ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ Β’ ΕΚΔΟΣΗΣ V

ΠΡΟΛΟΓΟΣ Α’ ΕΚΔΟΣΗΣ VIII

ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ

ΕΙΔΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΚΑΙ ΣΥΜΒΑΤΙΚΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ

Α. ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ 1

1. Ν 4446/2016 1

2. Ν 5073/2023 8

3. Ν 5170/2025 9

Β. ΘΕΩΡΙΑ 12

1. Νέο ειδικό δίκαιο μίσθωσης ακινήτου με βάση τη χρονική διάρκεια
αυτής (κάτω των 60 ημερών) 12

2. Τροποποιήσεις του ουσιαστικού δικαίου σε σχέση με το προ
του Ν 5073/2023 καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων 13

α. Γενικά 13

β. Μίσθωση έως 60 ημερών και όχι έως ενός έτους 14

γ. Μίσθωση με κάθε μέσο και όχι μόνο μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας 14

3. Νομικός χαρακτηρισμός - Παροχή χρήσης και υπηρεσιών -
Μεικτή σύμβαση 16

4. Προϋποθέσεις υπαγωγής 22

α. Γενικά 22

β. Διάρκεια κάτω των 60 ημερών - Χρονική προϋπόθεση 23

γ. Ακίνητο (άρθρο 111 παρ. 1 εδ. α’ Ν 4446/2016) 27

δ. Διαχειριστής (άρθρο 111 παρ. 1-4 Ν 4446/2016) 30

i. Έννοια διαχειριστή στο ειδικό δίκαιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης 30

ii. Στοιχείο εμπορικής - επαγγελματικής δραστηριότητας 33

iii. Σύμβαση διαχείρισης ακινήτου 33

iv. Μεικτή σύμβαση υπομίσθωσης και διαχείρισης 34

v. Διάκριση από γενική έννοια του διαχειριστή ακινήτων
(property management services provider) 35

ε. Διαδικαστικές προϋποθέσεις - Υποχρεώσεις Διαχειριστή
(άρθρο 111 παρ. 1-4 Ν 4446/2016) 35

i. Γενική ανάπτυξη των διαδικαστικών προϋποθέσεων 35

ii. Υποχρεώσεις Διαχειριστή Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης 36

iii. Διορθωτική ερμηνεία άρθρου 111 παρ. 2 Ν 4446/2016 39

στ. Παροχή υπηρεσιών διαμονής και κλινοσκεπασμάτων 39

i. Η προϋπόθεση γενικά 39

ii. Έννοια υπηρεσιών διαμονής - Επιπλωμένο ή μη ακίνητο 40

iii. Μη αναγκαία η ρητή αναφορά της παροχής υπηρεσίας διαμονής 41

iv. Χρήση επαγγελματική ή μεικτή 42

v. Βραχυχρόνια παροχή υπηρεσιών επαγγελματικής χρήσης χώρου 43

vi. Υπηρεσία παροχής κλινοσκεπασμάτων 44

vii. Μη παροχή υπηρεσιών πλην δυνατότητας διαμονής -
Αδιάφορη η πραγματική χρήση 45

ζ. Αδιάφορη η ανάρτηση του ακινήτου σε ψηφιακή πλατφόρμα
στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού και η σύναψη
της σύμβασης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας 46

i. Υπαγωγή στο ειδικό καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων ανεξάρτητα
από την ανάρτηση ή μη σε διαδικτυακή πλατφόρμα και ανεξάρτητα
από τη σύναψη της μίσθωσης μέσω αυτής 46

η. Βραχυχρόνια μίσθωση συναπτόμενη μετά από ανάρτηση
σε διαδικτυακή πλατφόρμα και μέσω αυτής ως ειδική περίπτωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 Ν 4446/2016 49

i. Νομοθετική ρύθμιση 49

ii. Έννοιες 50

iii. Έννομες σχέσεις 51

iv. Παροχή υπηρεσιών διαδικτύου από την πλατφόρμα 52

v. Διασυνοριακός χαρακτήρας 53

vi. Υποχρεώσεις πλατφόρμας από φορολογικές διατάξεις 54

vii. Νομολογία Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου (άρθρα 56 και 114 ΣΛΕΕ,
μη εφαρμογή Οδ 2000/31/ΕΚ) 54

viii. Σύγκρουση της διάταξης του άρθρου 111 Ν 4446/2016
προς το άρθρο 56 εδ. α’ ΣΛΕΕ 55

ix. Ειδική σύμβαση παροχής υπηρεσιών αξιολόγησης ακινήτων
ως καταλυμάτων μέσω διαδικτύου 56

x. Νέες υπηρεσίες με τη χρήση νέων τεχνολογιών 58

xi. Ενίσχυση υγιούς και θεμιτού ανταγωνισμού 58

θ. Περιοχές απόλυτης απαγόρευσης - Τοπικές προϋποθέσεις 59

i. Η ρύθμιση 59

ii. Προϋποθέσεις υπαγωγής 59

iii. Ζητήματα από την απόλυτη απαγόρευση - Κριτική - Προτάσεις 61

iv. Έννομες συνέπειες 63

ι. Ποιοτικές προϋποθέσεις - Προδιαγραφές και μέτρα ασφαλείας μισθίου (άρθρα 1-3 Ν 5170/2025) 65

i. Σκοπός θέσπισης προδιαγραφών ακινήτων διατιθέμενων
προς βραχυχρόνια μίσθωση (άρθρα 1-2 Ν 5170/2025) 65

ii. Σχολιασμός και θετική αποτίμηση διάταξης 65

iii. Πεδίο εφαρμογής (άρθρο 3 παρ. 1 Ν 5170/2025
και άρθρο 111 Ν 4446/2016) 66

iv. Υποχρεωτικές κατά τον νόμο προδιαγραφές ακινήτων διατιθέμενων
προς βραχυχρόνια μίσθωση (άρθρο 3 παρ. 1 Ν 5170/2025) 66

v. Ελεγκτικός μηχανισμός διασφάλισης τήρησης ποιοτικών
προδιαγραφών ακινήτων διατιθέμενων προς βραχυχρόνια μίσθωση
(άρθρο 3 παρ. 2-4 Ν 5170/2025) 68

vi. Πρόστιμα επί παραβάσεων κανόνων ποιοτικών προδιαγραφών
ακινήτων διατιθέμενων προς βραχυχρόνια μίσθωση
(άρθρο 3 παρ. 5-6 Ν 5170/2025) 70

ια. Δυνατότητες περαιτέρω περιορισμών με Υπουργική Απόφαση
(άρθρο 111 παρ. 8 Ν 4446/2016) 71

5. Έννομες συνέπειες 71

Γ. ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕ Ή ΧΩΡΙΣ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΥΠΟΜΙΣΘΩΣΗΣ 72

1. Γενικά 72

2. Ειδικό φορολογικό δίκαιο των βραχυχρονίων μισθώσεων 72

3. Γενικό δίκαιο μισθώσεων - Δυνατή η συμβατική απαγόρευση
υπομίσθωσης με τη μορφή βραχυχρόνιας μίσθωσης 73

4. Επί αγωγής αποβολής από κατοχή ακινήτου, αυτοδίκαιη ισχύς δεδικασμένου και εκτελεστότητας απόφασης και κατά κάθε
χρήστη του ακινήτου που έλκει δικαίωμα από τον εναγόμενο
(άρθρα 325 επ. και 919 επ. ΚΠολΔ) 74

5. Αγγλική νομολογία - Εκμετάλλευση ακινήτου μέσω της Airbnb
δεν συνιστά χρήση του ως ιδιωτικής κατοικίας - Παραβίαση
συμβατικού όρου κύριας μίσθωσης 76

6. Υπόδειγμα σύμβασης μίσθωσης κατοικίας με δικαίωμα
υπομίσθωσης για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας
μίσθωσης από τον υπεκμισθωτή 77

Δ. ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ
ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠΟ ΕΥΡΕΙΑ ΕΝΝΟΙΑ - ΣΥΝΔΥΑΣΜΟΣ
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΑΙ ΥΠΟΜΙΣΘΩΣΗΣ 83

1. Έννοια διαχειριστή ακινήτων (property management services provider) 83

2. Διάκριση από ειδική έννοια διαχειριστή Ελληνικών ακινήτων
βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη φορολογική διάταξη
του άρθρου 111 Ν 4446/2016 83

3. Ιδιότητες διαχειριστών ακινήτων με την ευρεία έννοια 84

4. Ενοχική σύμβαση διαχείρισης ακινήτων με την ευρεία έννοια 84

5. Ανάθεση διαχείρισης της εκμετάλλευσης ακινήτου
με βραχυχρόνιες μισθώσεις 85

6. Ανάθεση διαχείρισης μέσω υπομίσθωσης 85

α. Διαχειριστής ο μισθωτής - υπεκμισθωτής 85

β. Ειδικοί όροι διαμόρφωσης μισθώματος 86

γ. Ενσωμάτωση κόστους και αμοιβής διαχείρισης στο μίσθωμα 86

δ. Συνυπολογισμός στο μίσθωμα της επιχειρηματικής δραστηριότητας
της βραχυχρόνιας μίσθωσης από τον μισθωτή - διαχειριστή 86

7. Σχέση μισθωτή με υπομισθωτή που υπομίσθωσε ακίνητο μέσω
πλατφόρμας τύπου Airbnb - Η απόφαση ΕιρΡόδ (ασφ.) 184/2017 86

8. Υπόδειγμα σύμβασης ανάθεσης διαχείρισης ακινήτου
με τη μέθοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης 91

