Η ΕΝΝΟΜΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΣΤΙΣ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ VII

ΣΗΜΕΙΩΜΑ ΣΥΓΓΡΑΦΕΑ IX

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ι
Εισαγωγή

Α. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός - Πολεοδομική οργάνωση
και οικιστική ανάπτυξη 5

Β. Κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου -
Έννοια και διακρίσεις 12

Γ. Προϋποθέσεις στέρησης του δικαιώματος της ιδιοκτησίας σύμφωνα
με το Σύνταγμα 20

Δ. Η συμβολή του Πράσινου Ταμείου στον πολεοδομικό σχεδιασμό,
την πολεοδομική οργάνωση και οικιστική ανάπτυξη 25

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙ
Η έννοια και τα είδη των απαλλοτριώσεων

Α. Η αναγκαστική απαλλοτρίωση 31

1. Η εξέλιξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης στην πολεοδομική νομοθεσία
και στη διοικητική διαδικασία 31

2. Η κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης 34

3. Η συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης 41

4. Συνέπειες συντέλεσης 51

B. Η πολεοδομική και ειδικότερα η ρυμοτομική απαλλοτρίωση 56

1. Η εξέλιξη της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης στην πολεοδομική νομοθεσία
και στη διοικητική διαδικασία 56

2. Η κήρυξη της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 58

3. Η συντέλεση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 66

4. Αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 76

5. Ανάκληση μη συντελεσμένης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 88

6. Ανάκληση συντελεσμένης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 90

7. Άρση και επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 99

8. Άρση και τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου 107

Γ. Η απαλλοτρίωση υπέρ των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης 108

1. Η εξέλιξη της απαλλοτρίωσης στην πολεοδομική νομοθεσία και
στη διοικητική διαδικασία 108

2. Η κήρυξη της απαλλοτρίωσης 111

3. Η συντέλεση της απαλλοτρίωσης 114

4. Ανάκληση συντελεσμένης απαλλοτρίωσης υπέρ ιδιωτών 115

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙΙ
Η έννομη προστασία στις αναγκαστικές,
ρυμοτομικές και υπέρ Ο.Τ.Α. απαλλοτριώσεις

Α. Προκαταρκτικές παρατηρήσεις 119

B. Έννομη προστασία κατά το στάδιο κήρυξης της απαλλοτρίωσης 119

1. Σύνταξη κτηματολογικού πίνακα - κτηματολογικού διαγράμματος.
Αρμόδια όργανα. Προβλεπόμενες ενστάσεις - διοικητικές προσφυγές 119

2. Χωροθέτηση - Μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων.
Προβλεπόμενες ενστάσεις - διοικητικές προσφυγές 131

3. Απαλλοτριούμενα ακίνητα 132

4. Δικαστική προστασία 135

Γ. Καθορισμός αποζημίωσης 139

1. Προσωρινή τιμή μονάδος - Καθορισμός 140

2. Μνεία δικαιούχων 145

Δ. Στάδιο συντέλεσης της απαλλοτρίωσης 149

1. Καταβολή της αποζημίωσης 149

2. Δικαστική προστασία 152

Ε. Ανάκληση απαλλοτρίωσης - Ένδικα βοηθήματα 159

1. Ανάκληση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης 159

2. Ανάκληση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 163

3. Ανάκληση απαλλοτρίωσης υπέρ Ο.Τ.Α. 171

4. Μη αυτοδίκαιη ανάκληση απαλλοτρίωσης 174

Στ. Ειδικές περιπτώσεις 178

1. Η περίπτωση της διατήρησης της απαλλοτρίωσης κατόπιν
αυτοδίκαιης άρσης ή άρσης κατόπιν έκδοσης δικαστικής απόφασης 178

2. Η περίπτωση της απευθείας εξαγοράς ακινήτου 179

3. Η περίπτωση του εξώδικου συμβιβασμού μετά την κήρυξη
της απαλλοτρίωσης 181

ΚΕΦΑΛΑΙΟ IV
Συμπεράσματα

Α. Η αποτελεσματικότητα (;) της παρεχόμενης έννομης προστασίας 183

B. Η αποτελεσματικότητα της έννομης προστασίας
στις αλλοδαπές έννομες τάξεις 184

1. Το παράδειγμα της Γερμανίας 184

2. Το παράδειγμα της Γαλλίας 186

3. Το παράδειγμα των Ηνωμένων Πολιτειών της Αμερικής 187

4. Το παράδειγμα του Μεξικού 191

5. Το παράδειγμα του Καναδά 192

Γ. De lege ferenda προτάσεις 194

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ 199

ΞΕΝΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ 214

ΑΛΦΑΒΗΤΙΚΟ ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 215

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ι. Εισαγωγή

Ο θεσμός της απαλλοτρίωσης είναι σύμφυτος με την πολεοδομική οργάνωση, την οικιστική ανάπτυξη και την εξέλιξη της σύγχρονης κοινωνίας και των μεγάλων αστικών κέντρων υπό το καθεστώς της ισχύουσας νομοθεσίας (νδ 797/1971, Ν 2882/2001, Ν 3894/10, Ν 3986/11, Ν 4024/11, Ν 4030/11, Ν 4061/12, Ν 4067/12, Ν 4072/12, Ν 4122/12, Ν 4146/2013, Ν 4313/14, Ν 4315/14, Ν 4364/16, Ν 4759/2020, Ν 5016/2023).

Η διαδικασία της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης αποτελεί ένα σημαντικό στάδιο και μέσο πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς με τη διαδικασία αυτή οριστικοποιούνται οι ιδιοκτησίες, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι χώροι δημόσιας ωφέλειας. Συγχρόνως, όμως, και η ρυμοτομική απαλλοτρίωση διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη δημιουργία των απαραίτητων κοινόχρηστων χώρων, προκειμένου να αναπτυχθούν οι κοινωνικές δραστηριότητες στις πόλεις αλλά και στο ιδιοκτησιακό, οικονομικό και κοινωνικό επίπεδο των προσώπων που υφίστανται τις συνέπειες της απώλειας ή απόκτησης εκτάσεων γης.

Ο θεσμός της απαλλοτρίωσης αποτελεί - ως εκ τούτου - το στάδιο εκείνο του πολεοδομικού σχεδιασμού κατά το οποίο θίγεται κατεξοχήν το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 Σ).

Οι απαλλοτριώσεις δεν κηρύσσονται όλες κατά την ίδια διαδικασία, με ίδιες πράξεις ή κατά το ίδιο χρονικό σημείο. Αναλόγως του σκοπού που επιδιώκουν υπάγονται σε διαφορετικά ρυθμιστικά πλαίσια που εξυπηρετούν εν μέρει διαφορετικούς σκοπούς.

Υπό το καθεστώς π.χ. του ΝΔ της 17-7/16-8-1923 η ρυμοτομική απαλλοτρίωση, δηλαδή αυτή που επιβάλλεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, κηρύσσεται με τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης του προεδρικού διατάγματος με το οποίο εγκρίνεται, αναθεωρείται, τροποποιείται ή επεκτείνεται το ρυμοτομικό σχέδιο (ή το σχέδιο πόλεως), καθώς επίσης και των συνοδευτικών διαγραμμάτων αυτού. Όπως έχει παγίως κριθεί από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ο καθορισμός των ακινήτων ως κοινόχρηστων χώρων ισοδυναμεί με κήρυξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης των χώρων αυτών. Το ίδιο ισχύει και για το προεδρικό διάταγμα με το οποίο εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη και των διαγραμμάτων που τη συνοδεύουν. Υπό το καθεστώς του Ν 2882/2001 η αναγκαστική απαλλοτρίωση κηρύσσεται με απόφαση του Περιφερειακού Συμβουλίου ή του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του αρμόδιου Υπουργού ή σε απαλλοτριώσεις εξαιρετικής σημασίας με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. Με τις διατάξεις του Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα, τέλος, κηρύσσεται απαλλοτρίωση με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία εγκρίνεται από το Γενικό Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Η απαλλοτρίωση κατά κανόνα διακρίνεται σε τρία είδη: 1) την αναγκαστική, 2) τη ρυμοτομική ή πολεοδομική και 3) την απαλλοτρίωση υπέρ των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

1) Η αναγκαστική απαλλοτρίωση αποτελεί νομικό θεσμό, με τον οποίο πραγματοποιείται η αναγκαστική (ακούσια) στέρηση της ιδιοκτησίας προσώπου, προκειμένου σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ. 2 του Συντάγματος να εκτελεστεί έργο δημόσιας ωφέλειας, δηλαδή έργο που επιβάλλεται από το γενικό ή το δημόσιο συμφέρον ή το συμφέρον του κοινωνικού συνόλου και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση.

