ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ - ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΑ - ΕΝΕΧΥΡΟΦΥΛΑΚΕΙΑ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ VII

ΠΡΟΛΟΓΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ ΣΥΓΓΡΑΦΕΑ ΙΧ

ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ XVII

Α' ΜΕΡΟΣ

ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΑ

Ι. Λειτουργία 1

ΙΙ. Έλεγχος νομιμότητος των εισαγομένων προς δημοσιότητα
εγγράφων με βάση ειδικούς αστικούς νόμους 1

ΙΙΙ. Έλεγχος στα Yποθηκοφυλακεία 3

IV. Έλεγχος καθ' ύλην αρμοδιότητας των εγγραπτέων δικαιωμάτων
και των πράξεων 6

V. Αγωγές 6

1. Εγγραπτέες αγωγές στα βιβλία διεκδικήσεων 6

2. Μη εγγραπτέες αγωγές στα βιβλία διεκδικήσεων 18

3. Διαγραφές αγωγών 23

Β' ΜΕΡΟΣ

ΜΕΤΑΓΡΑΦΕΣ

Ι. Μεταγραπτέες πράξεις (άρθρα 1192-1208 ΑΚ, ν.δ. 4201/1941,
β.δ. 533/1963 και 1043/1966) 27

ΙΙ. Μεταγραπτέες πράξεις και Εμπράγματο Δίκαιο 30

1. Κυριότητα 30

i. Παραίτηση από δικαίωμα 45

2. Δουλείες 48

i. Επικαρπία 48

α. Άρση κατασχέσεως επικαρπίας μετά τον θάνατο του επικαρπωτή 52

ii. Οίκηση (δικαίωμα ακατάσχετο και αμεταβίβαστο 1185 ΑΚ) 53

α. Σχέση του άρθρου 1183 ΑΚ με το άρθρο 491 ΚΠολΔ 55

iii. Απόσβεση της δουλείας 56

3. Εμπράγματη ασφάλεια 56

i. Εισαγωγή 56

ii. Υποθήκη 57

iii. Προσημείωση υποθήκης 59

iv. Η περίπτωση της «ενιαίας» προσημειώσεως 61

v. Εγγραφή κατασχέσεως στα βιβλία ή στο Κ/Φ 62

vi. Εξάλειψη προσημειώσεως και υποθήκης 63

vii. Ενέχυρο χωρίς παράδοση (πλασματικό ενέχυρο ν. 2844/2000) 66

4. Ειδικοί Αστικοί Νόμοι στο Εμπράγματο Δίκαιο 70

i. Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και Κανονισμός Πολυκατοικίας ν. 3741/1929 70

α. Τρόποι συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας 70

β. Διανομή ακινήτου 77

γ. Δικαίωμα υψούν και αποκλειστική χρήση 78

δ. Χώροι σταθμεύσεως στο ισόγειο-πυλωτή 80

ε. Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε προικώο ακίνητο
(πριν το ν. 1329/1983) 83

στ. Πατάρι – Εξώστης καταστήματος 83

ζ. Μονομερής τροποποίηση της συστάσεως 83

η. Διαμερισμάτωση 84

θ. Δικονομικά 87

ii. Ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής 91

iii. Κάθετη ιδιοκτησία (ν.δ. 1024/1971, ν. 4178/2013 και ν. 4495/2017) 92

α. Πράξη εφαρμογής του ν. 1337/1983 και προϋπάρχουσα σύσταση καθέτου
ν.δ. 1024/1971 96

iv. Μεταφορά Συντελεστή Δομήσεως (Μ.Σ.Δ.) 96

v. Αυθαίρετα ακίνητα 97

α. Προσδιορισμός του αυθαιρέτου 103

vi. Διατηρητέα ακίνητα 104

vii. Δικαίωμα επιφανείας 106

viii. Δάση και δασικές εκτάσεις 107

ix. Μεταγραφή ή εγγραφή στο Κ/Φ των πράξεων καθορισμού του αιγιαλού
και της παραλίας 111

ΙΙΙ. Μεταγραπτέες πράξεις και Ενοχικό Δίκαιο 111

1. Σωματεία και ενώσεις προσώπων 111

2. Ιδρύματα (άρθρα 108, 109 και 110 ΑΚ) 113

3. Εταιρίες 114

4. Κοινοπραξίες 120

5. Ακύρωση δικαιοπραξίας και προστασία των καλόπιστων τρίτων
(πλάνη, απάτη ή απειλή) 140-147, 150 ΑΚ 121

6. Προσύμφωνο 124

7. Σύμφωνο προαιρέσως και σύμφωνο προτιμήσεως 128

8. Σύμφωνο εξωνήσεως 130

9. Μίσθωση 130

10. Κοινωνία δικαιώματος 135

11. Kαταδολίευση δανειστών 135

i. Τροπή προσημειώσεως σε υποθήκη επί ακινήτου καταδολιευτικά
μεταβιβασθέντος 138

ΙV. Μεταγραπτέες πράξεις και Κληρονομικό Δίκαιο 140

1. Κληρονομική διαδοχή εξ αδιαθέτου υπό το πρίσμα αποφάσεων
του Αρείου Πάγου 140

2. Αποποίηση κληρονομίας 144

3. Κληρονομικό καταπίστευμα 146

4. Ευρωπαϊκό κληρονομητήριο 148

5. Διάκριση κληροδοσίας και τρόπου 149

6. Διεθνής δικαιοδοσία Ελληνικών Δικαστηρίων επί κληρονομικών θεμάτων 150

V. Μεταγραπτέες πράξεις και Ειδικοί Αστικοί Νόμοι 153

1. Χρηματοδοτική μίσθωση (leasing) 153

2. Μεταγραφή και Υπερχρεωμένα Φυσικά Πρόσωπα ν. 3869/2010 154

3. Τιτλοποίηση των απαιτήσεων 154

4. ΕΝΦΙΑ 157

5. Χαρτόσημο 161

6. Εκκλησιαστικά 162

7. Μοναχοί 164

8. Προσφυγικά 165

9. Προικώα ακίνητα 167

10. Περί κατοχικών δικαιοπραξιών (από 28.4.1941 έως 14.10.1944) 168

11. Εχθρικές περιουσίες 169

VΙ. Πτωχευτικό 169

VΙΙ. Μεταγραπτέες πράξεις και Πολιτική Δικονομία 170

1. Έγγραφα 170

i. Συμβόλαια αλλοδαπής (Ιδιωτικό Διεθνές -άρθρο 12 ΑΚ) 170

ii. Έγγραφα δικαστικά 171

iii. Ξενόγλωσσα έγγραφα 172

iv. Έγγραφα τα οποία δεν επισημειώνονται 172

2. Μεταγραφή Πρακτικού Συμβιβαστικής Επίλυσης Διαφορών 172

3. Δικαστικός συμβιβασμός 173

4. Προσωρινή διαταγή 174

5. Προσωρινή διαταγή και συντηρητική κατάσχεση 179

6. Τροπή της συντηρητικής κατάσχεσης σε αναγκαστική 181

7. Σχέση συντηρητικής κατάσχεσης και δικαστικής μεσεγγύησης 182

8. Η θέση του εγγυητή στην αναγκαστική εκτέλεση 184

9. Σχέση αναγκαστικής κατάσχεσης επί της ψιλής κυριότητας και επικαρπίας 187

10. Κατάσχεση ενυπόθηκου ακινήτου 188

11. Οριζόντια ιδιοκτησία και κατασχετήρια έκθεση 190

12. Η ακύρωση του πλειστηριασμού 190

13. Διαγραφή βαρών και στον εκούσιο πλειστηριασμό 193

14. Αυτοδύναμα ασφαλιστικά μέτρα (ν. 4335/2015) 194

Γ' ΜΕΡΟΣ

ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Ι. Ορισμός του κτηματολογίου και η φύση του 195

ΙΙ. Αρχές Κτηματολογίου 197

ΙΙΙ. Η εισαγωγή του Κτηματολογίου 198

IV. Ο έλεγχος νομιμότητας στην περίπτωση του άρθρου 12 παρ. 1
ν. 2664/1986 204

V. Απόλυτη ακυρότητα πράξεων προς εγγραφή στα Κ/Φ 204

VI. Παραδείγματα – περιπτωσιολογία στο Κτηματολόγιο 205

VII. Διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών και στοιχείων 208

VIII. Η διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 3 ν. 2664/1998
(αγνώστου ιδιοκτήτη) 209

ΙΧ. Η διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998, όταν το δικαίωμα
έχει αλλοιωθεί - καταργηθεί - μεταβιβαστεί, πριν τις πρώτες
εγγραφές 211

Χ. Η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998 -προσβολή εμπράγματου
ή άλλου δικαιώματος 212

ΧΙ. Προσεπίκληση 214

ΧΙΙ. Διόρθωση εμβαδού ακινήτου ή άλλων στοιχείων του άρθρου
6 παρ. 8 ν. 2664/1998 215

ΧΙΙΙ. Η έννοια του πρόδηλου σφάλματος και η διαδικασία
διορθώσεως αυτού 215

ΧΙV. Προϋποθέσεις διόρθωσης προδηλου σφάλματος 216

ΧV. Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων 219

Δ' ΜΕΡΟΣ

ΕΙΔΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ

Ι. Γνωμοδοτήσεις Εισαγγελίας Αρείου Πάγου και ΝΣΚ 221

ΙΙ. Δικηγόροι – εκπροσώπηση πολιτών στις διοικητικές αρχές 222

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ 223

ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 225

Α' ΜΕΡΟΣ

ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΑ

Ι. Λειτουργία

Η λειτουργία των υποθηκοφυλακείων διέπεται από το ν.δ. 4201/1961 άρθρα 1-15 και το εκτελεστικό του διάταγμα 533/1963, καθώς και από τον Αστικό Κώδικα, ιδίως στα άρθρα 1192, 1193, 1202, 1203 και 1208. Πιο πριν από το Κ.Δ. 19.7.1941.

Η οργάνωση, σύσταση και λειτουργία των γραφείων διέπεται από το κανονιστικό διάταγμα 1/23-7-1941 και το ν. 724/1977. Από τους νόμους αυτούς, κανένας δεν προβλέπει για τον έλεγχο της νομιμότητας των εισαγομένων προς δημοσίευση πράξεων, σε αντίθεση με το ν. 2664/1998 περί εθνικού κτηματολογίου. Πολλοί όμως Υποθηκοφύλακες αξιοποίησαν τις δυνατότητες που τους δίνονταν για να επιλύσουν προβλήματα σχετικά με τη δημοσιότητα ή όχι πράξεων που έπασχαν απόλυτης ακυρότητας λ.χ. λόγω αντίθεσης σε απαγορευτικές διατάξεις ειδικών νόμων (βλ άρθρο 174 ΑΚ). Αξιοποίησαν το άρθρο 13 του β.δ. 533/1963, το οποίο, σε συνδυασμό με το πλέγμα όλων των διατάξεων, τους έδινε τη δυνατότητα: 1. Ελέγχου της κατά τόπον αρμοδιότητας, επειδή η εγγραφή σε τοπικά αναρμόδιο γραφείο είναι ανίσχυρη (ΕφΑθ 2495/1960 ΕλλΔνη 1961, 608). 2. Ελέγχου της καθ ύλην αρμοδιότητας, δηλαδή ποιες πράξεις μεταγράφονται ή όχι το προβλέπει ο ΑΚ, ο ΚΠολΔ και ειδικοί αστικοί νόμοι. 3. Ελέγχου ορθής αναγραφής ονομάτων συμβαλλομένων. 4. Ελέγχου της πλήρους περιγραφής του ακινήτου (βλ και ΑΚ 1196). 5. Ελέγχου της συνυποβολής περιλήψεων μεταγραφών - υποθηκών -αγωγών - κατασχέσεων, όπως και στο Κτηματολόγιο.

