Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ V

Κεφάλαιο I

Γενικά για τη διαιρεμένη ιδιοκτησία 1

Α. Έννοια και είδη διαιρεμένης ιδιοκτησίας 1

1. Ορισμοί 1

2. Εννοιολογικά στοιχεία 1

Β. Ιστορική εξέλιξη του θεσμού της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 2

Γ. Η οικονομική διάσταση του θεσμού της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 3

Δ. Το νομοθετικό πλαίσιο συνοπτικά 3

1. Το γενικό θεσμικό πλαίσιο και η ειδική νομοθεσία 3

2. Ο χαρακτήρας των διατάξεων 4

Κεφάλαιο II

Οι μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 5

Α. Η οριζόντια ιδιοκτησία 5

1. Έννοια ορόφου 5

2. Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη 6

3. Σχέση αποκλειστικής κυριότητας και αναγκαστικής συγκυριότητας 7

4. Αυθαίρετες κατασκευές 7

5. Δικαίωμα επιφανείας 8

6. Ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές 8

Β. Η κάθετη ιδιοκτησία 9

1. Νομοθετικό πλαίσιο 9

2. Διάκριση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας 9

3. Είδη 10

4. Εννοιολογικά χαρακτηριστικά 11

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ 16

1. Αγωγή ενοικοδόμησης 16

Κεφάλαιο ΙΙΙ

Η σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας 19

Α. Προϋποθέσεις 20

1. Αριθμός ιδιοκτητών 20

2. Ενιαίο γήπεδο 21

3. Κυριότητα 22

4. Υφιστάμενο ή μελλοντικό κτίσμα 23

5. Εγγραφή υποθήκης 24

Β. Περιεχόμενο της σύστασης 26

1. Ποσοστό συγκυριότητας 26

2. Κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι 28

Γ. Τρόποι σύστασης 33

1. Δικαιοπραξία 33

2. Με διαθήκη 38

3. Με δικαστική απόφαση αυτούσιας διανομής 39

4. Σύσταση από τους συγκυρίους του 65% κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου 46

5. Με χρησικτησία 51

6. Ιδιαιτερότητες οροφοκτησίας κατά το εθιμικό δίκαιο των Κυκλάδων και
του Ιόνιου Αστικού Κώδικα 53

Δ. Διατυπώσεις 54

1. Συμβολαιογραφικός τύπος 54

2. Καταχώριση στο Κτηματολόγιο 54

Ε. Νομική μεταχείριση 55

1. Δικαίωμα νομικής διάθεσης της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 55

2. Επιβάρυνση διαιρεμένης ιδιοκτησίας 56

3. Δικαίωμα υλικής διάθεσης της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 56

4. Προστασία 56

5. Κατάσχεση 56

6. Παραίτηση 57

7. Πολεοδομικά ζητήματα της οροφοκτησίας 57

ΣΤ. Τροποποίηση σύστασης 59

1. Με ομόφωνη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου 59

2. Με δικαστική απόφαση με αίτηση του 65% των συγκυρίων κατ’ αντιστοιχία
της αρχικής σύστασης 60

3. Με μονομερή τροποποίηση επί αυθαιρεσιών 60

4. Μη νόμιμοι τρόποι τροποποίησης σύστασης 61

Ζ. Κατάργηση σύστασης οροφοκτησίας 61

1. Κατάργηση μετά από καταστροφή της οικοδομής 61

2. Κατάργηση με δικαιοπραξία 63

3. Κατάργηση με απαλλοτρίωση ακινήτου 64

4. Συνέπειες κατάργησης στο Κτηματολόγιο - Ιστορική ιδιοκτησία 66

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ 67

1. Πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών από έναν ιδιοκτήτη
σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο 67

2. Πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών με το σύστημα της αντιπαροχής 70

3. Μονομερής τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών 75

4. Αγωγή διανομής 80

5. Αγωγή σύστασης με αίτηση από τους συγκυρίους ποσοστού 65% 84

Κεφάλαιο IV

Οι σχέσεις των συνιδιοκτητών οροφοκτησίας 87

Α. Η ρύθμιση των σχέσεων εκ του νόμου 89

1. Δικαιώματα συνιδιοκτητών ελλείψει Κανονισμού 89

2. Εκ του νόμου προσδιορισμός κοινόκτητων μερών 92

3. Υποχρεώσεις συνιδιοκτητών ελλείψει κανονισμού 92

Β. Ο Κανονισμός της οροφοκτησίας 93

1. Έννοια 93

2. Τρόποι σύνταξης κανονισμού 93

3. Κατάρτιση και τύπος 96

4. Περιεχόμενο 97

5. Δικαιώματα των συνιδιοκτητών 100

6. Υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών 105

7. Δαπάνες 108

8. Αποθεματικό 115

9. Ρήτρες 115

10. Ειδικότερα σύγχρονα ζητήματα 116

11. Τροποποίηση του κανονισμού 124

12. Κατάργηση του κανονισμού 129

13. Παράβαση όρων του κανονισμού και αδικοπραξία 130

Γ. Δικαστική προστασία 130

1. Προσβολή δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών 130

2. Αποζημίωση 131

3. Νομιμοποίηση άσκησης της αγωγής 132

4. Παραγραφή 133

5. Περιεχόμενο της αγωγής 133

Δ. Όργανα της ένωσης συνιδιοκτητών 134

1. Η Γενική Συνέλευση 134

2. Ο Διαχειριστής 139

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ 150

1. Κανονισμός Συγκροτήματος κατοικιών 150

2. Ρήτρα στον κανονισμό επιτρέπουσα τη βραχυχρόνια μίσθωση 173

3. Πρόσκληση σε Γενική Συνέλευση 175

4. Πρακτικό Γενικής Συνέλευσης 175

5. Πρακτικό Γενικής Συνέλευσης για τον ορισμό διαχειριστή 176

6. Αίτηση (ασφαλιστικών µέτρων) διορισμού προσωρινού διαχειριστή 177

7. Αγωγή ακύρωσης απόφασης Γενικής Συνέλευσης συνιδιοκτητών 179

8. Αίτηση (ασφαλιστικών µέτρων) χορήγησης στοιχείων 183

9. Αγωγή λογοδοσίας 184

Κεφάλαιο V

Η σύσταση οροφοκτησίας στο σύστημα
του Εθνικού Κτηματολογίου 186

Α. Ειδικά θέματα και θεωρητική αντιμετώπιση 186

1. Εξέλιξη της νομοθεσίας 186

2. Η διαιρεμένη ιδιοκτησία ως αντικείμενο των κτηματολογικών εγγραφών 187

3. Η σύσταση οροφοκτησίας ως τίτλος κτήσης 188

4. Τροποποιήσεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας 192

Β. Εξωδικαστική και δικαστική διόρθωση πρώτων κτηματολογικών εγγραφών με αντικείμενο τη διαιρεμένη ιδιοκτησία 194

1. Εξωδικαστική διόρθωση πρώτων κτηματολογικών εγγραφών 194

2. Δικαστική διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών 195

3. Η διόρθωση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών με πρακτικό δικαστικής
διαμεσολάβησης 199

Γ. Έλεγχος των αποφάσεων των Προϊσταμένων των Κτηματολογικών Γραφείων 200

1. Αντιρρήσεις κατά της άρνησης καταχώρισης πράξης 200

2. Αντιρρήσεις κατά της απόρριψης αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος 201

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ 202

1. Αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 202

2. Αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 του Ν. 2664/1998 206

3. Αίτηση του άρθρου 6 παρ. 8 του Ν. 2664/1998 210

4. Αίτηση του άρθρου 16 παρ. 5 του ν. 2664/1998 213

5. Αντιρρήσεις του άρθρου 18 παρ.2 του ν. 2664/1998 216

Κεφάλαιο VI

Δικονομικά ζητήματα 219

Α. Διαδικασία περιουσιακών διαφορών 219

1. Ενοποίηση ειδικών διαδικασιών 219

2. Διαμεσολάβηση 221

3. Μικροδιαφορές 223

Β. Διαφορές από τη σχέση οροφοκτησίας 223

1. Υπαγόμενες διαφορές 223

2. Μη υπαγόμενες διαφορές 224

Γ. Ειδικότερα ζητήματα 224

1. Νομιμοποίηση 224

2. Ομοδικία 225

3. Ασφαλιστικά μέτρα 226

4. Έκδοση διαταγής πληρωμής 226

5. Εκτέλεση κατά ένωσης συνιδιοκτητών 227

6. Εκτέλεση αποφάσεων για ενέργεια υλικών πράξεων 227

7. Έμμεση εκτέλεση σε παράλειψη ή ανοχή πράξης 227

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ 228

1. Αγωγή για παράβαση όρου κανονισμού 228

2. Αγωγή απόδοσης κοινοχρήστων 231

3. Αίτηση Διαταγής Πληρωμής για απόδοση κοινοχρήστων 234

4. Αγωγή αποζημίωσης για φθορές από τα κοινά 237

5. Αγωγή αφαίρεσης κατασκευών στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής 238

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ 243

ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 245

Α. Έννοια και είδη διαιρεμένης ιδιοκτησίας

Η διαιρεμένη ιδιοκτησία είναι ένας θεσμός του Αστικού Δικαίου που ρυθμίζει την ιδιοκτησία είτε σε ύψος είτε σε μήκος η οποία ανήκει σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες, ενώ ταυτόχρονα υπάρχουν κοινόχρηστα μέρη που ανήκουν σε όλους του συνιδιοκτήτες. Η διαιρεμένη ιδιοκτησία ως όρος αναφέρεται στην οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά και στην κάθετη.

1. Ορισμοί

Η οριζόντια ιδιοκτησία είναι η αυτοτελής ιδιοκτησία επί ορόφου, μέρους ορόφου ή άλλου διακεκριμένου τμήματος κτηρίου, η οποία αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, ενώ συνοδεύεται υποχρεωτικά από την αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών του ακινήτου.

Η κάθετη ιδιοκτησία είναι η διαιρεμένη ιδιοκτησία κατά μήκος, δηλαδή η τμηματοποίηση ενός ενιαίου οικοπέδου σε επιμέρους αυτοτελή τμήματα στα οποία κάθε συνιδιοκτήτης αποκτά δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας. Σε αντίθεση με την οριζόντια που χωρίζει το κτήριο, η κάθετη ιδιοκτησία χωρίζει το οικόπεδο.

