ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ Β΄ ΕΚΔΟΣΗΣ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ Α΄ ΕΚΔΟΣΗΣ

ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ

I. Ελληνόγλωσσες

II. Ξενόγλωσσες

§1. Εισαγωγή 

Ι. Το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στο δίκαιο 1

ΙΙ. Σκοπός και περιεχόμενο της παρούσας εργασίας 2

1. Σκοπός 2

2. Περιεχόμενο 2

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

Αυθαίρετη δόμηση

§2. Ιστορική αναδρομή της αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα
και προσπάθειες νομοθετικής επίλυσης του προβλήματος 5

Ι. Προγενέστερο καθεστώς 5

ΙΙ. Ο ισχύων νόμος 4495/2017 10

§3. Η έννοια του αυθαιρέτου 13

Ι. Γενικά 13

ΙΙ. Στοιχεία της έννοιας του αυθαιρέτου 15

1. Αυθαίρετη κατασκευή 15

α) Έννοια κατασκευής 15

β) Περιλαμβανόμενα παρακολουθήματα 16

αα) Συστατικά 16

ββ) Κατ’ επίφαση συστατικά 16

γγ) Παραρτήματα 17

γ) Έννοια αυθαίρετης κατασκευής 19

2. Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης 20

ΙΙΙ. Κατηγορίες αυθαιρέτων 22

§4. Πολεοδομική νομοθεσία περί αυθαιρέτων και ιδιωτικό δίκαιο 24

Ι. Το πρόβλημα της επιρροής των πολεοδομικών παραβάσεων στις ιδιωτικές σχέσεις 24

ΙΙ. Ειδικά το κύρος των ιδιωτικών συμφωνιών με περιεχόμενο
αντίθετο σε πολεοδομικές διατάξεις 27

1. Το πρόβλημα 27

2. Οι λύσεις του 28

α) Απαγγελία της ακυρότητας δικαιοπραξίας από το νόμο 28

β) Σκοπός της παραβιασθείσας απαγορευτικής διάταξης κατά ΑΚ 174 -
Σχέση με σύμβαση με απαγορευμένη παροχή 28

ΙΙΙ. Κύρος της σύμβασης για κατασκευή δομικού έργου
με αυθαίρετη δόμηση 29

1. Το πρόβλημα 29

2. Οι προτεινόμενες λύσεις 30

α) Γενικά 30

β) Α΄ γνώμη: Ακυρότητα της σύμβασης 31

αα) Επιχείρημα α’: Αντίθεση σε απαγορευτική διάταξη (ΑΚ 174) 31

ββ) Επιχείρημα β’: Γνώση της απαγόρευσης και έλλειψη δικαιοπρακτικής βούλησης 31

γγ) Έννομες συνέπειες της ακυρότητας 33

γ) Β΄ γνώμη: Εγκυρότητα της σύμβασης 34

αα) Επιχείρημα α’: Απουσία απαγορευτικής διάταξης 34

ββ) Επιχείρημα β’: Νομοθετική πρόβλεψη άλλων έννομων συνεπειών
για εργασίες αυθαίρετης δόμησης 34

γγ) Έννομες συνέπειες της έγκυρης δικαιοπραξίας 34

3. Ιδία θέση: Ακυρότητα της σύμβασης έργου σε περίπτωση
αδυναμίας έκδοσης οικοδομικής άδειας 35

α) Γενικά 35

β) Αντίκρουση των υποστηριζόμενων από τις αντίθετες γνώμες επιχειρημάτων 38

αα) Αντίθεση σε απαγορευτική διάταξη 38

ββ) Πρόβλεψη άλλων πλην της ακυρότητας έννομων συνεπειών 39

γγ) Πρόθεση παράβασης από τα μέρη πολεοδομικών διατάξεων -
Έλλειψη δικαιοπρακτικής βούλησης 40

δδ) Καταστρατήγηση 41

εε) Μερική ακυρότητα 42

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

Απαγόρευση μεταβίβασης και σύστασης περιορισμένων
εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητα με αυθαιρεσίες
(άρθρο 82 Ν 4495/2017)

§5. Εισαγωγικές παρατηρήσεις στο άρθρ. 82 Ν 4495/2017 45

Ι. Γενικά 45

ΙΙ. Σκοπός της απαγόρευσης της διάθεσης αυθαιρέτου 47

ΙΙΙ. Ζητήματα συνταγματικότητας της ρύθμισης 48

§6. Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρ. 82 §1 Ν 4495/2017 51

Ι. Υπαγόμενα στην απαγόρευση ακίνητα 51

1. Ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές 51

α) Γενικά 51

β) Ακίνητα κατεδαφιστέα και μη 53

γ) Συστατικά 55

δ) Παραρτήματα 56

ε) Κατ’ επίφαση συστατικά 57

αα) Το πρόβλημα 57

ββ) Ακυρότητα της διάθεσης αυθαίρετου κατ’ επίφαση συστατικού 58

2. Ακίνητα με εγκατάσταση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης 59

3. Το ζήτημα της μη προσάρτησης στη δικαιοπραξία βεβαίωσης
μηχανικού και υπεύθυνης δήλωσης ιδιοκτήτη 60

ΙΙ. Δικαιοπραξίες μεταβίβασης και σύστασης περιορισμένων
εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο αυθαίρετο - Μίσθωση αυθαιρέτου 61

1. Γενικά 61

α) Κατηγορίες απαγορευόμενων δικαιοπραξιών σε ακίνητα 61

β) Μεταβίβαση ή σύσταση περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος
σε κινητό με αυθαιρεσίες 62

2. Τελολογική συστολή: η απαγόρευση καταλαμβάνει μόνο τον κύριο
του αυθαιρέτου και όχι τους λοιπούς εμπραγμάτους δικαιούχους 63

3. Η παραίτηση και η αλλοίωση εμπραγμάτου δικαιώματος
σε αυθαίρετο ως μορφές διάθεσης 65

α) Εγκυρότητα της παραίτησης από την κυριότητα αυθαιρέτου 65

β) Άκυρες οι δικαιοπραξίες που επιφέρουν αλλοίωση εμπραγμάτου
δικαιώματος σε αυθαίρετο 66

4. Δικαιοπραξίες εν ζωή 67

α) Επιτρεπτό της αιτία θανάτου διάθεσης αυθαιρέτου 67

β) Επιτρεπτό μόνο της παράγωγης μεταφορικής κτήσης αυθαιρέτου αιτία θανάτου 68

§7. Έννομη συνέπεια της απαγόρευσης κατάρτισης δικαιοπραξιών
σε αυθαίρετο κατά το άρθρ. 82 Ν 4495/2017 71

Ι. Απόλυτη ακυρότητα της μεταβίβασης αυθαιρέτου και σύστασης
περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυτό 71

ΙΙ. Κύρος της μίσθωσης αυθαιρέτου 73

1. Άκυρη μίσθωση ή έγκυρη μίσθωση με απαγορευμένη παροχή 73

2. Η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ως ελάττωμα του μισθίου 76

α) Διάκριση των ελαττωμάτων 76

β) Συνέπειες της ύπαρξης ελαττώματος λόγω αυθαίρετης κατασκευής
ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης 77

ΙΙΙ. Κύρος της υποσχετικής δικαιοπραξίας 79

1. Το πρόβλημα 79

2. Εγκυρότητα της υποσχετικής δικαιοπραξίας -
Η αυθαίρετη κατασκευή ως πραγματικό ή νομικό ελάττωμα 81

α) Γενικά 81

β) Προταθείσες απόψεις ως προς τη νομική φύση του ελαττώματος 82

γ) Ιδία θέση: Νομικό ελάττωμα - Συρροή νομικού και πραγματικού ελαττώματος 83

§8. Περιορισμοί της απαγόρευσης -
Εγκυρότητα της εκποιητικής δικαιοπραξίας 85

Ι. Συστολή του πεδίου εφαρμογής της απαγόρευσης 85

ΙΙ. Προταθέντες τρόποι περιορισμού της έκτασης εφαρμογής της απαγόρευσης 86

1. Έλλειψη της προβλεπόμενης από την πολεοδομική νομοθεσία έκθεσης αυτοψίας 86

α) Η θέση των πολιτικών δικαστηρίων: Η προηγούμενη έκθεση αυτοψίας
ως αναγκαία προϋπόθεση της ακυρότητας της διάθεσης αυθαιρέτου 86

β) Αντίθετη γνώμη: Η ιδιότητα ακινήτου ως αυθαιρέτου δεν προϋποθέτει
προηγούμενη έκθεση αυτοψίας 87

2. Περιορισμός της απαγόρευσης διάθεσης μόνο σε αυθαίρετα αυτοτελή οικοδομήματα - Εγκυρότητα της διάθεσης ακινήτων με μεταγενέστερες αυθαίρετες προσθήκες 88

3. Καταδίκη σε δήλωση βούλησης του μεταβιβάζοντος αυθαίρετο κτίσμα
κατά το άρθρο 949 ΚΠολΔ 90

4. Καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος επίκλησης της ακυρότητας της διάθεσης 92

ΙΙΙ. Ιδία θέση: αρχή αναλογικότητας 93

§9. Ειδικά θέματα 96

I. Προσύμφωνο 96

1.Το κύρος προσυμφώνου για τη μεταβίβαση αυθαιρέτου 96

2. Οι διατυπώσεις του άρθρ. 83 §1 Ν 4495/2017 στο προσύμφωνο 97

α) Κρατούσα γνώμη: Αναγκαία η τήρηση των πρόσθετων διατυπώσεων
της οριστικής δικαιοπραξίας και στο προσύμφωνο 97

β) Απαραίτητη η τήρηση των διατυπώσεων του άρθρ. 83 §1
μόνο κατά την οριστική σύμβαση 99

ΙΙ. Σύμφωνο προαίρεσης 100

1. Νομική φύση 100

2. Έννομες συνέπειες 101

ΙΙΙ. Εμπράγματη υπό αίρεση δικαιοπραξία με αντικείμενο ακίνητο 102

1. Χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται η ύπαρξη εξουσίας διάθεσης
ως στοιχείο της δικαιοπραξίας 102

2. Ανάγκη επισύναψης των δηλώσεων του άρθρ. 83 §1 στις υπό αίρεση
δικαιοπραξίες 104

