ΚΥΠΡΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2

Ο ΠΕΡΙ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ (ΔΙΑΚΑΤΟΧΗ, ΕΓΓΡΑΦΗ ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ) ΝΟΜΟΣ

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Ο πρώτος από τους δυο πυλώνες στο οικοδόμημα του Κυπριακού Δικαίου της Ακίνητης Ιδιοκτησίας είναι ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, αριθ. 26 του 1945, που τέθηκε σε εφαρμογή την 1.9.1946.

Στην κωδικοποίηση των Κυπριακών Νόμων του 1959, αποτέλεσε το Κεφάλαιο 224. Από το 1959 μέχρι σήμερα έχει τροποποιηθεί 41 φορές από τους Νόμους αριθ. 3/1960 μέχρι 155(Ι)/2013.

Με την εφαρμογή του, την 1.9.1946, καταργήθηκαν οι μέχρι τότε ισχύοντες Οθωμανικοί Νόμοι, δηλαδή ο Οθωμανικός Κώδικας περί Γαιών και ο Οθωμανικός Αστικός Κώδικας ή Μετζελλές (Mejelle), με κάποιες εξαιρέσεις όπως για παράδειγμα, οι διατάξεις για τη χρησικτησία στις περιπτώσεις εχθρικής κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας που άρχισε πριν από την εφαρμογή του Νόμου 26/45, για τις οποίες θα γίνει αναφορά στη συνέχεια. Καταργήθηκαν επίσης και κάποιοι άλλοι δευτερεύουσας σημασία μεταγενέστεροι αποικιακοί νόμοι, για τους οποίους δεν χρειάζεται να γίνει ειδική αναφορά λόγω της ασήμαντης πρακτικής σημασίας τους σήμερα, εκτός ίσως από τον περί Παραγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο αριθ. 4/1886 που ρύθμιζε θέματα παραγραφής (χρησικτησίας) στις περιπτώσεις που υπήρχαν νομικά κωλύματα, όπου δηλαδή οι ιδιοκτήτες ή κληρονόμοι ιδιοκτήτη ήταν ανήλικοι, ηλίθιοι, φρενοβλαβείς ή απόντες στο εξωτερικό. Το Κεφ. 224 είναι ένας νόμος πολυσέλιδος με σωρεία διατάξεων, ο οποίος κατά την άποψή μου χρειάζεται νέα κωδικοποίηση ειδικά ως προς την αρίθμηση των άρθρων του, που έγινε πολύπλοκη με την υιοθέτηση της ελληνικής γραφής των αριθμών σε υποδιαιρέσεις άρθρων του, λόγω των πολλαπλών τροποποιήσεων που υπέστη.

Παράλληλα θεσπίστηκαν μαζί με το βασικό Νόμο αλλά και με μεταγενέστερες τροποποιήσεις του στη συνέχεια, διάφοροι Κανονισμοί (Δευτερογενής Νομοθεσία) που ρυθμίζουν τη διαδικασία και τον τρόπο εφαρμογής διαφόρων διατάξεων του Νόμου.

Σελ. 10

Μπορεί να θεωρηθεί επαναστατικό νομοθέτημα για την εποχή του, γιατί διαλάμβανε για πρώτη φορά διατάξεις που στόχευαν στη βελτίωση της διακατοχής της γης και εξάλειψη κατά το δυνατόν των κακώς κειμένων, πράγμα που δημιούργησε και δημιουργεί έκτοτε αντιδράσεις εκ μέρους των επηρεαζόμενων προσώπων.

Τέτοιες είναι για παράδειγμα αρχικά οι διατάξεις για τη σταδιακή κατάργηση της δυαδικής ιδιοκτησίας, δηλαδή της ξεχωριστής ιδιοκτησίας από διαφορετικά πρόσωπα όσον αφορά τη γη και διαφορετικά πρόσωπα όσον αφορά δέντρα, κτίρια και άλλα κατασκευάσματα που βρίσκονται στη γη αυτή.

Περιέλαβε επίσης σημαντικές διατάξεις για τον περιορισμό της συνιδιοκτησίας σε ιδανικές μερίδες, για τον περιορισμό του πολυτεμαχισμού - μικροτεμαχισμού της γης σε ασύμφορους οικονομικά κλήρους και την εισαγωγή διατάξεων που προϊόντος του χρόνου περιόρισαν σε σημαντικό βαθμό τη χρησικτησία.

Καθιερώθηκε επίσης ο θεσμός της επίλυσης συνοριακών διαφορών από το Διευθυντή του Κτηματολογίου σε πρώτο στάδιο, απονέμοντάς του το ρόλο του οιονεί δικαστή γι’ αυτό το σκοπό.

Μεταγενέστερα εισήγαγε νέους θεσμούς, όπως η υποχρεωτική παροχή διόδου σε περίκλειστα ακίνητα και η εγγραφή άλλων εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως η εγγραφή Μισθώσεων (Leases), Περιοριστικών Συμβάσεων και Kαταπιστευμάτων.

Διατάξεις Διακατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας είναι οι νομοθετικές διατάξεις που διέπουν τους όρους και τον τρόπο κατοχής της ακίνητης ιδιοκτησίας σε συνάρτηση με τα δικαιώματα του κατόχου της και τις σχέσεις και υποχρεώσεις του έναντι άλλων προσώπων και του Κράτους.

