ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΠΡΟΛΟΓΟΣ V

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

I. Η μίσθωση ως θεμελιώδης τρόπος αξιοποίησης περιουσίας
και κατανομής πόρων 1

II. Προστασία της ιδιοκτησίας 1

III. Ο Αστικός Κώδικας στυλοβάτης των συμβάσεων του ενοχικού δικαίου
παρά τους ειδικούς νόμους 2

IV. Νομοθετική επιβολή εναντίον συμβατικής ευελιξίας
στη μίσθωση ακινήτων 2

V. Εξοντωτική φορολόγηση διατήρησης ιδιοκτησίας ανεξαρτήτως εισοδήματος - Αναγκαία η σύνδεση της φορολόγησης με το εισόδημα 4

VI. Ενοποίηση νομοθεσίας εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων -
Ενιαίος κώδικας μισθώσεων 6

VII. Κωδικοποίηση και ουσιαστική ενοποίηση του Δικαίου της Μίσθωσης
σε έναν ενιαίο Κώδικα 7

ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ

ΓΕΝΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Η ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

ΕΝΝΟΙΑ, ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΚΑΙ ΣΥΝΑΨΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ι. Έννοια και αντικείμενο (ΑΚ 574) 9

Α. Νομοθεσία 9

Β. Ερμηνεία 9

1. Περιπτώσεις μισθώσεων κατά τον ΑΚ 9

2. Έννοια και ουσιώδη στοιχεία μίσθωσης πράγματος κατά τον ΑΚ (ΑΚ 574) 9

α. Έννοια 9

β. Ουσιώδη στοιχεία - Νομολογία - Η ΜονΕφΑιγαίου 95/2019 10

3. Παραχώρηση χρήσης μισθίου 10

4. Καταλληλότητα μισθίου για τη συμφωνηθείσα χρήση 11

α. Παραχώρηση και διατήρηση μισθίου κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση 11

β. Ενέχυρο, υποθήκη ή προσημείωση επί του μισθίου 12

γ. Οριοθέτηση έννοιας «καταλληλότητας» 14

δ. Συμβατικές ρήτρες 14

ε. Απουσία συμφωνίας ορισμένης χρήσης στη σύμβαση μίσθωσης 14

στ. Υποχρέωση σύμπραξης 15

5. Μη αντίθεση συμβατικών όρων σε γενικές διατάξεις περί νομιμότητας
και χρηστών ηθών 16

6. Χρήση μισθίου αντίθετη στον νόμο ή στα χρηστά ήθη 16

α. Συμβατική συμφωνία εν γνώσει της αντίθεσης στον νόμο ή στα χρηστά ήθη 16

β. Συμβατική συμφωνία εν αγνοία της αντίθεσης στον νόμο ή στα χρηστά ήθη 16

γ. Εφαρμοστέες διατάξεις 16

δ. Δικαιώματα και υποχρεώσεις μερών 17

7. Χρήση μισθίου αντίθετη στον κανονισμό κτιρίου ή συγκροτήματος 18

8. Υποχρέωση εξασφάλισης καταλληλότητας μισθίου για συμφωνηθείσα χρήση 19

α. Υποχρέωση εκμισθωτή εκ του νόμου 19

β. Δικαιώματα μισθωτή σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης εκμισθωτή 20

γ. Υποχρέωση μισθωτή από τη μισθωτική σύμβαση 21

δ. Υποχρέωση εκμισθωτή για συνδρομή του μισθωτή στη διαμόρφωση
του μισθίου ως κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση 21

ε. Υποχρέωση εκμισθωτή για παροχή μισθίου πρόσφορου να δεχθεί τις εργασίες διαμόρφωσης από τον μισθωτή 22

στ. Άδειες επιχείρησης μισθωτή 22

9. Καταστροφή μισθίου 23

α. Αδυναμία διατήρησης μισθίου κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση 23