IV. Συμβιβασμός 104

1. Εξώδικος συμβιβασμός 104

2. Δικαστικός συμβιβασμός 106

V. Ανώμαλες δικαιοπραξίες 107

1. Το πρόβλημα της επισύναψης των δηλώσεων του άρθρ. 83 §1 107

2. Η λύση: Ανάγκη επισύναψης των δηλώσεων του άρθρ. 83 §1
στις ανώμαλες δικαιοπραξίες 108

§10. Αναλογική εφαρμογή της απαγόρευσης διάθεσης αυθαιρέτου
στην αναγκαστική διάθεση εμπραγμάτου δικαιώματος 110

Ι. Γενικά 110

ΙΙ. Αναγκαστική εκτέλεση από τους δανειστές και εκποίηση
από το σύνδικο της πτωχεύσεως 111

1. Η αναγκαστική εκτέλεση ως μορφή αναγκαστικής διάθεσης 111

2. Εκποίηση αυθαιρέτου από τον σύνδικο 112

3. Καταδίκη σε δήλωση βούλησης 113

α) Το επιτρεπτό της διάθεσης κατά το ουσιαστικό δίκαιο ως προϋπόθεση
της καταδίκης σε δήλωση βούλησης 113

β) Οι πρόσθετες προϋποθέσεις της δήλωσης του κυρίου και της βεβαίωσης
μηχανικού κατά το άρθρ. 83 §1 Ν 4495/2017 115

4. Κατακύρωση σε πλειστηριασμό - Οι διατυπωθείσες απόψεις 117

α) Αδυναμία εκπλειστηρίασης των αυθαιρέτων 117

αα) Ο αναγκαστικός πλειστηριασμός ως διάθεση 117

ββ) Το αμεταβίβαστο ως ακατάσχετο 119

β) Εγκυρότητα της διάθεσης αυθαιρέτου με αναγκαστικό πλειστηριασμό 120

αα) Τελολογική ερμηνεία της απαγόρευσης μεταβίβασης των αυθαιρέτων 120

ββ) Κατασχετό της κυριότητας αυθαιρέτου 121

ΙΙΙ. Χρησικτησία 122

1. Χρησικτησία και απαγόρευση διάθεσης 122

2. Ειδικά η χρησικτησία αυθαιρέτου 124

α) Υπό το προγενέστερο νομοθετικό καθεστώς 124

β) Μετά την εισαγωγή του Ν 4495/2017 126

αα) Ερώτημα: Εξαιρούμενα χρησικτησίας τα αυθαίρετα; 126

ββ) Η λύση: Δεκτικά χρησικτησίας τα αυθαίρετα και μετά τον Ν 4495/2017 126

IV. Σύσταση υποθήκης με νόμιμο ή δικαστικό τίτλο 129

1. Γενικά 129

2. Δικαστικός τίτλος 130

3. Ειδικά η συναινετική προσημείωση υποθήκης επί αυθαιρέτου -
Το πρόβλημα του επιτρεπτού της 130

α) Α΄ γνώμη: Απαγόρευση της συναινετικής προσημείωσης αυθαιρέτου 130

αα) Δικαιοπρακτικός χαρακτήρας της συναινετικής προσημείωσης 132

ββ) Καταστρατήγηση 133

γγ) Η συναινετική προσημείωση ως απαγορευμένη διάθεση 134

β) Αντίθετη γνώμη: επιτρεπτό της συναινετικής προσημείωσης αυθαιρέτου 135

αα) Γενικά 135

ββ) Αντίκρουση των επιχειρημάτων της κρατούσας άποψης 135

γγ) Η συναίνεση του οφειλέτη ως αποδεικτικό μέσο
και όχι απαγορευμένη διάθεση του αντικειμένου της δίκης 136

V. Δικαστική διανομή ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές 139

1. Το πρόβλημα 139

2. Κύρος της δικαστικής διανομής αυθαιρέτου: οι υποστηριζόμενες απόψεις 141

3. Ορθή η κρατούσα άποψη: Απαγόρευση της αυτούσιας δικαστικής
διανομής αυθαιρέτου 142

α) Η δικαστική διανομή ως προϊόν της βούλησης των συγκυρίων 142

αα) Γενικά 142

ββ) Ειδικά η δικαστική διανομή αυθαιρέτου με σύσταση διαιρεμένης
συνιδιοκτησίας ως απαγορευμένη αλλοίωση του δικαιώματος της κυριότητας 144

γγ) Επιχείρημα a minore ad majus 144

β) Εξαίρεση: Επιτρεπτό της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας με δικαστική
διανομή σε εκτός σχεδίου περιοχές 145

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

Ιδιωτικού δικαίου αξιώσεις από την αυθαίρετη δόμηση

§11. Ιδιωτικού δικαίου δικαίωμα κατεδάφισης αυθαίρετης κατασκευής 147

Ι. Εισαγωγή 147

1. Γενικά 147

2. Περιορισμοί του δικαιώματος κατεδάφισης 148

α) Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος 148

β) Κατάσταση ανάγκης ως λόγος άρσης του παράνομου χαρακτήρα
της προσβολής ιδίως της προσωπικότητας 149

αα) Γενικά 149

ββ) Δυνατότητα άρσης του παράνομου χαρακτήρα της προσβολής
της προσωπικότητας λόγω κατάστασης ανάγκης 150

γ) Πολεοδομικού δικαίου διατάξεις που εξαιρούν αυθαίρετα
από την κατεδάφιση 152

3. Η διοικητική πράξη της έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτου ως προϋπόθεση
για την καταδίκη σε κατεδάφιση από τα πολιτικά δικαστήρια 152

ΙΙ. Δικαίωμα άρσης ιδίως κατεδάφισης αυθαίρετης κατασκευής λόγω
προσβολής του δικαιώματος κυριότητας 153

1. Προϋποθέσεις 153

α) Αυθαίρετη κατασκευή σε ίδιο του κατασκευαστή ακίνητο - Ιδίως η αυθαίρετη
κατασκευή ως αντανακλαστική ενόχληση και ιδεατή εκπομπή κατά ΑΚ 1003 153

β) Αυθαίρετη κατασκευή σε ξένο ακίνητο 156

2. Έννομες συνέπειες 157

α) Προστασία της κυριότητας 157

αα) Αξιώσεις του κυρίου 157

ββ) Το ζήτημα της αντικειμενικής σώρευσης αρνητικής με διεκδικητική αγωγή 157

γγ) Ανταξίωση του εναγομένου για απόδοση των δαπανών ανέγερσης 160

β) Προστασία της νομής 162

ΙΙΙ. Δικαίωμα άρσης ιδίως κατεδάφισης αυθαίρετης κατασκευής
λόγω προσβολής του δικαιώματος στην προσωπικότητα 162

1. Προϋποθέσεις 162

α) Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστα 162

β) Το ιδιωτικού δικαίου δικαίωμα προσήκουσας πολεοδομικής ανάπτυξης
και διατήρησης αισθητικής των κτηρίων και αυθαίρετη δόμηση 164

2. Έννομες συνέπειες 166

α) Δικαίωμα κατεδάφισης ως τρόπος άρσης της προσβολής της προσωπικότητας 166

β) Δικαίωμα κατεδάφισης αυθαίρετης κατασκευής ως τρόπος αυτούσιας
αποκατάστασης της ζημίας 168

αα) Γενικά 168

ββ) Αρχή αναλογικότητας 170

γγ) Ειδικές περιστάσεις 170

IV. Δικαίωμα άρσης ιδίως κατεδάφισης αυθαίρετης κατασκευής
λόγω προσβολής του δικαιώματος στην πνευματική ιδιοκτησία 170

1. Προϋποθέσεις 170

2. Έννομες συνέπειες 172

V. Ικανοποίηση της αξίωσης κατεδάφισης 173

1. Αναπληρωματική και έμμεση αναγκαστική εκτέλεση 173

2. Κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής από τον ίδιο τον θιγόμενο 174

α) Αξίωση αποζημίωσης του κυρίου του αυθαιρέτου 174

β) Αναζήτηση δαπανών 177

αα) Επιτρεπόμενη διοίκηση αλλοτρίων 177

ββ) Αδικαιολόγητος πλουτισμός 179

VI. Δικονομικά ζητήματα 180

1. Αρμοδιότητα 180

α) Αρνητική αγωγή 180

β) Διαφορές από τη σχέση οροφοκτησίας ή κάθετης ιδιοκτησίας 182

γ) Αγωγή για την προστασία της προσωπικότητας 182

2. Ασφαλιστικά μέτρα 183

3. Έννομο συμφέρον 184

4. Παρεμπίπτοντα ζητήματα - Άδεια της Αρχής 186

§12. Αποζημίωση 189

I. Η αυθαίρετη δόμηση ως αδικοπραξία 189

ΙΙ. Έμμεση ζημία 190

1. Πρόσφορη αιτία 190

2. Σκοπός του κανόνα δικαίου 191

α) Οι υποστηριζόμενες απόψεις 191

β) Ιδία θέση: Οι πολεοδομικές διατάξεις ως προστατευτικές διατάξεις 194

αα) Η πόλωση γενικό-ιδιωτικό συμφέρον 195

ββ) Τριτενέργεια άρθρ. 24 Σ; 196

ΙΙΙ. Αξίωση ικανοποίησης της ηθικής βλάβης 198

IV. Παραγραφή 199

V. Ανεφάρμοστο των διατάξεων για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό 200

VI. Αξίωση συμμετοχής στα αποκτήματα 201

1. Το πρόβλημα: Το αυθαίρετο ως απόκτημα από παράνομη δραστηριότητα 201

2. Η λύση του: Συνυπολογισμός του αυθαιρέτου στην περιουσιακή αύξηση 202

§13. Δικαιώματα κατά του Δημοσίου 204

Ι. Αξίωση αποζημίωσης και ικανοποίησης της ηθικής βλάβης 204

1. Γενικά 204

2. Ειδικά η προϋπόθεση του παρανόμου 205

ΙΙ. Αξίωση κατεδάφισης του αυθαιρέτου 209

ΙΙΙ. Αξίωση απόδοσης δαπανών κατά τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων 210

