Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

ΚΕΦΑΛΑΙO Ι

Η νομοθετική ρύθμιση - Οι έννοιες - Το περιεχόμενο

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ

Α. Το νομικό πλαίσιο 1

1. Οι γενικές διατάξεις και η ειδική νομοθεσία 1

2. Ο χαρακτήρας των διατάξεων και η ισχύς τους 2

Β. Η έννοια και οι μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας 3

1. Η οριζόντια ιδιοκτησία 3

α. Χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα 4

i. Έννοια ορόφου και διαμερίσματος 4

ii. Ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου - σύσταση επί μέλλουσας οικοδομής 5

β. Χρησικτησία 5

γ. Τα κοινόχρηστα μέρη 6

i Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης 6

ii. Η αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης 6

iii. Ο χαρακτήρας δουλείας 6

2. Η κάθετη ιδιοκτησία 7

α. Σύσταση επί περισσοτέρων οικοδομημάτων 8

β. Ανέγερση οικοδομής και προϋποθέσεις 8

γ. Κατασκευές προϋφιστάμενες της σύστασης 9

δ. Υποχρεώσεις και περιορισμοί 9

ε. Γνήσια και μη γνήσια κάθετη συνιδιοκτησία 9

3. Η σχέση τους και οι διαφορές 10

Α. Το νομικό πλαίσιο

1. Οι γενικές διατάξεις και η ειδική νομοθεσία

Η διαιρεμένη ιδιοκτησία ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, σε ό,τι αφορά στις διαφορές που δημιουργούνται από αυτή, όσο και από ειδικούς νόμους που αναφέρονται αποκλειστικά στην οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία.

Το νομοθέτημα με το οποίο το πρώτον προβλέφθηκε και ρυθμίστηκε ειδικώς στην ελληνική έννομη τάξη ο θεσμός της διαιρεμένης ιδιοκτησίας είναι ο Ν 3741/1929, ο οποίος, ωστόσο, ρύθμισε μόνο τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή τη «διαιρεμένη κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοπέδου». Στη συνέχεια, με τον Αστικό Κώδικα, και συγκεκριμένα με τις διατάξεις των αρ 1002 και 1117, επικυρώθηκαν τα θεσπισθέντα με το ανωτέρω ειδικό νομοθέτημα, το οποίο κατά τη ρητή ρύθμιση του ΕισΝΑΚ (αρ. 54) εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του ΑΚ.

Ακολούθως, το ΝΔ 1024/1971 ήρθε να καλύψει το κενό της νομοθεσίας ως προς το δεύτερο είδος της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ήτοι την κάθετη ιδιοκτησία, και συγκεκριμένα αναγνώρισε το πρώτον και ρητώς το δικαίωμα σύστασης επί ενιαίου κοινού οικοπέδου εντός σχεδίου περισσότερων χωριστών κάθετων ιδιοκτησιών σε τουλάχιστον δύο οικοδομήματα. Στο πλαίσιο αυτό, προβλέφθηκε με το αρ. 5 παρ. 1 Ν 4178/2013 η κατ’ εξαίρεση σύσταση κάθετης ιδι-

οκτησίας και σε γήπεδα εκτός σχεδίου και οικισμούς ενός ή πλειόνων ιδιοκτητών στα επ’ αυτών ανεγερμένα μέχρι την 28.7.2011 νόμιμα και μη οικοδομήματα.

Κατόπιν αυτών εκδόθηκαν και άλλα επιμέρους ειδικά νομοθετήματα με αναφορές στη διαιρεμένη ιδιοκτησία, όπως οι πολεοδομικές διατάξεις του Ν 947/1979 καθώς και αυτές του Ν 1562/1985 περί αντιπαροχής μετά από αίτηση της πλειοψηφίας (ποσοστού τουλάχιστον 65%) των συνιδιοκτητών.

Τέλος, σε ό, τι αφορά στο δικονομικό σκέλος, δηλαδή στον τρόπο αντιμετώπισης των διαφορών που ανακύπτουν από τη μη ομαλή εξέλιξη των σχέσεων που έχουν δημιουργηθεί από τη διαιρεμένη ιδιοκτησία, πέραν των δικονομικών διατάξεων του ως άνω ειδικού επί οροφοκτησίας νομοθετήματος (Ν 1562/1985), έχουν εν προκειμένω εφαρμογή και ορισμένες εκ των γενικών διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Ειδικότερα, η αρμοδιότητα του δικαστηρίου επί των εν λόγω διαφορών καθορίζεται από το αρ. 17 αριθ. 3 σε συνδυασμό με το αρ. 14 παρ. 1 περίπτ. γ’ ΚΠολΔ, και η εκδίκασή τους ορίζεται ότι λαμβάνει χώρα κατά την ειδική διαδικασία επίλυσης περιουσιακών διαφορών του άρθρου 614 αρ. 2 ΚΠολΔ. Επιπλέον, εφαρμοστέες είναι και οι διατάξεις των άρθρων 480Α και 481 ΚΠολΔ, που ρυθμίζουν την αυτούσια διανομή ακινήτων με τη δικαστική σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών.

2. Ο χαρακτήρας των διατάξεων και η ισχύς τους

Οι διατάξεις του Ν 3741/1929 έχουν, κατ’ αρχήν, ενδοτικό χαρακτήρα, και, επομένως, επιτρέπουν τη σύναψη συμφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών με περιεχόμενο διαφορετικό από αυτές. Όμως, οι διατάξεις σχετικά με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, με την οποία ιδρύεται δικαίωμα κυριότητας σε όροφο ή τμήμα ορόφου κοινού ακινήτου και αναγκαστικής συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου στα κοινόχρηστα μέρη και πράγματα, είναι αναγκαστικού δικαίου, και συνεπώς, μη δυνάμενες να υποχωρήσουν με συμφωνία των συνιδιοκτητών. Επομένως, με τον κανονισμό δύνανται να καθορίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη σχέση της οροφοκτησίας κατά τρόπο διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στον νόμο και ως προς τα κοινά μέρη της οικοδομής, με την προϋπόθεση να μην παραβιάζονται με τον τρόπο αυτόν οι βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Αναφορικά δε με τη μεταξύ των ως άνω διατάξεων σχέση και ισχύ, κρίνεται ότι οι διατάξεις των αρ. 4 και 13 Ν 3741/1929 υπερισχύουν ως ειδικότερες των διατάξεων του Αστικού Κώδικα (αρ. 785 επ.) για την κοινωνία δικαιώματος. Έχει περαιτέρω κριθεί ότι οι διατάξεις του Ν 1562/1985, ως νεώτερες, υπερισχύουν αυτών του Ν 3741/1929, ενώ, τέλος, ότι οι διατάξεις του τελευταίου, καθώς και των αρ. 1002 και 1117 ΑΚ εφαρμόζονται αναλογικά και επί καθέτου ιδιοκτησίας.

