ΕΝΦΙΑ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
- Εκδοση: 2η 2024
- Σχήμα: 17x24
- Βιβλιοδεσία: Εύκαμπτη
- Σελίδες: 200
- ISBN: 978-618-08-0357-0
Η 2η εμπλουτισμένη έκδοση του έργου «ΕΝΦΙΑ» κατέστη αναγκαία λόγω του πλήθους των νομοθετικών μεταβολών που επήλθαν στον Ν 4223/2013 σε συνδυασμό και με τον Νέο Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν 5104/2024).
Στο βιβλίο παρουσιάζεται το ιδιαίτερο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τον ΕΝΦΙΑ καθώς και οι διακριτοί τρόποι υπολογισμού του φόρου που προβλέπονται για τα κτίσματα, για τα οικόπεδα και γήπεδα, για τα εμπράγματα δικαιώματα επί των ακινήτων, καθώς και για τις τυχόν απαλλαγές, προσαυξήσεις ή μειώσεις.
Παράλληλα, επιχειρείται ερμηνεία των φορολογικών διατάξεων με παραδείγματα και επεξηγούνται οι πίνακες υπολογισμού του φόρου. Συγκεκριμένα, αναλύονται, μεταξύ άλλων, οι ακόλουθες θεματικές ενότητες:
• Ερμηνεία των διατάξεων του Ν 4223/2013
• Υπολογισμός του κύριου φόρου
• Υπολογισμός συμπληρωματικού φόρου για τα νομικά πρόσωπα
• Συμπλήρωση και χρόνος υποβολής της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9)
Το έργο περιλαμβάνει πρακτικές εφαρμογές και παραδείγματα, ενώ σε ιδιαίτερο τμήμα παρατίθεται η ισχύουσα νομοθεσία καθώς και χρήσιμες Εγκύκλιοι της Φορολογικής Διοίκησης.
Το βιβλίο απευθύνεται σε κάθε φορολογούμενο και αποτελεί ένα χρήσιμο βοήθημα προκειμένου να καθίσταται ικανός ο κάθε υπόχρεος φορολογούμενος να διαπιστώνει την ορθότητα των υπολογισμών, αναφορικώς με το ποσό του ΕΝΦΙΑ που καλείται να καταβάλει, στο πλαίσιο της Πράξης Διοικητικού Προσδιορισμού του φόρου, όπως αυτή εκδίδεται και αποστέλλεται από την ΑΑΔΕ.
ΠΡΟΛΟΓΟΣ 2ΗΣ ΕΚΔΟΣΗΣ VII
Ι. ΕΡΜΗΝΕΙΑ ΤΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΤΟΥ Ν 4223/2013
Α. Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) 1
Β. Αντικείμενο και υποκείμενο του φόρου 3
1. Αντικείμενο του φόρου 3
2. Υποκείμενο του φόρου 5
3. Επικαρπία και ψιλή κυριότητα 7
Γ. Υπολογισμός του κύριου φόρου 10
1. Υπολογισμός του κύριου φόρου για τα κτίσματα 11
2. Επί μέρους εξέταση των συντελεστών υπολογισμού του κύριου φόρου 13
3. Υπολογισμός κύριου φόρου για οικόπεδα και γήπεδα 17
4. Υπολογισμός φόρου επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο
δικαίωμα επί ακινήτου 22
5. Συνολικός υπολογισμός κυρίου φόρου 24
6. Προσαύξηση του φόρου φυσικών προσώπων ανάλογα
με την συνολική αξία της περιουσίας 24
7. Υπολογισμός του συμπληρωματικού φόρου νομικών προσώπων
και νομικών οντοτήτων 26
8. Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας (Ν 5104/2024) 27
9. Απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ 30
10. Χορήγηση εκπτώσεων 32
11. Αναστολή πληρωμής φόρου σε νομικά πρόσωπα 34
12. Πρόστιμα ΕΝΦΙΑ και Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων 35
ΙΙ. ΕΠΕΞΗΓΗΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (Ε9)
Α. Χρόνος υποβολής της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων 37
1. Γενικές πληροφορίες 38
Β. Υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων 40
Γ. Συμπλήρωση του εσωτερικού της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων
(Πολ. 1237/2014) 41
ΠΙΝΑΚΑΣ 1: Στοιχεία οικοπέδων (εντός σχεδίου ή οικισμού) και κτισμάτων
(εντός & εκτός σχεδίου) 41
ΠΙΝΑΚΑΣ 2: Στοιχεία γηπέδων 63
Δ. Επισημάνσεις 71
ΙΙΙ. ΕΦΑΡΜΟΓΕΣ - ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ
Α. Παράδειγμα υπολογισμού συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ 87
Β. Παραδείγματα συμπλήρωσης Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) 88
Γ. Λογιστική αντιμετώπιση του ΕΝΦΙΑ 98
Δ. Γενικά παραδείγματα 101
IV. ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ
[1] Ν 4223/2013 [Άρθρα 1-8, 13, 59]
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων και άλλες διατάξεις 109
[2] Ν 3842/2010 [Άρθρο 32]
Αποκατάσταση φορολογικής δικαιοσύνης,
αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και άλλες διατάξεις 146
[3] Εγκύκλιοι που εκδόθηκαν με οδηγίες για την εφαρμογή του ΕΝΦΙΑ
και την συμπλήρωση της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) 169
Ι. Εγκύκλιος Α.1035/2023
Τύπος και περιεχόμενο της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) φυσικών
και νομικών προσώπων έτους 2023 και επόμενων ετών 169
ΙΙ. Εγκύκλιος Πολ. 1052/2014
Τύπος και περιεχόμενο της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) φυσικών
και νομικών προσώπων έτους 2014, τρόπος αναγραφής των ακινήτων,
δικαιολογητικά που συνυποβάλλονται και διαδικασία υποβολής της 172
ΙΙΙ. Εγκύκλιος Πολ. 1200/2014
Τύπος και περιεχόμενο της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) φυσικών
και νομικών προσώπων (συμπληρωματική) 179
IV. Εγκύκλιος Α.1175/2021
Καθορισμός των ειδικότερων στοιχείων που συνιστούν την φορολογική
ταυτότητα των ακινήτων 180
ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 185
Σελ. 1
Ι. ΕΡΜΗΝΕΙΑ ΤΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΤΟΥ Ν 4223/2013
Α. Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)
Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) είναι φόρος κατοχής ακίνητης περιουσίας και εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων, με στόχο όχι το πρόσωπο που κατέχει την περιουσία, αλλά αυτό τούτο το ακίνητο ή το εμπράγματο δικαίωμα. Επιβάλλεται δηλαδή φόρος επί της ακίνητης περιουσίας και όχι επί του εισοδήματος που ενδέχεται να προκύπτει από αυτήν, λόγω εκμίσθωσης ή ιδιόχρησης. Ωστόσο, ο φόρος θα βεβαιωθεί στον ΑΦΜ του ιδιοκτήτη του ακινήτου ή του δικαιούχου των εμπράγματων δικαιωμάτων, βάσει των στοιχείων της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9), όπως αυτή θα διαμορφωθεί μετά την οριστικοποίηση των μεταβολών στην ακίνητη περιουσία που δηλώθηκε από τον υπόχρεο μέχρι την προβλεπόμενη ημερομηνία. Ο ως άνω φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων καθιερώθηκε με τον Ν 4223/2013, σε αντικατάσταση του καταργηθέντος ΦΑΠ (Ν 3842/2010, άρθρα 27 έως 50).