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

Οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και αυθαίρετα

§14. Συμφωνίες μεταξύ οροφοκτητών αντίθετες σε πολεοδομικές διατάξεις 215

Ι. Α΄ γνώμη: Εγκυρότητα των συμφωνιών 215

1. Γενικά 215

2. Η αυτονομία της ιδιωτικής βούλησης στο δίκαιο της οριζόντιας
(και κάθετης) ιδιοκτησίας 217

3. Η ιδιαιτερότητα του θεσμού 218

4. Διαφορετικοί οι σκοποί της πολεοδομικής νομοθεσίας και της οροφοκτησίας 219

ΙΙ. Β΄ γνώμη: Ακυρότητα των συμφωνιών 219

1. Γενικά 219

2. Ακυρότητα της συμφωνίας και εμπράγματο καθεστώς ακινήτου 221

α) Κρατούσα γνώμη: Το εμπράγματο καθεστώς δεν επηρεάζεται
από την ακυρότητα της συμφωνίας 221

β) Αντίκρουση 222

III. Ειδικά οι συμφωνίες για την κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα
πιλοτής και μεταβίβασή σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες 224

1. Το πρόβλημα του κύρους της σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας
στην πιλοτή πριν από την εισαγωγή του άρθρ. 1 Ν 1221/1981 224

2. Κρατούσα γνώμη: Ακυρότητα της σύστασης αυτοτελών διηρημένων
ιδιοκτησιών στην πιλοτή και πριν από τον Ν 1221/1981 225

α) Γενικά 225

β) Επιχειρήματα 226

αα) ΑΚ 953 226

ββ) Έννοια ορόφου ή διαμερίσματος 226

γγ) Αδυναμία σύστασης δουλείας - Πραγματοπαγής ενοχή 227

γ) Μετατροπή της άκυρης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε έγκυρη
παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης 228

3. Αντίκρουση της κρατούσας γνώμης: Εγκυρότητα της σύστασης
χωριστής κυριότητας σε πιλοτή πριν από το Ν 1221/1981 228

α) Γενικά 228

β) Επιχειρήματα 229

αα) Αυτονομία της ιδιωτικής βούλησης 230

ββ) Έννοια ορόφου και διαμερίσματος 230

γγ) Ανεφάρμοστο της ΑΚ 953 231

δδ) Αντισυνταγματικότητα της αναδρομής 231

εε) Έγκυρη η σύσταση δουλείας στην πιλοτή 232

4. Η νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 46 του Ν 5005/2022 233

§15. Εμπράγματο καθεστώς αυθαίρετης κατασκευής
σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία 235

Ι. Κυριότητα στην αυθαίρετη κατασκευή 235

1. Κανόνας: Η πρωτότυπη κτήση κυριότητας ανεξάρτητη
από την τήρηση των πολεοδομικών κανόνων 235

2. Εξαίρεση: Επέκταση οικοδομής από το δικαιούχο επέκτασης
με αυθαίρετη κατασκευή 236

α) Συγκυριότητα όλων των συνιδιοκτητών στην επέκταση 236

β) Απόδοση των δαπανών επέκτασης 238

ΙΙ. Εγκυρότητα της μεταβίβασης διηρημένης ιδιοκτησίας παρά την ύπαρξη
αυθαίρετης κατασκευής στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής 239

§16. Ειδικά η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
και αυθαίρετη δόμηση 241

Ι. Το πρόβλημα 241

ΙΙ. Σύσταση οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας επί υπάρχουσας
αυθαίρετης οικοδομής 242

1. Α΄ Γνώμη: Επιτρεπτό της σύστασης χωριστής ιδιοκτησίας
επί αυθαίρετης οικοδομής 242

2. Β΄ Γνώμη: Ακυρότητα της σύστασης επί αυθαίρετης οικοδομής 243

α) Η σύσταση ως μεταβίβαση κυριότητας 243

β) Η σύσταση ως αλλοίωση του δικαιώματος κυριότητας
ή συγκυριότητας στο ακίνητο 244

αα) Απαγόρευση της αλλοίωσης εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυθαίρετο 244

ββ) Επιτρεπτό της αλλοίωσης εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυθαίρετο 245

γ) Συνέπειες της ακυρότητας της σύστασης κατ’ όροφο
ή κάθετης ιδιοκτησίας σε αυθαίρετο 246

ΙΙΙ. Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί μελλοντικής οικοδομής
κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων 247

1. Εγκυρότητα της σύστασης σε μελλοντικό αυθαίρετο πράγμα 247

2. Επιχειρήματα υπέρ της καταρχήν εγκυρότητας της σύστασης
σε μελλοντικό αυθαίρετο όροφο ή διαμέρισμα 248

α) Δημιουργία της οροφοκτησίας με την αποπεράτωση της οικοδομής 248

β) Αρχή της ειδικότητας 249

IV. Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και επιφύλαξη πολεοδομικών διατάξεων 251

1. Ακυρότητα της αντίθετης σε πολεοδομικές διατάξεις σύστασης 251

α) Γενικά 251

β) Περιορισμός της απαγόρευσης - Εγκυρότητα της αντίθετης
σε πολεοδομικές διατάξεις σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας 254

2. Εξαίρεση: Έγκυρη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε περιοχές εκτός σχεδίου 255

§17. Δικαίωμα των οροφοκτητών προς άρση
της αυθαίρετης κατάληψης κοινόχρηστου χώρου
της οικοδομής κατά τις διατάξεις του Ν 3741/1929 258

Ι. Προϋποθέσεις 258

1. Αυθαίρετο κτίσμα σε κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής 258

α) Γενικά 258

β) Νομιμοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής σε κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής 259

γ) Ανέγερση αυθαιρέτου με συμφωνία των οροφοκτητών 263

2. Ειδικά οι μεταβολές στην αισθητική του κτηρίου 266

ΙΙ. Έννομες συνέπειες 267

1. Προστασία της συγκυριότητας 267

2. Προστασία της συννομής 268

3. Απαράγραπτο των αξιώσεων από την προσβολή της συγκυριότητας
και της συννομής 268

§18. Συμπεράσματα 271

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

Ι. Ελληνική 275

II. Ξενόγλωσση 289

ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ 291

ΑΛΦΑΒΗΤΙΚΟ ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 301

§1. Εισαγωγή

Ι. Το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στο δίκαιο

Όπως είναι γνωστό, το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα έχει λάβει γενικευμένη και διαχρονική μορφή, που αφορά σε μεγάλο αριθμό ακινήτων της επικράτειας. Το κράτος δεν οργάνωσε τους απαραίτητους ελεγκτικούς μηχανισμούς για τον εντοπισμό των αυθαίρετων κατασκευών κυρίως όμως η αναποφασιστικότητα της πολιτείας, που οφείλεται σε έλλειψη πολιτικής βούλησης, είχε ως συνέπεια τη μη εφαρμογή των διοικητικών μέτρων, κυρίως της κατεδάφισης, για την αντιμετώπιση των αυθαιρεσιών. Επί έτη αναπτύχθηκε ένας φαύλος κύκλος διαπλοκής ανάμεσα στην πολιτεία και τους πολίτες, νομιμοποιήθηκαν αυθαίρετες κατασκευές και καλλιεργήθηκαν στους πολίτες προσδοκίες με συνέπεια την αλματώδη αύξηση της αυθαίρετης δόμησης, η οποία δυστυχώς εξακολουθεί να τυγχάνει ευρείας αποδοχής. Το πρόβλημα είναι πολύπλοκο με περιβαλλοντικές και κοινωνικές διαστάσεις.

Η πρώτη προσπάθεια νομοθετικής επίλυσής του ανάγεται ήδη στο 1926 με το ΠΔ 18.3.1926 «περί αυθαιρέτων κατασκευών και διώξεως των παραβατών κατά την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών». Ο τελευταίος Ν 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» προσπαθεί για ακόμα μία φορά να αντιμετωπίσει οριστικά το πρόβλημα, το οποίο έχει δημιουργήσει τεράστια περιβαλλοντική επιβάρυνση και δυσεπίλυτα προβλήματα στις συναλλαγές.

Η ιδιότητα του αυθαιρέτου προσδίδεται σε ένα ακίνητο με πολεοδομικές δηλαδή δημοσίου δικαίου διατάξεις. Το δημόσιο δίκαιο οργανώνει τους κανόνες δόμησης, δημοσίου δικαίου είναι οι διατάξεις με τις οποίες κατεξοχήν ρυθμίζονται τα νομικά προβλήματα που δημιουργεί η αυθαίρετη δόμηση. Είναι εύλογο το ερώτημα αν η ύπαρξη αυθαίρετης κατασκευής επηρεάζει τις σχέσεις που διέπονται από το ιδιωτικό δίκαιο, για παράδειγμα τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων γειτονικών ακινήτων. Η πολεοδομική νομοθεσία περιλαμβάνει μεμονωμένες διατάξεις ιδιωτικού δικαίου, όπως τη διάταξη του άρθρ. 83 Ν 4495/2017, η οποία πλήττει με ακυρότητα εμπράγματες δικαιοπραξίες και μισθώσεις με αντικείμενο ακίνητο που φέρει αυθαίρετη κατασκευή ή στο οποίο έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Ιδιωτικού δικαίου είναι επίσης οι διατάξεις των άρθρ. 1 και 4 ΝΔ 1024/1971, με τις οποία κηρύσσεται η ακυρότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Εκτός όμως από τις δυσχέρειες που δημιουργεί η ερμηνεία των διατάξεων αυτών, στην πράξη ανακύπτει πληθώρα άλλων προβλημάτων ουσιαστικών και δικονομι-

κών για την ρύθμιση σχέσεων ιδιωτικού δικαίου. Ενδεικτικά μπορούν να αναφερθούν τα εξής:

1. Ενόψει της απαγόρευσης της ανοικοδόμησης αυθαίρετης κατασκευής (άρθρ. 4 ΝΟΚ), γεννάται το ερώτημα ποιο είναι το κύρος της σύμβασης για κατασκευή δομικού έργου με αυθαίρετη δόμηση.

