ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

Πρόλογος Γ. Γιαννακούρου V

Προλογικό σημείωμα συγγραφέα VII

Πίνακας κυριοτέρων συντομογραφιών IX

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

Εισαγωγή στο Δίκαιο της Δόμησης:
οι συνταγματικές βάσεις, η θεωρητική στοιχείωση

ΜΕΡΟΣ Α

Συνταγματικό πλαίσιο της δόμησης - Το δικαίωμα δόμησης

1. Η νομική ρύθμιση της δόμησης ως ειδικός κλάδος του Πολεοδομικού
Δικαίου 1

Α) Εννοιολογικές επεξηγήσεις του Δικαίου της Δόμησης 1

Β) Η δόμηση ως μέσο υλοποίησης των συνταγματικών επιταγών
περιβαλλοντικής προστασίας 3

2. Δικαίωμα στο περιβάλλον (και το οικιστικό περιβάλλον) σε σχέση με
τα λοιπά συνταγματικά δικαιώματα – προς ένα δικαίωμα στη δόμηση; 4

ΜΕΡΟΣ Β

Αντικείμενο και χαρακτηριστικά του Δικαίου της Δόμησης:
η τριπλή διάσταση (αδειοδότηση – έλεγχος – αντιμετώπιση αυθαίρετης δόμησης), η έκφρασή του στα βασικά νομοθετήματα

1. Οι κλάδοι του Δικαίου της Δόμησης 11

2. Η έκφραση του Δικαίου της Δόμησης σε βασικά νομοθετήματα,
με έμφαση στον Ν. 4495/2017: γενική επισκόπηση 12

3. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του Δικαίου της Δόμησης ως κλάδου
δικαίου 15

ΜΕΡΟΣ Γ

Το Δίκαιο της Δόμησης στις ευρωπαϊκές έννομες τάξεις

1. Γαλλία 17

2. Γερμανία 18

3. Ιταλία 19

4. Αγγλία 21

5. Κύπρος 22

6. Συμπεράσματα συγκριτικής επισκόπησης εννόμων τάξεων 23

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

Δίκαιο της Οικοδομικής Άδειας και των Οργάνων της Δόμησης

ΜΕΡΟΣ Α

Τα όργανα της δόμησης

1. Πολεοδομικά Γραφεία – Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) 25

2. Τοπικά Παρατηρητήρια Δόμησης 26

3. Περιφερειακές Διευθύνσεις Ελέγχου Δόμησης – Περιφερειακά
Παρατηρητήρια 28

4. Τμήματα Ελέγχου Δόμησης – Τοπικά Παρατηρητήρια 30

5. Συμβούλια Παρακολούθησης Δομημένου Περιβάλλοντος 32

6. Ελεγκτές Δόμησης 32

7. Συμβούλια Αρχιτεκτονικής (ΣΑ) – Περιφερειακά Συμβούλια
Αρχιτεκτονικής (ΠΕΣΑ) – Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ) 33

8. Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) –
Περιφερειακά Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων
(ΠΕΣΥΠΟΘΑ) – Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και
Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) 35

9. Επιτροπή Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων 38

10. Επιτροπές Προσβασιμότητας 38

11. Μεταβατικές διατάξεις για τη λειτουργία Υπηρεσιών 39

ΜΕΡΟΣ Β

Η αδειοδότηση της δόμησης - Το δίκαιο της οικοδομικής άδειας

1. Εισαγωγικά για την οικοδομική άδεια υπό το πρίσμα του διοικητικού
δικαίου 40

2. Λοιπές κατηγορίες οικοδομικής άδειας 45

Α) Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας 45

Β) Προέγκριση οικοδομικής άδειας 45

Γ) Γνωστοποίηση εκτέλεσης πρόσθετων εργασιών 50

Δ) Έγκριση εκτέλεσης εργασιών 50

Ε) Έγκριση εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής 50

ΣΤ) Άδεια αναθεώρησης 50

Ζ) Ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας 51

Η) Άδεια νομιμοποίησης 51

Θ) Εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται Οικοδομική Άδεια ή Έγκριση
Εργασιών Μικρής Κλίμακας (άρθρο 30) 51

Ι) Αρμόδια όργανα χορήγησης πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών
εργασιών (άρθρο 31) 52

3. Νομικό πλαίσιο έκδοσης οικοδομικών αδειών (άρθρα 36, 38) 53

4. Νομικό πλαίσιο ισχύος, αναθεώρησης, ενημέρωσης οικοδομικής
άδειας, συμπλήρωσης φακέλου (άρθρα 42 επ.) 56

5. Αρμόδια όργανα χορήγησης πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών
εργασιών (άρθρο 31) 59

6. Ανάκληση οικοδομικής άδειας 60

7. Διοικητική προσφυγή κατά οικοδομικής άδειας 61

8. Δικαστική προσβολή οικοδομικής άδειας (οριστική και προσωρινή
δικαστική προστασία) – προθεσμία – έννομο συμφέρον 62

9. Αιτιολογία οικοδομικής άδειας 64

10. Δημοσιότητα οικοδομικής άδειας 64

11. Ψηφιακή διακυβέρνηση και οικοδομικές άδειες 64

12. Ανασύσταση φακέλου οικοδομικής άδειας 65

ΜΕΡΟΣ Γ

Ο έλεγχος της δόμησης

1. Τα στάδια του ελέγχου της δόμησης 66

2. Διακοπή και συνέχιση των οικοδομικών εργασιών 71

3. Ελεγκτές Δόμησης – Πόρισμα Ελεγκτών Δόμησης 71

Α) Γενική παρουσίαση: αρμοδιότητες – Μητρώο 71

Β) Πόρισμα Ελεγκτή Δόμησης 75

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

Δόμηση σε εντός και εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές –
Ειδικές περιπτώσεις δόμησης

ΜΕΡΟΣ Α

Δόμηση σε εντός σχεδίου πόλεως περιοχές

1. Σύντομη αναδρομή στους σημαντικότερους νόμους 78

Α) ΝΔ 17.7.1923 «περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών
του Κράτους και οικοδομής αυτών» 79

Β) Ν. 1337/1983 (νόμος Τρίτση) 82

i) Το ΓΠΣ 83

ii) Η πολεοδομική μελέτη 84

Γ) Ν. 2508/1997 «Βιώσιμη Οικιστική ανάπτυξη των Πόλεων και οικισμών
της Χώρας και άλλες διατάξεις» 86

Δ) Ν. 4447/2016 87

2. Αναστολή οικοδομικών αδειών/εργασιών και απαγόρευση
κατατμήσεων και εργασιών δόμησης λόγω έγκρισης/τροποποίησης
σχεδίων πόλεως 88

ΜΕΡΟΣ Β

Δόμηση σε εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές

1. Εννοιολογικές αποσαφηνίσεις 91

2. Η νομολογιακή επεξεργασία της εκτός σχεδίου δόμησης 91

3. Χρήσεις ανά κατηγορία κτηρίου για τις εκτός σχεδίου περιοχές και
εκτός οικισμού 96

4. Οι ρυθμίσεις του Ν. 4759/2020 και η κριτική σε αυτές 97

5. Οι ρυθμίσεις του ΠΔ 24-5-1985 103

ΜΕΡΟΣ Γ

Ειδικές περιπτώσεις δόμησης

1. Οικισμοί προ του 1923 105

2. Οικισμοί μέχρι 2000 κατοίκους 109

3. Παραδοσιακοί οικισμοί 112

4. Δόμηση κοντά στον αιγιαλό/παραλία 121

5. Δόμηση σε περιοχές του Δικτύου Natura 2000 ή της Σύμβασης Ramsar 121

Α) Γενικοί κανόνες του Ν. 3937/2011 121

Β) Ο προορισμός των προστατευόμενων περιοχών και η διαδικασία
Δέουσας Εκτίμησης του ενωσιακού δικαίου 122

i) Προκαταρκτική Εξέταση (Screening) 123

ii) Δέουσα Εκτίμηση (Appropriate Assessment) 123

6. Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου 126

7. Δόμηση των οικοπέδων εντός οικισμών με εγκεκριμένο σχέδιο 131

8. Tο ζήτημα της ανέγερσης ψηλών κτηρίων στην Ελλάδα 134

9. Δόμηση και κοινόχρηστοι χώροι – Δόμηση και ρυμοτομούμενα 138

A) Η έννοια του ρυμοτομούμενου τμήματος ακινήτου 138

Β) Αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενα με την πάροδο 10ετίας 138

Γ) Αναγκαίες εργασίες σε ρυμοτομούμενα 138

Δ) Οικοδομική άδεια για τις αναγκαίες εργασίες σε ρυμοτομούμενα 139

Ε) Κατηγορία 1 τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών 139

ΣΤ) Κατ’ εξαίρεση επιτρεπτή εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας
και απώτατο όριο το ρυμοτομούμενο 140

Ζ) Τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης στη διαδικασία
Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) 140

10. Η περίπτωση των δασικών οικοσυστημάτων 141

11. Λοιπές περιπτώσεις 143

Α) Αγροτικοί οικισμοί 143

Β) Οικισμοί στεγαστικής αποκατάστασης 144

Γ) Ρυμοτομικά σχέδια και περιορισμοί δόμησης σε ΒΙΠΕ 144

Δ) Οικισμοί που δεν έχουν οριοθετηθεί 145

Ε) Δόμηση εντός ζώνης 500 μ. από τα όρια των προϋφιστάμενων
του 1923 οικισμών 145

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (N. 4067/2012)
και ο Κτηριοδομικός Κανονισμός

ΜΕΡΟΣ Α

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός – ΝΟΚ (Ν. 4067/2012)

Άρθρο 1: Πεδίο Εφαρμογής 148

Άρθρο 2: Ορισμοί 151

Άρθρο 3: Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών 168

Άρθρο 5: Χρήση κτηρίων 169

Άρθρο 6: Προστασία αρχιτεκτονικής και φυσικής κληρονομιάς 173

Άρθρο 7: Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα 186

Άρθρο 9: Δουλείες σε ακίνητα 191

Άρθρο 10: Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση 193

Άρθρο 11: Συντελεστής δόμησης 194

Άρθρο 12: Ποσοστό κάλυψης 194

Άρθρο 13: Συντελεστής Όγκου 195

Άρθρο 14: Θέση κτηρίου και εγκαταστάσεων 197

Άρθρο 15: Ύψος Κτηρίου-αφετηρία μέτρησης υψών- πλάτος δρόμου 201

Άρθρο 20: Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους 201

Άρθρο 25: Κίνητρα για τη δημιουργία κτηρίων με σχεδόν μηδενική
κατανάλωση ενέργειας 204