Ε. ΔΙΑΚΡΙΝΟΜΕΝΕΣ ΣΥΜΒΑΤΙΚΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ ΕΙΔΙΚΑ
ΣΤΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕΣΩ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑΣ 101

1. Συμβάσεις 101

α. Συμβάσεις χρηστών με πλατφόρμα 101

β. Σύμβαση δικαιούχου εκμίσθωσης με διαχειριστή 102

2. Βασικά χαρακτηριστικά της σύμβασης μεταξύ χρηστών
και πλατφόρμας 103

α. Κοινότητα των μελών της πλατφόρμας 103

β. Σκοπός η εκμετάλλευση των ακινήτων και η επιδίωξη κέρδους
μέσα από αυτήν 104

γ. Παγκόσμια ενιαία διαδικτυακή αγορά ακινήτων προς βραχυχρόνια
μίσθωση ως ευφυής μέθοδος προώθησης αυτών προς εκμετάλλευση 105

δ. Παροχή συνόλου υπηρεσιών σχετιζόμενων και μη σχετιζόμενων
με τα διατιθέμενα ακίνητα 105

ε. Αποδοχή προδιατυπωμένων όρων ως σύμβαση προσχωρήσεως 105

στ. Μονιμότητα και αυτοτέλεια σχέσης με εγγραφή ασχέτως
της μίσθωσης συγκεκριμένου ακινήτου 106

ζ. Προστασία καταναλωτών 107

η. Προσωπικά δεδομένα 107

θ. Αναληθείς ή συκοφαντικές αναφορές 108

ι. Ρήτρα διαιτησίας 109

3. Παρεχόμενες υπηρεσίες πλατφόρμας προς χρήστη 109

α. Παροχή δυνατότητας χρήσης κάθε κατηγορίας ακινήτων
(καταλυμάτων) 109

β. Εύρος υπηρεσιών μη σχετιζόμενων με ακίνητα 109

i. Υπηρεσίες σχετικά με δράσεις στον τόπο του καταλύματος 109

ii. Υπηρεσίες σχετικά με τον τόπο απόδοσης φόρου 110

γ. Πρόσβαση σε τεράστια βάση δεδομένων διαρκούς αξιολόγησης
ως αυτοτελής υπηρεσία 110

4. Το παράδειγμα της πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων
της Airbnb 111

α. Κοινότητα μελών 111

β. Αυτόματη αποδοχή όρων και μονομερών αλλαγών αυτών
και προσχώρηση σε αυτούς 111

γ. Ενημερώσεις στους Όρους Χρήσης 112

δ. Ιδεολογικές και πολιτικές διακηρύξεις κοινότητας 112

i. Πριν γίνετε μέλος 112

ii. Δέσμευση κοινότητας της Airbnb 113

iii. Σχετικά με τη δέσμευση της κοινότητας 113

iv. Όροι χρήσης της Airbnb 114

ε. Πρόσφατες ενημερώσεις της διαδικτυακής πλατφόρμας της Airbnb 114

5. Παροχή ψηφιακών υπηρεσιών και εν γένει υπηρεσιών
της κοινωνίας της πληροφορίας ή παροχή υπηρεσιών
διαχείρισης ακινήτων ή παροχή τουριστικών υπηρεσιών 116

α. Εισήγηση Γενικού Εισαγγελέα Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου 117

β. Η άποψη της Airbnb 118

γ. Έλεγχος της πλατφόρμας επί των σχετιζόμενων
με το κατάλυμα υπηρεσιών 118

6. Έννομες σχέσεις και νομική φύση σχέσεων πλατφόρμας
και συναλλασσόμενων χρηστών 119

α. Συμβαλλόμενα - εμπλεκόμενα μέρη 119

β. Εμπλεκόμενες αρχές 120

γ. Έννομες σχέσεις 121

7. Σύμβαση πλατφόρμας - χρήστη 122

α. Γενικά 122

β. Βασικά χαρακτηριστικά 123

i. Χρονικό σημείο σύναψης σύμβασης μεταξύ χρήστη και πλατφόρμας 123

ii. Νομικώς δεσμευτική σύμβαση 123

iii. Σύμβαση προσχωρήσεως 123

iv. Ορολογία φιλοξενούντων και φιλοξενούμενων αντί εκμισθωτών
και μισθωτών 123

v. Οι χρήστες ως καταναλωτές 124

vi. Έννοια πλατφόρμας και ρυθμιστικό αντικείμενο σύμβασης 124

vii. Διεθνής χαρακτήρας πλατφόρμας 124

viii. Περιεχόμενα σύμβασης 125

ix. Ευθύνη φιλοξενούντων (εκμισθωτών) για τήρηση τοπικής νομοθεσίας (απαγορεύσεις, περιορισμοί, εγγραφές σε μητρώα, αδειοδοτήσεις) 126

x. Επίλυση διαφορών 127

γ. Αντικείμενο και οργάνωση παρεχόμενων υπηρεσιών 127

i. Η πλατφόρμα ως διαδικτυακή αγορά υπηρεσιών που προσφέρονται
και απολαμβάνονται από τρίτους 127

ii. Μέλη πλατφόρμας 128

iii. Συμβαλλόμενα στην παροχή υπηρεσιών φιλοξενίας απευθείας
τα μέλη και όχι η πλατφόρμα 128

iv. Η πλατφόρμα ως τρίτος σε σχέση με τις υπηρεσίες φιλοξενίας 128

v. Η πλατφόρμα ως τρίτος σε σχέση με τα μέλη 129

vi. Τα μέλη συμβάλλονται απευθείας έναντι αλλήλων με ίδια ευθύνη 129

vii. Τα μέλη ως ανεξάρτητοι συμβαλλόμενοι σε σχέση με την πλατφόρμα 130

viii. Περιεχόμενο αναρτώμενο από τα μέλη στην πλατφόρμα
και διάδοση αυτού 130

ix. Υπηρεσίες τρίτων 131

x. Προσβασιμότητα 131

δ. Προϋποθέσεις κτήσης ιδιότητας μέλους έναντι της πλατφόρμας 131

i. Δικαιοπρακτική ικανότητα μέλους 131

ii. Υποχρέωση συμμόρφωσης προς νομοθεσία 132

iii. Επιβεβαίωση ταυτότητας μέλους 132

iv. Καταχώριση λογαριασμού (Account Registration) 132

v. Λογαριασμός νομικού προσώπου 133

vi. Υποχρέωση επικαιροποίησης στοιχείων 133

vii. Ένας λογαριασμός ανά χρήστη 133

viii. Ευθύνη χρήστη για την ασφάλεια των στοιχείων του 133

ix. Ευθύνη χρήστη για τον λογαριασμό του στην πλατφόρμα 134

x. Συνέργειες μελών με άδεια της πλατφόρμας 134

8. Περιεχόμενο (Content) 134

α. Ανάρτηση περιεχομένου από τα μέλη και προσβασιμότητα
από άλλα μέλη 134

β. Ανάρτηση περιεχομένου από τα μέλη και προσβασιμότητα
από άλλα μέλη 135

9. Έλλειψη ευθύνης πλατφόρμας για το περιεχόμενο των μελών 135

10. Αμοιβές παρεχόμενων υπηρεσιών (Service Fees) 135

α. Αμοιβές πλατφόρμας ως αντάλλαγμα γα τη χρήση της -
Αμφοτεροβαρής σύμβαση 135

β. Προηγούμενη ενημέρωση χρηστών 136

γ. Μονομερείς μεταβολές αμοιβών 136

δ. Ευθύνη μέλους και τρόπος είσπραξης 136

11. Συμβατικές υποχρεώσεις εκμισθωτών (φιλοξενούντων) 136

α. Συμβατικές υποχρεώσεις μέλους κατά την καταχώριση
καταλύματος διατιθέμενου μέσω πλατφόρμας 136

i. Ακρίβεια, αλήθεια και επικαιροποίηση πληροφοριών 136

ii. Ελεύθερος καθορισμός τιμής διάθεσης 137

iii. Πολιτική ακυρώσεων 137

β. Διακριτική ευχέρεια πλατφόρμας ως προς την προβολή
της ανάρτησης 138

γ. Συμβατική δέσμευση έναντι πλατφόρμας για σύναψη σύμβασης φιλοξενούντος με φιλοξενούμενο 138

δ. Ασφάλιση 138

ε. Συμβατικές υποχρεώσεις κατά τις καταχωρίσεις καταλυμάτων
(Listing Accommodations) - Τήρηση κανονισμού κτιρίου
και νομοθεσίας 139

i. Καταχώριση ενός καταλύματος 139

ii. Παροχή εγγύησης 139

iii. Τήρηση κανονισμού κτιρίου και νομοθεσίας ως όρος της σύμβασης
του φιλοξενούντος με το κατάλυμα 139

στ. Καταχωρίσεις λοιπών δραστηριοτήτων, εμπειριών, γεγονότων
και λοιπών εν γένει υπηρεσιών φιλοξενίας 139

12. Συμβατικές υποχρεώσεις μισθωτών (φιλοξενούμενων) 140

α. Διενέργεια κράτησης 140

β. Γνωστοποίηση χρεώσεων κράτησης πριν από τη διενέργεια
αυτής από τον φιλοξενούμενο 140