2. Η απαγόρευση της διάθεσης ακινήτου, στο οποίο έχει εκτελεσθεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, κατά τη γραμματική διατύπωση του άρθρου 83 §1 Ν 4495/2017 καταλαμβάνει κάθε ακίνητο με αυθαίρετη κατασκευή ανεξάρτητα από τη βαρύτητα της αυθαιρεσίας που έχει εκτελεσθεί σε αυτό. Αναρωτιέται κανείς κατά πόσο δικαιολογείται η νομοθετική εξομοίωση κατά τη νομική τους μεταχείριση ακινήτων εκ των οποίων άλλα έχουν χτιστεί χωρίς άδεια της πολεοδομικής αρχής και άλλα έχουν απλώς μικρές παραβάσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

3. Ερευνητέο είναι αν οι ιδιώτες, όταν θίγονται από την αυθαίρετη κατασκευή σε γειτονικό οικοδόμημα, έχουν δικαίωμα κατεδάφισής της στηριζόμενοι στις διατάξεις του ιδιωτικού δικαίου.

ΙΙ. Σκοπός και περιεχόμενο της παρούσας εργασίας

1. Σκοπός

Σκοπός της παρούσας εργασίας είναι η ανάδειξη και επίλυση των προβλημάτων που δημιουργούν τα αυθαίρετα στις έννομες σχέσεις ιδιωτικού δικαίου. Κατά την ερμηνεία των σχετικών διατάξεων λαμβάνεται υπόψη η κοινωνική πραγματικότητα, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού παραβάσεων της πολεοδομικής νομοθεσίας ανά την επικράτεια, και το γεγονός ότι η συνεπής εφαρμογή των προβλεπόμενων κυρώσεων ιδιωτικού δικαίου θα δημιουργήσει τεράστια προβλήματα, κοινωνικά και οικονομικά, λόγω της ανατροπής παγιωμένων καταστάσεων.

2. Περιεχόμενο

Στο πρώτο κεφάλαιο, μετά την ιστορική αναδρομή στο φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στη χώρα, στις προηγηθείσες νομοθετικές ρυθμίσεις του και στην ισχύουσα, θα ερευνηθεί η έννοια της αυθαίρετης κατασκευής κατά την πολεοδομική νομοθεσία και τα προβλήματα που δημιουργεί, αν εξεταστεί από τη σκοπιά του εμπραγμάτου δικαίου. Ενδεικτικά, κατά το νόμο οι κατασκευές για τις οποίες απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, μπορεί να είναι, συστατικά ή παραρτήματα ακινήτου. Στη συνέχεια εξετάζεται η σχέση της πολεοδομικής νομοθεσίας με το ιδιωτικό δίκαιο. Ειδικότερα αναλύεται η επιρροή των παραβάσεων της πολεοδομικής νομοθεσίας στο εμπράγματο καθεστώς ακινήτου αλλά και

στο κύρος των συμφωνιών των οποίων το περιεχόμενο ή τα έννομα αποτελέσματα αποδοκιμάζονται από την πολεοδομική νομοθεσία, με εκτενή αναφορά στο κύρος της σύμβασης έργου για την δόμηση αυθαίρετης κατασκευής.

Στο δεύτερο κεφάλαιο εξετάζεται η βασική κύρωση ιδιωτικού δικαίου, η οποία προβλέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία για την κατασκευή αυθαιρέτου, δηλαδή η κατά το άρθρ. 82 §1 Ν 4495/2017 απαγόρευση της μεταβίβασης και σύστασης περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης. Ερευνώνται ζητήματα, όπως το κύρος της υποσχετικής δικαιοπραξίας με την οποία αναλαμβάνεται υποχρέωση μεταβίβασης κ.λπ. αυθαιρέτου, το κύρος άλλων μορφών διάθεσης του αυθαιρέτου και ιδίως της αλλοίωσης, η δυνατότητα αναλογικής εφαρμογής της απαγόρευσης και σε τρόπους αναγκαστικής διάθεσης του ακινήτου, π.χ. της κατά το στάδιο αναγκαστικής εκτέλεσης κατακύρωσης του αυθαιρέτου ή της κτήσης κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυθαίρετο με χρησικτησία. Στο πλαίσιο των εννόμων συνεπειών της απαγόρευσης μεταβίβασης και για την αντιμετώπιση αδικιών που παρατηρούνται σε περιπτώσεις μικρής κλίμακας παραβιάσεων της πολεοδομικής νομοθεσίας επισημαίνεται η δυνατότητα επίλυσής τους με την εφαρμογή της αρχής της αναλογικότητας. Η απαγόρευση της διάθεσης ακινήτου ως κύρωση για την ύπαρξη αυθαίρετης κατασκευής ή την εγκατάσταση αυθαίρετης χρήσης ανεξάρτητα από την βαρύτητα της συγκεκριμένης αυθαιρεσίας έρχεται σε σύγκρουση με την συνταγματική αρχή της αναλογικότητας (25 § 1 Σ).

Στο τρίτο κεφάλαιο αναπτύσσονται οι ιδιωτικού δικαίου αξιώσεις από την αυθαίρετη δόμηση, συγκεκριμένα η αξίωση κατεδάφισης της αυθαίρετης κατασκευής και τα ιδιάζοντα δικονομικά θέματα που εγείρονται, η αξίωση αποζημίωσης, αξιώσεις από διοίκηση αλλοτρίων κ.λπ.

Το τέταρτο κεφάλαιο είναι αφιερωμένο στην αυθαίρετη δόμηση στην οριζόντια/κάθετη ιδιοκτησία, στην οποία παρουσιάζεται συχνότατα το φαινόμενο κατασκευαστικών αυθαιρεσιών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης. Αφού αρχικά εξετάζεται το γενικότερο πρόβλημα συμφωνιών αντίθετων στην πολεοδομική νομοθεσία π.χ. της σύστασης χώρου στάθμευσης σε θέση πιλοτής, στη συνέχεια αντιμετωπίζονται τα προβλήματα από την αυθαίρετη κατασκευή σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και ερευνάται το κύρος των συμφωνιών σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας επί υπάρχουσας αυθαίρετης κατασκευής ή μελλοντικής, η οποία θα ανεγερθεί κατά παράβαση πολεοδομικών διατάξεων. Ειδικός λόγος γίνεται στη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας ενόψει της προβλεπόμενης από το νόμο επιφύλαξης των πολεοδομικών διατάξεων και του υπό προϋποθέσεις κύρους της σε περιοχές εκτός σχεδίου.

Τέλος ακολουθούν τα συμπεράσματα της έρευνας.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

Αυθαίρετη δόμηση

§2. Ιστορική αναδρομή της αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα και προσπάθειες νομοθετικής επίλυσης του προβλήματος

Ι. Προγενέστερο καθεστώς

Η αρχή του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης εντοπίζεται αμέσως μετά τη μικρασιατική καταστροφή το 1922 και την άφιξη των προσφύγων, η οποία δημιούργησε κοινωνικά και στεγαστικά προβλήματα. Αργότερα η αυθαίρετη δόμηση συνδέεται με τις μετακινήσεις του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα –και ιδίως στο λεκανοπέδιο της Αττικής– για την εύρεση εργασίας, γεγονός που οδήγησε οικονομικά ασθενέστερες τάξεις για τη στέγασή τους στην κατασκευή αυθαιρέτων και την αυθαίρετη δημιουργία ολόκληρων οικισμών. Η άναρχη δόμηση υπήρξε συνεπώς το μέσο για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος που αντιμετώπισαν οι εσωτερικοί μετανάστες. Στη συνέχεια η αυθαίρετη δόμηση γνώρισε αλματώδη αύξηση ως μέσο για την απόκτηση παραθεριστικής κατοικίας σε παραθαλάσσιες ζώνες της Αττικής αλλά και πλησίον άλλων αστικών κέντρων. Η έλλειψη χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σε συνδυασμό με την σκοπιμότητα και αδιαφορία του κρατικού μηχανισμού συνέτειναν στη διόγκωση του προβλήματος. Έτσι, στα κύρια χαρακτηριστικά του μεταπολεμικού πολεοδομικού σχεδιασμού, όπως ήταν η ενίσχυση της οικοδομής ως βασικού μοχλού ανάπτυξης, συγκαταλέγονται η ανοχή στην εκτεταμένης κλίμακας αυθαίρετη δόμηση και η εκ των υστέρων ένταξη σε σχέδιο πόλεως των αυθαίρετων οικισμών.

Παρά τις προσπάθειες που καταβλήθηκαν από τις διάφορες κυβερνήσεις για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και την πολεοδομική ανασυγκρότηση της χώρας, το θλιβερό φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης όχι μόνο δεν αναχαιτίστηκε αλλά διογκώ-

θηκε. Η κατασκευή αυθαιρέτων αποτελεί πλέον γενικευμένη πρακτική με δυσμενείς συνέπειες στο συνταγματικά προστατευόμενο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον. Η εξάπλωση των αυθαιρέτων ευθύνεται σε μεγάλο βαθμό για την αύξηση της δημογραφικής πυκνότητας, τη δημιουργία ακατάλληλων συνθηκών για άνετη διαβίωση και την υποβάθμιση του φυσικού περιβάλλοντος. Αναζητώντας την επίδραση της οικονομικής κρίσης στην αυθαίρετη δόμηση, διαπιστώνεται ότι τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε αύξηση, σχεδόν διπλασιασμός, των αυθαίρετων κατασκευών, οι οποίες όμως αφορούν σε μικρότερες παραβάσεις σε σχέση με αυτές που γίνονταν στο παρελθόν, αλλά και μείωση της έγκαιρης καταβολής των επιβληθέντων για την τακτοποίησή τους προστίμων.

