ΑΝΑΠΛΑΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΣΤΟ ΔΙΕΘΝΕΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ

1. Εισαγωγή 1

2. Διεθνές Πλαίσιο 5

2.1. Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής (ΗΠΑ) 7

2.1.1. Εισαγωγή 7

2.1.2. Ο θεσμός της Μεταφοράς Δικαιωμάτων Δόμησης/Ανάπτυξης 8

2.1.2.1. Νέα Υόρκη 11

2.1.2.2. Βιρτζίνια 18

2.1.2.3. Ουάσιγκτον 26

2.1.2.4. Κολοράντο 31

2.1.2.5. Ουισκόνσιν 36

2.1.2.6. Φλόριντα 40

2.1.3. Συμπεράσματα 42

2.1.4. Κωδικοποίηση κριτηρίων καθορισμού των ζωνών στις ΗΠΑ 46

2.2. Βραζιλία 48

2.3. Ινδία 51

3. Πλαίσιο Ευρωπαϊκών Χωρών 57

3.1. Ελλάδα 57

3.1.1. Η νομοθετική ιστορία του θεσμού 58

3.1.2. Ειδικότερες νομοθετικές προβλέψεις 60

3.1.3. Σχετική Νομολογία 61

3.1.3.1. Νομικά ζητήματα 62

3.1.3.2. Πολεοδομικά/τεχνικά ζητήματα 64

3.2. Γαλλία 69

3.2.1. Εισαγωγικά 69

3.2.2. Ειδικότερα επί του θεσμού της ΜΣΔ 70

3.3. Ολλανδία 81

3.4. Ιταλία 83

3.5. Κύπρος 86

3.6. Ηνωμένο Βασίλειο 91

3.7. Γερμανία 94

3.7.1. Εισαγωγικά 94

3.7.2. Ειδικότερα επί του συστήματος εμπορεύσιμων
πολεοδομικών αδειών 95

4. Συμπεράσματα 99

4.1. Γενικά 99

4.2. Στόχοι του θεσμού της ΜΣΔ και κατηγοριοποίηση 101

5. Κωδικοποίηση – Ο θεσμός της ΜΣΔ σε Διεθνές
και Ευρωπαϊκό επίπεδο 105

6. Επίλογος 111

Βιβλιογραφία 113

Ευρετήριο 119

1.

Εισαγωγή

Xιλιάδες χρόνια τώρα o άνθρωπος προσπαθεί να ανασυνθέσει τον κόσμο στον οποίο ζει, να τον διαμορφώσει και να τον εξυψώσει σύμφωνα με τις βαθύτερες επιθυμίες και ανάγκες του.

Ο άνθρωπος, φτιάχνοντας την πόλη, στην ουσία, επαναπροσδιορίζει τον εαυτό του, οριοθετεί το πλαίσιο της κοινωνικής συνύπαρξης, δημιουργώντας μια κανονιστική τάξη για το περιβάλλον στο οποίο ζει. Μέσα από αυτήν προσδιορίζεται, σε μεγάλο βαθμό, ο πολιτισμός μας, η αυτοεικόνα του κράτους μας, τα χαρακτηριστικά που αποδίδουμε στην παράδοση και στην προοπτική μας.

Η διαχρονική αυτή προσπάθεια είναι βαθιά πολιτισμική και ιδεολογική, καθορίζοντας την ταυτότητα του κράτους, τα θεμέλια της παράδοσης και τις προσδοκίες για το μέλλον. Μέσα από αυτήν την αδιάκοπη διαδικασία, ο άνθρωπος επινοεί διαρκώς νέους θεσμούς και εργαλεία, ενώ όταν οι υφιστάμενες δομές αποδεικνύονται ανεπαρκείς, γεννάται το Δίκαιο και το θεσμικό πλαίσιο που απαιτείται για την ανταπόκριση στις νέες προκλήσεις.

Ένα από τα πιο ιδιαίτερα και υπό αυστηρή κριτική πολεοδομικά εργαλεία στο διεθνές περιβάλλον που καταγράφεται είναι η υπό (ελληνική απόδοση) «Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ)» καθώς και ο νεότερος όρος της «Τράπεζας Γης».

Στην ελληνική έννομη τάξη, οι πρόσφατες ρυθμίσεις του Ν. 4759/2020 (Α’ 245/09.12.2020) επανέφεραν δυναμικά τη συζήτηση γύρω από τα συνταγματικά όρια του θεσμού της ΜΣΔ, το πεδίο εφαρμογής του, τους προβληματισμούς και τους περιορισμούς που έχουν τεθεί από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).

Η παρούσα μελέτη έχει στόχο τη συγκριτική επισκόπηση των νομικών συστημάτων διεθνώς, με έμφαση στις κρίσιμες εκφάνσεις και προϋποθέσεις που διέπουν την εφαρμογή του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και της Τράπεζας Γης. Μέσα από την παρούσα συγγραφική προσπάθεια επιχειρείται, για πρώτη φορά, η συγκριτική ανάλυση συγκεκριμένων παραδειγμάτων από το εξωτερικό, αναδεικνύοντας τις προκλήσεις που έχουν αντιμετωπιστεί και τις λύσεις που έχουν δοθεί και αξιολογώντας την αποτελεσματικότητα των μέτρων που έχουν υιοθετηθεί.

Βρισκόμαστε σε μια κρίσιμη ιστορική συγκυρία, κατά την οποία η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού αναδεικνύεται ως αναπόφευκτη προτεραιότητα, ενώ παράλληλα καθίσταται απαραίτητη η ενδελεχής αξιολόγηση των διαθέσιμων εργαλείων και η επιλογή εκείνων που μπορούν να εφαρμοστούν αποτελεσματικά, με σεβασμό στις συνταγματικές επιταγές του ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού και τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης.

Ειδικότερα, η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) αποτελεί εργαλείο πολεοδομικής διαχείρισης που στοχεύει στην εξισορρόπηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και της αστικής ανάπτυξης, με θεσμοθέτηση σε πολλές χώρες. Ο μηχανισμός αυτός επιτρέπει τη μεταφορά ή πώληση δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα περιορισμένης εκμετάλλευσης σε άλλα, ενισχύοντας την ευελιξία και την αποδοτικότητα της αστικής ανάπτυξης.