13. Σύναψη νομικώς δεσμευτικής σύμβασης μίσθωσης -
χρόνος σύναψης 140

α. Σύναψη σύμβασης με την κράτηση 140

β. Πληρωμή κόστους κράτησης στην πλατφόρμα 141

γ. Περισσότεροι φιλοξενούμενοι 141

δ. Ανήλικος φιλοξενούμενος 141

ε. Η κράτηση ως άδεια κατοχής και χρήσης του χώρου του καταλύματος 141

στ. Υποχρέωση αποχώρησης κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο 142

i. Οικειοθελής αποχώρηση 142

ii. Έξωση με βάση το εφαρμοστέο δίκαιο 142

iii. Ποινική ρήτρα 142

iv. Περιορισμός ποινικής ρήτρας 142

v. Εξουσία της πλατφόρμας για είσπραξη επιπλέον χρεώσεων
λόγω καθυστερημένης αποχώρησης 143

ζ. Μεταβολές ή ακυρώσεις κρατήσεως με συμφωνία μεταξύ
φιλοξενούντος και φιλοξενούμενου 143

14. Βαθμολογήσεις και κριτικές (Ratings and reviews) 143

α. Ουσιώδες στοιχείο της λειτουργίας και αξιοπιστίας της πλατφόρμας 143

β. Δημόσια κριτική μελών έναντι αλλήλων μέσω της πλατφόρμας 143

γ. Προσωπικές απόψεις μελών 144

δ. Απαγόρευση συκοφαντικών αναφορών 144

ε. Απαγόρευση χειραγώγησης περιεχομένου κριτικών και βαθμολογίας 144

15. Ζημιά στο κατάλυμα, διαφορές μεταξύ των μελών 144

α. Υποχρέωση και ευθύνη φιλοξενούμενου προς παράδοση
του καταλύματος στην κατάσταση που το παρέλαβε -
όρος παραδοσιακών μισθώσεων 144

β. Ζημία στο κατάλυμα - Διαδικασίες στο πλαίσιο της πλατφόρμας 145

γ. Προσφυγή κατά της απόφασης στην ίδια την πλατφόρμα 145

δ. Διατήρηση δικαιωμάτων εκ συμβάσεως και εκ του νόμου 146

ε. Διατήρηση δικαιώματος προσφυγής στο αρμόδιο Δικαστήριο 146

16. Συνδρομή μελών για επίλυση διαφορών 146

α. Υποχρέωση μελών για συνεργασία με την πλατφόρμα σε απόπειρα εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών 146

β. Διαμεσολάβηση και απόπειρα εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών
στο πλαίσιο της πλατφόρμας 146

γ. Δικαίωμα μονομερούς τερματισμού διαδικασίας εξωδικαστικής
επίλυσης διαφορών και προσφυγής στο αρμόδιο Δικαστήριο 147

17. Φόροι 147

α. Υποχρέωση του φιλοξενούντος προς καταβολή φόρων
(και φόρων τουριστών ή επισκεπτών) - Παρόμοιες προς
τουριστικές υπηρεσίες οι υπηρεσίες μέσω πλατφόρμας 147

β. Υποχρέωση πλατφόρμας δυνάμει φορολογικών διατάξεων
για συλλογή πληροφοριών προς επιβολή φόρων 147

γ. Είσπραξη φόρων από την πλατφόρμα και διαβίβαση αυτών
στην αρμόδια Φορολογική Αρχή 147

18. Γενική υποχρέωση συμμόρφωσης προς νομοθεσία 149

19. Διάρκεια και καταγγελία σύμβασης, αναστολή ισχύος
και άλλα μέτρα 150

α. Αόριστη διάρκεια 150

β. Καταγγελία από το μέλος 150

γ. Καταγγελία από την πλατφόρμα 150

i. Καταγγελία με προειδοποίηση 150

ii. Καταγγελία χωρίς προειδοποίηση 150

20. Σύμβαση εκμισθωτή - μισθωτή 151

α. Διαφοροποιητικά στοιχεία βραχυχρόνιων μισθώσεων
μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας από λοιπές περιπτώσεις
βραχυχρόνιων μισθώσεων 151

β. Όροι συμμετοχής σε διαδικτυακή πλατφόρμα που οδηγεί
σε σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω αυτής 152

γ. Ενδιάμεσος τρόπος εκμετάλλευσης ακινήτων 153

ΣΤ. ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΑΘΕΜΙΤΟΥ ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΜΟΥ ΠΡΟΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ
ΠΑΡΟΧΗΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ 153

1. Συγκεκαλυμμένη τουριστική δραστηριότητα 153

α. Εισαγωγικά 153

β. Ομοιότητες μεθόδου βραχυχρόνιας μίσθωσης με τουριστικές
υπηρεσίες 154

2. Οικονομικά στοιχεία 155

3. Ανταγωνιστική δραστηριότητα 156

α. Υπηρεσίες πλατφόρμας βραχυχρονίων μισθώσεων υποκατάστατες
αυτών των τουριστικών καταλυμάτων 156

β. Επιχειρήσεις επαγγελματικής διαχείρισης βραχυχρονίων
μισθώσεων μέσω πλατφόρμας 157

γ. Διαφορετικό αδειοδοτικό καθεστώς 157

δ. Αθέμιτος ανταγωνισμός 158

ε. Στοιχεία διαφοροποίησης βραχυχρόνιων μισθώσεων
από ξενοδοχεία και εν γένει τουριστικά καταλύματα 158

στ. Η περίπτωση της Μαδρίτης - Άσκηση εμπορικής δραστηριότητας
επί διάθεσης καταλύματος για βραχυχρόνια μίσθωση για χρονικό
διάστημα άνω των 90 ημερών ανά ημερολογιακό έτος 159

Ζ. ΔΙΑΤΑΡΑΞΗ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΣΤΟΥ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ
ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ - ΚΟΙΝΩΝΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ 160

1. Μείωση διατιθέμενων διαμερισμάτων και σημαντική
αύξηση μισθωμάτων 160

2. Δυσχέρεια εύρεσης κατοικιών 161

3. Ανάγκη εκμετάλλευσης κατοικιών ως απάντηση
στην υπερφορολόγηση 161

4. Εσφαλμένη αντιμετώπιση εσφαλμένων αποφάσεων 162

5. Διάβρωση κοινωνικού ιστού 162

6. Η περίπτωση της Μαδρίτης - Μέτρα κατά της τουριστικοποίησης 163

7. Προβλήματα της από την ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων
μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας στη Θεσσαλονίκη 165

8. Αναζήτηση αστικού ρυθμιστικού πλαισίου 166

ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΔΙΚΑΙΟ ΣΧΕΣΕΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΚΑΝΟΝΙΣΜΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Α. ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΑΠΟ ΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗ ΓΙΑ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΣΕ ΚΤΙΡΙΑ ΚΑΙ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΑ 167

1. Γενικά 167

α. Έντονη διαφοροποίηση από την αστική μίσθωση 167

β. Διατάραξη χρήσεων και σχέσεων λοιπών συνιδιοκτητών κτιρίου
ή συγκροτήματος 167

γ. Ατελείς ή ασαφείς κανονισμοί σχέσεων συνιδιοκτητών -
Ερμηνεία αυτών 168

δ. Αθέμιτος ανταγωνισμός σε βάρος τουριστικών επιχειρήσεων 169

ε. Προτάσεις - σκοποί - αίτημα 169

2. Ειδικά χαρακτηριστικά χρήσης διηρημένων ανεξάρτητων
ιδιοκτησιών από μισθωτές βραχυχρόνιας μίσθωσης 170

3. Το ζήτημα της ευθύνης 170

4. Συμβατότητα με κανονισμούς ρύθμισης σχέσεων συνιδιοκτητών 171

5. Ερωτήματα σχετικά με παλαιούς κανονισμούς 171

6. Κτίρια και συγκροτήματα αμιγούς κατοικίας ή αμιγούς
επαγγελματικής στέγης 172

7. Ανάγκη προστασίας λοιπών ενοίκων από οχλήσεις
και διακινδύνευση ασφαλούς κατοικίας 173

8. Η περίπτωση της Μαδρίτης - Ανεξάρτητη είσοδος
και διακεκριμένοι κοινόχρηστοι χώροι 174

9. Γενική υποχρέωση εκμισθωτή βραχυχρόνιας μίσθωσης
από την καλή πίστη έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών 174

10. Νομολογία 175

α. ΜΕφΑθ 4547/2023 176

β. ΜΕφΑθ 4375/2023 177

γ. ΜΠρΘεσ 2513/2022 (ειδ.) 177

δ. ΜΠρΘεσ 16158/2018 (ειδ.) 178

ε. ΜΕφΘεσ 986/2020 (ειδ.) 178

στ. ΜΠρΝαυπλ 263/2019 (ασφ.) 178

ζ. ΜΠρΑθ 1259/2019 (ειδ.) 179

i. Μη διασταλτική ερμηνεία έννοιας «οικοτροφείου» 179

ii. Εξέταση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης ξεχωριστά 179

iii. Εξέταση γενικών και ειδικών περιορισμών κανονισμού κτιρίου 179

iv. Συγκριτική αξιολόγηση με τουριστικά καταλύματα 180

v. Η βραχυχρόνια μίσθωση ως μορφή οργανωμένης
εκμετάλλευσης ακινήτου 180

Β. ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΤΩΝ ΣΧΕΣΕΩΝ ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ 181

1. Έννοια και σκοπός Κανονισμού - Επιτρεπόμενες χρήσεις 181

α. Δικαιοπρακτικός χαρακτήρας κανονισμού 181

β. Σκοπός και επιτρεπόμενες χρήσεις 181

γ. Συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή 182

δ. Ανάγκη εκσυγχρονισμού 182

2. Εφαρμογή διατάξεων περί οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών
(Ν 3741/1929, άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ) 182