Άρθρο 26: Ειδικές ρυθμίσεις για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία
ή εμποδιζόμενων ατόμων 204

Άρθρο 35: Καταργούμενες διατάξεις 206

Άρθρο 48: Έναρξη ισχύος 206

ΜΕΡΟΣ Β

Ο Κτηριοδομικός Κανονισμός

1. Κτηριοδομικοί Κανονισμοί και ευρωπαϊκή πολιτική για
την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής 207

2. Οι σκοποί και οι ειδικές ρυθμίσεις του Κτηριοδομικού Κανονισμού 207

Άρθρο 2: Ορισμοί του Κτηριοδομικού Κανονισμού 208

Άρθρο 3: Ταξινόµηση των κτηρίων και των δοµικών κατασκευών
σύµφωνα µε τη χρήση τους για την εφαρµογή του Κτηριοδομικού
Κανονισμού 210

Άρθρο 5: Ασφάλεια και αντοχή κτηρίων 210

Άρθρο 6: Θέματα δόμησης κοντά σε ρέματα 211

Άρθρο 7: Πυροπροστασία 214

Άρθρο 8: Ελεύθερο ύψος και καθαρός όγκος των χώρων των κτηρίων 214

Άρθρο 9: Τοίχοι, ανοίγµατα και κουφώµατα 215

Άρθρο 10: Τοίχοι στα όρια των οικοπέδων - Μεσότοιχοι 218

Άρθρο 12: Ηχοµόνωση - Ηχοπροστασία 220

Άρθρο 13: Κλίµακες 221

3. Η νομολογία του Κτηριοδομικού Κανονισμού 221

Α) Κτηριοδομικός Κανονισμός και δόμηση σε ρέματα 221

Β) Κτηριοδομικός Κανονισμός και περιβαλλοντική αδειοδότηση 222

Γ) Δομικό έργο 223

Δ) Απαγόρευση διάνοιξης ανοιγμάτων στους μεσότοιχους/εξωτερικούς
τοίχους κτηρίων 223

Ε) Υπόγειος όροφος – διαμόρφωση αντισεισμικού αρμού 224

ΣΤ) Ασφάλεια και αντοχή κτηρίων 225

Ζ) Σεισμικός αρμός πλήρους διαχωρισμού 226

Η) Ερμηνεία της χρήσης κτηρίου 227

ΜΕΡΟΣ Γ

Η νομολογιακή εφαρμογή των παλαιών ΓΟΚ 229

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ

Αυθαίρετη δόμηση

1. Ιστορική εισαγωγή στο πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης και
στα νομικά εργαλεία αντιμετώπισής του 249

Α) Γενική έννοια αυθαιρέτου 250

Β) Η νομολογία για την έννοια του αυθαιρέτου 252

Γ) Κρίσιμο νομικό καθεστώς για την κήρυξη ακινήτου ως αυθαιρέτου 252

Δ) Η εξέλιξη του νομικού πλαισίου για την αυθαίρετη δόμηση 253

Ε) H νομολογία του ΣτΕ για τους προηγηθέντες του Ν. 4495/2017
νόμους περί αυθαιρέτων 259

i) Η απόφαση ΟλΣτΕ 3500/2009 259

ii) Η απόφαση ΟλΣτΕ 1971/2012 262

iii) Η απόφαση ΣτΕ 3341/2013 263

iv) Οι αποφάσεις ΣτΕ 1118-9/2014 268

v) Η απόφαση ΟλΣτΕ 1858/2015 268

ΣΤ) Οι λοιπές διακρίσεις των αυθαιρέτων 271

Ζ) Οι «γενιές αυθαιρέτων» 272

2. Η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης κατά τον Ν. 4495/2017 272

Α) Εντοπισμός αυθαιρέτου 273

Β) Έκθεση αυτοψίας: διαπίστωση και χαρακτηρισμός αυθαιρέτου
(άρθρο 92) – προσφυγή κατά έκθεσης αυτοψίας (άρθρο 93) 273

Έκθεση αυτοψίας 273

Ενδικοφανής προσφυγή κατά της έκθεσης αυτοψίας 275

Γ) Κυρώσεις και συνέπειες 279

Δ) Ορισμοί αυθαίρετων κατασκευών/χρήσεων (άρθρο 81) 280

Ε) Υπαγωγή (άρθρο 81) 283

ΣΤ) Δικαίωμα υπαγωγής - Χρόνος αλλαγής χρήσης/ανέγερσης (άρθρο 86) 284

Ζ) Ηλεκτρονική διεκπεραίωση υπαγωγής 284

Η) Συνέπειες νομιμοποίησης αυθαιρέτου 284

Θ) Μερική επιστροφή χρηματικών ποσών ενιαίου ειδικού προστίμου
αυθαιρέτων 285

Ι) Απόδειξη χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών (άρθρο 87) 285

ΙΑ) Συνέπειες ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών/πολεοδομικών
παραβάσεων (άρθρο 82) 285

ΙΒ) Απαίτηση έκδοσης βεβαίωσης μηχανικού σε δικαιοπραξίες,
εγγραπτέες πράξεις (άρθρο 83) 287

ΙΓ) Κατηγορίες αυθαιρέτων πριν την 28η.07.2011 (άρθρο 88) 288

ΙΔ) Απαγόρευση υπαγωγής (άρθρο 89) 290

ΙΕ) Κυρώσεις αυθαιρέτων μετά την 28η.07.2011 (άρθρο 94) 292

ΙΣΤ) Κατηγορίες αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων
(άρθρο 96) 295

ΙΖ) Αναστολή και εξαίρεση από την κατεδάφιση (άρθρο 97) 299

ΙΗ) Δικαιολογητικά υπαγωγής στον Ν. 4495/2017 (άρθρο 99) 300

ΙΘ) Υπολογισμός ενιαίου ειδικού προστίμου (άρθρο 100) –
καταβολή (άρθρο 101) – μειώσεις και επιβαρύνσεις, καταληκτική
ημερομηνία υπαγωγής και ειδικές περιπτώσεις (άρθρα 102-103) –
Συμψηφισμός καταβληθέντων προστίμων (άρθρο 104) 301

Κ) Αναστολή επιβολής κυρώσεων και είσπραξης προστίμων (άρθρο 105) 303

ΚΑ) Υπαγωγή αυθαιρέτων για τα οποία εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης
ή κατεδάφισης (άρθρο 106) 304

ΚΒ) Ενέργειες αρμόδιων υπηρεσιών (άρθρο 107) 306

ΚΓ) Διαγραφή ανείσπρακτων βεβαιωθέντων προστίμων (άρθρο 107) 306

ΚΔ) Εργασίες αποπεράτωσης αυθαιρέτων 307

ΚΕ) Έλεγχος δηλώσεων υπαγωγής (άρθρο 108) 308

ΚΣΤ) Ανάκληση υπαγωγής αυθαιρέτου (άρθρο 107) 309

ΚΖ) Διοικητική ανάκληση – ακύρωση άδειας (άρθρο 110) 310

ΚΗ) Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακό οικισμό
και προστατευόμενες περιοχές (άρθρο 116) 312

ΚΘ) Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε διατηρητέο κτήριο
(άρθρο 117) 312

Λ) Ρυθμίσεις για τη μεταφορά δήλωσης του Ν. 4178/2013 (άρθρο 125) 313

ΛΑ) Η νομιμότητα των κατασκευών ως όρος για τη συνέχιση λειτουργίας
καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος 313

3. Νομολογία για την αυθαίρετη δόμηση 316

Α) Αντίθεση της νομολογίας στην αθρόα νομιμοποίηση 316

Β) Αυθαίρετα κτίσματα σε αρχαιολογικό χώρο 319

Γ) Η κατεδάφιση αυθαιρέτου εντός δάσους/δασικής έκτασης ως μέσο
προστασίας της δασικής βλάστησης 319

Δ) Αναγκαίοι όροι της έκθεσης αυτοψίας 320

Ε) Φύση της έκθεσης αυτοψίας – έναρξη προθεσμίας προσβολής –
ένσταση κατά της έκθεσης αυτοψίας 320

ΣΤ) Εκτέλεση έκθεσης αυτοψίας 320

Ζ) Ακυρωτική αρμοδιότητα του Διοικητικού Εφετείου σε διαφορές
που αφορούν τα αυθαίρετα 320

Η) Μη επιτρεπτή εξαίρεση από την κατεδάφιση κατασκευής, η οποία
αντιβαίνει στους όρους και περιορισμούς δόμησης, που ισχύουν
κατά το χρόνο εξαίρεσης 321

Θ) Όροι του επιτρεπτού οριστικής εξαίρεσης αυθαιρέτου από
την κατεδάφιση 321

Ι) Όροι του επιτρεπτού της επανόδου της Διοίκησης/ανάκλησης
σε ζητήματα χαρακτηρισμού αυθαίρετης κατασκευής 321

ΙΑ) Ανακοπή κατά πράξης επιβολής προστίμου αυθαιρέτου
του Ν. 1337/1983 322

ΙΒ) Αυθαίρετες κατασκευές σε ρυμοτομούμενο ακίνητο 322

ΙΓ) Αυθαίρετα ανεγερθέντα ως 31.1.1983 323

ΙΔ) Πρωτοβουλία νομιμοποίησης αυθαιρέτου – φύση εγγράφου
πληροφόρησης του ενδιαφερόμενου ως ενημερωτικού 324

ΙΕ) Ισχύς νομιμοποίησης αυθαίρετης κατασκευής για το μέλλον 324

ΙΣΤ) Κατανομή αρμοδιότητας ελέγχου μεταξύ Επιθεωρητών
Περιβάλλοντος και Πολεοδομικής Αρχής 324

4. Ιδιωτικό δίκαιο και αυθαίρετη δόμηση 325

Α) Έννοια κατασκευής 325

Β) Επιρροή πολεοδομικών παραβάσεων στις ιδιωτικές σχέσεις 326

Γ) Κύρος ιδιωτικών συμφωνιών με περιεχόμενο αντίθετο
σε πολεοδομικές διατάξεις 326

Δ) Απαγόρευση μεταβίβασης και σύστασης περιορισμένων εμπραγμάτων
δικαιωμάτων σε ακίνητα με αυθαιρεσίες (άρθρο 82 Ν. 4495/2017) 327

Ε) Ειδικά θέματα 329

ΣΤ) Αναλογική εφαρμογή απαγόρευσης διάθεσης αυθαιρέτου
στην αναγκαστική διάθεση εμπραγμάτου δικαιώματος 330