Ο θεσμός της ΜΣΔ είναι γνωστός εδώ και δεκαετίες στη Γαλλία και στις ΗΠΑ, οι οποίες χώρες αποτέλεσαν το πρότυπο για την εισαγωγή του θεσμού στην Ελλάδα. Ο θεσμός, ο οποίος εντοπίζεται και στη Βραζιλία και την Ινδία, δεν απαντάται σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες σε συχνή βάση, όπως στις ΗΠΑ, αλλά ορισμένα θετικά παραδείγματα ΜΣΔ είναι διακριτά σε χώρες όπως (φυσικά) η Γαλλία, η Κύπρος, η Ολλανδία, και η Ιταλία. Ταυτόχρονα, παρατηρούνται μορφές πολεοδομικών καθεστώτων που προσομοιάζουν στην ΜΣΔ ή αποσκοπούν να εξυπηρετήσουν τους ίδιους σκοπούς με αυτή σε χώρες όπως η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Η εφαρμογή της ΜΣΔ διαφέρει βάσει των νομικών συστημάτων. Στο ηπειρωτικό δίκαιο, η ιδιοκτησία συνδέεται με τη φυσική υπόσταση της γης και την αδιαίρετη φύση των δικαιωμάτων επί αυτής. Στο αγγλοσαξονικό δίκαιο, η ιδιοκτησία αντιλαμβάνεται ως σύνολο ανεξάρτητων δικαιωμάτων που μπορούν να αξιοποιηθούν μεμονωμένα. Αυτή η διαφοροποίηση καθιστά την εφαρμογή της ΜΣΔ πιο επιτυχή στις ΗΠΑ, ενώ στην Ευρώπη αντιμετωπίζει συχνά νομικές και ηθικές προκλήσεις.

Ένα κρίσιμο ζήτημα αναφορικά με την ΜΣΔ αφορά στην υπεραξία που δημιουργείται από πολεοδομικές παρεμβάσεις. Σε χώρες όπως η Γερμανία και η Γαλλία εφαρμόζονται μηχανισμοί ανάκτησης μέρους ή όλης της υπεραξίας από το κράτος. Οι περιορισμοί στην ιδιοκτησία λόγω πολεοδομικών ρυθμίσεων αντιμετωπίζονται διαφορετικά: στο ηπειρωτικό δίκαιο θεωρούνται ενσωματωμένοι στα αρχικά δικαιώματα και δεν αποζημιώνονται, εκτός σε περίπτωση ουσιώδους στέρησης χρήσης. Αντίθετα, στο αγγλοσαξονικό δίκαιο, επαχθέστεροι περιορισμοί συχνά συνοδεύονται από αποζημιώσεις.

Η ΜΣΔ στοχεύει, κυρίως, στην προστασία περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών (όπως δάση, περιοχές ειδικής προστασίας, γεωργικές εκτάσεις), τη διατήρηση ιστορικών κτιρίων και μνημείων, και τη διαχείριση της αστικής ανάπτυξης μέσω ανακατεύθυνσής της σε υπάρχουσες δομημένες περιοχές.

Η ΜΣΔ περιλαμβάνει, συνοπτικά, τη ζωνοποίηση, τη δημιουργία «αγοράς» δικαιωμάτων, τη συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών, και τη ρύθμιση των περιορισμών στις ζώνες αποστολής και υποδοχής, ενώ, σε διεθνές επίπεδο, ενσωματώνεται σε δύο κατηγορίες:

1. Προβλέψεις με θεσμοθετημένη ΜΣΔ: Εφαρμογή σε χώρες όπως η Ελλάδα, Γαλλία, ΗΠΑ.

2. Προβλέψεις με παρεμφερείς σκοπούς χωρίς θεσμοθετημένη ΜΣΔ: Παράδειγμα η Γερμανία, με εναλλακτικούς μηχανισμούς διαχείρισης της ανάπτυξης.

Εν κατακλείδι, η παρούσα μελέτη αναδεικνύει τη δυνατότητα του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να συμβάλει ουσιαστικά στην προστασία της ιδιοκτησίας, την προαγωγή της αστικής βιωσιμότητας και την εξισορρόπηση δημόσιων και ιδιωτικών συμφερόντων.

Μέσα από τη συστηματική αξιολόγηση της εμπειρίας άλλων κρατών και την κριτική προσέγγιση της ελληνικής νομοθεσίας και νομολογίας, επιχειρείται η αποτύπωση του θεσμού ως ένα εργαλείο που δύναται να συνεισφέρει στην ορθολογική αξιοποίηση της αστικής υπεραξίας.

Η επίτευξη αυτού του στόχου προϋποθέτει τη συνεπή διαμόρφωση των θεσμικών εργαλείων ώστε να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες της πολεοδομικής ανάπτυξης, διασφαλίζοντας τη βιώσιμη χρήση του χώρου και την αποφυγή νομικών αμφισβητήσεων που θα μπορούσαν να υπονομεύσουν την αποτελεσματικότητα και τη δικαιοπολιτική συνοχή του θεσμικού οικοδομήματος.

2.

Διεθνές Πλαίσιο

Η πολεοδομική πολιτική και πρακτική, η οποία στις περισσότερες χώρες στηρίζεται στο κανονιστικό πλαίσιο και στη ζωνοποίηση, έρχεται αντιμέτωπη με πλήθος προκλήσεων. Το ενδιαφέρον στρέφεται ολοένα και περισσότερο στην αναζήτηση εργαλείων και μηχανισμών που, αφενός, θα εξυπηρετούν τους στόχους του πολεοδομικού σχεδιασμού και, αφετέρου, θα ενισχύουν βιώσιμα μοντέλα αστικής ανάπτυξης σε περιβαλλοντικό, κοινωνικό και οικονομικό επίπεδο.