Η πρώτη προσπάθεια πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας ανάγεται στο 1923 με το ΝΔ της 17.7.1923 «Περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών». Ο εθνικός χώρος διαιρέθηκε σε τρεις κατηγορίες: στις περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου, οι οποίες θα αποκτούσαν εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως κατά την προβλεπόμενη από το ΝΔ διαδικασία, στους οικισμούς που είχαν δημιουργηθεί προ του 1923 και οι οποίοι έτυχαν ειδικής ευνοϊκής νομοθετικής ρύθμισης και στις εκτός σχεδίου πόλεως και εντός οικισμών περιοχές, στις οποίες δεν απαγορεύτηκε εντελώς η δόμηση αλλά τέθηκαν περιορισμοί. Η χώρα, συνεπώς, χωρίστηκε σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές η ένταξη όμως μιας περιοχής στο σχέδιο δεν ήταν κατά κανόνα αποτέλεσμα χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού αλλά έγινε με κριτήριο κομματικά οφέλη μετά από άσκηση πιέσεων ομάδων και την ύπαρξη πελατειακών σχέσεων. Η μεταγενέστερη έκδοση σειράς διοικητικών πράξεων με τις οποίες επετράπη η υπό όρους δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές άνοιξε το δρόμο στην αυθαίρετη δόμηση.

Για πρώτη φορά η πολιτεία αντιμετώπισε, χωρίς επιτυχία, το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης με το ΠΔ 18.3.1926 «Περί αυθαιρέτων κατασκευών και διώξεως των παραβατών κατά την εκτέλεσιν οικοδομικών έργων». Με το νομοθέτημα αυτό προβλέφθηκε ως κύρωση η κατεδάφιση υπό την προϋπόθεση όμως να μην έχει προηγηθεί μόνιμη εγκατάσταση για κατοικία.

Ο ΑΝ 410/1968 προσπάθησε, χωρίς αποτέλεσμα, να αντιμετωπίσει τη ραγδαία αυξανόμενη αυθαίρετη δόμηση για πρώτη φορά με «νομιμοποίηση» συλλήβδην όλων των αυθαιρέτων με μοναδική εξαίρεση κτίσματα σε κοινόχρηστους χώρους. Για το λόγο αυτό όρισε τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες αυθαίρετες κατασκευές εξαιρούνταν από την κατεδάφιση με την καταβολή ορισμένης εισφοράς και προέβλεψε ποινικές κυρώσεις σε βάρος των ιδιοκτητών αυθαιρέτων.

Μετά την εισαγωγή, για πρώτη φορά στην ιστορία των ελληνικών Συνταγμάτων, ρητών διατάξεων στο Σύνταγμα του 1975 για την προστασία του περιβάλλοντος (άρθρ. 24) το κράτος έχει υποχρέωση να προστατεύει το περιβάλλον, να μεριμνά για την ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζει τους καλύτερους δυνατούς όρους διαβίωσης. Με το άρθρ. 24 §2 Σ η χωροταξική αναδιάρθρωση και η πολεοδόμηση και επέκταση των πόλεων υπήχθησαν στην αποκλειστική αρμοδιότητα του κράτους δόθηκαν δε από το συντακτικό νομοθέτη αρχές και κατευθύνσεις για την χωροταξική και πολεοδομική οργάνωση της χώρας.

Σε αντίθεση με την παραπάνω συνταγματική επιταγή, η Διοίκηση όχι μόνο δεν προχώρησε στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών της αλλά και ο νομοθέτης με τον Ν 720/1977, ο οποίος κρίθηκε από το ΣτΕ αντίθετος στο άρθρ. 24 του Συντάγματος, προέβλεψε εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαίρετης κατασκευής με απλή δήλωση και καταβολή ορισμένου ποσού. Στη συνέχεια ο Ν 1337/1983 εισήγαγε την διάκριση μεταξύ παλαιών και νέων αυθαιρέτων με κριτήριο την ανέγερσή τους πριν ή μετά την 31.1.1983, προβλέποντας για την πρώτη κατηγορία την υπό προϋποθέσεις δυνατότητα αναστολής κατεδάφισης και για τη δεύτερη κατηγορία την κατεδάφιση και την ποινική ευθύνη του ιδιοκτήτη και του επιβλέποντος μηχανικού. Με το νόμο αυτό θεσπίστηκε για πρώτη φορά η επί ποινή ακυρότητας απαγόρευση της μεταβίβασης και σύστασης περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων στα κατεδαφιστέα ακίνητα (άρθρ. 17 §10) καθώς και η απαγόρευση της σύνδεσης των τελευταίων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Παρά τις ρηξικέλευθες ρυθμίσεις του, ούτε με το νόμο αυτό αλλά ούτε με τις συνεχείς τροποποιήσεις του κατέστη εφικτή η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Οι αποσπασματικές ενέργειες, τα αναποτελεσματικά πρόστιμα και οι άστοχες επεμβάσεις στην πολεοδομική νομοθεσία σε συνδυασμό με τη μεταφορά της αρμοδιότητας για την κατεδάφιση των αυθαιρέτων στην τοπική αυτοδιοίκηση είχαν ως συνέπεια τη συνέχιση της ανομίας με την ανέγερση νέων αυθαιρέτων.

Ο Ν 4014/2011 «Περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων, ρύθμιση αυθαιρέτων σε συνάρτηση με τη δημιουργία περιβαλλοντικού ισοζυγίου και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας Υπουργείου Περιβάλλοντος» είχε διττό στόχο. Αφενός την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης με τη χάραξη «κόκκινης γραμμής» στο μέλλον, η οποία επιτυγχάνεται με την πρόβλεψη της ακυρότητας κάθε δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ή σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση και με τον έλεγχο των σχετικών δικαιοπραξιών (άρθρ. 23)· αφετέρου την αποκατάσταση περιβαλλοντικού ισοζυγίου με τη δι-

άθεση των ποσών που θα προκύψουν από την επιβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για την κατεδάφιση των αυθαιρέτων και την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης. Ο νόμος προέβλεπε τη δυνατότητα διατήρησης των αυθαιρέτων και αναστολής κυρώσεων επί τριάντα έτη μετά την καταβολή ειδικού προστίμου διατήρησης κατόπιν υπαγωγής στη διαδικασία τακτοποίησης.

Επειδή υπήρχαν σοβαρές ενδείξεις ότι ο Ν 4014/2011 θα κριθεί αντισυνταγματικός, όπως και έγινε με την απόφαση της ΟλΣτΕ 3341/2014, ψηφίστηκε ο Ν 4178/2013 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης - Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις», ο οποίος αντικατέστησε τον Ν 4014/2011 με την εξαίρεση ορισμένων μεταβατικών διατάξεων για τα υπαχθέντα στην τακτοποίηση του Ν 4014/2011 ακίνητα.

Ο Ν 4178/2013 στο άρθρ. 9 διακρίνει τα αυθαίρετα σε πέντε κατηγορίες και ανάλογα με την κατηγορία προβλέπει τη δυνατότητα είτε οριστικής εξαίρεσης από την επιβολή κυρώσεων με την καταβολή παραβόλου ή και ενιαίου ειδικού προστίμου (κατηγορίες 1, 2, 3) είτε αναστολής επιβολής των κυρώσεων για τριάντα έτη με την καταβολή παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου (κατηγορίες 4, 5). Ο νόμος επαναλαμβάνει ως βασική κύρωση την απαγόρευση μεταβίβασης και σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες χρήσεις, ρύθμιση όμοια με αυτές των προγενέστερων Ν 4014/2011 και Ν 1337/1983.

Η θέση της απαγόρευσης των εμπραγμάτων δικαιοπραξιών στο πρώτο άρθρ. του Ν 4178/2013 απηχεί την ιδιαίτερη σημασία που αποδίδει ο νομοθέτης σε αυτή. Παράλληλα, για τον έλεγχο της τήρησης της απαγόρευσης, στο άρθρ. 3 §1 προβλέπεται η υποχρέωση προσάρτησης σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο –ακόμη και ακινήτου χωρίς κτίσμα– υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού. Με αυτές δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι είτε στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή υπάρχει αλλά σε αυτό ή την διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ούτε έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες αλλαγές χρήσης ή οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή εγκαταστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε κάποια από τις εξαιρέσεις που προβλέπονται από την §2 του άρθρ. 1 του ως άνω νόμου. Ο νέος νόμος προσβλήθηκε ως αντισυνταγματικός ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας, όμως με την απόφαση της ΟλΣτΕ 1858/2015 το δικαστήριο τάχθηκε υπέρ της συνταγματικότητας του επίμαχου νόμου, ο οποίος προβλέπει τη διατήρηση για μεγάλο χρονικό διάστημα των αυθαιρέτων, την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση κ.λπ.

Πάντως οι ρυθμίσεις του νόμου δεν διαφοροποιούνται ουσιωδώς από αυτές του Ν 4014/2011, απλώς είναι περισσότερο αναλυτικές με σκοπό να καλύψουν κενά του προηγούμενου νόμου. Σε ορισμένα μάλιστα σημεία ο Ν 4178/2013 εμφανίζεται περισσότερο ελαστικός από τον καταργηθέντα από αυτόν Ν 4014/2011, με χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτό του άρθρ. 5 –ρυθμίσεις του ΝΔ 1024/1971, με το οποίο παρέχεται η δυνατότητα σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές και επί των οποίων έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα αυτά θα ενταχθούν στη διαδικασία της τακτοποίησης.

Η επιστημονική υπηρεσία της Βουλής μάλιστα κατά τη διαβούλευση του νομοσχεδίου είχε εκφράσει αμφιβολίες ως προς τη συνταγματικότητα των άρθρ. 7 (απόδειξη χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών) και 8 (ρύθμιση αναστολής και εξαίρεσης από κατεδάφιση) τα οποία εξαιρούν από την κατεδάφιση οικοδομές, οι οποίες ανεγείρονται μετά τη θέσπιση πολεοδομικών κανόνων σε μια περιοχή ενώ η

απαλλαγή από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων πρέπει να αποτελεί εξαιρετική ρύθμιση και να γίνεται υπό όρους.