α. Θεμελιώδεις κανόνες επί κτιρίων αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών 182

β. Ιδιαίτερη συμφωνία συνιδιοκτητών και απουσία συμφωνίας
(άρθρα 4 και 5 Ν 3741/1929) 183

γ. Συστατικός συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή
(άρθρο 13 Ν 3741/1929) 184

3. Παλαιοί Κανονισμοί 184

α. Ανεπάρκεια παλαιών Κανονισμών υπέρ ή σε βάρος του
συγκεκριμένου τρόπου χρήσης και εκμετάλλευσης
οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών 184

β. Ανάγκη θέσπισης περιορισμών στην αλόγιστη εκμετάλλευση
διηρημένων ιδιοκτησιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων 185

γ. Ανάγκη απελευθέρωσης της δυνατότητας εκμετάλλευσης
διηρημένων ιδιοκτησιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων 186

δ. Αρνητικές επιδράσεις σε κτίρια αμιγούς κατοικίας 186

ε. Υπόδειγμα παλαιού κανονισμού πολυκατοικίας κέντρου Αθηνών 187

4. Προσαρμογή Κανονισμών 188

α. Ανακύπτοντα ερωτήματα και τρόποι επίλυσης 188

β. Τροποποίηση παλαιών Κανονισμών με εισαγωγή νέων ρυθμίσεων 188

γ. Τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας με καταδίκη μη
συναινούντων ιδιοκτητών σε δήλωση βουλήσεως (αρ. 949 ΚΠολΔ) 188

5. Υποδείγματα ρητρών σε Κανονισμούς διηρημένων ιδιοκτησιών
κτιρίων και συγκροτημάτων 189

6. Ερμηνεία παλαιών Κανονισμών επί αδυναμίας τροποποιήσεως 201

α. Αδυναμία συναινετικής τροποποίησης και ανάγκη ερμηνείας 201

β. Ερμηνεία κανονισμού πολυκατοικίας δυνάμει των διατάξεων
του Αστικού Κώδικα (ΑΚ 173, 200, 281, 288 και 388) 201

γ. Κανόνες ερμηνείας (συνδυασμός άρθρων 173 και 200 ΑΚ) 201

δ. Υποθετική βούληση μερών 203

ε. Ερμηνευτική συναγωγή απαγόρευσης βραχυχρόνιων μισθώσεων 203

στ. Ερμηνευτική συναγωγή του επιτρεπτού των βραχυχρόνιων
μισθώσεων 205

7. Έννοια και προορισμός κοινοχρήστων μερών οικοδομής
ή συγκροτήματος και εξ αυτών περιορισμοί χρήσης από ενοίκους 206

α. Έννοια κοινοχρήστων μερών 206

β. Τρόποι ορισμού μερών κτιρίου ή συγκροτήματος ως κοινοχρήστων 206

γ. Νομικά αδιάφορη η μη χρήση κοινών μερών οικοδομής
από έναν των ιδιοκτητών 209

δ. Σκοπός η σταθερότητα και ασφάλεια στους συνιδιοκτήτες 209

ε. Η σημασία του κριτηρίου του προορισμού των κοινοχρήστων μερών 209

στ. Προορισμός κοινοχρήστων μερών συνήθους κτιρίου
ή συγκροτήματος κατοικιών 210

ζ. Μαζική χρήση κοινοχρήστων χώρων κτιρίου ή συγκροτήματος
από μισθωτές βραχυχρονίων μισθώσεων κατά τρόπο αντίθετο
προς τον προορισμό των χώρων αυτών 210

8. Δικονομικές διατάξεις 212

α. Δωσιδικία - Αρμοδιότητα (άρθρα 16 περ. 1, 8 και 13,
18 παρ. 2 περ. β’, 19 περ. α’, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ) 212

β. Ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών
(άρθρο 614 παρ. 2, 5 ΚΠολΔ) 213

γ. Επικαρπωτές 215

δ. Ερμηνεία - Νομολογία 215

9. Νομολογιακή αξιοποίηση όρων σε υφιστάμενους Κανονισμούς 216

α. Το προηγούμενο της ΜΠρΘεσ 16158/2018, 217

i. Κρινόμενο ζήτημα 217

ii. Η υπό κρίσιν υπόθεση 217

iii. Αναγκαστική τροποποίηση κανονισμού (άρθρο 9 Ν 1562/1985) 218

β. Επαγγελματική τουριστική εκμετάλλευση εξοχικής κατοικίας
με παροχή φάσματος τουριστικών υπηρεσιών 219

γ. Η τουριστική εκμετάλλευση κατοικίας συνιστά παραβίαση
του Κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών 221

δ. Η νομολογιακή προσέγγιση με αφορμή την ΜΠρΘεσ 16158/2018 -
Σημασία απόφασης 222

10. Συμπέρασμα 224

Γ. ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ Ή ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ 226

1. Νομοθετικό πλαίσιο μεταβολής περιεχομένου Κανονισμού
οικοδομής με παρεμβολή δικαστικής κρίσης 226

α. Ν 1562/16.9.1985 226

2. Δυνατότητα δικαστικής τροποποίησης ή συμπλήρωσης
Κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών 231

α. Δικαίωμα της πλειοψηφίας του 65% της συνιδιοκτησίας
προς δικαστική τροποποίηση ή συμπλήρωση κανονισμού
(άρθρο 9 Ν 1562/1985) 231

β. Υποβολή συγκεκριμένης πρότασης από τους ενάγοντες συνιδιοκτήτες 231

γ. Εξαιρετικό δίκαιο - αντικείμενο συμπληρώσεων και τροποποιήσεων 232

δ. Κανονισμός μη επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες
ή αντικείμενος σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης -
Υποχρέωση αποδοχής αιτήματος αγωγής 233

ε. Διατακτικό δικαστικής απόφασης 233

στ. Μη εγγραφή αγωγής τροποποίησης κανονισμού
στα βιβλία διεκδικήσεων 233

ζ. Περιορισμοί χρήσης κοινόκτητων και κοινόχρηστων πραγμάτων
οικοδομής 234

η. Η περίπτωση της ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική) 235

θ. Αρμοδιότητα κατά τόπον (άρθρο 29 ΚΠολΔ) 236

ι. Αρμοδιότητα καθ’ ύλην (άρθρο 2 εδ. α’ Ν 1562/1985 και άρθρα 16
περ. 13, 18 παρ. 2 περ. β’ και 19 περ. α’ ΚΠολΔ) 236

ια. Εφαρμοστέα διαδικασία (άρθρο 2 εδ. α’ Ν 1562/1985
και άρθρο 614 αρ. 2 ΚΠολΔ) 237

ιβ. Επίδοση σε όλους τους λοιπούς συγκυρίους και ειδική προθεσμία
επίδοσης (άρθρο 3 παρ. 1 εδ. α’ και β’ Ν 1562/1985) 237

ιγ. Μη αναγκαία η προσεπίκληση των τρίτων που τυχόν
έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο 238

ιδ. Τήρηση αναγκαίας προδικασίας αυτής άσκησης αυτής αγωγής τροποποίησης του κανονισμού και μνεία αυτής στην αγωγή
(άρθρα 3 και 4 Ν 1562/1985) 238

ιε. Άμυνα εναγομένου συγκυρίου 239

ιστ. Αποδεικτικά μέσα 240

ιζ. Βασικές αρχές και θεμελιώδεις διατάξεις 241

ιη. Εξουσία Δικαστηρίου 241

ιθ. Τα πραγματικά περιστατικά και η δικαστική κρίση
με την ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική) 242

κ. Διατακτικό απόφασης ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική) 249

3. Αναγκαστική τροποποίηση διατάξεων υφιστάμενου κανονισμού
με δικαστική απόφαση επί διαφωνίας του 35% των συνιδιοκτητών 251

α. Συμπεράσματα προς αξιοποίηση από την ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική) 251

β. Νομική βάση αγωγής για αναγκαστική δικαστική τροποποίηση
υφιστάμενου κανονισμού 251

γ. Προϋποθέσεις εφαρμογής άρθρου 9 Ν 1562/1985 για αναγκαστική
δικαστική τροποποίηση υφιστάμενου κανονισμού 252

δ. Αίτημα 252

ε. Ολοσχερής ανυπαρξία κανονισμού ή κανονισμός με κενό
(σιωπή) ως προς τη χρήση ιδιοκτησιών με διάθεση αυτών
για βραχυχρόνια μίσθωση 253

στ. Κανονισμός με ασάφεια ως προς τη χρήση ιδιοκτησιών
με διάθεση αυτών για βραχυχρόνια μίσθωση 254

ΜΕΡΟΣ ΤΡΙΤΟ

ΕΙΔΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ
ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Α. ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ 255

1. Φορολογία εισοδήματος 255

α. Ν 4172/2013 255

β. Ν 5073/2023 256

2. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) 257

α. Ν 5073/2023 257

β. Ν 5144/2024 259

γ. Ν 5073/2023 263

δ. Ν 5143/2024 266

ε. ΚΥΑ 16405/2025 269

στ. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ Α. 1146/2025 276

ζ. Εγκύκλιος Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθμό πρωτοκόλλου Ε 2049/2025 278

η. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθμό Α.1087/2025 283

θ. Εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε 2024/9.4.2024 285

ι. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθμό Α.1079/2025 297

ια. Εγκύκλιος Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθμό Ε 2141/16.7.2019 301