2) Πολεοδομική ή ρυμοτομική είναι η απαλλοτρίωση εκείνη που πραγματοποιείται για πολεοδομικούς σκοπούς, δηλαδή για τη δημιουργία οδών, πλατειών, κοινόχρηστων χώρων πρασίνου (αλσών, κήπων κτλ.) και γενικά των κοινόχρηστων χώρων, οικοπέδων που κρίνονται αναγκαία για ανέγερση δημόσιων, δημοτικών και θρησκευτικών κτηρίων και για εκτέλεση οποιωνδήποτε άλλων έργων κοινής ωφέλειας. Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση επιβάλλεται για την τροποποίηση του σχεδίου πόλεως και στοχεύει στη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων χωρίς να απαιτείται να εκδοθεί ιδιαίτερη πράξη απαλλοτρίωσης των ακινήτων που θα δημιουργήσουν τους χώρους αυτούς.

3) Η αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ των Δήμων και Κοινοτήτων πραγματοποιείται για λόγους δημόσιας ωφέλειας (όπως για τη διάνοιξη, διεύρυνση, διαμόρφωση και κατασκευή δημοτικών και κοινοτικών οδών και οδών που συνδέουν ένα Δήμο ή μια Κοινότητα με εθνική ή επαρχιακή οδό, για την ύδρευση, για την εκτέλεση έργων σχετικών με την άρδευση, τη δημιουργία ή την επέκταση πλατειών, κήπων αλσών, δεντροστοιχιών, αθλητικών γηπέδων και άλλων κοινόχρηστων χώρων σε αστικά ή αγροτικά ακίνητα). Η απαλλοτρίωση κηρύσσεται με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία δημοσιεύεται νομίμως. Μετά τη δημοσίευση της απόφασης ολοκληρώνεται και η διαδικασία κήρυξής της.

Ο θεσμός της επιβολής απαλλοτρίωσης περιλαμβάνει τρία στάδια: την κήρυξη απαλλοτρίωσης, τον καθορισμό της αποζημίωσης και την συντέλεσή της. Ξεχωριστό στάδιο αποτελεί η ανάκληση της απαλλοτρίωσης πρίν ή μετά τη συντέλεσή της.

Tα ανωτέρω στάδια περιλαμβάνουν διοικητική ή και δικαστική διαδικασία.

Ανάλογα με το είδος της απαλλοτρίωσης (αναγκαστική, ρυμοτομική ή υπέρ Ο.Τ.Α.) τα στάδια της διοικητικής και της δικαστικής διαδικασίας διαφοροποιούνται στις επιμέρους ενέργειες ολοκλήρωσης της απαλλοτρίωσης, δηλαδή, της κήρυξης, της καταβολής της αποζημίωσης, της συντέλεσης και της ενδεχόμενης άρσης.

Κατά τη διοικητική διαδικασία της κήρυξης ανακύπτουν ζητήματα ενστάσεων κατά την εφαρμογή των ρυμοτομικών σχεδίων και των πράξεων εφαρμογής, κατά την έκδοση των πράξεων αναλογισμού κτλ, ενώ ζητήματα δικαστικής προστασίας προκύπτουν μετά τη δημοσίευση και ανάρτηση των οικείων πράξεων και διαγραμμάτων. Κατά τη διοικητική διαδικασία της αποζημίωσης ζητήματα ανακύπτουν ως προς τους δικαιούχους καταβολής της αποζημίωσης και τη διοικητική αναγνώριση αυτών (αν απαιτείται) και κατά τη διοικητική διαδικασία παρακατάθεσης της αποζημίωσης και εξόφλησής τους. Ζητήματα δικαστικής προστασίας ανακύπτουν επίσης και κατά τη διαδικασία

δικαστικής αναγνώρισης δικαιούχων και κατά τον καθορισμό προσωρινής και οριστικής τιμής μονάδας των υπό απαλλοτρίωση ακινήτων. Κατά τη διοικητική διαδικασία της συντέλεσης ζητήματα ανακύπτουν από τη διοικητική απόδοση και παραλαβή των υπό απαλλοτρίωση ακινήτων, ενώ ζητήματα δικαστικής προστασίας προκύπτουν στις περιπτώσεις εκείνες στις οποίες τα υπό απαλλοτρίωση ακίνητα έχουν καταληφθεί από μη αναγνωρισμένους δικαιούχους οπότε τότε αυτοί θα πρέπει ν’ αποβληθούν.

Στην περίπτωση της άρσης απαλλοτρίωσης γίνεται διάκριση μεταξύ της άρσης μη συντελεσμένης απαλλοτρίωσης και άρσης συντελεσμένης. Κατά τη διοικητική διαδικασία της άρσης μη συντελεσμένης απαλλοτρίωσης τίθενται ζητήματα δυνατότητας διατήρησης των απαλλοτριώσεων εκείνων για τις οποίες έχει παρέλθει ο εύλογος χρόνος, αλλά οι δικαιούχοι επιθυμούν τη διατήρησή τους, ενώ κατά τη διοικητική διαδικασία της άρσης συντελεσμένης απαλλοτρίωσης τίθενται ζητήματα ανάκλησης των διοικητικών πράξεων για τις οποίες έχουν απορρεύσει δικαιώματα των δικαιούχων. Ζητήματα δικαστικής προστασίας ανακύπτουν στις περιπτώσεις εκείνες κατά τις οποίες ζητείται η διαπίστωση της παρόδου του κατά νόμο εύλογου χρόνου και επομένως της αυτοδίκαιης άρσης και στις περιπτώσεις των αποζημιωτικών αξιώσεων που απορρέουν από την ανάκληση συντελεσμένων απαλλοτριώσεων.

Περαιτέρω, τίθεται το γενικότερο ζήτημα της σκοπιμότητας και της αποτελεσματικότητας των διοικητικών προσφυγών - ενστάσεων και κατά πόσο αυτές συνιστούν ένα αποτελεσματικό στάδιο έννομης προστασίας, το οποίο ταυτόχρονα θα συμβάλει στην αποσυμφόρηση του δικαιοδοτικού έργου των διοικητικών δικαστηρίων.

Ειδικότερα, στο στάδιο αυτό της μελέτης του παρόντος θα ερευνηθεί η αποτελεσματικότητα της έννομης προστασίας ενώπιον της διοικητικής αρχής στο αντίστοιχο στάδιο της κάθε διαδικασίας και οι περιπτώσεις εκείνες κατά τις οποίες η διοικητική διαδικασία δεν φέρει τα επιθυμητά αποτελέσματα έννομης προστασίας, οπότε και η προσφυγή στη διοικητική δικαιοσύνη κρίνεται αναγκαία. Το ζήτημα, βέβαια, αυτό συνδέεται με τη γενικότερη προβληματική της αποτελεσματικότητας γενικά της δικαστικής προστασίας.

Όσον αφορά την παροχή έννομης προστασίας από τα δικαστήρια, οι διοικητικές πράξεις που αφορούν τις πράξεις εφαρμογής και τις πράξεις κήρυξης απαλλοτρίωσης προσβάλλονται καταρχήν με το ένδικο βοήθημα της αίτησης ακύρωσης ενώπιον των διοικητικών εφετείων. Ανακύπτει συνεπώς το ζήτημα εάν η ακυρωτική διαδικασία και η μη δυνατότητα εξέτασης της ουσίας της υπόθεσης, πλην της πλάνης περί τα πράγματα, συνάδει με την συνταγματική επιταγή της προστασίας του ατομικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας (20 παρ. 1Σ, 6 παρ. 1 ΕΣΔΑ, ΧΕΕΕΔ).

Επιπρόσθετα, προκύπτουν ζητήματα και από την έκταση του δικαστικού ελέγχου, καθώς στη διαδικασία των απαλλοτριώσεων η αρμοδιότητα της προδικασίας ανήκει στα

πολιτικά δικαστήρια, ενώ η αρμοδιότητα ειδικών ζητημάτων που τίθενται κατά την κύρια διαδικασία ανήκει στα διοικητικά δικαστήρια.