Ζ) Ιδιωτικού δικαίου αξιώσεις από αυθαίρετη δόμηση 331

Η) Δικονομικά ζητήματα 333

Θ) Οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και αυθαίρετα 334

Ι) Εμπράγματο καθεστώς αυθαίρετης κατασκευής σε οριζόντια/κάθετη
ιδιοκτησία 335

Κ) Σύσταση οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας και αυθαίρετη δόμηση 335

5. Ειδικές περιπτώσεις αυθαίρετης δόμησης 336

Α) Αυθαίρετα σε δασικά οικοσυστήματα 336

i) Kυρώσεις για αυθαίρετα σε δασικά οικοσυστήματα 336

ii) Ρυθμίσεις για τα Δασικά Αυθαίρετα, τις Οικιστικές Πυκνώσεις
και τους Δασικούς Χάρτες 341

Β) Αυθαίρετα στον αιγιαλό 343

i) Απαγόρευση δόμησης στον αιγιαλό 345

ii) Αυθαίρετα ανεγειρόμενα εντός του αιγιαλού/θάλασσας 347

iii) Αυθαίρετα διατηρητέα σε αιγιαλό 347

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΚΤΟ

Ειδικά Θέματα Δικαίου της Δόμησης

ΜΕΡΟΣ Α

Η ευρωπαϊκή νομοθεσία περί δόμησης και ενεργειακής αναβάθμισης κτηρίων και η ελληνική νομοθεσία για την κλιματική αλλαγή 349

1. Η επίδραση της Ευρωπαϊκής Πράσινης Συμφωνίας 350

2. Κατ’ ιδίαν περιπτώσεις ενωσιακής πολεοδομικής-δομικής νομοθεσίας 356

3. Οι προβλέψεις της ελληνικής νομοθεσίας για την ανάσχεση
της κλιματικής αλλαγής, ειδικά σε σχέση με το Δίκαιο της Δόμησης 358

Α) Μέτρα για τη μείωση των εκπομπών από τα κτήρια (άρθρο 17
Εθνικού Κλιματικού Νόμου – Ν. 4936/2022) 358

Β) Η συμπερίληψη της διάστασης της κλιματικής κλιματικής αλλαγής
στην εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων (ΤΠΣ/ΕΠΣ) 359

Γ) Πολεοδομικές και δομικές ρυθμίσεις και Δίκαιη Μετάβαση
(άρθρα 17 έως 19 Ν. 4872/2021) 360

ΜΕΡΟΣ Β

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου (ΗΤΚ) 361

ΜΕΡΟΣ Γ

Η σχέση περιβαλλοντικής αδειοδότησης και οικοδομικής άδειας 368

ΜΕΡΟΣ Δ

Οι επικίνδυνες οικοδομές

1. Η έκθεση επικινδύνου 371

2. Υποβολή ένστασης κατά της Έκθεσης Επικινδύνου - Μετέπειτα
δικαστική προστασία 371

3. Η αναθεωρητική έκθεση επικινδύνου 372

4. Ετοιμόρροπα κτίσματα 372

5. Η θέση του ΕΔΔΑ στα ζητήματα στάθμισης της επικινδυνότητας
και του δικαιώματος στην ιδιοκτησία 374

ΜΕΡΟΣ Ε

Πρόγραμμα Εξοικονομώ – Αυτονομώ

1. Εισαγωγικά για το ΕΣΕΚ και το Πρόγραμμα Εξοικονομώ-Αυτονομώ 374

2. Ρόλος του δικηγόρου/νομικού συμβούλου στο Εξοικονομώ-Αυτονομώ 375

Συμπεράσματα μονογραφίας

1. Η διαπραγμάτευση του δημοσίου συμφέροντος στο Δίκαιο της Δόμησης 379

2. Νομικά και δικαιοπολιτικά εμπόδια στο δίκαιο της δόμησης 381

3. Κατευθύνσεις της «δομικής μεταρρύθμισης»: όψεις, προκλήσεις,
προοπτικές 383

Βιβλιογραφία 385

Νομολογία 397

Συνοπτικό ευρετήριο δόμησης 413

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

Εισαγωγή στο Δίκαιο της Δόμησης: οι συνταγματικές βάσεις, η θεωρητική στοιχείωση

ΜΕΡΟΣ Α

Συνταγματικό πλαίσιο της δόμησης - Το δικαίωμα δόμησης

1. Η νομική ρύθμιση της δόμησης ως ειδικός κλάδος του Πολεοδομικού Δικαίου

Α) Εννοιολογικές επεξηγήσεις του Δικαίου της Δόμησης

To Χωροταξικό και Πολεοδομικό δίκαιο συνιστά κλάδο του ειδικού διοικητικού δικαίου. Αναφέρεται στην ακίνητη ιδιοκτησία. Η ιδιοκτησία ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται την απόλυτη ελευθερία του κυρίου να το αξιοποιήσει οικοδομικά όπως επιθυμεί, παρά μόνο αν και στο βαθμό που επιτρέπουν οι πολεοδομικές διατάξεις, που είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με το πολεοδομικό σχέδιο (σχέδιο πόλης) που ισχύει σε κάθε περιοχή. Η δόμηση, επομένως, του ακινήτου δεν αποτελεί αμιγώς αστικολογική εννοιολόγηση, αλλά προεχόντως δημοσιολογική.

Η επιστήμη, λοιπόν, του Πολεοδομικού Δικαίου ως απάντηση στο ερώτημα της χάραξης των επιτρεπτών ορίων οικοδομικής αξιοποίησης της ιδιοκτησίας αποσκοπεί στην εξεύρεση λύσεων συναδουσών με το ισχύον νομικό πλαίσιο, ήτοι σε απόλυτη συστοιχία με το θετικό δίκαιο που εμπεριέχουν οι νόμοι και οι διοικητικές πράξεις ειδικά στο εν λόγω κρίσιμο πεδίο της δόμησης ως αρμονικής συνέχειας της πολεοδομικής ανάπτυξης, του προγραμματισμού και σχεδιασμού των πόλεων. Το Πολεοδομικό Δίκαιο, ωστόσο, δεν γεννήθηκε ως αποτέλεσμα της εξέλιξης της πολεοδομικής επιστήμης, αλλά ως επιβαλλόμενο από την ίδια την ανάγκη συγκρότησης της πόλης. Μάλιστα, ανορθόδοξα, προηγήθηκε η δόμηση (που αποτελεί το τελικό στάδιο του σχεδιασμού) και ακολούθησε (και ακολουθεί ακόμα και σήμερα) στην Ελλάδα ο χωρικός σχεδιασμός.

Ο σχεδιασμός (planning) του χώρου είτε σε χωροταξικό είτε σε πολεοδομικό επίπεδο αφορά πληθώρα επιστημών που τον επισκοπούν από άλλη οπτική γωνία ή προβληματι-

κή. Η χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία συνιστά ισχυρό μέσο άσκησης δημόσιας πολιτικής. Για την επίτευξη των στόχων της πολεοδομίας και της δόμησης απαιτούνται:

• Νομικά εργαλεία: Κανόνες δικαίου που να εμπεριέχουν τα πλέον πρόσφορα μέσα υλοποίησης των πολεοδομικών κανόνων.

• Οικονομικά εργαλεία: Διά της ανάλυσης και της εξέτασης της σκοπιμότητας του μέτρου ή της πολιτικής, μέσω ιδίως των case studies.

• Κοινωνιολογικά ή συναφή εργαλεία: Διά της ανάλυσης και της εξέτασης των κοινωνικών συνεπειών των κανόνων δικαίου.

Η προσεκτική εξέταση της πολυσχιδούς νομοθεσίας και της συναφούς νομολογίας τόσο Πολεοδομικού Δικαίου όσο και του Δικαίου της Δόμησης αναμένεται να αναζωογονήσει το θεωρητικό και πρακτικό ενδιαφέρον, καθώς το θετικό δίκαιο αποτελεί και τον τελικό κριτή για μια μεγάλη εμβέλεια έργων/δραστηριοτήτων. Η εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων και η δόμηση είναι, ωστόσο, ταυτόχρονα και ο πιο αδύναμος κρίκος του σχεδιασμού. Και τούτο διότι:

– Είναι ανεπαρκώς θεωρητικά διερευνημένη, μεθοδολογικά δυσχερής και στη διοικητική και νομική πράξη υλοποιείται μόνο εν μέρει,

– είναι σύνθετη «τεχνικοδιοικητική διαδικασία», με περισσότερα εμπλεκόμενα μέρη (π.χ. νομικούς, μηχανικούς, δασολόγους, δημοσίους υπαλλήλους, αστυνομικές αρχές κλπ.),

– δεν αποτελεί στρατηγική οικονομική προτεραιότητα για χώρες, όπως η Ελλάδα, όπου πρυτανεύουν κατ’ εξακολούθηση λογικές «νομιμοποίησης» της αυθαίρετης δόμησης,

– δεν έχει λάβει χώρα σύννομα σε έννομες τάξεις, όπου η κακονομία και η στρεψονομία ευδημούν. Η κύρια κατεύθυνση αναφορικά με την εξέταση βελτιώσεων στην υλοποίηση των σχεδίων είναι ότι πρέπει να εστιαστεί η υλοποίηση των έργων/δραστηριοτήτων, σχεδίων/προγραμμάτων μέσω προϋπαρχόντων σχεδίων, προκειμένου να μειωθεί όσο το δυνατόν περισσότερο ο αντίκτυπος όλων αυτών των παραγόντων εκτός του συστήματος σχεδιασμού.

Β) Η δόμηση ως μέσο υλοποίησης των συνταγματικών επιταγών περιβαλλοντικής προστασίας

Κατά την παρ. 2, άρθρου 24 του Συντάγματος: «Η χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Οι σχετικές τεχνικές επιλογές και σταθμίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήμης.»

Όπως παγίως έχει κρίνει η νομολογία, με τις διατάξεις αυτές έχει αναχθεί σε συνταγματικά προστατευόμενη αξία το οικιστικό, φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον, από το οποίο εξαρτάται η ποιότητα ζωής και η υγεία των κατοίκων των πόλεων και των οικισμών. Οι συνταγματικές αυτές διατάξεις απευθύνουν επιταγές στον νομοθέτη (κοινό ή κανονιστικό) να ρυθμίσει τη χωροταξική ανάπτυξη και πολεοδομική διαμόρφωση της χώρας με βάση ορθολογικό σχεδιασμό, υπαγορευόμενο από πολεοδομικά κριτήρια, σύμφωνα με τη φυσιογνωμία, τις ιδιαιτερότητες και τις ανάγκες κάθε περιοχής. Κριτήρια για τη χωροταξική αναδιάρθρωση και την πολεοδομική ανάπτυξη των πόλεων και των οικιστικών εν γένει περιοχών είναι η εξυπηρέτηση της λειτουργικότητας των οικισμών και η εξασφάλιση των καλυτέρων δυνατών όρων διαβιώσεως των κατοίκων.