Από τα άρθρα αυτά, παραμένει σε ισχύ μόνο το άρθρο 32 «Προσδιορισμός αξίας ακινήτων φυσικών προσώπων»).
Το ποσό του φόρου, προκύπτει κατά την έννοια δύο επιμέρους φορολογικών προσδιορισμών, με την διευκρίνιση ότι ο κύριος φόρος αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα, ενώ ο συμπληρωματικός φόρος αφορά αποκλειστικά τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες:
– του κύριου φόρου, ο οποίος υπολογίζεται επί κάθε ακινήτου διακεκριμένα, φυσικού ή νομικού προσώπου, με την ευρεία έννοια, δηλαδή επί οικοπέδου, κτίσματος, αγροτεμαχίου, ειδικού κτηρίου κ.λπ. και |
Σελ. 2
– του συμπληρωματικού φόρου, ο οποίος υπολογίζεται επί της αξίας των δικαιωμάτων της παραγράφου 2 του άρθρου 1 επί ακινήτων, που έχουν τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες δηλαδή στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου, για τα ως άνω νομικά πρόσωπα. |
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου. Ωστόσο, ο φόρος επιβάλλεται και στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσεων στάθμευσης, βοηθητικών χώρων και δεξαμενών κολύμβησης (πισίνες), που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που έχουν όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα. Τα εμπράγματα δικαιώματα επί των οποίων επιβάλλεται ο φόρος, σε ετήσια βάση, είναι αυτά που υφίστανται την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, ανεξαρτήτως των μεταβολών που τυχόν επέρχονται κατά την διάρκεια του έτους αυτού, του τρέχοντος δηλαδή, και ανεξαρτήτως από την μεταγραφή του τίτλου κτήσης. Για παράδειγμα, κατά την 1/1/2024, έχει ήδη διαμορφωθεί η «εικόνα» των ακινήτων και των δικαιωμάτων, όπως αυτή προέκυψε από τυχόν μεταβολές εντός του προηγούμενου έτους 2023. Ο φόρος θα υπολογιστεί επί της αξίας των ακινήτων, ανεξαρτήτως άλλων μεταβολών που ενδέχεται να συντελεστούν κατά την διάρκεια του 2024. Οι μεταβολές αυτές, αν συμβούν, θα καταγραφούν, ώστε να σχηματιστεί η «εικόνα» την 1/1/2025.
Για τον καθορισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη, σε κάθε περίπτωση, η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, η οποία προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο Κτηματολογικό Γραφείο. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον συμβολαιογραφικό τίτλο κτήσης. Περαιτέρω, ακόμη και στην περίπτωση που δεν υπάρχει συμβολαιογραφικός τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.
Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ωστόσο αυτό, είναι θέμα ελέγχου και εξαρτάται από την αναγραφή των πραγματικών μεταβολών και δεδομένων στην Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων (Ε9). Πάντως, ο νομοθέτης αναζητεί την πραγματική κα-
Σελ. 3
τάσταση του ακινήτου ή των εμπράγματων δικαιωμάτων, ανεξαρτήτως των εγγραφών ή μη, στο πλαίσιο του Κτηματολογίου.
Β. Αντικείμενο και υποκείμενο του φόρου
1. Αντικείμενο του φόρου
Αντικείμενο του φόρου, είναι το σύνολο των δικαιωμάτων του φορολογούμενου επί ακινήτων. Δηλαδή ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται επί της αξίας των δικαιωμάτων στην ακίνητη περιουσία.
Τα δικαιώματα αυτά, σύμφωνα με την σχετική διάταξη του νόμου, είναι:
(α) Τα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου. (β) Τα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων. (γ) Το δικαίωμα της νομής ή οιονεί νομής, της κατοχής, καθώς και η δέσμευση δικαιωμάτων επί του ακινήτου από ΟΤΑ, δηλαδή για ακίνητο που δεσμεύει ο ΟΤΑ για οποιονδήποτε λόγο και για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή σχετικής αποζημίωσης. |
Αναφορικώς με τις περιπτώσεις (α) και (β) που αφορούν σε δικαιώματα αλλά και στην χρήση των βοηθητικών χώρων ακινήτου, ως παρακολουθημάτων, σε συνδυασμό με την οριζόντια ιδιοκτησία, σημειώνονται τα παρακάτω:
Εφόσον, κάτοχος π.χ. διαμερίσματος σε πολυκατοικία, επιφάνειας 80 τμ (με χιλιοστά επί του οικοπέδου 70%), ενώ ταυτοχρόνως είναι ιδιοκτήτης αποθήκης και θέσης στάθμευσης επί του υπογείου της οικοδομής, 10 τμ (με χιλιοστά επί του οικοπέδου 2%) και 15 τμ (με χιλιοστά επί του οικοπέδου 2%), αντιστοίχως, σημαίνει ότι έχει γίνει επί της οικοδομής (όπως κατά κανόνα συμβαίνει στις πολυκατοικίες) πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και συνεπώς, ο ως άνω πολίτης έχει τρεις ιδιοκτησίες, ως ανεξάρτητες: κύρια κατοικία, αποθήκη και θέση στάθμευσης. Άρα η κάθε μία ιδιοκτησία, έχει συμμετοχή επί του οικοπέδου.
Ο ιδιοκτήτης αυτών των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών (διαμερίσματος, αποθήκης και θέσης στάθμευσης), μπορεί για κάθε μία διακεκριμένα να διενεργεί πράξεις, ήτοι να τις εκμισθώνει, να παραχωρεί δωρεάν την χρήση τους, ή ακόμη και να τις εκποιήσει. Μπορεί επίσης να συστήσει πράξη εμπράγματου δικαιώματος, δηλαδή για παράδειγμα, να μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα σε τρίτο (κυρίως, στα παιδιά του) και να παρα-
Σελ. 4
κρατήσει το δικαίωμα της επικαρπίας. Συνεπώς, οι ιδιοκτησίες «αποθήκη» και «θέση στάθμευσης» δεν είναι παρακολουθήματα της κύριας κατοικίας, δεν βρίσκονται δηλαδή σε εξάρτηση με αυτήν, αλλά αντιθέτως, βάσει κανονισμού οικοδομής, αποτελούν ιδιαίτερες ιδιοκτησίες.
Επισημαίνεται δε, ότι κατά την αγορά της πλήρους κυριότητας της αποθήκης ή της θέσης στάθμευσης, ως ανεξάρτητων ιδιοκτησιών, παραλλήλως με την αγορά του διαμερίσματος, εφόσον ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον φόρο (ΦΠΑ ή ΦΜΑ) λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας (Ν 1078/1980, σε συνδυασμό με την περίπτωση λβ, της παραγράφου 1, του άρθρου 22 του Ν 2859/2000, Κώδικας ΦΠΑ), δεν απαλλάσσεται από τον φόρο (ΦΠΑ ή ΦΜΑ, κατά περίπτωση) για αυτές.