Επειδή δε η παροχή οριστικής δικαστικής προστασίας καθυστερεί σημαντικά στην χώρα μας, η προσωρινή δικαστική προστασία, δηλαδή, η αίτηση αναστολής εκτέλεσης και η ενδεχόμενη χορήγηση προσωρινής διαταγής αναστολής εκτέλεσης, τείνει να καταστεί το κύριο ένδικο βοήθημα στις σχετικές διαφορές. Κατά συνέπεια, τόσο οι ουσιαστικές προϋποθέσεις αποδοχής της αίτησης αναστολής εκτέλεσης (ανεπανόρθωτη ή δυσχερώς επανορθώσιμη βλάβη, πρόδηλη παρανομία) όσο και οι λόγοι που αποκλείουν την αναστολή εκτέλεσης (υπέρτερα συμφέροντα τρίτων, δημόσιο συμφέρον), θα πρέπει ν’ αντιμετωπιστούν υπό το ειδικότερο πρίσμα των ιδιαιτεροτήτων του δικαίου των απαλλοτριώσεων και των εξ αυτής απορρεόντων δικαιωμάτων των θιγομένων ιδίως του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος της ιδιοκτησίας.

Στο πλαίσιο της παρούσας μελέτης θα αναλυθεί περαιτέρω η σχετική νομολογία των πολιτικών δικαστηρίων, των διοικητικών δικαστηρίων, του Συμβουλίου της Επικρατείας, αλλά και της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, θα εξεταστεί η σχετική βιβλιογραφία και θα αναλυθεί κατά πόσο οι λύσεις που έχουν δοθεί συνάδουν με τα ατομικά δικαιώματα της ιδιοκτησίας και της δικαστικής προστασίας, πάντοτε όμως με παράλληλο σεβασμό των επίσης συνταγματικά κατοχυρωμένων αρχών της προστασίας του περιβάλλοντος και του ορθολογικού, χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού.

Α. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός - Πολεοδομική οργάνωση και οικιστική ανάπτυξη

Η πρώτη προσπάθεια κρατικής παρέμβασης στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού πραγματοποιήθηκε το 1923, με την έκδοση του νομοθετικού διατάγματος

17.07.1923, «Περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών» (ΦΕΚ Α΄ 228), το οποίο αποτέλεσε τον οδηγό για την ανοικοδόμηση του μεγαλύτερου μέρους της Ελλάδας και το εργαλείο για το διαχωρισμό του ελληνικού χώρου σε τρεις κατηγορίες: (α) τις περιοχές εντός σχεδίου πόλεως, με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, (β) τους οικισμούς χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο, προϋπάρχοντες του 1923, και (γ) τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, δηλαδή εκτός των ορίων των παραπάνω δύο τύπων περιοχών.

To νομοθετικό διάταγμα 17.07.1923 αποτέλεσε το πρώτο ελληνικό νομοθέτημα που αφορούσε συνολικά την πολεοδομική πολιτική, έθετε αρχές και προέβλεπε διαδικασίες για την πολεοδόμηση των οικισμών και των πόλεων. Επιπλέον, καθόρισε τη διάκριση και τον προορισμό του εντός σχεδίου και του εκτός σχεδίου χώρου, την ανάγκη κάθε νέος οικισμός να βασίζεται σε προγενέστερο σχέδιο πόλης και κάθε υφιστάμενος να αποκτήσει σχέδιο πόλης, τις διαδικασίες απόκτησης γης από το δημόσιο για τη δημιουργία κοινοχρήστων χώρων μέσω απαλλοτρίωσης/αυτοαποζημίωσης κτλ.. Έτσι, με βάση το διάταγμα ο ελληνικός χώρος διακρίθηκε σε τρεις κατηγορίες:

1. Περιοχές εκτός σχεδίου, που διαθέτουν εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και που εκπονείται και εγκρίνεται με τη διαδικασία του συγκεκριμένου νομοθετικού διατάγματος.

2. Οικισμοί που έχουν δημιουργηθεί πριν το 1923 και οι οποίοι δεν διέθεταν εγκεκριμένο σχέδιο πόλης.

3. Εκτός σχεδίου πόλης και εκτός οικισμών προ του 1923 περιοχές, στις οποίες τέθηκαν περιορισμοί ως προς την οικοδόμηση τους. Επιτράπηκε, δηλαδή, η δόμηση σε αγροτεμάχια που έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένες από το κράτος οδούς και σιδηροδρομικές γραμμές.

Η συγκεκριμένη κατηγορία αποτέλεσε και την καταχρηστική εφαρμογή των διατάξεων σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμησης που ακολούθησαν.

Το ΝΔ της 17-7-1923, εξακολουθεί να ισχύει και σήμερα. Ωστόσο, υπέστη ποικίλες τροποποιήσεις και παρεκκλίσεις κατά την εφαρμογή του, με αποτέλεσμα τη δημιουργία οικισμών, οι οποίοι αν και διαθέτουν εγκεκριμένο σχέδιο, να μην είναι ουσιαστικά βιώσιμοι.

Κατά την πολυετή εφαρμογή του το συγκεκριμένο νομοθετικό διάταγμα συνάντησε διάφορα προβλήματα, ιδιαίτερα εξαιτίας των μακροχρόνιων διαδικασιών έγκρισης και εφαρμογής των σχεδίων, της έλλειψης οικονομικών δυνατοτήτων των δήμων να προχωρήσουν στις απαλλοτριώσεις, την ανοχή και άμεση ή έμμεση νομιμοποίηση της αυθαίρετης δόμησης σε εκτός και εντός σχεδίου περιοχές. Αποτέλεσμα των παραπάνω ήταν η πολιτική, θεσμική και κοινωνική απαξίωση του συγκεκριμένου νομοθετήματος και η αναζήτηση μιας νέας πολεοδομικής πολιτικής και μιας πιο αποτελεσματικής νομοθεσίας για τη διαχείριση και τον έλεγχο της οικιστικής ανάπτυξης και την προστασία του περιβάλλοντος.

Με το Ν 947/1979 «Περί οικιστικών περιοχών» (ΦΕΚ Α΄169) εκσυγχρονίσθηκε και αναμορφώθηκε ριζικά η πολεοδομική νομοθεσία, σύμφωνα με την επιταγή του άρθρου 24 του Συντάγματος. Με τις διατάξεις αυτές του νόμου του 1979, η πολεοδομική ανάπτυξη ή αναμόρφωση μιας περιοχής προϋποθέτει κατ` αρχήν την αναγνώρισή της ως οικιστικής που γίνεται με προεδρικό διάταγμα. Μαζί με το διάταγμα αυτό δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και τοπογραφικό σχεδιάγραμμα της αναμορφούμενης περιοχής σε φωτοσμίκρυνση επιδεικνύοντας, έτσι, τα όριά της, τον τρόπο ανάπτυξής της και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης (αρ. 14 παρ. 1). Η πολεοδομική ανάπτυξη ή αναμόρφωση της περιοχής χωρεί με ένα από τους τρόπους που ορίζονται στο άρθρο 6 του νόμου αυτού και ειδικότερα είτε με την άσκηση ενεργού πολεοδομίας είτε με την διενέργεια αστικού αναδασμού, είτε με την θέσπιση γενικών όρων σχηματισμού οικοπέδων και δομήσεως. Ανάλογα με τον τρόπο αναπτύξεως που έχει επιλεγεί συντάσσεται και εγκρίνεται η σχετική πολεοδομική μελέτη με προεδρικό δι-

άταγμα (άρθρ. 32 παρ. 244 παρ. 2 και 52 παρ. 2), που περιέχει τόσο την ρυμοτομική διαρρύθμισή της όσο και τους όρους δομήσεως που θα την διέπουν. Το σύστημα της πολεοδομικής αναπτύξεως που καθιέρωσε ο νόμος 947/1979 δεν εφαρμόσθηκε, καθώς δεν εκδόθηκαν τα προεδρικά διατάγματα που θα έπρεπε να καθορίσουν την διαδικασία εφαρμογής σύμφωνα με τις εξουσιοδοτικές διατάξεις των άρθρων 32 παρ. 6,44 παρ. 5 και 52 παρ. 5.

Το κενό που δημιουργήθηκε έτσι στη πολεοδομική νομοθεσία καλύφθηκε με τις μεταβατικού χαρακτήρα διατάξεις των άρθρων 1-15 του Ν 1337/1983 (ΦΕΚ Α΄ 33). Με τις διατάξεις αυτές, που κινούνται στο ίδιο με τον Ν 947/1979 πλαίσιο, προβλέπεται ως πρώτο στάδιο της πολεοδομικής αναμορφώσεως μιας περιοχής η κατάρτιση γενικού πολεοδομικού σχεδίου. Το σχέδιο αυτό εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως μαζί με τους χάρτες που καθορίζουν την περιοχή σε σμίκρυνση (αρ. 3 παρ. 6). Η εξειδίκευση των προτάσεων και των προγραμμάτων του γενικού πολεοδομικού σχεδίου γίνεται με την πολεοδομική μελέτη που εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα (άρθρο 7 παρ. 1). Για ορισμένους Δήμους, ή Κοινότητες ή περιοχές η πολεοδομική μελέτη εγκρίνεται με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως μαζί με τις σμικρύνσεις των σχετικών σχεδίων (αρ. 33 παρ. 3).