Β. Η έννοια και οι μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας

Η θεσπισθείσα με τις ανωτέρω γενικές και ειδικές διατάξεις διαιρεμένη ιδιοκτησία αποτελεί την εξαίρεση στο γενικό κανόνα «superficies solo cedit» που διέπει την κυριότητα επί του εδάφους στο ελληνικό δίκαιο, όπως αυτός αποτυπώνεται στο αρ. 1001 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο «η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στο χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος» σε συνδυασμό με το αρ. 1057 ΑΚ περί της επέκτασης της κυριότητας και στα συστατικά του εδάφους. Συνεπώς, κατά τον ως άνω κανόνα, κυριότητα επί οικοπέδου θα σήμαινε αυτομάτως και κυριότητα επί του συνόλου των περισσότερων ή/και πολυώροφων επί αυτού οικοδομών από ένα πρόσωπο ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου.

Ωστόσο, με τη διάταξη του αρ 1002 ΑΚ, σε συνδυασμό και με τις διατάξεις των ως άνω ειδικών νομοθετημάτων, προβλέφθηκε η δυνατότητα διαίρεσης του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, δηλαδή της κυριότητας, και μάλιστα σε δύο μορφές, αφενός με τη πρόβλεψη της δυνατότητας απόκτησης χωριστής κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου (οριζόντιος ιδιοκτησία), αφετέρου δε επί αυτοτελούς οικοδομήματος ή περισσότερων οικοδομημάτων ανεγερμένων επί ενιαίου οικοπέδου (κάθετη ιδιοκτησία). Επομένως, η σύσταση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα, είναι δικαιοπραξία με αντικείμενο την αλλοίωση της έως τη χρονική εκείνη στιγμή κυριότητας με τη δημιουργία νέων αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων διάφορων της αρχικής συγκυριότητας.

1. Η οριζόντια ιδιοκτησία

α. Χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 Ν 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το αρ. 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι επί της οροφοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση.

i. Έννοια ορόφου και διαμερίσματος

Ως προς δε τις έννοιες του ορόφου και του διαμερίσματος ορόφου, παρότι από τις ανωτέρω διατάξεις που αποτυπώνουν και τις βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν προσδιορίζονται επαρκώς, έχει ερμηνευθεί εντούτοις από τη νομολογία, ότι από το πνεύμα των διατάξεων για την οροφοκτησία, και ιδίως από το σκοπό τους που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά

πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955, 1973 και τον ισχύοντα ΓΟΚ Ν 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε σύμφωνα με το Ν 2831/2000), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

ii. Ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου – σύσταση επί μέλλουσας οικοδομής

Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (αρ. 1002 εδ. β΄ ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, ως έχει γίνει και νομολογιακά δεκτό, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, η οποία έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός θα οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η σύσταση αφορά στη μέλλουσα να ανεγερθεί οικοδομή ή όροφο ήδη υπάρχουσας οικοδομής και επιφέρει τις έννομες συνέπειές της με την ανέγερση τους, δηλαδή η κτήση της αποκλειστικής κυριότητος επί του ορόφου τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής του.

Επομένως, το εν λόγω δικαίωμα είναι παρεπόμενο της οριζόντιας ιδιοκτησίας και της αναγκαστικής συγκυριότητας και ακριβέστερα, είναι αναγκαία απόρροια και έκφραση της έννομης σχέσης της οροφοκτησίας και αποτελεί εξουσία που απορρέει από τη συγκυριότητα στο έδαφος, με αποτέλεσμα να συμμετέχει ο δικαιούχος του στην αδιάλυτη κοινωνία των συνιδιοκτητών, η οποία και υφίσταται από τη στιγμή της σύστασης ή μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου και έκτοτε, να ασκεί τα εξ αυτής δικαιώματά του στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών.

β. Χρησικτησία

Αντιστοίχως, δε μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο οικοδομής, ακόμη κι αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκμετάλλευση, εφόσον δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία νομίμως συσταθείσα. Συναφώς δε, έχει κριθεί ότι δεν είναι νομικά επιτρεπτή η σύσταση οροφοκτησίας και η διανομή οικοδομημένου ακινήτου με χρησικτησία, αντίθετα είναι επιτρεπτή η χρησικτησία ήδη έγκυρα συνεστημένης οροφοκτησίας.

γ. Τα κοινόχρηστα μέρη

Αναφορικά, ειδικότερα, με τα κοινόχρηστα μέρη, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές αρίθμηση, το οικόπεδο, το έδαφος, οι ακάλυπτοι χώροι (αυλές, κήπος), οι μεσότοιχοι, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα κ.α., έστω και αν ορισμένοι εκ των συνιδιοκτητών δεν εξυπηρετούνται από αυτούς τους χώρους, ακόμη δε και αν ο προσδιορισμός τους δεν ορίζεται με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, οπότε και ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου. Οι χώροι αυτοί, εφόσον δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεν είναι δεκτικοί και συστάσεως χωριστών εμπράγματων δικαιωμάτων με τα οποία θα απέβαλλαν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους, που έχει επιβληθεί από τις αναγκαστικού δικαίου πιο πάνω πολεοδομικές διατάξεις.

i. Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης

Ωστόσο, με ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, που πρέπει να καταρτιστεί συμβολαιογραφικώς και να μεταγραφεί, δύναται να ρυθμιστεί κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης εκάστου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα να συμφωνηθεί ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί των ως άνω μερών. Όμως, το δικαίωμα αυτό της αποκλειστικής χρήσης έχει κριθεί ότι μπορεί να παρασχεθεί κατά τον ανωτέρω τρόπο μόνο σε έναν ή περισσότερους εκ των συνιδιοκτητών, και σε καμία περίπτωση σε πρόσωπο τρίτο – μη συνιδιοκτήτη. Περαιτέρω δε γίνεται δεκτό ότι ουδείς συνιδιοκτήτης δύναται να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα του χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, με χρησικτησία ούτε και να απολέσει το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση τους με αχρησία. Τέλος δε, αναφορικά με το περιεχόμενο του ως άνω δικαιώματος της αποκλειστικής χρήσης, έχει γίνει δεκτό ότι σε καμία περίπτωση δεν περιλαμβάνεται σε αυτό η εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προορισμού του κοινού πράγματος.