Αν όμως, το ακίνητο που αγοράζει, ως πρώτη κατοικία, έχει αποθήκη ή θέση στάθμευσης (επιφάνειας μέχρι 20 τ.μ. για κάθε ένα) και η απόκτησή τους γίνεται με το ίδιο συμβόλαιο, οι αξίες τους περιλαμβάνονται στο ποσό της απαλλαγής (παράγραφος 2, άρθρο 1, Ν 1078/1980). Αυτό συμβαίνει γιατί, στην δεύτερη αυτή περίπτωση, είναι βοηθητικοί χώροι αποκλειστικώς της κύριας κατοικίας, που αποκτάται ως πρώτη κατοικία. Ο αποθηκευτικός χώρος ή η θέση στάθμευσης για να θεωρηθούν βοηθητικοί χώροι, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης του νόμου, θα πρέπει να είναι ανεξάρτητοι μεν ως προς τους κύριους χώρους του διαμερίσματος (ακινήτου), αλλά να βρίσκονται σε σχέση παρακολουθήματος αυτού. Έτσι, η θέση στάθμευσης στην πυλωτή, η οποία κατά την σύσταση (ή αργότερα με τροποποίηση του κανονισμού) έχει οριστεί ως «αποκλειστική χρήση» για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, είναι παρακολούθημα αυτού του διαμερίσματος και πρέπει να λαμβάνεται ως βοηθητικός χώρος. Πάντως, στην περίπτωση της μονοκατοικίας, τα πράγματα είναι πιο απλά, δεδομένου ότι αν δεν έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, οι βοηθητικοί χώροι είναι διακριτοί και λειτουργούν στο ίδιο ακίνητο. Μάλιστα εδώ, σύμφωνα με τις οδηγίες του Υπουργείου, λαμβάνονται υπόψη ως βοηθητικοί χώροι το λεβητοστάσιο και το κλιμακοστάσιο.
Σελ. 5
Τέλος, επισημαίνεται ότι η αποθήκη και η θέση στάθμευσης που είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, στην Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) αναγράφονται σε ιδιαίτερη σειρά, οι δε επιφάνειές τους λαμβάνονται ως κύριοι χώροι, κατά την συμπλήρωση της ως άνω δήλωσης.
Σε ότι αφορά την (γ) περίπτωση, πρόκειται για ακίνητα που χρησιμοποιούνται από τις Δημοτικές Αρχές, χωρίς όμως να έχει μεταβληθεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Αυτό σημαίνει ότι ανεξαρτήτως αν έχει καταβληθεί ή όχι σχετική αποζημίωση, επειδή δεν έχει τελεσιδικήσει η υπόθεση, θα προσδιοριστεί κανονικώς ο ΕΝΦΙΑ.
2. Υποκείμενο του φόρου
Υποκείμενο του φόρου είναι κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό και κάθε νομική οντότητα, που κατέχει κάποιο από τα ως άνω εμπράγματα δικαιώματα, αναλόγως προς το δικαίωμα και το ποσοστό που υφίσταται κατά την 1/1 του έτους φορολογίας. Σημειώνεται ότι το υποκείμενο του φόρου, στην προκειμένη περίπτωση, είναι ο υπόχρεος της καταβολής του, φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, εξ αιτίας του γεγονότος ότι είναι και ο κάτοχος της ακίνητης περιουσίας, ή των τυχόν εμπράγματων δικαιωμάτων επί αυτής. Δηλαδή, το υποκείμενο του φόρου, απλώς αναλαμβάνει την υποχρέωση καταβολής του φόρου, με τον οποίο όμως επιβαρύνεται αυτό τούτο το ακίνητο (ή τα εμπράγματα δικαιώματα επί αυτού), χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η κτήση εισοδήματος. Επομένως, αν το ακίνητο παράγει και εισόδημα (πραγματικό ή τεκμαρτό, από ιδιόχρηση ή δωρεάν παραχώρηση), αυτό θα φορολογηθεί με βάση τις διατάξεις περί φορολογίας εισοδήματος, ανεξαρτήτως της επιβολής ΕΝΦΙΑ. Επισημαίνεται ότι ο έχων την πλήρη κυριότητα ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος, υποχρεούται στην καταβολή του συνολικού ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το ακίνητο ή το εμπράγματο δικαίωμά του, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. Έτσι, για παράδειγμα αν δύο σύζυγοι έχουν την πλήρη κυριότητα επί διαμερίσματος, με συνιδιοκτησία 50% έκαστος, ο φόρος θα βεβαιωθεί κατά το ποσοστό αυτό, διακεκριμένα.
Ειδικότερα, ο νόμος προσδιορίζει ότι υποκείμενος στον φόρο μπορεί να είναι:
• Αυτός που αποκτά δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης ή από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται το δικαίωμα αυτό ή καταδικάζεται ο δικαιοπάροχος σε δήλωση βούλησης.
• Ο υπερθεματιστής, από την ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης, εφόσον έχουμε πλειοδοσία.
Σελ. 6
• Ο εκ διαθήκης κληρονόμος, εφόσον έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους (π.χ. έτος φορολογίας ΕΝΦΙΑ είναι το 2024, εφόσον η διαθήκη δημοσιεύθηκε μέχρι 31/12/2023).
• Ο εξ αδιαθέτου κληρονόμος, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους (π.χ. έτος φορολογίας ΕΝΦΙΑ είναι το 2024, αν δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι 31/12/2023).
• Ο μετά από αποποιήσεις κληρονόμος, από το επόμενο έτος του θανάτου του κληρονομούμενου ή, στην περίπτωση που έχει δημοσιευθεί διαθήκη, από το επόμενο έτος της δημοσίευσης αυτής.
• Όποιος έχει αποκτήσει δικαίωμα σε ακίνητο με οριστικό συμβόλαιο δωρεάς αιτία θανάτου, εφόσον ο θάνατος επήλθε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.
• Αυτός που αποκτά δικαίωμα με προσύμφωνο αγοράς, εφόσον σε αυτό προβλέπεται η κατάρτιση της εμπράγματης δικαιοπραξίας με αυτοσύμβαση, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο.
• Ο δικαιούχος ακινήτου από το Δημόσιο ή τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας ή Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή ΝΠΔΔ και για το χρονικό διάστημα πριν από την σύνταξη οριστικού παραχωρητηρίου, εφόσον έχει παραλάβει το ακίνητο.
• Ο κηδεμόνας, για την ακίνητη περιουσία σχολάζουσας κληρονομιάς, διαχωρισμένης από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα την διαχειρίζεται.
• Ο εκτελεστής διαθήκης ή εκκαθαριστής κληρονομίας για τα κληρονομιαία ακίνητα.
• Ο μεσεγγυούχος ακινήτου.
• Ο νομέας επίδικου ακινήτου.
Αν το ακίνητο εκνικηθεί με τελεσίδικη απόφαση, ο ΕΝΦΙΑ που καταβλήθηκε δεν επιστρέφεται.