Σύμφωνα με τη ΣτΕ 2831/1993 και τη νομολογία που ακολούθησε (ΣτΕ 564/1999), το πολεοδομικό σύστημα κατά το Ν 1337/1983 περιλαμβάνει τρία στάδια: το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, την Πολεοδομική Μελέτη και την εφαρμογή της Πολεοδομικής Μελέτης.

Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Γ.Π.Σ.) αποτελεί την γενική πρόταση πολεοδομικής οργανώσεως των πολεοδομικών ενοτήτων, που διατυπώνεται μετά από εκτίμηση των οικιστικών αναγκών και των προβλεπόμενων επιπτώσεων της πολεοδομικής ρυθμίσεως από φυσικό και οικιστικό περιβάλλον. Έτσι το Γ.Π.Σ. περιλαμβάνει κατ` αρχήν γενικούς ορισμούς και κατευθύνσεις ως προς τα θέματα του πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς και δημογραφικά, οικονομικά, ενεργειακά, κυκλοφοριακά κ.α. θέματα κλπ. (άρθρ. 2 Ν 1337/1983). Η Πολεοδομική Μελέτη αποτελεί εξειδίκευση των προτάσεων και προγραμμάτων του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου. Η έγκρισή της έχει τις συνέπειες εγκρίσεως σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του ν.δ/τος της 17.7.1923. Κύρια χαρακτηριστικά της αποτελούν η ρυμοτομική διαρρύθμιση μιας περιοχής και ο καθορισμός των όρων και περιορισμών δομήσεως (άρθρο 6 Ν 1337/ 1983). Τέλος το στάδιο της εφαρμογής της Πολεοδομικής Μελέτης περιλαμβάνει όλες τις ενέργειες που απαιτούνται για την πραγμάτωση της πολεοδομικής μελέτης (καθορισμό τμημά-

των που αφαιρούνται για εισφορά γης, τμημάτων που ρυμοτομούνται για κοινόχρηστους χώρους κλπ.). Το στάδιο αυτό συνεπάγεται μετατοπίσεις ιδιοκτησιών που μπορούν να προσλάβουν ευρύτερο χαρακτήρα, ιδίως στις περιπτώσεις ζωνών αναδασμού (άρθρ. 8 παρ. 1, 2 και 7, 10 και 12 Ν 1337/1983).

Από το όλο πνεύμα του Ν 1337/1983 συνάγεται ότι σε κάθε προηγούμενο στάδιο πρέπει να γίνεται μια κατά προσέγγιση εκτίμηση των στοιχείων και των δεδομένων που θα αποτελέσουν την βάση της ρυθμίσεως του επόμενου σταδίου έτσι ώστε να διασφαλίζεται η αλληλουχία των σταδίων αυτών καθώς και η συνέπεια και αρμονία στην συνολική πολεοδομική ρύθμιση. Θεμελιώδης, δε, προϋπόθεση ορθολογικής πολεοδομήσεως είναι η εξασφάλιση των αναγκαίων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, η διαμόρφωση και η κατανομή τους στα πλαίσια της πολεοδομικής μελέτης.

Κινούμενος μέσα στα όρια της συνταγματικής επιταγής για υποχρεωτική συμμετοχή των ιδιοκτητών των περιοχών που εντάσσονται σε σχέδιο πόλεως στην διάθεση των αναγκαίων εκτάσεων για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, ο νομοθέτης του Ν 1337/1983 καθιέρωσε «εισφορά σε γη». Αυτή βαρύνει τις ιδιοκτησίες που εντάσσονται στο πολεοδομικό σχέδιο ή στις οποίες επεκτείνεται το εν λόγω σχέδιο και βρίσκονται σε ζώνες αραιοδομημένες ή αδόμητες. Η εισφορά σε γη κλιμακώνεται σε ποσοστά ανάλογα με την επιφάνεια κάθε ιδιοκτησίας, όπως ειδικότερα ορίζεται στην παράγραφο 4 του άρθρου 8 του συγκεκριμένου νόμου. Η γνώση της έκτασης που θα προέλθει από τις εισφορές, έστω και κατά προσέγγιση, είναι αναγκαία στο πρώτο και δεύτερο στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού προκειμένου να καθορισθούν οι αναγκαίοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Η αναγκαιότητα αυτή κρίνεται απαραίτητη, καθώς εάν η έκταση από τις εισφορές είναι ανεπαρκής για να καλύψει τις ανάγκες δημιουργίας των παραπάνω χώρων, όπως εκτιμώνται, τότε επιβάλλεται η προσφυγή στη ρυμοτόμηση, το μέτρο της οποίας προσδιορίζεται από τον προϋπολογισμό της εν λόγω εκτάσεως.

Μετά την εκπόνηση και την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης, με τη διαδικασία που περιγράφεται ανωτέρω σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 1337/1983, η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης πραγματοποιείται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 2508/1997, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με τις διατάξεις του Ν 4269/2014 με τη σύνταξη, κύρωση και εφαρμογή της πράξης εφαρμογής.

Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 3 του άρθρου 24 του ισχύοντος Συντάγματος, οι ιδιοκτήτες συμμετέχουν ενεργά στην πολεοδομική ενεργοποίηση της περιοχής με εισφορά σε γη και σε χρήμα. Η υποχρέωση αυτή των ιδιοκτητών εξειδικεύεται στα άρθρα 8 και 9 του Ν 1337/1983, πραγματοποιείται με την πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης και πιστοποιείται με την κύρωση και τη μεταγραφή της.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 44472016 (όπως τροποποιήθηκε και ισχύει μεταγενέστερα από το Ν 4759/2020) για την πολεοδόμηση ορισμένης περιοχής απαιτείται η σύ-

νταξη και έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής, το οποίο περιλαμβάνει αφενός το Ρυμοτομικό Σχέδιο και αφετέρου την Πράξη Εφαρμογής. Με τα σχέδια αυτά εξειδικεύονται, σε κλίμακα πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών ή σε ζώνες και περιοχές ειδικών χρήσεων, οι ρυθμίσεις των Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων περί χρήσεων γης και όρων δόμησης και καθορίζονται επακριβώς οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι της προς πολεοδόμηση περιοχής, καθώς και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής.

Για την κατάρτιση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένων Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων των άρθρων 7 και 8 του ιδίου ως άνω νόμου. Αν δεν έχει εγκριθεί για την προς πολεοδόμηση περιοχή Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο και η περιοχή συνεχίζει να καλύπτεται από Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ή Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης, ακολουθείται η διαδικασία πολεοδόμησης, σύμφωνα με τα άρθρα 7, 8 έως 14, 15 και 19 του Ν 2508/1997, αν πρόκειται για περιοχή που έχει καθορισθεί ως περιοχή ανάπλασης, ή για προβληματική περιοχή προς πολεοδομική αναμόρφωση, ή για οικισμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, αντίστοιχα.

Τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής καταρτίζονται για το σύνολο των περιοχών των Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, που προορίζονται για πολεοδόμηση ή και για τμήμα αυτών, το οποίο πρέπει πάντως να αποτελεί πολεοδομική ενότητα, όπως αυτή καθορίζεται στο οικείο Τοπικό ή Ειδικό Χωρικό Σχέδιο: α) Η διαδικασία σύνταξης των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής εκκινεί από τον οικείο Δήμο. Η διαδικασία μπορεί να εκκινήσει και από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, ύστερα από σχετική ενημέρωση του οικείου Δήμου. β) Τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής, πριν από την έγκρισή τους, εκτίθενται με το σχετικό κτηματογραφικό διάγραμμα και τη γνωμοδότηση του αρμοδίου Συμβουλίου στον οικείο Δήμο επί είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων και υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας και ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Τα συμπληρωματικά συνοδευτικά έγγραφα, το τεύχος συντεταγμένων κορυφών και εμβαδών, ο κτηματολογικός πίνακας, ο πίνακας της Πράξης Εφαρμογής και ο πίνακας επικειμένων εκτίθενται στο οικείο δημοτικό κατάστημα, εκτός αν ο τελευταίος πίνακας κυρωθεί μεταγενέστερα, οπότε εκτίθεται χωριστά. Κατ’ εξαίρεση, η προθεσμία των είκοσι (20) ημερών μπορεί να παραταθεί έως και πέντε (5) εργάσιμες ημέρες, ύστερα από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας του δήμου. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν, μέσα στην προθεσμία αυτή, να λάβουν γνώση των παραπάνω στοιχεί-