β. Έλλειψη ευθύνης εκμισθωτή και δικαιώματα μισθωτή 23

γ. Ευθύνη εκμισθωτή και δικαιώματα μισθωτή 24

δ. Μερική καταστροφή 26

ε. Υποχρέωση ή μη εκμισθωτή για ανακατασκευή με βάση την καλή πίστη 27

στ. Υποχρέωση ή μη εκμισθωτή για ανακατασκευή σε περίπτωση ασφαλισμένου μισθίου 28

ζ. Χειροτέρευση 28

η. Συμβατικές ρήτρες 29

10. Σύμβαση ενοχική, αμφοτεροβαρής, διαρκής και υποσχετική 29

α. Ενοχικός χαρακτήρας 29

β. Αμφοτεροβαρής χαρακτήρας 30

γ. Διαρκής χαρακτήρας 30

δ. Υποσχετικός χαρακτήρας 30

11. Τύπος 31

12. Διάρκεια μίσθωσης 31

13. Έναρξη μίσθωσης και παράδοση μισθίου 32

14. Αντικείμενο μίσθωσης της ΑΚ 574 - Πράγμα 33

15. Περιέλευση κατοχής πράγματος στον μισθωτή και παραμονή
του εκμισθωτή στη νομή 37

16. Εικονικότητα μίσθωσης 38

α. Ερμηνεία 38

β. Νομολογία - Η ΑΠ 1046/2020 38

17. Περισσότεροι συγκύριοι μισθίου - Πράξη διαχείρισης κοινού -
Κοινωνία (ΑΚ 785 επ.) 40

α. Μίσθωση ως πράξη τακτικής διοίκησης κοινού πράγματος (ΑΚ 788) 40

β. Απόφαση κοινωνών διά πλειοψηφίας (ΑΚ 789) 41

γ. Στέρηση δικαιώματος ψήφου του κοινωνού που επιδιώκει να καταστεί αντισυμβαλλόμενος της κοινωνίας (ΑΚ 235) 41

δ. Συνυπολογισμός μερίδας του κοινωνού που στερείται του δικαιώματος ψήφου
και επιδιώκει να καταστεί αντισυμβαλλόμενος της κοινωνίας 42

ε. Συνέπειες άκυρης μίσθωσης του κοινού από έναν των κοινωνών ως μισθωτή 42

18. Περισσότεροι συμβαλλόμενοι εκμισθωτές ή μισθωτές (ΑΚ 480-485) 42

19. Μίσθωση του ιδίου πράγματος σε περισσότερους μισθωτές με χωριστές αντικρουόμενες μισθώσεις 47

20. Μίσθωση από εκμισθωτή μη κύριο και μη επικαρπωτή του μισθίου 51

α. Έγκυρη μίσθωση από μη κύριο ή μη επικαρπωτή του μισθίου 51

β. Σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης 51

γ. Άσκηση δικαιωμάτων από μίσθωση και νομιμοποίηση στη μισθωτική δίκη 51

δ. Σχέσεις μερών 52

ε. Συνέπειες εμπραγμάτου δικαίου 53

στ. Προστασία καλόπιστου τρίτου στην εμπορική ή επαγγελματική μίσθωση
(άρθρο 14 ΠΔ 34/1995) 54

ζ. Ακυρότητα μίσθωσης ακινήτου του Δημοσίου από τρίτον
(άρθρα 2 παρ. 1 και 23 παρ. 3 ΑΝ 1539/1938) 58