ΙΙ. Έλεγχος νομιμότητος των εισαγομένων προς δημοσιότητα εγγράφων με βάση ειδικούς αστικούς νόμους

Η νομιμότητα των εισαγομένων προς δημοσιότητα εγγράφων ελέγχονταν (και ελέγχεται σε καθεστώς Κτηματολογίου) με βάσει τις διατάξεις των κατωτέρω ειδικών αστικών νόμων:

1. Του ν. 1337/1983 (σε συνδυασμό με το ν. 651/1977 περί τοπογραφικών διαγραμμάτων) άρθρα 29, 17 και 12. Πρβλ. σχετικά ΜΠρΑθ 1971/1985 ΝοΒ 1986, 253, ΕφΑθ 3482/1991 ΝοΒ 1992, 81.

2. Άρθρο 1 του ν.δ. 1024/1971 και άρθρο 6 του ν. 2052/1992. Πρβλ. σχετ ΕφΚρητ 581/2000 ΝΟΜΟΣ. Επίσης ακυρότητα δικαιοπραξίας που καθορίζει αυτοτελείς ιδιοκτησίες στην πυλωτή πρβλ ΕφΛαρ 616/2000 ΕΔΠολ 2000, 124.

3. Διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας, ιδίως α.ν. 1587/1950 άρθρο 13 και ν.δ. 118/1973. Παλαιότερα ίσχυε ο ν. 2238/1994 περί δηλώσεως των μισθωμάτων την τελευταία πενταετία πριν τη σύνταξη της πράξεως, τώρα ισχύει ο νόμος περί ΕΝΦΙΑ.

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας των εγγραπτέων εμπραγμάτων δικαιωμάτων διέπεται, σε καθεστώς υποθηκοφυλακείων, από το άρθρο 16 του β.δ. 533/1963, κατά το οποίο ο Υποθηκοφύλακας ήταν υποχρεωμένος να παραλάβει το σύνολο των αιτήσεων των ενδιαφερομένων ανά ημέρα και να τις πρωτοκολλήσει και μετά να ελέγξει τη νομιμότητά τους (ΓνμδΕισΠρωτΧαλκ 1/1987 ΕΔΠολ 1989, 168). Τα ίδια επαναλαμβάνει υποχρεωτικά και το άρθρο 15 του ν. 2664/1998 σε καθεστώς Κτηματολογίου, επειδή η βασική αρχή της χρονικής προτεραιότητας των δικαιωμάτων διέπεται από τα άρθρα 1205, 1206, 1207, 1272 και 1301 ΑΚ. Αυτή η αρχή είναι βασική, αφού από την παραβίασή της μπορεί να επέλθει βλάβη στα εμπράγματα δικαιώματα των πολιτών. Έτσι κατά το άρθρο 997 παρ. 4 ΚΠολΔ, αν συμπέσει την ίδια ημέρα εγγραφή κατάσχεσης και μεταγραφή ή εγγραφή υποθήκης στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται αυτή που καταχωρίστηκε έστω και κατ΄ ελάχιστο χρόνο νωρίτερα και αυτό φαίνεται από τον αριθμό πρωτοκόλλου του Κτηματολογικού Γραφείου. Για τον έλεγχο της νομιμότητας σε καθεστώς υποθηκοφυλακείων και την έκταση του ελέγχου των προσαγομένων εγγράφων, αντί άλλων πρβλ ΜΠρΛαρ 17/2002 Δικογραφία 2002, 138, ΓνμδΕισΧαλκίδος 563/1965 ΝοΒ 13, 222, ΕφΑθ 3482/1991 ΝοΒ 1992, 81. Οι αποφάσεις αυτές ισχύουν περίπου και σε καθεστώς Κτηματολογίου.

Ο έλεγχος της νομιμότητας των προσκομιζομένων εγγράφων γίνεται από την παραλαβή της αίτησης και εντός πενθημέρου κατά το οποίο ο Υποθηκοφύλακας -πλέον Κτηματολόγος θα εγγράψει στο Κ/Φ την αίτηση ή θα την απορρίψει με αιτιολογημένη πράξη, ειδοποιώντας σχετικά τον αιτούντα. Αυτό ισχύει είτε η αίτηση κατατίθεται διά ζώσης είτε ηλεκτρονικά. Η προθεσμία του πενθημέρου πρέπει να τηρείται, γιατί οποιαδήποτε καθυστέρηση μπορεί να έχει επιπτώσεις και σε άλλες δικαιοπραξίες που είναι αναγκαίο να συνταχθούν, εννοείται στο ίδιο ΚΑΕΚ ακινήτου. Αν αδυνατεί να το κάνει αυτό ο Κτηματολόγος λόγω φόρτου εργασίας, θα πρέπει να το κάνουν οι Δικηγόροι –εισηγητές στο Κτηματολογικό Γραφείο. Επισημαίνεται ότι κακώς καταργήθηκε η παράσταση των Δικηγόρων στις συμβολαιογραφικές πράξεις, χαριστικές και επαχθείς, διότι με αυτό τον τρόπο διακυβεύεται η αξιοπιστία των πρώτων και μεταγενέστερων εγγραφών στα Κτηματολογικά φύλλα και κατ΄επέκταση η προστασία των τρίτων που τα συμβουλεύονται, δηλαδή τελικά το δημόσιο συμφέρον.

ΙΙΙ. Έλεγχος στα Yποθηκοφυλακεία

Για την παραγωγή των αποτελεσμάτων της πράξεως που ο νόμος προβλέπει, απαιτείται έγκυρος τίτλος και σχετική καταχώριση στα βιβλία ή Κτηματολογικά φύλλα. Μόνη η δεύτερη δεν αρκεί. Αυτό επιβεβαιώνεται έμμεσα και από το άρθρο 1202 ΑΚ (ΠολΠρωτΚορ 224/1979 ΝοΒ 27, 1367). Ενώ το καθεστώς λειτουργίας των Υποθηκοφυλακείων δεν περιέχει διατάξεις που να υποχρεώνουν τον υποθηκοφύλακα σε ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας, αντίθετα το άρθρο 16 του ν. 2664/1998 επιβάλλει στον Κτηματολόγο τον ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας, δηλ. αν συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις του νόμου για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της πράξεως. Ετσι επιβάλλεται σε καθεστώς Κτηματολογίου ένας έλεγχος με τεράστια ποικιλία αντικειμένων που επιχειρείται με απαραίτητη πληρότητα και ακρίβεια σε μεγάλο βαθμό (Παπαστερίου, Η αρχή της νομιμότητας στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ΕλλΔνη 40, σελ 1475).

Ουσιαστικά ο έλεγχος στα υποθηκοφυλακεία έγκειται στο κύρος της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας και δεν εκτείνεται στην υπόσταση του δικαιώματος που μεταβιβάζεται ή στην ύπαρξη της εξουσίας του δικαιοπαρόχου (ΕφΘεσ 622/2010 Αρμ 2011, 418 και ΜονΠρωτΘεσ 4329/2020 ΤΝΠ QUALEX). Πρβλ. και ΓνμδΕισΑΠ Οικονόμου με αριθμό 47/1949 Θ 1950, 47), πάντα επίκαιρη και κατά την οποίαν «Προτιμώτερον δια τον Μεταγραφοφύλακα (νυν Κτηματολόγο) να απέχει της εξετάσεως ταύτης, διότι ουδεμίαν ευθύνην φέρει εγγράψας κατά την αίτησιν, ενώ αρνηθείς ενδέχεται να υποπέσει και εις αποζημίωσιν αν το δικαστήριον κρίνει αντιθέτως (Διαμαντόπουλος, Η δίκη των αντιρρήσεων ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή, Βιβλιοθήκη Δικαίου του Κτηματολογίου 1, 2015 παρ. 2 αρ. 26 και ΜονΠρωτΘεσ 5317/2022 Αρμ 2022, 1424). Το εύρος του ελέγχου που μπορεί να διενεργήσει ο Υποθηκοφύλακας οριοθετείται από το άρθρο 13 του β.δ. 533/1963 και από άλλες πιο ειδικές διατάξεις λ.χ. ν. 1337/1983 άρθρο 29 περί Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου.

Παράδειγμα: Σε καθεστώς υποθηκοφυλακείων ο υποθηκοφύλακας δεν μπορούσε να ελέγξει αν ο μεταβιβάζων ήταν και κύριος. Μπορούσε ο μεταβιβάζων να το νέμεται χωρίς να υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος ή να επικαλείται τη χρησικτησία, τους όρους της οποίας ο υποθηκοφύλακας δεν μπορούσε να ελέγξει λ.χ. σε μεταβιβάσεις δια λόγου κυρίως στην επαρχία ή άτυπες μεταβιβάσεις. Βέβαια υπήρχαν περιπτώσεις εξόφθαλμης παρανομίας, όπως λ.χ. σε συμβόλαιο του 1994 αναγράφονταν ότι ο μεταβιβάζων γεννήθηκε το 1988, άρα ήταν ανίκανος για δικαιοπραξία και χωρίς την παρουσία των γονέων η πράξη ήταν απολύτως άκυρη ή σε άλλο συμβόλαιο δεν αναγράφονταν κάν η αιτία πωλήσεως ή αυτή ήταν παράνομη λ.χ. καταπιστευτική μεταβίβαση ακινήτου.

Επίσης σε συμβόλαιο βεβαιώνονταν από τον συμβολαιογράφο ότι ο συμβαλλόμενος δεν μπορούσε να υπογράψει και δεν συνέπραξε δεύτερος συμβολαιογράφος ή δύο μάρτυρες ή ο συμβαλλόμενος αγνοούσε την Ελληνική γλώσσα και δεν προσλήφθηκε διερμηνέας κ.ο.κ. Οπωσδήποτε ο μεταγραφοφύλακας (αλλά και ο Κτηματολόγος) πρέπει να αρνείται τη μεταγραφή ακύρου πράξεως. Σε αντίθετη περίπτωση, δηλ μεταγραφή ακύρου πράξεως, θα μπορούσε να παραπλανήσει όσους συμβουλεύονται τα δημόσια βιβλία και δεν έχουν επαρκείς γνώσεις και εμπειρία, όπως οι δικηγόροι και οι συμβολαιογράφοι, να διακρίνουν την ακυρότητα της πράξεως. Η άρνηση της μεταγραφής βέβαια είναι δικαιολογημένη, μόνο αν ο μεταγραφοφύλακας ή Κτηματολόγος είναι βέβαιος για αυτό.