2. ΚΕΦ. 224: ΜΕΡΟΣ Ι - ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ (ΑΡΘΡΑ 2-4)

2.1 Ερμηνεία Όρων

‘Εχει ήδη δοθεί ο ορισμός και επεξηγήθηκε η έννοια «ακίνητη ιδιοκτησία», όπως αυτή καθορίζεται από το άρθρο 2 του Νόμου. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο Κυπριακό Δίκαιο, κατά κανόνα το άρθρο 1 κάθε Νόμου περιγράφει τον Συνοπτικό Τίτλο του Νόμου και το άρθρο 2 παραθέτει την ερμηνεία των όρων που χρησιμοποιούνται για τους σκοπούς του Νόμου αυτού. ΄Ετσι, η ερμηνεία μιας λέξης μπορεί να σημαίνει ένα πράγμα για τον Α Νόμο και άλλο πράγμα για το Β Νόμο. Γι’ αυτό και το άρθρο αυτό ξεκινά πάντα με τη φράση «Στον Νόμο αυτό ο “τάδε όρος” σημαίνει…».

Σελ. 11

Θα παρατεθεί στη συνέχεια η ερμηνεία των κυριοτέρων όρων που συναντώνται σε όλο σχεδόν το κείμενο του Νόμου, οι υπόλοιπες δε έννοιες θα επεξηγηθούν κατά την ανάπτυξη των σχετικών διατάξεων.

«Διευθυντής» σημαίνει το Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και ο όρος περιλαμβάνει κάθε λειτουργό που ο διευθυντής διόρισε για οποιοδήποτε σκοπό του Νόμου (Εκχώρηση Εξουσιών).

«Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο» σημαίνει το Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας που βρίσκεται το ακίνητο ή Παράρτημα τέτοιου Επαρχιακού Κτηματολογίου. Για παράδειγμα, το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου εδράζεται τώρα στη Λάρνακα και διατηρεί Παράρτημα στο Παραλίμνι. Τόσο το ένα όσο και το άλλο είναι για το νόμο το «Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου».

«Εγγεγραμμένος» σημαίνει αυτόν που είναι καταχωρημένος στο Κτηματικό Μητρώο που τηρείται με βάση το Νόμο αυτό είτε είναι μηχανογραφημένο ή χειρόγραφο.

«Κύριος» σημαίνει το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως κύριος ακίνητης ιδιοκτησίας είτε είναι εγγεγραμμένος είτε όχι.

Ο νόμος εδώ δεν εξαρτά την κυριότητα από την ύπαρξη εγγραφής στο Κτηματικό Μητρώο στο όνομα κάποιου προσώπου, αλλά από το πραγματικό γεγονός της κτήσης του δικαιώματος κυριότητας με κάποιο από τους τρόπους που προβλέπει ο Νόμος. Για παράδειγμα, όπως θα δούμε στη συνέχεια, αυτός που απέκτησε δικαίωμα να εγγραφεί ως κύριος ακινήτου δυνάμει χρησικτησίας.

Ο κύριος για τον οποίο υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο ονομάζεται «εγγεγραμμένος κύριος» και αυτός που έχει αποκτήσει δικαίωμα να εγγραφεί αλλά δεν είναι ακόμα εγγεγραμμένος στο Κτηματικό Μητρώο ονομάζεται «Μη εγγεγραμμένος κύριος». Τέτοιοι κύριοι είναι ο κληρονόμος αποθανόντος κυρίου προ της εγγραφής και το πρόσωπο που απέκτησε δικαίωμα να εγγραφεί ως κύριος δυνάμει χρησικτησίας.

«Κτηματικό Μητρώο» είναι το Μητρώο που τηρείται δυνάμει των διατάξεων του Νόμου και περιλαμβάνει μηχανογραφημένο Μητρώο. Σ’ αυτό γίνονται οι εγγραφές ακίνητης ιδιοκτησίας. Η κάθε εγγραφή περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία του ακινήτου και του ιδιοκτήτη του. Επί τη βάσει της εγγραφής εκδίδονται τα πιστοποιητικά εγγραφής των ακινήτων (στην Κυπριακή διάλεκτο τα «κοτσιάνια»).

Σελ. 12

2.2 Οι Υπόλοιπες Εισαγωγικές Διατάξεις

Με το άρθρο 3, Κεφ. 224, καταργήθηκαν από την 1η Σεπτεμβρίου 1946 οι κατηγορίες γης του Οθωμανικού Δικαίου, εκτός από την Κατηγορία Αραζί Μεβκουφέ, δηλαδή τα ακίνητα που ήταν αφιερωμένα στα Μουσουλμανικά Θρησκευτικά Ιδρύματα (Βακούφια) που παρέμειναν άθικτα [άρθρο 3 (4)] και ο νομοθέτης περιέλαβε στα άρθρα 36-38 του Νόμου Κεφ. 224, ειδικές διατάξεις για τη διακατοχή και εγγραφή τους.