i. Ακυρότητα 58

ii. Αποζημίωση 59

21. Ενδοτικό και αναγκαστικό δίκαιο μίσθωσης 59

22. Μεικτή χρήση σε σύμβαση μίσθωσης 60

23. Προστασία μισθωτή έναντι τρίτων 61

24. Προσύμφωνο μίσθωσης 62

25. Μίσθωση κύριας κατοικίας (Ν 1703/1987, ΑΚ 51) 62

26. Μίσθωση σε νησί (άρθρα 28 και 30 Ν 1892/1990) 63

α. Η ρύθμιση 63

β. Απόλυτη ακυρότητα - κυρώσεις 63

γ. Αδυναμία ίασης ακυρότητας 63

δ. Σκοπός - σύστημα προληπτικού ελέγχου συναλλαγών σε νήσους 63

ε. Διάταξη εντόνως δημόσιας τάξης 64

27. Μίσθωση θυρίδας σε τράπεζα 64

α. Μίσθωση πράγματος 64

β. Ειδικές υποχρεώσεις τράπεζας προς προστασία της θυρίδας 64

28. Μίσθωση χώρου στάθμευσης οχήματος 65

α. Μίσθωση θέσης στάθμευσης σε γκαράζ 65

β. Ανυπαρξία ευθύνης διαχειριστή χώρου γκαράζ επί μίσθωσης θέσης στάθμευσης 65

γ. Παρεπόμενες υποχρεώσεις ή υπηρεσίες ή συνομολογηθείσα ιδιότητα
επί μίσθωσης θέσης στάθμευσης σε χώρο γκαράζ 66

δ. Σύμβαση αμειβόμενης παρακαταθήκης οχήματος σε επιχείρηση
διαχείρισης χώρου στάθμευσης 66

ε. Νομικός χαρακτηρισμός σύμβασης από τον Δικαστή 67

29. Μίσθωση οχήματος 67

30. Μίσθωση χώρου στάθμευσης σκάφους 67

31. Μίσθωση πλοίου - Ναύλωση 68

32. Μίσθωση οχήματος ταξί 68

33. Σχέση σύμβασης μίσθωσης πράγματος με σύμβαση παρακαταθήκης 68

34. Μίσθωση κατεσχημένου 68

35. Διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής στοιχείων σύναψης μίσθωσης, υπομίσθωσης
ή παραχώρησης χρήσης ακινήτου στην ΑΑΔΕ - Δήλωση πληροφοριακών
στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας (Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθμό
ΠΟΛ. 1162/2018 ΦΕΚ Β’ 3579/22.8.2018, όπως τροποποιηθείσα ισχύει) 69

36. Δηλώσεις μίσθωσης σχετικώς με τον κορωνοϊό 79

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΘΕΜΕΛΙΩΔΕΙΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΕΥΘΥΝΗ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ -
ΕΛΑΤΤΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΕΛΛΕΙΨΗ ΙΔΙΟΤΗΤΩΝ

Ι. Υποχρεώσεις του εκμισθωτή (ΑΚ 575) 83

Α. Νομοθεσία 83

Β. Ερμηνεία 83

1. Υποχρεώσεις εκμισθωτή - Νομική βάση (ΑΚ 574 επ., 584 επ. και 591 παρ. 1 εδ. α’) 83

2. Χρήση μισθίου 83

3. Έννοια συμφωνηθείσας χρήσης 84

4. Διάκριση συμφωνηθείσας από συνήθη χρήση 84

5. Ανάληψη συμβατικής δέσμευσης τήρησης κανονισμού οικοδομής 84

6. Έννοια καταλληλότητας - Απουσία ελαττωμάτων και μη έλλειψη
συμφωνηθεισών ιδιοτήτων 85

7. Υποχρέωση εκμισθωτή προς παράδοση του μισθίου κατάλληλου
για τη συμφωνηθείσα χρήση 86

8. Υποχρέωση εκμισθωτή προς διατήρηση του μισθίου κατάλληλου
για τη συμφωνηθείσα χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης 86

9. Ζητήματα σχετικά με τη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου
για τη συμφωνηθείσα χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης 87

10. Δαπάνες βαρύνουσες κατ’ αρχήν τον εκμισθωτή για τη διατήρηση
της καταλληλότητας 87

11. Ζημία στο μίσθιο εκ λόγων μη οφειλόμενων στον μισθωτή -
Υποχρέωση εκμισθωτή για ανακατασκευή 87

12. Ερμηνεία σύμβασης μίσθωσης (ΑΚ 173 και 200) 88

13. Ιδιαίτερη σημασία καταγραφής πραγματικής κατάστασης μισθίου
κατά την παράδοση στον μισθωτή - Νομική σημασία γνώσης ή βαρείας
αμέλειας μισθωτή για την άσκηση δικαιωμάτων 88