ii. Η αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης

Επομένως, ως ορίζεται και από την ίδια την ως άνω νομοθεσία (αρ. 4 Ν 3741/1929), και επί οροφοκτησίας ισχύει η αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, τόσο για τη σύσταση αυτής, όσο και για τη ρύθμιση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών. Συνεπώς, οι συνιδιοκτήτες δύνανται να καθορίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους είτε με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, είτε με μεταγενέστερη συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, με την αυτονόητη πάντα προϋπόθεση της τήρησης του προβλεπόμενου τύπου.

iii. Ο χαρακτήρας δουλείας

Οι ανωτέρω συμφωνίες, με τις οποίες ρυθμίζονται μεταξύ των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά διάφορο τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους επί των κοινόκτητων

και κοινοχρήστων πραγμάτων, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι περιορισμοί αυτού, κατά τη διάταξη του αρ. 13 παρ. 3 φέρουν χαρακτήρα δουλείας, χωρίς ωστόσο να είναι στην πραγματικότητα δουλείες, πραγματικές ή προσωπικές, κατά την έννοια των αρ. 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα αυτών υπό την έννοια και μόνον ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συνομολογησάντων αυτούς ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών και αντιτάσσονται κατά τρίτων, ενώ κατά μία άποψη, στην περίπτωση αυτή, ιδρύεται πραγματοπαγής ενοχή, με περιεχόμενο το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κάποιου από τους συνιδιοκτήτες και αντίστοιχη υποχρέωση ανοχής αυτής από τους λοιπούς.

2. Η κάθετη ιδιοκτησία

α. Σύσταση επί περισσοτέρων οικοδομημάτων

Με τον όρο κάθετη ιδιοκτησία, όπως αυτή ρυθμίζεται από τον Ν 1024/ 1971 -με σκοπό να αντιμετωπιστεί η απαγόρευση μεταβιβάσεων που οδηγούσαν στη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων- και διέπεται, κατά τα λοιπά, από τις διατάξεις των αρ 1 επ. του Ν 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ., νοείται η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας επί περισσοτέρων οικοδομημάτων τα οποία ανεγείρονται σε ενιαίο οικόπεδο αλλά σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα του κοινού οικοπέδου.

Συγκεκριμένα, από τον συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι, επί κάθετης ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα αυτοδικαίως και κατ’ ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου. Κατά συνέπεια, ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι των τρίτων συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι, όμως των λοιπών συνιδιοκτητών του οικοπέδου και αποκλειστικών κυρίων των λοιπών ιδιοκτησιών για τις μεταξύ τους σχέσεις ως αυτοτελής κύριος.

β. Ανέγερση οικοδομής και προϋποθέσεις

Ειδικότερα δε, έχει κριθεί ότι επί καθέτου συνιδιοκτησίας κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομή σε καθορισμένο τμήμα του κοινού οικοπέδου, καλύπτοντας τόση επιφάνεια όση αναλογεί στο συμβατικώς καθορισμένο ποσοστό συγκυριότητάς του στο ενιαίο

οικόπεδο και δίχως να υπερβεί το συντελεστή δόμησης που αναλογεί σε αυτό. Σε περίπτωση, όμως, που τμήμα του κοινού εδάφους δεν καλύφθηκε εν τέλει με κτίσμα, παρότι είχε προβλεφθεί με την συστατική πράξη ως χωριστή ιδιοκτησία, θεωρείται κατ’ αρχήν κοινής χρήσεως όλων των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως αν αφέθηκε ακάλυπτο τυχαία εκ του λόγου ότι δεν κατασκευάσθηκε το προβλεπόμενο κτίσμα, αφού επί οικοδομής που πρόκειται να ανεγερθεί στο μέλλον η κτήση της αποκλειστικής κυριότητας τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής της.

γ. Κατασκευές προϋφιστάμενες της σύστασης

Στην περίπτωση κατά την οποία εντός του κοινού οικοπέδου έιχαν ήδη γίνει κατασκευές σε χρόνο προγενέστερο της σύστασης των καθέτων ιδιοκτησιών και εφόσον προϋπήρχαν και εξυπηρετούσαν το κτίριο το οποίο στη συνέχεια αποτέλεσε τη μία κάθετη ιδιοκτησία, κρίθηκε ότι είναι προφανές ότι αυτές βρίσκονται εντός του τμήματος του οικοπέδου που ήταν αποκλειστικής χρήσης της κάθετης αυτής ιδιοκτησίας, τούτο δε διότι δεν είναι λογικά ανεκτό το μεν κτίριο να αποτελεί μία ξεχωριστή - κάθετη ιδιοκτησία και το στέγαστρο και η κλίμακα που το εξυπηρετεί να βρίσκεται εκτός της καθέτου αυτής, πολλώ δε μάλλον διότι, όταν ο αρχικός κύριος του ενιαίου ακινήτου και του κτιρίου που υπήρχε σε αυτό συνέστησε κάθετες ιδιοκτησίες και στην πρώτη από αυτές περιλήφθηκε το εν λόγο κτίριο, δεν είναι δυνατόν να άφησε εκτός της εν λόγω καθέτου ιδιοκτησίας το στέγαστρο και την κλίμακα που το εξυπηρετούσαν.

δ. Υποχρεώσεις και περιορισμοί

Επί αυτής της μορφής συνιδιοκτησίας γίνεται δεκτό ότι ισχύουν οι αυτές, όπως και στην οριζόντια ιδιοκτησία, ρυθμίσεις, καθώς και υποχρεώσεις και περιορισμοί. Έτσι και επί κάθετης συνιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό των μερών αυτών (ΑΚ 785, 787, 1113), σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον. Συνεπώς, ο κύριος κάθε οικοδομής θεωρείται έναντι τρίτων συγκύριος του συνόλου του οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής αυτοτελής κύριος. Ωστόσο, όπως προκύπτει από τη διάταξη του αρ. 1 παρ. 2 ΝΔ 1024/1971, στη περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας υπάρχει και ο επιπλέον περιορισμός ότι η σύσταση δεν είναι κατ’ αρχήν δυνατή επί ακινήτου εκτός σχεδίου πόλεως, παρά μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις.