Σε αυτές τις περιπτώσεις αλλά και σε άλλες, οι Υποθηκοφύλακες δεν μετέγραφαν τις πράξεις. Στην πρακτική και στην Υπηρεσία του Εμμίσθου Υποθηκοφυλακείου Αθηνών δεν μεταγράφονταν πράξεις λ.χ. όταν ο τίτλος κτήσεως του μεταβιβάζοντος ή του κληρονομουμένου σε αποδοχές κληρονομίας ήταν αμετάγραφος. Ακόμη παραπέρα, δεν μεταγράφονταν αποδοχές κληρονομίας σε περίπτωση θανάτου του οικοπεδούχου ή του εργολάβου, επειδή θεωρούνταν ότι δεν είχαν εμπράγματη διάσταση αλλά ενοχική (εργολαβικό αντάλλαγμα). Αργότερα σε αυτή την περίπτωση μεταβλήθηκε η τακτική και μεταγράφονταν και αυτές, αλλά με την προϋπόθεση να περιγράφονται οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που κληρονομούνταν και που αντιστοιχούσαν στα κληρονομηθέντα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, θεωρώντας ότι έτσι δίνονταν εμπράγματη διάσταση στην πράξη.

Υπήρχαν και περιπτώσεις στην πρακτική που κρίναμε, κατ΄ εφαρμογή του Αστικού Κώδικα, ότι το καταπίστευμα που προέβαλε ένας ή περισσότεροι κληρονόμοι δεν ίσχυε, λόγω προαποβιώσεως του βεβαρυμένου κληρονόμου έναντι του κληρονομουμένου και της συνεπακόλουθης προσαυξήσεως των μερίδων των άλλων βεβαρυμένων κληρονόμων.

Παράδειγμα (εκ της πρακτικής): Συγκεκριμένα αυτή η περίπτωση παρουσιάστηκε στην Υπηρεσία, όταν ο ένας από τους τρεις υιούς της διαθέτιδας, ορισθέντες στη διαθήκη ως βεβαρυμένοι κληρονόμοι υπέρ των παιδιών τους, προαπεβίωσε της μητέρας διαθέτιδας και έχασε έτσι το καταπίστευμα υπέρ των θυγατέρων του, οι οποίες όμως επί σειρά ετών είχαν τη διαχείριση των ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας -κατέβαλαν τα κοινόχρηστα κλπ, ενώ τα δύο αδέλφια του πατέρα τους και βεβαρημένοι κληρονόμοι, έλειπαν πολλά χρόνια στο εξωτερικό. Συνέταξαν μάλιστα και αποδοχή κληρονομίας προς μεταγραφή του καταπιστεύματος-«δικαιώματος» του πατέρα τους εκ της διαθήκης σχετικά με τα ακίνητα, το οποίο όμως είχε απωλεσθεί λόγω προαποβιώσεως αυτού από τη διαθέτιδα μητέρα του. Επιστρέψαμε δε τη συνταχθείσα και υποβληθείσα προς μεταγραφή αποδοχή κληρονομίας ως αντίθετη στον Αστικό Κώδικα.

Επίσης αποφεύγαμε τη μεταγραφή όταν η περιγραφή του ακινήτου δεν ήταν σύμφωνη με το νόμο, λ.χ. το διαμέρισμα στο συμβόλαιο δεν είχε ποσοστό συνιδιοκτησίας (β.δ. 533/1963) και δεν αναφέρονταν με σαφήνεια τα σύνορά του. Το ίδιο και στις Υποθήκες και κατασχέσεις (Πρβλ. ΕφΑθ 3482/1991 ΝοΒ 1992, 81 και ΓνμδΕισΠρωτΧαλκιδικ 1/1987 ΕΔΠολ 1989, 168).

Είναι νόμιμη η άρνηση μεταγραφής προσυμφώνου, επίσης νόμιμη η άρνηση μεταγραφής της δηλώσεως αποδοχής και ομολογίας από τον εναγόμενο της βάσεως της ασκηθείσας κατ΄ αυτού αγωγής καταχωριζομένης στα πρακτικά, που στηρίζεται στην έκτακτη χρησικτησία, γιατί αυτή δεν μπορεί να υποκαταστήσει την δικαστική απόφαση, επειδή ακριβώς αυτή είναι η μεταγραπτέα πράξη (ΑΠ 107/2001 ΧρΙΔ 2001, 325).

Περιπτώσεις όπου δεν χωρεί έλεγχος ή αυτός είναι περιττός, είναι οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις και οι διοικητικές πράξεις. Πρβλ. σχετ. ΓνμδΕισΠρωτΠατρ 2/1987 ΝοΒ 36, 136 - σύσταση καθέτου με δικαστική απόφαση. Για τις διοικητικές πράξεις Πρβλ. ΜονΠρωτΡεθ 113/2003 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

Σημείωση: Κατά τον έλεγχο των τίτλων, όταν αυτός είναι αποδοχή κληρονομίας εκ διαθήκης νόμιμα μεταγεγραμμένη, καλό είναι να ελέγχεται και η διαθήκη, γιατί αυτή μπορεί να προβλέπει κληρονομικό καταπίστευμα και να υπεισέρχονται δικαιώματα του καταπιστευματοδόχου. Σε καθεστώς Κτηματολογίου ο Προϊστάμενος πρέπει να ελέγχει αν είναι νόμιμα τα έγγραφα που προσκομίζονται για εγγραφή, εξακριβώνοντας την ταυτότητα του ακινήτου, τη δικαιοπρακτική ικανότητα των ενεχομένων προσώπων, την εξουσία διαθέσεως αυτού που απαλλοτριώνει και την τήρηση των νομίμων τύπων για την εξασφάλιση της δημόσιας πίστης του Κτηματολογίου.

Ο έλεγχος νομιμότητος στο Κτηματολόγιο καθιερώνεται με το άρθρο 2 του ν. 2664/1998, εξειδικεύεται δε από το άρθρο 16. Περαιτέρω το άρθρο 13 προστατεύει τον καλόπιστο συναλλασσόμενο που εμπιστεύεται τις κτηματολογικές εγγραφές του άρθρου 12. Ολα αυτά προϋποθέτουν τον έλεγχο νομιμότητας των προσκομιζομένων εγγράφων των Κτηματολόγων και των ερευνητών των Κ/Φ. Η ορθότητα των εγγραφών οδηγεί στην αυξημένη αποδεικτική ισχύ των εγγραφών και αυτή οδηγεί στην ασφάλεια των συναλλαγών, έστω και με θυσία των δικαιωμάτων του αληθούς δικαιούχου. Ο έλεγχος νομιμότητας που γίνονταν σε καθεστώς υποθηκοφυλακείων μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά στον έλεγχο νομιμότητας σε καθεστώς κτηματολογίου.

IV. Έλεγχος καθ' ύλην αρμοδιότητας των εγγραπτέων δικαιωμάτων και των πράξεων

Μόνο για τα δικαιώματα του άρθρου 4 του ν. 2664/1998 και για τις πράξεις του άρθρου 12 ο Κτηματολόγος είναι καθ ύλην αρμόδιος. Εγγραπτέα δικαιώματα είναι αυτά που αναφέρονται σε ακίνητα (ΑΚ 948) και κάθε άλλο ιδιοκτησιακό αντικείμενο που συνδέεται με το έδαφος. Εγγραπτέα δικαιώματα δεν είναι μόνο τα εμπράγματα αλλά και άλλα, όπως είναι η νομή (κατ εξαίρεσιν του κανόνα ότι η νομή δεν υπόκειται σε μεταγραφή, αφού δεν είναι εμπράγματο δικαίωμα), σε δικαιούχους από αναδασμό πριν την κύρωσή του, ακόμα και ενοχικάδικαιώματα που αναπτύσσουν τριτενέργεια, λ.χ. το δικαίωμα επί του ακινήτου δυνάμει μακροχρόνιας χρήσης (ΑΚ 618 και 1208), καθώς και δικαιώματα από την χρηματοδοτική ή χρονομεριστική μίσθωση (άρθρο 12 του ν. 2664/1998). Εννοείται εγγραπτέα είναι και τα βάρη (υποθήκες - κατασχέσεις και δικαστικές μεσεγγυήσεις) και οι δικαστικές αμφισβητήσεις των δικαιωμάτων αυτών, καθώς και εκδοθείσες δικαστικές αποφάσεις επί των ενδίκων βοηθημάτων (Πρβλ. ΜΠρΘεσ 5317/2022 Αρμ 2022, 1424).

Γενικά ό,τι εγγράφεται στα Κ/Φ απορρέει από το άρθρο 12 του ν. 2664/1998. Κάθε ακίνητο απεικονίζεται στα κτηματολογικά διαγράμματα και παίρνει έναν αριθμό ΚΑΕΚ. Σε αυτό κατά το άρθρο 11 αντιστοιχεί ένα Κτηματολογικό Φύλλο, στο οποίο καταχωρίζονται όλες οι εγγραφές. Με το ΚΑΕΚ ταυτοποιείται πλήρως το ακίνητο. Σε αντίθεση με τον Υποθηκοφύλακα που διενεργεί τον έλεγχο με το β.δ. 533/1963 και πρέπει να ελέγξει αν το ακίνητο περιγράφεται με ειδικό τρόπο, ώστε να προκύπτει η ταυτότητά του. Ετσι ο έλεγχος του Υποθηκοφύλακα αναγκαστικά ήταν περισσότερο «επίπονος» σε σχέση με τον Κτηματολόγο, ο οποίος δε χρειάζεται να διενεργήσει τέτοιον έλεγχο, αφού έχει στη διάθεσή του το ΚΑΕΚ του ακινήτου (οικοπέδου) που προσδιορίζει και συγκεκριμενοποιεί πλήρως το ακίνητο, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητος του ακινήτου και κυρίως των ορίων αυτού.

V. Αγωγές

1. Εγγραπτέες αγωγές στα βιβλία διεκδικήσεων

Αποτελεί ανακοπή τρίτου και εγγράφεται η ανακοπή κατά το άρθρο 936 ΚΠολΔ που ασκήθηκε από μισθωτή (ενοχικό δικαίωμα) κατά της έκθεσης βίαιης αποβολής από το μίσθιο κατ΄εντολήν του υπερθεματιστή μετά από διενεργηθέντα πλειστηριασμό (ΑΠ 1587/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ και 1046/2020 ΤΝΠ QUALEX).

Εγγράφεται στα βιβλία η αγωγή που επιδιώκει την επιδίκαση στον ενάγοντα της κυριότητας γειτονικού ακινήτου, λόγω επεκτάσεως της ανεγειρόμενης οικοδομής του (ΕιρΑθ 527/1982 Δ 1983, 134).