Ένας από τους τρόπους αντιμετώπισης ορισμένων σύγχρονων πολεοδομικών ζητημάτων αφορά την αποτελεσματική αξιοποίηση και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού. Συχνά προτείνονται λύσεις που αποσκοπούν στην «αποδόμηση» των στοιχείων της ακίνητης ιδιοκτησίας, δηλαδή στον διαχωρισμό των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας από την υλική τους υπόσταση. Μεταξύ αυτών των δικαιωμάτων περιλαμβάνονται και τα δικαιώματα ανάπτυξης, τα οποία καθορίζονται μέσω πολεοδομικών ρυθμίσεων και σχεδιασμών.

Κατά τη δεκαετία του 1990, ο διαχωρισμός και η ανεξάρτητη διαχείριση των στοιχείων της ιδιοκτησίας αποτέλεσαν κεντρικό θέμα του «Κινήματος των Δικαιωμάτων Ιδιοκτησίας», κυρίως στις ΗΠΑ. Παράλληλα, μηχανισμοί Μεταφοράς Δικαιωμάτων Ανάπτυξης (ΜΔΑ) έχουν θεσμοθετηθεί σε πολλές χώρες παγκοσμίως. Μέσα

στο γενικότερο αυτό πλαίσιο, η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) έχει

θεσμοθετηθεί τόσο σε χώρες ηπειρωτικού, όσο και αγγλοσαξωνικού δικαίου με αποζημιωτικό σκοπό, συνήθως για την προστασία περιοχών ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, αλλά και για την επίλυση θεμάτων σε σύνθετες πολεοδομικές παρεμβάσεις, όπως οι αναπλάσεις αστικών περιοχών.

Γενικά, η ΜΣΔ χρησιμοποιείται για τη ρύθμιση της ανάπτυξης σε αστικές και αγροτικές περιοχές, μέσω της μεταφοράς των δικαιωμάτων δόμησης από μια «περιοχή αποστολής» σε μια «περιοχή υποδοχής». Κύριος στόχος της ΜΣΔ είναι η προστασία ευαίσθητων ή σημαντικών περιοχών, όπως γεωργικές εκτάσεις και η διατήρηση φυσικών και ιστορικών περιοχών, ενώ παράλληλα προωθεί την ανάπτυξη σε περιοχές που είναι ήδη προκαθορισμένες για μεγαλύτερη πυκνότητα. Έτσι, οι ιδιοκτήτες γης στις «περιοχές αποστολής», δηλαδή στις περιοχές που θέλουν να προστατεύσουν οι τοπικές κοινότητες από την περαιτέρω ανάπτυξη (π.χ. φυσικές, αγροτικές ή ιστορικές περιοχές), συμφωνούν εθελοντικά να πουλήσουν τα δικαιώματα δόμησής τους σε έναν εργολάβο ή άλλο ενδιαφερόμενο, διατηρώντας το δικαίωμα να συνεχίσουν να χρησιμοποιούν τη γη τους για άλλες δραστηριότητες (π.χ. γεωργία).

Αντίθετα, οι «περιοχές υποδοχής» είναι περιοχές που έχουν οριστεί για εντατική ανάπτυξη και στις οποίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν τα δικαιώματα δόμησης. Ενώ ο πωλητής των δικαιωμάτων δόμησης εξακολουθεί να κατέχει τη γη και μπορεί να συνεχίσει να τη χρησιμοποιεί, τοποθετείται στην ιδιοκτησία μια δουλεία που εμποδίζει την περαιτέρω ανάπτυξη. Επομένως, η ΜΣΔ προστατεύει τους πόρους της γης, παρέχοντας ταυτόχρονα ένα πρόσθετο εισόδημα τόσο στον ιδιοκτήτη της γης/πωλητή, όσο και στον κάτοχο των δικαιωμάτων ανάπτυξης. Η μεταφορά γίνεται εντός της

ίδιας ζώνης, έτσι ώστε ο συνολικός όγκος δόμησης και η οικιστική πυκνότητα να διατηρούνται σταθεροί με σκοπό την προστασία διατηρητέων κτιρίων, της αγροτικής γης και περιβαλλοντικώς ευαίσθητων εκτάσεων.

2.1. Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής (ΗΠΑ)

2.1.1. Εισαγωγή

Κατά τη μελέτη θεσμών και νομοθετικών συστημάτων ξένων εννόμων τάξεων, και ιδιαίτερα εκείνων που βασίζονται στο Ηπειρωτικό Δίκαιο (Civil Law System) σε σύγκριση με έννομες τάξεις που ανήκουν στο σύστημα του Κοινοδικαίου (Common Law), όπως στις Ηνωμένες Πολιτείες, είναι κρίσιμο να αναγνωρίζεται ότι οι νομοθετικές ρυθμίσεις λειτουργούν μέσα στο πλαίσιο της ιδιαίτερης κοινωνικοοικονομικής πραγματικότητας και των παραδόσεων κάθε χώρας. Ως εκ τούτου, η αυτούσια μεταφορά νομοθετικών διατάξεων μεταξύ διαφορετικών συστημάτων είναι όχι μόνο δύσκολη αλλά συχνά και ακατάλληλη.

Πρώτον, οι Ηνωμένες Πολιτείες λειτουργούν υπό το σύστημα του Κοινοδικαίου (Common Law), όπου οι δικαστικές αποφάσεις βασίζονται σε προηγούμενη νομολογία (Case Law). Αυτή η νομολογία έχει δεσμευτική ισχύ και θεωρείται ισάξια με την ισχύουσα νομοθεσία. Η ιδιαιτερότητα αυτή διαμορφώνει ένα περιβάλλον στο οποίο οι δικαστικές ερμηνείες και τα δικαστικά προηγούμενα διαδραματίζουν πρωτεύοντα ρόλο στη διαμόρφωση και εφαρμογή του δικαίου. Κατά συνέπεια, κατά τη μελέτη ή υιοθέτηση θεσμών από το σύ-

στημα των ΗΠΑ, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ο καθοριστικός ρόλος της νομολογίας.