• Ο εργολάβος, για ακίνητο το οποίο, αν και συμφωνήθηκε να μεταβιβασθεί δεν έχει μεταβιβασθεί από τον γηπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που αυτός θα είχε υποδείξει, εφόσον έχουν παρέλθει 4 έτη από την ημερομηνία θεώρησης από την Ελληνική Αστυνομία της οικοδομικής άδειας για την έναρξη των εργασιών ή έχουν
Σελ. 7
εκμισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο εντός των 4 αυτών ετών από τον εργολάβο.
• Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, χωρίς την συναίνεση του φορέα.
• Ο κάτοχος ακινήτου, πλην του Δημοσίου, που ανήκει στην ΕΤΑΔ ΑΕ και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο ΑΕ», με την συναίνεση των ως άνω εταιρειών και ανεξαρτήτως του τρόπου περιέλευσης σε αυτόν της κατοχής του ακινήτου.
• Ο ΟΤΑ για ακίνητο που δεσμεύει για οποιονδήποτε λόγο και για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή σχετικής αποζημίωσης.
Παραδείγματα:
1. Ιδιοκτήτης με δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί ακινήτου απεβίωσε την 30/10/2024. Μέχρι την 31/12/2024 δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη, ενώ εξ αδιαθέτου δικαιούχοι σύμφωνα με τις διατάξεις του ΑΚ είναι η σύζυγος (25%) και το παιδί του (75%).
Απάντηση: Θα πρέπει και οι δύο παραπάνω φορολογούμενοι (σύζυγος και παιδί) να υποβάλουν Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) και στην συνέχεια, να καταβάλλουν τον φόρο που αναλογεί στον καθένα για το έτος 2025 (1/1), βάσει της πράξης προσδιορισμού που θα εκδοθεί από την ΑΑΔΕ (εκκαθαριστικό σημείωμα).
2. Την 1/9/2024 εργολάβος συμφωνεί την μεταβίβαση διαμερίσματος το οποίο έχει ανεγείρει με την μέθοδο της αντιπαροχής, με άδεια οικοδομής που εκδόθηκε το 2022.
Απάντηση: Για την μεταβίβαση αυτή, υπόχρεος να υποβάλλει Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) μέχρι την προβλεπόμενη προθεσμία είναι ο οικοπεδούχος αφού στο δικό του περιουσιολόγιο είναι καταγεγραμμένο το συγκεκριμένο ακίνητο. Συνεπώς, για το έτος 2024 υπόχρεος στον φόρο είναι ο οικοπεδούχος, ενώ το 2025 υπόχρεος θα είναι ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου.
3. Εργολάβος ανεγείρει πολυώροφη οικοδομή με το σύστημα της αντιπαροχής με ημερομηνία θεώρησης της οικοδομικής αδείας την 31/3/2020. Επί της πολυκατοικίας αυτής απομένουν την 1/1/2024 δύο αδιάθετα διαμερίσματα. Τα τέσσερα έτη από την ημερομηνία θεώρησης της άδειας συμπληρώνονται την 31/3/2024.
Απάντηση: Συνεπώς, υπόχρεοι στον φόρο για το 2024 είναι οι οικοπεδούχοι (ο καθένας κατά το ποσοστό κατοχής επί του οικοπέδου) αλλά για το 2025 υπόχρεος θα είναι ο εργολάβος εφόσον τα ακίνητα αυτά δεν πωληθούν μέχρι την 31/12/2024.
3. Επικαρπία και ψιλή κυριότητα
Η πλήρης κυριότητα επί ακινήτου αποτελεί το απόλυτο και ισχυρότερο δικαίωμα ιδιοκτησίας, αναφορικώς με την αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση/αξιοποίηση του
Σελ. 8
ακινήτου αυτού. Η πλήρης κυριότητα διασπάται σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα. Όταν από την πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης/αξιοποίησης του ακινήτου, δηλαδή η επικαρπία, τότε η πλήρης κυριότητα «αποψιλώνεται» και αποκαλείται ψιλή κυριότητα. Είναι συνεπώς:
Πλήρης κυριότητα = ψιλή κυριότητα (ιδιοκτησία) + επικαρπία (χρήση και εκμετάλλευση/αξιοποίηση) |
Ο φόρος που αναλογεί στην ψιλή κυριότητα προκύπτει αν από τον φόρο που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία. Ο έχων την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου, σημαίνει ότι έχει διαχωρίσει και παραχωρήσει την επικαρπία σε άλλο πρόσωπο, αλλά έχει διατηρήσει την ιδιοκτησία του ακινήτου. Από την άλλη πλευρά, ο έχων την επικαρπία (εμπράγματο δικαίωμα), εκμεταλλεύεται και αξιοποιεί το ακίνητο, με οποιονδήποτε τρόπο, το οποίο ακίνητο, ωστόσο, δεν του ανήκει.
Η επικαρπία επί ακινήτου μπορεί να συσταθεί με σύμβαση (πχ πώληση, δωρεά, γονική παροχή) ή διαθήκη και να αφορά μέρος ή το σύνολο του ακινήτου. Όταν συστήνεται επικαρπία, ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα (ιδιοκτησία), ενώ ο επικαρπωτής έχει περιορισμένη εξουσία πάνω στο ακίνητο (μόνο χρήση και εκμετάλλευση/αξιοποίηση) χωρίς να μπορεί να επέμβει στο δικαίωμα του έχοντος την ψιλή κυριότητα. Επισημαίνεται ότι, η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται από τον ψιλό κύριο χωρίς την έγκριση του επικαρπωτή, ενώ, αντιθέτως η επικαρπία δεν μεταβιβάζεται χωρίς την έγκριση του έχοντος την ψιλή κυριότητα. Περαιτέρω, η επικαρπία παύει να υπάρχει με τον θάνατο του επικαρπωτή ή την παραίτησή του από το δικαίωμα αυτό, και ενώνεται με την ψιλή κυριότητα.
Στην περίπτωση που οι γονείς προβαίνουν σε πράξη γονικής παροχής της ψιλής κυριότητας προς τα τέκνα τους, ο μεν έλεγχος του ακινήτου, σε σχέση με την χρήση του, παραμένει στους γονείς, ενώ ταυτοχρόνως ο ΕΝΦΙΑ θα επιμερίζεται μεταξύ γονέων και τέκνων, δηλαδή επικαρπωτή και ψιλού κυρίου. Επιπλέον, το τέκνο που θα αποκτήσει την ψιλή κυριότητα δεν χάνει το δικαίωμα να απαλλαγεί από τον φόρο μεταβίβασης (ή τον ΦΠΑ, αν πρόκειται για νεόδμητα ακίνητα) για αγορά πρώτης κατοικίας. Σημειώνεται ότι μετά τον θάνατο του γονέα, που κατέχει την επικαρπία, αυτή θα ενωθεί αυτομάτως με την ψιλή κυριότητα, ώστε να σχηματισθεί η πλήρης, χωρίς να απαιτείται η καταβολή επιπλέον φόρου ή η ενέργεια άλλης διατύπωσης. Οίκοθεν νοείται ότι θα γίνει η απαραίτητη μεταβολή στην Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων (Ε9).