Στη συνέχεια, αναγνωρίστηκε και η σύνθετη διαιρεμένη ιδιοκτησία όπου στην κάθετη ιδιοκτησία δημιουργούνται οριζόντιες ιδιοκτησίες και δημιουργείται οριζόντια επί καθέτου.

2. Εννοιολογικά στοιχεία

α. Αποκλειστική κυριότητα

Η διαιρεμένη ιδιοκτησία αποτελεί την εξαίρεση στον γενικό κανόνα «τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις» (superficies solo cedit), σύμφωνα με τον οποίο ακίνητα πράγματα είναι το έδαφος με τα συστατικά του όπως ορίζει η ΑΚ 948 εδ. α’ σε συνδυασμό με την ΑΚ 1001 όπου «η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στον χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος» και της διάταξης του α. 1057 ΑΚ που αναφέρεται στην επέ-

κταση της κυριότητας και στα συστατικά του εδάφους. Επομένως, κυριότητα επί οικοπέδου, πριν την εισαγωγή της έννοιας της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, σήμαινε την κυριότητα επί του συνόλου των περισσότερων ή πολυώροφων οικοδομών από ένα πρόσωπο ή περισσοτέρων εξ αδιαιρέτου.

β. Αναγκαστική συγκυριότητα

Εδώ πλέον κατ’ εφαρμογή του κανόνα «superficies solo cedit» σε κάθε μέρος του όλου ακινήτου, ανήκει ποσοστό του συνόλου του οικοπέδου που χρησιμεύει προς κοινή των ιδιοκτητών χρήση. Η ιδιαιτερότητα του δικαίου της οροφοκτησίας είναι ότι εμπεριέχει και διατάξεις ενδοτικού δικαίου με αποτέλεσμα να εμφανίζει και χαρακτήρα αρκετά περιπτωσιολογικό ανάλογα με τις συμφωνίες των συμβαλλομένων. Ειδικότερα, αποτελεί ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο εμπεριέχει την κυριότητα στη διαιρεμένη ιδιοκτησία, αλλά και τη συγκυριότητα επί του εδάφους. Επ’ αυτού, το ΜΠρΘεσ με την απόφαση 1097/2017 έκρινε ότι «το εμπράγματο δικαίωμα επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, δεν συνίσταται σε απλή συνένωση δύο αυτοτελών εμπραγμάτων δικαιωμάτων, ήτοι της συγκυριότητας επί του οικοπέδου και των κοινοκτήτων μερών της επί αυτού οικοδομής και της κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου, αλλά ένα ενιαίο δικαίωμα, καίτοι το πράγμα που αφορά αυτό δεν έχει ορατά ενιαία υλική υπόσταση, αλλά αποτελείται από, πρώτον, τη χωριστή υλική οντότητα του ορόφου ή του διαμερίσματος, δεύτερον, το διασκορπισμένο σε όλο το κτίσμα σύνολο των κοινόκτητων μερών της οικοδομής και, τρίτον, το οικόπεδο επί του οποίου έχει συσταθεί η οριζόντια ιδιοκτησία. Η ενιαία φύση του εμπράγματου δικαιώματος της χωριστής ιδιοκτησίας πρακτικά συνεπάγεται ότι, μετά τη σύσταση αυτής, δεν είναι δυνατή η διάσπαση των αποτελούντων αυτή στοιχείων με οποιονδήποτε τρόπο. Ειδικότερα, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί μόνον η κυριότητα επί του ορόφου ή του διαμερίσματος ορόφου ή μόνον η συγκυριότητα στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, η οποία είναι αναγκαστική και αναπόσπαστη από τη συγκυριότητα επί του εδάφους».

Β. Ιστορική εξέλιξη του θεσμού της διαιρεμένης ιδιοκτησίας

Η ανάγκη διαίρεσης κτισμάτων σε ανεξάρτητους χώρους εμφανίζεται ήδη από την αρχαιότητα, ιδίως σε πόλεις με υψηλή δόμηση, όπως η Ρώμη. Όμως, δεν είχε δημιουργηθεί ένα ολοκληρωμένο νομικό πλαίσιο για διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ένα αυτοτελές κτήριο. Με τη Βιομηχανική Επανάσταση, αναδείχθηκε περισσότερο η ανάγκη διαχωρισμού τμημάτων κτηρίων εφόσον αυξήθηκε σημαντικά ο αστικός πληθυσμός σε μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.

Η πρώτη ολοκληρωμένη ρύθμιση διαιρεμένης ιδιοκτησίας σε ελληνικό έδαφος, υπήρξε ο Ιόνιος Αστικός Κώδικας του 1841, ο οποίος όχι μόνο προέβλεπε ρητά την κυριότητα σε ορόφους, αλλά ρύθμιζε με μεγάλη λεπτομέρεια τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών, καθώς και τη διοίκηση και διαχείριση των κοινόχρηστων μερών του κτηρίου, με τη σύνταξη κανονισμού πολυκατοικίας (Regolamento). Αποτέλεσε δε τη βάση, σε συνδυασμό με τον αντίστοιχο βελγικό νόμο της 8ης Ιουλίου 1924, για τον μετέπειτα Ν. 3741/1929, ο οποίος αποτελεί ακόμη τον βασικό νόμο της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Ελλάδα και ρυθμίζει έως σήμερα το πλαίσιό της. Στη συνέχεια, ο ΑΚ με τα α. 1002 και 1117 καθιέρωσε τη δυνατότητα κυριότη-

τας σε όροφο ή διαμερίσματα ως εμπράγματο δικαίωμα πλήρους κυριότητας και προσδιόρισε τα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, προσδίδοντας χαρακτήρα αναγκαστικού δικαίου. Το ΝΔ 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοπέδων» θέσπισε την κάθετη ιδιοκτησία. Αντίστοιχες, αλλά όχι τόσο εκτενείς, ρυθμίσεις υπήρχαν και σε άλλα ιδιαίτερα νομικά καθεστώτα, όπως στην Κρήτη και τη Δωδεκάνησο.

Γ. Η οικονομική διάσταση του θεσμού της διαιρεμένης ιδιοκτησίας

Ο θεσμός της διαιρεμένης ιδιοκτησίας επιτρέπει την καθετοποιημένη εκμετάλλευση της γης με τη δόμηση πολυώροφων κατοικιών, ώστε να επιτυγχάνεται μεγαλύτερη απόδοση μικρών οικοπέδων εντός των πόλεων. Αξίζει να σημειωθεί ότι η δυνατότητα αυτόνομης εκμετάλλευσης των ανεξάρτητων οριζοντίων και κάθετων ιδιοκτησιών διευκόλυνε την πρόσβαση πολλών ιδιοκτητών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος στην ιδιόκτητη κατοικία, αφού δημιούργησε μικρές και αγοραστικά προσιτές ιδιοκτησίες. Επιπροσθέτως, ο θεσμός της αντιπαροχής διευκόλυνε την ανοικοδόμηση και αποτέλεσε κεντρικό μοχλό οικονομικής ανάπτυξης και αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας. Η όποια κριτική μπορεί να ασκηθεί για την πυκνότητα των αστικών κέντρων στη χώρα μας, δεν αφορά στον θεσμό της διαιρεμένης ιδιοκτησίας και στην καθετοποίηση της γης, αλλά στον τρόπο υλοποίησης και στο αισθητικό αποτέλεσμα. Σήμερα, η κάθετη ιδιοκτησία δίνει επιπλέον δυνατότητες εκμετάλλευσης, όπως αυτές των τουριστικών επενδύσεων με τη δημιουργία Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων αλλά και περισσότερα έσοδα στον Κρατικό Προϋπολογισμό, αφού η δομή της διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελεί τη βάση για μια σειρά φόρων, όπως ο ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη, η φορολογία μεταβίβασης κ.λπ..

Δ. Το νομοθετικό πλαίσιο συνοπτικά

1. Το γενικό θεσμικό πλαίσιο και η ειδική νομοθεσία

Η οροφοκτησία ρυθμίζεται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα 1002, 1117 και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αναφορικά με τις διαφορές που προκύπτουν από αυτήν όσο και από ειδικούς νόμους που τη ρυθμίζουν.

Ο νόμος που προβλέπει και ρυθμίζει ειδικότερα την οριζόντια ιδιοκτησία, είναι, όπως προαναφέρθηκε, ο Ν. 3741/1929, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά τον Αστικό Κώδικα με το α. 54 του ΕισΝΑΚ. Οι μεταγενέστερες διατάξεις των α. 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα επικύρωσαν τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, καθώς και την ισχύ του μέχρι σήμερα.

Ακολούθησε το ΝΔ 1024/1971, με το οποίο καλύφθηκε το κενό της νομοθεσίας ως προς την κάθετη ιδιοκτησία αναγνωρίζοντας ρητά το δικαίωμα σύστασης επί ενιαίου οικοπέδου εντός σχεδίου περισσότερων χωριστών ιδιοκτησιών σε διαφορετικά κτήρια. Κατόπιν, ακολούθησε ο Ν. 1562/1985 «για την ανοικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του ΚΠολΔ για τη διανομή και άλλες διατάξεις». Περαιτέρω, εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΑΚ για τη συγκυριότητα και την κοινωνία των α. 1113 επ., και 785 επ..

Πέραν, όμως, των παραπάνω διατάξεων που αφορούν αμέσως στη διαιρεμένη ιδιοκτησία, οφείλουμε να αναγνωρίσουμε και άλλα γενικότερα ή ειδικότερα νομοθετήματα που την επηρεάζουν και διαμορφώνουν ένα γενικότερο νομικό πλαίσιο. Κανόνες του εμπράγματου δικαίου που διασταυρώνονται με το ενοχικό δίκαιο, καθώς ρυθμίζουν δικαιοπραξίες που θεμελιώνουν, μεταβάλλουν ή καταργούν εμπράγματα δικαιώματα (π.χ. πώληση), εφαρμόζονται στη

διαιρεμένη ιδιοκτησία. Παράλληλα, διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και του Πτωχευτικού Κώδικα επηρεάζουν τη διαιρεμένη ιδιοκτησία.