Δεύτερον, οι Ηνωμένες Πολιτείες αποτελούν ομοσπονδιακό κράτος (Federal System), το οποίο απαρτίζεται από επιμέρους Πολιτείες (States). Κάθε Πολιτεία διατηρεί σημαντικό βαθμό αυτονομίας και έχει τη δυνατότητα να θεσπίζει δικούς της νόμους, οι οποίοι ενδέχεται να διαφέρουν ουσιωδώς από τους νόμους άλλων Πολιτειών. Ενώ οι ομοσπονδιακοί κανόνες (Federal Rules) εξασφαλίζουν ένα ελάχιστο επίπεδο εναρμόνισης, σε ειδικά ζητήματα, όπως το υπό εξέταση, δεν υφίσταται ενιαίο νομοθετικό πλαίσιο. Αυτή η πολυπλοκότητα ενισχύει την ανάγκη για προσεκτική ανάλυση των νομοθετικών προβλέψεων σε κάθε Πολιτεία ξεχωριστά.

Επιπλέον, η σύγκριση μεταξύ του Ηπειρωτικού Δικαίου και του Κοινοδικαίου πρέπει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο τις θεσμικές αλλά και τις πολιτισμικές και ιστορικές διαφορές που διαμορφώνουν τη φιλοσοφία του δικαίου σε κάθε σύστημα. Η προσαρμογή των θεσμών ή των νομοθετικών προτύπων από ένα σύστημα σε άλλο δεν αφορά μόνο τη μετάφραση νομικών όρων, αλλά απαιτεί και την κατανόηση της ουσίας των δικαιϊκών παραδόσεων.

2.1.2. Ο θεσμός της Μεταφοράς Δικαιωμάτων Δόμησης/Ανάπτυξης

Τα προγράμματα που αφορούν σε Μεταφορά Δικαιωμάτων Δόμησης/Ανάπτυξης (Transferable Development Rights, TDR) στις ΗΠΑ, όπως τα προγράμματα αγοράς δικαιωμάτων ανάπτυξης (Purchase of Development Rights - PDR) βασίζονται στην αντίληψη ότι τα «δικαιώματα ανάπτυξης» είναι ένα από τα πολλά σύνολα δικαιωμά-

των που συνδέονται με την απλή ιδιοκτησία γης. Αυτά τα δικαιώματα ανάπτυξης που βασίζονται στη γη μπορούν, κατά τον πυρήνα του προγράμματος, να χρησιμοποιηθούν (ή όχι), να μεταβιβαστούν ή να πωληθούν από τον ιδιοκτήτη ενός αγροτεμαχίου.

Βασική ιδέα του προγράμματος είναι η αποζημίωση των ιδιοκτητών γης αγροτικών περιοχών, μέσα από την πώληση δικαιωμάτων δόμησης σε ιδιώτες που έχουν τη δυνατότητα να κτίσουν σε άλλες – συγκεκριμένες – περιοχές σε αστικά κέντρα ή σε άλλες περιοχές δεκτικές περαιτέρω οικοδομικής ανάπτυξης.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η έννοια των TDR πρωτοεμφανίστηκε το 1961, με τις επόμενες «φάσεις» προγραμμάτων TDR να εισάγονται κατά τη δεκαετία των 80’s και μετά το 2000.

Στα προγράμματα Μεταφοράς Δικαιωμάτων Ανάπτυξης (TDR), τα δικαιώματα ανάπτυξης που αποσπώνται από μια «περιοχή αποστολής» (sending site) μεταφέρονται συνήθως σε μια «περιοχή υποδοχής» (receiving site) και χρησιμοποιούνται για να επιτρέψουν περισσότερη ανάπτυξη στην περιοχή υποδοχής απ’ ό,τι θα ήταν κανονικά δυνατό. Ως εκ τούτου, η απόκτηση των δικαιωμάτων ανάπτυξης σε ένα πρόγραμμα TDR δεν χρηματοδοτείται μέσω επιδοτήσεων ή φόρων, αλλά από τους ίδιους τους επενδυτές στις περιοχές υποδοχής, οι οποίοι αποκτούν μεγαλύτερο δυναμικό ανάπτυξης και κατά συνέπεια μεγαλύτερα πιθανά κέρδη, επιλέγοντας εθελοντικά τη χρήση της επιλογής TDR.

Οι «περιοχές αποστολής» είναι οι περιοχές που μια κοινότητα έχει προσδιορίσει ως άξιες μόνιμης προστασίας, ενώ οι «περιοχές υποδοχής» είναι οι περιοχές που η κοινότητα έχει κρίνει ότι μπορούν να υποστηρίξουν επιπλέον ανάπτυξη. Με τη διάκριση αυτών των περιοχών σε προστατευόμενες και αναπτυσσόμενες, η Μεταφορά Δικαι-

ωμάτων Ανάπτυξης προσφέρει μια πολιτική σχεδιασμού που ουσιαστικά ανακατευθύνει την ανάπτυξη, αντί απλώς να την εμποδίζει. Με αυτόν τον τρόπο, αναγνωρίζεται ότι υπάρχουν περιοχές όπου η ανάπτυξη πρέπει να επιτρέπεται, αλλά και να ενθαρρύνεται.

Τα προγράμματα TDR καθοδηγούνται από τοπικές κανονιστικές διατάξεις, αν και οι τιμές που καταβάλλονται για τα δικαιώματα ανάπτυξης συχνά διαπραγματεύονται ιδιωτικά μεταξύ των ιδιοκτητών γης στις περιοχές αποστολής και των επενδυτών στις περιοχές υποδοχής. Σε πολλά προγράμματα TDR, εκτός από τη μεταφορά σε μια περιοχή υποδοχής, τα δικαιώματα ανάπτυξης που αποσπώνται από μια περιοχή αποστολής μπορούν επίσης να πωληθούν σε έναν ενδιάμεσο αγοραστή, να διατηρηθούν από τον αρχικό ιδιοκτήτη ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, να παραμείνουν αχρησιμοποίητα.

Όσον αφορά τους σκοπούς που επιδιώκονται για την υλοποίηση προγραμμάτων TDR, ύστερα από σχετική επιστημονική έρευνα σε προγράμματα σε ομοσπονδιακό επίπεδο, προέκυψαν τα εξής:

• το 28,1% των προγραμμάτων δήλωσε την ανακαίνιση κατοικιών χαμηλού εισοδήματος ως αρχικό στόχο/σκοπό του προγράμματός τους.