Επομένως, στην περίπτωση κατά την οποία έχει συσταθεί επικαρπία επί ακινήτου, ο φόρος θα μεριστεί μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή. Ο φόρος που αναλογεί στον επικαρπωτή ορίζεται ως ποσοστό του πλήρους φόρου που βαρύνει το ακίνη-
Σελ. 9
το, αναλόγως προς την ηλικία του, αν αυτός είναι φυσικό πρόσωπο, ή στα 8/10 εάν αυτός δεν είναι φυσικό πρόσωπο (αν δηλαδή είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα).
Για επικαρπωτή φυσικό πρόσωπο ο φόρος που του αναλογεί, βάσει της ηλικίας του είναι:
• 8/10, αν δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του. |
• 7/10, αν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του. |
• 6/10, αν έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του. |
• 5/10, αν έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του. |
• 4/10, αν έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του. |
• 3/10, αν έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του. |
• 2/10, αν έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του. |
• 1/10, αν έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του. |
Εάν ο επικαρπωτής είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, η αξία της επικαρπίας ορίζεται στα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στην οίκηση και στο δικαίωμα της επιφάνειας ισούται με τον φόρο που αναλογεί στην επικαρπία. Στην περίπτωση αυτή ο φόρος που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα ισούται με τον φόρο που αναλογεί στην ψιλή κυριότητα. Για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούνται από τον υποκείμενο στον φόρο, θεωρούνται αυτά τα οποία εκμισθώνονται ή παραχωρούνται με οποιονδήποτε τρόπο σε τρίτο. Περαιτέρω, τα ακίνητα που δεν εκμισθώνονται ή δεν παραχωρούνται, θεωρείται ότι ιδιοχρησιμοποιούνται.
Ο κύριος ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στο εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου ή κολυμβητικής δεξαμενής (πισίνας), που ευρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων, προκύπτει και προσδιορίζεται, βάσει του εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου του οποίου, κάθε ένα από αυτά, αποτελεί παρακολούθημα και κατά το ποσοστό του, επί αυτού.
Παραδείγματα:
1. Φορολογούμενος που γεννήθηκε το 1951 έχει μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα ακινήτου στο γιο του (2023). Εάν ο συνολικός κύριος φόρος που αναλογεί στο ακίνητο είναι 600,00 ευρώ, θα μεριστεί:
i. 600,00 χ (2/10) = 120,00 θα βαρύνουν τον πατέρα και
Σελ. 10
ii. 600,00 - 120,00 = 480,00 θα βαρύνουν το γιο.
2. Ανώνυμη εταιρεία κατέχει το δικαίωμα της επικαρπίας επί ακινήτου, ο ΕΝΦΙΑ του οποίου υπολογίστηκε στο ποσό των 1.200,00 ευρώ. Το ποσό αυτό θα επιμεριστεί:
i. 1.200,00 χ (8/10) = 960,00 θα βαρύνουν την ΑΕ
ii. 1.200,00 - 960,00 = 240,00 θα βαρύνουν τον ψιλό κύριο.
Γ. Υπολογισμός του κύριου φόρου
Ο νόμος διακρίνει στο άρθρο 4 πέντε ενότητες (Α, Β, Γ, Δ, Ε), αναφορικώς με τον υπολογισμό του κύριου φόρου.
Συγκεκριμένα, οι Ενότητες έχουν ως εξής:
Ενότητα Α. Υπολογισμός του κύριου φόρου για τα κτίσματα. Ο υπολογισμός του κύριου φόρου, με βάση τους σχετικούς πίνακες, αφορά τόσο τα κτίσματα που ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, όσο κα σε κτίσματα που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα.
Ενότητα Β. Υπολογισμός του κύριου φόρου για οικόπεδα και γήπεδα, με διακεκριμένη αναφορά σε οικόπεδα και σε γήπεδα. Ομοίως, ο υπολογισμός αφορά τόσο τα φυσικά όσο και τα νομικά πρόσωπα.
Ενότητα Γ. Υπολογισμός του φόρου επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου. Η Ενότητα αυτή εφαρμόζεται, εφόσον η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του υπόχρεου στον φόρο, υπερβαίνει τις 300.000,00 ευρώ (βλέπε την Ενότητα Ε).
Ενότητα Δ. Συνολικός υπολογισμός του κύριου φόρου:
(α) Ο κύριος φόρος των φυσικών προσώπων ισούται με το άθροισμα του κύριου φόρου κτισμάτων της Ενότητας Α, του κύριου φόρου οικοπέδων και γηπέδων της Ενότητας Β και του φόρου επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου της Ενότητας Γ.
(β) Ο κύριος φόρος των νομικών προσώπων και των νομικών οντοτήτων ισούται με το άθροισμα του κύριου φόρου κτισμάτων της Ενότητας Α και του κύριου φόρου οικοπέδων και γηπέδων της Ενότητας Β.
Ενότητα Ε. Προσαύξηση του φόρου για τα φυσικά πρόσωπα, αναλόγως προς την συνολική αξία της περιουσίας. Η προσαύξηση εφαρμόζεται, εφόσον η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις 500.000,00 ευρώ. Για παράδειγμα, αν η αξία της ακίνητης περιουσίας και των εμπράγματων δικαιωμάτων ενός υπόχρεου, είναι 2.070.950,00 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί 7.240,00 ευρώ, το ποσό αυτό του ΕΝΦΙΑ, θα αυξηθεί κατά 20% και θα διαμορφωθεί σε: 7.240,00 χ 120% = 8.688,00 ευρώ.
Κάθε μία Ενότητα παρουσιάζεται στα επόμενα, με σχετικές διευκρινίσεις.
Σελ. 11
1. Υπολογισμός του κύριου φόρου για τα κτίσματα
Ο συνολικός υπολογισμός κυρίου φόρου των φυσικών προσώπων ισούται με το άθροισμα του κύριου φόρου κτισμάτων, του κύριου φόρου οικοπέδων και γηπέδων και του φόρου επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, όπως θα εξετασθούν αναλυτικά στα επόμενα. Ακολουθεί η προσαύξηση του φόρου φυσικών προσώπων, αναλόγως προς την συνολική αξία της περιουσίας και εφόσον αυτή υπερβαίνει το ποσό των 500.000,00 ευρώ.
Ο συνολικός κύριος φόρος των νομικών προσώπων και των νομικών οντοτήτων ισούται με το άθροισμα του κύριου φόρου κτισμάτων και του κύριου φόρου οικοπέδων και γηπέδων. Ακολουθεί ο υπολογισμός συμπληρωματικού φόρου, ο οποίος υπολογίζεται με ποσοστό 5,50‰, με εξαίρεση τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα όπου ο συντελεστής είναι 1,00‰.
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα δικαιώματα επί των κτισμάτων υπολογίζεται με βάση τα παρακάτω στοιχεία:
– την γεωγραφική θέση του κτίσματος,
– την επιφάνειά του,
– την χρήση του,
– την παλαιότητά του,
– τον όροφο και
– τον αριθμό προσόψεων του κτίσματος
Ανάλυση των στοιχείων (ορισμοί):
(α) Η γεωγραφική θέση του κτίσματος προσδιορίζει την τιμή ζώνης, στην οποία υπάγεται αυτό, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν 1249/1982 και των αποφάσεων του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότησή του. Επισημαίνεται ότι, αναλόγως προς την τιμή ζώνης, σύμφωνα με την διάταξη του παραπάνω άρθρου, που ισχύει κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, γίνεται κατάταξη του κτίσματος σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη (ΦΖ), η οποία συμβολίζεται ως αύξουσα σειρά των αριθμών 1 έως και 9.