Εγγράφεται η αγωγή περί ομολογήσεως δουλείας του άρθρου 1132 ΑΚ (Βαθρακοκοίλης, άρθρο 220 ΚΠολΔ, σελ. 1180, ΕιρΚυπαρ 48/1999 ΑρχΝ 2000, 556), όπως και η αγωγή δουλείας διόδου ως μεικτή αγωγή (ΕιρΙστ 6/1985 ΝοΒ 1986, 264, πρβλ. και ΜονΠρΡόδου 68/2017 και ΜονΠρΡόδου 26/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Εγγράφεται η αγωγή περί ιθύνσεως (κανονισμού) ορίων κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που δημιουργούνται άμεσα από τις διατάξεις περί γειτονικού δικαίου (περιορισμοί της κυριότητος) των άρθρων 1003-1032 ΑΚ, είναι ενοχικής φύσεως. Η ενοχή όμως στις περιπτώσεις αυτές είναι πραγματοπαγής και όχι προσωποπαγής, αφού δανειστής και οφειλέτης είναι αναγκαστικά ο εκάστοτε κύριος ορισμένου ακινήτου. Γι αυτό η αγωγή με την οποία ασκείται αξίωση από τις διατάξεις γειτονικού δικαίου κατά την επικρατήσασα γνώμη στη νομολογία και θεωρία είναι μικτή και συνεπώς εγγραπτέα στα βιβλία, άλλως απορρίπτεται ως απαράδεκτη (ΠρωτΑθ 3836/1972 ΝοΒ 21, 220, ΕιρΑθ 527/1982 Δ 14, 134, ΕιρΝαυπλ 5/1989 Δ/νη 1992, 433, Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, ΕρμΑΚ άρθ. 973, Μπέης, ΠολΔικ αρθ. 220, σελ. 986). Βλ. ιδίως ΕιρΡεθυμν 69/1999 ΝοΒ 2000, 665, η οποία αναφέρεται στο περιεχόμενο της αγωγής, ότι δηλ. μπορεί ο ενάγων να διατυπώνει ποια όρια αξιώνει ως ακριβή, χωρίς παράλληλο αίτημα διεκδίκησης τμήματος ακινήτου δίπλα στο όριο. Εννοείται ότι η αγωγή προϋποθέτει όμορα ακίνητα και διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Η σύνταξη τοπογραφικού από μηχανικό είναι αναγκαία και αποτελεί πράξη νομής επί του ακινήτου.

Αντίθετη όμως και πιο αναλυτική είναι η απόφαση ΕφΘεσ 137/1984 Αρμ 1985, 491, στην οποία επισημαίνεται ότι: κατά το άρθρο 1020 ΑΚ επί συγχύσεως ορίων χωρεί κανονισμός αυτών από το δικαστήριο και όταν αυτός είναι ανέφικτος, ο προσδιορισμός γίνεται σύμφωνα με την κατάσταση της νομής. Εάν ούτε αυτή μπορεί να εξακριβωθεί, η αμφισβητούμενη έκταση κατανέμεται κατά ίσα μέρη σε έκαστο των ακινήτων. Ετσι η από το παραπάνω άρθρο απορρέουσα αγωγή κανονισμού ορίων, αφορά κατ΄ανάγκην, είτε τον προσδιορισμό των ορίων με εξακρίβωση αυτών ή με βάση τη νομή εκ της οποίας τεκμαίρονται τα όρια. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις έχει χαρακτήρα αναγνωριστικό, δηλ. διά της κατανομής σε ίσα μέρη της εκτάσεως, εφόσον είναι ανέφικτος ο προσδιορισμός των ορίων ή επί τη βάσει της νομής. Συνεπώς η απόφαση θα είναι ως εκ τούτου διαπλαστική. Έτσι και στις δύο περιπτώσεις η αγωγή δεν έχει αντικείμενο τη διεκδίκηση ή τη νομή ακινήτου και ως εκ τούτου δεν είναι εγγραπτέα στα βιβλία διεκδικήσεων.

Ενδέχεται όμως να επακολουθήσει και αγωγή μετά τον προσδιορισμό από την δικαστική απόφαση των ορίων. Αν επακολουθήσει τέτοια αγωγή, θα εγγραφεί μόνο ως διεκδικητική ή περί νομής και όχι ιθύνσεως ορίων. Στην περίπτωση της αγωγής κανονισμού ορίων, ο ενάγων συνήθως υποδεικνύει ο ίδιος ορισμένη οριοθε-

τική γραμμή την οποία θεωρεί ακριβή. Το δικαστήριο, αν κρίνει τον ισχυρισμό του αβάσιμο, δεν θα απορρίψει την αγωγή, αλλά θα προβεί το ίδιο στον προσδιορισμό των ορίων συμφωνα με το άρθρο 1020 ΑΚ, χρησιμοποώντας κάθε πρόσφορο μέσο, όπως τίτλους ιδιοκτησίας, μάρτυρες, ιδιωτικά έγγραφα, τοπογραφικό, αυτοψία κλπ και μετά θα καταφύγει στο τεκμήριο του νόμου, δηλ το 1020 ΑΚ για την υπάρχουσα κατάσταση της νομής (ιδίως ΑΠ 82/2006 Δνη 2006, 814). Μόνο αν ο ενάγων γνωρίζει την ακριβή θέση της οριοθετικής γραμμής και ζητεί την αναγνώριση κυριότητας λωρίδας εδάφους, τότε πρόκειται για διεκδικητική αγωγή, η οποία όμως δεν αποκλείει την αυτοτελή έγερση της αγωγής ιθύνσεως ορίων, η οποία δεν υπόκειται σε παραγραφή κατ΄άρθρο 1032 ΑΚ (ΑΠ 633/1996 Δνη 1996, 1584). Αυτή η αγωγή (διεκδικητική ή περί νομής) θεωρείται μικτή και εγγράφεται στα βιβλία κατά το άρθρο 1020 ΑΚ (ΠολΠρωτΡοδ 282/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Παρόμοια είναι η απόφαση ΕιρΡόδου 198/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, όσον αφορά το κτηματολόγιο, το οποίο δεν ανέχεται βέβαια την τροποποίηση των καταγεγραμμένων ορίων στα κτηματολογικά βιβλία δια της χρησικτησίας. Ιδιαίτερα διαφωτιστική η απόφαση του ΕιρΝαυπλ 5/1989 Δνη 1992, 433.

Εγγράφεται η αγωγή περί ακυρώσεως δωρεάς λόγω ελλείψεως χρήσεως του λογικού από το δωρητή αιτία πνευματικής ασθένειας και αίτημα περί αναγνωρίσεως και αποδόσεως της κυριότητος (Β. Βαθρακοκοίλης, Ερμηνεία ΚΠολΔ άρθρο 1185, ΠολΠρωτΒολ 2020/1981, ΠολΠρωτΔραμ 173/2004 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Αγωγή ανακλήσεως της δωρεάς ακινήτου δεν εγγράφεται. Όταν όμως περιέχει και αίτημα αποδόσεως της κυριότητος ή αναγνωρίσεως αυτής, εγγράφεται. Είναι εγγραπτέα στα βιβλία διεκδικήσεων η αγωγή του άρθρου 3 του ν. 1562/1985 περί παροχής άδειας ανοικοδομήσεως κατ΄ ανάλογη εφαρμογή του 220 ΚΠολΔ.

Δεν είναι όμως εγγραπτέα η αγωγή ποσοστού 65% στο σύνολο των συνιδιοκτητών για συμπλήρωση ή τροποποίηση του κανονισμού, όταν αυτός παρουσιάζει ελλείψεις που επηρεάζουν τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.

Επιτρέπεται με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας μετά το 1971 η εκποίηση του ακινήτου εν επιδικία. Δικαίωμα του αποκτήσαντος να ασκήσει κύρια παρέμβαση για την προστασία των συμφερόντων του. Θάνατος του αρχικού διαδίκου που το μεταβίβασε, η δίκη συνεχίζεται από τους κληρονόμους του. Η κύρια παρέμβαση πρέπει να κοινοποιείται σε όλους τους διαδίκους και εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, άλλως απορρίπτεται ως απαράδεκτη (ΕφΠατρ 872/2005 ΑχΝομ 2006, 421).

Σύμφωνα με παλιές αποφάσεις, όπως ΕιρΣαλαμ 6/1972 και ΕιρΣαλαμ 4/1972 αδημ. ή ΜονΠρωτΗρακλ 91/1970 αδημ., εγγράφετο και η πρόσθετη παρέμβαση. Κατά νεότερη απόφαση του ΕφΑθ 4783/1983 ΑρχΝ 1984, 697, δεν εγγράφεται.

Εγγράφεται η προσεπίκληση ιδίως αυτή που έγινε κατά τη διάρκεια της δίκης που αφορά το διεκδικούμενο ακίνητο (ΕφΑθ 650/1992 Δνη 1994, 444, ΠολΠρωτΧανίων 317/1975 ΝοΒ 23, 788). Δεν εγγράφεται όμως (βλ κατωτέρω) η προσεπίκληση των δικονομικών εγγυητών σε περίπτωση εγέρσεως αγωγής διανομής μεταξύ των συγκυρίων, γιατί καλύπτεται από την εγγραφή της αγωγής διανομής στα οικεία βιβλία.

Εγγράφονται οι αναγνωριστικές αγωγές που αφορούν την κυριότητα επί του ακινήτου ή και άλλο εμπράγματο δικαίωμα του αιτούντος. Επίσης οι διεκδικητικές και οι αγωγές διανομής ακινήτου. Ακόμη εγγράφονται και οι αγωγές περί νομής (όχι όμως τα ασφαλιστικά περί νομής) (βλ. ΑΠ 52/1971 Αρμ 25, 1101 για αναγνώριση της νομής υπέρ ιδιώτη κατά Δημοσίου αφορώσα δασική έκταση).

Σημείωση: Προκειμένου περί διεκδικητικής αγωγής η οποία δεν εγγράφτηκε στα βιβλία διεκδικήσεων και απορρίφθηκε ως απαράδεκτη, τούτο δε σημαίνει ότι απορρίπτεται και το αίτημα περί επιδικάσεως των καρπών του ακινήτου (ΕφΑθ 1597/1970 Αρμ 24, 1011).

Προκειμένου περί διεκδικητικής αγωγής, αυτή πρέπει να περιέχει, εκτός από τα απαιτούμενα στην 1094 ΑΚ στοιχεία, και ακριβή περιγραφή του ακινήτου κατά θέση, έκταση, όρια και ιδιότητα, για να μην υπάρχει αμφιβολία για την ταυτότητά του, αλλιώς απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Αν πρόκειται για αγροτική έκταση, υποβάλλεται και τοπογραφικό διάγραμμα ενσωματωμένο στο δικόγραφο της αγωγής ως αναπόσπαστο έγγραφο και συμπεριλαμβάνεται στην κοινοποίηση προς τον αντίδικο.

Σε καθεστώς υποθηκοφυλακείου δεν απαιτείται για το ορισμένο της αγωγής να αναφέρονται και οι πλευρικές διαστάσεις του ακινήτου και ο καθ όρια προσανατολισμός του, ούτε να κατονομάζονται οι ιδιοκτήτες των ομόρων. Αυτό προφανώς δεν ισχύει σε καθεστώς Κτηματολογίου λόγω υπάρξεώς του ή των ΚΑΕΚ. Οταν το διεκδικούμενο ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλυτέρου, ο ενάγων έχει υποχρέωση εκτός από την έκταση του διεκδικουμένου τμήματος, να αναφέρει και να προσδιορίσει τη θέση του διεκδικούμενου μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, για να μη γεννάται αμφιβολία για την ταυτότητά του και να δίνεται η δυνατότητα στον εναγόμενο να αντιτάξει άμυνα επί συγκεκριμένου και όχι ασαφούς επιδίκου αντικειμένου. Στο δε δικαστήριο να τάξει το προσήκον θέμα απόδειξης και να εκδώσει απόφαση δεκτική εκτέλεσης.