ε. Γνήσια και μη γνήσια κάθετη συνιδιοκτησία

Τέλος, η συγκεκριμένη μορφή συνιδιοκτησίας διακρίνεται αφενός σε γνήσια, άλλως αμιγή ή απλή, στην οποία κάθε οικοδομή ενός ενιαίου οικοπέδου είναι αυτοτελής, ήτοι μη διαιρούμενη σε περαιτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες, και αφετέρου σε μη γνήσια, άλλως μη αμιγή ή σύνθετη,

στην οποία οι περισσότερες οικοδομές του ενιαίου οικοπέδου χωρίζονται και σε οριζόντιες ιδιοκτησίες επί ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων, και συνεπώς στην περίπτωση αυτή υπάρχουν παράλληλα επί των αυτών ακινήτων τόσο κάθετη όσο και οριζόντια συνιδιοκτησία. Στην τελευταία περίπτωση, η σχέση συνιδιοκτησίας των ιδιοκτητών του οικοδομήματος (οριζόντια συνιδιοκτησία) αφορά στη λειτουργικότητα αυτού, ενώ η σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών του ενός οικοδομήματος με τους συνιδιοκτήτες του άλλου (κάθετη συνιδιοκτησία) αφορά στο κοινό οικόπεδο.

Επί της τελευταίας δε αυτής μορφής της σύνθετης καθέτου συνιδιοκτησίας που έχει προκύψει κατόπιν συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας επί ήδη υφιστάμενης νομίμως συσταθείσας καθέτου, έχει κριθεί ότι για να μπορεί να διακρίνει κανείς και να αποφανθεί ότι πρόκειται για τέτοια, και όχι για μη νόμιμη διαίρεση νομίμως υφιστάμενης καθέτου ιδιοκτησίας σε δύο νέες αυτοτελείς ιδιοκτησίες κατά παράβαση του αρ. 6 παρ. 2 Ν 2052/1992, θα πρέπει να λαμβάνονται υπ’ όψιν τα στοιχεία που χαρακτηρίζουν τη σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία, ήτοι ο τρόπος διαιρέσεως, καθώς και οι επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες που δημιουργήθηκαν, με ειδικότερο προσδιορισμό και περιγραφή αυτών ως προς τη θέση, την επιφάνεια, τα όρια, τα ποσοστά συμμετοχής στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής αλλά και όλου του ακινήτου.

3. Η σχέση τους και οι διαφορές

Τόσο η οριζόντια όσο και η κάθετη συνιδιοκτησία αποτελούν αμφότερες μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Διακρίνονται, δηλαδή, και αντιδιαστέλλονται από την εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία επί του συνολικού οικοπέδου ή οικοδομήματος. Εξ αυτού και η αντιμετώπισή τους από τη νομοθεσία ταυτίζεται στα περισσότερα σημεία. Σημειωτέον ότι, όπως ελέχθη και ανωτέρω, και η κάθετη ιδιοκτησία διέπεται κατά λοιπά, πέραν της ειδικής νομοθεσίας της (Ν 1024/1971), και από τις διατάξεις των αρ 1 επ. του Ν 3741/1929 περί οριζόντιας ιδιοκτησίας καθώς και των αρ. 1002 και 1117 ΑΚ.

Ωστόσο, υπάρχει μία θεμελιώδης διαφορά μεταξύ των δύο μορφών της διαιρεμένης ιδιοκτησίας και αυτή δεν είναι άλλη από το ότι η οριζόντια συνιδιοκτησία προϋποθέτει μία οικοδομή ενώ η κάθετη τουλάχιστον δύο αυτοτελείς οικοδομές επί του αυτού ενιαίου οικοπέδου. Στην πρώτη αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητος είναι ο όροφος ή το διαμέρισμα ορόφου, ενώ στη δεύτερη καθένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα που είναι κτισμένα επί ενιαίου οικοπέδου. Κατά τα λοιπά, οι επιμέρους ομοιότητες και διαφορές, αναφορικά με τον τρόπο σύστασης, τη λειτουργία και τα ειδικά ζητήματα που ανακύπτουν από την καθεμία θα εντοπιστούν κατωτέρω κατά την ανάλυση των σχετικών θεμάτων.

Οι δύο ως άνω μορφές συνιδιοκτησίας είναι δυνατόν να σχετιστούν, και συγκεκριμένα να συνυπάρξουν παράλληλα. Τούτο μπορεί να συμβεί στην περίπτωση που τα περισσότερα οικοδομήματα επί ενός ενιαίου οικοπέδου χωρίζονται περαιτέρω και οριζοντίως σε ορόφους ή διαμερίσματα (μη γνήσια άλλως σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία).