Έτσι:-

(α) Τα ακίνητα της κατηγορίας Μουλκ ή αραζί Μεμλουκέ, τα οποία εκείνη την ημέρα ανήκαν κατά κυριότητα σε ιδιώτη, θα συνέχιζαν να τυγχάνουν κατοχής και κάρπωσης ως ιδιωτική ιδιοκτησία [άρθρο 3(2)]. Δεν άλλαξε τίποτε γιατί ήταν τέτοια η φύση τους και προηγουμένως.

(β) Τα ακίνητα της κατηγορίας αραζί μιριέ που την 1.9.1946 κατέχονταν από ιδιώτη, εφεξής θα τυγχάνουν κατοχής και κάρπωσης ως ιδιωτική ιδιοκτησία [άρθρο 3(3)]. Έτσι με νομοθετική διάταξη το Κράτος αποποιήθηκε των δικαιωμάτων του πάνω στη γη αυτή και μέσα σε μια νύχτα παραχώρησε στους καλλιεργητές κατόχους το μεγαλύτερο μέρος της καλλιεργήσιμης γης του νησιού. Το μόνο δικαίωμα που επεφύλαξε το κράτος ήταν τα δικαιώματά του στον ορυκτό πλούτο περιλαμβανομένων και των υπογείων υδάτων (άρθρο 5).

(γ) Τα ακίνητα της κατηγορίας Αραζί Μετρουκέ θα συνέχιζαν και μετά τη 1.9.1946 να κατέχονται από τους κατοίκους κοινότητας ή πόλης ως κοινοτική ιδιοκτησία [άρθρο 3(5)], εκτός από τους δημόσιους δρόμους και τις παραλίες που περιήλθαν στο Κράτος για χρήση από το κοινό (ο νόμος στην αρχική αγγλική έκδοσή του χρησιμοποιεί τη φράση «Vested in the state for the use of the Public») [άρθρο 8].

«Δημόσιος δρόμος» σύμφωνα με την ερμηνεία του άρθρου 2, περιλαμβάνει οδό, πλατεία, μονοπάτι και κάθε ανοιχτό χώρο πάνω στον οποίο το κοινό έχει δικαίωμα διόδου.

(δ) Όλη η γη της κατηγορίας Αραζί Μεβάτ, με την εφαρμογή του Νόμου θεωρήθηκε ως κρατική ιδιοκτησία (κοινώς καλούμενη ως «χαλίτικη γη» από το τουκικό «hali») . Όλη η ακίνητη ιδιοκτησία της κατηγορίας αυτής καθώς και όλη η ακίνητη ιδιοκτησία που δεν καθορίστηκε από το νόμο αυτό ως ιδιωτική και δεν κατεχόταν νόμιμα την ημέρα εκείνη από ιδιώτη, θεωρήθηκε ως ιδιοκτησία του κράτους [άρθρο 3 (6)].

Σελ. 13

(ε) Οι λίμνες, οι ποταμοί και γενικά όλοι οι φυσικοί υδραγωγοί και οι κοίτες τους, που τη μέρα εκείνη δεν ανήκαν κατά κυριότητα σε ιδιώτες, περιήλθαν στο κράτος («vested in the state»), χωρίς όμως επηρεασμό των κεκτημένων και νομικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων των ιδιωτών πάνω σε τέτοιες ιδιοκτησίες, όπως για παράδειγμα δικαιώματα άρδευσης από νερό δημοσίων πηγών και ποταμών (άρθρο 7).

Σύμφωνα με το άρθρο 4 (τηρουμένων των αμελητέων εξαιρέσεων που αναφέρει) κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας και κανένα εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία (π.χ. δουλεία) δεν υφίσταται ή δημιουργείται ή αποκτάται ή μεταβιβάζεται παρά μόνον δυνάμει των διατάξεων του Κεφ. 224 (εκτός από τις περιπτώσεις των μεταβατικών διατάξεων του ιδίου άρθρου που είναι μάλλον ιστορικής σήμερα αξίας).

3. ΚΕΦ. 224: ΜΕΡΟΣ ΙΙ - ΔΙΑΚΑΤΟΧΗ (ΑΡΘΡΑ 5-38)

3.1 Γενικά

Στο μέρος αυτό του νόμου, στα άρθρα 5-38 ρυθμίζoνται τα ζητήματα αναφορικά με τη διακατοχή της ακίνητης ιδιοκτησίας. Με τις υπό εξέταση διατάξεις καθορίζονται οι τρόποι κτήσης και χρήσης δικαιωμάτων επί ακινήτου ιδιοκτησίας περιλαμβανομένης της κτήσης με εχθρική κατοχή, των δουλειών και διατάξεις για τον περιορισμό και/ή την κατάργηση της συνιδιοκτησίας, του πολυτεμαχισμού – μικροτεμαχισμού της γης και της δυαδικής ιδιοκτησίας.

Από τις διατάξεις του αρχικού Νόμου έχει καταργηθεί το άρθρο 6 που προέβλεπε για τη διακατοχή και την οριζόντια διαίρεση κοινόκτητων οικοδομών, δηλαδή κτιρίων με πέραν της μιας μονάδων σε κοινόκτητη γη. Το άρθρο αυτό αντικαταστάθηκε από τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Τροποποιητικό Νόμο αριθ. 6(Ι) του 1993, ο οποίος ενσωματώθηκε στο Κεφ. 224 ως Μέρος ΙΙΑ του Νόμου, με τον υπότιτλο «Κοινόκτητες Οικοδομές».