• το 45,6% ανέφερε ότι η εστίαση στην ανάπτυξη γης και η προώθηση της ανακατασκευής ήταν αρχικοί στόχοι.

• Η διατήρηση γης (land preservation), είτε για γεωργικές εκτάσεις, ανοιχτούς χώρους, ιστορικές αξίες είτε για περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, ήταν μακράν ο πιο συχνά αναφερόμενος αρχικός στόχος προγράμματος (82,5% των προγραμμάτων TDR που συμμετείχαν στην έρευνα).

Επιπλέον, από τα προγράμματα TDR που ανέφεραν τη διατήρηση γης ως στόχο, οι συμμετέχοντες επέλεξαν κατά 63,5% τη διατήρηση γεωργικών εκτάσεων και ανοιχτών χώρων, το 38,6% τη διατήρηση ιστορικών περιοχών, και το 70,2% τη διατήρηση περιβαλλοντικά ευαίσθητων εκτάσεων.

Ο δεύτερος πιο συχνός στόχος που αναφέρθηκε για τα προγράμματα TDR ήταν η διαχείριση της ανάπτυξης (61,4%).

2.1.2.1. Νέα Υόρκη

Στην Νέα Υόρκη, οι τοπικές κυβερνήσεις μπορούν να χρησιμοποιήσουν την παραδοσιακή τους εξουσία ζωνοποίησης ή ένα κρατικό νομοθέτημα για να δημιουργήσουν ένα πρόγραμμα TDR. Το 1916, ο πρώτος κανονισμός ζωνοποίησης της Νέας Υόρκης εξουσιοδότησε έναν απλό μηχανισμό TDR, ο οποίος επέτρεπε στους ιδιοκτήτες γειτονικών οικοπέδων να συνδυάζουν τα «δικαιώματα αέρα» (air rights), δηλαδή την αγορά, πώληση και χρήση κατακόρυφων δικαιωμάτων ανάπτυξης, για να ανεγείρουν έναν πύργο που υπερβαίνει τους περιορισμούς ύψους που είχαν καθοριστεί στους κανονισμούς ζωνοποίησης. Από τότε, τα δικαστήρια έχουν υποστηρίξει την έννοια του TDR ως άσκηση της βασικής εξουσίας ζωνοποίησης ενός δήμου. Το 1989, η Πολιτειακή Νομοθεσία θέσπισε διατάξεις που εξουσιοδοτούν τη χρήση της τεχνικής TDR από τις τοπικές κυβερνήσεις, ενώ, ως τεχνική ζωνοποίησης, πρέπει να εφαρμόζεται σύμφωνα με το συνολικό σχέδιο (comprehensive plan) ενός δήμου.

Το 1977, ο νόμος της Νέας Υόρκης για τη διατήρηση των τοποσήμων (New York City Landmark Preservation Law) έγινε η πρώτη νομοθεσία TDR που επικυρώθηκε από Δικαστήριο της Ν. Υόρκης στην υπόθεση Penn Central Transportation Company v. City of New York, η οποία αφορούσε τον χαρακτηρισμό του τερματικού σταθμού Grand Central Terminal ως προστατευόμενου μνημείου. Το Εφετείο επικύρωσε τον χαρακτηρισμό του σταθμού έναντι ισχυ-

ρισμών ότι οι ιδιοκτήτες της κατασκευής στερήθηκαν εύλογης οικονομικής απόδοσης λόγω των αναπτυξιακών περιορισμών που ίσχυαν για το τοπόσημο. Το συγκεκριμένο ζήτημα που αφορούσε την TDR αφορούσε μια διάταξη του κανονισμού της πόλης που παρείχε στον ιδιοκτήτη του τοποσήμου το δικαίωμα να μεταφέρει τα δικαιώματα ανάπτυξης πάνω από τον τερματικό σταθμό σε άλλα αγροτεμάχια στην περιοχή, με το Δικαστήριο να κρίνει ότι η αξία των δικαιωμάτων αυτών μπορεί να ληφθεί υπόψη για να προσδιοριστεί κατά πόσον οι ιδιοκτήτες ήταν σε θέση να λάβουν εύλογη απόδοση της επένδυσής τους.

Το Ανώτατο Δικαστήριο των ΗΠΑ επικύρωσε τη συνταγματικότητα των κανονισμών της πόλης της Νέας Υόρκης, σημειώνοντας ότι οι κανονισμοί επέτρεπαν τη συνέχιση της παραγωγικής χρήσης του ακινήτου ως σιδηροδρομικού τερματικού σταθμού και επέτρεπαν τη χρήση των δικαιωμάτων ανάπτυξης, αναφέροντας: «Αυτά τα υποκατάστατα δικαιώματα είναι πολύτιμα και παρέχουν σημαντική, ίσως «δίκαιη», αποζημίωση για την απώλεια των δικαιωμάτων πάνω από τον ίδιο τον τερματικό σταθμό».

Σε ένα παράδειγμα, οι δήμοι στην Κομητεία Suffolk της Νέας Υόρκης υπήρξαν πρωτοπόροι στην υιοθέτηση και χρήση προγραμμάτων TDR. Ανάμεσα στους πιο ενεργούς είναι το πρόγραμμα TDR της πόλης Riverhead, το οποίο εστιάζει στη μεταφορά δικαιωμάτων ανάπτυξης από ιδιοκτησίες αγροτικής γης στη Ζώνη Προστασίας Γεωργίας (Agricultural Protection Zone - APZ) σε 10 καθορισμένες οικιστικές και εμπορικές ζώνες. Το πρόγραμμα TDR της Riverhead είναι εθελοντικό, και τα δικαιώματα ανάπτυξης αφαιρούνται από μια αγροτική ιδιοκτησία και μεταφέρονται άμεσα σε καθορισμένη τοποθεσία υποδοχής. Η καθορισμένη περιοχή αποστολής της Riverhead, η APZ, καλύπτει περίπου 12.500 στρέμματα. Μέχρι το 2014, 121 πιστώσεις δικαιωμάτων ανάπτυξης είχαν μετα-

φερθεί από τη ζώνη αποστολής της πόλης Riverhead, προστατεύοντας 121 στρέμματα αγροτικής γης.