(β) Η επιφάνεια του κτίσματος υπολογίζεται σε τετραγωνικά μέτρα.
(γ) Ειδικά κτήρια (Απόφαση ΥΟ 1129485/479/3-12-1996):
Σελ. 12
Ως ειδικά κτήρια, προκειμένου να εφαρμοστούν οι διατάξεις για τον ΕΝΦΙΑ, ορίζονται τα παρακάτω κτίσματα:
– σταθμοί αυτοκινήτων - βιομηχανικών και βιοτεχνικών κτηρίων,
– γεωργικά και κτηνοτροφικά κτήρια - αποθήκες,
– ξενοδοχεία και γενικώς τουριστικές εγκαταστάσεις
– νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα
– εκπαιδευτήρια,
– αθλητικές εγκαταστάσεις και
– κτήρια που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες.
Περαιτέρω, προκειμένου για ειδικά κτήρια, ως άνω, η επιφάνεια απομειώνεται με την εφαρμογή Συντελεστή Απομείωσης Επιφανείας (ΣΑΕ).
(δ) Αναφορικώς με την λειτουργική ή την γενική χρήση των ωφέλιμων χώρων του κτίσματος, αυτή διακρίνεται σε κύρια και βοηθητική.
(ε) Η παλαιότητα του κτίσματος προκύπτει από την διαφορά μεταξύ του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της νεώτερης οικοδομικής άδειας. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο. Αν το έτος κατασκευής δεν προκύπτει από δημόσιο έγγραφο ή από την Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων, ως έτος έκδοσης της άδειας λαμβάνεται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσμα με την υποβολή προς την Φορολογική Διοίκηση της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων. Αναφορικώς με τον όροφο, στον οποίο τοποθετείται το κτίσμα, δεν απαιτούνται ιδιαίτερες επεξηγήσεις, δεδομένου ότι το στοιχείο αυτό προκύπτει από τον συμβολαιογραφικό τίτλο κτήσης, ο οποίος θεωρείται ισχυρό και αξιόπιστο έγγραφο. Τέλος, ο αριθμός των προσόψεων του κτίσματος, δηλαδή η εμφάνισή του σε περισσότερους του ενός δρόμου, επίσης είναι ένα στοιχείο που εύκολα προσδιορίζεται από τον συμβολαιογραφικό τίτλο. Πρόσοψη σημαίνει πρόσβαση σε συγκεκριμένη οδό, δηλαδή «έξοδο» σε αυτήν. Υπαίθριος ή εξωτερικός χώρος κτίσματος (μπαλκόνι), ο οποίος απλώς «βλέπει», χωρίς να έχει άμεση πρόσβαση και επικοινωνία με την οδό, δεν θεωρείται πρόσοψη.
Σελ. 13
Για τον υπολογισμό του κύριου φόρου, με βάση τα κριτήρια που αναφέρθηκαν ανωτέρω, καθορίζονται οι παρακάτω συντελεστές:
(α) Βασικός Φόρος (ΒΦ) ανά φορολογική ζώνη (ΦΖ), όπως αυτή αντιστοιχεί στην τιμή ζώνης.
(β) Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ).
(γ) Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) κτίσματος.
(δ) Συντελεστής Ορόφου (ΣΟ). Για μονοκατοικία, εφαρμόζεται Συντελεστής Μονοκατοικίας (ΣΜ).
(ε) Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ).
(στ) Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ), ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
(ζ) Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (ΣΗΚ).
(η) Συντελεστής Ειδικών Κτηρίων (ΣΕΚ).
2. Επί μέρους εξέταση των συντελεστών υπολογισμού του κύριου φόρου
(α) Βασικός Φόρος (ΒΦ) ανά φορολογική ζώνη (ΦΖ), όπως αυτή αντιστοιχεί στην τιμή ζώνης.
Η τιμή ζώνης, όπως ισχύει, προσδιορίζει την φορολογική ζώνη και εν συνεχεία τον συντελεστή βασικού φόρου, ο οποίος εκφράζεται σε ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο Βασικός Φόρος είναι ο πρώτος παράγοντας υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Ο σχετικός πίνακας υπολογισμού, έχει ως εξής:
Τιμή Ζώνης (ευρώ/τμ) |
ΦΖ |
Συντελεστής Βασικού Φόρου (ευρώ/τμ) |
0 - 750 |
1 |
2,00 |
751- 1500 |
2 |
2,80 |
1501-2500 |
3 |
3,70 |
2501-3000 |
4 |
4,50 |
3001-3500 |
5 |
7,60 |
3501-4000 |
6 |
9,20 |
4001-4500 |
7 |
11,10 |
4501-5000 |
8 |
13,40 |
> = 5001 |
9 |
16,20 |
Σελ. 14
Κτίσματα εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, για τα οποία δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, καθώς και τα ειδικά κτήρια, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της Δημοτικής Ενότητας στην οποία βρίσκονται. Αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στην Δημοτική Ενότητα, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης του οικείου Δήμου και, αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στον Δήμο, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της οικείας Περιφερειακής Ενότητας και, αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στην Περιφερειακή Ενότητα, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της οικείας Περιφέρειας. Επισημαίνεται ότι η αξία ενός ακινήτου που προσδιορίζεται για σκοπούς ΕΝΦΙΑ, δεν πρέπει να συγχέεται με την αντικειμενική αξία του, όπως αυτή προκύπτει κατά την οποιαδήποτε πράξη μεταβίβασής του.
β) Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ), σύμφωνα με τον πίνακα που ακολουθεί:
Παλαιότητα |
Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ) |
26 έτη και άνω |
1,00 |
20 έως και 25 έτη |
1,05 |
15 έως και 19 έτη |
1,10 |
10 έως και 14 έτη |
1,15 |
5 έως και 9 έτη |
1,20 |
Μέχρι και 4 έτη |
1,25 |
Σημειώνεται ότι για τα κτήρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,8, ενώ για τα κτήρια με παλαιότητα άνω των 100 ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,60.