Αν ο εναγόμενος αμφισβητήσει την κυριότητα του ενάγοντος και του δικαιοπαρόχου του στην πρώτη συζήτηση, ο ενάγων είναι υποχρεωμένος να καθορίσει με τις προτάσεις του τον τρόπο κτήσεως της κυριότητος του δικαιοπαρόχου του και των δικαιοπαρόχων αυτών, μέχρι να φτάσει σε πρωτότυπο τρόπο κτήσεως της κυριότητος (224 ΚΠολΔ). Μπορεί δε να συμπληρώσει ή να διορθώσει ή

να διευκρινήσει τους αγωγικούς του ισχυρισμούς, θεραπεύοντας έτσι την τυχόν υπάρχουσα ποιοτική ή ποσοτική (όχι όμως τη νομική) αοριστία της αγωγής (236 ΚΠολΔ).

Επί διεκδικητικής αγωγής ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι απέκτησε αυτός την κυριότητα του επιδίκου αποτελεί ένσταση, εφόσον επικαλείται γεγονότα μετά την κατάθεση της αγωγής. Αποτελεί άρνηση, όταν επικαλείται γεγονότα προγενέστερα της αγωγής του ενάγοντος (ΤρΕφΑιγ 20/2021 ΤΝΠ QUALEX). Η διεκδικητική αγωγή υπόκειται σε εικοσαετή παραγραφή που αρχίζει από την κατάληψη του πράγματος και είναι τότε δυνατή η δικαστική επιδίωξη.

Εγγράφεται κατά την απόφαση ΠρΣύρου 30/1970 ΑρχΝ ΚΑ, 246, η αγωγή ακυρώσεως διανεμητηρίου συμβολαίου και αναγνωρίσεως της ακυρότητος.

Εγγράφεται η αγωγή περί παροχής διόδου. Επίσης εγγράφεται και η αγωγή περί αναγνωρίσεως οιονεί δουλείας (ΕιρΣπαρτ 69/1972 ΑρχΝ ΚΓ, 413).

Εγγράφεται η αρνητική αγωγή του 1108 ΑΚ.

Σημείωση Ι: Αρνητική και διεκδικητική-αναγνωριστική αγωγή δεν μπορούν να σωρευθούν στο ίδιο δικόγραφο λόγω ελλείψεως εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος, αφού με το να επιλέξει να αναγνωρισθεί κύριος, δεν έχει και έννομο συμφέρον να αναγνωρισθεί η ανυπαρξία δικαιώματος του εναγομένου, εκτός και αν αφορούν διαφορετικό και συνάμα συγκεκριμένο τμήμα του ίδιου ακινήτου (ΑΠ 823/2021 ΤΝΠ QUALEX, ΕφΑθ 5518/2003 Δνη 2004, 182).

Σημείωση ΙΙ: Στην περίπτωση της κατ΄όροφον ιδιοκτησίας, η ασκηθείσα αρνητική αγωγή, με την οποία ζητείται μόνο η άρση των προσβολών της ιδιοκτησίας, δηλ. είτε ενεργειών του αντιδίκου βλαπτικών της ιδιοκτησίας ή προσθηκών που έχει κατασκευάσει, είναι εγγραπτέα στα βιβλία κατά το άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ και εκδικάζεται κατά το άρθρο 648 επ. ΚΠολΔ. Προϋποθέτεται νόμιμα συνταγμένη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και μεταγραφή αυτής, αλλιώς εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία. Οταν όμως οι προσβολές συνιστούν αμφισβήτηση, έστω και έμμεση, των ορίων της νομής ή της κυριότητος ή και άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος, τότε εγγράφεται ως αναγνωριστική της κυριότητος (ΕφΠειρ 480/1981 ΕλλΔνη 22, 541).

Εγγράφεται η αρνητική αγωγή περί αναγνωρίσεως ανυπαρξίας πραγματικής δουλείας διόδου (ΕφΑιγ 7/2020 ΤΝΠ QUALEX).

Εγγράφεται η αγωγή περί ομολογήσεως δουλείας (περιορισμένη προσωπική δουλεία) -ΜονΠρωτΚαβ 149/1969 ΝοΒ 18, 717). Αγωγή περί ομολογήσεως δουλείας με αίτημα την αναγνώριση της δουλείας, την παύση της προσβολής της και την παράλειψή της στο μέλλον, είναι εγγραπτέα στα βιβλία ή Κ/Φ. Ετσι εγγράφεται και η αγωγή η αφορώσα την αναγνώριση της αποκλειστικής χρήσεως

τμήματος οικοπέδου που καθορίστηκε από τη σύσταση ως αποκλειστική χρήση υπέρ συνιδιοκτήτη και έχει το χαρακτήρα πραγματικής δουλείας. Η ένδικη αγωγή αποτελεί αγωγή ομολογήσεως δουλείας του 1132 ΑΚ, η οποία εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία. Το ίδιο και για την περίπτωση της αναγνώρισης της αποκλειστικής χρήσεως του δώματος (ΜονΠρΡοδ 26/2017 και 68/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να ασκηθεί ακόμα και αναγνωριστική αγωγή του 70 ΚΠολΔ. Για το ορισμένο της αγωγής πρέπει να αναφέρεται ο τρόπος κτήσεως της δουλείας, η ύπαρξη ωφέλειας από αυτήν, η κυριότητα του ενάγοντα στο δεσπόζον, αλλά και αυτού που παραχώρησε τη δουλεία ως κυρίου και η προσβολή του δικαιώματος. Παθητικά νομιμοποιούνται οι κύριοι ή επικαρπωτές του δουλεύοντος που προσβάλλουν την οιονεί νομή του ενάγοντα, διαφορετικά οποιοσδήποτε τρίτος προσβάλλει την οιονεί νομή του ενάγοντα. Παρακώλυση της χρήσεως της δουλείας διόδου υπάρχει όταν ο δικαιούχος εμποδίζεται πλήρως. Όταν εμποδίζεται μερικώς είναι διατάραξη. Και στις δύο περιπτώσεις η προστασία είναι με το 1132 ΑΚ και με τις διατάξεις περί διαταράξεως της νομής.

Η αρμοδιότητα του δικαστηρίου κρίνεται από το άρθρο 11 του ΚΠολΔ ανάλογα με την αξία της δουλείας για το δεσπόζον, άλλως αν η αξία κατά την οποία μειώνεται το δουλεύον είναι μεγαλύτερη, λαμβάνεται υπόψιν αυτή (ΕιρΚαλύμνου 31/2015 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Αν υπάρχουν περισσότερα ακίνητα που πρέπει να παρέχουν δουλεία διόδου, τότε μεταξύ των ιδιοκτητών τους δημιουργείται αναγκαία παθητική ομοδικία. Πρέπει να αναφέρονται όλοι οι παρεμβαλλόμενοι ιδιοκτήτες. Μόνη εξαίρεση για τη μη αναφορά κάποιου ενδιάμεσου ιδιοκτήτη είναι ο ενάγων να έχει ήδη εξασφαλίσει από αυτόν τη διέλευσή του, έστω και με περιορισμένη προσωπική δουλεία (περίπτωση δουλείας διόδου πολύ συνηθισμένη δια προσβάσεως σε κοινόχρηστο δρόμο) - ΑΠ 1453/2010 ΝοΒ 2011, 722.

Ως εμπράγματη αγωγή εγγραπτέα στα βιβλία διεκδικήσεων θεωρείται και η περί προστασίας αρνητικής δουλείας του άρθρου 1132 ΑΚ, δηλαδή η αγωγή με την οποία ζητείται όπως απαγορευτεί σε ιδιοκτήτη, λ.χ. διαμερίσματος, ορισμένη χρήση αυτού στην οικοδομή, διότι αυτή η χρήση ανήκει βάσει του κανονισμού της πολυκατοικίας που συντάχθηκε και μεταγράφτηκε, αποκλειστικά στο διαμέρισμα του ενάγοντος (ΕφΑθ 7856/1973 Αρμ 28, 255, ΕιρΖακ 52/2021 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Είναι εμπράγματη και εγγράφεται η αγωγή κυρίου διαμερίσματος στρεφομένη κατ άλλων κυρίων διαμερισμάτων, περί αποδόσεως στη συγκυριότητα τούτου, κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων και μερών του ακινήτου που αφαιρέθηκαν από αυτή (ΜονΠρωτΠειρ 837/1996 Αρμ 51, 1019, ΕφΑθ 211/1974 ΝοΒ 22, 826). Εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία και όχι του 647 επ. του ΚΠολΔ. Η

πιο συνηθισμένη περίπτωση είναι το κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου ο οποίος είναι κοινόκτητος κατά τον κανονισμό, από κάποιον συνιδιοκτήτη και η άρση της προσβολής του ενάγοντος. Η αγωγή είναι αναγνωριστική και ως τέτοια θα εγγραφεί στο Κ/Φ.

Αντίθετα δεν εγγράφεται αγωγή ιδιοκτήτου διαμερίσματος που επιδιώκει την επίλυση διαφοράς μεταξύ ιδιοκτητών και η οποία δέν έχει εμπράγματο χαρακτήρα ή χαρακτήρα μικτής αγωγής ή περί νομής (περίπτωση προσθήκης δωματίου εκ σιδηροκατασκευής με υαλοπίνακες στην εσοχή (ΕφΑθ 19/1974 ΕΔΠολ Γ, 36) ή η αναγνώριση της αποκλειστικής χρήσεως κοινής αυλής. Εδώ δεν χρειάζεται ούτε προσδιορισμός της αξίας του αντικειμένου της διαφοράς (ΕφΑθ 707/2001 ΕΔΠολ 2001, 219, ΜονΠρωτΑθ 2190/1973 ΕΔΠολ Γ, 38). Όταν συνιδιοκτήτης προσβάλλεται στην κυριότητά του ή τη νομή του, δεν πρόκειται για διαφορά του 17 παρ. 2 ΚΠολΔ, αλλά προστατεύεται με τις αγωγές διεκδικητική, αναγνωριστική ή περί νομής, οι οποίες και εγγράφονται στα βιβλία.

Κατά τις αποφάσεις του ΑΠ 602/2001 Δνη 2002, 154 και ΑΠ 318/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, οι αγωγές που απορρέουν από τις σχέσεις οροφοκτητών του ν. 3741/1929 και υπάγονται στο άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ και εκδικάζονται με το άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, δεν έχουν σχέση με το άρθρο 220 ΚΠολΔ και δεν εγγράφονται στα βιβλία (βλ και ΜονΕφΛαρ 306/2015 Δικογραφία 2016, 579 για αγωγή άλλων συνιδιοκτητών κατά συνιδιοκτήτη-εκμισθωτή, όταν ο μισθωτής του παραβιάζει τον κανονισμό).