ΚΕΦΑΛΑΙO ΙI

Η σύσταση

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΥΛΗΣ

Α. Προϋποθέσεις σύστασης 13

1. Πλήρης ή ψιλή κυριότητα 14

2. Ενιαίο ακίνητο 14

3. Αντικείμενο της οροφοκτησίας 14

α. Έννοια του ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου 15

β. Ανοικτός χώρος - ακάλυπτο οικόπεδο 15

γ. Ενυπόθηκο ακίνητο 15

δ. Πολεοδομική νομοθεσία 16

4. Διαιρεμένες ιδιοκτησίες 16

α. Σαφής προσδιορισμός των συνιστάμενων ιδιοκτησιών 16

β. Περαιτέρω διαίρεση 16

Β. Περιεχόμενο της σύστασης 17

1. Χωριστή κυριότητα – καθορισμός ποσοστού συγκυριότητας 17

2. Επί συστήματος αντιπαροχής 17

Γ. Τρόποι σύστασης και τύπος 18

1. Δικαιοπρακτική μονομερής σύσταση 19

α. Μονομερής δικαιοπραξία εν ζωή 19

β. Δωρεά αιτία θανάτου 19

γ. Σύσταση με διάταξη τελευταίας βούλησης (αιτία θανάτου) 20

i. Διαθήκη και περισσότεροι συγκύριοι 20

ii. Ασαφής διάταξη τελευταίας βούλησης 20

iii. Δυνατότητα ματαίωσης της εκ διαθήκης σύστασης 21

2. Συμβατική σύσταση 21

α. Με σύμπραξη όλων των συγκυρίων 21

β. Με διανομή ή άνευ 21

γ. Σύμβαση αγοραπωλησίας χωριστής ιδιοκτησίας 22

δ. Επί συστήματος αντιπαροχής 22

ε. Οροφοκτησία κατά το εθιμικό δίκαιο των Κυκλάδων 23

3. Δικαστική σύσταση με απόφαση διανομής του αρ. 480Α ΚΠολΔ 24

α. Αυτούσια διανομή 24

i. Προϋποθέσεις 26

ii. Επί ακάλυπτου οικοπέδου 27

iii. Επί διατηρητέου 28

iv. Αγωγή – αίτημα διανομής 28

v. Ομοδικία 28

vi. Απονεμητική κατανομή 29

β. Σύσταση από τους συγκυρίους του 65% 29

i. Προϋποθέσεις 29

ii. Προδικασία 29

iii. Η δικαστική άδεια και η επέλευση της οροφοκτησίας 30

γ. Χρησικτησία 30

δ. Αναγκαστική απαλλοτρίωση και πλειστηριασμός 30

Δ. Η σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας 31

1. Τρόποι και προϋποθέσεις 31

2. Συγκυριότητα κατ’ ανάλογη μερίδα 31

3. Δικαιώματα και υποχρεώσεις 31

4. Εξαίρεση τμημάτων ή λωρίδων 32

Ε. Τροποποίηση της οροφοκτησίας 32

1. Ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών 32

2. Τρόποι και τύπος 32

3. Τροποποίηση από την πλειοψηφία 32

4. Περιορισμοί 32

5. Εξαναγκασμός σύμπραξης σε τροποποίηση 33

6. Καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως 34

7. Δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης επί αυθαιρεσιών 34

ΣΤ. Υπόδειγμα - Συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας 36

Α. Προϋποθέσεις σύστασης

Για τη σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας απαιτείται αφενός να υπάρχει κυριότητα επί ακινήτου και αφετέρου να επιδιώκεται η διαίρεσή του σε τουλάχιστον δύο χωριστές ιδιοκτησίες με ταυτόχρονο ορισμό του ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους του όλου ακινήτου. Αντίθετα, δεν περιλαμβάνονται στις προϋποθέσεις σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, η ήδη υφιστάμενη οικοδομή, η μη ύπαρξη υποθήκης επί του ακινήτου, η ύπαρξη περισσότερων ιδιοκτητών καθώς και η συμφωνία με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Σημειωτέον ότι, ειδικώς στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας προβλέπονται στις σχετικές περί αυτής διατάξεις (αρ. 1 παρ. 2 ΝΔ 1024/1971) ορισμένοι περιορισμοί αναφορικά με τη σύστασή της επί ακινήτου σε εκτός σχεδίου περιοχές.

1. Πλήρης ή ψιλή κυριότητα

Επί του ζητήματος της κυριότητας, ως προϋπόθεσης σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, υποστηρίζονται διαφορετικές απόψεις κατά τις οποίες, είτε απαιτείται πλήρης κυριότητα, είτε σύμπραξη ψιλού κυρίου και επικαρπωτή, είτε αρκεί η δικαιοπραξία του ψιλού κυρίου. Ωστόσο, ορθότερη φαίνεται η άποψη ότι η ύπαρξη δουλειών επί του ακινήτου, όπως της επικαρπίας και της οικήσεως, δεν κωλύει τη σύσταση της οροφοκτησίας. Και τούτο διότι, και μετά τη σύσταση της επικαρπίας, ο ψιλός κύριος δεν στερείται την εξουσία διάθεσης του ακινήτου, αντίθετα δύναται να το εκποιεί και να παραχωρεί εμπράγματα δικαιώματα επί αυτού. Επομένως, και ο ψιλός κύριος μόνος, χωρίς τη σύμπραξη του επικαρπωτή, δύναται να συστήσει διαιρεμένη ιδιοκτησία, διατηρούμενης της επικαρπίας.

2. Ενιαίο ακίνητο

Αναφορικά με το ακίνητο επί του οποίου πρόκειται να συσταθεί η διαιρεμένη ιδιοκτησία, αυτό θα πρέπει να είναι ενιαίο κατά τις διατάξεις των αρ 1002 ΑΚ και 1 ΝΔ 1024/1971. Τέτοιο θεωρείται και το ακίνητο που έχει προκύψει από τη συνένωση περισσότερων γειτονικών συνεχόμενων ακινήτων. Επομένως, και στην περίπτωση που περισσότερα συνεχόμενα ακίνητα περιέλθουν στην κυριότητα ενός προσώπου θεωρούνται ως ενιαίο ακίνητο, χωρίς να ασκεί επιρροή το γεγονός ότι αυτά αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους, και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δήλωση ενοποίησής τους.

3. Αντικείμενο της οροφοκτησίας

Έχει διατυπωθεί η άποψη ότι αντικείμενο της οροφοκτησίας μπορούν να αποτελέσουν μόνο ιδιοκτησίες με ορισμένη αυτοτέλεια, όπως για παράδειγμα ιδιοκτησίες που έχουν χωριστή είσοδο. Ωστόσο, σήμερα γίνεται δεκτό από τη θεωρία και τη νομολογία ότι αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορούν να αποτελέσουν μόνο οι όροφοι, τα διαμερίσματα ορόφων, τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δώματα υπό τη στέγη. Επιπλέον δε, κρίνεται ότι οι εξωτερικοί βοηθητικοί χώροι των διαμερισμάτων, όπως οι εξώστες, οι βεράντες, ο κήπος, μπορούν επίσης να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας και δεν συμπεριλαμβάνονται κατ’ ανάγκη πάντα στα κοινόχρηστα. Αντίθετα, σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν 4067/2012 αρ. 2), τόσο οι εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) όσο και οι σοφίτες δεν δύνανται να αποτελέσουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Ενώ, τέλος, από την ίδια τη νομοθεσία (Ν 960/1979 αρ. 1 παρ. 5 εδ. α’) προβλέπεται ότι οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων εντός στεγασμένων χώρων αποτελούν χωριστές διαιρεμένες ιδιοκτησίες. Εξαιρούνται (εδ. γ’) οι θέσεις

στάθμευσης του ελεύθερου ισογείου χώρου της πιλοτής, οι οποίες δεν δύναται να αποτελέσουν χωριστές ιδιοκτησίες.

α. Έννοια του ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου

Ως όροφος ή διαμέρισμα ορόφου έχει κριθεί το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Με την παραπάνω έννοια μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ως διαμέρισμα ορόφου έχει κριθεί και ένα μόνο δωμάτιο του ορόφου ή της όλης οικοδομής με την προϋπόθεση ότι αυτό είναι κατάλληλο για χωριστή και αυτοτελή χρήση.

β. Ανοικτός χώρος – ακάλυπτο οικόπεδο

Επομένως, όπως γίνεται δεκτό, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, δηλαδή ακάλυπτου οικοπέδου, εκτός αν υπάρχει πρόβλεψη ότι ο χώρος αυτός θα οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα. Στην περίπτωση αυτή, η οροφοκτησία τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής των ορόφων ή διαμερισμάτων, δηλαδή, παρότι η οροφοκτησία ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή της συστατικής πράξης αυτής, ωστόσο, η κτήση της αποκλειστικής κυριότητος επί του ορόφου τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής του, ενώ μέχρι τότε το περιεχόμενο της οροφοκτησίας συνίσταται σε ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου και στο δικαίωμα προσδοκίας επί του αποκλειστικής κυριότητας μέλλοντος ορόφου ή διαμερίσματος.