ιβ. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ Πολ. 1194/2018 311

ιγ. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ Πολ. 1170/2018 314

ιδ. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ Πολ. 1162/2018 318

ιε. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ Πολ. 1187/2017 332

Β. ΘΕΩΡΙΑ 344

1. Νέο ειδικό φορολογικό καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων 344

α. Γενικά 344

β. Κριτήρια επιβολής 344

γ. Διαφοροποίηση δήλωσης μεταξύ βραχυχρόνιας και μη βραχυχρόνιας μίσθωσης 346

δ. Ρυθμιστικό πλαίσιο 346

2. Φορολογία εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση
(άρθρο 39Α παρ. 1-2 Ν 4172/2013) 346

α. Νομοθετική μεταβολή - Νομικό πλαίσιο 346

β. Βασικός διαχωρισμός - Εισόδημα από ακίνητη περιουσία
ή από επιχειρηματική δραστηριότητα 347

γ. Σημασία των ανωτέρω διακρίσεων 348

δ. Το ζήτημα του Υποκαταστήματος και της νομιμότητας των
διατάξεων των Εγκυκλίων της ΑΑΔΕ - Η ΣτΕ 601/2025 (7μ) -
Όμοια και η ΣτΕ 602/2025 348

3. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (άρθρο 29 Ν 5073/2023
και άρθρο 11 Ν 5144/2024) 349

α. Νομοθετική ρύθμιση 349

β. Κριτική 350

γ. Βαρυνόμενες μισθώσεις - Ύψος - Τρόποι υπολογισμού 350

δ. Συνυπολογισμός τέλους παρεπιδημούντων για το ΦΠΑ 352

4. Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) 352

α. Νομοθετική ρύθμιση 352

β. Κριτική 352

γ. Βαρυνόμενες μισθώσεις - Ύψος - Τρόποι υπολογισμού 352

δ. Δικαιούχος και υπόχρεος - Διαδικασία είσπραξης 353

5. Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων (άρθρο 111 παρ. 5Α
Ν 4446/2016 και άρθρο 30 Ν 5143/2024) 354

α. Νομοθετική ρύθμιση 354

β. Βαρυνόμενες μισθώσεις - Ύψος - Τρόποι υπολογισμού 354

γ. ΚΑΔ 355

δ. Υπολογισμός για το ΦΠΑ 355

ε. Δικαιούχος και υπόχρεος - Διαδικασία είσπραξης - Πρόστιμα 355

6. Διαδικασία δηλώσεων για νόμιμη από φορολογική άποψη
εκμετάλλευση ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης
(άρθρο 111 παρ. 2-4 Ν 4446/2016) 356

ΑΛΦΑΒΗΤΙΚΟ ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 385

ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ

ΕΙΔΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΣΥΜΒΑΤΙΚΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ

Α. ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

1. Ν 4446/2016

Πτωχευτικός Κώδικας, Διοικητική Δικαιοσύνη, Τέλη-Παράβολα, Οικειοθελής αποκάλυψη φορολογητέας ύλης παρελθόντων ετών, Ηλεκτρονικές συναλλαγές, Τροποποιήσεις του Ν 4270/2014 και λοιπές διατάξεις

(ΦΕΚ Α’ 240/22.12.2016)

(Άρθρο 111)

Άρθ. 111 Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. 1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο, όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν 4276/2014 (Α’ 155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν 4179/2013 (Α’ 175) ή έχουν υποβάλει γνωστοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν 4442/2016 (Α’ 230) και τα άρθρα 1 έως 4 του Ν 4276/2014, δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή της γνωστοποίησης, κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

2Α. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για

ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Σε κύριο, νομέα, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή τρίτο διαχειριστή, ο οποίος προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου του πρώτου εδαφίου, ανεξαρτήτως αν η βραχυχρόνια μίσθωση καταρτίζεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το πενήντα τοις εκατό (50%) του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση μετά από την 1η Ιανουαρίου 2025 μέχρι τον έλεγχο και πάντως όχι πέραν του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, το οποίο δεν είναι κατώτερο από είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ. Αν, μετά την επιβολή της κύρωσης του προηγούμενου εδαφίου, διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο και όχι πέραν του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, που δεν είναι κατώτερο από σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, το οποίο επιβάλλεται και εισπράττεται από την Α.Α.Δ.Ε.. Με την κοινή απόφαση της παρ. 8 η αναστολή του πρώτου εδαφίου δύναται να παρατείνεται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2026.

3.α. Αν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η εν λόγω πολυκατοικία ή συγκρότημα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και οφείλει να διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή να έχει υποβάλει γνωστοποίηση.

β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή δεν έχει υποβάλει γνωστοποίηση, υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν 4179/2013.

4.α. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.

β. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

γ. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.

5.α. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των παρ. 2 και 8, επιβάλλεται στους διαχειριστές ακινήτων αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το πενήντα τοις εκατό (50%), των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου προϋποθέσεων των παραγράφων 2 και 8, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

β. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

γ. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ. Το πρόστιμο του πρώτου εδαφίου δεν επιβάλλεται στην περίπτωση που το εισόδημα που προκύπτει από την εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχει περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικείου φορολογικού έτους.

δ. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιμα των περιπτώσεων γ’ και δ’ της παρ. 2 του άρθρου 54 του N 4174/2013 (Α’ 170).

5Α. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις της παρ. 1 επιβάλλεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν 339/1976 (Α’ 136).

6. Για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.

7. Η Α.Α.Δ.Ε. μπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.

8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Τουρισμού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρμα.

10. Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων των παρ. 2Α και 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου.

2. Ν 5073/2023

Μέτρα για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και άλλες επείγουσες διατάξεις

(ΦΕΚ Α’ 204/11.12.2023)

(Άρθρο 28)

Άρθ. 28 Διάρκεια και φορολογική αντιμετώπιση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων - Τροποποίηση άρθρου 111 Ν 4446/2016. Στο άρθρο 111 του Ν 4446/2016 (Α’ 240), περί ρυθμίσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση:

α) το τέταρτο εδάφιο της παρ. 1 αντικαθίσταται,

β) στην περ. γ) της παρ. 2 μετά τη φράση «και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν 4179/2013 (Α’ 175),» προστίθεται η φράση «ή έχουν υποβάλλει γνωστοποίηση, σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν 4442/2016 (Α’ 230) και τα άρθρα 1 έως 4 του Ν 4276/2014» και μετά τη φράση «τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.)» προστίθεται η φράση «ή της γνωστοποίησης»,

γ) στην περ. α) της παρ. 3 η λέξη «Καταργείται». αντικαθίσταται από ένα νέο εδάφιο,

δ) η περ. α) της παρ. 5 αντικαθίσταται,

ε) στην περ. β) της παρ. 3 μετά τη φράση «που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας» προστίθεται η φράση «ή δεν έχει υποβάλλει γνωστοποίηση»,

στ) από το τελευταίο εδάφιο της ανωτέρω περίπτωσης αφαιρείται η φράση «και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο»,

ζ) προστίθεται παρ. 5Α, και το άρθρο 111 διαμορφώνεται ως εξής: [ακολουθεί ολόκληρο το κείμενο του νέου άρθρου 111 Ν 4446/2016 που έχει παρατεθεί αυτούσιο ανωτέρω].

3. Ν 5170/2025

Θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων, απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων, ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών και λοιπές επείγουσες διατάξεις

(ΦΕΚ A’ 6/20.1.2025)

(Άρθρα 1-3, 5)

ΜΕΡΟΣ Α’

ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ - ΣΥΣΤΗΜΑ ΚΑΤΑΤΑΞΗΣ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΩΝ

Άρθ. 1 Σκοπός Μέρους Α’. Σκοπός του παρόντος Μέρους είναι:

α) η δημιουργία πλαισίου λειτουργικών προδιαγραφών για τη μίσθωση ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια, και

β) η δημιουργία ενός νέου και καινοτόμου συστήματος κατάταξης καταλυμάτων που βασίζεται στην αρχή της βιωσιμότητας και λαμβάνει υπ’ όψη το περιβαλλοντικό και κοινωνικό τους αποτύπωμα.

Άρθ. 2 Αντικείμενο Μέρους Α’. Αντικείμενο του παρόντος Μέρους είναι:

α) η θέσπιση λειτουργικών προδιαγραφών ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια και πλαισίου ελέγχου των ακινήτων και επιβολής κυρώσεων στους παραβάτες, και

β) η θέσπιση συστήματος κατάταξης καταλυμάτων βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων, μέσω της τροποποίησης του Ν 4276/2014 (Α’ 155).

Άρθ. 3 Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια. 1. Τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του Ν 4446/2016 (Α’ 240) πληρούν τις κάτωθι προδιαγραφές:

α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του Ν 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

2. Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μεικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των προδιαγραφών της παρ. 1.

Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του ΠΔ 141/1991 (Α’ 58).

3. Οι ελέγχοντες υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:

α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής,

β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και

γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους

της Α.Α.Δ.Ε., εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου, σύμφωνα με το άρθρο 30 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν 5104/2024, Α’ 58).

4. Ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών της παρ. 1.

5. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, αν:

α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο,

β) δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές της παρ. 1,

γ) δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις της παρ. 6.

Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (Ν 4978/2022, Α’ 190).

6. Αν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών της παρ. 1, το πρόστιμο της παρ. 5 επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος.