Ως απόρροια της συνταγματικής διάταξης, απαγορεύεται καταρχήν η λήψη μέτρων που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβιώσεως και υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή του διαγραφομένου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος. Συνεπώς, ο κοινός πολεοδομικός νομοθέτης μπορεί να τροποποιεί τις ισχύουσες πολεοδομικές ρυθμίσεις εφόσον όμως η εισαγόμενη νέα ρύθμιση αποσκοπεί στη βελτίωση των συνθηκών διαβιώσεως των κατοίκων. Μάλιστα, η τήρηση της συνταγματικής αυτής επιταγής υπόκειται στον οριακό έλεγχο του ακυρωτικού δικαστή, ο οποίος οφείλει, βάσει των διδαγμάτων της κοινής πείρας, να σταθμίσει σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση κατά πόσο υποβαθμίζεται το περιβάλλον, χωρίς, βεβαίως, ο δικαστής να δύναται να υπερβεί τον επιτρεπόμενο να ασκηθεί από αυτόν έλεγχο.

O χωρικός σχεδιασμός είναι αντικείμενο αυτοτελούς συνταγματικής ρύθμισης. Είναι ο αποκλειστικός τρόπος παρέμβασης του Κράτους στο περιβάλλον. Πρόκειται για κρατοκεντρική προσέγγισή του. Λαμβάνει ρυθμιστικό ρόλο και πρόκειται για προγραμματισμένη παρέμβαση στον χώρο. Το Κράτος νοείται ως κεντρική και περιφερειακή διοίκηση (με την έννοια των Αποκεντρωμένων Διοικήσεων). Η αιρετή Διοίκηση δεν διαθέτει αρμοδιότητα

για τον χωρικό σχεδιασμό, αν και η ανάθεση σε αυτή δεν αποκλείεται από το άρθρο 102 παρ. 1 εδ. γ Συντάγματος.

Ως αρνητικό σημείο του Συντάγματος προβάλλεται η μη κατοχύρωση της κλασικής πόλης με το ιστορικό κέντρο και τις περιβάλλουσες αυτό γειτονιές με τις μικτές συμβατές χρήσεις γης, αλλά η αντικατάστασή της από την οικιστική περιοχή των μονολειτουργικών χρήσεων γης.

Η πραγματοποίηση ενός έργου/δραστηριότητας σε ένα συγκεκριμένο σημείο του χώρου αποτελεί ερώτημα που αφορά στο Συνταγματικό Δίκαιο: στο κράτος δικαίου πρέπει ταυτόχρονα να προασπίζει τα θεμελιώδη δικαιώματα και να τηρεί την αρχή της διάκρισης των λειτουργιών.

Η παρ. 2 άρθρου 24 Συντάγματος αφήνει τις τεχνικές επιλογές και σταθμίσεις στην επιστήμη, προκειμένου αυτή να έχει τον τελικό λόγο, ρύθμιση η οποία δεσμεύει άπαντας. Συνεπώς, σχετική νομοθετική ρύθμιση οφείλει να ψηφισθεί μόνο μετά από εκτίμηση ειδικής για την προτεινόμενη ρύθμιση επιστημονικής μελέτης. Η αρμοδιότητα δίνεται λοιπόν μόνο για αυτούς τους δύο σκοπούς. Τούτο μπορεί να ελεγχθεί από το δικαστήριο, όχι γιατί το τελευταίο έχει ειδικές πολεοδομικές γνώσεις, αλλά με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας. Συνεπώς, δεν επιτρέπεται στον νομοθέτη να τροποποιεί επί τα χείρω τους όρους διαβίωσης των κατοίκων και προστατεύεται το εκάστοτε ισχύον πολεοδομικό κεκτημένο (status quo). Επομένως, αν ο δικαστής κρίνει με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας ότι η νέα χωροταξική/πολεοδομική ρύθμιση είναι χειρότερη για τους κατοίκους από την ισχύουσα, την ακυρώνει ως παράνομη. Με το σκεπτικό αυτό κρίθηκε λ.χ. ότι δεν βελτιώνονται οι συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων με τον τότε ισχύοντα Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) του 1985, αφού και οι ακάλυπτοι χώροι των ιδιωτικών οικοπέδων θεωρούνται περιβαλλοντικώς αναγκαίοι.

2. Δικαίωμα στο περιβάλλον (και το οικιστικό περιβάλλον) σε σχέση με τα λοιπά συνταγματικά δικαιώματα – προς ένα δικαίωμα στη δόμηση;

Μολονότι το Σύνταγμα ρητά κατοχυρώνει το δικαίωμα στο περιβάλλον (άρθρο 24), καθώς και το δικαίωμα στην ιδιοκτησία (άρθρο 17), εντούτοις δεν παρέχει ευθεία κατοχύρωση στο δικαίωμα στη δόμηση. Ωστόσο, η ύπαρξή του είναι μάλλον προφανής.

Ως βασικά του γνωρίσματα περιγράφονται βιβλιογραφικά τα παρακάτω:

– Πρόκειται για ατομικό δικαίωμα, αλλά από το οποίο απορρέουν κοινωνικές δεσμεύσεις.

– Φέρει διπλή θεμελίωση, αφού εκπορεύεται αφενός από το άρθρο 24, αφετέρου από το άρθρο 17 του Συντάγματος. Ορθότερο είναι, βεβαίως, να θεωρηθεί πως οριοθετείται από το άρθρο 24. Με τα δεδομένα αυτά, οι δύο διατάξεις τελούν σε αμοιβαία διάδραση, αλληλεπιδρούν και αλληλοεπηρεάζονται, δημιουργώντας ένα ιδιόμορφο σύστημα σταθμίσεων. Στο πλαίσιο του άρθρου 17, προστατεύεται η ιδιοκτησία ως δικαίωμα και το ίδιο άρθρο παρέχει εγγύησή της ως νομικού θεσμού, κατά το περιουσιακό περιεχόμενό της, ενώ προστατεύει την ύπαρξη και τη χρήση (ακώλυτα) της ιδιοκτησίας. Η ύπαρξη του δικαιώματος δόμησης αυτονοήτως δεν συνεπάγεται την πλήρη ελευθερία του ιδιοκτήτη να το ασκεί όπως βούλεται, προς το ατομικό του και μόνον συμφέρον, αλλά οφείλει αυτός να μην το ασκεί «σε βάρος του γενικού συνόλου», λαμβανομένων υπόψη των κοινωνικοοικονομικών, περιβαλλοντικών, πολιτικών και λοιπών παραμέτρων.

– Εκφράζεται ως δικαίωμα οικοδόμησης επί του εδάφους, το οποίο κατοχυρώνεται μετά τον αρχικό προσδιορισμό του προορισμού του ακινήτου από τον νομοθέτη. Η έννοια του «προορισμού» του ακινήτου εμπεριέχεται στη νομολογία και αποδίδεται ως το «φάσμα των πιθανών χρήσεων» του ακινήτου. Ειδικά για την προβληματική της εκτός σχεδίου δόμησης, αφιερώνεται ξεχωριστό κεφάλαιο παρακάτω. Ας αρκεστούμε εδώ να επισημάνουμε πως το ΣτΕ υιοθέτησε σταδιακώς τη συγκεκριμένη (in concreto) έρευνα του περιορισμού του δικαιώματος δόμησης των εκτός σχεδίου πόλεως ακινήτων με βάση τη δομησιμότητά τους και τον χρόνο κτήσης τους .

– Αποτελεί δικαίωμα σε κατάσταση μελλοντική, με βάση κάτι υφιστάμενο.

– Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, αφορά κυρίως στην ΕΣΔΑ, αφού ερμηνεύεται αυτόνομα και προσθετικά. Σε επίπεδο του δικαίου των ανθρωπίνων δικαιωμάτων και της ΕΣΔΑ, αντιμετωπίζεται ως υπεραξία της ιδιοκτησίας. Εκπορεύεται από το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ και αφορά όχι μόνο στη στενή έποψή του, αλλά και στα εν τοις πράγμασι δημιουργηθέντα περιουσιακά δικαιώματα του προσώπου. Προστατεύεται η συγκεκριμένη προσδοκία που διαθέτει επαρκή βάση στο εσωτερικό

δίκαιο. Ασφαλώς, την πρωταρχία έχουν τα εθνικά δικαιοδοτικά όργανα, στα οποία και επαφίεται να διαγνώσουν την ύπαρξη της νόμιμης προσδοκίας δόμησης, ενώ συνυπολογίζονται και οι ενέργειες της Διοίκησης που δημιούργησαν την ως άνω προσδοκία. Για την κατάφαση της παραβίασης δεν αρκεί κατά το ΕΔΔΑ συνήθως η διοικητική αδράνεια, αλλά απαιτείται η έκδοση ρητών βλαπτικών διοικητικών πράξεων. Οι περιορισμοί δόμησης μπορεί να αφορούν στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος δόμησης ή να οδηγούν σε απαλλοτρίωση της ιδιοκτησίας ή σε κανονιστική ρύθμιση της χρήσης του. Ζητούμενο παραμένει η αναζήτηση δίκαιης ισορροπίας μεταξύ του περιορισμού και της ειδικότερης έκφανσης του δημοσίου συμφέροντος και όχι η «περιαφή» πολεοδομικής αρμοδιότητας από το Δικαστήριο. Σημειωτέον πως το δικαίωμα στη δόμηση στο δίκαιο της ΕΣΔΑ ομολογουμένως αντικρίζεται με ευρύτητα ως προς την απόλαυση της περιουσίας και αναγνωρίζεται αυτοτελές περιουσιακό δικαίωμα σε ορισμένο (έστω αυθαίρετο) κτίσμα επί οικοπέδου/γηπέδου. Η ανοχή του κράτους επί μακρόν που δεν απαγόρευσε τη διαμονή του πολίτη ούτε επέβαλε κυρώσεις δημιουργεί μία προστατευόμενη από την ΕΣΔΑ «υπεραξία». Επίσης, οι όποιες εξαιρέσεις της αυξημένης προστασίας του δικαιώματος δόμησης αντιμετωπίζονται μόνο κατά το στάδιο έκδοσης της διοικητικής άδειας και όχι μεταγενέστερα. Τέλος, ως προς το δικαίωμα δόμησης που συναρτάται με το δικαίωμα κατοικίας, τονίζεται ότι το άρθρο 8 ΕΣΔΑ γνωρίζει πολύ συγκεκριμένη εφαρμογή και δεν υπερισχύει της κρατικής πολεοδομικής πολιτικής.