Το πλέον ισχύον σχετικό άρθρο της Νομοθεσίας της Πόλης της Ν. Υόρκης (Town Law) ορίζει τα εξής:

• «περιοχή υποδοχής»: μία ή περισσότερες καθορισμένες περιοχές ή περιοχές γης στις οποίες μπορούν να μεταφερθούν δικαιώματα ανάπτυξης που δημιουργούνται από μία ή περισσότερες περιοχές αποστολής και στις οποίες επιτρέπεται να πραγματοποιηθεί αυξημένη ανάπτυξη λόγω της εν λόγω μεταφοράς.

• «περιοχή αποστολής»: μία ή περισσότερες καθορισμένες περιοχές ή περιοχές γης στις οποίες τα δικαιώματα ανάπτυξης προορίζονται για χρήση σε μία ή περισσότερες περιοχές υποδοχής.

• Μεταβίβαση δικαιωμάτων ανάπτυξης: τη διαδικασία με την οποία τα δικαιώματα ανάπτυξης μεταβιβάζονται από ένα οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή περιοχή γης σε οποιαδήποτε περιοχή

αποστολής σε άλλο οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή περιοχή γης σε μία ή περισσότερες περιοχές υποδοχής.

Σύμφωνα με την παρ. 2 του ίδιου άρθρου, ο σκοπός της πρόβλεψης της µεταβίβασης δικαιωµάτων ανάπτυξης δύναται να είναι:

• η προστασία των φυσικών, γραφικών ή γεωργικών ιδιοτήτων των ανοικτών εκτάσεων,

• η ανάδειξη χώρων και περιοχών µε ιδιαίτερο χαρακτήρα ή ιδιαίτερο ιστορικό, πολιτιστικό, αισθητικό ή οικονοµικό ενδιαφέρον ή αξία,

• η προστασία των εκτάσεων που κινδυνεύουν από την άνοδο της στάθµης της θάλασσας, την έξαρση της καταιγίδας ή τις πληµµύρες,

• και η δυνατότητα και ενθάρρυνση της ευελιξίας του σχεδιασµού και της προσεκτικής διαχείρισης της γης µε αναγνώριση της γης ως βασικού και πολύτιµου φυσικού πόρου.

Μόλις αποσπαστούν τα δικαιώματα ανάπτυξης από μια ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως του αν χρησιμοποιηθούν ή αποσυρθούν, συνήθως επιβάλλεται μια συμφωνία/δουλεία διατήρησης (conservation easement) στην ιδιοκτησία που παραιτείται των δικαιωμάτων της, περιορίζοντας τις μελλοντικές χρήσεις και την ανάπτυξη του ακινήτου. Σύμφωνα με τον Νόμο για την Περιβαλλοντική Προστασία της Πολιτείας, αυτές αποτελούν συμφέροντα επί γης που περιορίζουν τη χρήση ή την ανάπτυξη της γης. Καταχωρούνται στον σχετικό τίτλο, ώστε οι μελλοντικοί αγοραστές να είναι ενήμεροι για τον περιορισμό ανάπτυξης, είναι εκτελεστές από τον αρμόδιο Δήμο σύμφωνα με τους όρους του νόμου για TDR και μπορούν να είναι

εκτελεστές από άλλους φορείς εάν το έγγραφο που δημιουργεί τη συγκεκριμένη συμφωνία/δουλεία το προβλέπει.

Επιπλέον, το πρόγραμμα TDR πρέπει να προβλέπει την επανεκτίμηση, εντός ενός έτους, της αξίας ακίνητης περιουσίας για φορολογικούς σκοπούς για οποιοδήποτε ακίνητο του οποίου τα δικαιώματα ανάπτυξης έχουν μεταφερθεί, και, σε κάθε περίπτωση μετά την υλοποίηση του TDR θα πρέπει να προσαρμόζεται η εκτιμηθείσα αξία των ακινήτων ώστε να αντικατοπτρίζει τη μεταβολή των δυνατοτήτων ανάπτυξης για σκοπούς φορολογίας ακίνητης περιουσίας.

Ο νόμος προβλέπει επίσης τη δημιουργία «Τράπεζας Μεταφοράς Δόμησης/Ανάπτυξης» ανά περιοχή (Transfer Development Bank). Τα δικαιώματα του κυρίου ιδιοκτησίας σε περιοχή αποστολής θα διατίθενται προς πώληση σε κάτοικο της περιοχή υποδοχής μέσω της Τράπεζας, ο οποίος θα μπορεί να αγοράζει τα δικαιώματα αυτά, μεταφέροντας έτσι τη δυνατότητα δόμησης σε ιδιοκτησία της ζώνης υποδοχής. Συγκεκριμένα, θα μπορεί να «μετατρέπει» αυτά τα δικαιώματα που αγόρασε σε «density credits», δηλαδή σε μονάδες μεταφοράς. Αυτές μπορεί να μεταφράζονται σε δικαίωμα οικοδόμησης σε πυκνότητα υψηλότερη απ’ότι προβλέπεται στο πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής. Υπόμνηση γίνεται στο νόμο σχετικά με την πώληση των δικαιωμάτων αυτών μέσω της Τράπεζας με γνώμονα το συμφέρον της πόλης. Αναφέρεται ρητά ότι οι τιμές θα

πρέπει να αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση στην αγορά της περιοχής – τόσο της περιοχής μεταφοράς όσο και της περιοχής υποδοχής – όπως όταν γίνεται μία αγοραπωλησία ακινήτου μεταξύ κατοίκων αμφοτέρων των περιοχών.