Συγκεκριμένα, αναφορικά με το δικονομικό σκέλος και τον τρόπο αντιμετώπισης των διαφορών που ανακύπτουν μεταξύ των συνιδιοκτητών, η αρμοδιότητα των δικαστηρίων επί των εν λόγω διαφορών καθορίζεται από το α. 16 αρ. 13, μετά την τελευταία τροποποίηση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, με την οποία καταργήθηκε το προηγούμενο α. 17 παρ. 3 ΚΠολΔ σε συνδυασμό με το α. 14 παρ. 1 περιπτ. γ’ ΚΠολΔ, και η εκδίκασή τους εμπίπτει στη διάταξη του α. 614 αρ. 2 ΚΠολΔ με την ειδική διαδικασία επίλυσης περιουσιακών διαφορών. Επιπλέον, εφαρμοστέες είναι και οι διατάξεις των α. 480Α και 481 ΚΠολΔ, που ρυθμίζουν την αυτούσια διανομή ακινήτων με τη δικαστική σύσταση διαιρεμένων ιδιοκτησιών.

Στην πορεία, υιοθετήθηκαν και ειδικοί νόμοι οι οποίοι αναφέρονται στη διαιρεμένη ιδιοκτησία, όπως το διαδικαστικό εμπράγματο δίκαιο, δηλαδή το σχετικό με την εγγραφή των πράξεων που αφορούν ακίνητα στα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών και διεκδικήσεων, οι Ν. 2308/1995 και 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, ο Ν. 2882/2001 (Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων), το α. 19 του Ν. 3986/2011 όπως ισχύει για το δικαίωμα επιφανείας επί δημοσίων κτημάτων, καθώς και ο Ν. 4759/2020 για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, όπως έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν, o ΓΟΚ Ν 1577/1985 όπως τροποποιήθηκε με το Ν 2831/2000, ο ΝΟΚ (Ν. 4067/2012) όπως ισχύει σήμερα, οι νόμοι περί αυθαίρετων κατασκευών 4014/2011, 4178/2013, αλλά και ο ισχύων Ν. 4495/2017 με την τελευταία τροποποίησή του με τον Ν.5142/2024.

2. Ο χαρακτήρας των διατάξεων

Οι περισσότερες διατάξεις του Ν. 3741/1929, επιτρέποντας τη σύναψη συμφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών, έχουν ενδοτικό χαρακτήρα, αφού οι συμφωνίες αυτές μπορούν να έχουν διαφορετικό περιεχόμενο.

Για παράδειγμα, ο κανονισμός της οροφοκτησίας είναι δυνατόν να καθορίζει δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών με διαφορετικές προβλέψεις από τις διατάξεις του νόμου ως προς τα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, τους περιορισμούς των δικαιωμάτων των συγκυρίων, τις δαπάνες ή τις πλειοψηφίες για τη λήψη αποφάσεων κ.ά., υπό την προϋπόθεση ότι δεν παραβιάζονται, με τις προβλέψεις αυτές, οι βασικοί κανόνες του θεσμού της οροφοκτησίας.

Διάκριση, όμως, πρέπει να γίνει ως προς ορισμένες διατάξεις του ως άνω νόμου, όπως οι σχετικές με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, οι οποίες ιδρύουν το δικαίωμα κυριότητας σε διαμέρισμα ή όροφο και αναγκαστικής συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου στο έδαφος και τα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής , οι οποίες είναι αναγκαστικού δικαίου.

Ως προς τη σχέση δε των παραπάνω διατάξεων μεταξύ τους, θεωρείται ότι οι διατάξεις των α. 4 και 13 Ν.3741/1929, ως ειδικές, υπερισχύουν των γενικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα για την κοινωνία δικαιώματος των α. 785 ΑΚ επ..

Κεφάλαιο II

Οι μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ

Α. Η οριζόντια ιδιοκτησία 5

1. Έννοια του ορόφου 5

2. Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη 6

3. Σχέση αποκλειστικής κυριότητας και αναγκαστικής συγκυριότητας 7

4. Αυθαίρετες κατασκευές 7

5. Δικαίωμα επιφανείας 8

6. Ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές 8

Β. Η κάθετη ιδιοκτησία 9

1. Νομοθετικό πλαίσιο 9

2. Διάκριση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας 9

3. Είδη 10

4. Εννοιολογικά στοιχεία 11

α. Έννοια οικοπέδου 11

β. Μελλοντικές οικοδομές 11

γ. Πολεοδομικές διατάξεις 12

δ. Ενοικοδόμηση από κάθετη ιδιοκτησία 13

ε. Κάθετη ιδιοκτησία σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου 14

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ 16

1. Αγωγή ενοικοδόμησης 16

Α. Η οριζόντια ιδιοκτησία

Οριζόντια ιδιοκτησία ή οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους ή οροφοκτησία είναι ο συνδυασμός της αποκλειστικής κυριότητας σε όροφο κτηρίου ή σε διαμέρισμά του και της αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων ΑΚ 1002 και 1117. Η πρώτη διάταξη αναγνωρίζει τη δυνατότητα ανεξάρτητης κυριότητας «σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου», ενώ η δεύτερη ορίζει ότι ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος «είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα επί των κοινών μερών του όλου ακινήτου». Επομένως, η οροφοκτησία αποτελεί σύνθετο, αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα.

1. Έννοια ορόφου

Ως προς την έννοια του ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου, αυτή συνάγεται από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (α. 11 του ΓΟΚ των ετών 1929, 1955 και 1973 και α. 2 ΓΟΚ του έτους 1985) σε συνδυασμό με τη νομολογία, το πνεύμα των διατάξεων για την οροφοκτησία και την κοινή πείρα. Προκύπτει, λοιπόν, ότι όροφος είναι το τμήμα οικοδομής που καταλαμβάνει ολόκληρο το επίπεδο μεταξύ δύο διαδοχικών οριζόντιων δομικών στοιχείων (πλάκας δαπέδου και πλάκας οροφής) και αποτελεί ενιαία κατασκευαστική μονάδα, ενώ δια

μέρισμα ορόφου είναι το τμήμα ορόφου, σαφώς οριοθετημένο κατά τομή (με τοίχους, δάπεδο και οροφή), λειτουργικά αυτοτελές και προορισμένο να χρησιμοποιείται ως ανεξάρτητη μονάδα, το οποίο μπορεί να αποτελεί αντικείμενο αποκλειστικής κυριότητας στο πλαίσιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το διαμέρισμα μπορεί να περιλαμβάνει και παραρτήματα, όπως υπόγεια, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, πατάρια κ.λπ., που χαρακτηρίζονται ως παρεπόμενοι χώροι και περιγράφονται ρητά στο συμβόλαιο σύστασης.

Στην έννοια του διαμερίσματος συμπεριλαμβάνονται και οι εξωτερικοί βοηθητικοί χώροι (όπως τα μπαλκόνια και οι βεράντες), οι οποίοι μπορούν να αποτελέσουν και αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας και δεν είναι, αναγκαίως, πάντοτε κοινόχρηστοι. Η παραπάνω έννοια δεν προκύπτει από τις διατάξεις των α. 1002, 1117 ΑΚ καθώς και τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, οι οποίες αποτελούν τις βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά δεν προσδιορίζονται επαρκώς.

2. Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη

Δύο άλλες έννοιες που δεν προσδιορίζονται επαρκώς στις προαναφερθείσες βασικές διατάξεις του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι αυτές των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής.

Σύμφωνα με τη νομολογία, τα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής είναι αυτά στα οποία είναι αναγκαστικά συγκύριοι οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών, όπως είναι το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη κ.λπ., ενώ τα κοινόχρηστα μέρη είναι οι χώροι και εγκαταστάσεις που προορίζονται για κοινή χρήση από όλους τους συνιδιοκτήτες ή/και ενοίκους των διαμερισμάτων/ορόφων.

Επομένως, τα κοινόχρηστα μέρη αφορούν σε χώρους όπως η είσοδος, οι διάδρομοι αλλά και εγκαταστάσεις όπως ο ανελκυστήρας, η κεντρική θέρμανση, κ.ά.. Ο διαχωρισμός των κοινόκτητων από τα κοινόχρηστα μέρη είναι ουσιαστικός κατά την κατάρτιση της σύστασης οροφοκτησίας αφού προσφέρει νομική σαφήνεια ως προς τη συμμετοχή και κατανομή των εξόδων μεταξύ συνιδιοκτητών και ενοίκων, καθώς και στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις του καθενός.

Ειδικότερα, πρέπει να τονιστεί ότι, ο προσδιορισμός των κοινόκτητων μερών της οικοδομής είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν δύναται ο περιορισμός δικαιώματος συνιδιοκτήτη στη χρήση τους, σε αντίθεση με τα κοινόχρηστα μέρη, για τα οποία είναι δυνατή η διαφορετική απόφαση των συνιδιοκτητών με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας με την πρόβλεψη περιορισμών στην κοινή χρήση. Λόγω του γενικότερου πλαισίου ενδοτικού χαρακτήρα, το σύνολο των συνιδιοκτητών με το συμβολαιογραφικό έγγραφο σύστασης οροφοκτησίας ή μεταγενέστερη τροποποίησή του, μπορεί να συναινέσει στην παροχή δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου μέρους της οικοδομής σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες, αλλά σε καμία περίπτωση σε τρίτο – μη συνιδιοκτήτη.

Η ιδιωτική βούληση που εκφράζεται από την ομόφωνη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών (συμβολαιογραφική και μεταγεγραπτέα) μπορεί να υπαγάγει πράγμα κοινό στην αποκλειστική κυριότητα μόνον μέχρι του σημείου που δεν θίγεται η ίδια η ύπαρξη της οροφοκτησίας.

Η ως άνω αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης ισχύει τόσο για τη σύσταση της οροφοκτησίας όσο και για την κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής.

Η διαχωριστική γραμμή μεταξύ κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής παραμένει δυσδιάκριτη. Σχηματικά, μπορούμε να θεωρήσουμε κοινόκτητα τα αναγκαστικώς κοινά πράγματα της οικοδομής, τα οποία είναι απαραίτητα για την ύπαρξη και την ασφάλειά της, ενώ όλα τα υπόλοιπα μέρη αυτής είναι δυνατόν να προσδιοριστούν από την ιδιωτική βούληση των συνιδιοκτητών.

Για τον χαρακτηρισμό ενός μέρους της οικοδομής ως κοινόχρηστου, είναι αδιάφορο εάν αυτό χρησιμεύει σε όλους τους συνιδιοκτήτες ή δεν είναι καν χρησιμοποιήσιμο.