3.2 ΄Εκταση Ιδιωτικής Κυριότητας

Με τον όρο έκταση ιδιωτικής κυριότητας εννοούμε το εύρος του ιδιοκτησιακού δικαιώματος, από πού, δηλαδή, ξεκινά και πού τελειώνει το δικαίωμα της ιδιωτικής κυριότητας επί ακίνητης ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με το άρθρο 5, η Ιδιωτική κυριότητα γης εκτείνεται επί της επιφάνειας και του φλοιού της γης, κάτω από την επιφάνεια και στο χώρο ύπερθεν της επιφάνειας, εύλογα αναγκαίο για την κάρπωσή της αλλά δεν περιλαμβάνει τα ορυκτά.

Σελ. 14

Το δικαίωμα κάτω από την επιφάνεια της γης επεκτείνεται χωρίς περιορισμούς για τις περιοχές που έχουν καθοριστεί σε χωρομετρικό χάρτη που έχει κατατεθεί στο κάθε Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, αναφορικά με τις ιδιοκτησίες αυτές που βρίσκονται στην επαρχία που αφορά, με την έναρξη εφαρμογής του Νόμου την 1/9/1946, και ταυτίζεται κατά το μάλλον ή ήττον με τις παλιές κατοικημένες περιοχές που ενέπιπταν στην κατηγορία Μουλκ.

3.3 Παραγραφή ή Χρησικτησία (Prescription) ή Εχθρική Κατοχή (Adverse Possession)

Κάποτε ήταν ένα μεγάλο κεφάλαιο στο Δίκαιο της Ακίνητης Ιδιοκτησίας της Κύπρου, το οποίο σταδιακά έχασε τη σημασία του αφενός λόγω των σχετικών διατάξεων του Κεφ. 224 που επέκτειναν το χρόνο παραγραφής των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη από 10 και 15 χρόνια, που ήταν η περίοδος παραγραφής με βάση τον Οθωμανικό Κώδικα περί Γαιών και τον Mejelle αντίστοιχα, σε 30 χρόνια και αφετέρου στην απαγόρευση της κτήσης δικαιώματος με χρησικτησία εναντίον ακινήτου που ανήκει σε εγγεγραμμένο κύριο ή στο Κράτος.

• «Παραγραφή/Χρησικτησία» σημαίνει την απώλεια (παραγραφή) των δικαιωμάτων που είχε ένα πρόσωπο πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία, τα οποία παραγράφονται με την πάροδο ορισμένου χρόνου, λόγω της άνευ δικαιώματος συνεχούς και αδιαφιλονίκητης κατοχής και χρήσης του ακινήτου από τρίτο πρόσωπο (εχθρική κατοχή), στο οποίο μεταφέρονται τα δικαιώματα επί του ακινήτου. Δηλαδή με την πάροδο του προκαθορισμένου χρόνου συνεχούς και αδιαφιλονίκητης εχθρικής κατοχής ακινήτου από τρίτο μη δικαιούχο πρόσωπο, ο ιδιοκτήτης ή ο νόμιμος κάτοχος του ακινήτου χάνουν το δικαίωμα να εγείρουν αγωγή εναντίον του κατόχου, το οποίο (δικαίωμα) παραγράφεται προς όφελος του τελευταίου. Και όχι μόνο αυτό. Τα δικαιώματα που παραγράφονται μεταφέρονται στο πρόσωπο που κατείχε αυθαίρετα το ακίνητο και που έχει συμπληρώσει την περίοδο παραγραφής, ο οποίος γίνεται και νόμιμος κύριος του ακινήτου. (Χρησικτησία). Η χρησικτησία ως θεσμός συναντάται από την εποχή του Ρωμαϊκού Δικαίου.

• Το ισχύον δίκαιο ερμηνεύει τον όρο « εχθρική κατοχή» ως την κατοχή ακινήτου από πρόσωπο που δεν δικαιούται να το κατέχει, το οποίο το κατέχει χωρίς τη ρητή η εξυπακουόμενη άδεια του προσώπου το οποίο δικαιούται νόμιμα στην κατοχή του. Γι’ αυτό και ονομάζεται «εχθρική».

Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Νόμου κανένας τίτλος επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αποκτάται από οποιοδήποτε πρόσωπο με εχθρική κατοχή κατά του κράτους ή εγγεγραμμένου κυρίου.