ων και να υποβάλλουν εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του οικείου δήμου ενστάσεις, τις οποίες ο δήμος οφείλει να εξετάσει εντός σαράντα (40) εργάσιμων ημερών από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας. Εφόσον, μετά από την εξέταση των ενστάσεων, προκύπτει ανάγκη τροποποίησης των Ρυμοτομικών Σχεδίων, αυτά αναρτώνται εκ νέου για δέκα (10) εργάσιμες ημέρες προς ενημέρωση του κοινού. Κατά το διάστημα των δέκα (10) ημερών παρέχεται στους ενδιαφερόμενους η δυνατότητα να υποβάλλουν ενστάσεις εγγράφως ή ηλεκτρονικά στον οικείο δήμο, αποκλειστικά ως προς το μέρος του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής που έχει τροποποιηθεί σε σχέση με την προηγούμενη ανάρτηση. Μετά από την άπρακτη πάροδο των ως άνω προθεσμιών, καθώς και την εξέταση και τυχόν ενσωμάτωση νέων ενστάσεων, τα Ρυμοτομικά Σχέδια προωθούνται προς έγκριση. γ) Η έγκριση των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής γίνεται με απόφαση του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ύστερα από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. Η ανωτέρω γνώμη παρέχεται υποχρεωτικώς μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών από την περιέλευση στο οικείο συμβούλιο του σχετικού φακέλου προς γνωμοδότηση. Μετά την άπρακτη πάροδο της ανωτέρω προθεσμίας, η διαδικασία μπορεί να συνεχίζεται χωρίς τη σχετική γνώμη. δ) Με την απόφαση της περ. γ’ κυρώνεται και η οικεία Πράξη Εφαρμογής, όπου απαιτείται, η οποία συντάσσεται ταυτόχρονα και σε άμεση συσχέτιση με τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής, σύμφωνα με όσα ορίζονται στα άρθρα 8 και 9 του Ν 1337/1983 (Α’ 33). ε) Η έγκριση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλης κατά τις διατάξεις του από 17.7/16.8.1923 ΝΔ (Α’ 228).

Η έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής σε περιοχές που έχουν ενταχθεί σε Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορεί να γίνει και με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία εκδίδεται ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. Στην περίπτωση αυτή, τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής, πριν από την έγκρισή τους, εκτίθενται με το σχετικό κτηματογραφικό διάγραμμα και τη γνωμοδότηση του αρμοδίου Συμβουλίου στα οικεία δημοτικά καταστήματα επί είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες, καθώς και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για το ίδιο χρονικό διάστημα. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων, υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας και ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Τα συμπληρωματικά συνοδευτικά έγγραφα, το τεύχος συντεταγμένων κορυφών και εμβαδών, ο κτηματολογικός πίνακας, ο πίνακας της Πράξης Εφαρμογής και ο πίνακας επικειμένων εκτίθενται στο οικείο δημοτικό κατάστημα, εκτός αν ο τελευταίος πίνακας κυρωθεί μεταγενέστερα, οπότε εκτίθεται χωριστά. Η συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας διενεργείται στο οικείο ή στα οικεία δημοτικά καταστήματα με επιμέλεια των οικείων Ο.Τ.Α., οι οποίοι εν συνεχεία διαβιβάζουν το σύνολο αυτών στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Για το γεγο-

νός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας με επιμέλεια των οικείων Ο.Τ.Α.. Η προθεσμία του δεύτερου εδαφίου μπορεί να παραταθεί έως και πέντε (5) εργάσιμες ημέρες, μετά από αιτιολογημένη απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Κατ’ εξαίρεση η συλλογή δηλώσεων δύναται να εκκινεί και προ της έκθεσης του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής για λόγους επείγοντος ή και διευκόλυνσης της διαδικασίας, αλλά σε κάθε περίπτωση δεν ολοκληρώνεται προ της προθεσμίας του δευτέρου εδαφίου της παρούσας. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν μέσα στην προθεσμία αυτή να λάβουν γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλουν, εγγράφως ή ηλεκτρονικά, ενστάσεις στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τις οποίες οφείλει να εξετάσει εντός σαράντα (40) εργάσιμων ημερών, από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας. Εφόσον, μετά από την εξέταση των ενστάσεων, προκύπτει ανάγκη τροποποίησης των Ρυμοτομικών Σχεδίων, αυτά αναρτώνται εκ νέου για δέκα (10) εργάσιμες ημέρες προς ενημέρωση του κοινού. Κατά το διάστημα των δέκα (10) ημερών παρέχεται στους ενδιαφερόμενους η δυνατότητα να υποβάλλουν ενστάσεις εγγράφως ή ηλεκτρονικά στον φορέα που υποδεικνύεται στην σχετική πρόσκληση που συνοδεύει την ανάρτηση, ήτοι το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή τον οικείο δήμο, αποκλειστικά ως προς το μέρος του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής που έχει τροποποιηθεί σε σχέση με την προηγούμενη ανάρτηση. Μετά από την άπρακτη πάροδο των ως άνω προθεσμιών, καθώς και την εξέταση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή τον οικείο δήμο αντιστοίχως και την τυχόν ενσωμάτωση νέων ενστάσεων, τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής προωθούνται προς έγκριση, σύμφωνα με τα όσα ορίζονται στις κείμενες διατάξεις. Η ίδια διαδικασία ακολουθείται για την τροποποίηση εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή πολεοδομικής μελέτης.

Β. Κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου - Έννοια και διακρίσεις

Κατά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 24 παρ. 2 του Συντάγματος, ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να υπαγορεύεται από πολεοδομικά κριτήρια και να αποβλέπει στην ικανοποίηση σκοπών δημοσίου συμφέροντος, στην εξυπηρέτηση της λειτουργικότητας και ανάπτυξης των οικισμών και στη διασφάλιση των βέλτιστων δυνατών όρων διαβίωσης.

Δεδομένου ότι οι χώροι πρασίνου, αποτελούν βασικό στοιχείο του πολεοδομικού σχεδιασμού, η πρόβλεψη και διαμόρφωσή τους, καθώς και η έκταση, το εύρος και η διάταξή τους συνιστούν ουσιώδη και καθοριστικό παράγοντα για τη θεραπεία των κοινών αναγκών, της λειτουργικότητας, της αισθητικής και της εν γένει φυσιογνωμίας των πόλεων και, συνεπώς, η διατήρηση των χώρων αυτών έχει πρωταρχική σημασία για την προστασία του αστικού περιβάλλοντος (ΣτΕ 252/2015, 2980/2005 7μ., ΝΟΜΟS).

Κατά το αστικό δίκαιο, κοινόχρηστα ή κοινής χρήσεως είναι τα πράγματα τα οποία έχουν τεθεί στη διάθεση του κοινού για να χρησιμοποιούνται από αυτό σύμφωνα με τον προορισμό τους. Κατά το άρθρο 967 του Αστικού Κώδικα «πράγματα κοινής χρήσης είναι ιδίως τα νερά με ελεύθερη και αέναη ροή, οι δρόμοι, οι πλατείες, οι αιγιαλοί, τα λιμάνια και οι όρμοι, οι όχθες πλεύσιμων ποταμών, οι μεγάλες λίμνες και οι όχθες τους». Χαρακτηριστικό στοιχείο της κοινής χρήσεως είναι η εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος (άρθ. 966, 967 και 968 ΑΚ). Πράγματα που χρησιμοποιούνται από περισσότερους με σκοπό την αποκλειστική εξυπηρέτηση των ιδιωτικών τους συμφερόντων, π.χ. χώρος που αφήνεται μεταξύ δύο όμορων ακινήτων για να τρέχουν τα νερά της βροχής δε θεωρούνται κοινόχρηστα. Το περιεχόμενο και η έκταση της κοινής χρήσης εξαρτάται από τον προορισμό που δόθηκε στο πράγμα, την επάρκεια του και τον αριθμό των προσώπων που μετέχουν στην κοινή χρήση, όσο δε ευρύτερος είναι ο κύκλος των προσώπων που μετέχουν σε αυτή, τόσο εξυπηρετείται το δημόσιο συμφέρον. Κάθε πολίτης έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί ελευθέρα τους κοινόχρηστους χώρους, εξουσία που απορρέει από το δικαίωμα της προσωπικότητας (άρθρο 57 ΑΚ).

