ΜΕΣΑ ΚΑΙ ΕΡΓΑΛΕΙΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΟΥ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ


Συνδυάστε Βιβλίο (έντυπο) + e-book και κερδίστε 12.45€
Δωρεάν μεταφορικά σε όλη την Ελλάδα για αγορές άνω των 30€

Σε απόθεμα

Τιμή: Κανονική Τιμή 37,00 € Ειδική Τιμή 31,45 €

* Απαιτούμενα πεδία

Κωδικός Προϊόντος: 18740
Γαλάνης Π.
Αντωνίου Θ., Σημαντήρας Ν.
  • Έκδοση: 2023
  • Σχήμα: 17Χ24
  • Βιβλιοδεσία: Εύκαμπτη
  • Σελίδες: 264
  • ISBN: 978-960-654-953-3

​​Αντικείµενο της µονογραφίας αποτελεί η µελέτη των εργαλείων ή µέσων του πολεοδοµικού σχεδιασµού, δηλαδή όλων εκείνων των µέσων που διαθέτει ο πολεοδοµικός νοµοθέτης, προκειµένου να µετατρέψει τα πολεοδοµικά σχέδια που έχουν εκπονηθεί µε διάφορους νόµους σε πράξη.

 

Ειδικότερα, εξετάζονται:

  • oι ρυµοτοµικές απαλλοτριώσεις για τη δηµιουργία κοινόχρηστων/κοινωφελών χώρων (ιδίως µετά τον Ν. 4759/2020 ως προς τα ζητήµατα άρσης και επανεπιβολής τους) 
  • η τακτοποίηση και προσκύρωση οικοπέδων
  • η εισφορά σε γη και χρήµα 
  • ο αστικός αναδασµός και η ενεργός πολεοδοµία 
  • το δικαίωµα προτίµησης και ο θεσµός της µεταφοράς συντελεστή δόµησης (ιδίως µετά τον Ν. 4759/2020)
  • η πράξη εφαρµογής ή, πλέον, το πολεοδοµικό σχέδιο εφαρµογής, ως αναγκαίος «κρίκος» της αλυσίδας των σχετικών διοικητικών διαδικασιών, αλλά και η τροποποίηση των πολεοδοµικών σχεδίων.

Η µονογραφία αυτή γράφεται τόσο για τον νοµικό της θεωρίας όσο και για τον νοµικό της πράξης, αλλά και για τον τεχνικό κόσµο (π.χ. µηχανικό, πολεοδόµο, χωροτάκτη). Συνιστά συνδυασµό της νοµικής θεωρίας και της µελέτης και ερµηνείας της σύγχρονης και παλαιότερης νοµοθεσίας, αλλά ιδωµένης πάντοτε υπό το φως της νοµολογίας. Επιδιώκει να απλοποιήσει και να θέσει τις σαφείς «γραµµές» της νοµικής επιστήµης του πολεοδοµικού δικαίου σε θέµατα εφαρµογής του πολεοδοµικού σχεδιασµού. Είναι ενηµερωµένη ως και τη στιγµή της έκδοσής της. Με τα χαρακτηριστικά αυτά, επιδιώκει να αποτελέσει ένα χρηστικό βοήθηµα για τους πάσης φύσεως µελετητές και εφαρµοστές του πολεοδοµικού δικαίου και του δικαίου της δόµησης, που εµπλουτίζει τη σχετική βιβλιογραφία στη χώρα μας.

 

 

XV

Πρόλογος Θ. Αντωνίου VII

Πρόλογος Ν. Σημαντήρα IX

Προλογικό σημείωμα συγγραφέα XIII

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η πραγμάτωσή του

1. Οι έννοιες της χωροταξίας και της πολεοδομίας: οι κρίσιμες διαστάσεις
του χωρικού σχεδιασμού ως θεμέλιο της ανάγκης εφαρμογής του 1

Α. Ορολογικές επισημάνσεις 1

Β. Τα εργαλεία του χωρικού σχεδιασμού γενικά 2

Γ. Η εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων ως ο πιο «αδύναμος κρίκος»
του σχεδιασμού – η σχέση της με την αυθαίρετη δόμηση 4

2. Συνταγματικές επιταγές κατά την εφαρμογή του πολεοδομικού
σχεδιασμού: περιβαλλοντική προστασία, κρατοκεντρική προσέγγιση, γενικές αρχές και προστασία δικαιωμάτων 6

Α. Η περιβαλλοντική συνιστώσα της εφαρμογής του σχεδιασμού
και το πολεοδομικό κεκτημένο 6

Β. Η εφαρμογή του σχεδιασμού και ο σεβασμός της διάκρισης
των λειτουργιών: Δικαστής, Διοίκηση, Νομοθέτης 8

Γ. Η αρμοδιότητα για τον σχεδιασμό και την εφαρμογή του 9

3. Τα χαρακτηριστικά της εφαρμογής και υλοποίησης του σχεδιασμού 10

Α. Ο νομοθετικός πλουραλισμός της εφαρμογής του σχεδιασμού και
το συναφές πρόβλημα (συν)αρμοδιότητας των διοικητικών οργάνων της 11

Β. Η τεχνική και διοικητική διάσταση της εφαρμογής του σχεδιασμού 12

Γ. Η μεθοδολογική απαρτίωση της εφαρμογής του σχεδιασμού 12

Δ. Η πολιτική και ιδεολογική διάσταση της εφαρμογής του σχεδιασμού 13

Ε. Η δυναμική διάσταση της εφαρμογής του σχεδιασμού 13

XVI

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση – Οι κοινόχρηστοι
και κοινωφελείς χώροι στο Πολεοδομικό Δίκαιο

Α΄ ΜΕΡΟΣ

Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι στο Πολεοδομικό Δίκαιο

1. Εισαγωγή: κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι
κατά το Πολεοδομικό Δίκαιο 15

Α. Γενικά 15

Β. Ειδικότερες περιπτώσεις κοινοχρήστων 17

2. Διαμόρφωση κοινόχρηστων χώρων 21

Α. Διαμόρφωση: Γενικά 21

Β. Κατ’ ιδίαν τρόποι διαμόρφωσης 25

3. Ειδικότερη νομοθεσία για τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους 27

4. Απαγόρευση μεταβίβασης κοινόχρηστων χώρων 29

5. Οικοδομικό δίκαιο και κοινόχρηστοι χώροι 30

Α. Οικοδομικές άδειες και κοινόχρηστοι χώροι 30

Β. Οικοδομικό τετράγωνο κατά τον ΝΟΚ 31

Γ. Κατασκευές και εγκαταστάσεις σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους
κατά τον ΝΟΚ 32

6. Αιγιαλός 32

7. Δάση και δημόσια κτήση 36

8. Οι χρήσεις γης των ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων
και το άρθρο 20 ΝΟΚ 39

Β΄ ΜΕΡΟΣ

Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση

1. Συνταγματική και υπερνομοθετική προστασία της ιδιοκτησίας
και αναγκαστική απαλλοτρίωση, τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης 43

2. Η έννοια και η κήρυξη ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 47

3. Συντέλεση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 54

Α. Πότε θεωρείται ότι συντελείται η ρυμοτομική απαλλοτρίωση 54

Β. Οι υπόχρεοι αποζημίωσης – η πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού
αποζημίωσης 58

Γ. Συνέπειες απαλλοτρίωσης (γενικά) 64

XVII

4. Οι προβλέψεις του ΚΑΑΑ για την ανάκληση αναγκαστικής
απαλλοτρίωσης και η νομολογιακή τους επεξεργασία 64

5. Το προγενέστερο νομικό καθεστώς άρσης απαλλοτρίωσης
(ιδίως ο Ν. 4315/2014) 75

6. Η επαναδιοργάνωση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
υπό τον Ν. 4759/2020 77

7. Η αυτοδίκαιη άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης υπό τον Ν. 4759/2020 79

8. Οι ρυθμίσεις του Ν. 4759/2020 για την επανεπιβολή ρυμοτομικής
απαλλοτρίωσης 83

9. Η τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου σε περίπτωση ρυμοτομικής
απαλλοτρίωσης 87

10. Το πρόβλημα εφαρμογής του Ν. 4759/2020 επί των ειδικών
περιπτώσεων 89

11. Το Επιχειρησιακό Σχέδιο για την εξασφάλιση κοινοχρήστων
και κοινωφελών χώρων κατά τον Ν. 4759/2020 90

12. Το πεδίο ισχύος του Ν. 4759/2020 91

13. Ο Ρόλος του Πράσινου Ταμείου και οι προβλέψεις του ΝΟΚ 92

14. Οι ερμηνευτικές αμφισημίες και τα τεχνικά και πρακτικά προβλήματα
εφαρμογής του Ν. 4759/2020 από τη Διοίκηση και τον διοικούμενο 94

15. Τα νομολογιακά πορίσματα για τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση
και η αξιοποίησή τους μετά τον Ν. 4759/2020 95

Α. Υποχρέωση άρσης της μη συντελεσμένης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης,
λόγω παρόδου «εύλογου χρόνου» διατήρησης αυτής 95

Β. Η υποχρέωση της Διοίκησης προς έλεγχο των προϋποθέσεων άρσης
της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης 96

Γ. Σύγκρουση του σκοπού της άρσης με την προστασία του πολιτιστικού
περιβάλλοντος 96

Δ. Άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης με τον Ν. 4315/2014 97

Ε. Η συμμόρφωση της Διοίκησης με την απόφαση άρσης της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης και η δυνατότητα της Διοίκησης να αρνηθεί την άρση
απαλλοτρίωσης, έστω και μετά από αποδοχή της προσφυγής από
το Διοικητικό Πρωτοδικείο 98

ΣΤ. Το «πολεοδομικώς αρρύθμιστο» ακίνητο 100

Ζ. Τροποποίηση σχεδίου πόλεως προς άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
και κατάργηση κοινοχρήστων χώρων πρασίνου και διάφορα δικονομικά
ζητήματα 100

XVIII

Η. Η αιτιολογία της τροποποίησης ρυμοτομικού σχεδίου εν σχέσει με
τη μείωση ή την αναδιατάξη κοινοχρήστων/κοινωφελών χώρων 102

Θ. Η δυνατότητα αποζημίωσης του ιδιοκτήτη όταν διατηρείται
η απαλλοτρίωση για χρόνο πέραν του εύλογου 103

Ι. Διαδοχικές ρυμοτομήσεις 105

ΙΑ. Η (μοναδική) επανεπιβολή απαλλοτρίωσης δεν αντιβαίνει
στην υποχρέωση συμμόρφωσης με τις ακυρωτικές αποφάσεις
των διοικητικών δικαστηρίων 105

ΙΒ. Σύστημα υπολογισμού της επιστρεπτέας αποζημίωσης, λόγω ανάκλησης συντελεσμένης απαλλοτρίωσης 105

ΙΓ. Απαίτηση ειδικής αιτιολογίας της επανεπιβολής της απαλλοτρίωσης 106

ΙΔ. Επιρροή τυχόν αποφάσεων των πολιτικών δικαστηρίων στην άρση
απαλλοτρίωσης 106

ΙΕ. Θέματα αρμοδιότητας διοικητικών δικαστηρίων 107

ΙΣΤ. Πιθανολόγηση κυριότητας προσφεύγοντος 108

ΙΖ. Ειδικώς η αναγκαστική απαλλοτρίωση αστών προσφύγων του άρθρου 119 Συντάγματος του 1927 108

ΙΗ. Αιτιολογία της πρόθεσης της επιβάλλουσας την απαλλοτρίωση αρχής
να επιβάλλει ή να ολοκληρώσει τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση 108

ΙΘ. Εκτελεστότητα της άρνησης ανάκλησης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
μη συντελεσμένης 109

Κ. Συνάφεια πράξης κήρυξης απαλλοτρίωσης και λοιπών διοικητικών
πράξεων 110

ΚΑ. Ομοδικία στη δίκη της απαλλοτρίωσης 110

ΚΒ. Δικαίωμα συνέχισης της δίκης της απαλλοτρίωσης 110

ΚΓ. Η αίτηση άρσης απαλλοτρίωσης (όργανο που υποβάλλεται –
δικαιολογητικά) 110

ΚΔ. Το μαχητό τεκμήριο του Ν. 653/1977 111

ΚΕ. Επανέγκριση καταργηθέντων με πράξη της Διοίκησης ρυμοτομικών
σχεδίων 111

ΚΣΤ. Υποβολή δήλωσης διατήρησης της απαλλοτρίωσης 111

ΚΖ. Πλημμέλεια αιτιολογίας επανεπιβολής απαλλοτρίωσης για ανέγερση
κοινωφελούς χώρου 112

ΚΗ. Απαλλοτρίωση ακινήτου υπέρ της ΕΥΔΑΠ για την κατασκευή
αντλιοστασίου 112

ΚΘ. Η ύπαρξη οικοδομής σε ρυμοτομούμενο οικόπεδο 112

XIX

Λ. Προθεσμία αίτησης ακύρωσης σε εντοπισμένη τροποποίηση
με αποχαρακτηρισμό κοινόχρηστου χώρου 113

ΛΑ. Μετοχικό Ταμείο Πολιτικών Υπαλλήλων 113

ΛΒ. Ανάκληση συντελεσμένης απαλλοτρίωσης ακινήτου και καθορισμός
του ποσού της επιστρεπτέας αποζημίωσης 113

ΛΓ. Άρση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ακινήτου υπέρ του ΕΟΤ 114

ΛΔ. Κρίσιμο νομοθετικό καθεστώς ανάκλησης συντελεσμένης
απαλλοτρίωσης 114

ΛΕ. Μη προστασία από την ΕΣΔΑ της προσδοκίας ανάκτησης
απαλλοτριωθέντος ακινήτου 115

ΛΣΤ. Νομοθετική μέθοδος υπολογισμού/αναπροσαρμογής, ερειδόμενη
στη σχέση μεταξύ των δεικτών τιμών καταναλωτή του έτους καθορισμού
της καταβληθείσας αποζημίωσης και του έτους επιστροφής
της από τον ιδιοκτήτη 115

16. Οι προβλέψεις του Ν. 4495/2017 για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα 116

A. Η έννοια του ρυμοτομούμενου τμήματος ακινήτου 116

Β. Αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενα με την πάροδο 10ετίας 116

Γ. Αναγκαίες εργασίες σε ρυμοτομούμενα 117

Δ. Οικοδομική άδεια για τις αναγκαίες εργασίες σε ρυμοτομούμενα 117

Ε. Κατηγορία 1 τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών 117

ΣΤ. Κατ’ εξαίρεση επιτρεπτή εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας
και απώτατο όριο το ρυμοτομούμενο 118

Ζ. Τα Ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης στη διαδικασία
Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) 118

Συμπεράσματα - με το βλέμμα στο μέλλον 119

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

Η τακτοποίηση και η προσκύρωση οικοπέδων

1. Κρίσιμες εννοιολογήσεις: η διάκριση ρυμοτομίας, τακτοποίησης
και προσκύρωσης οικοπέδων 121

2. Η τακτοποίηση ειδικότερα 123

3. Η προσκύρωση ειδικότερα 126

4. Οι σχετικές προβλέψεις του ΝΟΚ και ζητήματα οικοδομικού δικαίου 131

5. Αρμοδιότητα δικαστηρίων 132

XX

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

Η εισφορά σε γη και χρήμα

Α΄ ΜΕΡΟΣ

Η Πράξη Εφαρμογής/Το Πολεοδομικό Σχέδιο Εφαρμογής

1. Η Πράξη Εφαρμογής του Ν. 1337/1983, όπως ισχύει 131

Α. Γενικά – ενιαία και τμηματική εφαρμογή 131

Β. Κύρωση και μεταγραφή 133

Γ. Ανάκληση 135

Δ. Προβλεπόμενες περιπτώσεις για σύνταξη Πράξης Εφαρμογής 137

Ε. Τροποποίηση πολεοδομικής μελέτης και σύνταξη νέας πράξης εφαρμογής 137

ΣΤ. Έκδοση οικοδομικών αδειών, μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής 138

2. Τα Πολεοδομικά Σχέδια Εφαρμογής (ΠΣΕ) του ισχύοντος καθεστώτος 138

Α. Κίνηση διαδικασίας σύνταξης ΠΣΕ 138

Β. Έγκριση ΠΣΕ 139

Β΄ ΜΕΡΟΣ

Η πρόβλεψη της εισφοράς σε γη και χρήμα

1. Υπολογισμός και νομοθετική κατάστρωση της εισφοράς σε γη 142

2. Υπολογισμός και νομοθετική κατάστρωση της εισφοράς σε χρήμα 145

3. Είσπραξη και βεβαίωση εισφοράς σε χρήμα 149

4. Βεβαίωση εισφοράς σε χρήμα και κρίσιμος χρόνος 149

5. Μετατροπή εισφοράς σε γη σε εισφορά σε χρήμα 150

6. Η περαιτέρω νομολογιακή επεξεργασία της εισφοράς σε γη
και χρήμα και της πράξης εφαρμογής 152

Α. Ενιαία ή μεμονωμένη πράξη εφαρμογής 152

Β. Ευρύτατη διακριτική ευχέρεια της Διοίκησης για την αποδοχή ή μη
του αιτήματος μετατροπής της εισφοράς γης σε χρηματική 152

Γ. Αντικατάσταση εισφοράς σε χρήμα από εισφορά σε γη 152

Δ. Ερμηνεία του Ν. 4315/2014 153

Ε. Ενστάσεις κατά της πράξης εφαρμογής 154

ΣΤ. Διόρθωση πράξης εφαρμογής από τη Διοίκηση 155

Ζ. Ο καθορισμός της αξίας των ακινήτων που ευρίσκονται
στην περιοχή επέκτασης του σχεδίου πόλεως ως διαφορά ουσίας 155

XXI

Η. Πράξη εφαρμογής και δάση/δασικές εκτάσεις 156

Θ. Υπόχρεος καταβολής εισφοράς σε χρήμα 156

Ι. Κρίσιμο χρόνος υπολογισμού αξίας εισφοράς σε χρήμα 157

ΙΑ. Η φύση της διαφοράς από την αμφισβήτηση του ύψους
της επιστρεπτέας αποζημίωσης ως διαφοράς ουσίας 157

ΙΒ. Η φύση της διαφοράς από την εισφορά σε χρήμα ως διαφοράς ουσίας 157

ΙΓ. Ακύρωση πολεοδομικής μελέτης και πράξη εφαρμογής – πράξεις
που μπορούν να γίνουν μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής 157

ΙΔ. Δυνατότητα αντί της καταβολής εισφοράς σε χρήμα για την ένταξη
ακινήτου στο σχέδιο πόλης, να δοθεί από τον ιδιοκτήτη τμήμα
της ιδιοκτησίας του ίσης αξίας 158

ΙΕ. Περίπτωση μη επιβολής εισφοράς γης 158

ΙΣΤ. Τμηματική εφαρμογή πολεοδομικής μελέτης 158

ΙΖ. Ανίχνευση του αν το ελάττωμα αφορά την πολεοδομική μελέτη
ή την πράξη εφαρμογής 158

ΙΗ. Συνταγματικότητα του άρθρου 8 Ν. 1337/1983 159

ΙΘ. Αίτηση ακύρωσης του διαγράμματος εφαρμογής για τον ορισμό
ρυμοτομικών και οικοδομικών γραμμών 159

Κ. Αίτηση ακύρωσης παράλειψης της Διοίκησης να απαντήσει σε αίτηση
με την οποία ζητήθηκε ο καθορισμός της υποχρέωσης σε εισφορά σε γη 159

ΚΑ. Πράξη εφαρμογής και εισφορά σε γη: αμφισβήτηση του μεγέθους
ιδιοκτησίας 159

ΚΒ. Τύχη εμπράγματων δικαιωμάτων, μετά την κύρωση της πράξης
εφαρμογής – συστατικά/παραρτήματα 160

ΚΓ. Προσφυγή κατά πράξης επιβολής εισφοράς σε χρήμα, προθεσμία 160

ΚΔ. Υπολογισμός της εισφοράς με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας
όπως διαμορφώνεται με την πράξη εφαρμογής και την τιμή ζώνης
του οικοπέδου 161

ΚΕ. Δυνατότητα αντικατάστασης εισφοράς σε χρήμα από τμήμα
της ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη ίσης αξίας 161

ΚΣΤ. Εφαρμογή της αρχής της αναλογικότητας κατά την επιβολή εισφοράς
σε χρήμα 161

ΚΖ. Έκθεση της Εκτιμητικής Επιτροπής περί της αξίας του οικοπέδου
ως ουσιώδης τύπος της διαδικασίας επιβολής εισφοράς σε χρήμα 161

XXII

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ

Ο Αστικός Αναδασμός και η Ενεργός Πολεοδομία

1. Οι έννοιες της Ενεργού Πολεοδομίας και του Αστικού Αναδασμού
και η επισκόπηση των νομοθετικών τους προβλέψεων 163

Α. Ενεργός Πολεοδομία 163

Β. Αστικός Αναδασμός 169

2. Η νομολογιακή εφαρμογή 176

Α. Συνταγματικότητα εισφοράς σε γη και χρήμα 177

Β. ΖΕΠ και ΖΑΑ στη Μυτιλήνη 178

Γ. Η διαδικασία του αναδασμού ως ιδιαίτερη πολεοδομική διαδικασία 178

Δ. Πρακτική εφαρμογή διαδικασίας αστικού αναδασμού 180

Ε. Ερμηνεία του Αστικού Αναδασμού από τα πολιτικά δικαστήρια 181

ΣΤ. Ερμηνεία ζητημάτων Αστικού Αναδασμού από το ΝΣΚ 181

Ζ. Λοιπά θέματα 182

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΚΤΟ

Το δικαίωμα προτίμησης του Δημοσίου 185

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΒΔΟΜΟ

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ)

1. Εισαγωγή: Η έννοια του Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) 187

2. Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης 188

3. Η εξέλιξη της νομοθεσίας και νομολογίας 190

A. Αποζημιωτική ευθύνη του Δημοσίου λόγω παράνομης παράλειψης
νομοθέτησης 193

B. Αντισυνταγματικότητα διατάξεων του Ν. 2300/1995 194

Γ. Φύση τίτλου ΜΣΔ ως μη εκτελεστής πράξης 194

Δ. Άρνηση χορήγησης δικαιώματος ΜΣΔ 195

E. Αγωγή ιδιοκτήτη οικοπέδου, που χαρακτηρίστηκε ως χώρος πρασίνου, κατά
του Δημοσίου και Δήμου για την επιδίκαση, λόγω της αντισυνταγματικότητας διατάξεων του Ν. 2300/95 και της μη δυνατότητας, εκ του λόγου αυτού,
να πραγματοποιήσει τη ΜΣΔ που του είχε εγκριθεί με την έκδοση σχετικού
τίτλου 195

ΣΤ. Φύση της πράξης έγκρισης ή πραγματοποίησης ΜΣΔ 196

XXIII

Ζ. Αντισυνταγματικότητα του άρθρου 5 Ν. 3044/2002 196

Η. Δυνατότητα ανάκλησης των πράξεων περί έγκρισης ή πραγματοποίησης
ΜΣΔ υπό το προϊσχύσαν δίκαιο 196

4. Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης με τον Ν. 4495/2017,
όπως ισχύει μετά τον Ν. 4759/2020 196

5. Κριτική αποτίμηση των ισχυουσών ρυθμίσεων της ΜΣΔ 202

Α. Καινοτομίες του Ν. 4495/2017 202

Β. Ευκαιρίες, κίνδυνοι, ασάφειες του θεσμού με τον Ν. 4495/2017 και
η σχέση του με τον χωρικό σχεδιασμό (ιδίως βάσει του Ν. 4447/2016) 202

6. Ζητήματα συνταγματικότητας του Ν. 4495/2017 στην αρχική
του μορφή 204

7. Επιστημονικές έννοιες και διαδικασίες σχετιζόμενες με τη ΜΣΔ –
προτάσεις και προοπτικές 205

8. Η αρχή της λειτουργικής αυτονομίας του οικισμού
και η σχέση της με τη ΜΣΔ 205

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΜΟΝΟΓΡΑΦΙΑΣ

Από τον σχεδιασμό στην εφαρμογή

1. H πόλη και ο δημόσιος χώρος ως αντικείμενο ρύθμισης
του Πολεοδομικού Δικαίου και ως αντικείμενο του σχεδιασμού 207

2. Η δημοκρατική και συμμετοχική έκφραση της εφαρμογής
του σχεδιασμού - Θεωρητική και πολιτειολογική ανάλυση 208

3. Νομικά και δικαιοπολιτικά εμπόδια στη λειτουργία των εργαλείων εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού – Τα θεσμικά «αντίβαρα»
στην αδράνεια της εφαρμογής 209

Βιβλιογραφία 213

Νομολογία 221

Νομοθεσία 229

Συνοπτικό ευρετήριο κυριοτέρων όρων 233

1

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η πραγμάτωσή του

1. Οι έννοιες της χωροταξίας και της πολεοδομίας: οι κρίσιμες διαστάσεις του χωρικού σχεδιασμού ως θεμέλιο της ανάγκης εφαρμογής του

Α. Ορολογικές επισημάνσεις

Προτού υπεισέλθουμε στο αντικείμενο της μονογραφίας που είναι η υλοποίηση, η εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού, κρίνεται σκόπιμο να γίνουν κάποιες εισαγωγικές εννοιολογικές διαφοροποιήσεις. Η σκέψη που υιοθετείται εδώ καθορά τα δεδομένα αυτά ως θεμελιωτικά της ανάγκης εφαρμογής του σχεδιασμού.

Καταρχάς, Χωροταξία είναι η επιστήμη που αφορά σε μεγαλύτερες γεωγραφικές εκτάσεις της πολεοδομίας, όπως ο νομός, η περιφέρεια ή το σύνολο της Επικράτειας[4148]. Ως επίπεδο σχεδιασμού, υπέρκεται της Πολεοδομίας. Απεναντίας, Πολεοδομία είναι η επιστήμη που ασχολείται με τον προγραμματισμό και σχεδιασμό της πόλης, με τη συντονισμένη στον χώρο και χρόνο ανάπτυξη και συγκρότησή της ως κοινωνικής, οικονομικής και τεχνολογικής οντότητας. Στοχεύει στο ποιοτικό οικιστικό περιβάλλον, σε συνδυασμό με την αισθητική και τη λειτουργικότητα, προς επίτευξη της ευημερίας των κατοίκων. Ασχολείται με την πόλη και τον οικισμό, τον αστικό και περιαστικό χώρο[4149]. Σε αυτή ακριβώς επικεντρώνεται η μονογραφία.

Η επιστήμη της Χωροταξίας και της Πολεοδομίας χρησιμοποιεί τα νομικά εργαλεία για την παρέμβαση στον χώρο και τη βιώσιμη άρση των χωρικών αντιθέσεων για την εξυπηρέτηση κατόπιν των κατώτερων επιπέδων του σχεδιασμού (τη ρύθμιση της πολεοδομικής και δομικής δραστηριότητας)[4150] και την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων (οικονομικοπολιτικών)[4151]. Πολλώ δε μάλλον κάτι τέτοιο είναι αυτονόητο, ζώντας στην ελληνική πόλη του 21ου αι., με χαρακτηριστικό παράδειγμα συνθετότατου πολεοδομικού «κάδρου» την Αθήνα[4152]. Σημειωτέον, επίσης, για λόγους πληρότητας

2

της μελέτης πως και στο πλαίσιο της ΕΕ έχει δημιουργηθεί μια περιφερειακή πολιτική για τον σχεδιασμό[4153].

To Χωροταξικό και Πολεοδομικό δίκαιο συνιστά κλάδο του ειδικού Διοικητικού δικαίου. Αναφέρεται στην ακίνητη ιδιοκτησία. Η ιδιοκτησία ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται την απόλυτη ελευθερία του κυρίου να το αξιοποιήσει οικοδομικά όπως επιθυμεί, παρά μόνο αν και στον βαθμό που επιτρέπουν οι πολεοδομικές διατάξεις, που είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με το πολεοδομικό σχέδιο (σχέδιο πόλης) που ισχύει σε κάθε περιοχή. Συνεπώς, η εφαρμογή του σχεδίου στο έδαφος επιτάσσει προσαρμογή του δικαιώματος στην ιδιοκτησία, κατ’ εφαρμογή της αρχής της πρακτικής εναρμόνισης.

Η επιστήμη του Πολεοδομικού Δικαίου αποσκοπεί στην εξεύρεση λύσεων συναδουσών με το ισχύον νομικό πλαίσιο, ήτοι σε απόλυτη συστοιχία με το θετικό δίκαιο που εμπεριέχουν οι νόμοι και οι διοικητικές πράξεις ειδικά στο εν λόγω κρίσιμο πεδίο της πολεοδομικής ανάπτυξης, του προγραμματισμού και σχεδιασμού των πόλεων. Το Πολεοδομικό Δίκαιο δεν γεννήθηκε στη χώρα μας – δυστυχώς – ως αποτέλεσμα της εξέλιξης της πολεοδομικής επιστήμης, αλλά ως επιβαλλόμενο από την ίδια την πραγματική ανάγκη συγκρότησης της πόλης.

Β. Τα εργαλεία του χωρικού σχεδιασμού γενικά

Ο σχεδιασμός (planning)[4154] του χώρου είτε σε χωροταξικό είτε σε πολεοδομικό επίπεδο αφορά σε πληθώρα επιστημών που τον επισκοπούν από άλλη οπτική γωνία ή προβληματική[4155]. Η χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία συνιστά ισχυρό μέσο άσκησης δημόσιας πολιτικής[4156]. Για την επίτευξη των στόχων της πολεοδομίας απαιτούνται[4157]:

– Νομικά εργαλεία: ένα σώμα κανόνων δικαίου με τεχνικό χαρακτήρα, αλλά παράλληλα νομική δεσμευτικότητα και ρητή κατάστρωση.

– Οικονομικά εργαλεία: η ανάλυση και εξέταση της σκοπιμότητας του μέτρου ή της πολιτικής, μέσω ιδίως των case studies (όπως π.χ. στην περίπτωση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης).

3

– Κοινωνιολογικά ή συναφή εργαλεία: η ανάλυση και εξέταση των κοινωνικών συνεπειών των κανόνων δικαίου[4158] (όπως π.χ. στην περίπτωση του υπολογισμού της εισφοράς σε γη και χρήμα).

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός νοείται ως η δραστηριότητα εκείνη του δημόσιου τομέα που περιλαμβάνει σύνολο πολιτικών, θεσμών και διαδικασιών για τον σχεδιασμό, την οργάνωση και διαχείριση του χώρου. Επίσης, φέρει σφαιρικό χαρακτήρα[4159]. Κατά τούτο και η εφαρμογή του σχεδιασμού δεν αποτελεί μονοσήμαντη διαδικασία, αλλά προϋποθέτει τη σύμπλευση και συναρμόνιση των τριών κατηγοριών εργαλείων αυτών[4160]. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθορίζει τους για τη χρήση, τη δόμηση και την εν γένει εκμετάλλευση του εδάφους σε εντός/εκτός σχεδίου περιοχές. Είναι το δεύτερο επίπεδο σχεδιασμού, κατώτερο του χωροταξικού, προς τον οποίο και δέον να εναρμονίζεται. Συνεπώς, και η εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού καθοδηγείται από το πρώτο επίπεδο χωρικού σχεδιασμού. Αποσκοπεί η εφαρμογή του σχεδιασμού στη διαμόρφωση του χώρου, αλλά και την ανάπτυξη και συγκρότηση της πόλης ως κοινωνικοικονομικής και τεχνολογικής οντότητας. Αποτελεί (καταρχήν) κρατική αρμοδιότητα, αν όχι κρατική υποχρέωση[4161].

Κατά μία διάκριση τα εργαλεία χωρικού σχεδιασμού διακρίνονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες[4162]:

1. Εργαλεία στρατηγικού χαρακτήρα: Μόνο κατ’ εξαίρεση περιέχουν άμεσα εφαρμόσιμες ρυθμίσεις. Στην πλειονότητά τους έχουν να διαχειριστούν χρονικές και χωρικές κλίμακες μεγάλης εμβέλειας. Η ορολογία της «στρατηγικής χωροταξίας» παραπέμπει σε μακρόπνοο, μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.

2. Εργαλεία κανονιστικού χαρακτήρα: Περιέχουν σαφείς, άμεσα εφαρμόσιμες ρυθμίσεις, δεσμευτικές για τη Διοίκηση και τους πολίτες.

Κατ’ άλλη λεπτομερέστερη διάκριση[4163], οι τύποι χωρικών σχεδίων είναι:

1. Σχέδια γενικού προσανατολισμού: Θέτουν αρχές και στόχους για τη χωρική ανάπτυξη σε εθνική/περιφερειακή/τοπική κλίμακα, ενώ θεωρούνται αμιγώς ενδεικτικά ή καταρχήν δεσμευτικά για τις συντάσσουσες αρχές.

2. Στρατηγικά σχέδια: Αφορούν σε μακροπρόθεσμα πλαίσια αναφοράς για τον εθνικό χώρο/τις διοικητικές περιφέρειες/τις μητροπολιτικές περιοχές και είναι σαφώς δεσμευτικά για τις συντάσσουσες αρχές. Στην ουσία αποτελούν κατευθυντήριες γραμμές για τα κατώτερα επίπεδα σχεδιασμού.

4

3. Σχέδια-πλαίσια: Καθορίζουν το γενικό πλαίσιο για την πολεοδομική διαρρύθμιση μιας περιοχής, αφορούν στους πρωτοβάθμιους ΟΤΑ και κατά κανόνα δεσμεύουν τη Διοίκηση και κατ’ εξαίρεση και τον διοικούμενο. Διακρίνονται σε δομικά και γενικά προγραμματικά. Είναι γενικού χαρακτήρα, αλλά προσδιορίζουν επί χάρτου τις βασικές υποδομές. Παρ’ ημίν τέτοια θα μπορούσαν να είναι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ).

4. Σχέδια ρυθμιστικού χαρακτήρα: Αφορούν στη λεπτομερή οργάνωση του χώρου σε τοπική κλίμακα, αφορούν στους πρωτοβάθμιους ΟΤΑ και δεσμεύουν Διοίκηση και διοικούμενο. Παρ’ ημίν τέτοια είναι τα Πολεοδομικά Σχέδια Εφαρμογής του άρθρου 10 Ν. 4447/2016 ή και τα ΤΠΣ και ΕΠΣ. Είναι εμφανής η «κουλτούρα κωδικοποίησης» που διέπει πλέον τον νομοθέτη[4164], όταν εκπονεί στρατηγικά νομοθετήματα, όπως τον νεότερο Ν. 4759/2020.

Εν προκειμένω, καθώς αντικείμενο της μονογραφίας συνιστά η εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού, επιστρατεύονται συγκεκριμένα εργαλεία κανονιστικού χαρακτήρα, φέροντα άμεση νομική δεσμευτικότητα (π.χ. η ρυμοτομική απαλλοτρίωση).

Γ. Η εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων ως ο πιο «αδύναμος κρίκος»
του σχεδιασμού – η σχέση της με την αυθαίρετη δόμηση

Η εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων είναι, ωστόσο, ταυτόχρονα και ο πιο αδύναμος κρίκος του σχεδιασμού. Και τούτο διότι:

– Είναι ανεπαρκώς θεωρητικά διερευνημένη, μεθοδολογικά δυσχερής και στη διοικητική και νομική πράξη υλοποιείται μόνο εν μέρει

– είναι σύνθετη «τεχνικοδιοικητική διαδικασία», με περισσότερα εμπλεκόμενα μέρη (π.χ. νομικούς, μηχανικούς, δασολόγους, δημοσίους υπαλλήλους, αστυνομικές αρχές κλπ.)

– δεν αποτελεί στρατηγική οικονομική προτεραιότητα για χώρες, όπως η Ελλάδα, όπου πρυτανεύουν λογικές «νομιμοποίησης» της αυθαίρετης δόμησης

– δεν έχει λάβει χώρα σύννομα σε έννομες τάξεις, όπου η κακονομία και η στρεψονομία ευδημούν. Η κύρια κατεύθυνση αναφορικά με την εξέταση βελτιώσεων στην υλοποίηση των σχεδίων είναι ότι πρέπει να εστιαστεί η υλοποίηση των έργων/δραστηριοτήτων, σχεδίων/προγραμμάτων μέσω χωροταξικών σχεδίων, προκειμένου να μειωθεί όσο το δυνατόν περισσότερο ο αντίκτυπος όλων αυτών των παραγόντων εκτός του συστήματος σχεδιασμού.

Παράγοντες σχετιζόμενοι με την έλλειψη της ορθής εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού και την άνθηση στρεβλώσεων, όπως η αυθαίρετη δόμηση, θεωρούνται:

5

1. Η αδυναμία δημιουργίας αντικινήτρων προς τους οικοδομούντες αυθαίρετα (όπως ιδίως με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης)

2. Η ανοχή της Διοίκησης για μεγάλο χρονικό διάστημα

3. Η διοικητική παθογένεια, αρρυθμία, γραφειοκρατία και καθυστέρηση, ιδίως στο τμήμα της έκδοσης αδειών

4. Η νομοθετική ολιγωρία και σύγχυση στο πεδίο των εργαλείων εφαρμογής του σχεδιασμού

5. Η αδυναμία ελέγχου των κατασκευών που συνιστά και το μεγαλύτερο πρόβλημα

6. Η έλλειψη ολοκληρωμένου Δασολογίου και Κτηματολογίου (ιδίως σχετιζόμενες με την πράξη εφαρμογής, την εισφορά σε γη και χρήμα κλπ.)

7. Η αδιαφορία που η Ελλάδα τίθεται εκτός κτηματαγοράς για ζητήματα που αναφύονται από το περί αυθαιρέτων καθεστώς και το συνονθύλευμα ρυθμίσεων που εμπεριέχει αυτό

8. H έλλειψη περιβαλλοντικής συνήθειας.

Ο νομοθέτης, λοιπόν, πολλάκις αποπειράθηκε να εισαγάγει λύσεις στο πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης, είτε με την επιβολή κυρώσεων είτε με την παροχή «ευκαιριών» για τη νομιμοποίησή της. Προ της εμφάνισης της οικονομικής κρίσης (που περιόρισε κατά πολύ την οικοδομική δραστηριότητα), το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης ανθούσε και η Διοίκηση παρέμενε σταθερά αδρανής[4165]. Η κατεδάφιση εξάλλου θα προκαλούσε μεγάλη βλάβη στους φέροντες οργανισμούς των κτηρίων και γι’ αυτό δεν προκρίνεται.

Γενικά ερωτήματα που αφορούν την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι μεταξύ άλλων τα εξής[4166]:

1. Πώς διαχειριζόμαστε νομοθετικά το πραγματικό γεγονός ότι η δόμηση αντί να έπεται της εφαρμογής του σχεδιασμού, συχνά προηγείται;

2. Είναι αναγκαίος ένας επαναπροσδιορισμός της εννοίας του «αυθαιρέτου» και με ποιες προϋποθέσεις θα γίνει αυτό;

3. Ποιες κατηγορίες δεν ανέχονται εξαίρεση από την κατεδάφιση;

4. Πώς θα μετριαστεί η γραφειοκρατία στον τομέα των πράξεων εφαρμογής πολεοδομικών μελετών;

6

5. Γιατί είναι ελκυστική η αυθαίρετη δόμηση για τον ιδιοκτήτη και πώς μπορεί η Πολιτεία να δώσει έμφαση στον ορθολογικό και συνολικό χωρικό σχεδιασμό ώστε να προτιμάται η οδός της νομιμότητας;

6. Πώς πρέπει να αντιμετωπίζεται ο ταμιευτικός σκοπός της Πολιτείας και ποιος ο ρόλος της οικονομικής κρίσης; Συμφέρει τελικά την Πολιτεία η τακτοποίηση αυθαιρέτων (έσοδα, φορολόγηση, έσοδα αξιοποίησης, δημιουργία κοινόχρηστων χώρων ή στέρηση αυτών) ή η περιφρούρηση της νομιμότητας;[4167]

7. Ποια η σχέση αυθαιρέτων και αντισταθμιστικών μέτρων;

8. Πού εκκινεί και πού τελειώνει η παρέμβαση του Κράτους στη δόμηση[4168];

Η μονογραφία αυτή επισημαίνει την ανάγκη εφαρμογής του σχεδιασμού και προσφέρει τον ορισμό ενός μοντέλου υλοποίησης για τα χωρικά σχέδια με βάση τη θεωρία του σχεδιασμού. Τα στοιχεία και τα περιεχόμενα του προτεινόμενου μοντέλου υλοποίησης υποδηλώνουν μια λογική, λειτουργική και χρονική συνοχή όλων των αποφάσεων σχεδιασμού που καλύπτονται από το σχέδιο. Η διαδικασία υλοποίησης του σχεδίου εξαρτάται άμεσα από το είδος και τη μέθοδο σχεδιασμού.

2. Συνταγματικές επιταγές κατά την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού: περιβαλλοντική προστασία, κρατοκεντρική προσέγγιση, γενικές αρχές και προστασία δικαιωμάτων

Α. Η περιβαλλοντική συνιστώσα της εφαρμογής του σχεδιασμού
και το πολεοδομικό κεκτημένο

Κατά την παρ. 2, άρθρου 24 του Συντάγματος: «Η χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Οι σχετικές τεχνικές επιλογές και σταθμίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήμης.» Όπως παγίως έχει κρίνει η νομολογία, με τις διατάξεις αυτές έχει αναχθεί σε συνταγματικά προστατευόμενη αξία το οικιστικό, φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον, από το οποίο εξαρτάται η ποιότητα ζωής και η υγεία των κατοίκων των πόλεων και των οικισμών.

Οι συνταγματικές αυτές διατάξεις απευθύνουν επιταγές στον νομοθέτη (κοινό ή κανονιστικό) να ρυθμίσει τη χωροταξική ανάπτυξη και πολεοδομική διαμόρφωση της χώ

7

ρας με βάση ορθολογικό σχεδιασμό[4169], υπαγορευόμενο από πολεοδομικά κριτήρια, σύμφωνα με τη φυσιογνωμία, τις ιδιαιτερότητες και τις ανάγκες κάθε περιοχής. Κριτήρια για την πολεοδομική ανάπτυξη των πόλεων και των οικιστικών εν γένει περιοχών είναι η εξυπηρέτηση της λειτουργικότητας των οικισμών και η εξασφάλιση των καλύτερων δυνατών όρων διαβιώσεως των κατοίκων[4170]. Τα κριτήρια αυτά μεταφέρονται και στην εφαρμογή του σχεδιασμού. Ως απόρροια της συνταγματικής διάταξης, απαγορεύεται – καταρχήν – η λήψη μέτρων που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης και υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή του διαγραφομένου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος.

Συνεπώς, ο κοινός νομοθέτης μπορεί να τροποποιεί τις ισχύουσες πολεοδομικές ρυθμίσεις, εφόσον όμως η εισαγόμενη νέα ρύθμιση αποσκοπεί στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων. Μάλιστα, η τήρηση της συνταγματικής αυτής επιταγής υπόκειται στον οριακό έλεγχο του ακυρωτικού δικαστή, ο οποίος οφείλει – βάσει των διδαγμάτων της κοινής πείρας – να σταθμίσει σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση κατά πόσο υποβαθμίζεται το περιβάλλον, χωρίς, βεβαίως, να δύναται να υπερβεί τον επιτρεπόμενο να ασκηθεί από αυτόν έλεγχο[4171]. Η παρατήρηση αυτή αφορά και στην υλοποίηση του σχεδιασμού, ο οποίος ποτέ δεν πρέπει να δυσχεραίνει το περιβάλλον. Απεναντίας, πρέπει και να γίνεται κατανοητός ως βασική έκφραση της περιβαλλοντικής προστασίας. Ως αρνητικό σημείο της ισχύουσας συνταγματικής ρύθμισης προβάλλεται η μη κατοχύρωση της κλασικής πόλης με το ιστορικό κέντρο και τις περιβάλλουσες αυτό γειτονιές με τις μικτές συμβατές χρήσεις γης, αλλά η αντικατάστασή της από την οικιστική περιοχή των μονολειτουργικών χρήσεων γης[4172].

Η θεωρία του πολεοδομικού κεκτημένου έχει πολλαπλές και σοβαρές συνέπειες, που δεν κρίνεται σκόπιμο να αναφερθούν εδώ. Η νομολογία, πάντως, αυτή δέχθηκε κριτική από τους φερόμενους ως οικολόγους, με το επιχείρημα ότι οι δικαστές δεν φέρουν τις αναγκαίες επιστημονικές γνώσεις, ώστε να κρίνουν αν οι αποφάσεις του νομοθέτη καθιστούν χειρότερες ή καλύτερες τις συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων. Κάτι που κατά την κοινή πείρα φαίνεται επιβλαβές μπορεί να κριθεί κατά την επιστήμη επωφελές. Με την αναθεώρηση του 2001 προστέθηκε ένα β΄ εδάφιο στο άρθρο 24 παρ. 2 και οι σχετικές τεχνικές επιλογές και σταθμίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήμης. Οι τεχνικές κρίσεις της διοίκησης υπόκεινται σε πολύ περιορισμένο δικαστικό έλεγχο (π.χ. βλ. κρίσεις υγειονομικής επιτροπής σε άλλους κλάδους του Δημοσίου Δικαίου)[4173].

8

Η πολεοδομική πολιτική του κράτους λαμβάνει προεχόντως υπόψη της τις επιταγές της προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος. Το Κράτος διαθέτει ευρεία διακριτική ευχέρεια στην εφαρμογή της πολεοδομικής πολιτικής του[4174]. Κατά τη θέσπιση χωροταξικών/πολεοδομικών ρυθμίσεων δέον όπως αυτές υπαγορεύονται από πολεοδομικά κριτήρια, ενώ η πραγματική κατάσταση λαμβάνεται μόνο επιβοηθητικά υπόψη (για την προστασία ιδιωτικών συμφερόντων)[4175]. Ο διαμορφωθείς χαρακτήρας μιας περιοχής δεν αποτελεί κώλυμα ούτε προϋπόθεση του σχεδιασμού και ούτε μπορεί να νοθεύσει τις αρχές της ορθολογικής χωροταξίας[4176].

Β. Η εφαρμογή του σχεδιασμού και ο σεβασμός της διάκρισης
των λειτουργιών: Δικαστής, Διοίκηση, Νομοθέτης

Η πραγματοποίηση ενός έργου/δραστηριότητας σε ένα συγκεκριμένο σημείο του χώρου αποτελεί ερώτημα που αφορά στο Συνταγματικό Δίκαιο: Στο κράτος δικαίου πρέπει ταυτόχρονα να προασπίζει τα θεμελιώδη δικαιώματα και να τηρεί την αρχή της διάκρισης των λειτουργιών[4177].

Οι κατευθύνσεις της εφαρμογής του σχεδιασμού καταγράφονται στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Η παρ. 2 του άρθρου 24 καταλείπει τις τεχνικές επιλογές και σταθμίσεις στην επιστήμη, προκειμένου αυτή να έχει τον τελικό λόγο[4178], ρύθμιση η οποία δεσμεύει όλους τους αποδέκτες. Συνεπώς, σχετική νομοθετική ρύθμιση οφείλει να ψηφισθεί μόνο μετά από εκτίμηση ειδικής για την προτεινόμενη ρύθμιση επιστημονικής μελέτης. Η αρμοδιότητα δίνεται λοιπόν μόνο για αυτούς τους δύο σκοπούς. Αυτό μπορεί να ελεγχθεί από το δικαστήριο, όχι γιατί το τελευταίο έχει ειδικές πολεοδομικές γνώσεις, αλλά με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας. Συνεπώς, δεν επιτρέπεται στον νομοθέτη να τροποποιεί επί τα χείρω τους όρους διαβίωσης των κατοίκων και προστατεύεται το εκάστοτε ισχύον πολεοδομικό κεκτημένο (status quo). Επομένως, αν ο δικαστής κρίνει με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας ότι η νέα χωροταξική/πολεοδομική ρύθμιση είναι χειρότερη για τους κατοίκους από την ισχύουσα, την ακυρώνει ως παράνομη[4179]. Με το σκεπτικό αυτό κρίθηκε λ.χ. ότι δεν βελτιώνονται οι συνθήκες δι

9

αβίωσης των κατοίκων με τον τότε ισχύοντα ΓΟΚ του 1985. Και οι ακάλυπτοι χώροι των ιδιωτικών οικοπέδων διαδραματίζουν καίριο ρόλο για το φυσικό περιβάλλον.

Γ. Η αρμοδιότητα για τον σχεδιασμό και την εφαρμογή του

O χωρικός σχεδιασμός είναι αντικείμενο αυτοτελούς συνταγματικής ρύθμισης. Είναι ο αποκλειστικός τρόπος παρέμβασης του Κράτους στο περιβάλλον. Πρόκειται για κρατοκεντρική προσέγγισή του. Λαμβάνει ρυθμιστικό ρόλο και πρόκειται για προγραμματισμένη παρέμβαση στον χώρο. Το Κράτος νοείται ως κεντρική και περιφερειακή διοίκηση (με την έννοια των Αποκεντρωμένων Διοικήσεων). Η αιρετή Διοίκηση δεν διαθέτει αρμοδιότητα για τον χωρικό σχεδιασμό, αν και η ανάθεση σε αυτή δεν αποκλείεται από το άρθρο 102 παρ. 1 εδ. γ Συντάγματος[4180]. Για τα πολεοδομικά σχέδια, αρχικώς, η νομολογία του ΣτΕ κινήθηκε προς άρνηση του κανονιστικού χαρακτήρα διαταγμάτων που άγονταν προς επεξεργασία, λ.χ. του διατάγματος τροποποίησης του σχεδίου πόλεως Αθηνών. Η πράξη έγκρισης του ΓΠΣ (γενικού πολεοδομικού σχεδίου, νυν ΤΠΣ) καθό μέρος περιέχει συγκεκριμένες πολεοδομικές ρυθμίσεις αποτελεί γενική ατομική πράξη, καθώς αποτελούν εξειδίκευση ρυθμίσεων πλήρως καταστρωμένων στον νόμο[4181], ενώ καθό μέρος θέτει όρους και περιορισμούς δόμησης και χρήσεις γης είναι κανονιστική, εφόσον εμπεριέχει απρόσωπο κανόνα δικαίου[4182]. Εξάλλου, η γενική ατομική πράξη αφορά περισσότερες περιπτώσεις (φέρουσες κάποιο κοινό γνώρισμα) στις οποίες εξατομικεύεται ο κανόνας, ενώ δεν είναι νομικά κρίσιμο αν μπορεί να εξακριβωθεί ο ακριβής αριθμός περιπτώσεων. Κατά μία τρίτη άποψη, η οποία είναι εύλογη, αλλά δεν είναι κρατούσα, το ΤΠΣ δεν είναι ούτε ατομική ούτε κανονιστική ούτε γενική ατομική πράξη, αλλά είναι σχέδιο, ήτοι μία άλλη μορφή δράσεως της Δημόσιας Διοίκησης. Ο σχεδιασμός, που αποτελεί προϊόν μακράς και πολύπλοκης διαδικασίας πρέπει να προστατεύεται.

Στο πεδίο των διοικητικών πράξεων, που αφορούν την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού, τόσο οι κανονιστικές, όσο και οι μικτές πράξεις (τροποποίηση σχεδίων με καθορισμό όρων δόμησης ή χωρίς) που εισάγουν πολεοδομικές ρυθμίσεις γίνονται με ΠΔ. Εξαιρείται η όλως εντοπισμένη τροποποίηση ρυμοτομικών σχεδίων, εκτός αν αφορά σε προστατευόμενες περιοχές φυσικού/πολιτιστικού περιβάλλοντος. Οι όλως εντοπισμένες τροποποιήσεις που μπορούν να εκδίδονται και από άλλα του ΠτΔ όργανα είναι[4183]:

– Τροποποίηση εγκεκριμένου σχεδίου σε συμμόρφωση με δικαστική απόφαση με την οποία βεβαιώνεται η αυτοδίκαιη ανάκληση απαλλοτρίωσης ή αίρεται επιβληθείσα

10

ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή επιβληθέν ρυμοτομικό βάρος σε ιδιοκτησία για κοινωφελή σκοπό[4184]

– Τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου για καθορισμό κοινόχρηστων χώρων

– Σημειακή τροποποίηση σχεδίου πόλως για να καταστεί δυνατή η εφαρμογή του

– Καθορισμός κοινωφελών χώρων σε περιοχές εκτός σχεδίου, βάσει του άρθρου 26 Ν. 1337/1983, εφόσον προβλέπεται από ισχύον ΓΠΣ

– Τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου για μετατροπή οδού σε πεζόδρομο

– Κρίθηκε, επίσης, εντοπισμένη η τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδόυ για την κατάργηση τμήματος οδού μεταξύ δύο οικοδομικών τετραγώνων[4185]

– Η σώρευση πλειόνων πολεοδομικών ρυθμίσεων στην ίδια διοικητική πράξη δεν θίγει τον χαρακτήρα τους ως εντοπισμένων[4186]

Τέλος, θα πρέπει να ασκηθεί κριτική στη μεταβίβαση αρμοδιοτήτων στην πρωτοβάθμια τοπική αυτοδιοίκηση[4187]:

– Οι διεκπεραιωτικές αρμοδιότητες καθιστούν τους ΟΤΑ απλούς εκπροσώπους της κρατικής διοίκησης, αφού διεκπεραιώνουν υποθέσεις «ρουτίνας»

– Η πρωτοβουλία των ΟΤΑ είναι εξαρτημένη από την αποφασιστική αρμοδιότητα της κρατικής διοίκησης

– Οι γνωμοδοτικές αρμοδιότητες των ΟΤΑ φέρουν πάντα συμβουλευτικό χαρακτήρα.

3. Τα χαρακτηριστικά της εφαρμογής και υλοποίησης του σχεδιασμού

Μέσα εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία και το Σύνταγμα είναι:

1. Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση (ήδη με το ΝΔ του 1923 και νυν με τον Ν. 4759/2020).

2. Η τακτοποίηση οικοπέδων (ήδη με το ΝΔ του 1923).

3. Η προσκύρωση οικοπέδων (ήδη με το ΝΔ του 1923).

4. Η εισφορά σε γη και χρήμα (άρθρο 24 παρ. 3-5 Συντάγματος).

5. Ο αστικός αναδασμός (άρθρο 24 παρ. 3-5 Συντάγματος) και η ενεργός πολεοδομία.

6. Το δικαίωμα προτίμησης.

7. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) (νυν με τον Ν. 4495/2017, όπως ισχύει μετά τον Ν. 4759/2020).

11

Καθώς το κάθε μέσο εφαρμογής αναλύεται σε ξεχωριστό κεφάλαιο, κρίθηκε σκόπιμο να μην παρατεθούν επιμέρους στοιχεία για αυτά στην παρούσα εισαγωγή. Ωστόσο, κρίνεται σκόπιμο να παρατεθούν ορισμένες γενικές αρχές που διέπουν τα εργαλεία εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού:

1. Η αρχή του ανοικτού αριθμού των μέσων εφαρμογής: τα εργαλεία αυτά δεν περιγράφονται εξαντλητικά-περιοριστικά στον νόμο και δύνανται να επαυξάνονται ή να απομειώνονται με νόμο ή διοικητική πράξη.

2. Η αρχή της τυπικότητας: το εκάστοτε εργαλείο που θα εφαρμοστεί σε μία συγκεκριμένη υπόθεση πρέπει να είναι ορίσιμο εκ των προτέρων, για να δημιουργείται ασφάλεια δικαίου σε Διοίκηση και διοικούμενο.

3. Η αρχή της στάθμισης των συμφερόντων και των δικαιωμάτων: όπως κατέστη ευκρινές από την ως άνω ανάλυση, η εφαρμογή του σχεδιασμού δεν συνιστά μία ουδέτερη διαδικασία, αντιθέτως διέρχεται μέσω των συγκρούσεων των επιμέρους συνταγματικών δικαιωμάτων και πρέπει εκάστοτε να διερευνάται μέσω του «τεστ αναλογικότητας» η πρακτική εναρμόνιση των συγκρουόμενων αγαθών.

Η εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού φέρει τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

Α. Ο νομοθετικός πλουραλισμός της εφαρμογής του σχεδιασμού και
το συναφές πρόβλημα (συν)αρμοδιότητας των διοικητικών οργάνων της

Ο νομοθετικός πλουραλισμός που διέπει τον σχεδιασμό γενικώς είναι γεγονός, ενώ η καθυστέρηση στην εφαρμογή των σχεδίων, αλλά και η πολυπλοκότητα και η έλλειψη συνοχής μεταξύ των επιμέρους σταδίων του σχεδιασμού συνιστά σημαντικό ζήτημα, όπως και η εν γένει υλοποίησή του, που προϋποθέτει εκτός από νομική θωράκιση και πολιτική βούληση[4188], αλλά και ορθή και πλήρη αξιοποίηση της τεχνολογίας και της επιστήμης. Για παράδειγμα, μέχρι πρότινος, ο Ν. 4315/2014 είχε εισαγάγει συγκεκριμένους κανόνες περί άρσης και επανεπιβολής της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, οι οποίοι ανετράπησαν σχεδόν εν συνόλω από τον Ν. 4759/2020.

Ο σχεδιασμός είναι αποκλειστικά και μόνο δημόσιος και δεν αναγνωρίζεται ο ιδιωτικός σχεδιασμός, καθώς οι ιδιώτες μόνο προτείνουν, δεν δεσμεύουν με τις ενέργειές τους τη Διοίκηση. Κατά τα άρθρα 101 παρ. 4 και 106 παρ. 1 Συντάγματος, κατοχυρώνεται η κρατική υποχρέωση μέριμνας για την περιφερειακή ανάπτυξη, με την προστασία ιδίως ευπαθών οικοσυστημάτων ή ευαίσθητων και με όρους βιώσιμης ανάπτυξης. Η περιφερειακή ανάπτυξη δεν πρέπει να παραγνωρίζει άλλους παράγοντες εθνικής σημασίας[4189]. Σοβαρά ζητήματα αρμοδιότητας εγείρονται λ.χ. στις πράξεις εφαρμογής ή στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, όπως θα διαφανεί κάτωθι.

12

Β. Η τεχνική και διοικητική διάσταση της εφαρμογής του σχεδιασμού

Ταυτόχρονα, ο χωρικός σχεδιασμός έχει μία αυστηρά τεχνική διάσταση και οφείλει να πραγματώνεται με βάση και σύμφωνα με τα τεχνικά και επιστημονικά κριτήρια.

Είναι, όμως, προεχόντως και διοικητική διαδικασία. Ως τεχνική διαδικασία, εκκινούσα και διεκπεραιούμενη από ειδικούς (και μόνο!) παρουσιάζει μειωμένο πολιτικό έλεγχο και υποθάλπει τις πελατειακές σχέσεις, ενώ δεν είναι ευχερώς, όπως ειπώθηκε, αντικείμενο δικαστικώς ελέγξιμο, ούτε όμως και κοινωνικώς ελέγξιμο[4190]. Θα λέγαμε ακριβέστερα πως συνιστά «τεχνικοδιοικητική διαδικασία» με τα εξής χαρακτηριστικά[4191]:

– Αναπτύχθηκε από τα τεχνικά επαγγέλματα των μηχανικών. Πάντως, όπως καταδεικνύεται από τη νομοθετική επιλογή των εργαλείων εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού, από τον τεχνικο-κρατικό έχουμε μεταβεί στον τεχνοκρατικό σχεδιασμό, με έντονα τα στοιχεία κοινωνικής κατεύθυνσης, συνηγορικού και συμμετοχικού σχεδιασμού.

– Η πολιτική επιρροή στον σχεδιασμό δεν παραγνωρίζεται.

– Οι στόχοι και αντικειμενικοί σκοποί του δεν αποτελούν μέρος της διαδικασίας του.

– Πρόκειται για καθαρά τεχνική διαδικασία εφαρμογής πολεοδομικών σχεδίων.

– Είναι εμπειρική, γραμμική διαδικασία με αρχή και τέλος, δεν, ωστόσο, υπάρχει πολλάκις λογική σύνδεση των φάσεων εκπόνησης, διαβούλευσης και έγκρισης.

– Είναι συγκεντρωτική διαδικασία.

– Ο ρόλος του διοικουμένου, μολονότι διαγράφεται ενισχυμένος, είναι στην πράξη παραγκωνισμένος (π.χ. επί ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, δεν καλείται να εκφέρει άποψη και τα διαστήματα άσκησης ενδίκων βοηθημάτων παρίστανται συντετμημένα).

Γ. Η μεθοδολογική απαρτίωση της εφαρμογής του σχεδιασμού

Το γεγονός πως η επιστήμη του σχεδιασμού εξελίσσεται παράλληλα με την πράξη συνεπάγεται πως πλέον μεταβάλλεται και η μεθοδολογία του σχεδιασμού. Στην «κυκλική» διαδικασία σχεδιασμού, δηλ. σε αυτή που είναι συνεχής και κυλιόμενη, γιατί παρουσιάζονται συνέχεια νέοι στόχοι με ταυτόχρονη ανάγκη επαναξιολόγησης των παλαιών, συναντάμε ορισμένα στάδια (φάσεις)[4192]:

1. Τον προσδιορισμό του προβλήματος και τη διατύπωση στόχων (π.χ. επί μεταφοράς συντελεστή δόμησης, η αποζημίωση όσων υφίστανται ουσιώδεις περιορισμούς στην ιδιοκτησία τους).

13

2. Τη δημιουργία και αξιολόγηση εναλλακτικών προτάσεων: Πρόκειται για διαφοροποιητικό στοιχείο με την παλιά αμιγώς τεχνική διάσταση του σχεδιασμού (π.χ. επανεπιβολή ή άρση απαλλοτρίωσης).

3. Την επιλογή της προτιμώμενης εναλλακτικής και την περιβολή αυτής με νομικό μανδύα (π.χ. κήρυξη απαλλοτρίωσης ή κύρωση πράξης εφαρμογής).

4. Την εφαρμογή της προτιμώμενης εναλλακτικής.

5. Την παρακολούθηση της εφαρμογής και την τροποποίηση, όταν παρεισφρύουν σφάλματα ή αποδεικνύεται πλάνη περί τα πράγματα (π.χ. επί διορθωτικής πράξης εφαρμογής).

Δ. Η πολιτική και ιδεολογική διάσταση της εφαρμογής του σχεδιασμού

Ο σχεδιασμός σημαίνει λήψη αποφάσεων με ή χωρίς πολιτικό κόστος. Τα μέσα εφαρμογής του σχεδιασμού σχετίζονται με τις επιμέρους μορφές σχεδιασμού σε συνδυασμό με τα πρότυπα λήψης αποφάσεων[4193]:

1. Ο καθολικός σχεδιασμός: Η πόλη νοείται ως «σύστημα», ως σύνολο. Απαιτείται, ως εκ τούτου, ενδελεχής έρευνα και κατάστρωση. Πρόκειται για πολύπλοκο σύστημα. Ο συντονιστής της προσπάθειας είναι επιφορτισμένος με δυσχερές έργο (π.χ. επί ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, είναι ληπτέο υπόψη το ισοζύγιο κοινοχρήστων – οικοδομήσιμων χώρων του οικισμού).

2. Ο ικανοποιητικός σχεδιασμός: Πρόκειται για τον «περιορισμένο ορθολογισμό», με την καθιέρωση ελάχιστων standards (π.χ. επί της παρεμβατικής ενεργού πολεοδομίας ή επί προσκύρωσης οικοπέδων).

3. Ο βελτιωτικός σχεδιασμός: Ερείδεται στην ιδέα του αυξητικού προτύπου και επικεντρώνεται στη βελτίωση των προβλημάτων. Είναι ευκολότερος του καθολικού και ρεαλιστικότερος αυτού. Κατακρίθηκε μολαταύτα ως συντηρητικός, αλλά και αμφισβητήθηκε αν είναι όντως σχεδιασμός (π.χ. επί τακτοποίησης ή προσκύρωσης οικοπέδων).

4. Ο μικτός σχεδιασμός συνδυάζει τα σημαντικά με τα ασήμαντα στοιχεία στο πλάνο του.

Ε. Η δυναμική διάσταση της εφαρμογής του σχεδιασμού

Η ανάγκη ορθολογικοποίησης του σχεδιασμού που συντελείται συν τω χρόνω ανέδειξε τα εξής[4194]:

14

Back to Top