Μετά την πώληση των δικαιωμάτων ανάπτυξης, ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να διατηρεί τον τίτλο και όλα τα άλλα δικαιώματα επί της γης του. Οι εκτάσεις που δεν διαθέτουν δικαιώματα ανάπτυξης μπορούν ακόμη να χρησιμοποιηθούν για γεωργία, δασοκομία, παθητικές χρήσεις αναψυχής ή άλλες μη εντατικές χρήσεις. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει ή να ανταλλάξει τον τίτλο ιδιοκτησίας της γης ακριβώς όπως εάν δεν είχαν μεταβιβαστεί τα δικαιώματα ανάπτυξης. Τα δικαιώματα ανάπτυξης που μεταβιβάζονται έχουν συνήθως τη μορφή μονάδων ανά στρέμμα, ακαθάριστων τετραγωνικών μέτρων επιφάνειας ή αύξησης του ύψους του κτιρίου. Τα δικαιώματα, όταν μεταβιβάζονται σε γη στη ζώνη υποδοχής, χρησιμοποιούνται για την υπέρβαση των μέγιστων ορίων πυκνότητας ή ύψους που καθορίζονται στους κανονισμούς χωροθέτησης της ζώνης υποδοχής.

Με ένα παράδειγμα, εάν η γη σε μια αγροτική περιοχή χωροθέτησης έχει χωροθετηθεί ώστε να επιτρέπει μία κατοικία ανά στρέμμα και η γη σε κάποιο άλλο σημείο του δήμου, όπως σε μια συγκεκριμένη οικιστική περιοχή, έχει χωροθετηθεί για να επιτρέπει μια κατοικία ανά ένα τέταρτο του στρέμματος, σύμφωνα με την TDR, τα δικαιώματα για την ανάπτυξη 20 κατοικιών σε 20 στρέμματα στην περιοχή προστασίας θα μπορούσαν να μεταφερθούν σε άλλη γη και η πυκνότητα των 20 κατοικιών θα μπορούσε να προστεθεί στην πυκνότητα που είναι ήδη επιτρεπτή σε μια έκταση στη συγκεκριμένη οικιστική ζώνη. Στην εν λόγω περιοχή, ένα αγροτεμάχιο 15 στρεμμάτων θα επέτρεπε, σύμφωνα με την οριοθέτηση του τετάρτου του στρέμματος, 60 κατοικίες. Αλλά με τα πρόσθετα δικαιώματα ανάπτυξης που αποκτήθηκαν μέσω της διαδικασίας TDR από την περιοχή διατήρησης (20 κατοικίες σε αυτό το παράδειγμα), θα μπορούσαν να κατασκευαστούν συνολικά 80 κατοικίες στο αγροτεμάχιο στην οικιστική ζώνη.

Η ανταλλαγή 1 προς 1 «πίστωσης» δικαιώματος δόμησης μέσω του TDR θα μπορούσε, βέβαια, να μην οδηγεί πάντα σε ισοδύναμες αξίες για τις δύο περιοχές – προς την διόρθωση αυτής της ανισορροπίας στην αξία μεταξύ δικαιωμάτων αποδοχής και αποστολής και την ενθάρρυνση υλοποίησης συστημάτων TDR, ορισμένες κοινότητες εντός της Πολιτείας της Ν. Υόρκης περιλαμβάνουν έναν πολλαπλασιαστή που επιτρέπει την αύξηση της πυκνότητας που είναι επιλέξιμη για μεταφορά σε μια περιοχή υποδοχής και την αξία των πιστώσεων TDR.

Για παράδειγμα, κάθε πίστωση TDR στην περιοχή αποστολής θα μπορούσε να εξασφαλίζει δύο ή περισσότερες επιπλέον μονάδες όταν εφαρμόζεται σε ένα επιλέξιμο σημείο στη περιοχή υποδοχής. Μόλις μεταφερθούν, οι πιστώσεις TDR μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κατασκευή πιο έντονης ανάπτυξης μέσα στη δεκτική περιοχή, ενώ ο πολλαπλασιαστής μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την προώθηση άλλων τοπικών σχεδιαστικών στόχων, όπως η δημιουργία οικονομικά προσιτής στέγασης.

Όσον αφορά την περιοχή υποδοχής, η τοπική κυβέρνηση πρέπει να προβεί σε σημαντικό σχεδιασμό, καθώς η ανάπτυξη στην περιοχή υποδοχής θα πραγματοποιηθεί με μεγαλύτερη πυκνότητα από αυτή που θα επιτρεπόταν βάσει των ζωνών, με την αύξηση να αποδίδεται στα δικαιώματα ανάπτυξης που μεταφέρθηκαν από τις περιοχές αποστολής. Πρώτον, θα πρέπει οι περιοχές υποδοχής να ορίζονται προσεκτικά και με μελετημένο τρόπο, ώστε η γη που περιλαμβάνεται σε αυτές να μπορεί να αντέξει την αυξημένη πυκνότητα. Δεύτερον, οι νόμοι περί TDR απαιτούν τη σύνταξη μιας γενικής δήλωσης περιβαλλοντικών επιπτώσεων πριν από τον ορισμό της περιοχής υποδοχής. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να πραγματο-

ποιηθεί εκτενής ανασκόπηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων των μελλοντικών προτεινόμενων έργων κατά τη στιγμή που ορίζονται αρχικά οι περιοχές υποδοχής και καθορίζονται γενικές απαιτήσεις που θα ισχύουν για τα έργα ανάπτυξης που χρησιμοποιούν μεταφερόμενα δικαιώματα δόμησης/ανάπτυξης. Αυτές οι απαιτήσεις συνήθως καλύπτουν θέματα όπως το επίπεδο πυκνότητας που θα επιτρέπεται με τη χρήση μεταφερόμενων δικαιωμάτων ανάπτυξης, οι αποστάσεις από τα όρια, οι περιορισμοί ύψους, οι χώροι στάθμευσης, κ.α. Όταν προταθεί αργότερα ένα συγκεκριμένο έργο που χρησιμοποιεί TDR, το πεδίο ανασκόπησης των περιβαλλοντικών επιπτώσεων του έργου θα είναι πιο περιορισμένο, εξετάζοντας μόνο ανησυχίες που δεν καλύφθηκαν κατά τη σύνταξη της γενικής δήλωσης περιβαλλοντικών επιπτώσεων.