Κατά τη νομολογία του Αρείου Πάγου, χρήση στα πράγματα κοινής χρήσεως δικαιούται να κάνει ευρύτερος, αόριστος, αλλά όχι κατ’ ανάγκη απεριόριστος αριθμός προσώπων (ΑΠ 1046/2003, ΑΠ 1038/200216, ΝΟΜΟS). Το δικαίωμα χρήσης του καθενός οριοθετείται σε σχέση με το δικαίωμα των υπολοίπων. Η δε κερδοσκοπική χρήση κοινόχρηστου πράγματος κατά πάγια νομολογία αποκλείεται (ΑΠ 723/2014, ΝΟΜΟS).

Σύμφωνα με το άρθρο 968 του Αστικού Κώδικα, τα κοινόχρηστα πράγματα, εφ’ όσον δεν ανήκουν σε δήμο ή σε κοινότητα ή ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, ανήκουν στο δημόσιο. Στη διάταξη αυτή τίθεται μια επιφύλαξη νόμου, όπου μπορεί να οδηγήσει σε διαφορετική ρύθμιση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των κοινόχρηστων πραγμάτων χωρίς να αποκλείεται με αυτόν τον τρόπο η αναγνώριση του δικαιώματος κυριότητας σε ιδιώτες. Για παράδειγμα, ιδιώτης που αφιερώνει πράγμα στην κοινή χρήση μπορεί να κρατήσει την κυριότητα σε αυτό, καθώς για την οριστική μετάθεση της κυριότητας απαιτείται τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου (ΑΠ 474/2004, ΝΟΜΟS).

Στο κοινόχρηστο πράγμα υπάρχει σφαίρα εξουσίας δημοσίου δικαίου ως μέριμνα για την προστασία και συντήρηση του κοινόχρηστου. Το χαρακτήρα ενός ακινήτου ως κοινόχρηστου μπορεί να προσδώσει: 1) Η πράξη της αρμόδιας διοικητικής αρχής, η οποία είναι σύμφωνη με τις διατάξεις περί σχεδίου πόλεως και περιλαμβάνει αυτό (το ακίνητο) σε ρυμοτομικό διάγραμμα του σχεδίου πόλεως, οπότε απαιτείται, επί πλέον, να κινηθεί η διαδικασία της απαλλοτρίωσης και να καταβληθεί η αποζημίωση. 2) Η βούληση του ιδιοκτήτη, η οποία εκδηλώνεται με δικαιοπραξία. Για την παραίτηση από την κυριότητα, με σκοπό ο χώρος να καταστεί κοινόχρηστος, απαιτείται – εφόσον δεν κινηθεί διαδικασία απαλλοτρίωσης - σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, δήλωση του κυρίου, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Κατά τον Ν 4067/2012 (ΝΟΚ) η έννοια των «κοινόχρηστων χώρων» παραπέμπει σε τμήματα εδάφους που χαρακτηρίζονται μη οικοδομήσιμα και τίθενται στη διάθεση του κοινού για ελεύθερη χρήση. Ωστόσο, η έννοια των κοινόχρηστων πραγμάτων κατά το αστικό δίκαιο, είναι ευρύτερη από αυτή των πολεοδομικά κοινόχρηστων χώρων.

Όπως ορίζει το άρθρο 2 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν 4067/2012) στην παράγραφο 39, «κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο». Επομένως, η πολεοδομική νομοθεσία εφαρμόζεται σε χώρους που έχουν προσλάβει την ιδιότητα αυτή, ως χαρακτηριζόμενοι κοινόχρηστοι χώροι από το οικείο πολεοδομικό σχέδιο και τη συνεπαγόμενη απαλλοτρίωσή τους ή αφετέρου σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 966 του Αστικού Κώδικα (ΣτΕ 3056/1991, ΝΟΜΟS).

Στη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 28 του Ν 1337/1983 ορίζεται ότι «ιδιωτικοί δρόμοι, πλατείες και λοιποί χώροι κοινής χρήσεως, που έχουν σχηματισθεί με οποιονδήποτε τρόπο έστω και κατά παράβαση των κείμενων πολεοδομικών διατάξεων και που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένα σχέδια πόλεων, θεωρούνται ως κοινόχρηστοι χώροι και ανήκουν στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα».

Σύμφωνα με τη νομολογία των Δικαστηρίων για την ερμηνεία του άρθρου 28 του Ν 1337/1983 κρίθηκε, ότι κατά την έννοια της διάταξης αυτής, όπως διαφωτίζεται από τις προπαρασκευαστικές εργασίες ψήφισής της, ιδιωτικά ακίνητα όπως δρόμοι, πλατείες και λοιποί χώροι κοινής χρήσεως, αποκτούν την ιδιότητα του κοινόχρηστου χωρίς καταβολή αποζημίωσης, εφόσον: α) προβλέπονται από το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως ως κοινόχρηστοι χώροι, και, β) η κοινοχρησία είναι αποτέλεσμα της βούλησης του ιδιοκτήτη (ρητής ή συναγόμενης εμμέσως από τις ενέργειές του) ή προκύπτει από πραγματική κατάσταση που διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, κατ’ ανοχή του ιδιοκτήτη (ΣτΕ 307/2012, ΝΟΜΟS). Η συνταγματικότητα της ανωτέρω ρύθμισης αμφισβητήθηκε διότι θεωρήθηκε ότι η εφαρμογή της συνεπάγεται στέρηση της ιδιοκτησίας μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών χωρίς αποζημίωση και επαρκώς σαφή διατύπωση των προϋποθέσεων εφαρμογής της διάταξης. Οι κοινόχρηστοι χώροι και τα κοινωφελή ακίνητα ανήκουν στη δημόσια περιουσία του κράτους και εξυπηρετούν το δημόσιο συμφέρον άμεσα ή έμμεσα. Σκοπός της δημιουργίας τους είναι η εξασφάλιση της προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος και η περαιτέρω αναβάθμισή του καθώς και η κάλυψη των αναγκών μιας πολεοδομικής ενότητας ή μιας ευρύτερης περιοχής που αποτελεί-

ται από περισσότερους οικισμούς. Οι χώροι αυτοί διατίθενται στην ελεύθερη χρήση των πολιτών καθώς και στην εξυπηρέτηση των οικοδομήσιμων χώρων και δεν μπορούν να οικοδομηθούν για οπουδήποτε χρήση.

Οι αστικοί κοινόχρηστοι χώροι μιας πόλης είναι οι δρόμοι, οι πεζόδρομοι, οι πλατείες, τα πάρκα και τα άλση, οι κήποι. Κάθε εργασία δόμησης και γενικά κάθε προσωρινή ή μόνιμη εγκατάσταση στους χώρους αυτούς, είναι απαγορευμένη εκτός από συγκεκριμένες εξαιρέσεις (εξυπηρέτηση κοινών αναγκών, εξωραϊσμός). Μέσα και εργαλεία εξασφάλισης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων αποτελούν μεταξύ άλλων η αυτοαποζημίωση, οι εισφορές γης και χρήματος κατόπιν επέκτασης σχεδίων πόλεως, το δικαίωμα προτίμησης (Τράπεζα Γης) ή ελεύθερη συναλλαγή, η ενοποίηση Ακαλύπτων, η μεταφορά συντελεστή δόμησης, ο Κοινωνικός Συντελεστής Δόμησης, η Εφαρμογή εισφορών γης σε αναπλάσεις, η εφάπαξ ειδική εισφορά και η ρυμοτομική απαλλοτρίωση.

Βάσει του άρθρου 24 παρ. 2 του ισχύοντος Συντάγματος και σύμφωνα με την ερμηνεία που δόθηκε από την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σε περίπτωση τροποποίησης σχεδίου πόλεως, δεν συγχωρείται καταρχήν απομείωση των κοινόχρηστων χώρων. Ο κανόνας αυτός συνδέεται άμεσα με την αρχή της βιώσιμης ανάπτυξης και του πολεοδομικού κεκτημένου. Σύμφωνα με την αρχή του «πολεοδομικού κεκτημένου», ο κοινός νομοθέτης δύναται να τροποποιεί τις ισχύουσες πολεοδομικές ρυθμίσεις και να μεταβάλλει τους υφιστάμενους όρους δόμησης των σχεδίων πόλεων, η εισαγόμενη όμως ρύθμιση πρέπει να βελτιώνει τις συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων και, πάντως, δεν είναι συνταγματικώς επιτρεπτή αν συνεπάγεται επιδείνωση των όρων διαβιώσεως, δηλαδή υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος (ΣτΕ 3367/2005, 1799/2018, ΝΟΜΟS).