– Σε επίπεδο ενωσιακού δικαίου, μπορεί να μνημονευθεί η απόφαση Hauer κατά την οποία εναπόκειται στα κράτη η εξεύρεση ισορροπίας μεταξύ της κοινωνικής δέσμευσης της ιδιοκτησίας και των εγγυήσεων κατά των προσβολών της ιδιοκτησίας. Αξίζει να αναφερθούν επίσης το άρθρο 345 ΣΛΕΕ και 63 ΣΛΕΕ.

Ως προς τη σχέση του δικαιώματος στο περιβάλλον με τα λοιπά συνταγματικά δικαιώματα:

1. H προστασία του περιβάλλοντος συρρέει με το δικαίωμα της προσωπικότητας και την προστασία της υγείας.

Όμως, εξόχως σημαντική είναι και η σχέση του με την ανθρώπινη αξιοπρέπεια. Το βιώσιμο οικιστικό περιβάλλον, διαμορφωμένο ώστε να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυ-

νατοί όροι διαβίωσης, η οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη και η ασφάλεια, υγιεινή κλπ. των πόλεων, πραγματώνει την αξιοπρέπεια. Ωστόσο, η παρ. 1 άρθρου 5 του Συντάγματος δεν αποτελεί βάση του δικαιώματος στη δόμηση.

2. Σαφώς, ιδιαίτερα στενή σχέση συνδέει το δικαίωμα αυτό με την πληροφόρηση και τη δικαστική προστασία. Δημιουργούνται επάλληλες κανονιστικές ζώνες που συνθέτουν ένα ειδικό υποσύστημα του Συντάγματος, το καλούμενο «περιβαλλοντικό Σύνταγμα». Η βιώσιμη ανάπτυξη και ο χωρικός σχεδιασμός απορρέουν ρητά από το Σύνταγμα, αλλά και συνάγονται από το σύνολο των διατάξεών του. Το αυτό ισχύει και στη δόμηση.

3. Σε σχέση με την προστασία της ιδιοκτησίας, έχει κριθεί ότι επιτρέπεται η μεταβολή του προορισμού των ακινήτων, αν επιβάλλεται από το Σύνταγμα ή βάσει νομίμων κριτηρίων και εφόσον ικανοποιείται σκοπός δημοσίου συμφέροντος που αναγνωρίζεται από το Σύνταγμα. Το άρθρο 17 παρ. 1 Συντάγματος προβλέπει ότι «η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος». Το ίδιο το Σύνταγμα, λοιπόν, αναγνωρίζει ότι το δικαίωμα της ιδιοκτησίας δεν είναι απόλυτο, αλλά μπορεί να περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Επομένως, πρέπει εκάστοτε να εξεταστεί αν η δυσμενής περιουσιακή μεταβολή συνιστά προσβολή του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, όπως αυτό κατοχυρώνεται στο άρθρο 17 παρ. 1 Συντάγματος ή θεμιτό περιορισμό αυτής που πληροί τα κριτήρια της αρχής της αναλογικότητας.

Σύμφωνα με την αρχή της αναλογικότητας, ο περιορισμός του δικαιώματος πρέπει να είναι αναγκαίος, κατάλληλος και stricto sensu αναλογικός. Αναγκαίος σημαίνει ότι δεν υπάρχει άλλο μέτρο εξίσου αποτελεσματικό και λιγότερο επαχθές σε ένταση, έκταση ή διάρκεια για την επίτευξη του επιδιωκόμενου σκοπού. Κατάλληλο είναι το μέτρο, όταν είναι πρόσφορο, δηλαδή ικανό να οδηγήσει στην πραγματοποίηση του προβλεπόμενου από τον νόμο σκοπού. Η δε αναλογικότητα stricto sensu προϋποθέτει ότι επιτυγχάνεται εύλογη σχέση μεταξύ μέτρου και επιδιωκόμενου σκοπού, δηλαδή τα μειονεκτήματα της ρύθμισης δεν υπερβαίνουν τα πλεονεκτήματα αυτής.

Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος σε συνδυασμό με το άρθρο 25 παρ. 1, ο καθένας έχει το δικαίωμα να συμμετέχει στην οικονομική ζωή της χώρας, υπό την αυ-

στηρή προϋπόθεση ότι δεν προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων και δεν παραβιάζει το Σύνταγμα και τα χρηστά ήθη. Όμοια και η παρ. 3 εδ. β’ του ίδιου άρθρου ορίζει πως «...κανένας δεν περιορίζεται...., παρά μόνο όταν και όπως ορίζει ο νόμος». Ειδικά για την ιδιοκτησία, βάσει του άρθρου 17 παρ. 2 εδ. α’ Συντάγματος «κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση, που να ανταποκρίνεται στην αξία που είχε το απαλλοτριούμενο κατά το χρόνο της συζήτησης στο δικαστήριο για τον προσωρινό προσδιορισμό της απαλλοτρίωσης». Μάλιστα, στην παρ. 4 του ίδιου άρθρου προβλέπεται καταβολή αποζημίωσης μέσα σε ενάμισι έτος από τον προσδιορισμό της από τα πολιτικά δικαστήρια και επιπλέον η απαλλαγή αυτής από οποιανδήποτε φόρο, κράτηση ή τέλος. Βάσει δε της παρ. 5 του άρθρου 17 Συντάγματος ο εκάστοτε νομοθέτης φέρει την υποχρέωση να ρυθμίσει την υποχρεωτική ικανοποίηση των δικαιούχων αποζημίωσης για αναγκαστική απαλλοτρίωση.

Το γενικότερο δικαίωμα της ιδιοκτησίας περιλαμβάνει περισσότερα ειδικότερα, επιμέρους δικαιώματα, όπως το δικαίωμα διατήρησης της ιδιοκτησίας, αλλά και της ακώλυτης χρήσης/εκμετάλλευσης/κάρπωσής της. Όπως έχει κριθεί από τη νομολογία, η απώλεια του οικονομικού προορισμού και η κατάλυση της οικονομικής αξίας του πράγματος αδρανοποιεί την ιδιοκτησία, κατά παράβαση της συνταγματικής διάταξης. Μόνο η επιβολή της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης με την καταβολή της προβλεπόμενης αποζημίωσης συνιστά επιτρεπτό περιορισμό της χρήσης ή εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας.

Η πληθώρα των θεωρητικών απόψεων σχετικά με τη χάραξη των ανεκτών ορίων η υπέρβαση των οποίων οδηγεί σε προσβολή της ιδιοκτησίας είναι δεδομένη. Σαφώς, κοινή γραμμή των απόψεων αυτών είναι το απρόσβλητο του «πυρήνα του δικαιώματος», ήτοι δεν πρέπει να παραβλάπτονται τα ουσιώδη εκείνα στοιχεία η έλλειψη των οποίων οδηγεί στην άρση της ίδιας της υπόστασής του. Η στέρηση της ιδιοκτησίας

στην περίπτωση αυτή δημιουργεί δικαίωμα προς αποζημίωση. Εν περιπτώσει αμφιβολίας, γίνεται δεκτή η επιβολή με νόμο περιορισμών στην ιδιοκτησία, εφόσον λαμβάνουν χώρα αυτοί υπέρ του δημοσίου συμφέροντος και η ιδιοκτησία δεν καθίσταται αδρανής σε σχέση με τον περιορισμό της. Ως στέρηση νομολογιακά (πρέπει να) θεωρείται όχι μόνο η αφαίρεση της ιδιοκτησίας, αλλά και η επιβολή περιορισμών επ’ αυτής που καθιστούν στην ουσία την ιδιοκτησία αδρανή και μη δυνάμενη να χρησιμοποιηθεί βάσει του προορισμού της. Όταν επιβάλλεται ο περιορισμός της ιδιοκτησίας («κοινωνικός περιορισμός»), αυτό, όπως ήδη κατέστη σαφές, δεν πρέπει να καθιστά αδρανή ή να καταργεί τον πυρήνα του δικαιώματος. Αυτό μάλιστα προκύπτει και από το άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ), σύμφωνα με το οποίο: «Παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον δικαιούται σεβασμού της περιουσίας του. Ουδείς δύναται να στερηθή της ιδιοκτησίας αυτού ειμή διά λόγους δημοσίας ωφελείας και υπό τους προβλεπόμενους υπό του νόμου και των γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Αι προαναφερόμεναι διατάξεις δεν θίγουσι το δικαίωμα παντός Κράτους όπως θέση εν ισχύι Νόμους ους ήθελε κρίνει αναγκαίον προς ρύθμισιν της χρήσεως αγαθών συμφώνως προς το δημόσιον συμφέρον ή προς εξασφάλισιν της καταβολής φόρων ή άλλων εισφορών ή προστίμων». Είναι αναμφίβολα αναγκαία η διασφάλιση δίκαιης ισορροπίας μεταξύ των απαιτήσεων του γενικού συμφέροντος του κοινωνικού συνόλου αφενός και των απαιτήσεων για την προστασία των θεμελιωδών δικαιωμάτων του προσώπου αφετέρου και εξαιτίας αυτού για τη στάθμιση συνυπολογίζεται και το χορηγούμενο δικαίωμα αποζημίωσης του θιγομένου προσώπου.

Σε άλλη απόφασή του το ΣτΕ (για το Μαραθωνήσι και τον κόλπο Λαγανά και την προστασία της χελώνας caretta-caretta) εξειδίκευσε τα κριτήρια του Ν. 1650/1986 και δη του άρθρου 22 περί υποχρέωσης αποζημίωσης, κατόπιν αίτησης του ενδιαφερομένου, αν τα μέτρα που επιβάλλονται προκαλούν ουσιώδη στέρηση της χρήσης της ιδιοκτησί-

ας, χωρίς να χρειάζεται η έκδοση σχετικού ΠΔ που θα αδρανοποιούσε έτι περαιτέρω την καταβολή της.

Επίσης, στο άρθρο 21 παρ. 4 Συντάγματος επιβάλλεται κρατική υποχρέωση για την απόκτηση κατοικίας από πρόσωπα που δεν έχουν δική τους, αλλά ζουν κάτω από αντίξοες συνθήκες.

Στο άρθρο 18 Συντάγματος προβλέπεται η αναγκαστική συνένωση με νόμο γειτονικών ακινήτων ιδιοκτησιών, όταν δεν μπορούν να ανοικοδομηθούν χωριστά, σύμφωνα με τους όρους δόμησης της περιοχής.