γ) Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) κτίσματος:
Στην περίπτωση αυτή αναφερόμαστε στους κύριους χώρους ειδικών κτηρίων. Ο συντελεστής εφαρμόζεται ανά κλιμάκιο επιφάνειας στο οποίο αντιστοιχεί, σύμφωνα με τον πίνακα που ακολουθεί:
Κλιμάκιο Επιφάνειας (τμ) |
Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) |
0 – 500,00 |
1,00 |
500,01 – 1.500,00 |
0,80 |
1.500,01 – 3.000,00 |
0,75 |
3.000,01 – 5.000,00 |
0,65 |
5.000,01 – 10.000,00 |
0,55 |
10.000,01 – 25.000,00 |
0,45 |
25.000,01 – 50.000,00 |
0,35 |
50.000,01 και άνω |
0,25 |
Σελ. 15
δ) Συντελεστής Ορόφου (ΣΟ):
Ο συντελεστής ορόφου εφαρμόζεται με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα, εκκινώντας από την μονάδα (1,00) που αφορά το ισόγειο και τον 1ο όροφο. Για το υπόγειο, ο συντελεστής είναι μικρότερος της μονάδας και ορίζεται σε 0,98. Σημειώνεται ότι συντελεστής ορόφου δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτήρια και στις μονοκατοικίες. Αντιθέτως, στις μονοκατοικίες εφαρμόζεται Συντελεστής Μονοκατοικίας (ΣΜ), ο οποίος ορίζεται σε 1,02, ενώ σε περίπτωση που το κτίσμα εκτείνεται σε περισσότερους από ένα ορόφους, ως συντελεστής λαμβάνεται εκείνος του υψηλότερου ορόφου. Οι συντελεστές ορόφου εμφανίζονται στον παρακάτω πίνακα:
Όροφος (επίπεδο) |
Συντελεστής Ορόφου (ΣΟ) |
Υπόγειο |
0,98 |
Ισόγειο και 1ος όροφος |
1,00 |
2ος και 3ος όροφος |
1,01 |
4ος και 5ος όροφος |
1,02 |
6ος όροφος και άνω |
1,03 |
Μονοκατοικία |
1,02 |
ε) Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ):
Ο συντελεστής πρόσοψης εφαρμόζεται με βάση τις τιμές του παρακάτω πίνακα, ενώ δεν εφαρμόζεται στους βοηθητικούς χώρους και στα ειδικά κτήρια:
Αριθμός προσόψεων |
Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ) |
Μηδενικός αριθμός προσόψεων |
1,00 |
Μία (1) πρόσοψη |
1,01 |
Δύο (2) προσόψεις |
1,02 |
Περισσότερες των 2 προσόψεις |
1,02 (ομοίως) |
Σελ. 16
Σημειώνεται ότι προσόψεις ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του που έχουν πρόσβαση σε δρόμο, ή πλατεία, δηλαδή έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα ή προθήκη) σε δρόμο ή πλατεία. Εφόσον το ακίνητο έχει άνοιγμα σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (π.χ. πρασιά) και μετά από αυτόν υπάρχει δρόμος ή πλατεία, χωρίς να μεσολαβούν άλλα κτίσματα, θεωρείται ότι έχει πρόσοψη στο δρόμο αυτόν ή στην πλατεία. Όταν το ακίνητο δεν έχει πρόσοψη σε δρόμο αλλά αποκλειστικά σε ακάλυπτο χώρο ή σε αίθριο ή σε στοά θεωρείται τυφλό. Περισσότερα, στις οδηγίες για την συμπλήρωση της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9).
στ) Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ).
Ο συντελεστής ορίζεται σε 0,1.
ζ) Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (ΣΗΚ):
Ο συντελεστής ημιτελών κτισμάτων ορίζεται σε 0,4 και εφαρμόζεται στα ημιτελή κτίσματα, ανεξαρτήτως σταδίου κατασκευής και είναι κενά. Τα ημιτελή αυτά κτίσματα είτε δεν είχαν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί, είτε ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύμα και δεν είχαν ποτέ άλλη παροχή ρεύματος πλην της εργοταξιακής. Αποδεικτικά στοιχεία για την μη χρήση του, ως κενού, υποχρέωση έχει να προσκομίσει ο κύριος του ακινήτου.
η) Συντελεστής Ειδικών Κτηρίων (ΣΕΚ):
Ο συντελεστής ειδικών κτηρίων ορίζεται σε 0,5. Ο συγκεκριμένος συντελεστής δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Για τα ειδικά κτήρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτηρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0).
Σύμφωνα με τα ανωτέρω, ο κύριος φόρος για τα δικαιώματα επί των κτισμάτων, εκτός των ειδικών κτηρίων, ισούται με το γινόμενο του μέτρου της επιφάνειας, επί τον βασικό φόρο, επί τον συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, επί τον συντελεστή ορόφου ή μονοκατοικίας, επί τον συντελεστή πρόσοψης, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων και επί τον συντελεστή ημιτελούς κτίσματος, κατά περίπτωση, ως εξής:
ΕΝΦΙΑ = Επιφάνεια κτίσματος (τμ) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται) |
Ωστόσο, προκειμένου για τα ειδικά κτήρια, ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο του μέτρου της επιφάνειας, επί τον βασικό φόρο, επί τον συντελεστή ειδικών κτηρίων, επί τον συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, επί τον συντελεστή απομείωσης επιφάνειας, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων και επί τον συντελεστή ημιτελούς κτίσματος, κατά περίπτωση, ως εξής:
Σελ. 17
ΕΝΦΙΑ = Επιφάνεια κτίσματος (τμ) x ΒΦ x ΣΕΚ x ΣΠΚ x ΣΑΕ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται) |
3. Υπολογισμός κύριου φόρου για οικόπεδα και γήπεδα
Ο νομοθέτης ευθύς εξ αρχής, διακρίνει τα ακίνητα που είναι οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού από τα ακίνητα που είναι οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, τα οποία αποκαλεί γήπεδα. Τα γήπεδα αναγράφονται σε ιδιαίτερο πίνακα στην Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) και διακρίνονται σε καλλιέργειες μονοετείς ή πολυετείς (δενδροκαλλιέργειες), σε μη καλλιεργήσιμες εκτάσεις, σε εκτάσεις χέρσες, σε βοσκότοπους, σε δασικές εκτάσεις, σε υπαίθριες εκθέσεις, σε υπαίθριους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων, σε μεταλλεία και σε λατομεία.
(α) Κύριος φόρος επί των οικοπέδων εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα δικαιώματα επί των οικοπέδων εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού, υπολογίζεται με βάση ορισμένους συντελεστές, οι οποίοι ανάγονται στην διάσταση της φορολογικής ζώνης. Συγκεκριμένα, σε ότι αφορά τα ως άνω ακίνητα (οικόπεδα), προβλέπεται ένταξη σε φορολογική ζώνη με προσδιορισμό συντελεστή φόρου, σύμφωνα με την μοναδιαία αξία του οικοπέδου, σε ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ως εξής:
Μοναδιαία αξία (ευρώ/τμ) |
ΦΖ |
Συντελεστής φόρου (ευρώ/τμ) |
0,01-6,00 |
1 |
0,0037 |
6,01-20,00 |
2 |
0,0075 |
20,01-50,00 |
3 |
0,0125 |
50,01-75,00 |
4 |
0,0185 |
75,01-100,00 |
5 |
0,0375 |
100,01-150,00 |
6 |
0,0750 |
150,01-200,00 |
7 |
0,1850 |
200,01-300,00 |
8 |
0,2470 |
300,01-400,00 |
9 |
0,3700 |
400,01-600,00 |
10 |
0,5550 |
600,01-800,00 |
11 |
0,7400 |
800,01-900,00 |
12 |
0,9900 |
900,01-1.000,00 |
13 |
1,2500 |
1.000,01-1.500,00 |
14 |
1,6000 |
1.500,01-2.000,00 |
15 |
2,3500 |
2.000,01-3.000,00 |
16 |
3,7000 |
3.000,01-4.000,00 |
17 |
4,9500 |
4.000,01-5.000,00 |
18 |
7,4000 |
> = 5.000,01 |
19 |
9,2500 |
Σελ. 18
Σημειώνεται ότι η Μοναδιαία Αξία (ΜΑ) του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ο λόγος της φορολογητέας αξίας του (αξία ακινήτου) προς την συνολική επιφάνειά του.