Άρθ. 5 Εξουσιοδοτικές διατάξεις Μέρους Α’. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Τουρισμού, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να τροποποιούνται οι προδιαγραφές της παρ. 1 του άρθρου 3, να εξειδικεύονται ο τρόπος διενέργειας του ελέγχου και τα όργανα επιβολής των κυρώσεων, καθώς και να ρυθμίζεται κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή του άρθρου 3, περί προδιαγραφών ακίνητων που μισθώνονται βραχυχρόνια.

Β. ΘΕΩΡΙΑ

1. Νέο ειδικό δίκαιο μίσθωσης ακινήτου με βάση τη χρονική διάρκεια αυτής (κάτω των 60 ημερών)

Νέο καθεστώς. Με το άρθρο 28 Ν 5073/2023 από την 1.1.2024 δημιουργήθηκε στο ουσιαστικό δίκαιο της μίσθωσης ένα ριζικά διαφορετικό νέο καθεστώς ρύθμισης των καλούμενων στη συναλλακτική πρακτική βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Προϋποθέσεις υπαγωγής. Μετά την εισαγωγή των νέων ρυθμίσεων δύο είναι οι καθοριστικές προϋποθέσεις, για να υπαχθεί μία μίσθωση ακινήτου στο νέο ειδικό αυτό καθεστώς:

(α) Η μίσθωση να έχει συμφωνημένη ορισμένη χρονικά διάρκεια «κάτω των 60 ημερών».

(β) Να μην παρέχονται «άλλες υπηρεσίες», εκτός από (αα) διαμονή και (ββ) παροχή κλινοσκεπασμάτων.

Ουδεμία άλλη προϋπόθεση αξιώνεται για την υπαγωγή μίας μίσθωσης ακινήτου στο ειδικό καθεστώς.

Αποσύνδεση από διαδικτυακές πλατφόρμες. Ιδίως, για την υπαγωγή στις διατάξεις του νέου άρθρου 111 Ν 4446/2016 και στις λοιπές σχετικές διατάξεις (ποιοτικές, φορολογικές και άλλες):

(α) Δεν απαιτείται η μίσθωση να έχει συναφθεί μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας (ως ενδεικτικώς η AirBnB).

(β) Δεν απαιτείται το προσφερόμενο προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) ακίνητο να έχει αναρτηθεί πριν από τη σύναψη της μίσθωσης ή υπομίσθωσης σε διαδικτυακή πλατφόρμα (ως ενδεικτικώς η AirBnB), διατιθέμενο μέσω αυτής προς μίσθωση ή υπομίσθωση.

Ορισμός εκ του νόμου. Τα ανωτέρω αναφέρονται πλέον ρητώς στον νέο ορισμό της έννοιας της «βραχυχρόνιας μίσθωσης» στο άρθρο 111 παρ. 1 Ν 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 28 Ν 5073/2023.

Υπομίσθωση. Επισημαίνεται ότι η αναφορά σε υπομίσθωση είναι μη αναγκαία, αφού, σύμφωνα με το γενικό δίκαιο της μίσθωσης, η σύμβαση της υπομίσθωσης είναι και αυτή μία σύμβαση μίσθωσης που υπόκειται στους ίδιους ακριβώς νομικούς κανόνες με μια οποιανδήποτε άλλη μίσθωση, με μόνη διαφορά ότι σε αυτήν τη θέση του εκμισθωτή έχει ο υπεκμισθωτής και τη θέση του μισθωτή έχει ο υπομισθωτής.

2. Τροποποιήσεις του ουσιαστικού δικαίου σε σχέση με το προ του Ν 5073/2023 καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων

α. Γενικά

Προγενέστερες προϋποθέσεις υπαγωγής. Με το προ του Ν 5073/2023 καθεστώς στο ίδιο άρθρο 111 παρ. 1 Ν 4446/2016, όπως αυτό ίσχυε πριν από την ανωτέρω τροποποίησή του με το άρθρο 28 Ν 5073/2023 στο ειδικό καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπάγονταν μόνον:

(α) Μισθώσεις συναπτόμενες για συγκεκριμένη ορισμένη χρονική διάρκεια μικρότερη του ενός (1) έτους.

(β) Μισθώσεις συναπτόμενες μόνον μέσω μιας ψηφιακής πλατφόρμας και όχι με οποιονδήποτε άλλον τρόπο.

β. Μίσθωση έως 60 ημερών και όχι έως ενός έτους

Όχι πραγματικά βραχυχρόνιες. Η προϊσχύσασα διάταξη προσδιόριζε ως βραχυχρόνια μία μίσθωση συναπτόμενη μέχρι και για ορισμένο συμφωνημένο χρονικό διάστημα ενός ημερολογιακού έτους πλην μίας ημέρας, την στιγμή που είναι περισσότερο από προφανές ότι μια μίσθωση σχεδόν ενός έτους δεν δύναται κατά την κοινή λογική και τα διδάγματα της κοινής πείρας να θεωρηθεί ως βραχυχρόνια.

Διάρκεια λοιπών μισθώσεων εκ του νόμου. Αντίθετα, η ανωτέρω διαπίστωση καθίσταται ακόμη περισσότερο σαφής, αν σκεφθεί κανείς ότι μία προστατευόμενη μίσθωση πρώτης κατοικίας συνάπτεται με προστατευόμενη εκ του νόμου διάρκεια τριών ετών κατ’ άρθρο 2 παρ. 1 Ν 1703/1987, αλλά και πλέον, μετά το άρθρο 13 Ν 4242/2014 περί εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων, ακόμη και η εμπορική και επαγγελματική μίσθωση προστατεύεται εκ του νόμου για τρία κατά μέγιστο όριο έτη.

Συναλλακτική πρακτική. Και κατά τη συναλλακτική πρακτική όμως, ιδιαίτερα μεγάλος όγκος μισθώσεων συνάπτεται για χρονικά διαστήματα ενός ή δύο ετών με ενδεχόμενο δικαίωμα ανανέωσης του ενός ή και των δύο μερών, ακόμη και επί μισθώσεων, είτε κατοικίας είτε εμπορικών, οι οποίες απολαύουν της ανωτέρω προστασίας. Με τον τρόπο αυτόν καθίσταται έκδηλη στην πράξη η κοινή σε μεγάλο βαθμό αντίληψη των συμβαλλόμενων να μην θεωρούν ως βραχυχρόνια μια μίσθωση διαρκείας ενός έτους.

Ορθή τροποποίηση. Από την άποψη αυτή, η οριοθέτηση της έννοιας των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε χρονικό διάστημα σημαντικά κάτω του έτους είναι ορθή και απεικονίζει τη συναλλακτική αντίληψη που επικρατεί στην πραγματικότητα, ενώ εμποδίζει την επιδίωξη καταχρηστικής ένταξης διαφόρων μορφών εμπορικής εκμετάλλευσης ακινήτων στο καθεστώς των αστικών μισθώσεων μέσω της περιστολής της ευελιξίας των εκμισθωτών να χαρακτηρίζουν ως αστικές τις εν τοις πράγμασιν επαγγελματικές ή εμπορικές μισθώσεις κάτω του έτους.

γ. Μίσθωση με κάθε μέσο και όχι μόνο μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

Διαδικτυακές υπηρεσίες από την πλατφόρμα. Όπως γίνεται γενικά δεκτό και έχει κριθεί και από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, μια διαδικτυακή πλατφόρμα που φέ

ρει τα ακίνητα που προσφέρονται προς βραχυχρόνια εκμίσθωση κατ’ αρχήν δεν θεωρείται ούτε δύναται να θεωρηθεί ότι παρέχει υπηρεσίες μεσιτείας ή άλλης μορφής εν γένει σε σχέση με το ακίνητο. Αντίθετα, θεωρείται ότι απλώς παρέχει υπηρεσίες διαδικτύου, όπως και κάθε άλλη διαδικτυακή πλατφόρμα ή ιστοσελίδα ή ιστότοπος εν γένει ως «υπηρεσίες της κοινωνίας της πληροφορίας».

Όχι κτηματομεσιτικές υπηρεσίες. Οι πλατφόρμες, μέσω των οποίων χρήστες προσφέρουν ή, αντίστοιχα, αναζητούν ακίνητα προς διαμονή (όπως η AirBnB), απλώς δίνουν τη δυνατότητα ή την ευχέρεια στους ενδιαφερόμενους να έλθουν σε επαφή μεταξύ τους. Επομένως, δεν μπορεί κατά νομική ακριβολογία να ισχυρισθεί κανείς ούτε ότι οι πλατφόρμες φέρνουν τους ενδιαφερόμενους σε επαφή, αφού δεν παρέχουν ούτε καν κτηματομεσιτικές υπηρεσίες, κατά τα ανωτέρω.

Όροι χρήσης. Τα ανωτέρω διακηρύσσονται και από όλες τις πλατφόρμες στους όρους χρήσης τους και άρα συνομολογούνται και από τους χρήστες κάθε πλατφόρμας αυτού του είδους με βασικό στόχο των πλατφορμών αυτών να διασφαλίσουν ότι δεν θα αναζητηθεί κατ’ αυτών οποιαδήποτε ευθύνη σε σχέση με το ακίνητο ή τη σύμβαση της μίσθωσης ή/και των όποιων λοιπών παρεχόμενων υπηρεσιών σε σχέση με το εκμισθούμενο ακίνητο.

Μίσθωση ακινήτου. Πρέπει δε να διευκρινισθεί ότι και υπό το προϊσχύσαν δίκαιο, ήτοι πριν από την τροποποίηση του άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016 με το άρθρο 28 Ν 5073/2023, γινόταν παγίως δεκτό ότι οι μισθώσεις που συνάπτονται μεταξύ παρέχοντος και αποδεχόμενου τη χρήση ακινήτου, ακόμη και μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, αποτελούν μισθώσεις του κοινού ουσιαστικού δικαίου, χωρίς να διαφοροποιούνται από τις λοιπές μισθώσεις που συνάπτονται χωρίς να έχουν ουδεμία σχέση με διαδικτυακή πλατφόρμα.