Σελ. 15

Με το ισχύον δίκαιο κανένας δεν μπορεί να αποκτήσει ακίνητο με χρησικτησία όταν αυτό ανήκει στο κράτος ή σε πρόσωπο στο όνομα του οποίου υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο, όσα χρόνια και να περάσουν. Η διάταξη αυτή από το 1946 μέχρι πρόσφατα ερμηνευόταν από το Κτηματολόγιο αλλά και από έγκυρους νομικούς, ότι προστάτευε μόνο τον ζωντανό εγγεγραμμένο κύριο, γιατί ένα νεκρό πρόσωπο δεν μπορούσε να θεωρηθεί ότι είναι κύριος έστω και αν είναι εγγεγραμμένος κύριος. Με απόφαση του ημερομηνίας 27/11/2007, στην Πολιτική ‘Εφεση αριθ. 25/2006, στην υπόθεση Θεοδοσίου ν. Κραμβιά κ.ά., το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την μέχρι εκείνη την ημέρα υπάρχουσα ερμηνεία, όπου δεν συμμερίστηκε την άποψη ότι η προστασία παρέχεται υπό την αίρεση να βρίσκεται εν ζωή ο ιδιοκτήτης. Αποφάνθηκε ότι «εγγεγραμμένη ακίνητη ιδιοκτησία προστατεύεται και μετά το θάνατο, παραμένει αλώβητη και διαβιβάζεται διά νόμου στους νόμιμους κληρονόμους». Η απόφαση δεν έχει δημοσιευθεί μέχρι σήμερα, για λόγους που ο συγγραφέας δεν γνωρίζει, αλλά δεν παύει να είναι εκεί και να έχει δημιουργήσει Νομολογία. Εν όψει της απόφασης αυτής ο ρόλος της εχθρικής κατοχής ως τρόπος πρωτογενούς κτήσης κυριότητας με χρησικτησία έχει περιοριστεί στο ελάχιστο. Κι αυτό γιατί σήμερα ελάχιστα ακίνητα παραμένουν να κατέχονται χωρίς να είναι εγγεγραμμένα στο όνομα κάποιου, ζωντανού ή αποθανόντος προσώπου.

Με το προϊσχύσαν δίκαιο η περίοδος παραγραφής περιοριζόταν στα 15 χρόνια για τα ακίνητα της Κατηγορίας Μουλκ και σε 10 χρόνια για τα ακίνητα της Κατηγορίας Αραζί Μιριέ, κάτω από ορισμένους περιορισμούς όταν ο ιδιοκτήτης ή ο νόμιμος κάτοχος τελούσε υπό νομικό κώλυμα (ανήλικος, ηλίθιος, φρενοβλαβής) ή ήταν κάτοικος εξωτερικού.

Ο εγγεγραμμένος κύριος δεν προστατευόταν και μπορούσε να γίνει εχθρική κατοχή και εναντίον του. Τα κεκτημένα δικαιώματα που αποκτήθηκαν δεν επηρεάζονται από τις διατάξεις του Κεφ. 224 και διατηρούνται έστω και αν ο κάτοχος δεν έχει εγγραφεί ως κύριος στα Κτηματικά Μητρώα μέχρι σήμερα. Οι περιπτώσεις εχθρικής κατοχής που άρχισαν πριν από την 1.9.1946 και δεν συμπληρώθηκαν μέχρι εκείνη την ημέρα, διέπονται από τις διατάξεις του προϊσχύοντος δικαίου, εκτός εάν η εχθρική κατοχή ασκείτο εναντίον εγγεγραμμένου κυρίου και η περίοδος παραγραφής δεν συμπληρώθηκε μέχρι και την 31.8.1946.

Μετά την 1.9.1946 (άρθρο 10 του Νόμου), αυτός που αποδεικνύει ότι ο ίδιος ή το πρόσωπο από το οποίο αντλεί την αξίωση, έχουν συμπληρώσει αδιαφιλονίκητη και αδιάλειπτη εχθρική κατοχή ακινήτου για πλήρη περίοδο 30 ετών, σε ακίνητο που δεν είναι εγγεγραμμένο στο όνομα οποιουδήποτε προσώπου ή δεν ανήκει στο Κράτος, και ανεξάρτητα από την ύπαρξη νομικών κωλυμάτων, δικαιούται να εγγραφεί ως κύριος του ακινήτου. Για τον υπολογισμό της 30ετούς περιόδου παραγραφής, ο χρόνος εχθρικής κατοχής του προσώπου από το οποίο αντλεί την αξίωση μπορεί να συνυπολογισθεί με αυτή του κατόχου, μόνο σε περίπτωση κτήσης της κατοχής δυνάμει κληρονομιάς και με κανένα άλλο τρόπο (Δείτε Rodothea Papa Georghiou v. Antonis Savva Komodromou (1963) 2 C.L.R. 221). Δεν μπορεί να αποκτηθεί δικαίωμα με εχθρική κατοχή εναντίον συγκληρονόμων, γιατί θεωρείται ότι ο κάτοχος το κατέχει με τη συγκατατάθεση των συγκληρονόμων του και όχι εχθρικά (Δείτε: Chakarto v. Liono (1956) 20 C.L.R 113).

Σελ. 16

3.4 Παραγραφή - Eιδική διάταξη για τα κατεχόμενα ακίνητα

Με το Νόμο 40(Ι) του 1996, που ενσωματώθηκε ως άρθρο 10Α στο Κεφ. 224, δεν μπορεί να αποκτηθεί τίτλος με εχθρική κατοχή σε ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται σε απροσπέλαστη περιοχή λόγω της Τουρκικής Εισβολής και ανήκει σε Ελληνοκύπριο ή αλλοδαπό. Παρόμοια προστασία έδωσε και στα ακίνητα των Τουρκοκυπρίων που βρίσκονται στην ελεύθερη Περιοχή. Είναι μια ειδική προσωρινή διάταξη που υπαγορεύθηκε από το Δίκαιο της Ανάγκης και η οποία θα πάψει να υφίσταται με τον τερματισμό της τουρκικής κατοχής.