γ. Ενυπόθηκο ακίνητο

Ειδικώς, ως προς το ζήτημα της ήδη υφιστάμενης υποθήκης επί του όλου ακινήτου, κρίνεται ότι αυτή δεν κωλύει τη σύσταση οροφοκτησίας, ούτε απαιτείται για τη σύσταση η συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή. Με τη σύσταση της οροφοκτησίας η ήδη υφιστάμενη υποθήκη θα επεκταθεί στις δημιουργηθείσες πλέον χωριστές ιδιοκτησίες κατ’ εφαρμογή του αρ 803ΑΚ. Κατά δε το αρ 492 παρ. 1 ΚΠολΔ περί του περιορισμού της υποθήκης μετά τη διανομή, η ήδη υφιστάμενη ενιαία υποθήκη επί του όλου ακινήτου περιορίζεται σε υποθήκη επί των μερών που περιήλθαν στον οφειλέτη με τη διανομή, ήτοι επί των χωριστών οριζόντιων ιδιοκτησιών

που περιήλθαν σε αυτόν με τη σύσταση της οροφοκτησίας. Αντιστρόφως, μετά τη σύσταση της οροφοκτησίας δεν είναι δυνατή η εγγραφή προσημείωσης επί του όλου ακινήτου αλλά μόνο επί των χωριστών πλέον ιδιοκτησιών.

δ. Πολεοδομική νομοθεσία

Τέλος, σε ό,τι αφορά στη συμφωνία με τις πολεοδομικές διατάξεις, αυτή κρίνεται ότι δεν αποτελεί προϋπόθεση για το κύρος της σύστασης οροφοκτησίας, αλλά η έλλειψή της συνεπάγεται μόνο την επιβολή των προβλεπόμενων από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις κυρώσεων.

4. Διαιρεμένες ιδιοκτησίες

Για τη νόμιμη σύσταση της οροφοκτησίας απαιτείται, πέραν των ανωτέρω, και η διαίρεση του ενιαίου ακινήτου επί του οποίου θα συσταθεί η διαιρεμένη ιδιοκτησία σε τουλάχιστον δύο αυτοτελή και αυθύπαρκτα τμήματα, δηλαδή, για παράδειγμα σε δύο αυτοτελή και αυθύπαρκτα διαμερίσματα του μοναδικού ορόφου ή σε τουλάχιστον δύο ορόφους.

α. Σαφής προσδιορισμός των συνιστάμενων ιδιοκτησιών

Για την εγκυρότητα της σύστασης, οι διαιρεμένες ιδιοκτησίες που συνιστώνται θα πρέπει να προσδιορίζονται σαφώς και να εξατομικεύονται στη συστατική πράξη. Ωστόσο, δεν απαιτείται ακριβής περιγραφή τους στο σώμα της συστατικής πράξης, αλλά αρκεί αυτή να προκύπτει και σε συνδυασμό με τα συνημμένα σχέδια. Ο σαφής προσδιορισμός τους, ανεξάρτητα και από το ζήτημα της εγκυρότητας της σύμβασης, είναι ιδιαίτερης σημασίας καθώς στην περίπτωση που ορισμένη ιδιοκτησία δεν ορισθεί ρητώς και σαφώς ότι αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία ορισμένου συνιδιοκτήτη, αυτή θα θεωρείται ότι ανήκει στην αναγκαστική συγκυριότητα επί του όλου ακινήτου ως κοινόκτητο ή κοινόχρηστο μέρος του.

β. Περαιτέρω διαίρεση

Γίνεται δε κατά την κρατούσα άποψη δεκτό ότι οι ήδη συνεστημένες με οροφοκτησία χωριστές ιδιοκτησίες δύνανται να διαιρεθούν περαιτέρω σε μικρότερες επιμέρους χωριστές ιδιοκτησίες με ενέργειες του κυρίου των ήδη συνεστημένων ιδιοκτησιών και χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών της αρχικής οροφοκτησίας επί του όλου ακινήτου. Η ως άνω περαιτέρω διαίρεση δύναται να λάβει χώρα με αυτούσια δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις των αρ 3 παρ. 1 και 5 Ν 3741/1929, σε συνδυασμό με τα αρ 1002 και 1117 ΑΚ και 480, 480Α και 481 ΚΠολΔ. Μόνες προϋποθέσεις για τη νομιμότητα αυτής της περαιτέρω οροφοκτησίας είναι αφενός να μην προβλέπεται απαγόρευση τέτοιων ενεργειών από τη συστατική ή τροποποιητική

πράξη της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας και αφετέρου να μην παραβλάπτεται η χρήση των ιδιοκτητών ούτε να μειώνεται η ασφάλεια του οικοδομήματος.

Β. Περιεχόμενο της σύστασης

1. Χωριστή κυριότητα - καθορισμός ποσοστού συγκυριότητας

Με τη σύσταση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποκτάται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος (οριζόντια ιδιοκτησία) ή οικοδομήματος ή μέρους αυτού (κάθετη ιδιοκτησία), ενώ ταυτόχρονα και αυτοδικαίως ο κύριος της νέας χωριστής ιδιοκτησίας καθίσταται και συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου. Ο καθορισμός αυτός, του ποσοστού της συγκυριότητας κάθε χωριστής ιδιοκτησίας, μπορεί να γίνει είτε με τη συστατική πράξη, είτε με συμφωνία όλων των συγκυρίων ή με δικαστική απόφαση. Όμως, δεν αποτελεί σε κάθε περίπτωση απαιτούμενο στοιχείο της σύστασης, ούτε η έλλειψή του επηρεάζει την εγκυρότητά της, καθώς η αναλογία αυτή υπάρχει αυτοδικαίως εκ του νόμου και είναι ανάλογη με την αξία της χωριστής ιδιοκτησίας σε σχέση προς την αξία της όλης οικοδομής.

Σύμφωνα με την κρατούσα σήμερα άποψη, δεν είναι υποχρεωτικό να ορίζεται το ποσοστό αυτό ως ανάλογο της χωριστής ιδιοκτησίας σε σχέση με το όλο ακίνητο, αφού η διάταξη του άρθρου 1117 ΑΚ δεν είναι αναγκαστικού δικαίου, οπότε στην περίπτωση αυτή αν ο προσδιορισμός απέχει πολύ από τον οριζόμενο εκ της ανωτέρω διάταξης, ο σχετικός όρος μπορεί να θεωρηθεί καταπλεονεκτικός ή αντίθετος στα χρηστά ήθη ή εμπεριέχων μεταβίβαση ποσοστού συγκυριότητας. Έχει, ωστόσο, υποστηριχθεί και η αντίθετη άποψη ότι η αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 1117 ΑΚ, που κάνει λόγο για ανάλογη μερίδα, δεν φαίνεται να αφήνει περιθώριο για διαφορετική ρύθμιση.