Μη ορθή η προϋπόθεση του προϊσχύσαντος δικαίου. Συνεπώς, από όλα τα ανωτέρω προκύπτει ότι ήταν μη ορθή από νομική άποψη η πρόβλεψη ως προϋπόθεσης για την υπαγωγή στις ειδικές διατάξεις του δικαίου των βραχυχρόνιων μισθώσεων της σύναψης αυτής μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, αφού το μέσον, δυνάμει ή με τη συνδρομή του οποίου τα μέρη ήρθαν σε επαφή ή απλώς πληροφορήθηκαν και τελικώς συνήψαν μια σύμβαση μίσθωσης δεν είναι αρκετό ώστε να τη διαφοροποιήσει και να την υπαγάγει σε ειδικό νομικό καθεστώς σε σχέση με άλλες μισθώσεις, ενώ, αντίθετα, κρίσιμη είναι η χρονική διάρκεια αυτής.

Ορθή τροποποίηση. Από την άποψη αυτή, η οριοθέτηση της έννοιας των βραχυχρόνιων μισθώσεων ανεξάρτητα από τη συσχέτισή τους με διαδικτυακή πλατφόρμα, όπως η πασίγνωστη AirBnB ή άλλες, παρίσταται ως νομικώς ορθή και άρα η τροποποίηση που επήλθε στο ειδικό δίκαιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων με το άρθρο 28 Ν 5073/2023 κρίνεται ως νομικώς ορθή.

3. Νομικός χαρακτηρισμός - Παροχή χρήσης και υπηρεσιών - Μεικτή σύμβαση

Το ζήτημα. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η αναφορά στο νέο άρθρο 28 Ν 5073/2023 που τροποποίησε το άρθρο 111 Ν 4446/2016 σε παρεχόμενες υπηρεσίες στο πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και μάλιστα σε παρεχόμενες υπηρεσίες ως κύρια θεμελιώδη προϋπόθεση για την υπαγωγή μίας μίσθωσης ορισμένου χρόνου διάρκειας κάτω των 60 ημερών στο ειδικό καθεστώς του δικαίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων.

Η ρύθμιση. Συγκεκριμένα, προβλέπεται πλέον ως ειδική ρητή προϋπόθεση εκ του νόμου για υπαγωγή μίας μίσθωσης ακινήτου κάτω των 60 ημερών στο νέο ειδικό καθεστώς να μην παρέχονται «άλλες υπηρεσίες», εκτός από διαμονή και παροχή κλινοσκεπασμάτων. Όπως προκύπτει, δε, και από απλή γραμματική ερμηνεία της νέας διάταξης του άρθρου 28 Ν 5073/2023, ο νομοθέτης ακολουθεί τη διατύπωση του αρνητικού προσδιορισμού των παρεχόμενων υπηρεσιών, αφού αξιώνεται, για την υπαγωγή, η μη παροχή άλλων υπηρεσιών πλην των ανωτέρω.

Παραχώρηση χρήσης ακινήτου. Προϋπόθεση για τα ανωτέρω, ήτοι για την παροχή των υπηρεσιών διαμονής και παροχής κλινοσκεπασμάτων, είναι προφανώς η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου ακινήτου από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Αυτό είναι και το θεμελιώδες στοιχείο κάθε σύμβασης μίσθωσης, βραχυχρόνιας ή μη ως προκύπτει από τη θεμελιώδη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία «με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα».

Επιπλέον παροχή υπηρεσιών. Σύμφωνα, όμως, με την ειδική διάταξη του άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016 στοιχείο της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι, όχι μόνο η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου ακινήτου, όπως σε κάθε μίσθωση, αλλά και η παροχή άλλων υπηρεσιών, οι οποίες οριοθετούνται και εξειδικεύονται στον νόμο, και συγκεκριμένα υπηρεσιών διαμονής ή/και υπηρεσιών παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Αρνητικός προσδιορισμός. Βεβαίως, πρέπει να επισημανθεί ότι ο προσδιορισμός των υπηρεσιών γίνεται με τρόπο αρνητικό, ήτοι ο νομοθέτης ορίζει περιοριστικά

ότι, για την υπαγωγή στο ειδικό καθεστώς του δικαίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, δεν δύνανται να παρέχονται και άλλες υπηρεσίες πλην των ανωτέρω περιοριστικώς αναφερόμενων (διαμονή, κλινοσκεπάσματα). Επομένως, εξ αυτού δύναται ερμηνευτικώς να συναχθεί ότι, για την υπαγωγή στο ανωτέρω ειδικό καθεστώς, δύναται, είτε να παρέχεται το σύνολο των ανωτέρω υπηρεσιών, είτε μόνον διαμονή, είτε και καμία εξ αυτών των υπηρεσιών.

Μεικτή σύμβαση. Με βάση τα ανωτέρω δεδομένα, και εκκινώντας από την γραμματική ερμηνεία της διάταξης του νέου άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι η σύμβαση βραχυχρόνιας μίσθωσης δύναται να είναι, είτε μια μεικτή σύμβαση μίσθωσης ακινήτου (επιπλωμένου ή μη) και παροχής υπηρεσιών, είτε μια σύμβαση μίσθωσης ακινήτου (επιπλωμένου ή μη). Στην περίπτωση δε που το ακίνητο εκμισθώνεται επιπλωμένο, θα πρόκειται περί μεικτής σύμβασης μίσθωσης και κινητών πραγμάτων (των επίπλων), και αν παρέχονται τα κλινοσκεπάσματα, θα υφίσταται και το στοιχείο της μίσθωσης κινητών και ως προς αυτά.

Προεξάρχων χαρακτήρας. Στο ανωτέρω πλαίσιο θα μπορούσε κατ’ αρχήν να υποστηριχθεί ότι στην ανωτέρω σύμβαση ο προεξάρχων χαρακτήρας είναι αυτός της μίσθωσης πράγματος και δη ακινήτου, με το επιχείρημα ότι η παροχή της χρήσης του μισθίου ακινήτου θα πρέπει να θεωρείται ως κυρίαρχη, αφού τα λοιπά στοιχεία (έπιπλα ή/και κλινοσκεπάσματα) δύνανται να συνυπάρχουν ή και να μην συνυπάρχουν παράλληλα και στο πλαίσιο της σύμβασης μίσθωσης.

Σημασία διατύπωσης. Πρέπει στο σημείο αυτό να επισημανθεί ότι από όλα τα ανωτέρω προκύπτει πως είναι άξια ιδιαίτερης νομικής επεξεργασίας η διατύπωση περί παροχής υπηρεσιών διαμονής, η οποία δημιουργεί κρίσιμα ερμηνευτικά ζητήματα ως προς τον νομικό χαρακτηρισμό της σύμβασης. Και αυτό, επειδή σε μια σύμβαση μίσθωσης ακινήτου κύριο θεμελιώδες στοιχείο είναι αυτό της παραχώρησης της χρήσης και όχι της παροχής των οποιωνδήποτε υπηρεσιών. Συνήθως στις συναλλαγές στο συντριπτικό ποσοστό των συναπτόμενων συμβάσεων μίσθωσης αναφέρεται και ορίζεται συμβατικά το είδος της χρήσης του ακινήτου, την οποία επιτρέπεται να κάνει ο μισθωτής στο εκμισθούμενο ακίνητο, ως ιδίως αλλά ενδεικτικώς χρήση ως κατοικία ή εμπορική ή επαγγελματική χρήση, και όχι το είδος των υπηρεσιών που ο εκμισθωτής δύναται να παρέχει στον ευρισκόμενο στο μίσθιο μισθωτή.

Κρίσιμη η αναφορά σε υπηρεσίες διαμονής. Εν προκειμένω και σε συνέχεια των ανωτέρω, μπορεί βάσιμα να διαπιστωθεί ότι η μη αναφορά στη διάταξη του άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016 σε παραχώρηση για χρήση του μισθίου ακινήτου ως τόπου διαμονής, αλλά, αντίθετα, η αναφορά σε παροχή υπηρεσιών διαμο-

νής, θα πρέπει να θεωρείται κρίσιμη για τον νομικό χαρακτηρισμό της σύμβασης βραχυχρόνιας μίσθωσης ως σύμβασης παροχής υπηρεσιών διαμονής.

Διάρκεια διαμονής. Τα ανωτέρω ενισχύονται και από το ότι η παραχώρηση ενός ακινήτου προς χρήση για χρονικό διάστημα μέχρι 60 ημερών συμπεριλαμβάνει εννοιλογικώς και την παραχώρηση για πολύ μικρότερα χρονικά διαστήματα, ακόμη και μίας ή δύο ημερών διαδοχικά και επαναλαμβανόμενα σε διαφορετικούς αντισυμβαλλόμενους χωρίς χρονικό περιορισμό.

Έννοια διαμονής. Γενικώς τα ανωτέρω ενισχύονται και από την ίδια την έννοια της διαμονής ως μίας πολύ περισσότερο προσωρινής και βραχείας σύνδεσης με έναν τόπο σε αντιδιαστολή προς την έννοια της κατοικίας.