3. Σχέση αποκλειστικής κυριότητας και αναγκαστικής συγκυριότητας

Από τα παραπάνω, εξηγείται η σχέση αποκλειστικής κυριότητας και αναγκαστικής συγκυριότητας ως συστατικών στοιχείων της οροφοκτησίας, αφού ο σύνδεσμος είναι αχώριστος και συνίσταται στο ότι υφίστανται συγχρόνως και συνυπάρχουν.

Με τον τρόπο αυτόν, σε κάθε κύριο ορόφου ή διαμερίσματος ανήκει μερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και αποκλειστική κυριότητα στον όροφο ή διαμέρισμα. Ο σύνδεσμος αυτός έχει ως επακόλουθο την απαγόρευση της αγωγής διανομής των κοινών μερών, ενώ είναι δυνατή η εγγραφή υποθήκης σε όροφο ή διαμέρισμα, αλλά αυτή πρέπει να επεκτείνεται και στη μερίδα της αναγκαστικής συγκυριότητας με την οποία συνδέεται.

Ο περιορισμός της αναγκαστικής συγκυριότητας εμπεριέχει τον χαρακτήρα δουλείας υπό την έννοια ότι ιδρύεται πραγματοπαγής ενοχή με περιεχόμενο το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κάποιου από τους συνιδιοκτήτες και αντίστοιχη υποχρέωση ανοχής από τους υπόλοιπους, αλλά δεν πρόκειται για πραγματική ή προσωπική δουλεία κατά την έννοια των α. 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ. Φέρουν, επομένως, τον χαρακτήρα της δουλείας με την έννοια ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίοι έχουν συνομολογήσει και αντιτάσσονται κατά τρίτων.

4. Αυθαίρετες κατασκευές

Ο Άρειος Πάγος, όπως θα αναλυθεί διεξοδικότερα σε επόμενα κεφάλαια, έχει επανειλημμένα κρίνει ότι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας προϋποθέτει ότι το κτήριο και τα τμήματά του έχουν ανεγερθεί νομίμως. Εάν δημιουργούνται αυθαίρετοι χώροι, αυτοί δεν μπορούν να αποτελέσουν αυτοτελές αντικείμενο ιδιοκτησίας, εκτός και εάν είναι δυνατόν να τακτοποιηθούν με βάση την ισχύουσα νομοθεσία. Η βασική αρχή της πολεοδομικής νομοθεσίας είναι ότι δεν μπορείς να συστήσεις εμπράγματο δικαίωμα σε κάτι που δεν έχει πολεοδομική υπόσταση.

Δεδομένου ότι η μεν οριζόντια ιδιοκτησία είναι θεσμός του εμπράγματου δικαίου, ενώ το πολεοδομικό δίκαιο είναι δημοσίου δικαίου, η σύστασή της επιτρέπεται μόνον εφόσον η οικο-

δομή και τα επιμέρους τμήματά της είναι πολεοδομικώς νόμιμα. Σε αυτό το πνεύμα, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών είναι άκυρη, εάν συσταθεί πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας.

5. Δικαίωμα επιφανείας

Ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει στον Ν. 3986/2011, ο οποίος επαναφέρει στο ελληνικό εμπράγματο Δίκαιο το δικαίωμα επιφανείας, το οποίο είχε καταργηθεί με την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, αλλά αυτήν τη φορά, συγκεκριμένα, επί δημοσίων κτημάτων.

Συνοπτικά, το δικαίωμα επιφανείας ορίζεται ως «το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος κτήματος που είναι, κατά τον χρόνο σύστασης δικαιώματος, δημόσιο (…) και να ασκεί σε αυτό ή σε κτίσμα ήδη κατασκευασμένο σε τέτοιο κτήμα, τις εξουσίες που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας». Επιπλέον, το δικαίωμα επιφανείας χαρακτηρίζεται διαιρετό από τον νόμο καθώς ορίζεται ότι «επιτρέπεται διαίρεση του δικαιώματος επιφανείας με τους όρους και τις προϋποθέσεις που ισχύουν για την κυριότητα. Ως προς τα δικαιώματα τρίτων εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις για την κυριότητα».

Σε αυτήν την περίπτωση, κύριος είναι ο κύριος του εδάφους του δημοσίου κτήματος, ενώ επιφανειούχος είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει το δικαίωμα επιφανείας.

Εν συνεχεία, το α. 19 του νόμου αναγνωρίζει ότι «κτίσμα, που αποτελεί αντικείμενο δικαιώματος επιφανείας μπορεί να υπαχθεί στο καθεστώς διηρημένης ιδιοκτησίας από τον επιφανειούχο, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα, του Ν. 3741/1929 και ΝΔ 1024/1971. Στην περίπτωση αυτή, οι επί μέρους ιδιοκτησίες δεν έχουν ποσοστά συγκυριότητας στο έδαφος, αλλά ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα επιφανείας». Συνάγεται δε ότι, κατ’ αντιστοιχία, τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα επιφανείας θα υπάρχουν στα κοινά πράγματα των οικοδομών, των ορόφων και των διαμερισμάτων, καθώς και κάθε άλλου κτίσματος με την έννοια του νόμου.

Ο παραπάνω νόμος αναγνωρίζει ιδιαίτερα δικαιώματα στον επιφανειούχο. Έτσι, ο επιφανειούχος: (α) δεν έχει την υποχρέωση να διατηρεί ακέραιη την ουσία του πράγματος, όπως συμβαίνει στην περίπτωση του επικαρπωτή, (β) έχει την ειδική εξουσία διαθέσεως του πράγματος, η οποία συνίσταται στην εξουσία να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος άλλου ιδιοκτήτη και να το χρησιμοποιεί, (γ) έχει την ακόμη μεγαλύτερη εξουσία να μεταβιβάζει το δικαίωμα επιφανείας ή να συστήνει περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό, και (δ) έχει το δικαίωμα χρήσης και καρπώσεως στο συγκεκριμένο δημόσιο κτήμα. Η μοναδική σημαντική εξουσία που απομένει στον κύριο του εδάφους είναι ο χρονικός περιορισμός του δικαιώματος επιφανείας, ο οποίος προσδιορίζεται συμβατικά. Όταν δε η επιφάνεια λήξει ή αποσβεστεί, οι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες περιέρχονται στον κύριο.

6. Ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές

Το α. 114 παρ. 2 Ν. 3978/2011, με τον τίτλο «Δημόσιες Συμβάσεις έργων, Υπηρεσιών και Προμηθειών στους τομείς της Άμυνας και της Ασφάλειας, Εναρμόνιση με την Οδηγία 2009/87/εκ, Ρύθμιση θεμάτων του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας», απαγορεύει κάθε δικαιοπραξία εν ζωή

με την οποία συνίσταται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές.

Δικαιοπραξία εν ζωή, η οποία εμπίπτει στην απαγόρευση του άρθρου αυτού, είναι και η σύσταση οροφοκτησίας. Η απαγόρευση μπορεί να αρθεί μόνον μετά από άδεια της αρμόδιας αρχής του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας.

Β. Η κάθετη ιδιοκτησία

Η κάθετη ιδιοκτησία είναι ο θεσμός του εμπράγματου δικαίου με τον οποίο επιτρέπεται η διαίρεση ενός ενιαίου οικοπέδου σε αυτοτελή τμήματα πάνω στα οποία μπορούν να ανεγερθούν ανεξάρτητα κτίσματα ή τμήματα κτισμάτων. Όπως η οριζόντια ιδιοκτησία, αποτελείται και αυτή από δύο στοιχεία, δηλαδή, την αποκλειστική κυριότητα σε ένα από τα τουλάχιστον δύο αυτοτελή οικοδομήματα (ή σε μέρος αυτού) και την αναγκαστική συγκυριότητα κατ΄ αναλογία στο ενιαίο οικόπεδο και τους κοινόκτητους χώρους.

1. Νομοθετικό πλαίσιο

Η κάθετη ιδιοκτησία εισήχθη στο ελληνικό δίκαιο με το ΝΔ 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου» το οποίο επέκτεινε την έννοια της διαιρεμένης ιδιοκτησίας που ίσχυε μέχρι τότε, δηλαδή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ώστε να καλύπτει τις νέες ανάγκες της εποχής που αφορούσε σε οικοδομήσεις πολλών κτηρίων σε ενιαίο οικόπεδο. Πρέπει να αναγνωριστεί ότι η κάθετη ιδιοκτησία επιβλήθηκε από την πράξη και αναγνωρίστηκε εκ των υστέρων από τον νομοθέτη. Αξίζει να σημειωθεί ότι πριν το ΝΔ 1024/1971, όταν το θέμα του κύρους συμβολαίων αντιμετωπίστηκε από τη νομολογία, τα Δικαστήρια είχαν κρίνει ότι ο θεσμός δεν ήταν σύννομος και ότι τα σχετικά συμβόλαια ήταν άκυρα.

Με την έννοια της κάθετης ιδιοκτησίας, δόθηκε νομική λύση σε ενδιαφερόμενους που δεν μπορούσαν οικονομικά να αγοράσουν ένα οικόπεδο και να ανεγείρουν ανεξάρτητες κατοικίες με συγκυριότητα στο οικόπεδο χωρίς κατάτμησή του. Ιδιαίτερα, πρέπει να επισημανθεί ότι ο θεσμός της κάθετης ιδιοκτησίας δεν αναφέρεται αυτόνομα στον Αστικό Κώδικα. Οι διατάξεις του ΑΚ, και ιδίως, τα α. 1002 και 1117 που ρυθμίζουν τη συγκυριότητα και τα εμπράγματα δικαιώματα, εφαρμόζονται αναλογικά και στην κάθετη ιδιοκτησία. Κατ’ αναλογία, επίσης, εφαρμόζονται και όλα τα νομοθετήματα που προαναφέρθηκαν και αφορούν στην οριζόντια ιδιοκτησία.

2. Διάκριση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας

Όπως η οριζόντια, έτσι και η κάθετη ιδιοκτησία είναι διφυές δικαίωμα, καθώς αποτελεί συνδυασμό της αποκλειστικής κυριότητας με την αναγκαστική συγκυριότητα. Ειδικότερα, με την κάθετη ιδιοκτησία, συστήνεται ανεξάρτητη κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα από τα του-

λάχιστον δύο οικοδομήματα που υπάρχουν στο οικόπεδο ή σε όροφο ή σε διαμέρισμα αυτού και αναγκαστική συγκυριότητα αυτοδικαίως και κατ’ ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του ενιαίου ακινήτου, αλλά και του οικοπέδου.