Ορόσημο για τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας στάθηκε η υπ’ αρ. 10/1988 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Μέχρι την απόφαση 10/88, το ΣτΕ απέφευγε να ελέγξει το είδος των παρεμβάσεων του νομοθέτη για τη χωροταξική διαρρύθμιση. Θεωρούσε πως οι έννοιες που αναφέρονταν στο άρθρο 24 Σ., η ανάπτυξη των οικισμών, η λειτουργικότητα, οι ποιοτικές συνθήκες διαβίω-

σης ήταν τεχνικές κρίσεις ουσίας, και ως τέτοιες διέφευγαν του ελέγχου αν παρέμεναν μέσα σε συγκεκριμένα όρια.

Με τις αποφάσεις 2173 και 3171/1986, το ΣτΕ θεώρησε πως οι τροποποιήσεις του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης καθορίζονται από την ουσιαστική κρίση του νομοθέτη, η οποία είναι ανέλεγκτη. Αντικείμενο της δίκης αποτέλεσε η ακύρωση οικοδομικής άδειας της 30.4.1986, με την οποία αναθεωρήθηκε με ευνοϊκότερους όρους άδεια του 1983 για κατασκευή οικοδομής στο Μαρούσι Αττικής. Ως λόγος ακύρωσης προβαλλόταν η αντισυνταγματικότητα των διατάξεων των άρθρων 8 και 9 παρ. 3 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (Ν. 1577/85), επειδή αυτές θέσπιζαν ευνοϊκότερους όρους δόμησης για τη συγκεκριμένη περιοχή, αυξάνοντας μεταξύ άλλων το ποσοστό καλύψεως επί του οικοπέδου, καταργώντας το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης και μειώνοντας τις μεταξύ των κτισμάτων αποστάσεις. Την αίτηση ακύρωσης άσκησε κάτοικος σε οικοδομή που βρισκόταν μπροστά από την εν λόγω. Αρχικά επιλήφθηκε το Δ’ τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έκρινε τις ανωτέρω διατάξεις αντισυνταγματικές και παρέπεμψε, λόγω σπουδαιότητας, την υπόθεση στην Ολομέλεια, με την υπ’ αριθμό 2294/87 απόφασή του, με βάση και το άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος. Πιο συγκεκριμένα, κρίθηκε αντισυνταγματική η αύξηση του καλυπτόμενου ποσοστού επί του εδάφους και η μείωση της απόστασης μεταξύ των κτισμάτων της αιτούσης και του παρεμβαίνοντος. Η αντισυνταγματικότητα αυτή είναι μερική, καθώς προβλέπονται ευνοϊκότεροι όροι δόμησης σε περιοχές που ίσχυε το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα. Έτσι, κρίθηκε ότι οι διατάξεις αυτές δε μπορούν να εφαρμοστούν στην επίδικη περίπτωση. Το καινοτόμο στοιχείο της απόφασης αυτής είναι η διάπλαση μιας νέας αρχής που κατά το δικαστή διέπει το κράτος όταν παρεμβαίνει για τη χωροταξική διαρρύθμιση. Η αρχή αυτή ονομάστηκε απόλυτο πολεοδομικό κεκτημένο, και έχει σαν περιεχόμενο, την υποχρέωση του κράτους να λαμβάνει μέτρα για τη βελτίωση του οικιστικού περιβάλλοντος κατά την άσκηση της ρυθμιστικής αρμοδιότητας του, και πάντως την απαγόρευση να υποβαθμίσει αυτό περαιτέρω. Σύμφωνα με την αρχή αυτή, ο νομοθέτης μπορεί να αλλάζει τους νόμους που ρυθμίζουν την οργάνωση του οικιστικού περιβάλλοντος, «μόνο όμως υπό την έννοια ότι δια της εισαγόμενης νέας ρυθμίσεως θα βελτιώνονται ακόμη περισσότερο οι συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων». Ειδικότερα, για τη σημασία των ελεύθερων χώρων πρασίνου για το περιβάλλον των μεγαλουπόλεων, έχει αποφανθεί το Συμβούλιο της Επικρατείας, καθιερώνοντας τον κανόνα της απαγόρευσης μείωσης των κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Πρόκειται για την αρχή της αντιστάθμισης ή ανταλλαγής, σε συνέχεια της καθιέρωσης, με παλαιότερη νομολογία του ΣτΕ σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του θεσμού για την μεταφορά συντελεστή δόμησης (ΣτΕ 1310, 1325/93, ΝΟΜΟS), του νομολογιακού κανόνα «πράσινο αντί πρασίνου».

Περαιτέρω, η απόφαση 2242/1993, με την οποία ακυρώθηκε το Π.Δ. 30.09.1992, αντιμετωπίζοντας την ταυτόχρονη ανάγκη για τη διατήρηση των κοινόχρηστων χώρων πρασίνου καθώς και αυτή των αστικών αναπλάσεων, δέχτηκε ότι η αναδιάταξη των χώρων είναι νόμιμη και συνταγματικά ανεκτή, υπό τον απαράβατο όρο ότι από αυτή την ανάπλαση δε θα μειώνεται στο ελάχιστο η έκταση, την οποία καταλαμβάνουν στην πόλη οι χώροι πρασίνου. Είναι ενδεικτική η 6η σκέψη της ΣτΕ 2242/1994, καθώς το Δικαστήριο, ξεκινώντας από την διακήρυξη της συνταγματικής προστασίας του αστικού και οικιστικού περιβάλλοντος, έκρινε ότι: «Μεταξύ δε των διαφόρων παραγόντων του αστικού περιβάλλοντος, πρόδηλον ζωτικήν σημασίαν έχουν οι ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου οι οποίοι, προκειμένου ιδία περί των συγχρόνων μεγαλοπόλεων, αποτελούν το εντελώς απαραίτητον δια την υγείαν των ανθρώπων υποκατάστατον του φυσικού περιβάλλοντος. Η ανάγκη δε προστασίας των χώρων αυτών καθίσταται συνεχώς επιτακτικώτερα, καθ’ ο μέτρον επιχειρείται, φανερώς ή συγκεκαλυμμένως, φαλκίδευσις της εκτάσεως αυτών προς επιδίωξιν άλλων δημοσίων σκοπών ένεκεν του υπερόγκου κόστους των απαλλοτριώσεων εις την σύγχρονον πόλιν. Τοιουτοτρόπως η διατήρησις των χώρων αυτών αποτελεί πλέον υψίστην προτεραιότητα δια την προστασίαν της ποιότητος του αστικού περιβάλλοντος, εις τρόπον ώστε και ελαχίστης τοιαύτης εκτάσεως η απώλεια να λογίζεται ανεπίτρεπτος επιδείνωσις του οικιστικού περιβάλλοντος».

Η ως άνω απόφαση αποτέλεσε “σταθμό” στα ζητήματα των κοινόχρηστων χώρων πρασίνου και στην αντιμετώπιση του ορθολογικού χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού.

Κοινόχρηστο χώρο πρασίνου αποτελεί κάθε ελεύθερος χώρος στον οποίο έχει αναπτυχθεί φυσική ή έχει εγκατασταθεί τεχνητή βλάστηση (δενδροφυτεμένες πλατείες, διαχωριστικές νησίδες οδών, πεζοδρόμια με φυτεύσεις, πρασιές κ.λπ.), σε αντιδιαστολή προς τους χώρους εκείνους, οι οποίοι δεν έχουν ως υποχρεωτικό συστατικό τους στοιχείο το πράσινο, καθώς και εκείνους που, ως εκ της φύσης και του προορισμού τους, δεν δύνανται να φυτευθούν, τουλάχιστον στο μεγαλύτερο τμήμα τους. Οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου δεν υπάγονται στην αυστηρή δασική προστασία καθώς δεν αποτελούν ενιαίο οργανικό σύνολο. Σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου αποτελούν «χώρους τεχνητώς δημιουργηθέντος υποκαταστάτου φυσικού περιβάλλοντος», η δε πολεοδομική λειτουργία τους συνίσταται προεχόντως στην αναψυχή των επισκεπτών τους, συνεπεία της κατά «την προσωρινή παραμονή τους επαφής τους με το περιβάλλον αυτό». Υπάγονται όμως στη συνταγματική προστασία του άρθρου 24 παράγραφος 2, διότι αποτε-