ΙΙ. Ο ισχύων νόμος 4495/2017

Με τον Ν 4495/3.11.2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» επιχειρείται, με τη θέσπιση νέων και τη βελτίωση υφιστάμενων διατάξεων, συνολική ρύθμιση των θεμάτων που αφορούν το δομημένο περιβάλλον (Αιτιολογική έκθεση, σ. 1). Στόχος του νόμου κατά τους Συντάκτες του είναι η αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος και η βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των πολιτών με τη δημιουργία ενός καινοτόμου συστήματος κανόνων. Ειδικά ως προς την αυθαίρετη δόμηση ο νόμος στοχεύει στην αντιμετώπιση των αιτίων «που έχουν συμβάλλει στο άναρχο και αυθαίρετο δομημένο περιβάλλον στη χώρα μας» (Αιτιολογική έκθεση ό.π.). Ως αίτια της εξάπλωσης του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης εντοπίζονται η απουσία μηχανισμών ελέγχου, πρόληψης και καταστολής της αυθαίρετης δόμησης, οι αλλεπάλληλοι και αποσπασματικοί νόμοι, οι οποίοι, μέσω της αθρόας εξαίρεσης από την κατεδάφιση, εμπέδωσαν την ατιμωρησία, η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, η μακροχρόνια και αδιαφανής διαδικασία έκδοσης αδειών κ.ά. Για την αντιμετώπιση των αιτίων προβλέπονται αυστηρότερες κυρώσεις για την αυθαίρετη δόμηση, δημιουργούνται μηχανισμοί εποπτείας και ελέγχου εφαρμογής των κανόνων που αφορούν στη δόμηση καθώς και κίνητρα για την δήλωση και καταγραφή των αυθαιρέτων, απλοποιείται η διαδικασία έκδοσης των οικοδομικών αδειών, διαφοροποιείται η αυθαίρετη κατασκευή από την πολεοδομική παράβαση για την οποία προβλέπεται διακριτή αντιμετώπιση. Η πολιτική αυτή έρχεται κατά τους συντάκτες σε αντίθεση με το προγενέστερο νομοθετικό καθεστώς, το οποίο αντιμετώπισε επιφανειακά και αποσπασματικά το πρόβλημα υπό την πίεση της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας και των δημοσιονομικών αναγκών με αποτέλεσμα την επιβράβευση των αυθαιρετούντων σε βάρος των νομοταγών πολιτών. Ο νόμος αποτελείται από πέντε Τμήματα. Η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης ρυθμίζεται στο Δ΄ Τμήμα. Για την εξυπηρέτηση του συνταγματικού κανόνα του άρθρ. 4 οι αυθαιρεσίες διακρίνονται σε κατηγορίες και προβλέπονται διαφορετικής βαρύτητας κυρώσεις ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Η επιβολή προστίμου διατήρησης ίσου με το 100% της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου, η διεύρυνση του αριθμού των νομιμοποιούμενων για τη δήλωση του αυθαιρέτου προσώπων, η θέσπιση αυστηρών ποινικών

και διοικητικών κυρώσεων για την ανέγερση νέων αυθαιρέτων ή για τη μη δήλωση παλαιών, η κατεδάφιση με συνοπτικές διαδικασίες είναι μερικές από τις νέες ρυθμίσεις που αναδεικνύουν την πρόθεση του νομοθέτη να δείξει μηδενική ανοχή στα αυθαίρετα. Με τις διατάξεις του νέου νόμου εισάγεται η διάκριση των αυθαιρέτων σε προ της 28.7.2011 και σε μεταγενέστερα. Το άρθρ. 81 δίδει νέο ορισμό του αυθαιρέτου –σε αντίθεση με τον Ν 4178/2013 που παρέπεμπε στο άρθρ. 22 ΓΟΚ 1985– και με σκοπό την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων εισάγει την έννοια της πολεοδομικής παράβασης για ήσσονος σημασίας πολεοδομικές παραβάσεις· οι τελευταίες δεν επισύρουν ποινικές κυρώσεις και τιμωρούνται μόνο με την επιβολή διοικητικών προστίμων. Στο άρθρ. 82 §1 περ. α΄ επαναλαμβάνεται η βασική κύρωση ιδιωτικού δικαίου της πολεοδομικής νομοθεσίας για τα αυθαίρετα ακίνητα, αυτή της ακυρότητας των εμπραγμάτων δικαιοπραξιών σε αυθαίρετα· η περ. β΄ με στόχο την απαγόρευση της αποκόμισης ωφέλειας από την εκμετάλλευση ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης εισάγει για πρώτη φορά την απαγόρευση και της εκμίσθωσης των ακινήτων αυτών. Με την §2 του άρθρ. 82 εισάγονται εξαιρέσεις από την παραπάνω απαγόρευση υπό την προϋπόθεση ότι τα αυθαίρετα δεν βρίσκονται σε προστατευόμενη περιοχή π.χ. αιγιαλό, ρέμα κ.λπ. Το άρθρ. 83, ακολουθώντας τη βασική διατύπωση του καταργηθέντος άρθρ. 3 Ν 4178/2013, απαιτεί για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με αντικείμενο ακίνητο υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι στο ακίνητο δεν έχει συντελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ούτε έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ενώ ρητά ορίζει ότι οι διατυπώσεις αυτές απαιτούνται και για τις δωρεές αιτία θανάτου.

Οι συντάκτες του νόμου έχουν φιλόδοξους στόχους. Σκοπός των ρυθμίσεων του νόμου είναι η ολιστική αντιμετώπιση των αυθαιρέτων προς όφελος κυρίως του περιβάλλοντος και όχι για καθαρά εισπρακτικούς σκοπούς χωρίς τη θεραπεία περιβαλλοντικών στόχων. Μέσω της προβλεπόμενης ηλεκτρονικής καταγραφής των αυθαιρέτων και της κατηγοριοποίησής τους προβλέπεται ότι θα μπορέσει να υλοποιηθεί η ορθή πολεοδομική και χωροταξική οργάνωση της χώρας (Αιτιολογική έκθεση σ. 35 επ.). Ο νόμος στη συνέχεια τροποποιήθηκε μερικώς με κύριο στόχο να διευκολυνθεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών σε κάθετες ή οριζόντιες ιδιοκτησίες οι οποίες αφορούν κοινόχρηστους χώρους της κοινής οικοδομής. Στην κατεύθυνση αυτή κινούνται τα άρθρ. 81 Ν 4759/2020, το οποίο τροποποίησε τις §§7 και 9 άρθρ. 98 Ν 4495/2017 και 230 Ν 5037/2023 με το οποίο τροποποιήθηκε η §5 άρθρ. 98 Ν 4495/2017.

Ο Ν 5106/2024 (Β Μέρος άρθρ. 51-83) τροποποίησε τον Ν 4495/2017 ως προς τον έλεγχο και την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης. Τροποποιείται το σύστημα εντοπισμού αυθαιρέτων, καταγγελιών και ελέγχου, δεν επιτρέπεται η άσκηση πρσφυγής επί αυτόφωρων αυθαίρετων οικοδομικών εργασιών, θεσπίζεται ως ευ-

νοϊκό για τον ιδιοκτήτη μέτρο η οικειοθελής κατεδάφιση και η οικειοθελής απομάκρυνση της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κ.λπ. Ως προς τα ζητήματα ιδιωτικού δικαίου που σχετίζονται με την αυθαίρετη δόμηση και αποτελούν αντικείμενο της παρούσας εργασίας, ο νέος νόμος δεν επιφέρει αλλαγές. Επίσης, ο Ν 5142/2024 (άρθρ. 16) τροποποίησε το άρθρ. 82 Ν 4495/2017, με το οποίο πλήττεται με ακυρότητα η εμπράγματη δικαιοπραξία σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης. Υπό τις οριζόμενες στο νόμο προϋποθέσεις η ακυρότητα των παραπάνω δικαιοπραξιών αίρεται αναδρομικώς με την μεταγενέστερη υπαγωγή του ακινήτου στις διατάξεις του Ν 4495/2017. Επιλύεται έτσι ένα χρόνιο πρόβλημα που εμπόδιζε την έγκυρη μεταβίβαση κ.λπ. των αυθαιρέτων, παρά την τακτοποίησή τους, αφού η διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης των ακινήτων είναι εξαιρετικά δυσχερής. Αν η άκυρη συμβολαιογραφική πράξη χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, αυτή μπορεί να διορθωθεί μονομερώς από τον τελευταίο αποκτώντα. Η επιτυχία των τροποποιήσεων αυτών θα φανεί στο μέλλον.

§3. Η έννοια του αυθαιρέτου

Ι. Γενικά

Κεντρική έννοια της μελέτης αποτελεί η έννοια του αυθαιρέτου, δηλαδή ακινήτου που φέρει αυθαίρετη κατασκευή ή στο οποίο έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Το άρθρ. 81 Ν 4495/2017 δίδει νέο ορισμό της έννοιας του αυθαιρέτου. Με το άρθρ. 51 Ν 4495/2017 από την έναρξη ισχύος του, ήτοι από 3.11.2017, καταργήθηκε η παράγραφος 4 του άρθρ. 5 ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός· Ν 4067/2012, ΦΕΚ Α΄ 79, η οποία προέβλεπε ότι «Αυθαίρετη και κατεδαφιστέα είναι κάθε κατασκευή που εκτελείται ή έχει εκτελεστεί: α) χωρίς οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή έγγραφη ενημέρωση, όπως ορίζονται στο παρόν άρθρο, β) καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης, γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε και δ) κατά παράβαση γενικών ή ειδικών διατάξεων και των μέγιστων ανοχών όπως αυτές καθορίζονται.». Μία κατασκευή ήταν αυθαίρετη, συνεπώς και κατεδαφιστέα, εφόσον κατά το χρόνο κατασκευής της και κατά το χρόνο έκδοσης της πράξης της ΥΔΟΜ του Ν 4030/2011 έφερε αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Στην έννοια των αυθαιρέτων υπάγονται κατά το άρθρ. 81 Ν 4495/2017 τρεις διακριτές μορφές παράνομης οικοδομικής δραστηριότητας: οι αυθαίρετες κατασκευές, οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης και οι πολεοδομικές παραβάσεις. Σύμφωνα με τον

νέο ορισμό του αυθαιρέτου «α) αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. β) αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης)». Στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης εντάσσονται σύμφωνα με το άρθρ. 81 §1 περ. γ και οι πολεοδομικές παραβάσεις, η έννοια των οποίων δίδεται στην παράγραφο 3 του άρθρ. 81. Κατά το άρθρ. 81 §3 ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται λεπτομερώς ήσσονος σημασίας πολεοδομικές παραβάσεις, όπως για παράδειγμα κατασκευή που έχει εκτελεστεί κατά παράβαση εκδοθείσας οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης και δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού. Οι παραβάσεις αυτές είτε βρίσκονται στο όριο του σφάλματος κατά την μέτρηση και αυτοψία της παράβασης είτε δεν επιβαρύνουν τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας. Με το άρθρ. 81 §2 ορίζονται με σαφήνεια περιπτώσεις που δεν συνιστούν αυθαίρετη δόμηση και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις. Η διάταξη αφορά ήσσονος σημασίας αποκλίσεις και ακολουθεί την γραμμή του καταργηθέντος άρθρ. 4 Ν 4178/2013. Τούτο, καινοτομώντας, όριζε αποδεκτές αποκλίσεις του τοπογραφικού διαγράμματος, βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή συντάχθηκε συμβολαιογραφική πράξη, με τα ίδια ποσοστά επί εμβαδομετρήσεων οικοπέδων ή γηπέδων.