Στο άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ δεν περιλαμβάνονται οι αναφυόμενες διαφορές μεταξύ οροφοκτητών και τρίτων, όπως είναι οι κατασκευαστές και οι μισθωτές οριζοντίων. Οι αγωγές αυτές κατά τρίτων εκδικάζονται με την τακτική διαδικασία, έχουν χαρακτήρα αρνητικής αγωγής ή αγωγής διαταράξεως της νομής, οπότε και εγγράφονται στα βιβλία (ΕφΘεσ 2295/1996 Αρμ 1996, 1095). Αν δεν υπάρχει ή δεν προκύπτει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, οι διαφορές μεταξύ των συνιδιοκτητών των οικοδομημάτων δεν υπάγονται σε αυτές του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ. Η αρνητική αγωγή είναι εγγραπτέα στο Κ/Φ, το ίδιο ισχύει και για τις αγωγές του γειτονικού δικαίου του άρθρου 1003 επ. ΑΚ (ΑΠ 1848/1988 ΝοΒ 37, 899 και ΠολΠρωτΑθ 3669/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Η αγωγή συνιδιοκτήτη κατά άλλου συνιδιοκτήτη ο οποίος κατέλαβε κοινόχρηστο χώρο δεν εγγράφεται ως μη εμπράγματη, μικτή ή περί νομής.

Η διαφορά μεταξύ του κατασκευαστή που παρακράτησε το δικαίωμα στις αποκλειστικές χρήσεις στην πυλωτή θέσεων σταθμεύσεως, ήτοι σε κοινόχρηστους χώρους και του συνιδιοκτήτη που το αμφισβητεί, δεν ανήκει στις διαφορές του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ και υπάγεται στην τακτική διαδικασία και όχι στο άρθρο 647 επ. του Αστικού Κώδικα. Κυρίως όταν μάλιστα ο κατασκευαστής, έχο-

ντας μεταβιβάσει όλες τις ιδιοκτησίες του εργολαβικού ανταλάγματος, έχει πάψει να είναι συνιδιοκτήτης και συνοικοπεδούχος (ΕφΑθ 1886/1994 ΕΔΠ 1994, 207).

Η αγωγή αναγνωρίσεως οροφοκτητών ως συννομέων κοινοκτήτων μερών από τα οποία απεβλήθησαν από τους εναγόμενους συνιδιοκτήτες τους, δεν υπάγεται στη διαδικασία του άρθρου 647 ΚΠολΔ αλλά στην τακτική περί νομής, οπότε και εγγράφεται στα βιβλία, αφού δεν είναι διαφορά εκ του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Σημείωση Ι: Προϋπόθεση για την επίλυση διαφοράς κατά το άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ είναι να υπάρχει ήδη κτισμένη οικοδομή-αποπερατωμένη και όχι να πρόκειται να κατασκευασθεί στο μέλλον, έστω και αν έχει ήδη καταρτισθεί το συμβόλαιο της συστάσεως και έχει μεταγραφεί. Διότι η οροφοκτησία και η δημιουργία διενέξεων αρχίζει να υπάρχει από την αποπεράτωση της πολυκατοικίας. Διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών μπορεί να δημιουργηθεί ακόμα και αν κατά το χρόνο κατασκευής της μοναδικής οικοδομής κατά το σύστημα της καθέτου του ΝΔ 1024/1971 στο ενιαίο οικόπεδο, δεν είχε συσταθεί κάθετη, αλλά συνεστήθη αργότερα από τον ιδιοκτήτη του, ο οποίος στο μεταξύ μεταβίβασε σε τρίτους ποσοστά συγκυριότητος που αναλογούσαν στο οικοπεδικό τους τμήμα, με αποτέλεσμα να ανακύψουν διενέξεις μεταξύ τους (ΠΠρΑθ 4376/1992 ΝοΒ 41, 905).

Σημείωση ΙΙ: Κριτήριο για το χαρακτηρισμό μιας διαφοράς ως προερχομένης από τη σχέση της οροφοκτησίας, είναι το αν ανέκυψε από την εν λόγω σχέση, άσχετα από τη σχέση ουσιαστικού δικαίου στην οποία στηρίζεται (λ.χ νομή, κυριότητα, εντολή) ή από τυχόν άλλη όμοια. Για παράδειγμα διαφορές του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ, είναι η αυθαίρετη επέκταση του εξώστη σε βάρος άλλου διπλανού διαμερίσματος, αυθαίρετη τοποθέτηση πέργκολας σε βεράντα ή τοποθέτηση διαχωριστικών μεταξύ των διαμερισμάτων (οι πλέον συνηθισμένες περιπτώσεις) (βλ ιδίως ΕφΑθ 9227/1989 ΕΔΠολ 1992, 28).

Γενικά κάθε συνιδιοκτήτης που προσβάλλεται στις εξουσίες του που απορρέουν είτε από τη χωριστή κυριότητά του στο διαμέρισμα είτε από την συγκυριότητά του στα κοινά μερη της οικοδομής, δικαιούται να ασκήσει την αρνητική αγωγή του 1108 ΑΚ. Επί αποκλειστικής κυριότητος οριζοντίου ιδιοκτησίας εφαρμόζονται οι γενικοί ορισμοί περί νομής και κυριότητος, επί δε συνιδιοκτησίας στα κοινά μέρη εφαρμόζονται οι διατάξεις για τη συννομή και την κυριότητα. Έτσι ο οροφοκτήτης έχει την διεκδικητική αγωγή του 1094 ΑΚ, την αρνητική του 1108 ΑΚ, καθώς και την αγωγή περί προστασίας αρνητικής δουλείας (ΕφΑθ 7856/1973 Αρμ 28, 255).

Στο δίκαιο της οριζοντίου ιδιοκτησίας έχει την προστασία του κυρίου οποιουδήποτε ακινήτου, προσαρμοσμένη όμως στο ν. 3741/1929, ήτοι την εμπράγματη αρνητική του 1108 ΑΚ, αλλά και την ενοχική των διατάξεων 3, 4 και 5 του

ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 785 και 1003 ΑΚ. Πρόκειται για δύο αγωγές που μοιάζουν στο αίτημά τους, αφού με αυτές σκοπείται η αντιμετώπιση των ίδιων προσβολών. Γι αυτό εδώ απαιτείται η προσφυγή στη σύσταση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας νομίμως μεταγεγραμμένων (ΑΠ 648/1980 ΝοΒ 28, 1995, ΑΠ 166/1976 ΝοΒ 24, 700). Η πρώτη όμως εκδικάζεται με την τακτική διαδικασία, ενώ η δεύτερη κατ΄ άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Κάθε συγκύριος μπορεί, με αγωγή που εγγράφεται στα βιβλία, να ζητήσει την αυτούσια διανομή του ακινήτου με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας (ΑΠ 1053/1993 ΕλλΔνη 1994,577). Αυτό όμως δεν μπορεί να γίνει δεκτό σε περίπτωση που το ακίνητο έχει χαρακτηρισθεί διατηρητέο, γιατί εδώ η αυτούσια διανομή του δε συμβιβάζεται με τη φύση του ακινήτου. Μοναδικός τρόπος διανομής του επικοίνου διατηρητέου είναι η πώλησή του με πλειστηριασμό. Κάθε συγκύριος θα λάβει ποσό ανάλογα με τη μερίδα του στο ακίνητο (ΑΠ 735/2013 ΕΦΑΠΟΛΔ 2014, 299 = ΤΝΠ QUALEX -Αναιρέθηκε απόφαση του Εφετείου που δέχτηκε ότι είναι δυνατή η αυτούσια διανομή του επικοίνου -διατηρητέου σε δύο αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, παρά το χαρακτηρισμό του ως διατηρητέου και με απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού).

Η αναγνώριση της συγκυριότητας των οροφοκτητών επι των κοινών μερών της οικοδομής γίνεται κατά την τακτική διαδικασία και όχι κατ΄ άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ και μετά από προηγούμενη εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων (ΜονΠρΠειρ 837/1996 Αρμ 51, 1019).

Η αγωγή διαχειριστή πολυκατοικίας που στρέφεται κατά ιδιοκτητών αυτής και του μισθωτή διαμερίσματος, με σκοπό όπως υποχρεωθούν αυτοί ως εκμισθωτές να εξώσουν το μισθωτή ή να παραχωρήσουν αυτό το δικαίωμά τους στο διαχειριστή, επειδή ο μισθωτής κάνει χρήση του μισθίου αντίθετη με τον κανονισμό, κατά το μέρος που στρέφεται κατά των ιδιοκτητών δεν απαιτείται να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων, επειδή επιδιώκει την επίλυση διαφοράς μεταξύ ιδιοκτητών του ν. 3741/1929. Κατά το μέρος όμως που στρέφεται κατά του τρίτου-μισθωτή, πρέπει να εγγραφεί στα βιβλία, επειδή έτσι φέρει το χαρακτήρα εμπραγμάτου αγωγής περί προστασίας αρνητικής δουλείας και αγωγής περί νομής.

Η αγωγή κατά μη συνιδιοκτήτη στην κατ' όροφον ιδιοκτησία, περί παύσεως ενοχλητικών ενεργειών, φέρει το χαρακτήρα αρνητικής αγωγής και εγγράφεται στα βιβλία.

Η ανταγωγή που ασκείται δια των προτάσεων, επί αγωγής που γράφτηκε στα βιβλία κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ, είναι και αυτή εγγραπτέα στα βιβλία το αργότερο δύο (2) πλήρεις ημέρες προ της δικασίμου, για την αποφυγή αιφνιδιασμού των ανύποπτων τρίτων που συναλλάσσονται. Αυτό επειδή το 220 ΚΠολΔ

δεν περιλαμβάνει ερμηνευτικά την εγγραφή και των ανταγωγών. Ανταγωγή για επιδίκαση κυριότητος εγγράφεται στο Κ/Φ (ΕιρΛευκ 12/2005 ΑρχΝ 2005, 692).

Κατά την απόφαση ΕιρΠάρου 20/1990 ΑρχΝ 1991, 463, πρέπει να εγγράφεται μέχρι την ημέρα της πρώτης συζήτησης (ΜονΠρωτΙωανν 552/1984 Αρμ 1984, 989, ΜονΠρωτΘεσ 816/1996 ΑρχΝ 1997, 764). Σχετική νομοθεσία ο ν. 6156/1934 άρθ. 1, το οποίο δεν καταργήθηκε με το β.δ. 565/1968 περί βιβλίου διεκδικήσεων, όσον αφορά την εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων και των ανταγωγών.

Η προσφυγή κατ΄ αποφάσεως επιτροπής απαλλοτριώσεων –όπως αυτές διέπονται και λειτουργούν από τη σημερινή νομοθεσία, περί της κυριότητος απαλλοτριωμένων κτημάτων- εγγράφεται στα βιβλία. Οπως και η αναγνωριστική αγωγή της κυριότητας απαλλοτριωθείσης εκτάσεως.

Η ανακοπή του τρίτου κατά της επιβληθείσης συντηρητικής κατασχέσεως εις βάρος του ακινήτου του, εγγράφεται.

Η αγωγή και η ανταγωγή περί αναγνωρίσεως κληρονομικού δικαιώματος επί της νομίμου μοίρας αφορώσα ακίνητο, εγγράφεται. Επίσης εγγράφεται και η αγωγή περί κλήρου.