3.5 Δουλείες

3.5.1 Γενικά περί Δουλειών

«Δουλεία» είναι εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένη ακίνητη ιδιοκτησία. Ο δικαιούχος του δικαιώματος ασκεί μερική απόλυτη εξουσία πάνω στο «δουλεύον ακίνητο», δηλαδή το ακίνητο που υπόκειται στη δουλεία, μέσα στα όρια που επιτρέπει ο Νόμος.

Διακρίνονται σε Πραγματικές και Προσωπικές δουλείες:

«Πραγματική δουλεία» είναι εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία, που ονομάζεται «δουλεύον» ακίνητο, προς όφελος άλλου ακινήτου, που ονομάζεται «δεσπόζον» ακίνητο. Δηλαδή στην περίπτωση της πραγματικής δουλείας έχουμε πάντα τουλάχιστον ένα δουλεύον ακίνητο, σε βάρος του οποίου δημιουργείται, και ένα δεσπόζον ακίνητο, προς όφελος του οποίου υφίσταται η δουλεία. Κλασικό παράδειγμα πραγματικής δουλείας είναι το δικαίωμα διαβάσεως. Στην πραγματική δουλεία το δικαίωμα είναι προσαρτημένο στο δεσπόζον ακίνητο και περιλαμβάνεται σε κάθε συναλλαγή που γίνεται σχετικά με αυτό [άρθρο12(1)].

Σελ. 17

«Προσωπική δουλεία» είναι εμπράγματο δικαίωμα τρίτου προσώπου πάνω σε ξένη ακίνητη ιδιοκτησία. Είναι καθαρά προσωπικό δικαίωμα προς όφελος συγκεκριμένου προσώπου, συνήθως φυσικού προσώπου.

Οι κυριότερες προσωπικές δουλείες είναι το δικαίωμα οίκησης και το δικαίωμα επικαρπίας, δηλαδή το δικαίωμα να κατοικεί κάποιος μέσα στο ακίνητο και να το καρπούται για περιορισμένη χρονική διάρκεια που να μη ξεπερνά τα όρια της φυσικής ύπαρξης του προσώπου και οπωσδήποτε τερματίζεται με το θάνατο του δικαιούχου. Στις προσωπικές δουλείες και ιδιαίτερα στην επικαρπία, στον κύριο του ακινήτου, από τη δέσμη δικαιωμάτων που συνιστούν το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, παραμένει μόνο η «ψιλή» κυριότητα, δηλαδή η κυριότητα περιορίζεται μόνο στην ουσία του πράγματος. Με τη σύσταση επικαρπίας ο Κύριος αποστερείται των δικαιωμάτων χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου και διατηρεί μόνο το δικαίωμα διάθεσής του. Στην περίπτωση του δικαιώματος οίκησης, η αφαίρεση της χρήσης και της κάρπωσης του ακινήτου μπορεί να είναι μερική, με την έννοια ότι ο κύριος δυνατόν να διατηρεί παράλληλα και ο ίδιος δικαίωμα να κατοικεί στο ακίνητο με το δικαιούχο του δικαιώματος.

3.5.2 Τρόποι κτήσης δουλειών

Οι τρόποι κτήσης δουλειών πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία καθορίζονται περιοριστικά από το άρθρο 11 του Νόμου. Οι κυριότεροι τρόποι κτήσης δικαιώματος δουλείας είναι –

(α) με παραχώρηση από τον κύριο του ακινήτου,

(β) με χρησικτησία και

(γ) με αναγκαστική απόκτηση διόδου μετά από απόφαση του Διευθυντή.

Άλλοι δευτερεύοντες τρόποι απόκτησης είναι:

– η αναγνώριση δουλείας με δικαστικό διάταγμα,

– να έχει απονεμηθεί με σουλτανικό Φιρμάνι πριν από τις 4/6/1878, δηλαδή πριν από την αντικατάσταση των Τούρκων κατακτητών από τους Βρετανούς κατακτητές (με αυτό τον τρόπο έχουν απονεμηθεί και ασκούνται κυρίως προνόμια για άρδευση από νερό ποταμών),

– με τις διατάξεις του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, όπου ακίνητο που εφαπτόταν δρόμου προ της απαλλοτρίωσης αποκόπηκε η πρόσβασή του ένεκα της απαλλοτρίωσης και

– με επιφύλαξη κατά τη μεταβίβαση ακινήτου, με την οποία δημιουργούνται προσωπικά δικαιώματα δουλείας και οίκησης.

Σελ. 18

(α) Απόκτηση με παραχώρηση από τον κύριο του Δουλεύοντος Ακινήτου (άρθρο 11 (1) (α)]

Γίνεται με το ειδικό έντυπο του Κτηματολογίου Ν251Α (ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 13) που υπογράφεται από τον παραχωρητή, του οποίου η υπογραφή πρέπει να πιστοποιείται από πιστοποιούντα υπάλληλο ή κοινοτάρχη. Για να επέλθουν τα έννομα αποτελέσματα της παραχώρησης θα πρέπει να γίνει καταχώρηση του στο Κτηματικό Μητρώο, μετά από αίτηση οποιουδήποτε προσώπου έχει συμφέρον (άρθρο 55, κεφ. 224). Με παραχώρηση μπορούν να δημιουργηθούν τόσο πραγματικές, όσο και προσωπικές δουλείες.