Τέλος, η σχετική νομοθεσία απαιτεί από το διοικητικό σώμα, κατά την εξέταση του καθορισμού των περιοχών υποδοχής και αποστολής, να αξιολογήσει τον αντίκτυπο του προγράμματος TDR στην πιθανή ανάπτυξη κατοικιών χαμηλού ή μέτριου εισοδήματος, οι οποίες θα χαθούν στις περιοχές αποστολής και θα κερδηθούν στις περιοχές υποδοχής. Το διοικητικό σώμα πρέπει να διαπιστώσει ότι υπάρχει «σχετική ισοδυναμία» μεταξύ των χαμένων ευκαιριών για τέτοιες κατοικίες στην περιοχή αποστολής και των κερδισμένων ευκαιριών στην περιοχή υποδοχής ή ότι ο δήμος έχει λάβει ή θα λάβει εύλογα μέτρα για να αντισταθμίσει τυχόν αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα ή την πιθανή ανάπτυξη τέτοιων κατοικιών που προκαλούνται από τη μεταφορά δικαιωμάτων ανάπτυξης.

2.1.2.2. Βιρτζίνια

Στην Κομητεία Φρέντερικ της Πολιτείας της Βιρτζίνια το εθελοντικό πρόγραμμα TDR βασίζεται σε κίνητρα και προσέγγιση με γνώμονα την αγορά για τη διατήρηση της γης, καθώς το δικαίωμα ανάπτυξης γης για οικιστικές χρήσεις είναι ένα από τα δικαιώματα συνδέ-

ονται με την ιδιοκτησία γης. Το πρόγραμμα TDR επιτρέπει στους ιδιοκτήτες της υπαίθρου να πραγματοποιούν οικονομικές αποδόσεις πωλώντας τα δικαιώματα ανάπτυξης που συνδέονται με τη γη τους σε ιδιώτες που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα δικαιώματα για να αναπτυχθούν πιο πυκνά σε άλλες καθορισμένες περιοχές του νομού. Η μεταβίβαση των αναπτυξιακών δικαιωμάτων επιτρέπει στους ιδιοκτήτες της υπαίθρου να αποκτήσουν κέρδη από τις αναπτυξιακές δυνατότητες τους γη χωρίς να παραιτηθούν από την ιδιοκτησία της γης, ως εκ τούτου διατηρώντας τη αγροτική.

Τα αγορασθέντα δικαιώματα μπορούν στη συνέχεια να εφαρμοστούν στη γη εντός της καθορισμένης Περιοχής Αστικής Ανάπτυξης της Κομητείας. Ουσιαστικά, το πρόγραμμα TDR προσφέρει μια ευκαιρία σε δύο διαφορετικά συμφέροντα ιδιοκτησίας: (1) τη διατήρηση της γεωργικής γης και (2) την αύξηση των ευκαιριών ανάπτυξης και των πυκνοτήτων εντός στοχευμένων αναπτυξιακών περιοχών, όπως η περιοχή αστικής ανάπτυξης της κομητείας (Urban Development Area - UDA).

Με την αγορά των μεταβιβάσιμων δικαιωμάτων ανάπτυξης, οι προγραμματιστές μπορούν να αποφύγουν τη χρονοβόρα και δαπανηρή αναοριοθέτηση ζώνης, καθώς και τον μετριασμό των επιπτώσεων που συνδέονται με την εξασφάλιση της αναοριοθέτησης.

Σύμφωνα με τις παρ. 15.2-2316.1. του Κώδικα της Βιρτζίνια, προκύπτουν οι εξής ορισμοί:

• «Δικαιώματα ανάπτυξης»: οι επιτρεπόμενες χρήσεις και η πυκνότητα ανάπτυξης που επιτρέπονται στην αποστέλλουσα ιδιοκτησία βάσει οποιουδήποτε διατάγματος οριοθέτησης ενός τόπου κατά την ημερομηνία που ορίζεται από το διάταγμα. Ο όρος «δικαιώματα ανάπτυξης» περιλαμβάνει τα «μεταβιβάσιμα δικαιώματα ανάπτυξης».

• «Περιοχή υποδοχής»: μία ή περισσότερες περιοχές που προσδιορίζονται με διάταγμα και ορίζονται από το συνολικό σχέδιο ως περιοχή που επιτρέπεται να λαμβάνει δικαιώματα ανάπτυξης που μεταβιβάζονται από την περιοχή αποστολής.

• «Ακίνητο υποδοχής»: οικόπεδο ή αγροτεμάχιο εντός μιας περιοχής υποδοχής και εντός του οποίου τα δικαιώματα ανάπτυξης αυξάνονται σύμφωνα με μεταβίβαση δικαιωμάτων ανάπτυξης που επισυνάπτεται στο ακίνητο. Το ακίνητο υποδοχής πρέπει να είναι κατάλληλο και κατάλληλο για ανάπτυξη και επαρκές για να φιλοξενήσει τα μεταβιβαζόμενα δικαιώματα ανάπτυξης του ακινήτου αποστολής. Τα δικαιώματα ανάπτυξης μπορούν να μεταβιβάζονται μεταξύ των ακινήτων υποδοχής.

• «Περιοχή αποστολής»: μία ή περισσότερες περιοχές που προσδιορίζονται από ένα διάταγμα και ορίζονται από το συνολικό σχέδιο ως περιοχή από την οποία επιτρέπεται να αποκοπούν και να μεταφερθούν δικαιώματα ανάπτυξης σε μια περιοχή υποδοχής.

• «Ακίνητο αποστολής»: οικόπεδο ή αγροτεμάχιο εντός περιοχής αποστολής από το οποίο επιτρέπεται να αποκοπούν δικαιώματα ανάπτυξης.

• «Διαχωρισμός δικαιωμάτων ανάπτυξης»: η διαδικασία με την οποία τα δικαιώματα ανάπτυξης από ένα ακίνητο αποστολής διαχωρίζονται.

• «Μεταβίβαση δικαιωμάτων ανάπτυξης»: η διαδικασία με την οποία τα δικαιώματα ανάπτυξης από ένα ακίνητο αποστολής προσαρτώνται σε ένα ή περισσότερα ακίνητα υποδοχής.

• «Μεταβιβάσιμα δικαιώματα ανάπτυξης»: το σύνολο ή το μέρος των δικαιωμάτων ανάπτυξης που μεταβιβάζονται ή είναι μεταβιβάσιμα.