2. Επί συστήματος αντιπαροχής

Αναφορικά με το ζήτημα της υποχρεωτικότητας ή μη του προσδιορισμού του ποσοστού συγκυριότητας με τη συστατική πράξη, και ειδικώς επί σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες ανεγειρόμενες με το σύστημα της αντιπαροχής, έχει κριθεί ότι ο προσδιορισμός του ακριβούς ποσοστού κάθε συγκυρίου οικοπεδούχου στις οριζόντιες ιδιοκτησίες που παραμένουν στη συγκυριότητά του, αφού ούτε το προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών οικοπέδου αλλά ούτε και η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας μετάγει κυριότητα στον εργολάβο, και είναι μεταβιβαστέες στον εργολάβο ως εργολαβικό αντάλλαγμα, είναι αναγκαίος για την περίπτωση κατά την οποία κηρύσσεται έκπτωτος ο εργολάβος, οπότε οι οριζόντιες αυτές ιδιοκτησίες που προορίζονταν για τον εργολάβο ως εργολαβική του αμοιβή, για τις οποίες δεν είχαν

καταρτιστεί οριστικές εμπράγματες συμβάσεις μεταβίβασής τους, περιέρχονται οριστικά στους οικοπεδούχους, δεδομένου ότι η άσκηση από αυτούς της συμβατικής υπαναχώρησης (έκπτωσης) επέφερε κατάργηση της εργολαβικής σύμβασης σύμβασης και αναδρομική απόσβεση, αυτοδίκαια, των δικαιωμάτων του εργολάβου από την εν λόγω σύμβαση από το χρόνο που καταρτίστηκε, άρα και του δικαιώματός του να του μεταβιβαστούν οι οριζόντιες αυτές ιδιοκτησίες.

Γ. Τρόποι σύστασης και τύπος

Σύμφωνα με τις διατάξεις των αρ. 1002 εδ. α’ ΑΚ, 14 Ν 3741/1929 και 2 ΝΔ 1024/1971, διαιρεμένη ιδιοκτησία, οριζόντια ή κάθετη, δύναται να συσταθεί με δικαιοπραξία του κυρίου ή των περισσότερων συγκυρίων του ακινήτου, και συγκεκριμένα, είτε με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου, εν ζωή ή αιτία θανάτου, είτε με σύμβαση μεταξύ όλων των συγκυρίων ή μεταξύ του κυρίου αυτού και του αποκτώντος. Η δικαιοπραξία αυτή έχει ως αντικείμενο την αλλοίωση των μέχρι τότε δικαιωμάτων κυριότητας με τη δημιουργία νέων αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων, διάφορων σε σχέση με την προηγούμενη εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα.

Αναφορικά δε με τον απαιτούμενο τύπο για τη νόμιμη σύσταση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, είναι υποχρεωτική η κατάρτιση της δικαιοπραξίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο υπόκειται σε μεταγραφή. Κι τούτο διότι, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις του ΑΚ (αρ. 369, 1192 και 1198), κατά τις οποίες για τη σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή του, οι έννομες συνέπειες της οροφοκτησίας επέρχονται, και άρα τα δικαιώματα που συμφωνούνται με τη συστατική πράξη αποκτώνται, από τον χρόνο της μεταγραφής και όχι με μόνη την υπογραφή του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Ειδικότερα, για την έγκυρη σύνταξη της συμφωνίας αυτής ουδόλως απαιτούνται πανηγυρικές εκφράσεις, αλλά αρκεί η ως άνω πραγματική βούληση των μερών να συνάγεται από διάφορα στοιχεία του όλου περιεχομένου της σύμβασης, η οποία και θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να υποβληθεί στον συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί.

Οι ως άνω τρόποι με τους οποίους συστήνεται η διαιρεμένη ιδιοκτησία προβλέπονται ρητώς και περιοριστικώς στη σχετική νομοθεσία, οι διατάξεις της οποίας είναι δημοσίας τάξεως, και συνεπώς η μη τήρησή τους επιφέρει ακυρότητα λαμβανόμενη υπ’ όψιν αυτεπαγγέλτως από τα Δικαστήρια.

Στη συνέχεια, με τον Ν 1562/1985 και τα αρ. 1-9 αυτού προβλέφθηκε ένας ακόμη τρόπος σύστασης οροφοκτησίας από την πλειοψηφία του 65% των συγκυρίων με δικαιοπραξία κατόπιν άδειας του αρμοδίου Δικαστηρίου. Έπειτα με την εισαγωγή του άρθρου 480Α στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας προβλέφθηκε και η δυνατότητα σύστασης οροφοκτησίας από το Δικαστήριο επί αγωγής διανομής. Αναφορικά δε με τον επιβαλλόμενο τύπο για τις τελευταίες αυτές

ειδικές περιπτώσεις σύστασης οροφοκτησίας, απαιτείται να υποβληθούν σε μεταγραφή, στην μεν πρώτη περίπτωση η συμβολαιογραφική πράξη στην οποία συμβλήθηκαν οι συγκύριοι κατόπιν άδειας του δικαστηρίου, στη δε δεύτερη περίπτωση η τελεσίδικη δικαστική απόφαση με την οποία διατάσσεται η διανομή, χωρίς να απαιτείται σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης.

Συνεπώς, οι μόνοι επιτρεπτοί τρόποι σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, είναι α) η δικαιοπραξία του κυρίου ή όλων των συγκυρίων του όλου ακινήτου, β) η διάταξη τελευταίας βούλησης (διαθήκη) ή η δωρεά αιτία θανάτου, γ) η δικαιοπραξία των συγκυρίων του 65% κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου, δ) η δικαστική απόφαση επί αγωγής διανομής και ε) ειδικός νόμος με τον οποίο συνίσταται διαιρεμένη ιδιοκτησία σε συγκεκριμένο ακίνητο.

1. Δικαιοπρακτική μονομερής σύσταση

Από τις διατάξεις των αρ. 1002 ΑΚ, 2 ΝΔ 1024/1971 και 14 Ν 3741/1929 προκύπτει ότι ένας εκ των αποκλειστικών τρόπων σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας είναι και η μονομερής δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου, εν ζωή ή αιτία θανάτου. Γίνεται δε πλέον δεκτό ότι είναι δυνατή η σύσταση οροφοκτησίας από μόνο τον κύριο του όλου ακινήτου χωρίς μάλιστα να επέρχεται ταυτόχρονη μεταβίβαση σε τρίτον ορισμένης χωριστής ιδιοκτησίας.