Διαφέρει, όμως, από την οριζόντια, ως προς το ότι η οριζόντια ιδιοκτησία διαχωρίζει ένα κτήριο σε διαμερίσματα/ορόφους, ενώ η κάθετη διαχωρίζει το οικόπεδο σε τμήματα με ανεξάρτητα κτήρια. Συναφώς, η οριζόντια ιδιοκτησία προϋποθέτει μία οικοδομή, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία περισσότερες (τουλάχιστον δύο) οικοδομές στο ίδιο οικόπεδο. Επίσης, η οριζόντια με την κάθετη ιδιοκτησία διαφοροποιούνται ως προς το αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας, αφού στη μεν οριζόντια, αφορά στον όροφο ή διαμέρισμα, ενώ, στην κάθετη σε μια ή περισσότερες οικοδομές. Επομένως, βασικό κριτήριο της διαφοροποίησης της οριζόντιας με την κάθετη ιδιοκτησία, αποτελεί η σύνδεση των οικοδομημάτων και εάν αυτά μπορούν να θεωρηθούν λειτουργικά ως ένα οικοδόμημα.

Η διάκριση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας προκύπτει από το σκεπτικό της ΕφΑθ 7451/2005, η οποία έκρινε ότι «από τις διατάξεις των α. 1 παρ. 1, 2 παρ. 1 και 3, 3 παρ. 1, 8 και 9 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ, με το α. 54 ΕισΝΑΚ, σε συνδυασμό και με τα α. 1002 και 1117 ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι, αναγνωρίζεται η κατ’ όροφο ή μέρη αυτών, οριζόντια ιδιοκτησία επί οικοδομήματος, εφόσον πρόκειται, για το ίδιο και το αυτό (κοινό) οικοδόμημα ή περί της ανεγέρσεως μιας ενιαίας οικοδομής, αποτελούσας μάλιστα -σύμφωνα και με τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις ενιαίο- αυτόνομο και αυτοτελή όγκο. Τέτοια περίπτωση μπορεί να υπάρξει και όταν ακόμη ένα κτήριο αποτελείται από πτέρυγες, που μολονότι δεν εφάπτονται άμεσα μεταξύ τους, ωστόσο όμως, είτε συνδέθηκαν οικοδομικώς με ειδικώς κτισμένο υπεράνω του εδάφους, κοινόκτητο διάδρομο μεταξύ τους, είτε μελλοντικώς συμφωνείται με την οικεία συστατική πράξη ότι, θέλει συνδεθούν ομοίως και τούτο γιατί, με την κατά τα ως άνω υλική προσαρμογή και συνένωση, αλλά και νομική ακόμη διευθέτηση, οι καθέκαστα πτέρυγες, που το αποτελούν συνενώνονται, έτσι ώστε να συναρθρώνονται και συναρμόζονται σε ένα και μόνο ενιαίο και αδιάσπαστο οικοδόμημα. Εφόσον δε τα μέρη, επί ενός τέτοιου ενιαίου οικοδομήματος, συνιστούν, δια της οικείας, προς τούτο, πράξεώς τους (συμβολαιογραφικώς), το μεν, διαιρετή ιδιοκτησία, στους ορόφους αυτού ή σε μέρος τούτων (διαμέρισμα), το δε και αδιαίρετη ωσαύτως -κατά το οριζόμενο ποσοστό του εξ αδιαιρέτου έκαστος- συνιδιοκτησία, τόσον επί του υποκειμένου εδάφους, όσον και επί των λοιπών κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών αυτού, όπως ενδεικτικώς ορίζεται στον πιο πάνω νόμο, δεν πρόκειται, στην περίπτωση αυτή, περί της συστάσεως, της αποκαλούμενης κάθετης ιδιοκτησίας, αλλά περί της συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας και δη αμιγούς (και όχι συνθέτου αυτής)».

3. Είδη

Από το α. 1 §1 του ΝΔ 1024/1971, συνάγεται ότι η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να εμφανισθεί υπό δύο μορφές, ως απλή και ως σύνθετη.

Απλή (γνήσια) είναι η κάθετη ιδιοκτησία, όταν καθένα από τα περισσότερα κτήρια, που έχουν ανεγερθεί στο οικόπεδο, αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία ανήκουσα σε έναν ή περισσότερους (κατά ιδανικά μερίδια) από τους συγκυρίους του οικοπέδου. Σε αυτήν την περίπτωση, έχουν

ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν περισσότερα οικοδομήματα, το καθένα σε ξεχωριστό τμήμα του όλου οικοπέδου. Με τον τρόπο αυτόν, έκαστος συνιδιοκτήτης είναι συγκύριος του όλου οικοπέδου, αλλά αποκλειστικός κύριος του τμήματος στο οποίο έχει ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθεί η κάθετη ιδιοκτησία, μη δικαιούμενος να επεκταθεί στο τμήμα που έχει καθοριστεί για την οικοδομή του άλλου συνιδιοκτήτη.

Σύνθετη (μη γνήσια), είναι η κάθετη ιδιοκτησία, στην οποία τα κτήρια που έχουν ανεγερθεί, διαιρούνται και κατ’ ορόφους με τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, οι οποίες χαρακτηρίζονται ως οριζόντιες επί καθέτου. Σε αυτήν την περίπτωση, επί του οικοδομήματος της κάθετης ιδιοκτησίας, δημιουργούνται οριζόντιες ιδιοκτησίες επί των ορόφων και συνυπάρχουν παράλληλα με την κάθετη. Οι σχέσεις δε, των συνιδιοκτητών προσδιορίζονται για τη μεν οριζόντια ιδιοκτησία στην λειτουργικότητα της οικοδομής, για τη δε κάθετη, μεταξύ των συνιδιοκτητών του ενός οικοδομήματος με τους συνιδιοκτήτες του ή των άλλων και αφορούν στο κοινό οικόπεδο.

4. Εννοιολογικά χαρακτηριστικά

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι εννοιολογικά στοιχεία της κάθετης ιδιοκτησίας είναι (α) «πλείονα αυτοτελή οικοδομήματα», (β) «ανεγειρόμενα επί ενιαίου οικοπέδου» και (γ) «επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων».

α. Έννοια οικοπέδου

Για τον ορισμό του οικοπέδου, πρέπει να ανατρέξουμε στο α. 2 § 50 του ΝΟΚ (ν. 4067/2012, όπως ισχύει), σύμφωνα με το οποίο «οικόπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα σε όρια οικισμού».

Από τη διάταξη αυτή, αρχικώς συμπεραίνουμε ότι το οικόπεδο πρέπει να ανήκει σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου. Επομένως, σε γειτονικά οικόπεδα με διαφορετικούς ιδιοκτήτες δεν είναι δυνατόν να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία.

Όμως, θα μπορούσε να συσταθεί, εάν τα γειτονικά οικόπεδα συνενωθούν προηγουμένως με ανταλλαγή ποσοστών συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου των διαφορετικών ιδιοκτητών, ώστε να δημιουργηθεί ένα ενιαίο οικόπεδο με πολλούς συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου. Η συνένωση αυτή είναι δυνατόν να γίνει και με το συμβολαιογραφικό έγγραφο της σύστασης των κάθετων ιδιοκτησιών.

β. Μελλοντικές οικοδομές

Ένα άλλο ζήτημα που έχει τεθεί, είναι τι συμβαίνει σε τμήμα του κοινού εδάφους που δεν καλύφθηκε με οικοδόμημα, ενώ είχε προβλεφθεί στη συστατική πράξη ως χωριστή ιδιοκτησία.

Έχει κριθεί νομολογιακά, για την οριζόντια αλλά και την κάθετη ιδιοκτησία ότι όταν συστήνεται επί μέλλουσας να ανεγερθεί οικοδομής, αυτή τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής της.

Επομένως, κατά το διάστημα που οι οικοδομές δεν έχουν ακόμη κατασκευαστεί, οι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα συγκυριότητας στο οικόπεδο και το δικαίωμα ανέγερσης ως προσδοκώμενο εμπράγματο δικαίωμα. Εάν δεν πληρωθεί η αναβλητική αίρεση της κατασκευής, ο συνιδιοκτήτης δεν έχει την πλήρη κυριότητα στο αντίστοιχο τμήμα του εδάφους, αλλά αυτό παραμένει στη συγκυριότητα όλων των συνιδιοκτητών. Η αναβλητική δε, αίρεση, θεωρείται ότι εκπληρώθηκε, όταν το κτίσμα ολοκληρωθεί, και όχι, απλώς, η έναρξη των εργασιών. Σε περίπτωση δε που η οικοδομή δεν κατασκευαστεί τελικά, οπότε και δεν θα έχει πληρωθεί η αναβλητική αίρεση, η όποια μεταβίβαση θεωρείται ως μη τελεσθείσα.

γ. Πολεοδομικές διατάξεις

Η κάθετη ιδιοκτησία είναι δυνατή υπό την προϋπόθεση ότι επιτρέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις. Επομένως, η ανέγερση περισσότερων κτηρίων εντός ενιαίου οικοπέδου πρέπει να είναι δυνατή πολεοδομικά ως προς το ύψος των κτισμάτων, τη δυνατότητα κάλυψης του οικοπέδου ανάλογα με την επιφάνειά του και τους λοιπούς όρους δόμησης. Κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί, κατά βάση, μόνο σε οικόπεδα εντός σχεδίου πόλεως, αλλά και υπό προϋποθέσεις σε γεωτεμάχια εκτός σχεδίου (βλ. ε.).

Στην περίπτωση ανέγερσης των περισσότερων οικοδομημάτων σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα του κοινού οικοπέδου, ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει δικαίωμα να προβεί στην ανέγερση του δικού του κτίσματος στο καθορισμένο γι’ αυτό τμήμα του οικοπέδου, και θεωρείται, έναντι των υπόλοιπων συγκυρίων, αυτοτελής κύριος της ιδιοκτησίας επί του τμήματος αυτού.