λούν πρωταρχικό όρο για την προστασία των πόλεων και των οικισμών, τη διαφύλαξη του οικιστικού περιβάλλοντος (ΣτΕ 3756/2000, 2002/2003,351/2007,3059/2009, 528/2017, 2242/2018, ΝΟΜΟS), καθώς και βασικό στοιχείο της βιώσιμης πόλης (ΣτΕ 288/2003, 63/2006, ΝΟΜΟS). Αξίζει να σημειωθεί ότι η έννοια των κοινόχρηστων χώρων πρασίνου διαφοροποιείται εννοιολογικά από την έννοια των αλσών ή των αστικών πάρκων, στα οποία και εκτείνεται η συνταγματική προστασία των άρθρων 24 παρ.1 και 17 παρ.3 και 4 και τα οποία αποτελούν ενιαίο οργανικό σύνολο με φυσική ή τεχνητώς δημιουργηθείσα βλάστηση. Η μη υπαγωγή τους στη συνταγματική προστασία των δασών ή δασικών εκτάσεων, δίνει τη δυνατότητα να αποχαρακτηρισθούν, όχι ελεύθερα όμως αλλά μετά από εφαρμογή της αρχής της αντιστάθμισης ή ανταλλαγής. Δηλαδή μόνο εφόσον αντίστοιχος οικοδομήσιμος χώρος μετατραπεί σε κοινόχρηστο. Χωρίς τη ρήτρα της αντιστάθμισης ή αλλαγής κάθε αποχαρακτηρισμός κοινόχρηστού χώρου καθίσταται κατά τη νομολογία άκυρος.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 4067/2012 κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή τοπικό ρυμοτομικό ή σχέδιο οικισμού και προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας δημόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα.

Κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ο καθορισμός χώρου στο ρυμοτομικό σχέδιο ως κατάλληλου για την ανέγερση δημόσιου, δημοτικού ή κοινής εν γένει ωφέλειας κτιρίου, γίνεται επί τη βάσει πολεοδομικών κριτηρίων και πρέπει κατ’ αρχήν να αιτιολογείται από την άποψη της ανάγκης ανεγέρσεως του κτιρίου και της καταλληλότητας του χώρου (ΣτΕ 242/2017, 279/2016, 4512/2014, 2867/2007, 1301/2005, ΝΟΜΟS).

Η απαγόρευση της μείωσης των κοινοχρήστων χώρων δεν σημαίνει ότι πρέπει να διατηρούνται επ’ αόριστον χωρίς να συντελεστεί απαλλοτρίωση.

Ενόψει των συνταγματικών διατάξεων για την προστασία της ιδιοκτησίας (άρθρο 17Σ), ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, επιβαλλόμενες με τον καθορισμό κοινοχρήστων χώρων κατ’ εφαρμογή της νομοθεσίας περί εγκρίσεως και τροποποιήσεως σχεδίων πόλεων ή πολεοδομικών μελετών ή άλλα ρυμοτομικά βάρη, που επιβάλλονται σε εντός σχε-

δίου ακίνητα με τον καθορισμό χώρων προοριζομένων για κοινωφελείς εν γένει χρήσεις, δεν επιτρέπεται να διατηρούνται επί μακρό χρονικό διάστημα, το οποίο, υπό τις ιδιαίτερες συνθήκες που συντρέχουν σε κάθε περίπτωση, υπερβαίνει τα εύλογα όρια, χωρίς να πραγματοποιείται η συντέλεση των απαλλοτριώσεων σύμφωνα με τον νόμο. Επομένως, όταν οι πολεοδομικές αυτές δεσμεύσεις διατηρούνται πέραν του ευλόγου κατά τις περιστάσεις χρόνου, χωρίς τη συντέλεση της απαλλοτριώσεως των βαρυνόμενων ακινήτων, ανακύπτει υποχρέωση του αρμόδιου κατά περίπτωση οργάνου της Διοικήσεως να άρει τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή το ρυμοτομικό βάρος, με την τροποποίηση του σχεδίου πόλεως ή της πολεοδομικής μελέτης, για την οποία ο νόμος προβλέπει την τήρηση ορισμένων διατυπώσεων (βλ. ΣτΕ 3908/2007 7μ. ΝΟΜΟS).

Εάν ένα ιδιωτικό ακίνητο έχει χαρακτηρισθεί ως κοινόχρηστος χώρος με το οικείο σχέδιο πόλεως ή την πολεοδομική μελέτη, κατ’ εφαρμογή δηλαδή πολεοδομικής νομοθεσίας, η πολεοδομική του δέσμευση δεν μπορεί, ενόψει του άρθρου 17 του Συντάγματος, να διατηρηθεί πέραν του ευλόγου χρόνου χωρίς τη συντέλεση της απαλλοτριώσεως, ανεξαρτήτως του τυχόν δασικού χαρακτήρα του και της απαγορεύσεως δομήσεώς του εξ αυτού του λόγου. Κατά συνέπεια, εάν το, φερόμενο ως ιδιωτικό, ακίνητο έχει δασικό χαρακτήρα, είτε κατά νόμον, π.χ. λόγω εκδοθείσης σχετικώς πράξεως χαρακτηρισμού, είτε εν τοις πράγμασι λόγω της φυομένης σε αυτό δασικής βλαστήσεως, ή εάν το ακίνητο αυτό για κάποιο άλλο λόγο δεν μπορεί να καταστεί οικοδομήσιμο και για τους λόγους αυτούς είχε χαρακτηρισθεί ως κοινόχρηστος χώρος με την εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, χωρίς παρά ταύτα να συντελεσθεί η απαλλοτρίωσή του εντός του εύλογου υπό τις συγκεκριμένες συνθήκες χρόνου, συντρέχει κατ’ αρχήν υποχρέωση της Διοικήσεως να άρει την επιβληθείσα ρυμοτομική απαλλοτρίωση. Η Διοίκηση δε, επανερχόμενη μετά τη δικαστική ακύρωση της αρνήσεώς της να άρει την ρυμοτομική απαλλοτρίωση για να ρυθμίσει εκ νέου το πολεοδομικό καθεστώς του ακινήτου, ενόψει των υποχρεώσεων που απορρέουν από το άρθρο 24 του Συντάγματος, δύναται είτε να μην εντάξει στο σχέδιο πόλεως το ακίνητο αυτό, το οποίο εφόσον έχει δασικό χαρακτήρα ή εφόσον συντρέχουν άλλοι νόμιμοι λόγοι που δεν επιτρέπουν τη δόμησή του θα παραμείνει υποχρεωτικώς αδόμητο, είτε να το εντάξει μεν, παρά τον ενδεχόμενο δασικό χαρακτήρα του, για λόγους ενότητας του πολεοδομικού σχεδιασμού, να το χαρακτηρίσει, όμως, εκ νέου ως κοινόχρηστο μη οικοδομήσιμο χώρο και, εφόσον πρόκειται για ιδιωτικό ακίνητο, να το απαλλοτριώσει με την καταβολή της προσήκουσας, ενόψει του χαρακτήρα του, αποζημιώσεως (ΔΠρΑθ 1098/2020, ΣτΕ 4053/2015, ΝΟΜΟS).

Γ. Προϋποθέσεις στέρησης του δικαιώματος της ιδιοκτησίας σύμφωνα με το Σύνταγμα

Η πολεοδομική οργάνωση και η οικιστική ανάπτυξη των μεγάλων αστικών κέντρων είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την έννοια της ιδιοκτησίας και τους περιορισμούς της,

καθώς η ορθολογική χωροταξική και πολεοδομική οργάνωση των αστικών ιστών προϋποθέτει την τήρηση των περιορισμών που απορρέουν από τη συνταγματική κατοχύρωση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας.

Στη διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 17 του ισχύοντος Συντάγματος ορίζεται ότι: «Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση». Η διάταξη αυτή αποτελεί και τη συνταγματική αφετηρία της εναρμόνισης των περιορισμών του δικαιώματος της ιδιοκτησίας έως την πλήρη στέρηση αυτής μέσω του θεσμού της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης λαμβάνοντας υπόψη την αρχή της αναλογικότητας.

Ειδικότερα, με την ανωτέρω διάταξη απαγορεύεται αυστηρά κάθε στέρηση της ιδιοκτησίας χωρίς να τηρηθεί διαδικασία που δεν συνάδει με το Σύνταγμα ή χωρίς να τηρηθούν οι προβλεπόμενες από το Σύνταγμα προϋποθέσεις. Κάθε διαδικασία που καταλήγει σε πλήρη στέρηση ή αποδυνάμωση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας χωρίς την τήρηση της προβλεπόμενης αποκαλείται στη σύγχρονη νομολογία και βιβλιογραφία “de facto” απαλλοτρίωση.