Από τη σύγκριση του ορισμού του αυθαιρέτου κατά τον Ν 4495/2017 με τον ορισμό του καταργηθέντος άρθρ. 4 §5 ΝΟΚ προκύπτει ότι ο νομοθέτης επέφερε μεν τροποποιήσεις στην έννοια του αυθαιρέτου αυτές όμως δεν διαφοροποιούνται ουσιωδώς από το προγενέστερο δίκαιο. Καταρχήν ο νέος ορισμός δεν ταυτίζει την έννοια της αυθαίρετης με την έννοια της κατεδαφιστέας οικοδομής. Αν και στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/αλλαγής χρήσης περιλαμβάνεται η καινοτόμος έννοια της πολεοδομικής παράβασης, η τελευταία από πλευράς κυρώσεων αντιμετωπίζεται, ορθά, με ηπιότερο τρόπο σε σχέση με τις λοιπές κατηγορίες αυθαιρέτων. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις προβλέπονται μόνο οι διοικητικές κυρώσεις του άρθρ. 94 §4 Ν 4495/2017, ήτοι πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης και όχι ποινικές κυρώσεις ή η κύρωση της κατεδάφισης ή της απαγόρευσης μεταβίβασης και σύστασης

περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο αυθαίρετο. Διαφορά ανάμεσα στον παλαιό και τον νέο ορισμό φαίνεται να συνιστά η απουσία από τον νέο ορισμό του αυθαιρέτου ακινήτων τα οποία κτίστηκαν χωρίς έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή χωρίς έγγραφη ενημέρωση. Μολονότι η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας προβλέπεται και στον νέο νόμο (άρθρ. 29 §2 Ν 4495/2017) για την επιχείρηση εργασιών αρκετές από τις οποίες εμπίπτουν στην έννοια της κατασκευής, π.χ. κτίσματα για τη στέγαση αντλητικών εγκαταστάσεων (περ. γ΄), ανελκυστήρα για τη μετακίνηση ατόμων με αναπηρία (περ. στ΄), κατασκευή πέργκολας (περ. ιδ΄) κ.λπ. ο νομοθέτης ρητά έχει υπαγάγει την εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας οι οποίες διενεργούνται χωρίς την προηγούμενη έκδοση έγκρισης στις πολεοδομικές παραβάσεις (άρθρ. 81 §3 περ.ε΄)· κατά συνέπεια πράγματι κατατάσσει τις δημιουργούμενες με αυτές κατασκευές στις έννοια των αυθαίρετων κατασκευών.

ΙΙ. Στοιχεία της έννοιας του αυθαιρέτου

1. Αυθαίρετη κατασκευή

α) Έννοια κατασκευής

Ο ορισμός της κατασκευής δίδεται στο άρθρ. 2 περ. 35 ΝΟΚ. Κατασκευή είναι «κάθε ασφαλές τεχνικό έργο». Σε αντίθεση με τον προγενέστερο ΓΟΚ (άρθρ. 2 περ. 18), ο οποίος όριζε ότι κατασκευή είναι «κάθε τεχνικό έργο», ο ΝΟΚ φαίνεται να απαιτεί για την έννοια της κατασκευής ένα επιπλέον στοιχείο –την ασφάλεια του έργου. Η αποδοχή της άποψης αυτής οδηγεί στο συμπέρασμα ότι αυθαίρετη μπορεί να είναι μια κατασκευή, μόνο αν είναι ασφαλής, συνεπώς ότι δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί αυθαιρέτων στα μη ασφαλή τεχνικά έργα. Είναι προφανές ότι μια τέτοια άποψη δεν μπορεί να γίνει δεκτή· ο νομοθέτης δεν θέλησε με την παραπάνω διάταξη να εξαιρέσει από το πεδίο εφαρμογής της νομοθεσίας για τα αυθαίρετα τα μη ασφαλή τεχνικά έργα. Ενδεχομένως η διάταξη έχει το νόημα ότι αυτή ρυθμίζει κατασκευή που προορίζεται να είναι ασφαλής και όχι αυτή που οπωσδήποτε είναι ασφαλής.

Η έννοια της κατασκευής είναι ευρύτερη αυτής του δομικού έργου, το οποίο σύμφωνα με το άρθρ. 2 περ. 16 ΝΟΚ είναι η κατασκευή «που είναι σταθερά συνδεδεμένη με το έδαφος, δεν έχει δυνατότητα αυτοκίνησης και δεν μπορεί να ρυμουλκηθεί». Συνεπώς, για την έννοια της κατασκευής δεν είναι κρίσιμη η σταθερή σύνδεσή της με το έδαφος. Έτσι, έχει κριθεί ότι κατασκευή συνιστά και το τροχόσπιτο μό-

νιμης μορφής, η οποία απαιτεί οικοδομική άδεια, διαφορετικά χαρακτηρίζεται αυθαίρετη.

β) Περιλαμβανόμενα παρακολουθήματα

αα) Συστατικά

Η κατασκευή νοείται με την ευρεία έννοια του όρου. Σύμφωνα με ειδικές διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας (άρθρ. 2 ΝΟΚ) συμπεριλαμβάνονται σε αυτήν εκτός από το κτίριο (περ. 42), οι εγκαταστάσεις του κτιρίου (περ.19) π.χ. ανελκυστήρες, στοιχεία θέρμανσης, επιγραφές, κεραίες, η λυόμενη κατασκευή (περ. 45), η στέγη (περ. 47), η πέργκολα (περ. 60), οι περιφράξεις που περικλείουν ακίνητο (2 περ. 62) κ.λπ. Κτίσμα χαρακτηρίζεται ως αυθαίρετο, ακόμη και όταν αυθαίρετο δεν είναι ολόκληρο το κτίριο αλλά μόνο μέρος, συστατικό του, σύμφωνα με τα κριτήρια των άρθρ. 953 και 954 ΑΚ, π.χ. αυθαίρετος εξώστης, υπέρβαση της δομήσιμης επιφάνειας οικοπέδου, υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους, κάλυψη των υποχρεωτικά ακάλυπτων τμημάτων οικοπέδου κ.λπ. Η καθ’ υπέρβαση της άδειας κατασκευή είναι αυθαίρετη κατά το τμήμα της υπέρβασης –το οποίο είναι και κατεδαφιστέο–, όχι όμως και το νόμιμα ανεγερθέν τμήμα.

Είναι προφανές ότι η παραπάνω θέση δεν έρχεται σε αντίθεση με τον αναγκαστικού δικαίου –κατά την έννοια του άρθρ. 3 ΑΚ– κανόνα του άρθρ. 953 ΑΚ. Ο χαρακτηρισμός μέρους μόνο, δηλαδή συστατικού, κατασκευής ως αυθαίρετου και κατεδαφιστέου δεν διαφοροποιεί τη νομική τύχη του συστατικού από αυτήν της υπόλοιπης κατασκευής αλλά μόνο την υλική του τύχη. Αντίθετα, η αυθαιρεσία μέρους κατασκευής, όπως αναφέρεται παρακάτω, έχει ως συνέπεια, κατά το άρθρ. 82 §1 Ν 4495/2017, την απαγόρευση της μεταβίβασης και της σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος στο όλο ακίνητο, στο οποίο εκτελέστηκε η αυθαίρετη κατασκευή.

ββ) Κατ’ επίφαση συστατικά

Ερωτάται αν στην έννοια της κατασκευής κατά το άρθρ. 2 περ. 35 ΝΟΚ υπάγονται και τα κατ’ επίφαση συστατικά. Ειδικότερα το ερώτημα αφορά κυρίως τα κατ’ επίφαση συστατικά του άρθρ. 955 §1 εδ. β΄ ΑΚ, δηλαδή στα «οικοδομήματα ή κτίσματα γενικώς που ανεγέρθηκαν σε ξένο ακίνητο από αυτόν που έχει εμπράγματο δικαίωμα πάνω σ’ αυτό για την άσκηση αυτού του δικαιώματός του». Αν τα κατά το φαινόμενο (κατ’ επίφαση) συστατικά υπαχθούν στην έννοια της κατασκευής, για την ανέ-

γερσή τους απαιτείται νόμιμη άδεια της πολεοδομίας. Για τους παρακάτω λόγους πρέπει να γίνει δεκτό ότι στην έννοια της κατασκευής υπάγονται και τα κατ’ επίφαση συστατικά.

1. Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή που γίνεται χωρίς ή καθ’ υπέρβαση οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης (άρθρ. 81 §1 4495/2017). Επίσης, κατά το γράμμα του άρθρ. 4 §1 περ. δ΄ ΝΟΚ για την ανέγερση, προσθήκη, επισκευή κτιρίων και των παραρτημάτων τους απαιτείται άδεια δόμησης χωρίς να διακρίνει ο νόμος αν τα κτίρια είναι συστατικά ή κατ’ επίφαση συστατικά ακινήτου. Κατά το γράμμα συνεπώς του νόμου, για τον χαρακτηρισμό κατασκευής ως αυθαίρετης δεν ενδιαφέρει ούτε ο σκοπός της σύνδεσης της κατασκευής με το έδαφος ούτε η ιδιότητα του προσώπου που την ανήγειρε.