(β) Απόκτηση με Χρησικτησία [άρθρο 11 (1) (β)]

Δουλεία μπορεί να αποκτηθεί όταν το δικαίωμα έχει ασκηθεί πάνω στο δουλεύον ακίνητο από κάποιο πρόσωπο ή/και από τον προκάτοχό του από τον οποίο αντλεί την αξίωση, για πλήρη περίοδο 30 χρόνων χωρίς διακοπή. Αντίθετα με την απαγόρευση απόκτησης κυριότητας με χρησικτησία, η δουλεία μπορεί να αποκτηθεί με χρησικτησία εναντίον εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη και για να υπολογισθεί η περίοδος των 30 ετών συνυπολογίζεται ο χρόνος άσκησης τόσο από το πρόσωπο που ασκεί σήμερα τη δουλεία, όσο και ο χρόνος άσκησης της από τον ή τους προκατόχους του στον τίτλο (Δείτε Christodoulos Yianni Voskou v. Michael Hji Petrou (1964) C.L.R. 21). H άσκηση του δικαιώματος, εκτός από αδιάκοπη, θα πρέπει καθ’ όλη τη διάρκεια των 30 ετών να ασκείται από το ίδιο σημείο του δουλεύοντος ακινήτου. (Δείτε Salih Omer Ponou v. Ziver Fehim Moulla Imbrahim (1970) 1 C.L.R. 78).

(γ) Απόκτηση διόδου μετά από απόφαση του Διευθυντή (άρθρο 11Α και Κανονισμοί δυνάμει του 11Α)

Είναι θεσμός που εισήχθη για πρώτη φορά στο Δίκαιο της Ακίνητης Ιδιοκτησίας της Κύπρου με τον Τροποποιητικό Νόμο αριθ. 10 του 1966. Ο νόμος βασίστηκε στις πρόνοιες των Αστικών Δικαίων άλλων χωρών και κυρίως της Ελλάδας, στις οποίες ο θεσμός λειτουργούσε από παλιά. Προηγουμένως δεν υπήρχε η δυνατότητα για τον ιδιοκτήτη ενός περίκλειστου ακινήτου να αποκτήσει αναγκαστικά δίοδο προς το ακίνητό του και βασιζόταν στην καλή θέληση των γειτόνων του να του παραχωρήσουν φιλικά δίοδο. Η απότομη αλλαγή στις κοινωνικοοικονομικές συνθήκες τη δεκαετία του ’60, επέβαλε την ανάγκη να βρεθούν τρόποι καλύτερης ανάπτυξης και εκμετάλλευσης της ακίνητης ιδιοκτησίας. Και ένα ακίνητο περίκλειστο, χωρίς πρόσβαση στο δημόσιο δρόμο δεν μπορεί να τύχει της καλύτερης δυνατής ανάπτυξης και εκμετάλλευσης.

Σελ. 19

Ο Νόμος επιβάλλει υποχρέωση παροχής διόδου από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που έχουν πρόσβαση προς το δημόσιο δρόμο, περιλαμβανομένου και του Κράτους, σε ακίνητο που είναι περίκλειστο, δηλαδή που στερείται διόδου προς το δημόσιο δρόμο ή του οποίου η υπάρχουσα δίοδος είναι ανεπαρκής για την κατάλληλη χρήση, ανάπτυξη και εκμετάλλευσή του. [Νοείται ότι εφαρμόζεται μόνο εκεί που η στέρηση διόδου δεν οφείλεται σε πράξη ή παράλειψη του ιδιοκτήτη του ακινήτου].

Η δίοδος αποκτάται μετά από μια διαδικασία που προβλέπει ο Νόμος και οι σχετικοί Κανονισμοί (οι περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμοί του 1967), με απόφαση του Διευθυντή και αφού ο Αιτητής Ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος ακινήτου καταβάλει στον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου εύλογη αποζημίωση όπως την έχει καθορίσει ο Διευθυντής.

Η διαδικασία για την αναγκαστική απόκτηση διόδου παρατίθεται στους Κανονισμούς, οι οποίοι καθορίζουν και το αποφασιστικό κριτήριο που πρέπει να λάβει υπόψη του ο Διευθυντής στον καθορισμό της διόδου. Είναι υποχρεωμένος να παραχωρήσει δίοδο η οποία να προκαλεί τη μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία (Κανονισμός 6).

Ασκώντας τις εξουσίες που παρέχει ο Νόμος ο Διευθυντής ενεργεί υπό οιονεί δικαστική ιδιότητα. Γι’ αυτό η απόφασή του όσο αφορά τον καθορισμό της θέσης και της κατεύθυνσης της διόδου και του εύρους του δικαιώματος χρήσης της καθώς και η απόφασή του για την καταβλητέα αποζημίωση μπορούν να εφεσιβληθούν με Έφεση στο Δικαστήριο, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 80, για το οποίο θα γίνει εκτενής αναφορά αργότερα.