4. Σε σχέση με την οικονομική ελευθερία, πρέπει οι όποιοι επιβαλλόμενοι περιορισμοί να μην καθιστούν αδύνατη ή ουσιωδώς δυσχερή την πραγματοποίηση των θεμιτών σκοπών της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Η αρχή της βιώσιμης ανάπτυξης, της βιωσιμότητας συνεπάγεται τη διαχείριση και εκμετάλλευση των φυσικών πόρων με τρόπο που να διασφαλίζει τη (μακροπρόθεσμη, προφανώς) διατήρησή τους και προς χάριν των μελλουσών γενεών, βλ. Διάσκεψη των ΗΕ στο Ρίο (1992). Είναι μία σύγχρονη θεώρηση της ανάπτυξης. Συστατικά αυτής της μορφής της αναπτυξιακής διαδικασίας είναι η ορθολογική και βιώσιμη χρήση και διατήρηση των φυσικών πόρων και η ενσωμάτωση της παραμέτρου της περιβαλλοντικής προστασίας στις πολιτικές και τις αποφάσεις, αλλά και η ενδογενεακή ισότητα. Η βιωσιμότητα επιτυγχάνει μια ισόρροπη στάθμιση. Ο συγκερασμός όλων των επιμέρους παραμέτρων αποτελεί τον στόχο της βιώσιμης ανάπτυξης. Συγγενείς με αυτή αρχές είναι η αρχή της βιώσιμης δραστηριότητας ή του έργου, η αρχή της ήπιας ανάπτυξης στα ευπαθή οικοσυστήματα (π.χ. ακτές), όπως και ο σε-

βασμός της φέρουσας ικανότητας των οικοσυστημάτων, αλλά και της διατήρησης της ικανότητας ανασύστασης/αποκατάστασης του φυσικού κεφαλαίου, όπως και η αρχή του περιβαλλοντικού κεκτημένου. Στην ελληνική έννομη τάξη, η αρχή της αειφορίας ταυτίζεται με την έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης. Ωστόσο, αποτελούν στην πραγματικότητα απλώς παρεμφερείς, όχι πανομοιότυπες έννοιες. Πρέπει να γίνει η εξής ορολογική επισήμανση: Η έννοια της βιωσιμότητας αναφέρεται σε γενικούς οικονομικούς δείκτες για την υλική ευημερία των ατόμων, ενώ η αρχή της βιώσιμης ανάπτυξης παραπέμπει στη διαρκή παραγωγή και εκμετάλλευση των πόρων. Κατ’ άλλη θέση, η αρχή της βιώσιμης ανάπτυξης εξισορροπεί μεταξύ των ανταγωνιστικών συμφερόντων της περιβαλλοντικής προστασίας και της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

ΜΕΡΟΣ Β

Αντικείμενο και χαρακτηριστικά του Δικαίου της Δόμησης: η τριπλή διάσταση (αδειοδότηση – έλεγχος – αντιμετώπιση αυθαίρετης δόμησης), η έκφρασή του στα βασικά νομοθετήματα

1. Οι κλάδοι του Δικαίου της Δόμησης

Το Δίκαιο της Δόμησης εμπεριέχει τους κανόνες δικαίου που διέπουν την ανέγερση κτισμάτων σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχές, ήτοι την οικοδομική εκμετάλλευση των ακινήτων για ποικίλους σκοπούς, π.χ. στέγαση, εργασία, παραγωγικές δραστηριότητες κλπ.

Προσδιορίζει, επεξηγηματικά, το (συνταγματικό) δικαίωμα δόμησης της ιδιοκτησίας.

Προλαμβάνει αρνητικές συνέπειες από την οικοδομική δραστηριότητα και ικανοποιεί σκοπούς δημοσίου συμφέροντος, π.χ. υγιεινή, ασφάλεια, προστασία περιβάλλοντος κλπ.

Οι ρυθμίσεις του αφορούν μεταξύ άλλων:

1. Στην αδειοδότηση της δόμησης.

2. Στον έλεγχο του δομημένου περιβάλλοντος.

3. Στην αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης.

2. Η έκφραση του Δικαίου της Δόμησης σε βασικά νομοθετήματα, με έμφαση στον Ν. 4495/2017: γενική επισκόπηση

Νομοθετήματα που αφορούν κυρίως – αλλά όχι αμιγώς – στο Δίκαιο της Δόμησης είναι και τα ακόλουθα:

Ο ΓΟΚ του 1929: Δεν ενδιαφερόταν τόσο για τη μεμονωμένη δόμηση των κτηρίων, αλλά επιχειρούσε μια ουσιαστική παρέμβαση στην εικόνα και τη φυσιογνωμία της πόλης με στόχο οι διατάξεις του να συνοδεύουν συγκεκριμένα κάθε φορά πολεοδομικά σχέδια, ώστε κατά την εφαρμογή τους η ιδιωτική παρέμβαση να συντάσσεται και να υπηρετεί τους γενικότερους στόχους του σχεδίου (υγιεινή, ασφάλεια, οικονομία, αισθητική, λειτουργικότητα), επιτρέποντας ταυτόχρονα να αναδύεται μέσα από την ιδιωτική αρχιτεκτονική η εικόνα της πόλης ως συνόλου με συγκεκριμένο χαρακτήρα. Έχει λεχθεί ότι ο ΓΟΚ/29 έχει διφυή, εκπαιδευτικό-παιδαγωγικό και εφαρμοστικό-εκτελεστικό χαρακτήρα.

Ο Ν. 1577/1985 (ΓΟΚ του 1985): Ο ΓΟΚ αυτός εφαρμόστηκε ευρέως, στοχεύοντας στη συνολική τεχνική ρύθμιση της οικοδομικής δραστηριότητας, μεριμνώντας όμως και για ζητήματα έκδοσης οικοδομικών αδειών και αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης .

Ο Ν. 4030/2011 (Άδειες Δόμησης): Ο νόμος αυτός αποτέλεσε για μερικά έτη το πλαίσιο έκδοσης των αδειών δόμησης και ήταν επίσης ο ιδρυτικός νόμος των Ελεγκτών Δόμησης.

Ο Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ του 2012): Συνιστά τον ισχύοντα Οικοδομικό Κανονισμό και επισκοπείται κάτωθι.

Ο Ν. 4495/2017: Συνιστά το νυν ισχύον νομικό πλαίσιο για την έκδοση οικοδομικών αδειών, καθώς και για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης.

Ο Ν. 4495/2017 αποτελεί μια προσπάθεια θέσπισης νέων και βελτίωσης υφιστάμενων διατάξεων, για τη συνολική ρύθμιση των ζητημάτων που αφορούν στο δομημένο περιβάλλον. Σκοπός αυτού είναι να καθορίσει ένα νέο πλαίσιο κανόνων που αφορά στη δόμηση με ολιστική θεώρηση, το οποίο αφενός προτάσσει τη μέριμνα, την πρόληψη και την προστασία του περιβάλλοντος και αφετέρου στοχεύει στο να αντιμετωπίσει τις αιτίες που έχουν συμβάλει στο άναρχο και αυθαίρετα δομημένο περιβάλλον στη χώρα μας, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις και τους μηχανισμούς εποπτείας και ελέγχου, για την ορθολογική και αποτελεσματική διαχείριση της ανάπτυξης του χώρου με όρους αειφορίας.

Ειδικότερα, δημιουργείται ένα πλαίσιο για το δομημένο περιβάλλον, με βασική κατεύθυνση τη σύνθεση καινοτόμου και συνολικού συστήματος κανόνων και αρχών, σε ρήξη με

τις παθογένειες και δυσλειτουργίες του παρελθόντος, αποσκοπώντας στην αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος και στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των πολιτών.

Η αξιοποίηση της εμπειρίας της διοίκησης στο πεδίο της προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος υποδεικνύει ότι οι βασικοί άξονες αποτελεσματικής προστασίας του πρέπει να είναι η κωδικοποίηση και απλοποίηση της σχετικής νομοθεσίας μέσω της διαφάνειας και της επίσπευσης των σχετικών με τον χωρικό σχεδιασμό διαδικασιών και των διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών, η θέσπιση μηχανισμών διαρκούς και συνολικού ελέγχου αυτού, με την αξιοποίηση των νέων τεχνολογιών για τον εντοπισμό των αυθαιρέτων κατασκευών, τον συστηματικό έλεγχο των οικοδομών και την ενεργοποίηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου, η εξασφάλιση περιβαλλοντικού ισοζυγίου με την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, η εξασφάλιση και διαμόρφωση των απαιτούμενων κοινοχρήστων χώρων, η διαφύλαξη και ανάδειξη της πολιτιστικής και αρχιτεκτονικής κληρονομιάς κ.ά.

Οι διατάξεις του επιχειρούν να αντιμετωπίσουν συνολικά και ολοκληρωμένα το πλαίσιο που οδήγησε στο υφιστάμενο σήμερα – εν πολλοίς άναρχο και παράνομα διαμορφωμένο – δομημένο περιβάλλον, στοχεύοντας στην ανάδειξη και θεραπεία των διαχρονικών παθογενειών που το δημιούργησαν και το εξέθρεψαν και όχι στην απλή διαχείριση του αποτελέσματος αυτών. Ταυτόχρονα, επιδιώκεται η ενημέρωση και ευαισθητοποίηση των πολιτών ως προς τους κινδύνους και τις δυσμενείς επιπτώσεις της αυθαίρετης δόμησης, τόσο σε ατομικό όσο και σε συλλογικό επίπεδο, ενώ θεμελιώνεται στη συνείδηση των πολιτών ότι όλες οι αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης είναι πλέον – κατά κανόνα – κατεδαφιστέες.

Αντιθέτως, οι μέχρι σήμερα νομοθετικές προσπάθειες αντιμετώπισης του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης δεν έχουν αποφέρει τα αναμενόμενα αποτελέσματα, αφενός μεν γιατί δεν επεδίωκαν να θεραπεύσουν τις παθογένειες και τις δυσλειτουργίες των διαδικασιών μελέτης, έγκρισης και εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού, αφετέρου δε γιατί δεν επιχείρησαν να αντιμετωπίσουν ολιστικά το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης και κυρίως των αιτών αυτής, αλλά μόνο το τελικό αποτέλεσμα στο δομημένο περιβάλλον. Πλην όμως, ένα τόσο σύνθετο και πολύπλοκο πρόβλημα δεν είναι δυνατόν να αντιμετωπισθεί με αποσπασματική και μονοδιάστατη θεώρηση, πολλώ δε μάλλον με βασικό άξονα την κάλυψη δημοσιονομικών αναγκών και μάλιστα χωρίς την εφαρμογή και τήρηση αυστηρών πολεοδομικών και περιβαλλοντικών κριτηρίων. Σε αυτό το πλαίσιο, η αφετηρία για την αντιμετώπιση του φαινομένου επιβάλλεται να είναι η συστηματική αναγνώριση, καταγραφή, μελέτη και αντιμετώπιση των αιτίων που το προκάλεσαν.