Αν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή, στην οποία δεν ισχύουν οι αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 («Προσδιορισμός της αξίας ακινήτων») του Ν 1249/1982 («ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β: ΔΙΑΡΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΣΤΙΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΕΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΚΑΙ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ»), η μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο, δεν μπορεί να είναι ανώτερη της τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο, η οποία έλαβε χώρα στον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας φυσικών προσώπων έτους 2013 (πριν την εφαρμογή των διατάξεων του Ν 4223/2013, ΕΝΦΙΑ). Υπό την έννοια αυτή, η φορολογητέα αξία του οικοπέδου ισούται με το γινόμενο του συντελεστή οικοπέδου, της συνολικής τιμής εκκίνησης του οικοπέδου, του συντελεστή πρόσοψης και της επιφάνειας του οικοπέδου.
Περαιτέρω, για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας, εφαρμόζονται τα εξής:
1. Ο συντελεστής οικοπέδου (ΣΟ), η συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, καθώς και ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ), για τον υπολογισμό της συνολικής τιμής εκκίνησης του οικοπέδου, λαμβάνονται όπως ορίζονται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 του Ν 1249/1982, ανεξαρτήτως αν ο συντελεστής δόμησης που ισχύει για τα ακίνητα είναι διαφορετικός από τον ΣΑΟ. Αν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο για κοινωφελή χρήση, ο ΣΑΟ είναι ίσος με τον συντελεστή δόμησης του Οικοδομικού Τετραγώνου, όπως έχει καθοριστεί με προεδρικό διάταγμα.
2. Αν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή, στην οποία δεν έχουν καθοριστεί, με τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, ως άνω, ήτοι: συντελεστής οικοπέδου (ΣΟ), συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ), λαμβάνονται οι χαμηλότεροι συντελεστές οικοπέδου, συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και ΣΑΟ της ζώνης με την χαμηλότερη τιμή ζώνης της οικείας Δημοτικής
Σελ. 19
Ενότητας, όπως ορίζονται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 του Ν 1249/1982. Αν δεν έχουν καθοριστεί τέτοιες ζώνες και τέτοιοι συντελεστές στην Δημοτική Ενότητα, λαμβάνονται οι κατώτερες αντίστοιχες τιμές του οικείου Δήμου, και, αν δεν έχουν καθοριστεί ούτε στον Δήμο, λαμβάνονται οι κατώτερες αντίστοιχες τιμές της οικείας Περιφερειακής Ενότητας.
3. Ανάλογα με την πρόσοψη εφαρμόζεται Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ), ως εξής:
Προσόψεις |
ΣΠ |
Για πρόσοψη σε μια μόνο οδό |
1,00 |
Για προσόψεις σε δύο ή περισσότερες οδούς ή σε οδό και πλατεία |
1,08 |
Εάν δεν υπάρχει πρόσοψη σε οδό |
0,80 |
4. Οικόπεδα, τα οποία είναι επιφάνειες που χρησιμοποιούνται για τον ελλιμενισμό αεροσκαφών, με εξαίρεση τις επιφάνειες που χρησιμοποιούνται για τον ελλιμενισμό αεροσκαφών ιδιωτικής χρήσης ή είναι λωρίδες γης, στις οποίες βρίσκονται σιδηροτροχιές ή οικόπεδα έδρασης πύργων και γραμμών μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας, ή βρίσκονται εντός Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων του Ν 3986/2011 ή εντός Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Ν 4062/2012 και στις δύο προηγούμενες περιπτώσεις μόνο μέχρι την μεταβίβασή τους από τον φορέα της επένδυσης προς τρίτους, ή βρίσκονται εντός των ορίων των περιοχών που ορίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν 4458/1965 (δηλαδή, Βιομηχανικές Περιοχές), των άρθρων 1 και 29 του Ν 2545/1997(δηλαδή, Βιομηχανικές Επιχειρηματικές Περιοχές) και του άρθρου 41 του Ν 3982/2011(δηλαδή, Επιχειρηματικά Πάρκα), εντάσσονται στην πρώτη φορολογική ζώνη.
5. Αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στον συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση την δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Είναι επομένως:
Επιφάνεια οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα = Συνολική επιφάνεια οικοπέδου (μείον) Επιφάνεια οικοπέδου που αναλογεί στο ΣΑΟ [με βάση την δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί, ως προς τον ΣΑΟ] |
Σελ. 20
Για τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) που εφαρμόζεται ισχύουν όσα ορίζονται ανωτέρω στην παράγραφο (1), δηλαδή, λαμβάνεται όπως καθορίζεται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 του Ν 1249/1982, ανεξαρτήτως αν ο συντελεστής δόμησης που ισχύει για τα ακίνητα είναι διαφορετικός από τον ΣΑΟ, με εξαίρεση την περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, καθώς και την περίπτωση που επί του οικοπέδου υπάρχει κτήριο, το οποίο έχει κηρυχθεί ιστορικό διατηρητέο μνημείο, οπότε θεωρείται ότι ο ΣΑΟ έχει εξαντληθεί.
Συνεπώς, ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας επί τον συντελεστή φόρου:
ΕΝΦΙΑ = Επιφάνεια οικοπέδου (τμ) χ ΣΦ |
(β) Κύριος φόρος επί των οικοπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (γήπεδα)
Για τα γήπεδα, δηλαδή οικόπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ, εκτός σχεδίου πόλης, ο κύριος φόρος προκύπτει από τον Βασικό Συντελεστή Φορολογίας που καθορίζεται σε 0,001 του ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Είναι δηλαδή ανά 1.000 τμ (= ένα στρέμμα), ένα (1) ευρώ. Στην συνέχεια με την εφαρμογή των συντελεστών θέσης, χρήσης, άρδευσης, απαλλοτρίωσης και του συντελεστή ύπαρξης κατοικίας, κατά περίπτωση. Ο συντελεστής θέσης (ΣΘ) ορίζεται ανάλογα με την θέση που αντιστοιχεί στην ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) της Δημοτικής Ενότητας στην οποία ανήκει το γήπεδο, αγροτεμάχιο κ.λπ.. Η ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) λαμβάνεται όπως ορίζεται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότηση του άρθρου 41Α («Προσδιορισμός αξίας κτισμάτων και γης») του Ν 1249/1982, όπως έχει αναφερθεί και σε αντίστοιχες περιπτώσεις. Ο ορισμός του συντελεστή, προκύπτει με βάση τον παρακάτω πίνακα:
Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) (ευρώ/τμ) |
Συντελεστής Θέσης (ΣΘ) |
0,1 - 0,49 |
1,0 |
0,5 - 0,99 |
1,1 |
1 - 1,99 |
1,2 |
2 - 2,99 |
1,3 |
3 - 4,99 |
1,5 |
5 - 6,99 |
1,7 |
7 - 9,99 |
2,0 |
10 - 14,99 |
2,3 |
15 - 19,99 |
2,5 |
20 + |
3,0 |