Ειδικότερα, κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα, κατά την ανέγερση, να καλύψει τόση επιφάνεια, όση αναλογεί στο ποσοστό συγκυριότητάς του, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί συμβατικά. Όμως, δεν μπορεί να καλύψει εδαφική επιφάνεια μεγαλύτερη από αυτήν που του αναλογεί συμβατικά ή να υπερβεί τον συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στο ποσοστό συγκυριότητάς του κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

Κατ’ αναλογία των διατάξεων για την οριζόντια ιδιοκτησία, η συμφωνία με την οποία κάθε συνιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα συγκεκριμένης επιφάνειας κάλυψης επί του οικοπέδου, έχει τον χαρακτήρα δουλείας (α. 13 παρ. 3 Ν. 3741/1929) κατά το περιεχόμενο της οποίας απαγορεύεται η κάλυψη μεγαλύτερου ποσοστού από εκείνο που του αναλογεί σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Μάλιστα, εάν κάποιος συνιδιοκτήτης καλύψει μεγαλύτερη επιφάνεια από αυτήν που του αναλογεί, ο άλλος συγκύριος δικαιούται να απαιτήσει την κατεδάφιση του επιπλέον τμήματος ή αποζημίωση, ίση προς την αξία του δικαιώματος κάλυψης της επιφάνειας που στερήθηκε ακόμη και εάν η ανωτέρω υπέρβαση έγινε με οικοδομική άδεια νόμιμα εκδοθείσα.

Επίσης, κρίθηκε ότι η δόμηση καθ’ υπέρβαση αυτής που δικαιούται στο κοινό οικόπεδο από συνιδιοκτήτη, συνιστά παράνομη προσβολή των αντίστοιχων δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών και, κατ’ επέκταση, αδικοπραξία, εφόσον οφείλεται σε υπαιτιότητά του. Αντίστοιχα,

η προκαλούμενη ζημία από την αδικοπραξία ανάγεται στον χρόνο προσβολής του δικαιώματος, οπότε και γεννάται αξίωση για αποζημίωση του α. 914 ΑΚ, η οποία δεν είναι πραγματοπαγής ενοχική αξίωση. Κατά συνέπεια, δικαιούχοι της αποζημίωσης είναι οι συνιδιοκτήτες κατά τον χρόνο της προσβολής και όχι τυχόν μεταγενέστεροι συνιδιοκτήτες στους οποίους μεταφέρονται οι συνέπειες της προσβολής. Επομένως, αυτοί δεν έχουν αυτοτελή αξίωση αποζημίωσης, μπορούν όμως να αξιώσουν αποζημίωση ως εκδοχείς ή κληρονόμοι, ενδεχομένως, της σχετικής αξίωσης.

Σχετικά δε με τη θέση και απόσταση των κτηρίων που μπορούν να ανεγερθούν στην κάθετη ιδιοκτησία, η νομολογία έχει δεχθεί ότι, όταν κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτήρια στο ίδιο οικόπεδο, είναι επιτρεπτή η επαφή μεταξύ τους. Αυτό συνάγεται από τον κανόνα της ελεύθερης τοποθέτησης των κτηρίων, από τον οποίο διαπνέεται ο ΓΟΚ/1985, ενισχύεται δε από τη δυνατότητα επαφής, κατά τον ίδιο νόμο και υπό τις προϋποθέσεις των διατάξεών του, οικοδομών που ανεγείρονται σε όμορα οικόπεδα.

δ. Ενοικοδόμηση από κάθετη ιδιοκτησία

Σύμφωνα με το α. 1010 ΑΚ, αν ο κύριος ακινήτου που ανεγείρει οικοδομή πάνω σε αυτό, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο και ο κύριος του γηπέδου δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου πριν από την ανέγερση της οικοδομής κατά μεγάλο μέρος της, το δικαστήριο μπορεί, κατά την εύλογη κρίση του, να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του ακινήτου που οικοδομήθηκε.

Η επιδίκαση γίνεται έναντι καταβολής της αξίας του γηπέδου κατά τον χρόνο της κατάληψής του και αποκατάστασης κάθε άλλης ζημίας, ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολοίπου. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται επί όλων των γεωτεμαχίων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) και βασικές προϋποθέσεις είναι η καλή πίστη του ιδιοκτήτη που ανεγείρει την οικοδομή η οποία υπάρχει, όχι όταν η επέκταση γίνεται από αμέλεια, οποιαδήποτε, ακόμη και ελαφρά, αλλά από την πεποίθησή του ότι οικοδομεί εντός των ορίων του γεωτεμαχίου του. Απαραίτητη, επίσης, προϋπόθεση είναι η έλλειψη έγκαιρης διαμαρτυρίας του βλαπτόμενου όμορου ιδιοκτήτη και αυτή προσδιορίζεται στο χρονικό σημείο πριν από την ανοικοδόμηση του μεγαλύτερου μέρους της οικοδομής.

Υπό την προϋπόθεση ότι συντρέχουν οι παραπάνω λόγοι, αυτός που ανεγείρει την οικοδομή, καταθέτει αίτηση για επιδίκαση σε αυτόν του τμήματος που καταλήφθηκε από το γειτονικό γήπεδο αντί καταβολής πλήρους αποζημίωσης στον κύριο του γεωτεμαχίου. Η επιδικασθείσα αποζημίωση περιλαμβάνει την αξία του γεωτεμαχίου που καταλήφθηκε κατά τον χρόνο της κατάληψης, καθώς και κάθε άλλη ζημία που αυτό έχει ενδεχομένως υποστεί από τη μείωση της αξίας του υπολοίπου τμήματος του γεωτεμαχίου. Καθορίζεται δε κατά την εύλογη κρίση του δικαστηρίου και δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου.

Ιδιαίτερα, υπό το καθεστώς συγκυριότητας επί του ακινήτου όπου ανεγείρεται η οικοδομή, έχει γίνει δεκτό ότι η αγωγή μπορεί να ασκηθεί και από έναν από τους συνιδιοκτήτες, κατά το α. 495 ΑΚ, οπότε ο συγκύριος έχει δικαίωμα να απαιτήσει ολόκληρη την παροχή προς όλους από κοινού και όχι μόνον προς τον ίδιο ή να απαιτήσει παροχή αντίστοιχη προς το ιδανικό του μερίδιο. Ως προς την τελευταία επιλογή, αξίζει να επισημανθεί ότι με την επιδίκαση του κατα-

ληφθέντος τμήματος, αυτό δεν ενώνεται αναγκαίως με το γεωτεμάχιο στο οποίο ανεγείρεται η οικοδομή, αλλά εξακολουθεί να είναι αυτοτελές, ακόμη και εάν δεν είναι άρτιο.

Η αντιμετώπιση είναι διαφορετική στην περίπτωση κάθετης ιδιοκτησίας, όπου μόνον η οικοδομή που ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα του συγκυρίου του εδάφους, κατέλαβε το γειτονικό γεωτεμάχιο. Εφόσον μόνον αυτός ωφελείται από την επέκταση στο γειτονικό ακίνητο, πρέπει να γίνει δεκτό ότι μόνον ο ιδιοκτήτης της κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να ζητήσει την επιδίκαση, και μάλιστα, σε ποσοστό 100%, ιδιαιτέρως δε αφού το τμήμα που επιδικάζεται είναι αυτοτελές και δεν μπορεί, ούτε είναι αναγκαίο, να συνενωθεί με το υπόλοιπο οικόπεδο.

Τέλος, έγινε δεκτό ότι, για να τύχει εφαρμογής το α. 1010 ΑΚ, πρέπει η επέκταση της οικοδομής να γίνει σε γεωτεμάχιο τρίτου και όχι σε επίκοινο, όπως είναι το γειτονικό επί κάθετης ιδιοκτησίας εφόσον επ’ αυτού υφίσταται η αναγκαστική συγκυριότητα.

ε. Κάθετη ιδιοκτησία σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου

Η προϋπόθεση τήρησης των πολεοδομικών κανόνων ως εννοιολογικό στοιχείο της κάθετης ιδιοκτησίας αποκτά μεγαλύτερο ενδιαφέρον στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Αρχικά, το ΝΔ 1024/1971 αναγνώριζε, υπό προϋποθέσεις, τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Ο Ν. 1337/1983, γνωστός ως «νόμος Τρίτση», εισήγαγε αυστηρότερα, μέτρα για τη ρύθμιση της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, με έμφαση στην προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και τον έλεγχο της άναρχης δόμησης. Ο νόμος αυτός έθετε τους όρους και τις προϋποθέσεις για τη δόμηση σε αυτές τις περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των ελάχιστων ορίων εμβαδού για τα γεωτεμάχια, των συντελεστών δόμησης και της ανάγκης ύπαρξης βασικών υποδομών, όπως η πρόσβαση σε δρόμο.

Στη συνέχεια, το α. 1 του ΝΔ 1024/1971 αντικαταστάθηκε με το α. 6 παρ. 2 εδ. α του Ν. 2052/1992, σύμφωνα με το οποίο «η προηγούμενη παράγραφος εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 ΠΔ (ΦΕΚ 181Δ)».

Όπως ορίστηκε δε, με το α. 6 παρ. 2 του Ν. 2052/1992, οι συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα που βρίσκονται μέσα στους ανωτέρω οικισμούς που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου, είναι έγκυρες, εκτός και εάν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Περαιτέρω, το παραπάνω άρθρο προσέθεσε ότι κάθε δικαιοπραξία, με την οποία συνίσταται διαιρεμένη ιδιοκτησία μετά τη δημοσίευση του παρόντος και κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος νόμου, είναι αυτοδικαίως άκυρη και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.

Επομένως, μετά την ισχύ του Ν. 2052/1992, σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητο εκτός σχεδίου απαγορεύεται, όντας, η σχετική πράξη «αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη». Σε αυτήν την κατεύθυνση οδηγήθηκε ο νομοθέτης από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία έχει επανειλημμένα κρίνει ότι, σε εκτός σχεδίου περιοχές, η σύστα-

ση κάθετης ιδιοκτησίας παρακάμπτει την αρτιότητα και χρησιμοποιείται ως έμμεση πολεοδομική κατάτμηση, με αποτέλεσμα να παράγει ανεξάρτητη δόμηση σαν να ήταν εντός σχεδίου.

Ωστόσο, η πραγματικότητα και η οικονομική ανάπτυξη δημιούργησαν την ανάγκη να προβλεφθούν περαιτέρω εξαιρέσεις από τον παραπάνω κανόνα με μεταγενέστερους νόμους (βλ. α. 27 παρ. 1 του Ν. 2831/2000, 5 παρ. 1 του Ν. 4178/ του Ν. 2013, 98 παρ. 1 του Ν. 4495/2017).