Ειδικότερα, τα κυριότερα αίτια που είχαν ως αποτέλεσμα τη δημιουργία και διόγκωση του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης, αλλά και την κακή ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος στην Ελλάδα μεταξύ άλλων ήταν:

• Η έλλειψη δομής εκ μέρους της πολιτείας που να ασχολείται αποκλειστικά και μόνο με την παρακολούθηση, τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος στο σύνολο του, που να μεριμνά, να ελέγχει, να παρεμβαίνει σε θέματα που αφορούν τόσο στις κατασκευές, αναφορικά με τη νομιμότητά τους και την αισθητική τους εναρμόνιση με το περιβάλλον στο οποίο βρίσκονται, όσο και στην ποιότητα, προσβασιμότητα και λειτουργικότητα των κοινοχρήστων χώρων. Η απουσία μηχανισμών ελέγχου, πολλώ δε μάλλον πρόληψης ή καταστολής του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης «εν τη γενέσει» αυτής, με αξιοποίηση της σύγχρονης τεχνολογίας, οδήγησε στη σημερινή κατάσταση.

• Οι αλλεπάλληλοι αποσπασματικοί νόμοι τακτοποίησης/ρύθμισης των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης, που απλώς θεσμοποίησαν την ατιμωρησία μέσω της μαζικής και αθρόας εξαίρεσης από την κατεδάφιση αυτών, χωρίς αφενός μεν την αξιοποίηση της «κόκκινης γραμμής» για ουσιαστική διαφοροποίηση στην αντιμετώπιση «παλαιών» και «νέων» αυθαιρέτων, αφετέρου δε την εξασφάλιση περιβαλλοντικού ισοζυγίου για την αντιμετώπιση των δυσμενών επιπτώσεων από την διατήρησή τους.

• Η έλλειψη οποιουδήποτε μηχανισμού παρακολούθησης από την πολιτεία -είτε αυτή εκφράζεται από το κράτος είτε από την τοπική αυτοδιοίκηση α’ και β’ βαθμού- της εξέλιξης του πολεοδομικού σχεδιασμού, που να παρέχει τη δυνατότητα εντοπισμού των καθυστερήσεων και των αιτίων που κάθε φορά την προκαλούν, με αποτέλεσμα να απαιτούνται δεκαετίες για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Είναι δεδομένες πλέον οι καθυστερήσεις ή και οι εμπλοκές στις διαδικασίες σύνταξης, έγκρισης και εφαρμογής των χωροταξικών και πολεοδομικών πλαισίων και σχεδίων, όπως στις Επεκτάσεις Σχεδίων Πόλεων, στην έγκριση Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης κ.λπ.

• Η δαιδαλώδης, επίπονη και μακροχρόνια διαδικασία έκδοσης αδειών, βάσει αδιαφανών διαδικασιών, καθώς και η πολυπλοκότητα, αλληλοεπικάλυψη του νομοθετικού πλαισίου, με συχνές αλλαγές των ισχυόντων όρων και περιορισμών δόμησης και χρήσεων γης και τροποποιήσεις των ειδικών και γενικών πολεοδομικών διατάξεων, που σε συνδυασμό με την πολυνομία και έλλειψη κωδικοποίησης, δυσχεραίνουν τον έλεγχο ή καθιστούν δυσδιάκριτο το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο και δίδουν περιθώρια ερμηνείας διατάξεων «κατά το δοκούν».

• Η καθυστέρηση στη σύνταξη ολοκληρωμένου Δασολογίου και Κτηματολογίου, ώστε να παρέχεται ασφάλεια των επενδυτών και των ιδιοκτητών για τη νομιμότητα των επενδυτικών τους σχεδίων και των κατασκευών τους, καθώς και το ελλιπές πλαίσιο πολιτιστικής και περιβαλλοντικής προστασίας, με την καθυστέρηση καθορισμού των οριογραμμών αιγιαλού, παραλίας, υδατορευμάτων κ.λπ., έγκρισης π.δ. καθορισμού περιοχών προστασίας της φύσης και αρχαιολογικών χώρων κ.λπ. αλλά συνολικότερα η εν γένει έλλειψη πολιτικής βούλησης και ολοκληρωμένου σχεδίου για την προστασία του περιβάλλοντος και την αειφορική ανάπτυξη με διαφύλαξη των φυσικών πόρων.

• Οι νομοθετικές ρυθμίσεις - τροπολογίες για την εξυπηρέτηση ατομικών περιπτώσεων και η κατά περίπτωση εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, που καλλιέργησαν πνεύμα κοινωνικής αδικίας και οικοδομικής ασυδοσίας.

• Η έλλειψη οργανωμένης κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής και εφαρμογής πολιτικών οργάνωσης και επέκτασης των σχεδίων πόλης και ρυθμιστικού ελέγχου των αξιών γης.

Λοιπά νομοθετήματα που αφορούν στις χρήσεις γης και στη δόμηση σε ειδικές κατηγορίες οικισμών είναι τα κάτωθι:

 Το ΠΔ της 23.2.1978 (κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης).

 Το ΠΔ της 13.11.1978 (παραδοσιακοί οικισμοί).

 Το ΠΔ της 2.3.1981 (δόμηση σε οικισμούς προ του 1923).

 Το ΠΔ της 24.5.1985 (εκτός σχεδίου δόμηση).

 Το ΠΔ της 16.8.1923 (συμπλήρωση των στοιχείων του τρόπου καθορισμού των εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου οικισμών).

 Το ΠΔ της 24.4.1985 (τρόπος οριοθέτησης οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους).

 Το ΠΔ της 4.11.2011 (όροι και περιορισμοί δόμησης οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους).

 Το ΠΔ 59/2018 (ισχύον πλαίσιο για τις χρήσεις γης).

3. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του Δικαίου της Δόμησης ως κλάδου δικαίου

Ως κλάδος της νομικής επιστήμης η νομική ρύθμιση της δόμησης προσομοιάζει με τα χαρακτηριστικά του Πολεοδομικού Δικαίου και του Δικαίου Περιβάλλοντος, σύμφωνα με τα κάτωθι:

1. Η βιώσιμη σύννομη δόμηση συνιστά ένα άμεσο μέτρο περιβαλλοντικής προστασίας. Η περιβαλλοντική προστασία εμπλέκει την κρατική εξουσία σε διάδραση με την αγορά. Σκοπείται ο σχεδιασμός της περιβαλλοντικής δράσης μέσω σταθμίσεων.

2. Το Δίκαιο της Δόμησης φέρει δυναμικό και τεχνικό χαρακτήρα, προσαρμοζόμενο σε μία πλειάδα καταστάσεων και συνθηκών, αλλά και μεταβάλλεται με βάση την εξέλιξη της τεχνολογίας, της επιστήμης και της κοινωνίας. Η πολυπλοκότητα που το διέπει καθι-

στά επιβεβλημένη την πολυεπιστημονική και διεπιστημονική του πραγμάτευση. «Βλέπει στο μέλλον», μολονότι θεμελιώθηκε από μία σειρά γεγονότων του παρελθόντος, ήτοι τραυματικές οικολογικές καταστροφές.

3. Διακρίνεται από νομολογιακό χαρακτήρα: Πράγματι, η νομολογία ερμηνεύει, εφαρμόζει και προσαρμόζει εντέλει τους κανόνες Πολεοδομικού δικαίου στην πολυσχιδή πραγματικότητα. Ο δικαστής αποτελεί «εγγυητή» της νομιμότητας, αλλά και ενίοτε καθίσταται «διαπλάθων» το δίκαιο. Ένα μεγάλο τμήμα των παραδοχών για τη δόμηση αντλείτο και αντλείται από την πλέον κρίσιμη μάζα της νομολογίας.

4. Στην αποτελεσματικότητα και την ταχύτητα εξέλιξης του Δικαίου της Δόμησης κυρίαρχο ρόλο διαδραματίζει το Δημόσιο Δίκαιο: Το Δημόσιο Δίκαιο που αφορά στην οργάνωση και στη δομή του κράτους και στη νομική σχέση κράτους-πολίτη δεν μπορεί παρά να συνιστά το πλέον αποτελεσματικό μέσο για την προστασία του δομημένου και φυσικού περιβάλλοντος. Η εξουσία που απονέμεται στη Δημόσια Διοίκηση (μετατρεπόμενη σε αρμοδιότητα) εγγυάται την αποτελεσματικότητα της παρέμβασης για την αντιμετώπιση των αναφυόμενων προβλημάτων του περιβάλλοντος, αλλά και την πρόληψη αυτών. Ακριβώς λόγω της σύνδεσής του με το Δημόσιο Δίκαιο, εξαίρεται και ο διαδικαστικός του χαρακτήρας, αφού συνδέεται με πολλαπλές διοικητικές διαδικασίες και αναπόφευκτα με γραφειοκρατία, η οποία μετριάζεται συν τω χρόνω με την πρόοδο της Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

ΜΕΡΟΣ Γ

Το Δίκαιο της Δόμησης στις ευρωπαϊκές έννομες τάξεις

Η συνοπτική, ακροθιγής επισκόπηση των κανόνων της δόμησης στις διάφορες ευρωπαϊκές έννομες τάξεις παρέχει εναργή συμπεράσματα και για την κατανόηση του εθνικού μας Δικαίου της Δόμησης.

1. Γαλλία

Στη Γαλλία για την ανέγερση κτηρίου απαιτείται οικοδομική άδεια. Η οικοδομική άδεια συνήθως ζητείται από τον ιδιοκτήτη ή από τον κύριο του έργου, αλλά είναι πολύ σπάνιο να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε εργολάβο. Σύμφωνα με τη γαλλική νομοθεσία, είναι ποινικό αδίκημα η ανέγερση κτηρίου χωρίς οικοδομική άδεια.

Όταν ολοκληρωθούν οι εργασίες, ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να υποβάλει δήλωση περάτωσης και συμμόρφωσης των εκτελεσθεισών εργασιών στις διοικητικές αρχές. Με την παραλαβή αυτής της δήλωσης, οι διοικητικές αρχές έχουν στη διάθεσή τους τρεις έως πέντε μήνες (ανάλογα με το έργο ή την τοποθεσία του), για να επαληθεύσουν εάν οι εργασίες είναι σύμφωνες με την οικοδομική άδεια. Μετά το πέρας αυτής της χρονικής περιόδου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει βεβαίωση από τις αρχές περί μη εναντίωσης στη συμμόρφωση των εργασιών. Μπορεί να ζητηθεί τροποποίηση μιας οικοδομικής άδειας, εάν προκύψουν αποκλίσεις μεταξύ της πραγματικής οικοδομικής άδειας και των εκτελεσθεισών εργασιών.