Συνδυασμός με υπηρεσίες κλινοσκεπασμάτων. Προφανές είναι ότι όλα τα ανωτέρω θα πρέπει να συνεκτιμηθούν και προς τη σύνδεση των υπηρεσιών διαμονής με τις υπηρεσίες παροχής κλινοσκεπασμάτων που ουδεμία σχέση έχουν εννοιολογικώς κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και την κοινή λογική προς σύμβαση μίσθωσης.

Ιδιαίτερη κρατική εποπτεία. Ενδεικτικό και επιβεβαιωτικό της θέσης ότι ο προεξάρχων χαρακτήρας της βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016 είναι αυτός της παροχής υπηρεσιών διαμονής είναι και το γεγονός ότι υπάρχει εξαιρετικά έντονη κρατική εποπτεία της εν λόγω συμβατικής σχέσης του ιδιωτικού δικαίου που δεν αρμόζει σε μια σύμβαση μίσθωσης πράγματος. Ενδεικτικώς, αναφέρουμε τις διατάξεις του άρθρου 111 παρ. 6, 7, 9 Ν 4446/2016 σε συνδυασμό προς αυτές του άρθρου 3 παρ. 2-4 Ν 5170/2025 περί εποπτείας και ελέγχων από πλήθος κρατικών αρχών (ΑΑΔΕ, Υπουργείο Τουρισμού) ακόμη και με τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας (άρθρο 3 παρ. 2 Ν 5170/2025). Τα ανωτέρω δεν συνάδουν προς την έννοια μίας απλής μίσθωσης πράγματος, αλλά συνηγορούν υπέρ της έννοιας της σύμβασης παροχής υπηρεσιών διαμονής και άλλων συναφών υπηρεσιών.

Εποπτεία Υπουργείου Τουρισμού. Εξαιρετικά σημαντικό είναι το γεγονός ότι προβλέπεται διενέργεια ελέγχων και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού (άρθρο 111 παρ. 6 Ν 4446/2016, άρθρο 3 παρ. 2-4 Ν 5170/2025). Εξ αυτού συνάγεται ότι ο προεξάρχων χαρακτήρας των ανωτέρω συμβάσεων είναι αυτός της παροχής υπηρεσιών διαμονής που προσιδιάζουν στην έννοια των τουριστικών υπηρεσιών.

Ιδιαίτερες κυρώσεις. Ομοίως και το πλήθος, το είδος και η επιβάλλουσα αρχή των κυρώσεων συνηγορούν υπέρ του ότι ο προεξάρχων χαρακτήρας είναι αυτός της παροχής υπηρεσιών διαμονής και όχι της παραχώρησης χρήσης χώρου ακινήτου, ως προκύπτει ενδεικτικώς από τις διατάξεις του άρθρου 111 παρ. 5 Ν 4446/2016

σε συνδυασμό προς αυτές του άρθρου 3 παρ. 5-6 Ν 5170/2025, αφού δεν νοείται επιβολή τέτοιας έντασης κυρώσεων σε απλές συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων.

Απαγορεύσεις σύναψης σύμβασης. Αλλά και αυτή η ίδια η πρόβλεψη δυνατότητας οριζόντιας γενικής απαγόρευσης σύναψης νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων παροχής υπηρεσιών διαμονής και κλινοσκεπασμάτων σε ολόκληρα Δημοτικά Διαμερίσματα (Α’, Β’, Γ’ Δήμου Αθηναίων) του άρθρου 111 παρ. 2Α Ν 4446/2016 δεν συνάδει σε καμία περίπτωση με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων του άρθρου 361 ΑΚ και κατ’ επέκταση της ελευθερίας σύναψης μίας κλασσικής και συνήθους σύμβασης μίσθωσης με θεμελιώδες στοιχείο αυτό της παραχώρησης της χρήσης του μισθίου ακινήτου. Αντίθετα, είναι ενδεικτική της ρύθμισης της παροχής μίας υπηρεσίας προς εξυπηρέτηση ευρύτερων κοινωνικών αναγκών και δικαιοπολιτικών επιδιώξεων.

Εναρμονιζόμενες φορολογικές διατάξεις. Προς τα ανωτέρω εναρμονίζονται και οι διατάξεις του άρθρου 39Α παρ. 1 Ν 4172/2013, όπως τροποποιήθηκαν με το άρθρο 27 Ν 5073/2023, σύμφωνα με τις οποίες το κριτήριο για τη υπαγωγή του εισοδήματος του εκμισθωτή - φυσικού προσώπου από τις εδώ εξεταζόμενες ειδικές βραχυχρόνιες μισθώσεις στην κατηγορία του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία είναι η φύση των παρεχόμενων υπηρεσιών.

Οριοθέτηση από τουριστικά καταλύματα. Συγγενείς προς τα ανωτέρω διαπιστώσεις συνάγονται και από τις διατάξεις του άρθρου 111 παρ. 2 περ. γ’ και παρ. 3 Ν 4446/2016, οι οποίες οριοθετούν τις ειδικές αυτές βραχυχρόνιες μισθώσεις παροχής υπηρεσιών διαμονής και κλινοσκεπασμάτων από τις μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων, καθιστώντας απολύτως σαφές ότι ο νομοθέτης αντιμετωπίζει πλέον και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις του άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016 ως μια πιο απλουστευμένη μορφή τουριστικών μισθώσεων υπαγόμενη σε ειδικές διατάξεις.

Ειδικός τύπος τουριστικής μίσθωσης. Ιδίως το γεγονός ότι η νόμιμη υπαγωγή ενός ακινήτου στη διαδικασία και κατηγοριοποίηση των τουριστικών καταλυμάτων του ειδικού τουριστικού δικαίου απαλλάσσει τον παρέχοντα υπηρεσίες διαμονής μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων από την υποχρέωση τήρησης των ειδικών νομίμων προϋποθέσεων του ειδικού δικαίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι απολύτως ενδεικτικό, κατά συστηματική ερμηνεία, της θέσης του νομοθέτη ότι οι βραχυχρόνιες αυτές μισθώσεις αποτελούν έναν ειδικό τύπο τουριστικής μίσθωσης, υποκείμενο σε ένα λιγότερο αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο σε σχέση με τα λοιπά τουριστικά καταλύματα.

Οργανωμένη δραστηριότητα. Σε κάθε περίπτωση το γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση συνιστά ειδικό τύπο τουριστικής μίσθωσης αποδεικνύεται και από το ότι ο παρέχων τις υπηρεσίες διαμονής σε σχέση με το ακίνητό του το πράττει

αυτό αναγκαστικά και κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και την κοινή λογική μέσα από ένα ελάχιστο βαθμό οργάνωσης και συστηματοποίησης, ο οποίος δεν υπάρχει σε μια παραδοσιακή μίσθωση. Ο παραχωρών τον χώρο και παρέχων τις υπηρεσίες διαμονής στο πλαίσιο βραχυχρόνιας μίσθωσης εκ των πραγμάτων διαθέτει ένα σύστημα προβολής του χώρου, ώστε να τον αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι πελάτες του - πιθανοί αποδέκτες των υπηρεσιών αυτών (φωτογράφηση ακινήτου, επιμέλεια της προβολής του, συντήρηση και επικαιροποίηση της παρουσίασής του), ένα σύστημα οργάνωσης του χώρου, ώστε αυτός να είναι κατάλληλος προς χρήση από τρίτους, ένα σύστημα οργάνωσης του χρόνου και του τρόπου εισόδου και εξόδου των πελατών από τον χώρο (καθαρισμός μεταξύ περισσοτέρων πελατών- μισθωτών, προμήθεια, τοποθέτηση και συντήρηση κλινοσκεπασμάτων, παράδοση και παραλαβή κλειδιών και συνεννόηση για τους χρόνους παράδοσης και παραλαβής των κλειδιών και για τον καθαρισμό και την αλλαγή και το πλύσιμο των κλινοσκεπασμάτων, συνεννόηση για τις ημερομηνίες παραμονής κάθε μισθωτή στο μίσθιο, έλεγχος κατάστασης χώρου, επισκόπηση μισθίου πριν και μετά την έλευση κάθε νέου πελάτη, διατήρηση χώρου σε προσήκουσα κατάσταση), ενώ πράττει τα ανωτέρω κατά τρόπο επαναλαμβανόμενο και συνεχόμενο με αντισυμβαλλόμενούς του αόριστο και απεριόριστο αριθμό προσώπων με σύναψη αλλεπάλληλων βραχυχρονίων μισθώσεων.

Οργανωμένη δραστηριότητα. Πρόκειται επομένως για μια περισσότερο ή λιγότερο, κατά περίπτωση, οργανωμένη δραστηριότητα με έναν ελάχιστο επαγγελματικό χαρακτήρα.

Όχι αστική μίσθωση. Υπό την ανωτέρω θεμελίωση καθίσταται προφανές ότι η ειδική βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων του άρθρου 111 παρ. 1 Ν 4446/2016 δεν δύναται σε καμία περίπτωση να χαρακτηρισθεί από πλευράς ουσιαστικού δικαίου ως αστική μίσθωση παραχώρησης χρήσης πράγματος, αφού είναι μίσθωση παροχής υπηρεσιών διαμονής σε σχέση με συγκεκριμένο ακίνητο. Αντίθετα, με αυτά τα πρακτικά δεδομένα δύναται τελικώς να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι εν τοις πράγμασιν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις βρίσκονται εννοιολογικώς πλησιέστερα στην έννοια της οργανωμένης εκμετάλλευσης ακινήτου παρά σε αυτήν της απλής αστικής μίσθωσης, ακόμη και αν από φορολογική ή πολιτική άποψη αντιμετωπίζονται διαφορετικά για άλλους ενδεχομένως λόγους.