Ειδικότερα, η ρύθμιση του α. 27 παρ. 2 του ν. 2831/2000 όριζε ότι «οι διατάξεις της παρ. 1 του α. 1 του ΝΔ 1024/1971 εφαρμόζονται και σε γήπεδα εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου για τα οποία έχουν καθοριστεί ειδικοί όροι δόμησης κατά την παρ. 2 του α. 9 του από 17.7/16.8.1923 ΝΔ, όπως αντικαταστάθηκε με το α. 1 του ΑΝ 625/1968 και έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια μέχρι τη δημοσίευση του Ν. 2052/1992 που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί για οποιονδήποτε λόγο. Η τήρηση του όρου της έκδοσης της οικοδομικής άδειας πριν την ισχύ του Ν. 2052/1992, δεν απαιτείται σε όσες περιπτώσεις στο σχετικό με την έγκριση των όρων δόμησης προεδρικό διάταγμα αναφέρεται ότι έγινε παραχώρηση τμήματος των ακινήτων στον οικείο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης, για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Οι ίδιες διατάξεις εφαρμόζονται και σε εκτός σχεδίου εκτάσεις στις οποίες έχουν καθοριστεί όροι και περιορισμοί δόμησης και εγκρίθηκαν η θέση και η διάταξη κτηρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΝΔ 8/1973».

Σύμφωνα με την ΕισΕκθ του Ν. 2831/2000, «με την παρ. 2 τίθενται μεταβατικές διατάξεις σε ό,τι αφορά τη σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές γιατί με τον Ν. 2052/1992 απαγορεύτηκε η εφαρμογή της κάθετης συνιδιοκτησίας σε γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ακόμα και στις περιπτώσεις που την επέτρεπε το ΝΔ 1024/1971. Η απαγόρευση αυτή δημιούργησε άλυτα προβλήματα σε αυτούς που είχαν πάρει νόμιμη οικοδομική άδεια για να ανεγείρουν οικοδομές στα γήπεδά τους με την προοπτική να τα πουλήσουν ή να τα μεταβιβάσουν στα παιδιά τους. Επίσης, η παραπάνω απαγόρευση δημιούργησε πρόβλημα και στις περιπτώσεις εκτός σχεδίου γηπέδων, στα οποία καθορίστηκαν ειδικοί όροι δόμησης, η θέση και η διάταξη των κτηρίων και υποχρεώθηκαν οι ιδιοκτήτες τους να παραχωρήσουν στον οικείο ΟΤΑ μέρος της ιδιοκτησίας τους για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, με προοπτική να αξιοποιήσουν τα γήπεδά τους για οικιστικούς σκοπούς και να προβούν σε μεταβιβάσεις με το σύστημα της κάθετης συνιδιοκτησίας. Το ίδιο πρόβλημα δημιουργήθηκε και στις περιπτώσεις έγκρισης δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, σύμφωνα με το σύστημα της «ελευθέρας δομήσεως» του ΓΟΚ/1973».

Σήμερα, είναι σε ισχύ το α. 98 του Ν. 4495/2017, με την παρ. 1 του οποίου επιτρέπεται η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού για οικοδομές που έχουν ανεγερθεί νόμιμα ή αυθαίρετα μέχρι 28.7.2011. Η δε παρ. 3 του ίδιου άρθρου αναφέρει ότι «με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του α.1 του ΝΔ 1724/1971 επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, ανεξαρτήτως εάν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28/7/2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτηρίου».

Στην ΑιτΕκθ του Ν. 4495/2017 αναφέρεται ότι «Στην πρώτη παράγραφο ρυθμίζεται το ζήτημα της επιτρεπτής σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν περισσότερα

του ενός νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα οικοδομήματα σε γήπεδα κείμενα εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού. Δηλαδή κατ’ εξαίρεση της απαγόρευσης σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές, επανεισάγεται η δυνατότητα όπως προβλεπόταν στο Ν. 4178/2013». Επιπροσθέτως, με την τρίτη παράγραφο, δύναται να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία με προεδρικό διάταγμα υπό τις ειδικές προϋποθέσεις που ορίζονται σε αυτήν. Αναφορικά με την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, πρέπει να αναδειχθεί ο εισπρακτικός χαρακτήρας της ρύθμισης αυτής.

Παράλληλα, ο Ν. 4276/2014 που εισάγει στην ελληνική έννομη τάξη την έννοια των Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων, έχει ως προϋπόθεση τη σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών σε εκτός σχεδίου περιοχές, με σκοπό την αυτόνομη εκμετάλλευση ανεξάρτητων κατοικιών εντός τουριστικών μονάδων. Επίσης, έχουν θεσμοθετηθεί και νέα πολεοδομικά εργαλεία, όπως τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, με τα οποία είναι δυνατόν να επιτραπεί η σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών σε εκτός σχεδίου περιοχές και λειτουργούν ως εξαιρέσεις στον παραπάνω γενικό κανόνα.

Συμπερασματικά, πρέπει να αναδειχθεί ότι αρχικός σκοπός του ΝΔ του 1971 ήταν η αποφυγή κατατμήσεων των εκτός πολεοδομικών σχεδίων γηπέδων ώστε να μην δημιουργούνται αυτοτελή κτίσματα τα οποία μαζί με το επ’ αυτού τμήμα του οικοπέδου, εμφανίζονται ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Όμως, εφόσον η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι επιτρεπτή σε εκτός σχεδίου περιοχές, είναι υποκριτικό να μην επιτρέπεται η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών. Αυτό που πρέπει να διερευνάται είναι εάν, είτε με οριζόντια είτε με κάθετη ιδιοκτησία, προβλέπεται αποκλειστική χρήση τμήματος οικοπέδου, η οποία, εν τοις πράγμασι, μπορεί να οδηγήσει σε κατάτμηση του οικοπέδου.

Επειδή αυτό που έχει σημασία δεν είναι εάν τα κτήρια εφάπτονται ή όχι, αλλά εάν προβλέπεται αποκλειστική χρήση τμήματος γης που να οδηγεί σε απομόνωση των ιδιοκτησιών μαζί με τμήμα του οικοπέδου. Αυτό είναι δυνατόν να γίνει και με τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών όταν αυτές εφάπτονται υπογείως με βοηθητικούς χώρους, αλλά υπεργείως εμφανίζονται εντελώς ανεξάρτητες με αποκλειστικές χρήσεις σε τμήματα του οικοπέδου.

Πέραν, λοιπόν, των νομικών στρεβλώσεων, γιατί αποδεικνύεται ότι αυτό που ο νόμος προσπαθεί να απαγορεύσει είναι πλέον εξαίρεση και όχι ο κανόνας, θα ήταν προτιμότερο, να εκσυγχρονιστεί η νομοθεσία εστιάζοντας περισσότερο στην αισθητική και σύμφωνη με το περιβάλλον της κάθε περιοχής ανοικοδόμηση της εκτός σχεδίου δόμησης.

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ

1. Αγωγή ενοικοδόμησης

ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΟΥ ΠΟΛΥΜΕΛΟΥΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟΥ ΑΘΗΝΩΝ

ΑΓΩΓΗ

Του [•] του [πατρώνυµο], [επάγγελµα], κατόχου του µε αριθµό [•] Α.Δ.Τ., κατοίκου [•], επί της οδού [•], αριθµ. [•].

ΚΑΤΑ

Του [•] του [πατρώνυµο], [επάγγελµα], κατόχου του µε αριθµό [•] Α.Δ.Τ., κατοίκου [•], επί της οδού [•], αριθµ. [•].

Είμαι αποκλειστικός κύριος, νομέας και κάτοχος ενός οικοπέδου, επιφάνειας [•] τ.μ., που βρίσκεται στη θέση [•] του Δήμου [•] και στην οδό [•] όπου φέρει τον αριθμό [•]. Το πιο πάνω οικόπεδό μου βρίσκεται στο Ο.Τ. [•] όπου φέρει τον αριθμό [•] και εμφαίνεται με τα στοιχεία Α-Β-Γ-Δ-Α στο από [•] τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού [•], που προσαρτάται στην υπ’ αριθ. [•] συμβολαιογραφική πράξη [•] του συμβολαιογράφου Αθηνών [•] και συνορεύει ανατολικά με [•] επί πλευράς [•] δυτικά με [•] επί πλευράς [•] βόρεια με [•] επί πλευράς [•] και νότια με [•] επί πλευράς [•].

Το οικόπεδο αυτό περιήλθε σε μένα με αγορά από την [•] με το υπ’ αριθ. [•] αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών [•] που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου [•] και έχει καταχωρηθεί στην κτηματολογική μου μερίδα στο Κτηματολογικό Γραφείο [•] με αριθμό ΚΑΕΚ [•].

Στο παραπάνω οικόπεδο έχω ανεγείρει από το έτος [•] διώροφη οικοδομή, η οποία βρίσκεται στο στάδιο των ελαιοχρωματισμών. Η οικοδομή μου αυτή έχει καταλάβει και εδαφική έκταση 12,30 τ.μ., από το γειτονικό οικόπεδο, που ανήκει στην κυριότητα του εναγομένου και συγκεκριμένα έχει καταλάβει το τμήμα του οικοπέδου του εναγομένου που εμφαίνεται με τα στοιχεία Κ-Λ-Μ-Ν στο από [•] τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού [•] και περιγράφεται κατά όρια και πλευρές ως ακολούθως [•].

Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 1010 ΑΚ, αν ο κύριος ακινήτου ανεγείροντας οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο και ο κύριος του γηπέδου δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου πριν από την ανέγερση της οικοδομή κατά μεγάλο μέρος , το δικαστήριο μπορεί κατά εύλογη κρίση να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του ακινήτου που οικοδομήθηκε. Η επιδίκαση γίνεται έναντι καταβολής της αξίας του γηπέδου κατά το χρόνο της κατάληψής του και αποκατάστασης κάθε άλλης ζημίας, ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολοίπου.

Επειδή ως οικοδομή θεωρείται κάθε κτίσμα, ανεξάρτητα αν είναι υπόγειο, επίγειο ή υπέργειο, ιδίως όταν για την ανοικοδόμηση απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας, καθώς και κάθε αυτοτελές οικοδόμημα, που εξέρχεται εν μέρει από τα όρια της ιδιοκτησίας αυτού που οικοδομεί.