Το Δικαστήριο έχει δικαίωμα να ακυρώσει ή να τροποποιήσει την απόφαση του Διευθυντή ή να διατάξει επανεξέταση της υπόθεσης από το Κτηματολόγιο. Το βάρος της απόδειξης ότι η απόφαση είναι λανθασμένη το φέρει ο Εφεσείων (Cafieros and another v. Theocharous and Others (1978) 1 C.L.R. 619.) όπου αναφέρεται ότι «ο Νόμος και οι Κανονισμοί έχουν απονείμει στο Διευθυντή την εξουσία να αποφασίζει, σε πρώτο στάδιο, ως το πρόσωπο με τα καλύτερα προσόντα ως ειδικός (expert) για τον καθορισμό της κατεύθυνσης και της έκτασης του δικαιώματος διόδου και το Δικαστήριο εν τη απουσία ισχυρών λόγων, δεν μπορεί να αμφισβητήσει τα συμπεράσματα του Διευθυντή». Οι πιο πάνω αρχές που το Ανώτατο Δικαστήριο έχει καθιερώσει με την απόφασή του στην υπόθεση αυτή, στη συνέχεια υιοθετήθηκαν από σωρεία άλλων αποφάσεων.

Θεωρείται σκόπιμο να επεκταθούμε στην ανάπτυξη της νομοθετικής ρύθμισης και της διαδικασίας αυτού του τρόπου απόκτησης διόδου, γιατί το άρθρο

Σελ. 20

11Α είναι μια από τις διατάξεις του Κεφ. 224, που τυγχάνουν ευρείας εφαρμογής στην καθημερινή πρακτική του Κτηματολογίου.

Η διαδικασία και ο μηχανισμός για την παροχή διόδου από το Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 11Α, προβλέπονται από τους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμούς του 1967. Ο Διευθυντής μπορεί να εκχωρήσει την εξουσία του σε οποιοδήποτε υπάλληλο του Κτηματολογίου γι’ αυτό το σκοπό, ο οποίος να τον εκπροσωπεί και να ενεργεί εκ μέρους του.

Ο όρος «δίοδος» πέραν του δικαιώματος διαβάσεως περιλαμβάνει και το δικαίωμα διοχετεύσεως νερού με αυλάκια ή σωλήνες ή με οποιοδήποτε άλλο κατάλληλο μέσο (Κανονισμός 2).

Ο ιδιοκτήτης του περίκλειστου ακινήτου που απαιτεί δίοδο, ο οποίος καλείται «αποκτών μέρος», πρέπει να είναι εγγεγραμμένος κύριος του ακινήτου. Πρέπει, δηλαδή, να υπάρχει εγγραφή στο όνομά του στο Κτηματικό Μητρώο για το «δεσπόζον ακίνητο». Δεν αρκεί να έχει αποκτήσει δικαίωμα να εγγραφεί ως κύριος του ακινήτου, δυνάμει κληρονομίας ή χρησικτησίας ή άλλως πως, χωρίς όμως ακόμα να έχει εγγραφεί ως κύριος ακινήτου στο Κτηματκό Μητρώο που τηρείται από το Κτηματολόγιο.

Ο όρος «απόκτηση διόδου» περιλαμβάνει και την επέκταση ή τροποποίηση υφιστάμενης διόδου, για να καλύψει και την περίπτωση χρήσης της διάταξης του άρθρου 11Α και στις περιπτώσεις που το δεσπόζον ακίνητο, ενώ έχει δίοδο προς δημόσιο δρόμο, θεωρείται περίκλειστο γιατί η υπάρχουσα είναι ανεπαρκής για την κατάλληλη χρήση, ανάπτυξη και εκμετάλλευσή του. Το ανεπαρκές της υφιστάμενης διόδου θα κριθεί και θα αποφασιστεί από το Διευθυντή κατά την εξέταση της αίτησης.

Η διαδικασία αρχίζει με την επίδοση ειδοποίησης από το «αποκτών μέρος» προς το «δουλεύον μέρος», δηλαδή τον ιδιοκτήτη του ακινήτου επί του οποίου απαιτείται η δίοδος, το οποίο καλείται «δουλεύον ακίνητο» (Κανονισμός 3). Η επίδοση της ειδοποίησης, για να είναι έγκυρη, θα πρέπει να γίνει είτε στην παρουσία ενός ικανού μάρτυρα, δηλαδή προσώπου που έχει συμπληρώσει το 18ο έτος της ηλικίας του και είναι εχέφρον ή με διπλοασφαλισμένη επιστολή ή με ιδιώτη δικαστικό επιδότη. Η ειδοποίηση δίδεται με το έντυπο Ν283 (ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 24) μαζί με επίσημο αντίγραφο του κτηματικού σχεδίου. Με την ειδοποίηση αυτή το αποκτών μέρος πληροφορεί το δουλεύον μέρος για τη σκοπούμενη απόκτηση, για το δικαίωμα το οποίο επιδιώκεται να αποκτηθεί και τους λόγους για τους οποίους η απόκτηση της διόδου είναι αναγκαία.