α. Μονομερής δικαιοπραξία εν ζωή

Η μονομερής δήλωση εν ζωή του κυρίου του όλου ακινήτου είναι δικαιοπραξία διαθέσεως, με την οποία αλλοιώνεται η μέχρι τότε κυριότητα επί του όλου ακινήτου και τρέπεται σε κυριότητα επί χωριστών πλέον ιδιοκτησιών, και επομένως για να είναι έγκυρη και να παράγει έννομα αποτελέσματα θα πρέπει να περιβάλλεται τον συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγράφεται κατά τις διατάξεις των αρ. 369, 1192, 1198 ΑΚ και 13 Ν 3741/1929.

β. Δωρεά αιτία θανάτου

Η δωρεά αιτία θανάτου είναι δικαιοπραξία εν ζωή που δεν αποτελεί διάταξη τελευταίας βούλησης. Με τη σύμβαση αυτή παρέχεται από τον δωρητή στον δωρεοδόχο ορισμένο περιουσιακό στοιχείο, όπως κυριότητα επί ακινήτου, με την αναβλητική αίρεση του θανάτου του δωρητή και χωρίς εν τω μεταξύ και μέχρι της πληρώσεως της αίρεσης να έχει ο δωρεοδόχος την απόλαυση του δωριζόμενου. Όταν, συνεπώς, η συγκεκριμένη σύμβαση αφορά σε ακίνητο, καταρτίζεται συμβολαιογραφικά και απαιτείται να μεταγραφεί.

Στις περιπτώσεις, λοιπόν, που με τη συγκεκριμένη πράξη συνιστάται ταυτοχρόνως και διαιρεμένη ιδιοκτησία, η τελευταία δεν συνιστάται με τη μεταγραφή αλλά με τον θάνατο του δωρητή. Υποστηρίζεται δε και η άποψη, ότι, εφόσον η σύσταση της οροφοκτησίας είναι διακριτή δικαιοπραξία από τη δωρεά αιτία θανάτου, η οροφοκτησία παραμένει σε ισχύ ακόμη και όταν ανακληθεί ή ματαιωθεί η δωρεά, εφόσον βέβαια δεν συνάγεται άλλως.

γ. Σύσταση με διάταξη τελευταίας βούλησης (αιτία θανάτου)

Η διαιρεμένη ιδιοκτησία είναι δυνατόν να συσταθεί και με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου αιτία θανάτου, άρα και με διαθήκη του μοναδικού κυρίου του όλου ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή η σύσταση των χωριστών ιδιοκτησιών ισχύει από τον χρόνο του θανάτου του διαθέτη και η μεταβίβαση της κυριότητας στους κληρονόμους ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής κληρονομίας ή του κληρονομητηρίου, αφού η ίδια η διαθήκη δεν υπάγεται στις μεταγραπτέες πράξεις. Έχει δε υποστηριχθεί ότι οροφοκτησία δύναται να συσταθεί ακόμη και όταν όλες οι χωριστές ιδιοκτησίες καταλείπονται σε έναν μοναδικό κληρονόμο.

i. Διαθήκη και περισσότεροι συγκύριοι

Ωστόσο, σε περίπτωση περισσότερων συγκυρίων, δεν είναι δυνατή η σύσταση με μία ή περισσότερες διαθήκες διότι, αφενός, σύμφωνα με το αρ. 1717 ΑΚ, περισσότερα πρόσωπα δεν δύνανται να συντάξουν διαθήκη με την ίδια πράξη, και αφετέρου, με περισσότερες διαθήκες των συγκυρίων δε μπορεί ο κάθε συγκύριος διαθέτης να διαθέσει το μερίδιο άλλου συγκυρίου.

ii. Ασαφής διάταξη τελευταίας βούλησης

Στην περίπτωση της σύστασης χωριστής ιδιοκτησίας με διαθήκη του κυρίου του ακινήτου, έχει κριθεί ότι, αν η διάταξη τελευταίας βούλησης της διαθήκης είναι μεν ασαφής, όμως όχι εντελώς, αλλά υπάρχει βάση για ερμηνεία της, η ασάφεια αίρεται με την ερμηνεία, η οποία αποτελεί την ανάπτυξη της ατελούς έκφρασης του διαθέτη. Για την ερμηνεία της τελευταίας διάταξης θα πρέπει να λαμβάνεται υπ’ όψιν η εποχή της διατυπώσεώς της, το κοινωνικό περιβάλλον του διαθέτη, οι προσωπικές, τοπικές, γλωσσικές ή επαγγελματικές συνήθειές του και η κοινωνική του ανάπτυξη, ανεξάρτητα δηλαδή από την αντικειμενική της έννοια. Το δε ζήτημα της νομιμότητας και εγκυρότητας της σύστασης και κτήσης του υφιστάμενου δικαιώματος εξετάζεται και κρίνεται κατά τη νομοθεσία που ισχύει κατά το χρόνο της σύστασης και κτήσης του. Αυτό δε προκύπτει από τις διατάξεις των αρ. 51 ΕισΝΑΚ και αρ. 15 και 16 Ν 3741/1929.

Στο πλαίσιο αυτό, αν επί διαθήκης, με την οποία συστήνεται οριζόντια ιδιοκτησία και περιέρχονται συγκεκριμένοι όροφοι ή διαμερίσματα στους κληρονόμους ή κληροδόχους, ο διαθέτης ορίζει περαιτέρω αόριστα και άνευ άλλου προσδιορισμού, ότι το δικαίωμα προσθήκης ορόφων ή η «αέρινητρο στήλη», θ’ ανήκει στον ιδιοκτήτη ενός ή περισσοτέρων ορόφων, αυτό δεν ενέχει εγκατάσταση στην κυριότητα επί μέλλοντος ορόφου, αλλά κατάλειψη και ρύθμιση της εξουσίας επί του χώρου αυτού και ιδιαίτερα του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής προς την αξία του υπαρκτού ορόφου και όχι των τυχόν μελλοντικών ορόφων, εφόσον μάλιστα υπό το καθεστώς του Ν 3741/1929, όπου γίνεται αναφορά περί διαμερισμάτων ή ορόφων, εννοεί ορόφους υπαρκτούς ή υπό κατασκευή ή ορόφους των οποίων μελετάται συγκεκριμένα η κατασκευή.