2. Εκτός από το γραμματικό επιχείρημα, υπέρ της εφαρμογής στα κατ’ επίφαση συστατικά της πολεοδομικής νομοθεσίας συνηγορεί και η τελολογική ερμηνεία των διατάξεων της τελευταίας. Η πολεοδομική νομοθεσία ενδιαφέρεται με την έκδοση άδειας να ασκηθεί προληπτικός κρατικός έλεγχος στη δόμηση. Ανάγκη τήρησης των πολεοδομικών κανόνων κατά τις εργασίες δόμησης κατασκευής, υφίσταται ανεξάρτητα από τον χαρακτηρισμό της κατασκευής ως συστατικού ή κατ’ επίφαση συστατικού ακινήτου. Η δυσμενής επίπτωση στο δομημένο περιβάλλον είναι ακριβώς η ίδια είτε το αυθαίρετο κατασκεύασμα είναι συστατικό του εδάφους είτε κατ’ επίφαση συστατικό του. Η ανέγερση κτιρίου ανεξάρτητα από τον χαρακτηρισμό του έχει τις ίδιες περιβαλλοντικές επιπτώσεις, γεγονός που επιβάλλει τον προληπτικό έλεγχο της Διοίκησης και κατά την ανέγερση κ.λπ. κατ’ επίφαση συστατικού.

Για την ανέγερση οικοδομήματος το οποίο χαρακτηρίζεται ως κατ’ επίφαση συστατικό σύμφωνα με το άρθρ. 955 §1 εδ. β΄ ΑΚ απαιτείται συνεπώς άδεια της πολεοδομίας, διαφορετικά η κατασκευή θα είναι αυθαίρετη.

γγ) Παραρτήματα

Κατά τον ΝΟΚ οι κατασκευές για τις οποίες απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας μπορεί να είναι συστατικά ή παραρτήματα ακινήτου. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρ. 4 §1γ ΝΟΚ –όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή της

από την §4 του άρθρ. 20 Ν 4258/2014 (ΦΕΚ Α’ 94/14.4.2014)– άδεια δόμησης απαιτείται και για την «ανέγερση, προσθήκη, επισκευή κτιρίων και των παραρτημάτων τους».

Σε άλλες διατάξεις αναφέρεται ότι χωρίς άδεια της Πολεοδομίας είναι αυθαίρετες και κατεδαφιστέες συγκεκριμένες κατασκευές, οι οποίες μπορεί να θεωρηθούν παραρτήματα ακινήτου· έτσι, για παράδειγμα, στο άρθρ. 29 §2 περ. ιε Ν 4495/2017, ορίζεται ότι απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας για την «τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού ή πισίνας, μέγιστης επιφάνειας πενήντα (50) τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact) υπό την προϋπόθεση ότι δεν απαιτείται για την εγκατάστασή τους τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα, ότι το ύψος όλων των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μέτρο από την οριστική στάθμη εδάφους, δεν απαιτούνται εκσκαφές ή επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από ενάμιση (1,50) μέτρο για την τοποθέτησή της ...».

Κατά τον ΑΚ (άρθρ. 956) το παράρτημα είναι πράγμα μόνο κινητό. Εντούτοις η απαίτηση του νόμου να εκδίδεται άδεια και για την κατασκευή ορισμένων παραρτημάτων κτιρίων δεν πρέπει να μας ξενίζει. Κατ’ αρχήν, το γραμματικό επιχείρημα από το άρθρ. 4 §1γ ΝΟΚ δεν είναι ισχυρό, δεδομένου ότι στη νομολογία και στην πράξη δεν είναι σπάνια η χρήση του όρου παράρτημα αντί του ορθού όρου συστατικό. Έτσι, ακίνητο προορισμένο στην διαρκή εξυπηρέτηση άλλου ακινήτου π.χ. αποθήκη προορισμένη κατά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στην διαρκή εξυπηρέτηση συγκεκριμένου διαμερίσματος χαρακτηρίζεται, εσφαλμένα, ως παράρτημα. Στην πραγματικότητα πρόκειται για πράγματα παρεπόμενα άλλου πράγματος τα οποία συμβάλλουν στην εξυπηρέτηση του σκοπού του κύριου πράγματος και τα οποία μπορεί να είναι τόσο κινητά όσο και ακίνητα.

Εκτός τούτου υπάρχουν οριακές περιπτώσεις στις οποίες η διάκριση ανάμεσα σε συστατικό και παράρτημα είναι δυσχερής. Για τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων των άρθρ. 953 και ιδίως 954 §1 αρ. 1 ΑΚ, κατά το οποίο συστατικά του ακινήτου είναι και τα «πράγματα που έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος, ιδίως οικοδομήματα», αποφασιστική είναι η αντίληψη των συναλλαγών, που επηρεά-

ζεται από τα τεχνολογικά δεδομένα. Ο νομοθέτης με τη διάταξη του άρθρ. 4 §1γ ΝΟΚ, που αποτελεί αντιγραφή αντίστοιχων διατάξεων παλαιοτέρων οικοδομικών κανονισμών, θέλησε να καλύψει περιπτώσεις οικοδομημάτων των οποίων η σύνδεση με το έδαφος δεν είναι τόσο σταθερή (στερεή), με αποτέλεσμα με τις σημερινές τεχνολογικές δυνατότητες η αποσύνδεσή τους από αυτό να είναι συνήθως πολύ εύκολη και έτσι να χαρακτηρίζονται παραρτήματα του ακινήτου. Για την έννοια της κατασκευής, συνεπώς, δεν είναι αναγκαίο αυτή να είναι σταθερά συνδεδεμένη με το έδαφος. Διαφορετικά, ο κύριος θα μπορούσε να αποφύγει την υποχρέωση έκδοσης άδειας ισχυριζόμενος ότι το κτίσμα, π.χ. αποθήκη, λόγω της εύκολης απομάκρυνσής του από το έδαφος συνιστά παράρτημα και όχι συστατικό του ακινήτου.

Τέλος, η πολεοδομική άδεια για την ανέγερση παραρτήματος εμφανίζεται αναγκαία, δεδομένου ότι δεν αποκλείεται η επιβάρυνση του οικιστικού περιβάλλοντος η οποία προέρχεται από παράρτημα ακινήτου να είναι εξίσου σημαντική με την προκαλούμενη από το κύριο κτίσμα. Ο συρόμενος σε τροχούς οικίσκος ο οποίος δεν μπορεί λόγω του μεγέθους του να μετατοπιστεί με ιδιωτικής χρήσεως αυτοκίνητο και ο οποίος είναι εγκατεστημένος μόνιμα στο έδαφος χωρίς να είναι σταθερά συνδεδεμένος με αυτό έχει τις ίδιες επιπτώσεις στο περιβάλλον, όπως και τα ιδίου μεγέθους κτίσματα.

γ) Έννοια αυθαίρετης κατασκευής

Το άρθρ. 81 §1 υπό α) δίδει με μικρές διαφοροποιήσεις νέο ορισμό του αυθαιρέτου καταργώντας το άρθρ. 4 §5 ΝΟΚ, ο οποίος είχε ακολουθήσει τη ρύθμιση του προγενέστερου Ν 1577/1985 (ΓΟΚ), τον οποίο αντικατέστησε. Αυθαίρετη είναι η κα-

τασκευή που ανεγείρεται ή έχει ανεγερθεί είτε χωρίς την απαιτούμενη άδεια –ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε ή καθ’ υπέρβαση της άδειας– είτε αντίθετα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Σε σχέση με τον ΝΟΚ, ο Ν 4495/2017 για τον ορισμό της αυθαίρετης κατασκευής συμπεριέλαβε επίσης τόσο την έλλειψη ή υπέρβαση οικοδομική άδειας και άδειας δόμησης όσο και για μικρότερες κατασκευές την διενέργεια εργασιών μικρής κλίμακας χωρίς την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης (άρθρ. 81 §1 υπό γ σε συνδυασμό με άρθρ. 81 §3 υπό ε). Επίσης όρισε ότι η κατασκευή είναι αυθαίρετη, εφόσον κατά την ανέγερσή της παραβιάσθηκαν οι διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η αυθαιρεσία αναφέρεται μόνο σε κατασκευές και όχι σε οικόπεδα ή γήπεδα. Έτσι η ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο μη άρτιο και οικοδομήσιμο δεν καθιστά για το λόγο αυτό το οικοδόμημα αυθαίρετο.

2. Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

Η χρήση του κτιρίου αναφέρεται στον τρόπο λειτουργικής χρησιμοποίησής του, όπως αυτός καθορίζεται στην οικοδομική άδεια ή την άδεια δόμησης. Σύμφωνα με το άρθρ. 1 περ. 94 ΝΟΚ «Χρήση του κτιρίου είναι αυτή για την οποία έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης ή σε κάθε περίπτωση αυτή που αναγράφεται στη ταυτότητα κτιρίου». Η αλλαγή της χρήσης κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις και ανάλογα με τις συ-

νέπειες της μεταβολής εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε η σχετική άδεια δόμησης, όπου αυτή απαιτείται, και έγινε ενημέρωση της ταυτότητας του κτιρίου. Η αλλαγή της χρήσης κτιρίου ή τμήματός του χωρίς τις παραπάνω προϋποθέσεις, απαγορεύεται. Σύμφωνα με το άρθρ. 5 §1 ΝΟΚ είναι αυθαίρετη η κατασκευή της οποίας μεταβλήθηκε η χρήση χωρίς έκδοση ή αναθεώρηση άδειας δόμησης, όπου αυτή απαιτείται, και χωρίς ενημέρωση της ταυτότητας κτιρίου. Αν και σύμφωνα με τον νόμο (άρθρ. 5 §1 ΝΟΚ) η μεταβολή της προβλεπόμενης στην οικοδομική άδεια χρήσεως ενός ακινήτου ή τμήματός του, εάν γίνει χωρίς προηγούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, συνεπάγεται την εφαρμογή των περί αυθαιρέτων κατασκευών διατάξεων, οι κυρώσεις που προβλέπονται από την πολεοδομική νομοθεσία για αυθαίρετη κατασκευή και για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν είναι οι ίδιες. Κατασκευή στην οποία έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης είναι κατεδαφιστέα, μόνο αν για την μεταβολή αυτή εκτελέσθηκαν αυθαίρετες δομικές κατασκευές.