Το δικαίωμα του μεριδούχου προς συμπλήρωση της νομίμου μοίρας του είναι εμπράγματο και εγγράφεται στα βιβλία. Η αναγνώριση όμως διά της αγωγής, ότι ο περιορισμός που αφορά το μεριδούχο και τέθηκε ως όρος στη διαθήκη δια συστάσεως με αυτόν κληροδοσίας ή τρόπου, κατά το μέρος που βαρύνει τη νόμιμη μοίρα, θεωρείται μη γεγραμμένος στη διαθήκη και δεν επιδιώκεται να αναγνωρισθεί με την περι κλήρου αγωγή, αλλά διά της αγωγής ακυρώσεως της διαθήκης κατά το μέρος που ετέθη αυτός ο περιορισμός και η οποία, επειδή δεν είναι εμπράγματος, μικτή ή περί νομής, δεν είναι εγγραπτέα (ΕφΑθ 997/1972 ΝοΒ 20, 930). Γενικά όταν ζητείται μόνο η ακύρωση της διαθήκης, η αγωγή δεν εγγράφεται. Οταν ζητείται όχι μόνο η ακύρωση διαθήκης, αλλά και η αναγνώριση κληρονομικού δικαιώματος εγγράφεται ως τέτοια. Επίσης εγγράφεται και η αγωγή περί κλήρου. Για τη θεμελίωση της αγωγής αυτής αρκεί η επίκληση της κατοχής και όχι απαραιτήτως της κυριότητος του κληρονομουμένου επί του επιδίκου αντικειμένου της κληρονομίας. Εαν η αγωγή δεν περιέχει διεκδίκηση, τότε δεν είναι απαραίτητη η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της (ΑΠ 1374/2000 Δνη 2002, 423).

Η αγωγή του 1003 ΑΚ είναι εγγραπτέα. Ήτοι η αγωγή που επιδιώκει την απαγόρευση ορισμένης χρήσεως από άλλο ιδιοκτήτη και η οποία δεν επιτρέπεται από τη σύσταση και τον κανονισμό. Οχι όμως και η αγωγή διώκουσα απαγόρευση ενεργειών που παραβλάπτουν τη χρήση των άλλων συνιδιοκτητών. Είναι εγγραπτέα όμως αγωγή ιδιοκτήτου διαμερίσματος κατά μισθωτού άλλου διαμερίσματος κατά το άρθρο 1003 ΑΚ.

Αγωγή ιδιοκτήτου διαμερίσματος διώκουσα να αναγνωρισθεί ότι χώρος της πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστος κατά τη σύσταση και τον κανονισμό και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να πάψουν να παρεμποδίζουν τον ενάγοντα στη χρήση του, είναι εγγραπτέα κατά την απόφαση ΕφΑθ 5361/1971 ΕΔΠολ 1971. Αντίθετη όμως η ΕφΑθ 531/1970 ΝοΒ 18, 842 κατά την οποία δεν εγγράφεται, ως έχουσα ενοχικό χαρακτήρα.

Η αγωγή ιδιοκτήτη διαμερίσματος κατά του ιδιοκτήτη συνεχόμενου διαμερίσματος, για απόδοση καταληφθέντος τμήματος του εξώστη, αποτελεί εμπράγματη αγωγή και όχι διαφορά από τη σχέση οροφοκτησίας, γι αυτό και εγγράφεται στα οικεία βιβλία (ΑΠ Ολ 35/2005 ΤΝΠ QUALEX).

Αγωγή συνιδιοκτητών κατά άλλου συνιδιοκτήτη για την αμφισβητούμενη συγκυριότητα σε κοινόκτητα πράγματα, που απορρέουν όμως από τη συγκυριότητα (ακάλυπτοι χώροι ή κλείσιμο ημιυπαιθρίου χώρου), εγγράφεται στα βιβλία διότι πρόκειται για διαφορά που σχετίζεται με τα όρια της νομής ή κυριότητας ή και άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος και δεν πηγάζει απλώς από τη σχέση της οροφοκτησίας άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ (ΕφΠατρ 1165/2006 ΑχΝομ 2007, 690 και ΕφΠειρ 512/2015, ΕφΠειρ 331/2020 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Πρόκειται δηλαδή για αναγνωριστική αγωγή με σωρευμένη νομίμως σε αυτή την περίπτωση αρνητικής αγωγής, οι οποίες είναι χωριστά (με διαφορετικό τόμο και αριθμό στο υποθηκοφυλακείο) εγγραπτέες και οι δύο στα Κ/Φ.

Κατά την ΕφΑθ 4783/1983 Αρχ Ν 1984, 697 η πρόσθετη παρέμβαση δεν εγγράφεται. Κατά την ΕφΛαμ 36/2020 ΤΝΠ QUALEX εγγράφεται μόνο η αυτοτελής πρόσθετη παρέμβαση.

Εγγράφεται η ανακοπή του τρίτου κατά το 936 ΚΠολΔ που στρέφεται κατά της αναγκαστικής εκτελέσεως. Όχι όμως και η ανακοπή του 933 ΚΠολΔ, δηλ. η ανακοπή του οφειλέτου. Η εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων της ανακοπής κατά του κύρους του πλειστηριασμού ή αναπλειστηριασμού, είναι υποχρεωτική για λόγους προστασίας των τρίτων. Άλλως απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Εγγράφεται εντός 30 ημερών από την επομένη της κατάθεσης στο δικαστήριο, ανεξάρτητα από το χρόνο επίδοσης αυτής (ΜονΠρωτΘεσ 19872/2001 ΧρΙΔ 2001, 626).

Εγγράφεται η αγωγή περί καταδολίευσης των δανειστών του 939 ΑΚ κατά το ν. 3994/2011 άρθρο 21, όχι μόνο στην περίπτωση της καταδολιευτικής κατά κυριότητα μεταβίβασης του ακινήτου, αλλά και στην επιβάρυνσή του με εμπράγματη ασφάλεια υπέρ άλλου δανειστή, με την οποία ανατρέπεται στην ουσία η σειρά κατάταξης των δανειστών (Παυλιανή αγωγή). Γι αυτό πρέπει στην περίπτωση αυτή να αναφέρεται όχι μόνο η αξία του απαλλοτριωθέντος πράγματος κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής αλλά και το ποσόν της απαιτήσεως του δανειστή που ασκεί την αγωγή (ΑΠ Ολ 15/2012 ΤΝΠ QUALEX). Ο δανειστής αν πετύχει τη

διάρρηξη μπορεί να κατάσχει το ακίνητο στην περιουσία του οφειλέτη. Αίτημα της αγωγής είναι μόνο η διάρρηξη και όχι η αναμεταβίβαση του αντικειμένου της απαλλοτριώσεως. Πενταετής η παραγραφή που αρχίζει από την κατάρτιση της δικαιοπραξίας και όχι από τη μεταγραφή της (ΕφΠατρ 140/2019 Αρμ 2020, 161, ΕφΠειρ 801/1999 ΠειρΝομ 1999, 452). Αντίθετη η ΕφΘεσ 1492/2020 Αρμ 2021, 1673 και 243/2019 Αρμ 2021, 1152 κατά τις οποίες η παραγραφή αρχίζει από τη μεταγραφή για λόγους προστασία των δανειστών αφού από τη μεταγραφή λαμβάνουν γνώση της απαλλοτρίωσης). Το προσύμφωνο δεν αποτελεί απαλλοτρίωση έστω και αν περιέχει ρήτρα αυτοσυμβάσεως (ΕφΑθ 3287/2014 ΧρΙΔ 2016, 504). Ο εγγυητής είναι και αυτός οφειλέτης και απαλλοτρίωση από αυτόν υπόκειται σε διάρρηξη κατά την έννοια του 939 ΚΠολΔ. Αγωγή που ασκήθηκε προ του νόμου 3994/2011 και δεν γράφτηκε στα βιβλία, παραδεκτά συζητείται.

Η κύρια παρέμβαση σε δίκη διάρρηξης απαλλοτριωτικής δικαιοπραξίας πρέπει να εγγράφεται (ΠΠρΡοδ 43/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 2 ΚΠολΔ, για την εκδίκαση των διαφορών μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, από τη σχέση της οροφοκτησίας, αρμόδιο είναι πάντοτε το Μονομελές Πρωτοδικείο. Δεν περιλαμβάνονται όμως και διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών και τρίτων. Αν οι διάδικοι δεν είναι όλοι ιδιοκτήτες αλλά εκείνος που τους ενοχλεί στην άσκηση των νομίμων δικαιωμάτων τους είναι τρίτος, λ.χ. μισθωτής χώρου της οικοδομής, η διαφορά δεν εισάγεται στο Μονομελές του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ, αλλά δικάζεται στο αρμόδιο δικαστήριο της τακτικής διαδικασίας, έχοντας το χαρακτήρα της αρνητικής αγωγής του 1108 ΑΚ ή της αγωγής διαταράξεως της νομής. Γι αυτό πρέπει να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων.

Αν έχει συσταθεί επί του ακινήτου δουλεία επικαρπίας, ο ψιλός κύριος εξακολουθεί να είναι νομέας του πράγματος και να έχει πλήρη προστασία της νομής. Διάδικος νομιμοποιείται να είναι αυτός και όχι ο επικαρπωτής (ΕφΘεσ 2295/1996 Αρμ 1996, 1095). Επικράτησε όμως η νέα νομολογία, ότι ως διάδικος νομιμοποιείται και ο επικαρπωτής (ΑΠ Ολ 8/2002 ΧρΙΔ 2002, 120). Ο επικαρπωτής δεν είναι αναγκαίος ομόδικος με τον ψιλό κύριο, άρα μπορεί να ενάγει και να ενάγεται χωριστά από αυτόν. Ο απλός κάτοχος δε νομιμοποιείται στις δίκες του 17 παρ. 2 ΚΠολΔ (ΕφΑθ 2351/2002 ΕΔΠ 2002, 326).

Μόνο ο ψιλός κύριος μπορεί να καταδικαστεί σε δήλωση βουλήσεως ενώπιον συμβολαιογράφου όσον αφορά την κατασκευή υπογείων χώρων σταθμεύσεως με οικοδομική άδεια κατά το ν. 1221/1981 (ΑΠ 1185/2004 ΕΔΠ 2005, 24).

Η αγωγή περί αναγνωρίσεως της εικονικότητας ενός συμβολαίου με σωρευόμενο αίτημα και την αναγνώριση της κυριότητας αυτού, πρέπει να εγγράφεται στα βιβλία ως προς το σωρευόμενο αίτημα αναγνώρισης της κυριότητος. Δεν

απαιτείται η καταβολή τέλους δικαστικού ενσήμου γιατί πρόκειται για αντικειμενικά σωρευόμενες αναγνωριστικές αγωγές (ΑΠ 211/1996 ΕλλΔνη 1998, 1282).

Περιπτωσιολογία: Άτυπη διανομή ακινήτων μεταξύ κληρονόμων αδελφών. Διεκδίκηση συγκυριότητας επι των ατύπως διανεμηθέντων μετά από πολλά χρόνια. Αδράνεια του δικαιούχου. Πρόκειται για καταχρηστική άσκηση δικαιώματος (ΑΠ 2085/1983 ΝοΒ 1985, 35).

Γεωργικός κλήρος. Ανεπίδεκτος νομής. Άτυπη μεταβίβαση γεωργικού κλήρου. Η άσκηση μετά από πολλά χρόνια αρνητικής αγωγής αποτελεί καταχρηστική άσκηση δικαιώματος (ΑΠ 1407/1984 ΝοΒ 1985, 103).