Επειδή η επέκταση της οικοδομής μου στην πιο πάνω περιγραφόμενη εδαφική λωρίδα των 12,30 τ.μ. της ιδιοκτησίας του εναγομένου έγινε καλόπιστα κατά το έτος [•], δεδομένου ότι αυτή ανεγέρθηκε σε επαφή με το όριο της ιδιοκτησίας του εναγομένου και πίστευα, σύμφωνα με τις διαβεβαιώσεις και τα σχέδια του πολιτικού μηχανικού [•], που ανέλαβε την επίβλεψη της οικοδομής, ότι ανοικοδομούσα στο δικό μου οικόπεδο.

Επειδή ο εναγόμενος ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε, τόσο κατά την κατασκευή της οικοδομής, όσο και για [•] χρόνια μετά την κατασκευή της. Η έλλειψη της έγκαιρης διαμαρτυρίας του γείτονα αποτελεί προϋπόθεση για την εφαρμογή του άρθρου 1010 ΑΚ, ακόμη και αν είναι ανυπαίτια, όταν συντρέχουν και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Επειδή κατόπιν αυτών πρέπει να μου επιδικασθεί η κυριότητα του πιο πάνω περιγραφόμενου τμήματος του οικοπέδου του εναγομένου, επιφάνειας 12,30 τ.μ., με την ταυτόχρονη καταβολή στον εναγόμενο της αξίας του καταλειφθέντος τμήματος του οικοπέδου του, η οποία ανέρχεται στο ποσό των [•]€.

Επειδή το δικαστήριό σας είναι καθ’ ύλη και κατά τόπο αρμόδιο κατά τα άρθρα 14, 22 και 29 ΚΠολΔ.

Επειδή η απόφαση πρέπει να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή, διότι υφίσταται ήδη από μακρού χρόνου η ιδιοκτησιακή εκκρεμότητα της επίδικης εδαφικής λωρίδας, εξ αιτίας της οποίας προκαλούνται δυσμενείς συνέπειες στην όλη ιδιοκτησία και την οικοδομή μου.

Επειδή η αγωγή μου είναι νόμιμη, βάσιμη και αληθινή και το περιεχόμενό της θα αποδείξω με έγγραφα και μάρτυρες.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΖΗΤΩ

Να γίνει δεκτή η ένδικη αγωγή μου.

Να επιδικασθεί σε μένα η αναφερόμενη στο ιστορικό της παρούσας και για τους λόγους που αναφέρονται σ’ αυτήν εδαφική λωρίδα, επιφάνειας 12,30 τ.μ. του οικοπέδου του εναγομένου, που βρίσκεται [•] εμφαίνεται [•] και συνορεύει [•].

Να καταβληθεί στον εναγόμενο η αξία της εδαφικής έκτασης που θα μου επιδικασθεί, η οποία ανέρχεται στο ποσό των [•]€.

Να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή.

Να καταδικασθεί ο εναγόμενος στη δικαστική μου δαπάνη.

Αθήνα, [•]

Ο πληρεξούσιος δικηγόρος

Κεφάλαιο ΙΙΙ

Η σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ

Κεφάλαιο ΙΙΙ

Η σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας 19

Α. Προϋποθέσεις 20

1. Αριθμός ιδιοκτητών 20

2. Ενιαίο γήπεδο 21

3. Κυριότητα 22

4. Υφιστάμενο ή μελλοντικό κτίσμα 23

5. Εγγραφή υποθήκης 24

α. Μελλοντική οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία 24

β. Σε ενυπόθηκο οικόπεδο ή γεωτεμάχιο πριν την σύσταση οροφοκτησίας 24

Β. Περιεχόμενο της σύστασης 26

1. Ποσοστό συγκυριότητας 26

α. Με σύμβαση 26

β. Με απόφαση δικαστηρίου 27

2. Κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι 28

α. Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο 30

β. Η έννοια του παρακολουθήματος 31

γ. Το δικαίωμα υψούν 31

Γ. Τρόποι σύστασης 33

1. Δικαιοπραξία 33

α. Σύμβαση 33

i. Σύμβαση όλων των συνιδιοκτητών 33

ii. Διανομή με σύμβαση 34

iii. Με σύμβαση πώλησης σε τρίτο 35

β. Καταδίκη σε δήλωση βούλησης 35

γ. Με εργολαβική σύμβαση 36

δ. Με μονομερή δικαιοπραξία εν ζωή 37

2. Με διαθήκη 38

3. Με δικαστική απόφαση αυτούσιας διανομής 39

α. Προϋποθέσεις 39

i. Επί ακάλυπτου γηπέδου ή υφιστάμενης οικοδομής 41

ii. Με σύσταση καθέτων 42

iii. Δικαίωμα υψούν 43

iv. Επί αυθαιρέτων κτισμάτων 43

β. Νομιμοποίηση 44

γ. Περιεχόμενο της αγωγής 45

δ. Συνέπειες της αγωγής 46

4. Σύσταση με αίτηση από τους συγκυρίους ποσοστού 65% 46

α. Προϋποθέσεις 46

i. Το α. 1 του Ν. 1562/1985 46

ii. Το α. 98 παρ. 2 του Ν. 4495/2017 47

β. Η σύσταση της οροφοκτησίας 48

γ. Άσκηση της αγωγής 48

i. Προδικασία 48

ii. Νομιμοποίηση 49

iii. Περιεχόμενο της αγωγής και Απόφαση 49

iv. Ένδικα μέσα 50

δ. Σύναψη σύμβασης 50

5. Με χρησικτησία 51

6. Ιδιαιτερότητες οροφοκτησίας κατά το εθιμικό δίκαιο των Κυκλάδων και του Ιόνιου Αστικού Κώδικα 53

α. Εθιμικό δίκαιο των Κυκλάδων 53

β. Οροφοκτησία κατά τις διατάξεις του Ιόνιου Αστικού Κώδικα 54

Δ. Διατυπώσεις 54

1. Συμβολαιογραφικός τύπος 54

2. Εγγραφή στο Κτηματολόγιο 54

Ε. Νομική μεταχείριση 55

1. Δικαίωμα νομικής διάθεσης της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 55

2. Επιβάρυνση διαιρεμένης ιδιοκτησίας 56

3. Δικαίωμα υλικής διάθεσης της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 56

4. Προστασία 56

5. Κατάσχεση 56

6. Παραίτηση 57

7. Πολεοδομικά ζητήματα της οροφοκτησίας 57

α. Παράβαση συνιδιοκτήτη 57

β. Δικαιώματα και προστασία λοιπών συνιδιοκτητών 58

γ. Μεταβολή των όρων δόμησης 59

ΣΤ. Τροποποίηση σύστασης 59

1. Με ομόφωνη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου 59

2. Με δικαστική απόφαση μετά από αίτηση του 65% των συνιδιοκτητών 60

3. Με μονομερή τροποποίηση επί αυθαιρεσιών 60

4. Μη νόμιμοι τρόποι τροποποίησης σύστασης 61

Ζ. Κατάργηση σύστασης οροφοκτησίας 61

1. Κατάργηση μετά από καταστροφή της οικοδομής 61

α. Η αρχή του αδιαλύτου 61

β. Διατυπώσεις 62

γ. Προϋποθέσεις ανακατασκευής 63

2. Κατάργηση με δικαιοπραξία 63

3. Κατάργηση με απαλλοτρίωση ακινήτου 64

4. Συνέπειες κατάργησης στο Κτηματολόγιο - Ιστορική ιδιοκτησία 66

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ

1. Πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών από έναν ιδιοκτήτη σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο 67

2. Πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών με το σύστημα της αντιπαροχής 70

3. Μονομερής τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών 75

4. Αγωγή διανομής 80

5. Αγωγή σύστασης με αίτηση από τους συγκυρίους ποσοστού 65% 84

Α. Προϋποθέσεις

Βασικές προϋποθέσεις για τη σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας είναι να υπάρχει κυριότητα επί γεωτεμαχίου και να επιδιώκεται η διαίρεσή του σε τουλάχιστον δύο ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, προσδιορίζοντας ταυτόχρονα το ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους.

Στον νόμο δεν προβλέπονται άλλοι περιορισμοί, αλλά η θεωρία και η νομολογία κλήθηκαν να προσδιορίσουν ειδικότερα τις διατάξεις του.

1. Αριθμός ιδιοκτητών

Από τις διατάξεις των α. 1002, 1117 ΑΚ και α. 1 του Ν. 3741/1929, προκύπτει ότι, για να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, απαιτείται να υπάρχει κυριότητα επί ενός οικοπέδου, ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, στο οποίο να έχει ανεγερθεί οικοδομή κατάλληλη να διαχωριστεί σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες και να έχει τουλάχιστον δύο ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Σημειώνεται ότι, για τη σύσταση οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών, είναι αδιάφορο εάν υπάρχει ένας μόνος ιδιοκτήτης, γεγονός που τη διαφοροποιεί από τις προϋποθέσεις κατάτμησης οικοπέδου ή γηπέδου όπου είναι απαραίτητη η μεταβίβαση σε τρίτον ώστε αυτή να συντελεστεί. Άλλωστε, το αυστηρό νομοθετικό πλαίσιο για την κατάτμηση γης είναι ένας από τους παράγοντες που οδήγησαν στην αναγνώριση της ανάγκης σύστασης οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών.

Αναλυτικότερα, εάν ο κύριος ενός οικοπέδου ή γηπέδου προβεί σε διαίρεσή του, με δήλωση ενώπιον συμβολαιογράφου, η δήλωση αυτή δεν υποβάλλεται σε μεταγραφή, εφόσον δεν συνεπάγεται αλλοίωση κανενός εμπράγματου δικαιώματος και, επομένως, βρίσκεται εκτός του κανονιστικού πεδίου των α. 369 και 1192 ΑΚ, δεδομένου ότι αυτός εξακολουθεί να είναι κύριος. Επομένως, χρόνος συντέλεσης της «κατάτμησης» είναι ο χρόνος που κατά τις διατάξεις του ΑΚ, επέρχεται η μεταβίβαση του ενός τμήματος σε τρίτον, δηλαδή ο χρόνος της μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της μεταβιβαστικής πράξης.