Αναφορικά με τη δικαστική προστασία, η οικοδομική άδεια μπορεί να προσβληθεί από τρίτους, έχοντες έννομο συμφέρον. Από την 1 Οκτωβρίου 2007, οποιαδήποτε τέτοια αμφισβήτηση πρέπει να υποβάλλεται εντός δύο μηνών από την πρώτη ημέρα έκδοσης της οικοδομικής άδειας (η οικοδομική άδεια πρέπει να αναρτάται συνεχώς σε σχετικό ιστότοπο).

Συνήθως οι εργασίες ξεκινούν μόνο, όταν ο δικαιούχος είναι σίγουρος ότι η οικοδομική άδεια είναι οριστική (δηλαδή έχει παρέλθει η περίοδος αμφισβήτησής της).

Μπορεί να απαιτούνται άλλες πολεοδομικές ή διοικητικές άδειες, ανάλογα με τη χρήση του κτηρίου που πρόκειται να ανεγερθεί. Για παράδειγμα, η ανέγερση ενός κτηρίου για λιανική χρήση απαιτεί ειδική άδεια λιανικής και η ανέγερση αποθήκης ή εγκατάστασης μπο

ρεί να απαιτεί άδεια για διαβαθμισμένη εγκατάσταση για προστασία του περιβάλλοντος (installations classées pour la protection de l’environnement).

2. Γερμανία

Στη γερμανική έννομη τάξη δύο σώματα νομικών κανόνων ρυθμίζουν τις υλικές έννομες σχέσεις μεταξύ των μερών σε μια σύμβαση κατασκευής:

α) Ο Γερμανικός Αστικός Κώδικας (BGB) – οι νομοθετικές διατάξεις που ισχύουν για συμβάσεις εργασίας και υπηρεσιών βρίσκονται στις Ενότητες 631 έως 650v του Κώδικα,

β) οι Διαδικασίες Συμβάσεων Κατασκευής Μέρος Β (VOB/B), σε αντίθεση με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, που συνιστούν γενικούς όρους και προϋποθέσεις. Ενώ οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα εφαρμόζονται αυτόματα, η εφαρμογή του VOB/B πρέπει να συμφωνείται ρητά ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης μεταξύ των μερών. Ωστόσο, μια απλή σύμβαση Αστικού Κώδικα σπάνια χρησιμοποιείται για πολύπλοκα κτηριακά έργα.

Από την 1η Ιανουαρίου 2018 ο Αστικός Κώδικας έχει ορίσει σύμβαση κατασκευής, σύμβαση καταναλωτικής κατασκευής, σύμβαση αρχιτέκτονα και μηχανικού και σύμβαση κατασκευαστή και προβλέπει εν μέρει ειδικές διατάξεις για καθεμία από αυτές τις συμβάσεις. Για πρώτη φορά το δίκαιο των οικοδομικών συμβάσεων κωδικοποιήθηκε ως ξεχωριστός τομέας δικαίου, λαμβάνοντας υπόψη την πολυπλοκότητα της κατασκευαστικής διαδικασίας και τις ειδικές απαιτήσεις της.

Κατ’ αρχήν, η ανέγερση, η τροποποίηση, η αλλαγή χρήσης ή η κατεδάφιση ενός κτηρίου απαιτεί οικοδομική άδεια, σύμφωνα με τους κρατικούς οικοδομικούς κανονισμούς (Bauordnungen der Bundesländer). Η άδεια αυτή θα περιέχει δήλωση της αρμόδιας αρχής ότι το κτηριακό έργο είναι σύμφωνο με τις διατάξεις του δημοσίου δικαίου. Αναλυτικά το έργο πρέπει να συμμορφώνεται με:

1. Τις διατάξεις περί χρήσεων γης,

2. τους οικοδομικούς κανονισμούς και

3. όλους τους άλλους κανονισμούς δημοσίου δικαίου για τους οποίους δεν εφαρμόζεται ειδική διαδικασία αδειοδότησης (δηλαδή κανονισμοί που αφορούν στη διατήρη

ση της φύσης, στην προστασία των μνημείων και στον έλεγχο της ρύπανσης του αέρα και των υδάτων).

Δεδομένου ότι η διαδικασία αδειοδότησης μπορεί να διαρκέσει σημαντικό χρόνο, όλοι οι κρατικοί οικοδομικοί κανονισμοί προβλέπουν διαδικασίες γρήγορης εκτέλεσης εργασιών, κατά περίπτωση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ωστόσο, τα κτηριακά έργα πρέπει να συμμορφώνονται με τυχόν κανονισμούς δημοσίου δικαίου. Οι οικοδομικές άδειες πρέπει να ληφθούν από τον κύριο του έργου πριν από την έναρξη των οικοδομικών εργασιών και να λήγουν εντός περιόδου μεταξύ ενός και τεσσάρων ετών, εκτός εάν οι εργασίες έχουν ξεκινήσει.

Σημειώνεται ότι για ειδικά κτηριακά έργα ενδέχεται να απαιτούνται πρόσθετες άδειες δημοσίου δικαίου (π.χ. άδειες για σταθμούς ηλεκτροπαραγωγής και βιομηχανικές εγκαταστάσεις).

3. Ιταλία

Η κύρια νομική πηγή που ρυθμίζει τη μελέτη και την εκτέλεση ιδιωτικών οικοδομικών έργων είναι ο ιταλικός Αστικός Κώδικας και ειδικότερα τα άρθρα 1655 επ., ο Ν. 1150/1942 και το ΠΔ 380/2001. Ενδέχεται να ζητηθεί από έναν ανάδοχο να λάβει διάφορες άδειες ή/και βεβαιώσεις, προτού ξεκινήσει την κατασκευή ενός έργου.

Αυτές είναι οι εξής:

1. Συνιστά γενική απαίτηση η έκδοση οικοδομικής άδειας πριν την επιχείρηση οικοδομικών εργασιών πάσης φύσεως.

2. Εάν η μελέτη για ένα δημόσιο κτήριο ή μια δημόσια εγκατάσταση έρχεται σε αντίθεση με το χωροταξικό σχέδιο, πρέπει να χορηγηθεί εξαίρεση από το χωροταξικό σχέδιο για τη λήψη οικοδομικής άδειας. Εάν ο σχεδιασμός ενός ιδιωτικού οικοδομικού έργου έρχεται σε αντίθεση με το χωροταξικό σχέδιο, πρέπει να χορηγηθεί τροποποίηση του χωροταξικού σχεδίου για τη λήψη οικοδομικής άδειας. Ενδέχεται να απαιτείται άδεια κατεδάφισης.

3. Ενδέχεται να απαιτείται (επιπρόσθετη) άδεια υλοτόμησης για την απομάκρυνση τυχόν χώρων πρασίνου.

4. Ενδέχεται να απαιτείται πολεοδομική άδεια σε σχέση με την υποδομή.

5. Εάν η περιοχή όπου βρίσκεται το κτήριο επηρεάζεται από κάποια δημόσια βάρη –όπως για παράδειγμα το τοπίο ή η υδρογεωλογική κατάσταση – απαιτείται η λήψη προέγκρισης από τον αρμόδιο δημόσιο φορέα.

6. Εάν το κτήριο υπόκειται στο πολιτιστικό μίσθωμα σύμφωνα με το ΝΔ 42/2004, τα έργα θα εγκρίνονται εκ των προτέρων ακόμη και από την αρμόδια Εποπτική Αρχή για την Πολιτιστική Κληρονομιά.

7. Το αν απαιτείται ή όχι συγκεκριμένη άδεια εξαρτάται κυρίως από το είδος της κατασκευής.

Η οικοδομική δραστηριότητα υπόκειται σε πρότερη οικοδομική άδεια, η οποία εκδίδεται από το αρμόδιο συμβούλιο/επιτροπή τοπικής αυτοδιοίκησης. Υπάρχουν τέσσερις τύποι αδειών, βάσει της σπουδαιότητας των εκτελεσθησομένων εργασιών:

1. Οικοδομική άδεια: Η οικοδομική άδεια είναι διοικητική άδεια που εκδίδεται από την αρμόδια επιτροπή τοπικής αυτοδιοίκησης, για να επιτρέπεται η κατασκευή σύμφωνα με τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις. Κατά την υποβολή αίτησης για άδεια, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να προσκομίσει σχέδια για την κατασκευή τα οποία έχουν εκπονηθεί από επαγγελματία εμπειρογνώμονα (π.χ. μηχανικό ή αρχιτέκτονα) εγγεγραμμένο στο αρμόδιο επαγγελματικό επιμελητήριο, περιγράφοντας συγκεκριμένα τις τεχνικές προδιαγραφές των κατασκευαστικών εργασιών. Εάν το τοπικό δημοτικό συμβούλιο εγκρίνει το έργο, χορηγείται η οικοδομική άδεια. Ωστόσο, εάν οι κατασκευαστικές εργασίες αφορούν σε συγκεκριμένο χώρο για τον οποίο θεσπίζονται ειδικοί κανόνες (π.χ. περιβαλλοντικοί, αρχιτεκτονικοί και καλλιτεχνικοί), η έκδοση της άδειας κατασκευής υπόκειται σε προηγούμενη έγκριση ειδικού συμβουλίου.

2. Γνωστοποίηση έναρξης εργασιών (Segnalazione certificata di inizio attività – SCIA): Σε σχέση με τις οικοδομικές εργασίες, επιτρέπεται ένας απλοποιημένος τύπος οικοδομικής άδειας που ονομάζεται SCIA. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου οφείλει απλώς να γνωστοποιήσει στην αρμόδια τοπική αρχή την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών. Ο ανάδοχος μπορεί να ξεκινήσει τις εργασίες πριν ή μετά την ημερομηνία υποβολής της προκήρυξης. Ωστόσο, εντός τριάντα (30) ημερών από την υποβολή, η αρμόδια αρχή ελέγχει εάν η προκήρυξη συμμορφώνεται με τις σχετικές νομικές απαιτήσεις και τους τοπικούς κανονισμούς και, σε περίπτωση αποδεδειγμένης μη συμμόρφωσης με τις σχετικές νομικές απαιτήσεις και προϋποθέσεις, απαγορεύει στον ανάδοχο την περαιτέρω δραστηριότητα και διατάζει την αποκατάσταση δυνητικά επιβλαβών εργασιών που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί