ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
- Έκδοση: 2020
- Σχήμα: 17x24
- Βιβλιοδεσία: Εύκαμπτη
- Σελίδες: 416
- ISBN: 978-960-654-226-8
- ISBN: 978-960-654-226-8
- Δείτε ένα απόσπασμα
- Black friday εκδόσεις: 10%
Περιεχόμενα | |
Πρόλογος | Σελ. ΙΧ |
Συντομογραφίες | Σελ. XΧI |
§ 1. Εισαγωγή | Σελ. 1 |
Α. Η μίσθωση πράγματος: Έννοια και προβληματισμοί | Σελ. 2 |
Β. Διάρθρωση του βιβλίου | Σελ. 4 |
§ 2. Η σύμβαση της μισθώσεως πράγματος σε σχέση με άλλες συμβάσεις | Σελ. 7 |
Α. Έννοια | Σελ. 7 |
Β. Κοινωνική σημασία | Σελ. 8 |
Γ. Νομική φύση | Σελ. 8 |
Δ. Η ελαττωματική μίσθωση | Σελ. 9 |
Ε. Διάκριση από άλλες επώνυμες συμβάσεις | Σελ. 11 |
Ι. Γενικά | Σελ. 11 |
ΙΙ. Περιπτωσιολογία | Σελ. 12 |
1. Πώληση | Σελ. 12 |
2. Μίσθωση αγροτικού κτήματος ή προσοδοφόρου | Σελ. 12 |
3. Παρακαταθήκη | Σελ. 12 |
4. Χρησιδάνειο | Σελ. 15 |
5. Εταιρεία | Σελ. 15 |
6. Σύμβαση εργασίας | Σελ. 16 |
7. Σύμβαση έργου | Σελ. 16 |
ΣΤ. Διαδικασία μισθωτικών διαφορών | Σελ. 17 |
Ι. Δικονομικά | Σελ. 17 |
ΙΙ. Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου και διαταγή πληρωμής μισθωμάτων | Σελ. 21 |
ΙΙΙ. Πιστοποιητικά ΔΟΥ για τα μισθώματα | Σελ. 22 |
§ 3. Τα στοιχεία και η σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως | Σελ. 23 |
Α. Ρύθμιση | Σελ. 24 |
Β. Στοιχεία της μίσθωσης | Σελ. 24 |
Ι. Μίσθιο | Σελ. 25 |
ΙΙ. Μίσθωμα | Σελ. 26 |
ΙΙΙ. Συμφωνία παραχώρησης της χρήσης | Σελ. 27 |
1. Χρήση και διάρκεια | Σελ. 27 |
2. Τύπος | Σελ. 27 |
3. Θεώρηση των μισθωτηρίων | Σελ. 28 |
IV. Η μίσθωση κοινού | Σελ. 28 |
1. Συνεκμίσθωση | Σελ. 28 |
2. Συμμίσθωση | Σελ. 29 |
3. Αναγκαστική ομοδικία | Σελ. 30 |
§ 4. Οι υποχρεώσεις του εκμισθωτή | Σελ. 31 |
Α. Η παραχώρηση της χρήσης από τον εκμισθωτή ως κύρια υποχρέωση | Σελ. 32 |
Ι. Παράδοση του μισθίου | Σελ. 32 |
ΙΙ. Καταλληλότητα του μισθίου | Σελ. 33 |
IΙΙ. Κατάλειψη του μισθίου | Σελ. 33 |
ΙV. Διατήρηση του μισθίου κατάλληλου καθόλη τη διάρκεια | Σελ. 34 |
Β. Παρεπόμενες υποχρεώσεις | Σελ. 34 |
Γ. Άρση της ευθύνης του εκμισθωτή | Σελ. 35 |
Δ. Ειδικότερα οι παρεπόμενες υποχρεώσεις του εκμισθωτή ως προς τα βάρη, τους φόρους και τις δαπάνες | Σελ. 36 |
Ι. Βάρη και φόροι | Σελ. 36 |
ΙΙ. Δαπάνες | Σελ. 37 |
1. Αναγκαίες δαπάνες | Σελ. 37 |
2. Επωφελείς δαπάνες | Σελ. 38 |
3. Δαπάνες χρήσης | Σελ. 40 |
4. Δικαίωμα αφαίρεσης | Σελ. 41 |
5. Φθορές οφειλόμενες σε συμφωνημένη χρήση | Σελ. 42 |
6. Δικονομικά | Σελ. 44 |
§ 5. Το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή | Σελ. 47 |
Α. Το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή γενικά | Σελ. 47 |
Β. Προϋποθέσεις κτήσης του ενεχύρου | Σελ. 49 |
Ι. Μίσθωση ακινήτου | Σελ. 49 |
ΙΙ. Καθυστερούμενα μισθώματα | Σελ. 49 |
ΙΙΙ. Αντικείμενο του ενεχύρου | Σελ. 50 |
1. Πράγματα κινητά | Σελ. 50 |
2. Ενέχυρο στα κινητά του υπομισθωτή | Σελ. 51 |
Γ. Λειτουργία του ενεχύρου | Σελ. 52 |
Δ. Αποκλεισμός της καλόπιστης κτήσης | Σελ. 53 |
Ε. Απόσβεση του ενεχύρου γενικώς | Σελ. 54 |
Ι. Η απόσβεση με απομάκρυνση των κινητών | Σελ. 55 |
ΙΙ. Απόσβεση του ενεχύρου έναντι ασφάλειας | Σελ. 56 |
§ 6. Κύριες και παρεπόμενες υποχρεώσεις του μισθωτή | Σελ. 57 |
Α. Η καταβολή του μισθώματος | Σελ. 58 |
Β. Χρόνος, τόπος και τρόπος καταβολής | Σελ. 58 |
Γ. Αναπροσαρμογή μισθώματος | Σελ. 60 |
Δ. Απαλλαγή του μισθωτή | Σελ. 73 |
Ε. Έκπτωση των ωφελημάτων | Σελ. 75 |
ΣΤ. Εγκατάλειψη του μισθίου | Σελ. 76 |
Ζ. Εγγύηση | Σελ. 77 |
Η. Παρεπόμενες υποχρεώσεις του μισθωτή και ειδικότερα η υποχρέωση για καλή χρήση του μισθίου | Σελ. 79 |
Ι. Τα στοιχεία της κακής χρήσης | Σελ. 79 |
II. Υποχρέωση επιμέλειας | Σελ. 80 |
III. Υποχρέωση μη υπέρβασης συμφωνημένης χρήσης | Σελ. 81 |
IV. Υποχρέωση αρμόζουσας συμπεριφοράς προς τους άλλους ενοίκους | Σελ. 83 |
Θ. Δικαίωμα καταγγελίας | Σελ. 83 |
Ι. Αξίωση αποζημίωσης | Σελ. 84 |
§ 7. Δικαίωμα υπομίσθωσης | Σελ. 87 |
Α. Πότε επιτρέπεται η παραχώρηση | Σελ. 87 |
Β. Παραχώρηση της χρήσης | Σελ. 88 |
Γ. Υπομίσθωση | Σελ. 90 |
Ι. Σχέση υπεκμισθωτή-υπομισθωτή | Σελ. 91 |
ΙΙ. Σχέση εκμισθωτή-υπεκμισθωτή | Σελ. 91 |
ΙΙΙ. Σχέση αρχικού εκμισθωτή-υπομισθωτή | Σελ. 92 |
Δ. Εκχώρηση της απαίτησης για παραχώρηση | Σελ. 93 |
Ε. Εκχώρηση μισθωμάτων | Σελ. 94 |
ΣΤ. Είσοδος νέου μισθωτή | Σελ. 95 |
§ 8. Ανώμαλη εξέλιξη της σύμβασης από την πλευρά του εκμισθωτή | Σελ. 97 |
Α. Δικαιώματα του μισθωτή επί ελαττωματικότητας του μισθίου | Σελ. 98 |
Β. Προϋποθέσεις ευθύνης για πραγματικά ελαττώματα και συνέπειες | Σελ. 99 |
Ι. Ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος | Σελ. 99 |
ΙΙ. Έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων | Σελ. 100 |
ΙΙΙ. Η μείωση ή η μη καταβολή του μισθώματος | Σελ. 101 |
Γ. Αποζημίωση για μη εκτέλεση | Σελ. 104 |
Ι. Περιεχόμενο και δικαιούχος της αποζημίωσης | Σελ. 105 |
ΙΙ. Δικαίωμα άρσης | Σελ. 106 |
Δ. Σχέση των δικαιωμάτων του μισθωτή | Σελ. 107 |
Ε. Περιπτώσεις απαλλαγής του εκμισθωτή από την ευθύνη από το νόμο | Σελ. 109 |
Ι. Γενικά | Σελ. 109 |
ΙΙ. Γνώση του μισθωτή κατά τη σύναψη | Σελ. 109 |
ΙΙΙ. Άγνοια από βαριά αμέλεια | Σελ. 111 |
IV. Ανεπιφύλακτη παραλαβή | Σελ. 112 |
V. Υπαιτιότητα του μισθωτή | Σελ. 113 |
ΣΤ. Απαλλακτικές συμφωνίες | Σελ. 113 |
Ζ. Το νομικό ελάττωμα στη μίσθωση | Σελ. 115 |
Η. Η ευθύνη κατά τις γενικές διατάξεις | Σελ. 118 |
Ι. Μη εκπλήρωση υποχρεώσεων εκμισθωτή | Σελ. 118 |
ΙΙ. Οι γενικές διατάξεις στις οποίες παραπέμπει η ΑΚ 584 | Σελ. 118 |
ΙΙΙ. Σχέση των διατάξεων μεταξύ τους | Σελ. 120 |
IV. Προστασία του μισθωτή ως κατόχου | Σελ. 121 |
Θ. Παράλειψη γνωστοποίησης των ελαττωμάτων | Σελ. 122 |
Ι. Η υποχρέωση ειδοποίησης | Σελ. 122 |
ΙΙ. Συνέπειες παράλειψης της ειδοποίησης | Σελ. 123 |
§ 9. Η καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης | Σελ. 125 |
Α. Γενικά | Σελ. 126 |
Β. Περιπτώσεις στις οποίες παρέχεται η καταγγελία | Σελ. 126 |
Ι. Μη έγκαιρη και ανεμπόδιστη παραχώρηση ή αφαίρεση της συμφωνημένης χρήσης, ολικά ή μερικά | Σελ. 126 |
ΙΙ. Πραγματικό ή νομικό ελάττωμα ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας | Σελ. 127 |
ΙΙΙ. Η καταγγελία λόγω κινδύνου υγείας | Σελ. 128 |
1. Έννοια | Σελ. 128 |
2. Προϋποθέσεις | Σελ. 129 |
α. Μίσθωση κατοικίας | Σελ. 129 |
β. Χρήση που συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο υγείας | Σελ. 129 |
γ. Άσκηση της καταγγελίας λόγω κινδύνου υγείας | Σελ. 130 |
Γ. Άσκηση καταγγελίας | Σελ. 130 |
Δ. Σχέση καταγγελίας με άλλα δικαιώματα | Σελ. 133 |
Ε. Αποζημίωση μαζί με την καταγγελία | Σελ. 133 |
ΣΤ. Η στέρηση καταγγελίας γενικώς | Σελ. 134 |
Ι. Στέρηση καταγγελίας λόγω απαλλαγής του εκμισθωτή από τις ειδικές διατάξεις | Σελ. 134 |
ΙΙ. Στέρηση καταγγελίας από γενικές διατάξεις | Σελ. 135 |
Ζ. Η ενέργεια της καταγγελίας | Σελ. 135 |
I. Έκταση εφαρμογής | Σελ. 135 |
II. Αποτελέσματα καταγγελίας | Σελ. 136 |
§ 10. Παράβαση της υποχρεώσεως του μισθωτή για καταβολή του μισθώματος | Σελ. 139 |
Α. Γενικά | Σελ. 140 |
Β. Προϋποθέσεις καταγγελίας | Σελ. 140 |
Ι. Καθυστέρηση μισθώματος | Σελ. 140 |
ΙΙ. Η απουσία εύλογης αιτίας | Σελ. 142 |
ΙΙΙ. Προθεσμία καταγγελίας | Σελ. 142 |
Γ. Αποτελέσματα της καταγγελίας και άρση των αποτελεσμάτων | Σελ. 144 |
Δ. Απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας | Σελ. 146 |
Ι. Η έννοια της δυστροπίας | Σελ. 146 |
ΙΙ. Επανειλημμένη δυστροπία | Σελ. 150 |
Ε. Σχέση αγωγής απόδοσης λόγω δυστροπίας και καταγγελίας κατά την ΑΚ 597 | Σελ. 150 |
§ 11. Παραγραφές των αξιώσεων εκμισθωτή και μισθωτή | Σελ. 153 |
Α. Παραγραφή των αξιώσεων του εκμισθωτή | Σελ. 153 |
Β. Παραγραφή των αξιώσεων του μισθωτή | Σελ. 156 |
Γ. Παραγραφή σε επιδικία | Σελ. 157 |
Δ. Συνήθης παραγραφή | Σελ. 158 |
§ 12. Παράταση και αναμίσθωση | Σελ. 161 |
Α. Ρητή και σιωπηρή αναμίσθωση | Σελ. 161 |
Β. Προϋποθέσεις και συνέπειες της σιωπηρής αναμίσθωσης | Σελ. 163 |
Ι. Θετικές προϋποθέσεις | Σελ. 163 |
ΙΙ. Αρνητικές προϋποθέσεις. Η μη εναντίωση ειδικότερα | Σελ. 164 |
ΙΙΙ. Αποτελέσματα | Σελ. 166 |
IV. Δικονομικά | Σελ. 167 |
Γ. Η παράταση της μίσθωσης | Σελ. 167 |
§ 13. Εκποίηση μισθίου | Σελ. 171 |
Α. Γενικά | Σελ. 172 |
Β. Η εκποίηση μίσθιου κινητού | Σελ. 173 |
Γ. Προϋποθέσεις εφαρμογής των ΑΚ 614-615 | Σελ. 174 |
Ι. Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης ακινήτου | Σελ. 174 |
ΙΙ. Εκποίηση του ακινήτου | Σελ. 177 |
ΙΙΙ. Το έγγραφο βέβαιης χρονολογίας | Σελ. 179 |
Δ. Συνέπειες | Σελ. 181 |
Ε. Η απουσία μισθωτηρίου με βέβαιη χρονολογία | Σελ. 184 |
ΣΤ. Καταγγελία από το νέο κτήτορα | Σελ. 186 |
Ζ. Ο πλειστηριασμός του εκμισθωμένου ακινήτου - Η εκμίσθωση μετά την κατάσχεση | Σελ. 187 |
Η. Προκαταβολές και κατασχέσεις μισθωμάτων | Σελ. 191 |
Ι. Σκοπός | Σελ. 191 |
ΙΙ. Η εφαρμογή στις επαγγελματικές μισθώσεις | Σελ. 191 |
ΙΙΙ. Η διάθεση των μισθωμάτων | Σελ. 192 |
IV. Η γνωστοποίηση της εκποίησης | Σελ. 193 |
V. Το ανίσχυρο απέναντι στο νέο κτήτορα | Σελ. 194 |
Θ. Ενυπόθηκο μίσθιο | Σελ. 194 |
Ι. Έννοια | Σελ. 194 |
ΙΙ. Προϋποθέσεις | Σελ. 195 |
ΙΙΙ. Συνέπειες | Σελ. 196 |
Ι. Μισθώσεις που πρέπει να μεταγράφονται | Σελ. 197 |
Ι. Γενικά | Σελ. 197 |
ΙΙ. Προϋποθέσεις | Σελ. 197 |
ΙΙΙ. Συνέπειες | Σελ. 200 |
§ 14. Η λήξη της μίσθωσης ορισμένου και αόριστου χρόνου | Σελ. 203 |
Α. Γενικοί και ειδικοί λόγοι λήξης | Σελ. 204 |
Β. Η λύση με συμφωνία | Σελ. 205 |
Γ. Η αυτοδίκαιη λύση και η παράβαση όρου | Σελ. 206 |
Δ. Καταγγελία για σπουδαίο λόγο | Σελ. 208 |
Ε. Λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου | Σελ. 210 |
ΣΤ. Λήξη της μίσθωσης αόριστου χρόνου | Σελ. 211 |
Ι. Η άσκηση της καταγγελίας | Σελ. 211 |
ΙΙ. Περισσότεροι εκμισθωτές ή μισθωτές | Σελ. 214 |
IΙΙ. Αποτελέσματα της καταγγελίας | Σελ. 215 |
Ζ. Τήρηση προθεσμίας στην καταγγελία | Σελ. 216 |
Η. Ειδικές περιπτώσεις καταγγελίας | Σελ. 218 |
Ι. Μίσθωση μακρότερη της τριακονταετίας | Σελ. 218 |
1. Η καταγγελία κατά τις διατάξεις για τη μίσθωση αόριστης διάρκειας | Σελ. 218 |
2. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις γενικότερα | Σελ. 220 |
ΙΙ. Καταγγελία από κληρονόμο | Σελ. 221 |
1. Σκοπός και πεδίο εφαρμογής | Σελ. 221 |
2. Ενδοτικός χαρακτήρας | Σελ. 222 |
3. Προϋποθέσεις | Σελ. 222 |
4. Υπεισέλευση των κληρονόμων του μισθωτή και δικαιούχοι καταγγελίας | Σελ. 222 |
5. Άσκηση και προθεσμία της καταγγελίας | Σελ. 225 |
6. Η καταγγελία από τον επιζώντα σύζυγο | Σελ. 226 |
ΙΙΙ. Καταγγελία σε μισθώσεις δημοσίων υπαλλήλων | Σελ. 227 |
1. Σκοπός | Σελ. 227 |
2. Προϋποθέσεις | Σελ. 227 |
α. Μίσθωση κατά το χρόνο της μετάθεσης | Σελ. 227 |
β. Ιδιότητα δημοσίου υπαλλήλου | Σελ. 228 |
γ. Μετάθεση σε άλλο τόπο | Σελ. 228 |
3. Άσκηση και αποτελέσματα καταγγελίας | Σελ. 229 |
§ 15. Συνέπειες της λήξης | Σελ. 231 |
Α. Απόδοση από το μισθωτή | Σελ. 232 |
Β. Άρνηση απόδοσης | Σελ. 234 |
Γ. Περισσότεροι συνεκμισθωτές ή συμμισθωτές | Σελ. 235 |
Δ. Υποχρέωση απόδοσης του υπομισθωτή | Σελ. 235 |
Ε. Καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος | Σελ. 237 |
ΣΤ. Η καταστροφή του ασφαλισμένου μισθίου | Σελ. 238 |
Ι. Καταστροφή από πυρκαγιά | Σελ. 238 |
ΙΙ. Προϋποθέσεις και συνέπειες | Σελ. 239 |
Ζ. Η παρακράτηση του μισθίου μετά τη λήξη | Σελ. 240 |
Ι. Αποζημίωση χρήσης | Σελ. 241 |
ΙΙ. Περαιτέρω ζημία | Σελ. 244 |
§ 16. Επαγγελματική μίσθωση | Σελ. 247 |
Α. Επαγγελματική μίσθωση | Σελ. 247 |
Β. Σκοπός - Νομοθετική ρύθμιση | Σελ. 248 |
Γ. Παλαιές μισθώσεις | Σελ. 249 |
Δ. Στοιχεία της επαγγελματικής μίσθωσης | Σελ. 249 |
Ε. Ειδικές καταγγελίες | Σελ. 252 |
ΣΤ. Νέες μισθώσεις | Σελ. 254 |
§ 17. Ιδιαίτερα είδη μισθώσεων | Σελ. 259 |
Α. Επαγγελματική μίσθωση | Σελ. 260 |
Β. Μίσθωση οικογενειακής στέγης | Σελ. 260 |
Ι. Έννοια | Σελ. 260 |
ΙΙ. Παραχώρηση της χρήσης από το μισθωτή σύζυγο | Σελ. 260 |
ΙΙΙ. Οικογενειακή στέγη και διακοπή της συμβίωσης | Σελ. 261 |
V. Επίκαιρη νομολογία | Σελ. 263 |
VΙ. Κοινοποίηση της καταγγελίας στο σύζυγο | Σελ. 265 |
Γ. Μίσθωση κατοικίας | Σελ. 267 |
Ι. Ελάχιστη διάρκεια και αναπροσαρμογή | Σελ. 267 |
ΙΙ. Η «κύρια» κατοικία | Σελ. 269 |
Δ. Μισθώσεις του Δημοσίου και των ΝΠΔΔ | Σελ. 270 |
Ι. Μίσθωση για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών | Σελ. 270 |
ΙΙ. Το Δημόσιο ως εκμισθωτής | Σελ. 274 |
III. Μισθώσεις των Νομαρχιακών αυτοδιοικήσεων | Σελ. 275 |
ΙV. Mισθώσεις των ΟΤΑ | Σελ. 276 |
Ε. Η χρηματοδοτική μίσθωση | Σελ. 277 |
ΣΤ. Χρονομεριστική μίσθωση (time-sharing) | Σελ. 283 |
Ζ. Μίσθωση ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές | Σελ. 285 |
H. Βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακής πλατφόρμας | Σελ. 290 |
§ 18. Συμπεράσματα | Σελ. 295 |
Υποδείγματα μισθώσεων | Σελ. 313 |
Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης κατοικίας | Σελ. 313 |
Αγωγή για πραγματικό ελάττωμα μισθίου (άρθρα 576 επ. ΑΚ) | Σελ. 319 |
Αγωγή απόδοσης οφειλομένων μισθωμάτων με επικουρική βάση αδικαιολόγητου πλουτισμού | Σελ. 323 |
Αγωγή απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) | Σελ. 330 |
Αγωγή καταγγελίας και απόδοσης μισθίου | Σελ. 333 |
Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης και καταβολής της διαφοράς από την ετήσια αναπροσαρμογή | Σελ. 338 |
Αίτηση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και διαταγής πληρωμής οφειλομένων μισθωμάτων | Σελ. 347 |
Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου και Διαταγή πληρωμής | Σελ. 354 |
Αναπροσαρμογή μισθώματος | Σελ. 362 |
Πίνακας νομοθετημάτων | Σελ. 377 |
Αλφαβητικό ευρετήριο | Σελ. 381 |
Σελ. 1
§ 1. Εισαγωγή
Γενική Βιβλιογραφία
Αλιβιζάτος, Γνμδ, ΕλλΔνη 2017, 763· Απαλαγάκη, Γνμδ., Αρμ 2000, 1306· Αρχανιωτάκης, Η επαγγελματική μίσθωση Ι, ΙΙ (2002-2003)· ο ίδιος, Καταγγελία της επαγγελματικής μίσθωσης για ιδιόχρηση, Αρμ 1988, 953· ο ίδιος, Γνωμοδότηση (Η όχληση ως όρος εκδόσεως διαταγής προς απόδοση μισθίου - στοιχεία της σχετικής αιτήσεως μετά τον θάνατο του εκμισθωτή-επικαρπωτή), ΕΠολΔ 2015, 297· Γεωργιάδης, Η οικογενειακή στέγη, ΕλλΔνη 1988, 1284· ο ίδιος, Νέες μορφές συμβάσεων6, 2015· ο ίδιος, Η πολυϊδιοκτησία ή χρονικά διαιρεμένη ιδιοκτησία (time-sharing) ΕλλΔνη 1988, 1652· ο ίδιος, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο Ι, 2004, ΙΙ, 2007· Αστ. Γεωργιάδης, Χρηματοδοτική μίσθωση και καταδολίευση δανειστών, ΕπίσκΕΔ 1995, 455· Ευθυμιάτου-Πουλάκου, Το time-sharing στον τουρισμό, 2003· Ευστρατιάδη, Διαδικασία εργατικών διαφορών - μισθωτική. Ομοιότητες-διαφορές, ΕπιστΕπετΑρμ 2005, 177· Θεμελή, Η χρονομεριστική μίσθωση (time-sharing) κατά το ελληνικό δίκαιο, 1992· Καποδίστριας, Συμβάσεις μισθώσεως και συμβάσεις εργασίας, ΕΕΝ 1946, 1· Κατράς, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, β΄ έκδ., 2019· ο ίδιος, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας8, 2008· ο ίδιος, Μισθώσεις. Ο τύπος των μισθώσεων κατοικιών, ΑρχΝ 1983, 70· ο ίδιος, Η νομιμοποίηση των διαδίκων στη δίκη για παράδοση ή απόδοση μισθίου ακινήτου, Δ 1980, 555, ΝοΒ 2009, 1053· Κατσογιάννου, Συμβάσεις μισθώσεως για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών: Το ζήτημα της συνταγματικότητας των διατάξεων περί μονομερούς μειώσεως του μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή και τα όρια της νομοθετικής επεμβάσεως σε συνεστημένες συμβατικές σχέσεις, υπό το πρίσμα της πρόσφατης νομολογίας (Παρατηρήσεις επ’ αφορμή της ΕιρΞάνθ 2/2015), ΝοΒ 2015, 2354· Κεφαλάς, Κριτικές παρατηρήσεις στη νομολογία των μισθωτικών συμβάσεων, ΝοΒ 2009, 1053· Κορνηλάκης, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο ΙΙ, 2η έκδ., 2013· Κουτσουράδης, Δικαιοπραξίες επί ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές, ΕλλΔνη 1994, 961· Κωστόπουλος, Συνεκμίσθωση από ανήλικο, κύρος συμβάσεως, ΕΔΠ 1988, 81· ο ίδιος, Η παράταση της μίσθωσης για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών, ΕΔΠ 1992, 103· ο ίδιος, Οι μισθώσεις των διατηρητέων ακινήτων, ΕΔΠ 2005, 193· Λιβιεράτος, Η διεύρυνσις της εννοίας της μισθώσεως πράγματος εν συσχετισμώ προς το άρθρον 594 ΑΚ, ΕΕΝ 1963, 580· Μάζης, Η χρηματοδοτική μίσθωση - Leasing2, 1999· ο ίδιος, Γνμδ., ΝοΒ 1998, 316· ο ίδιος, Τύχη μίσθωσης ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τον πρόσφατο N 2538/1999, ΔΕΕ 1998, 133· Μακρίδου, Διαδικαστικό πλαίσιο των μισθωτικών διαφορών, ΕΝοΒΕ 40/2000, σ. 13· Μακρίδου/Απαλαγάκη/Διαμαντόπουλος, ΠολΔ , 2016· Μπέης, Η αγωγή προς απόδοση μισθίου ένεκα ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης και η ειδική διαδικασία των διαφορών για παράδοση ή απόδοση μισθίου, Δ 1976, 650· Παντελίδου, σε ΣΕΑΚ Γεωργιάδη Ι., 2010, Μίσθωση πράγματος (άρθρα 574-618 ΑΚ)· η ίδια, Εικονική δικαιοπραξία σε ακίνητα παραμεθόριων περιοχών, ΧρΙΔ 2011, 161 επ.· η ίδια, Γνωμοδότηση (Εικονική μίσθωση για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σταθμών), ΧρΙΔ 2013, 142· η ίδια, Η παραγραφή της αξίωσης καταβολής μισθωμάτων και της αποζημίωσης χρήσης σε σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, ΕλλΔνη
Σελ. 2
2015, 641· η ίδια, Χρηματοδοτική μίσθωση και άμεση αντιπροσώπευση, ΕλλΔνη 2019, 1 επ.· Παπαδάκης, Εγχειρίδιο εμπορικών μισθώσεων (μετά τους N 4242/2014 και 4335/2015), β΄ έκδ., 2016· Παπαδάκης, Μίσθωση οικογενειακής στέγης, 1986· ο ίδιος, Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, τ. Ι3, 2000, τ. ΙΙ2, 1997· ο ίδιος, Διαταγές στη μισθωτική διαδικασία, 2004· ο ίδιος, Αγωγές απόδοσης μισθίου, Ι3 και ΙΙ3, 2008· ο ίδιος, Μίσθωση Δημοσίου και ΝΠΔΔ και διοικητική σύμβαση, ΕλλΔνη 1987, 202· ο ίδιος, Προσύμφωνο μίσθωσης, ΕλλΔνη 1984, 373 = ΕΔΠ 1986, 241· Παπαζήση, Οι έννοιες της κατοικίας, συμβίωσης και οικογενειακής στέγης στον ΑΚ, ΕπιστΕπετΑρμ 1985, 139· Παπανικολάου, Μίσθωσις πράγματος, 1960· Π. Παπανικολάου, Η απαλλακτική ρήτρα για την ευθύνη της Τράπεζας στην υπόθεση του μεγάλου ριφιφί, 1995· Παπαρσενίου, Η χρηματοδοτική μίσθωση, 1994· η ίδια, Σχόλιο ΔΕΕ 2001, 522· Παρασκευάς, Πρακτική εμπορικών μισθώσεων, 2000· Πουλιάδης, Δικαστική ρύθμιση της χρήσης της οικογενειακής στέγης επί διακοπής της συμβιώσεως των συζύγων (ΑΚ 1393) Αρμ 1995, 589· Πούλου, Σχόλιο, ΝοΒ 1988, 103· Ραψομανίκης, στον ΑΚ Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, άρθρα 574-607· Ρέππας, Η μίσθωση πράγματος ως αντικείμενο του φόρου προστιθέμενης αξίας. Αντιμετώπιση αυτής από νομικής πλευράς και από πλευράς ΦΠΑ, ΔΦΝ 2000, 485· Σιαμαντάς, Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή, ΕλλΔνη 1995, 1508· Σιάμκουρης, Η μίσθωση κατοικίας και επαγγελματικής στέγης, 1994· Σπυριδάκης, Το δίκαιο της μισθώσεως κατοικίας, 1986· ο ίδιος, Γνμδ, ΝοΔ/ΣΔΕμΤΕ 1993, 3· Σταθόπουλος, Ανάληψη από Τράπεζα εγκαταλελειμμένης θυρίδας χαρτοφυλακίου, σε τιμ. τόμ. Αλίκης Κιάντου-Παμπούκη, 1998, σ. 579· ο ίδιος, Γνμδ., ΝοΒ 1994, 961· Σταματιάδης, Η σύμβαση χρονομερισμού (time-sharing), 2003· Τσέλιου, Χρονομεριστική μίσθωση σε τουριστικά καταλύματα βεβαρημένα με εμπράγματες ασφάλειες ή κατασχέσεις, ΝοΒ 2002, 1391· Τσούμας, Το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων, 2016· ο ίδιος, Κώδικας εμπορικών Μισθώσεων, 2014· Φίλιος, ΕνοχΔ ΕιδΜ, 10η έκδ., 2011, μονότομος· ο ίδιος, Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2η έκδ. (2011), 1η έκδ. (2006)· ο ίδιος, Η επαγγελματική μίσθωση10, 2000· ο ίδιος, Μίσθωση κατοικίας4, 1991· Φλώρου, Η δυνατότητα προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης επί αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος (ιδίως υπό το πρίσμα της παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο, Αρμ 2017, 1266· Ψούνη-Ζορμπά, Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου (ΑΚ 612 § 2), ΕλλΔνη 1994, 591· Ψυχομάνης, Τραπεζικό Δίκαιο, τ. 1, 6η έκδ. (2008), τ. 2, 6η έκδ. (2010), τ. 3 (2015)· ο ίδιος, Εγχειρίδιο Τραπεζικού Δικαίου, 2η έκδ., 2016.
Διάγραμμα
Α. Η μίσθωση πράγματος: Έννοια και προβληματισμοί 1-7
Β. Διάρθρωση του βιβλίου 8-20
Α. Η μίσθωση πράγματος: Έννοια και προβληματισμοί
1Η μίσθωση πράγματος ανήκει στις καθημερινές συμβάσεις που μας απασχολούν σχεδόν όλους, αφού όλοι λιγότερο ή περισσότερο υπήρξαμε ή είμαστε εκμισθωτές ή μισθωτές. Μαζί με τη σύμβαση εργασίας αποτελούν τις συμβάσεις στις οποίες ενέχεται το μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού της χώρας. Το βασικό της
Σελ. 3
χαρακτηριστικό που είναι η διάρκειά της, σημαίνει ότι απαιτείται συνεχής συνεργασία και εμπιστοσύνη μεταξύ των συμβαλλομένων. Αν τραυματισθεί αυτή η εμπιστοσύνη, μπορεί να είναι απαραίτητο να λυθεί η σύμβαση. Αλλά και πάλι δεν μπορεί να ανατραπεί και για το παρελθόν, αφού έλαβε χώρα η χρήση του μισθίου, γεννώνται όμως αξιώσεις που αφορούν παρελθόντα χρόνο και αφορούν είτε μισθώματα που δεν έχουν καταβληθεί είτε αποκατάσταση ζημιών και δαπανών. Έτσι η μίσθωση συνεχίζει το παρελθόν, ζει το παρόν και αντιμετωπίζει το μέλλον.
2Στον αντίποδα, η αυξομείωση της αξίας του μισθίου, αλλά και η μεταβλητότητα της οικονομικής καταστάσεως των μερών σημαίνουν ότι κατά τη διάρκειά της εμφανίζονται παράγοντες που δεν μπορούσαν να ληφθούν υπόψη κατά τη σύναψή της και προκαλούν ένταση στη σχέση των συμβαλλομένων. Αυτή η ένταση δεν είναι απαραίτητο να αντιμετωπισθεί πάντοτε με την πιο αυστηρή λύση, αλλά με την αναπροσαρμογή της μισθώσεως στα νέα δεδομένα. Για την αναπροσαρμογή πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα συμφέροντα και των δυο μερών.
3Η μίσθωση πράγματος -υποστηρίζεται -αντανακλά τη σύγκρουση μεταξύ των ιδιοκτητών-εκμισθωτών και των μισθωτών. Οι πρώτοι ενδιαφέρονται να κατοχυρωθεί το συνταγματικώς (17 Συντ) προστατευόμενο δικαίωμα στην ιδιοκτησία, άρα δεν επιθυμούν νομοθετικές επεμβάσεις με διατάξεις αναγκαστικού δικαίου και οι δεύτεροι ενδιαφέρονται να εξασφαλίσουν τη μακροχρόνια εγκατάστασή τους με ευνοϊκούς όρους. Αυτό ισχύει ιδίως για επαγγελματικούς χώρους και κατοικίες.
4Πρέπει όμως να παρατηρηθεί ότι αυτή η σύγκρουση χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή, επειδή η θέση ισχύος των συμβαλλομένων μπορεί να αντιστραφεί. Ενδέχεται ο ασθενέστερος συμβαλλόμενος να είναι ο εκμισθωτής, ο οποίος συμπληρώνει ως χαμηλοσυνταξιούχος το εισόδημά του με το εισόδημα από το μίσθωμα και ενδιαφέρεται για μια μακροχρόνια μίσθωση με σταθερό μίσθωμα. Είναι πιθανόν επίσης ο μισθωτής να μην επιθυμεί μεγάλης διάρκειας δέσμευση, διότι ελπίζει αργότερα να μισθώσει χώρο με ευνοϊκότερους όρους. Αποδεικνύεται έτσι ότι η ασφαλέστερη οδός είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων και των δύο πλευρών νομοθετικώς και ερμηνευτικώς.
5Τα πρόσωπα των συμβαλλομένων και το αντικείμενο της συμβάσεως έχουν επίσης ιδιαίτερη σημασία. Όταν το Δημόσιο ή ένα ΝΠΔΔ εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή μισθωτής, θεωρείται αυτονόητο ότι ισχύουν ιδιαίτερες διατάξεις. Πάλι όμως πρέπει να ληφθεί υπόψη η ισορροπία των συμβαλλομένων και ότι το Δημόσιο δεν μετέχει στη σύμβαση ασκώντας δημόσια εξουσία. Επομένως η πλεονεκτική του μεταχείριση εγείρει επιφυλάξεις.
Σελ. 4
6Όταν αντικείμενο της συμβάσεως είναι η επαγγελματική σχέση, μπορεί να απαιτείται ιδιαίτερη προστασία, διότι η επαγγελματική εγκατάσταση του προσώπου προστατεύεται με το μανδύα μιας σύμβασης. Οι επεμβάσεις όμως οφείλουν να σέβονται και τους δύο συμβαλλομένους: Δυστυχώς με την άστοχη πολυνομία μπορεί ο ένας να ασφυκτιά και ο έτερος να αυθαιρετεί. Η νομοθετική επέμβαση δεν είναι πάντοτε επιτυχής και αυτό επιτείνει το πρόβλημα. Οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα εφαρμόζονται πάντως συμπληρωματικώς προς την ειδική νομοθεσία και η ενοποιητική τους επίδραση μπορεί να είναι ευεργετική.
7Η μίσθωση πράγματος αποκτά ιδιαίτερη σημασία με την οικονομική εξέλιξη και την ανακάλυψη νέων συμβατικών μορφών, διότι επιβιώνει μέσα από τις μορφές αυτές και η ρύθμισή της εφαρμόζεται ευθέως ή αναλόγως και σε αυτές. Στην περίπτωση αυτή αποτελεί πρόκληση πώς θα συμβιβασθούν οι νέες μορφές με τα έως τώρα ισχύοντα. Για παράδειγμα, πώς θα συνδυασθεί η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας με έναν κανονισμό πολυκατοικίας που ισχύει εδώ και πολλά χρόνια και φυσικά δεν είχε υπόψη του τη νεότατη αυτή μίσθωση. Επιβάλλεται για το λόγο αυτό η παρουσίαση των “νέων” μορφών είτε της μίσθωσης είτε των συμβάσεων, οι οποίες ως μικτές συμβάσεις περιέχουν στοιχεία και της μισθώσεως.
Β. Διάρθρωση του βιβλίου
8Μετά από την Εισαγωγή (§ 1) ακολουθεί (§ 2), η εξέταση της σύμβασης της μισθώσεως πράγματος σε σχέση με άλλες συμβάσεις. Για παράδειγμα, αν αποτελεί μίσθωση ή παρακαταθήκη η μίσθωση θυρίδας σε μια τράπεζα. Στην ίδια ενότητα εξετάζεται και η Διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
9Στη συνέχεια εξετάζονται (§ 3), τα στοιχεία και η σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως καθώς (§ 4) και οι υποχρεώσεις του εκμισθωτή. Στον αντίποδα, για να διασφαλίσει τις αξιώσεις του ο εκμισθωτής διαθέτει νόμιμο ενέχυρο στα κινητά του μισθωτή που εξετάζεται αμέσως μετά (§ 5).
10Ακολουθούν (§ 6), οι κύριες και παρεπόμενες υποχρεώσεις του μισθωτή, με βασικότερη την καταβολή του μισθώματος.
11Στη συνέχεια (§ 7), εξετάζεται η συμμετοχή τρίτων προσώπων στη μίσθωση και κυρίως το δικαίωμα υπομίσθωσης.
12Ακολουθεί (§ 8) η επεξεργασία της ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης από την πλευρά του εκμισθωτή και της μη εκπληρώσεως των υποχρεώσεών του. Ιδιαιτέρως εξετάζεται (§ 9), η καταγγελία του μισθωτή για τη μη παραχώρηση της χρήσης ως δραστικό δικαίωμα του μισθωτή.
13Έπεται (§ 10), η εξέταση της παράβασης της υποχρεώσεως του μισθωτή για την εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, τα δικαιώματα του εκμισθωτή, η καταγγελία λόγω καθυστερήσεως καταβολής μισθωμάτων και η σχέση με την αγωγή αποδόσεως του μισθίου λόγω δυστροπίας.
14Ιδιαιτέρως (§ 11), εξετάζονται οι συντομότατες παραγραφές των αξιώσεων εκμισθωτή και μισθωτή και η σχέση τους με την παραγραφή της αδικοπραξίας.
15Ακολουθεί (§ 12), η επεξεργασία της παράτασης της μίσθωσης και η διάκρισή της από την αναμίσθωση.
16Στη συνέχεια εξετάζεται (§ 13), ως έκφραση κοινωνικών αντιλήψεων, η εκποίηση του μισθίου, η είσοδος του νέου κτήτορα στη μίσθωση και η δέσμευσή του.
17Ακολουθεί (§ 14), η λήξη της μίσθωσης ορισμένου και αόριστου χρόνου και η επεξεργασία της καταγγελίας και των ειδών της. Μετά από τη λήξη εξετάζονται (§ 15), οι συνέπειες τη λήξης και ιδίως η απόδοση του μισθίου, καθώς και η παρακράτησή του παρά την υποχρέωση αποδόσεως.
18Ιδιαίτερη ενότητα (§ 16), είναι αφιερωμένη στην επαγγελματική μίσθωση, η οποία δεν αποτελεί μεν στην κυριολεξία ιδιαίτερο είδος μισθώσεως, αλλά επειδή είναι τόσο σημαντική ώστε να διέπεται από ειδική νομοθεσία, αξίζει να εξετασθεί ξεχωριστά.
19Η τελευταία ενότητα (§ 17), είναι αφιερωμένη στα ιδιαίτερα είδη μισθώσεων, αν και δεν επιδέχονται ενιαία ρύθμιση. Η ξεχωριστή ενότητα επιδιώκει να αναδείξει τα προβλήματά τους και τη σχέση με τη γενική ρύθμιση.
20Η εργασία κλείνει (§ 18), με ανακεφαλαιωτικά συμπεράσματα από την επίπονη επεξεργασία μιας βασικότατης και πάντοτε ζωντανής επώνυμης συμβάσεως, όπως είναι η μίσθωση πράγματος.
Σελ. 7
§ 2. Η σύμβαση της μισθώσεως πράγματος σε σχέση με άλλες συμβάσεις
Βιβλιογραφία
Βλ. § 1
Διάγραμμα
Α. Έννοια 1
Β. Κοινωνική σημασία 2-3
Γ. Νομική φύση 4
Δ. Η ελαττωματική μίσθωση 5-9
Ε. Διάκριση από άλλες επώνυμες συμβάσεις 10-30
Ι. Γενικά 10-12
ΙΙ. Περιπτωσιολογία 13-30
1. Πώληση 13
2. Μίσθωση αγροτικού κτήματος ή προσοδοφόρου 14-15
3. Παρακαταθήκη 16-22
4. Χρησιδάνειο 23
5. Εταιρεία 24
6. Σύμβαση εργασίας 25
7. Σύμβαση έργου 26-30
ΣΤ. Διαδικασία μισθωτικών διαφορών 31-49
Ι. Δικονομικά 31-43
ΙΙ. Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου και διαταγή πληρωμής μισθωμάτων 44-46
ΙΙΙ. Πιστοποιητικά ΔΟΥ για τα μισθώματα 47-49
Α. Έννοια
1Μίσθωση πράγματος είναι η επώνυμη σύμβαση με την οποία ο ένας από τους συμβαλλομένους αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον αντισυμβαλλόμενό του τη χρήση κινητού ή ακινήτου πράγματος για ορισμένο ή αόριστο
Σελ. 8
χρόνο και ο αντισυμβαλλόμενος (μισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον εκμισθωτή ως αντάλλαγμα το συμφωνημένο τίμημα.
Β. Κοινωνική σημασία
2Όπως έχει λεχθεί, η μίσθωση πράγματος και η σύμβαση εργασίας είναι οι σημαντικότερες συμβάσεις για το μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού μιας χώρας. Η παραχώρηση της χρήσης που συνιστά για τον εκμισθωτή-κύριο σοβαρό περιορισμό του απόλυτου χαρακτήρα της κυριότητας, έχει ως αντιστάθμισμα την απολυτοποίηση του ενοχικού δικαιώματος, που ενεργεί και έναντι τρίτων. Για παράδειγμα, όταν γίνεται παραχώρηση της χρήσης κατά την ΑΚ 593 από το μισθωτή, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου και από τον τρίτο (ΑΚ 599 § 2). Αφετέρου αυτή δίδει την ευκαιρία στον εκμισθωτή να εκμεταλλεύεται οικονομικά το αντικείμενό του και να συμπληρώνει το εισόδημά του.
3Από την πλευρά του μισθωτή, είναι σημαντικότερος ο κοινωνικός ρόλος, διότι έναντι ανταλλάγματος πολύ μικρότερου από αυτό που χρειάζεται για να αποκτήσει κατοικία ή επαγγελματική στέγη, η μίσθωση του δίδει τη δυνατότητα να έχει και τα δύο ή ένα από αυτά. Συχνά ο νόμος επεμβαίνει για την αποτελεσματικότερη προστασία του μισθωτή με ειδικούς νόμους. Η προστασία αυτή δεν κρίνεται πάντως ότι χρειάζεται να είναι τόσο δραστική σήμερα όσο παλαιότερα.
Γ. Νομική φύση
4Η μίσθωση πράγματος είναι σύμβαση: α) ενοχική γιατί ιδρύει ενοχική σχέση από την οποία απορρέουν ενοχικά δικαιώματα και υποχρεώσεις. Λόγω των σκοπών που εξυπηρετεί και της κοινωνικής της λειτουργίας, η σύμβαση παρουσιάζει, όπως ήδη σημειώθηκε, στοιχεία απολυτοποίησης, π.χ. ΑΚ 997, 614 επ. H απολυτοποίηση όμως δεν πρέπει να υπερτιμάται: παραμένει ενοχική σύμβαση, β) υποσχετική, επειδή γεννά υποχρεώσεις για παροχή γ) επαχθής, διότι υπάρχει αντάλλαγμα, δ) αμφοτεροβαρής, επειδή οι υποχρεώσεις των μερών τελούν σε ανταλλακτική σχέση παροχής-αντιπαροχής και ε) διαρκής, επειδή οι υποχρεώσεις δεν εκπληρώνονται στιγμιαία, αλλά εξακολουθούν να εκπληρώνονται καθόλη την εκτέλεση της
Σελ. 9
σύμβασης που απαιτεί διάρκεια. Εκμισθωτής και μισθωτής είναι υποχρεωμένοι, ο πρώτος να έχει συνεχώς στη διάθεση του μισθωτή κατάλληλο το μίσθιο και ο δεύτερος να καταβάλλει σε όλη τη διάρκεια της σύμβασης το μίσθωμα. Ακόμη και αν η διάρκεια είναι μικρή και ο μισθωτής καταβάλλει το μίσθωμα εφάπαξ, δεν αναιρείται ο διαρκής χαρακτήρας. Είναι σύμβαση μεταβιβαστή εν ζωή (βλ. παρακ. § 7 ΣΤ πλαγιάρ. 31-37) και αιτία θανάτου (βλ. παρακ. § 14 Η. ΙΙ πλαγιάρ. 64 επ.-ΑΚ 612).
Δ. Η ελαττωματική μίσθωση
5Η μίσθωση ως σύμβαση μπορεί να είναι ελαττωματική, δηλ. κυρίως εικονική (ΑΚ 138) ή να είναι το περιεχόμενό της αντίθετο σε απαγορευτική διάταξη νόμου (ΑΚ 174, λ.χ. τα τυχηρά παίγνια απαγορεύονται με το άρθρο 4 του ΒΔ 29/1971) ή στα χρηστά ήθη (ΑΚ 178). Μπορεί ακόμη να έχει συναφθεί υπό το κράτος πλάνης, απάτης και απειλής και να είναι ακυρώσιμη.
6Για την εικονική μίσθωση γίνεται δεκτό ότι συντρέχει απόλυτη εικονικότητα, εάν τα συμβαλλόμενα μέρη δεν ήθελαν να επέλθει καμία έννομη μεταβολή και καταρτίσθηκε φαινομενικά χωρίς να καλύπτεται άλλη δικαιοπραξία. Συνηθέστερα συντρέχει σχετική εικονικότητα όταν τα μέρη ήθελαν να ισχύσει άλλη σύμβαση, διαφορετική ως προς τους όρους, άρα και με αυξημένο μίσθωμα ή με διαφορετικό μισθωτή και όχι τον εμφανιζόμενο, οπότε υπάρχει εικονικότητα στο πρόσωπο του μισθωτή. Στις περιπτώσεις αυτές είναι έγκυρη η καλυπτόμενη μίσθωση (ΑΚ 138 § 2). Έτσι κρίθηκε ότι η μίσθωση δεν είναι άκυρη και το πραγματικό μίσθωμα μπορεί να αποδειχθεί με οποιοδήποτε αποδεικτικό μέσο. Αν πάλι στη σύμβαση μίσθωσης συμβάλλεται και τρίτος ως εγγυητής και η σύμβαση της εγγύησης είναι εικονική, η καλυπτόμενη κάτω από αυτή σύμβαση μίσθωσης είναι έγκυρη με μισθωτή τον κατά τα φαινόμενα εγγυητή.
7Απαγόρευση εκμίσθωσης από ειδικό νόμο θεσπίζει το άρθρο 4 § 3 του N 4112/1929 για επιχείρηση, όταν έχει προηγηθεί σύσταση υποθήκης επί μηχανικών και άλλων εγκαταστάσεων. Η εκμίσθωση της βιομηχανικής επιχείρησης είναι απολύτως άκυρη πριν από την ολοσχερή εξόφληση του δανείου, εφόσον δεν προηγήθηκε
Σελ. 10
έγγραφη συναίνεση του δανειστή. Και στην περίπτωση όμως αυτή της ακυρότητας, η νομολογία δέχεται ότι αγωγή απόδοσης του μισθίου μπορεί να ασκηθεί από τον «εκμισθωτή». Ο εκμισθωτής δικαιούται να αξιώσει την απόδοση του μισθίου από το μισθωτή ή τον υπομισθωτή ή εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Τα ίδια δικαιώματα έχει και ο υπερθεματιστής που είναι συγχρόνως και ενυπόθηκος δανειστής. Απόκλιση από το N 4112/1929 επιχειρήθηκε με το άρθρο 31 του N 2538/1997 όταν ο δανειστής είναι Τράπεζα, οπότε δεν επέρχεται απόλυτη ακυρότητα της μίσθωσης, αλλά αναγνωρίζεται δικαίωμα καταγγελίας στην Τράπεζα, τα αποτελέσματα της οποίας επέρχονται μετά έξι μήνες.
8Η μίσθωση οίκου ανοχής, η οποία δεν είναι εμπορική μίσθωση, αλλά αστική, υπαγόμενη στις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, είναι άκυρη όταν συνάπτεται χωρίς την απαιτούμενη άδεια εγκατάστασης και χρήσης του οικήματος, για τη χορήγηση της οποίας είναι αρμόδιος ο δήμαρχος ή ο πρόεδρος της κοινότητας (άρθρο 3 § 1, 2 του N 2734/1999). Συνεπώς δεν είναι νόμιμη η αγωγή απόδοσης αν δεν αναφέρεται σε αυτήν η άδεια. Ας σημειωθεί ότι και πριν από τον N 2734/1999 άδεια εγκατάστασης απαιτούσε ο ήδη καταργημένος N 1193/1981 (άρθρο 9 § 1).
9Δικαιοπραξία ακυρώσιμη λόγω πλάνης και ανατροπής του δικαιοπρακτικού θεμελίου δέχθηκε η νομολογία σε μίσθωση «κάμπινγκ». Ειδικότερα, η δυνατότητα λειτουργίας του μισθίου ως «κάμπινγκ» αποτελεί ουσιώδη ιδιότητά του και η, χωρίς υπαιτιότητα του μισθωτή, αδυναμία έκδοσης της σχετικής άδειας μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση της μισθωτικής σύμβασης, δικαιοπρακτικό θεμέλιο της οποίας αποτελεί η δυνατότητα απρόσκοπτης εγκατάστασης και λειτουργίας «κάμπινγκ». Η απρόσκοπτη λειτουργία με τη σειρά της προϋποθέτει απουσία έντονης και με πολιτικοκοινωνικές προεκτάσεις αντίθεσης των κατοίκων της κοινότητας όπου βρίσκεται ο μίσθιος χώρος.
Σελ. 11
Ε. Διάκριση από άλλες επώνυμες συμβάσεις
Ι. Γενικά
10Είναι δυνατόν στοιχεία της μίσθωσης να ενώνονται με στοιχεία από άλλες επώνυμες συμβάσεις σε μια ενιαία μεικτή σύμβαση. Το πρόβλημα δεν επιδέχεται ενιαία λύση, αλλά σε κάθε περίπτωση συνεκτιμάται ο βαθμός απόκλισης από μια κύρια επώνυμη σύμβαση, η ισοδύναμη συνύπαρξη των συμπλεκόμενων στοιχείων, η αναλογική μέθοδος και ο συμβατικός σκοπός μέσα από τα όρια της καλής πίστης. Η διάκριση έχει πρακτική διαφορά εκτός των άλλων και για την εφαρμοστέα διαδικασία, εάν δηλ. θα υπαχθεί στις μισθωτικές διαφορές ή στην τακτική διαδικασία. Όταν το στοιχείο της μίσθωσης είναι το βασικότερο και «σφραγίζει» όλη τη μεικτή σύμβαση, νομίζω ότι δικαιολογείται να υπάγονται οι διαφορές στις μισθωτικές διαφορές, τηρουμένων των αναλογιών, όπως στο ουσιαστικό δίκαιο επικρατεί η θεωρία της απορροφήσεως.
11Από τη νομολογία έχει κριθεί ότι η παραχώρηση καταστήματος, με τον εξοπλισμό του και με το προσωπικό για βοηθητικές εργασίες, με σκοπό τη διενέργεια σεμιναρίου, συνιστά μίσθωση πράγματος. Αντιθέτως η συνεκμετάλλευση της επιχείρησης θεάτρου με τον ιδιοκτήτη της αίθουσας, έχει κριθεί ότι αποτελεί μορφή εμπορικής συνεργασίας, ακόμη και όταν συμφωνήθηκε ελάχιστον εγγυημένο ποσό και προκαταβολή μέρους αυτού και μάλιστα όταν η κυρία της αίθουσας θα εισπράττει ποσοστά από τις πωλήσεις εισιτηρίων.
12Μεικτή σύμβαση που περιλαμβάνει στοιχεία και από μίσθωση πράγματος κρίθηκε ότι αποτελεί η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχων και εταιρείας πετρελαίων για την εκμετάλλευση πρατηρίου υγρών καυσίμων. Αυτή είναι ειδικότερα σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχων και εταιρείας πετρελαίων με πολλές συναφείς εκφάνσεις, δηλαδή: α) Μίσθωση έργου (με αντικείμενο την εκ μέρους της εταιρείας κατασκευή πρατηρίου και κίνηση διαδικασίας έκδοσης αδείας), β) μίσθωση ελπιζομένου να υπάρξει πρατηρίου, γ) υπομίσθωση αυτού, δ) σύμβαση εμπορικής συνεργασίας και ε) παρεπόμενη σύμβαση εγγύησης.
Σελ. 12
ΙΙ. Περιπτωσιολογία
1. Πώληση
13Με την πώληση δεν παραχωρείται μόνον παροδικώς η χρήση του πράγματος, αλλά αναλαμβάνεται η υποχρέωση μεταβίβασής του.
2. Μίσθωση αγροτικού κτήματος ή προσοδοφόρου
14Οι συμβάσεις αυτές αποσκοπούν όχι μόνον στη χρήση, αλλά και στην κάρπωση του πράγματος. Η αγρομίσθωση αφορά μόνον σε ακίνητο, ενώ η μίσθωση προσοδοφόρου και σε δικαίωμα. Πάντως η υπεκμίσθωση του μισθίου δεν μεταβάλλει τη μίσθωση σε μίσθωση προσοδοφόρου. Ως μίσθωση προσοδοφόρου έχει χαρακτηρισθεί η μίσθωση λατομείου, με αποτέλεσμα να μην υπάγεται στις διατάξεις για την προστασία των εμπορικών μισθώσεων (του ισχύοντος τότε N 813/1978), αφού πρόκειται για μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος, η μίσθωση περιπτέρου, καθώς και η σύμβαση παραχώρησης, αντί ανταλλάγματος, της χρήσης και κάρπωσης ξενοδοχείου με τον εξοπλισμό του. Στη σύμβαση αυτή αναγνωρίζεται συμπληρωματική εφαρμογή των διατάξεων για τη μίσθωση πράγματος κατά τις ΑΚ 620 και 638.
15Επίσης μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος θεωρείται η μίσθωση ταξί. Για τη σχέση των οδηγών ταξί με τους ιδιοκτήτες, έχει υποστηριχθεί ότι αυτή αποτελεί είτε μίσθωση πράγματος, είτε μίσθωση εργασίας, αν συνοδεύεται από εξάρτηση και τον έλεγχο του ιδιοκτήτη, είτε μίσθωση προσοδοφόρου, αν ο οδηγός διαθέτει ελευθερία εκμετάλλευσης.
3. Παρακαταθήκη
16Κύρια υποχρέωση του θεματοφύλακα είναι η φύλαξη του παραδιδόμενου πράγματος και όχι η μίσθωση του χώρου. Ο θεματοφύλακας δεν έχει δικαίωμα
Σελ. 13
χρησιμοποίησης, δεν καταβάλλει μίσθωμα, ενώ ενδέχεται να δικαιούται αμοιβή. Για παράδειγμα, η φύλαξη οχημάτων σε υπαίθριο ή στεγασμένο χώρο αποτελεί αμειβόμενη παρακαταθήκη, όταν υπάρχει υποχρέωση φύλαξης, όπως συνήθως συμβαίνει όταν ο παρακαταθέτης αφήνει τα κλειδιά επάνω στο αυτοκίνητο. Στην περίπτωση αυτή ο πελάτης δεν επιλέγει ο ίδιος τη θέση στάθμευσής του και αφήνει τα κλειδιά του, ώστε να παρέχεται η δυνατότητα στον εκμεταλλευόμενο το σταθμό για επιθυμητές, ανάλογα με τις περιστάσεις, αλλαγές θέσης του αυτοκινήτου.
17Στην περίπτωση, όμως, κατά την οποία ο σταθμός δεν διευθύνεται από τον επιχειρηματία ή υπάλληλο αυτού, υπάρχουν χωρισμένοι με διαγραμμίσεις χώροι (θέσεις) στάθμευσης και συμφωνείται ότι ο κύριος ή κάτοχος του οχήματος θα σταθμεύει τούτο σε συγκεκριμένη (αριθμημένη) θέση ή σε μία από τις υπάρχουσες θέσεις, θα ασφαλίζει (κλειδώνει) το όχημά του και θα παραλαμβάνει μαζί του τα κλειδιά αυτού και ότι μετά από ορισμένη ώρα θα ασφαλίζει και τη θύρα της εισόδου του σταθμού, της οποίας θα έχει κλειδί, η σχετική σύμβαση θα φέρει το χαρακτήρα μίσθωσης πράγματος, δηλαδή χώρου στάθμευσης του οχήματος.
18Ερωτάται αν αποτελεί παρακαταθήκη η μίσθωση τραπεζικής θυρίδας. Η μίσθωση τραπεζικής θυρίδας περιλαμβάνεται στις τραπεζικές εργασίες που απαριθμούνται στο N 2076/1992, άρθρο 24. Η Τράπεζα παραχωρεί καθόλη τη διάρκεια της σύμβασης τη χρήση θυρίδας του θησαυροφυλακίου της ειδικά διαμορφωμένης, ώστε να παρέχει εχέγγυα ασφαλούς φύλαξης ιδίως κατά των κινδύνων πυρός και κλοπής, αλλά χωρίς να αποκτά η Τράπεζα γνώση και κατοχή του περιεχομένου της θυρίδας.
19Η θυρίδα που έχει συνήθως μέγεθος ερμαρίου, έχει διπλή κλειδαριά και ανοίγει με το κλειδί του πελάτη και με το κλειδί που κατέχει η Τράπεζα, αλλά χωρίς ο υπάλληλος να παρακολουθεί τι ακριβώς τοποθετεί ή αφαιρεί ο πελάτης. Δηλαδή η Τράπεζα δεν θεωρείται κάτοχος με το κλειδί που κρατά για να διατηρεί το θησαυροφυλάκιο σε ασφάλεια, ούτε αναλαμβάνει ειδική υποχρέωση για τη φύλαξη των πραγμάτων της θυρίδας γιατί αυτό προϋποθέτει γνώση της αξίας των πραγμάτων και παράδοση. Σκοπός είναι η διαφύλαξη από τους καθημερινούς κινδύνους που επιτυγχάνεται λόγω της ασφάλειας του θησαυροφυλακίου.
Σελ. 14
Η παραχώρηση θυρίδας αποτελεί μίσθωση, παρόλη την υποχρέωση φύλαξης, διότι αυτή είναι παρεπόμενη υποχρέωση. Η ιδιοτυπία αυτής της μίσθωσης πράγματος έγκειται ότι για τον πελάτη βαρύνει περισσότερο η διαφύλαξη από την παραχώρηση της χρήσης. Η κύρια υποχρέωση της Τράπεζας έγκειται πάντως στη διατήρηση του θησαυροφυλακίου ασφαλούς και όχι στη διαφύλαξη των πραγμάτων που είναι η έμμεση συνέπεια της ασφάλειας. Κύρια υποχρέωση του πελάτη είναι η καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος.
20Και η νομολογία έχει δεχθεί ότι η παραχώρηση θυρίδας θησαυροφυλακίου εκ μέρους τραπεζικής ανώνυμης εταιρείας σε φυσικό πρόσωπο έναντι ανταλλάγματος αποτελεί σύμβαση μίσθωσης πράγματος. Η υποχρέωση της τράπεζας εξαντλείται στην παραχώρηση του χώρου (θυρίδας) κατάλληλου και ασφαλούς για την φύλαξη πολυτίμων πραγμάτων, εφόσον πληρούται η σιωπηρά συμφωνημένη ιδιότητα της τεχνικής καταλληλότητας της θυρίδας καθώς και της φρούρησης του θησαυροφυλακίου με σύστημα συναγερμού και ανιχνευτές χώρου κατά τις ελληνικές και διεθνείς προδιαγραφές. H καταλληλότητα της θυρίδας θεωρείται συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου. Σε περίπτωση παραβίασης της θυρίδας από άγνωστους δράστες, δεν θεμελιώνεται μάλιστα ούτε αξίωση από αδικοπραξία σε βάρος της τράπεζας και εξ αυτού του λόγου ούτε χρηματική ικανοποίηση ηθικής βλάβης.
21Νομίζω ότι ο αποκλεισμός όμως της αδικοπρακτικής ευθύνης είναι πολύ αυστηρός και άδικος, διότι και στην απλή μίσθωση μπορεί να συντρέχει συρροή με ευθύνη από αδικοπραξία και είναι ανακόλουθο, ενώ η απόφαση καταφάσκει τη μίσθωση, εκ προοιμίου να αποκλείει την αδικοπραξία. Η “κλασική” άποψη της νομολογίας
Σελ. 15
σύμφωνα με την οποία η υπαίτια (από δόλο ή αμέλεια) ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται μία σύμβαση και γεννιέται ενδοσυμβατική ευθύνη του οφειλέτη, μπορεί, πέρα από την αξίωση που πηγάζει από τη σύμβαση, να θεμελιώσει ευθύνη και από αδικοπραξία, αν, και χωρίς τη συμβατική σχέση διαπραττόμενη, θα ήταν καθεαυτή παράνομη, ως αντικείμενη στο γενικό καθήκον που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιος υπαιτίως άλλον (ΟλΑΠ 967/1973), παρέχει μεν ένα ασφαλές κριτήριο για να μη θεωρείται αυτομάτως κάθε παράβαση συμβατικής υποχρέωσης αδικοπραξία, αλλά δεν επιτρέπεται να αμνηστεύει κάθε παράβαση. Το παράνομο διευρύνεται με την παραβίαση της γενικής υποχρέωσης πρόνοιας, προστασίας και ασφάλειας των άλλων και στη συγκεκριμένη περίπτωση των αντισυμβαλλομένων πελατών της Τράπεζας που διέθετε τις θυρίδες.
22Μετά τη λήξη της συμβάσεως, η Τράπεζα έχει δικαίωμα κατά τις διατάξεις των ασφαλιστικών μέτρων να ζητήσει τη δικαστική διάρρηξη της θυρίδας παρουσία συμβολαιογράφου, εφόσον ο μισθωτής της θυρίδας δεν ανταποκρίνεται στις προσκλήσεις της τράπεζας για την ανάληψη του περιεχομένου της θυρίδας (άρθρ. 93 NΔ 17.7/13.8.1923).
4. Χρησιδάνειο
23Η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος στο χρησιδάνειο, σε αντίθεση με τη μίσθωση στην οποία το μίσθωμα ανήκει στα essentialia της συμβάσεως, γίνεται άνευ ανταλλάγματος. Κατά χάρη παραχώρηση της χρήσης ακινήτου για κατοικία αποτελεί χρησιδάνειο και όχι μίσθωση, με αποτέλεσμα να υπόκειται στην τακτική διαδικασία.
5. Εταιρεία
24Είναι πιθανόν σε σύμβαση εταιρείας, μία από τις κοινές εισφορές να συνίσταται σε παροχή χρήσης, με αντάλλαγμα κέρδη. Αν η συμμετοχή στη ζημία είναι μηδαμινή, η σχέση είναι μίσθωση.
Σελ. 16
6. Σύμβαση εργασίας
25Αφορά παροχή ορισμένου χρόνου με αντάλλαγμα το μισθό, αλλά η παροχή συνίσταται όχι στη χρήση, αλλά στην εργασία. Η διαφοροποίηση έχει σημασία για την εφαρμογή των προστατευτικών διατάξεων του εργατικού δικαίου.
7. Σύμβαση έργου
26Ο εργολάβος είναι υποχρεωμένος να κατασκευάσει ορισμένο έργο, υποκείμενος στην εποπτεία του εργοδότη. Συνδυάζεται όμως ενίοτε η παροχή χρήσης του πράγματος, και με παροχή υπηρεσιών οπότε προκύπτουν δύσκολα ερμηνευτικά προβλήματα.
27Κρίσιμο στοιχείο στη σύμβαση έργου είναι το αποτέλεσμα που θα παραχθεί, ενώ στη μίσθωση είναι η παραχώρηση χρήσης. Η θεατρική παράσταση είναι σύμβαση έργου, ενώ η χρήση ψυκτικού θαλάμου είναι μίσθωση. Όταν την ευθύνη επίτευξης του αποτελέσματος αναλαμβάνει αυτός που διαθέτει το πράγμα, πρόκειται για σύμβαση έργου, όταν απλώς παρεχώρησε τη χρήση, για μίσθωση πράγματος. Για παράδειγμα, η παραχώρηση χρήσης χώρου για διαφήμιση αποτελεί μίσθωση, ενώ όταν ο κύριος του ακινήτου αναλαμβάνει και την τοιχοκόλληση και τη συντήρηση των πινακίδων, πρόκειται για σύμβαση έργου.
28Η νομολογία θεωρεί ότι κρίσιμο στοιχείο για το χαρακτηρισμό της σύμβασης ως σύμβασης έργου ή μίσθωσης, αποτελεί το ποιος ασκεί φυσική εξουσίαση στο πράγμα (ο διαθέτων το πράγμα του οποίου παραχωρείται η χρήση ή ο αντισυμβαλλόμενος. Έτσι κρίθηκε ότι αποτελεί σύμβαση έργου, σύμβαση με την οποία εταιρεία (= εργολάβος) ανέλαβε την ανέγερση ανεμογεννητριών, διαθέτοντας δύο δικούς της γερανούς. Σύμβαση έργου επίσης κρίθηκε ότι αποτελεί σύμβαση με την οποία διαφημιστής ανέλαβε την διαφήμιση, έναντι αμοιβής, προϊόντων εταιρείας με έντυπες επιγραφές που θα τοποθετούσε σε διαφημιστικά πλαίσια τα οποία διατηρούσε στις εισόδους ή εξόδους διαφόρων πόλεων. Σύμβαση έργου υπαγόμενη στην τακτική διαδικασία αποτελεί η κράτηση δωματίων ξενοδοχείου, για
Σελ. 17
ορισμένο χρόνο, αντί προκαταβολικής αμοιβής και με την προϋπόθεση να επικυρωθεί η κράτηση.
29Ως προς τη μίσθωση ψυκτικού θαλάμου-αποθήκης για την αποθήκευση τροφίμων που εμπορεύεται ο μισθωτής, υπάρχει αμφισβήτηση. Κατά την ΕφΘεσ 105/1994, πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, ενώ κατά την παλαιότερη ΑΠ 1510/1982 πρόκειται για σύμβαση έργου με αντικείμενο την παροχή ψυκτικής ενέργειας και τη διατήρηση των εμπορευμάτων. Νομίζω ότι οι δύο απόψεις είναι εγγύτερες η μία στην άλλη από ό,τι φαίνεται, διότι και στη μίσθωση ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο καθόλη στη διάρκεια, άρα να διατηρεί τα τρόφιμα στην κατάλληλη ψύξη. Μάλλον πρέπει να δεχθούμε ότι στη μεικτή αυτή σύμβαση συνεχούς παροχής ψύξης, αλλά και του ανάλογου χώρου, προέχει το στοιχείο της μίσθωσης, διότι αυτό συνάδει περισσότερο στο διαρκή χαρακτήρα της σύμβασης, ενώ η σύμβαση έργου είναι κατά βάση στιγμιαία.
30Δεν αποκλείεται η σύμβαση έργου να συνυπάρχει με τη μίσθωση πράγματος, διατηρώντας την αυτοτέλειά της, οπότε θα υπάρχει ένωση συμβάσεων και όχι μεικτή σύμβαση. Αυτό δέχθηκε η νομολογία σε σύμβαση για ανέλκυση φορτηγού σκάφους στην ναυπηγιακή εσχάρα, καθέλκυση από αυτήν και παραχώρηση της χρήσης της ναυπηγικής εσχάρας. Μίσθωση πράγματος αποτελεί η τελευταία παραχώρηση, ενώ η ανέλκυση σύμβαση έργου.
ΣΤ. Διαδικασία μισθωτικών διαφορών
Ι. Δικονομικά
31Όλες οι διαφορές κύριες ή παρεπόμενες από τη μίσθωση πράγματος εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των ΚΠολΔ 615 επ. που ρυθμίζει τις μισθωτικές διαφορές, οι οποίες υπάγονται στις περιουσιακές διαφορές της ΚΠολΔ 614. Κατά την 614 ΚΠολΔ περ. 1, οι μισθωτικές διαφορές ορίζονται ως οι κύριες ή παρεπόμενες διαφορές από μίσθωση κάθε είδους πράγματος ή άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου ή από επίμορτη αγροληψία. Οι ΚΠολΔ 614 επ. ισχύουν, όπως τροποποιήθηκαν με το άρθρο τέταρτο του N 4335/2015 και εφαρμόζονται σύμφωνα
Σελ. 18
με το άρθρο ένατο § 2 του αυτού νόμου για τα κατατιθέμενα από την 1.1.2016 ένδικα μέσα και αγωγές.
32Μέχρι το N 2741/1999 ενέπιπταν μόνον αυτές που αφορούσαν την παράδοση και απόδοση μισθίου και όχι οι χρηματικές αξιώσεις. Με το άρθρο 7 παρ. 20 του N 2741/1999 εμπίπτουν πλέον όλες οι διαφορές από τη μίσθωση, δηλ. και η αγωγή για την καταβολή καθυστερούμενων μισθωμάτων και αποζημίωσης λόγω φθορών. Μπορεί να σωρευθεί αγωγή απόδοσης με αίτημα καταβολής των καθυστερουμένων μισθωμάτων. Με την ίδια διαδικασία εκδικάζονται και οι διαφορές από τις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 48 Ι 3 του ΠΔ 34/1995), αλλά και όσες εξαιρούνται από αυτές.
33Κατά τη διαδικασία μισθωτικών διαφορών εκδικάζονται και οι διαφορές από άκυρη σύμβαση μίσθωσης.
34Μόνον οι συμβαλλόμενοι νομιμοποιούνται στις μισθωτικές διαφορές, ενώ ο μη εκμισθωτής-κύριος διαθέτει τις εμπράγματες αγωγές.
35Στη διαδικασία των μισθώσεων λαμβάνονται υπόψη κατά τη νέα ΚΠολΔ 340 § 1 σε συνδ. με την ΚΠολΔ 591 § 1, και μη νόμιμα αποδεικτικά μέσα. Κατά την ΑΠ 617/2000 λαμβάνονται υπόψη και έγγραφα με ελλείψεις και κατά την ΕφΔωδ 10/2004 λαμβάνονται υπόψη και αμετάφραστα έγγραφα. Συνεπώς δεν ιδρύεται λόγος αναίρεσης κατά το άρθρο 559 αρ. 12 ΚΠολΔ.
36Δεν είναι νόμιμη η συμφωνία να αποδεικνύονται εγγράφως οι τροποποιήσεις, διότι δεν ισχύει αποκλεισμός αποδεικτικών μέσων κατά τη νέα ΚΠολΔ 340 § 1 σε συνδ. με την ΚΠολΔ 591 § 1.
Σελ. 19
37Ένορκες βεβαιώσεις λαμβάνονται υπόψη εφόσον λαμβάνονται κατά την διαδικασία των νέων ΚΠολΔ 421-424 και έχουν επιδοθεί στον αντίδικο πριν από δύο τουλάχιστον εργάσιμες ημέρες από τη λήψη της βεβαίωσης.
38Κατά τη νέα ΚΠολΔ 591 § 1 περ γ έως ζ ισχύουν τα εξής στις ειδικές διαδικασίες στις οποίες υπάγονται και οι μισθωτικές διαφορές ως υποκατηγορία των περιουσιακών διαφορών: … γ) Οι προτάσεις κατατίθενται το αργότερο κατά τη συζήτηση. Ας σημειωθεί ότι η κατάθεση των προτάσεων είναι υποχρεωτική (νέο άρθρ. 115 § 3 ΚΠολΔ σε συνδ. με 591 § 1. δ) Τα περιεχόμενα στις προτάσεις μέσα επίθεσης και άμυνας προτείνονται συνοπτικώς και προφορικά και καταχωρίζονται στα πρακτικά συζητήσεως, διαφορετικά είναι απαράδεκτα. ε) Οι διάδικοι το αργότερο κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο προσάγουν όλα τα αποδεικτικά τους μέσα. στ) Οι διάδικοι μπορούν έως τη δωδέκατη ώρα της τρίτης εργάσιμης ημέρας από τη συζήτηση να καταθέσουν προσθήκη στις προτάσεις τους, με την οποία αξιολογούνται οι αποδείξεις, προτείνονται ισχυρισμοί και προσκομίζονται ένορκες βεβαιώσεις, έγγραφα και γνωμοδοτήσεις κατά το άρθρο 390 μόνο για την αντίκρουση ισχυρισμών που προτάθηκαν. ζ) Ανταγωγή, αντέφεση και πρόσθετοι λόγοι έφεσης και αναψηλάφησης ασκούνται με ποινή απαραδέκτου με δικόγραφο, που κατατίθεται στη γραμματεία του δικαστηρίου, στο οποίο απευθύνονται και επιδίδεται στον αντίδικο τουλάχιστον οκτώ (8) ημέρες πριν από τη συζήτηση, η οποία ορίζεται υποχρεωτικά κατά την ημερομηνία συζήτησης της κύριας υπόθεσης.
39Επομένως η κατάθεση των προτάσεων είναι υποχρεωτική, ενώ κατά το προηγούμενο δίκαιο δεν ήταν. Τα μέσα όμως επιθέσεως και άμυνας που περιέχονται στις προτάσεις πρέπει να προτείνονται συνοπτικώς και προφορικά και να καταχωρίζονται στα πρακτικά συζητήσεως, αλλιώς είναι απαράδεκτα. Με την προσθήκη -αντίκρουση αντικρούονται οι ισχυρισμοί που προτάθηκαν και δεν προτείνονται νέα αποδεικτικά μέσα. Η ανταγωγή ασκείται με χωριστό δικόγραφο και επιδίδεται
Σελ. 20
οκτώ τουλάχιστον ημέρες πριν από τη συζήτηση. Σε περίπτωση ερημοδικίας ενός των διαδίκων εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις 271 και 272 ΚΠολΔ.
40Κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο είναι το δικαστήριο της τοποθεσίας του ακινήτου κατά το άρθρο 29 ΚΠολΔ.
41Καθ’ ύλην αρμόδιο είναι το Ειρηνοδικείο για μηνιαίο μίσθωμα έως 600 ευρώ (άρθρο 14 § 1 περ. 2 ΚΠολΔ) και το Μονομελές Πρωτοδικείο άνω των 600 ευρώ (άρθρο 16 περ. 1). Το μηνιαίο μίσθωμα και μόνον καθορίζει πλέον την αρμοδιότητα, ώστε το άρθρο 11 § 6 ΚΠολΔ να είναι ανεφάρμοστο για τις αστικές μισθώσεις. Εάν το μίσθωμα έχει ορισθεί σε μεγαλύτερα διαστήματα θα εξευρεθεί το μηνιαίο μίσθωμα. Το ίδιο θα συμβαίνει και αν η μίσθωση είναι η εποχική, οπότε θα υπολογισθούν όλοι οι μήνες. Για τον υπολογισμό του συμφωνημένου μισθώματος υπολογίζεται το χαρτόσημο που οφείλεται στο μίσθωμα.
42Ο καθορισμός υλικής αρμοδιότητας επί περισσοτέρων δικαιούχων ή υποχρέων γίνεται πάντα με βάση το μηνιαίο μίσθωμα και δεν επιμερίζεται, άρα δεν εφαρμόζεται η ΚΠολΔ 9 εδ. 4.
43Αμφισβητείται η εφαρμογή της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων. Κρίνοντας η νομολογία ασφαλιστικά μέτρα με αντικείμενο την προσωρινή αναγνώριση του αιτούντος ως μισθωτή, την άρση της διατάραξης στην κατοχή του επί του μισθίου, την απαγόρευση κάθε μελλοντικής διατάραξης και την καταδίκη των καθών να καταρτίσουν το συμφωνητικό της σύμβασης μίσθωσης, απέρριψε το πρώτο αίτημα ως μη νόμιμο γιατί αποτελεί αντικείμενο αναγνωριστικής αγωγής, δηλαδή κυρίας δίκης και όχι ασφαλιστικών μέτρων και έκρινε ότι το δεύτερο και τρίτο αίτημα είναι νόμιμα γιατί με την παραδοχή τους δεν ικανοποιούνται πλήρως τα δικαιώματα του αιτούντος, πράγμα που θα ήταν αντίθετο στην ΚΠολΔ 692 περ. 4 (παλ.). Τέλος απέρριψε το τέταρτο αίτημα, γιατί η παραδοχή του συνεπάγεται πλήρη ικανοποίηση του δικαιώματος.