Για το πότε πληρούνται οι προϋποθέσεις της καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος, κατατοπιστική είναι η απόφαση του Αρείου Πάγου ΑΠ 38/2015 ΕΦΑΠΟΛΔ 2015, 631 = ΤΝΠ QUALEX.

2. Μη εγγραπτέες αγωγές στα βιβλία διεκδικήσεων

Η αγωγή μεταξύ των συνιδιοκτητών περι προσδιορισμού του ποσοστού συγκυριότητος, εφόσον τούτο δεν αναφέρεται στη σύμβαση περί μεταβιβάσεως ορόφου ή διαμερίσματος, δεν είναι εγγραπτέα.

Η αγωγή ιδιοκτήτου διαμερίσματος δια της οποίας διώκεται να αναγνωρισθεί σε αυτόν, όπως προβεί στην εγκατάσταση αναλκυστήρος στη πολυκατοικία για την εξυπηρέτηση των ορόφων ή ορόφου ιδιοκτησίας του, που πρόκειται να ανεγερθούν, πέραν των υπαρχόντων ορόφων (δικαίωμα υψούν) δεν είναι εγγραπτέα γιατί δεν έχει χαρακτήρα εμπράγματο, μεικτό ή περί νομής (ΕφΑθ 21/1974 ΕΔΠολ Γ, 23).

Αγωγή διώκουσα την επίλυση διαφοράς μεταξύ ιδιοκτητών, ως προς τον τρόπον χρήσεως διαμερίσματος πολυκατοικίας, δε φέρει χαρακτήρα εμπράγματο, μεικτό ή περί νομής (ΑΠ 620/1971 ΕΔΠολ Α, 125).

Η αγωγή που διώκει την ερμηνείαν του ν. 3741/1929 προς επίλυσιν διαφοράς μεταξύ των συνιδιοκτητών, δεν εγγράφεται στα βιβλία (ΕφΑθ 713/1971 ΕΔΠολ Α, 222).

Δεν εγγράφεται ως ενοχική, η αγωγή περί ακυρότητος της δικαιοπραξίας ως καταπλεονεκτικής (179 ΑΚ) -ΕφΑθ 611/1971 Δ 3, 15 με παρατηρήσεις Ν. Βερβεσού. Κατά την ΠολΠρωτΑθ 2273/1975 Αρμ 29, 675, όταν σωρεύεται όμως και αίτημα περί αναγνωρίσεως της κυριότητος, είναι εγγραπτέα.

Δεν εγγράφεται ως ενοχική η αγωγή περί ακυρώσεως της δικαιοπραξίας ως εικονικής (ΜονΠρωτΚυπαρ 100/1970 Δ 4, 182 με σημ. Φρέρη και ΑΠ 394/2011 και ΠΠρΘεσ 21975/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, προκειμένου για ακύρωση ως εικονικής γο-

νικής παροχής με παρακράτηση επικαρπίας ή είναι προϊόν απάτης ή ως αντιβαίνουσα στα χρηστά ήθη).

Ειναι αναγκαίο κατά άλλους, η αγωγή ακυρώσεως της δικαιοπραξίας να εγγράφεται στα βιβλία, κυρίως για την προστασία των καλόπιστων τρίτων. Έμμεσα μπορεί να θεωρηθεί ότι μπορεί να εγγραφεί αν σωρεύεται σε διεκδικητική αγωγή, επειδή το δικόγραφο της αγωγής διεκδικήσεως παραπέμπει σε τόμο και αριθμό μεταγραφής της υπό ακύρωση δικαιοπραξίας. Έχει όμως κριθεί ότι ο ενοχικός χαρακτήρας της αγωγής δε μεταβάλλεται από τη σώρευση εμπραγμάτου αιτήματος (Πρβλ. ΕφΑθ 6395/1995 ΕλλΔνη 37, 356 για μέμψη αστόργου δωρεάς και απόδοση του ακινήτου που εχει δωρηθεί, ΕφΑθ 2925/1977 ΝοΒ 26, 227 για καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως και απόδοση του ακινήτου, ΠολΠρωτΚαρδ 44/1981 ΝοΒ 30, για αναγνώριση ακυρότητος πωλήσεως και απόδοση του πωληθέντος). Η νομολογία κυμαίνεται γιατί ο μελλοντικός χαρακτήρας του αναγνωριστέου δικαιώματος δεν αναιρεί την εμπράγματη φύση του. Η αγωγή με την οποία αυτό το δικαίωμα γίνεται επίδικο είναι εμπράγματη και πρέπει να εγγράφεται για την προστασία των τρίτων, όταν μάλιστα αυτοί θα δεσμεύονται από το δεδικασμένο και την εκτελεστότητα, αν είναι ειδικοί διάδοχοι κατά την εκκρεμοδικία. Με την εγγραφή μπορούν να πληροφορηθούν οι τρίτοι, ότι το δικαίωμα που πρόκειται να αποκτήσουν δεν ανήκει σε αυτόν που θα τους το μεταβιβάσει.

Όταν λοιπόν ασκείται αγωγή ακυρώσεως της δικαιοπραξίας, προϋπόθεση εφαρμογής του 1204 ΑΚ είναι η καλή πίστη του τρίτου, τότε ο δικαιούμενος την ακύρωση με την εγγραφή της στα βιβλία μπορεί να καταστήσει τον τρίτο κακόπιστο και να αδρανοποιήσει το μηχανισμό των 1203 και 1204 ΑΚ. Γενικά η αγωγή ακυρώσεως της δικαιοπραξίας με αντικείμενο ακίνητο, πρέπει να εγγράφεται αυτοτελώς στα βιβλία ή στα Κ/Φ, έστω και αν δεν περιέχει αίτημα αποδόσεως του ακινήτου. Τούτο δικαιολογείται από το γεγονός ότι η αποδοχή της αγωγής με τελεσίδικη απόφαση επιφέρει και την αναδρομική ακυρότητα όλων των εκποιήσεων που στο μεταξύ έγιναν προς τρίτους. Έτσι δεν φαίνεται να υπάρχει διαφοροποίηση της συγκεκριμένης αγωγής από τις υπόλοιπες εμπράγματες, αφού θεωρείται ότι το δικαίωμα που στο μεταξύ διατέθηκε δεν υφίστατο στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος και κάθε διάθεσή του είναι ανίσχυρη (Πρβλ. αντί άλλων Ζ. Τσολακίδης, Ακύρωση δικαιοπραξίας με αντικείμενο ακίνητο, εκδ. Σάκκουλας, 2003, 158 επ.).

Η αμφισβήτηση περί εγγραφής ή όχι, εντείνεται όταν ζητείται η αναγνώριση ανυπαρξίας νόμιμης αιτίας της δικαιοπραξίας και χωρίς σώρευση αιτήματος αποδόσεως του ακινήτου. Η κρατούσα γνώμη λαμβάνει υπόψιν της τα αποτελέσματα που θα επέλθουν από την ευδοκίμηση της αγωγής. Εάν η απόφαση δημιουργεί μόνο δικαίωμα αναμεταβιβάσεως του ακινήτου έχει χαρακτήρα ενοχικό και δεν εγγράφεται (ΕφΑθ 6939/1986 ΕλλΔνη 28, 666). Αν όμως η ανατροπή

έχει εμπράγματα αποτελέσματα (πολύ περισσότερο όταν αναγνωρίζεται η ανυπαρξία νόμιμης αιτίας της μεταβιβάσεως) πρέπει να εγγράφεται. Τούτο γιατί το εμπράγματο αίτημα προϋποθέτει υφιστάμενο κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής εμπράγματο δικαίωμα και δεν αρκεί το δικαίωμα που θα αποκτηθεί από την ευδοκίμηση του αιτήματος της αγωγής.

Για ανάκληση δωρεάς αιτία θανάτου ή ακύρωση διανεμητηρίου συμβολαίου ή αναγνώρισης ακυρότητας δικαιοπραξίας λόγω αντίθεσης στα χρηστά ήθη ή αγωγή ακυρώσεως πωλήσεως ή ακυρότητος διαθήκης πρβλ ΠολΠρωτΑθ 4519/1977 Δ 8, 5140/1977 Αρχ Ν 28, ΠολΠρωτΒολ 202/1981 ΕλλΔνη 1981, 689, ΠολΠρωτΑθ 1451/1980 ΕλλΔνη 1981.

Η αγωγή με την οποία ο κύριος κάθετης ιδιοκτησίας, που έχει ανοίξει παράθυρα σε απόσταση ενός μέτρου από την όμορη ιδιοκτησία, με αποτέλεσμα να παρακωλύει τη χρήση της, διώκεται να υποχρεωθεί να τα κλείσει, δεν είναι η αρνητική αγωγή του 1108 ΑΚ, αλλά αφορά διαφορά μεταξύ των οροφοκτητών, κατ΄ άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ και δεν εγγράφεται στα βιβλία.

Δεν εγγράφεται η αγωγή περί κυρώσεως ανωμάλου δικαιοπραξίας αγροτικού κλήρου, επειδή φέρει ενοχικό (προσωπικό) χαρακτήρα (ΜονΠρωτΘηβ 39/1972 ΕλλΔνη 1972, 261).

Δεν εγγράφεται η αγωγή περί κηρύξεως ακύρου διοικητικής πράξεως που αφορά αναγκαστική απαλλοτρίωση και η οποία υποβάλεται με τη μορφή αναγνωριστικής της κυριότητος, επειδή δεν υπάγεται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων (Γνμδ ΕισΠρωτΑθ 7/1969 ΝοΒ 17, 369).

Η αγωγή περί περιορισμού της Υποθήκης σε ορισμένο ακίνητο δεν εγγράφεται (ΜονΠρωτΤρικ 864/1967 ΑρχΝ Κ, 576).

Σημείωση: Ο περιορισμός της υποθήκης σε συγκεκριμένο ακίνητο γίνεται μόνο με δικαστική απόφαση ή με συμβολαιογραφικό έγγραφο, με τη συναίνεση του δανειστή.

Δεν εγγράφεται η αγωγή περί εξαλείψεως της Υποθήκης (ΠολΠρωτΓυθ 39/1972 ΑρχΝ ΚΓ, 683), ενώ εγγράφεται η αγωγή αποσβέσεως της υποθήκης ως εμπράγματη (ΕφΘεσ 51/1999 ΝοΒ 1999, 632).

Δεν εγγράφεται η αγωγή διεκδικήσεως καρπών, ασχέτως αν το δικαστήριο ερευνά τη νομή ή την κυριότητα καρπίζοντος πράγματος (ΕφΑθ 1591/1970 Αρμ 24, 1011).

Δεν εγγράφεται ως ενοχική, η αγωγή διώκουσα το κλείσιμο του φωταγωγού σε πολυκατοικία σύμφωνα με το ΓΟΚ (πολεοδομικές διατάξεις), προς ανοχή πράξεως ή παραλείψεως, χωρίς αναφορά στη νομή ή στην οιονεί νομή (ν. 3741/1929) (ΕιρΠατρ 120/1973 Αρμ 27, 628 με σημ. Σ. Παπαθεμελή).