14. Ακυρότητα καταγγελίας από μισθωτή αν γνώριζε ή από βαρεία αμέλεια
αγνοούσε ελάττωμα - Νομική σημασία γνώσης ή βαρείας αμέλειας μισθωτή
για το κύρος της καταγγελίας του 89

ΙΙ. Ελλείψεις ή πραγματικά ελαττώματα του μισθίου (ΑΚ 576 - 581) 89

Α. Νομοθεσία 89

Β. Ερμηνεία 90

1. Δικαίωμα μισθωτή για μείωση ή μη καταβολή μισθώματος λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας του μισθίου είτε κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης είτε κατά τη διάρκεια αυτής (ΑΚ 576) 90

2. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης σύμβασης εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας του μισθίου
κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης (ΑΚ 577) 95

3. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης σύμβασης εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας του μισθίου
από υπαιτιότητα του εκμισθωτή μετά τη συνομολόγηση της μίσθωσης
(ΑΚ 578 εδ. α’) 96

4. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης σύμβασης εξαιτίας υπερημερίας του εκμισθωτή ως προς την άρση πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας του μισθίου, άλλως για άρση του ελαττώματος ή της έλλειψης με μέσα του μισθωτή και δαπάνες του εκμισθωτή (ΑΚ 578 εδ. β’ και γ’) 97

5. Απαλλαγή εκμισθωτή από κάθε ευθύνη για ελαττώματα ή ελλείψεις γνωστά
στον μισθωτή κατά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης (ΑΚ 579) 101

6. Απαλλαγή εκμισθωτή από κάθε ευθύνη για ελαττώματα άγνωστα στον μισθωτή
από βαρεία αμέλεια κατά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης - Εξαίρεση
επί υπόσχεσης ή δόλου του εκμισθωτή (ΑΚ 580) 104

7. Απαλλαγή εκμισθωτή από κάθε ευθύνη για ελαττώματα ή ελλείψεις,
επί ανεπιφύλακτης παραλαβής του μισθίου από τον μισθωτή εν γνώσει
του ελαττώματος ή της έλλειψης (ΑΚ 581) 107

8. Συμβατική ρήτρα απαλλαγής εκμισθωτή από ευθύνη για συντήρηση
ή επισκευές στο μίσθιο, πλην δόλου και βαρείας αμελείας (ΑΚ 332) 110

9. Ιδιαίτερη σημασία καταγραφής πραγματικής κατάστασης μισθίου
κατά την παράδοση στον μισθωτή 111

10. Ισχύς και σε εμπορικές μισθώσεις - Η ΜονΕφΑθ 1277/2021 112

11. Νομολογία - Η ΜονΕφΑιγαίου 95/2019 112

12. Αξιώσεις εκμισθωτή για αποζημίωση λόγω φθορών μετά τη λύση
της μίσθωσης - Φθορές συνήθους χρήσεις - Αναπόδεικτες φθορές -
Αοριστία - Η ΜονΕφΑιγαίου 8/2021 117

13. Πραγματικά ελαττώματα και δαπάνες, διακρίσεις και παραδείγματα αυτών,
επισκευές και ερμηνεία του συμβατικού όρου αυτών, δικαιώματα μισθωτή,
ευθύνη και ενστάσεις εκμισθωτή - Η ΜονΕφΠειρ 267/2021 121

14. Νομολογία - Τρόπος υπολογισμού μείωσης μισθώματος
επί πραγματικών ελαττωμάτων - Η ΜονΕφΑθ 1277/2021
(διαδικασία μισθωτικών διαφορών) 127

15. Αδυναμία χρήσης μισθίου ως πραγματικό ελάττωμα - Η ΣτΕ 804/2022 130

III . Νομικά ελαττώματα του μισθίου (ΑΚ 583) 131

Α. Νομοθεσία 131

Β. Ερμηνεία 131

1. Δικαιώματα μισθωτή σε περίπτωση νομικών ελαττωμάτων του μισθίου 131

2. Έννοια νομικού ελαττώματος του μισθίου 131

3. Δικαιώματα μισθωτή με βάση τις ΑΚ 576-579 αναλογικώς εφαρμοζόμενες 132

4. Δικαίωμα μισθωτή για μείωση ή μη καταβολή μισθώματος (αναλογική
εφαρμογή της ΑΚ 576) 133

5. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης σύμβασης μίσθωσης (αναλογική εφαρμογή της ΑΚ 577) 133

6. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης σύμβασης μίσθωσης
εξαιτίας νομικού ελαττώματος από υπαιτιότητα του εκμισθωτή
(αναλογική εφαρμογή της ΑΚ 578 εδ. α’) 135

7. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης σύμβασης μίσθωσης
επί υπερημερίας εκμισθωτή ως προς την άρση νομικού ελαττώματος
(αναλογική εφαρμογή της ΑΚ 578 εδ. β’) 135

8. Απαλλαγή εκμισθωτή από ευθύνη για νομικά ελαττώματα γνωστά στον μισθωτή
κατά τη σύναψη της μίσθωσης (αναλογική εφαρμογή της ΑΚ 579 εδ. α’) 136

I V. Γενικό δικαίωμα μισθωτή για εκτέλεση σύμβασης ή αποζημίωση
λόγω μη παράδοσης ή παρακώλυσης χρήσης μισθίου (ΑΚ 584) 137

Α. Νομοθεσία 137

Β. Ερμηνεία 137

1. Γενικό δικαίωμα μισθωτή για εκτέλεση σύμβασης μίσθωσης ή αποζημίωση
κατά τις γενικές διατάξεις, επί μη παράδοσης ή παρακώλυσης χρήσης μισθίου -
Σχέση με ΑΚ 575 137

2. Σχέση με λοιπές διατάξεις - Διττά συμπληρωματικός χαρακτήρας 137

3. Προϋποθέσεις εφαρμογής της ΑΚ 584 138

4. Δικαιώματα μισθωτή 140

α. Δικαίωμα εκτέλεσης σύμβασης μίσθωσης 140

β. Δικαίωμα αποζημίωσης 144

i. Γενικά 144

ii. Υπαιτιότητα εκμισθωτή 144

iii. Αποκαθιστάμενη ζημία 144

iv. Σχέση αξίωσης εκπλήρωσης και αξίωσης αποζημίωσης 144

v. Αποκατάσταση θετικής ζημίας και διαφυγόντος κέρδους (ΑΚ 298) 145

vi. Περιπτώσεις μείωσης ή μη επιδίκασης αποζημίωσης (ΑΚ 300) 147

vii. Συμφωνία περιορισμού ευθύνης (ΑΚ 332-333) 147

viii. Προστηθείς (ΑΚ 334) 149

iχ. Ευθύνη εκμισθωτή από αδυναμία εκπλήρωσης (ΑΚ 335) 150

χ. Ευθύνη εκμισθωτή από υπερημερία (ΑΚ 340 επ.) 153

χi. Υπόσχεση αδύνατης παροχής (ΑΚ 362) 157

χii. Υπόσχεση απαγορευμένης παροχής (ΑΚ 365) 158

χiii. Ένσταση μη εκπλήρωσης (ΑΚ 374) 159

χiv. Αδυναμία παροχής και υπαιτιότητα μερών (ΑΚ 380-384) 160

χv. Απρόοπτη μεταβολή συνθηκών (ΑΚ 388) 161

χvi. Ποινική ρήτρα (ΑΚ 404) 162

V. Καταγγελία από τον μισθωτή για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα
ή για έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας (ΑΚ 586) 165

Α. Νομοθεσία 165

Β. Ερμηνεία 165

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΜΙΣΘΩΤΗ ΓΙΑ ΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ
ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΕΛΑΤΤΩΜΑΤΑ (ΑΚ 589)

Ι. Υποχρέωση του μισθωτή για ειδοποίηση ύπαρξης ελαττωμάτων
του μισθίου (ΑΚ 589) 167

Α. Νομοθεσία 167

Β. Ερμηνεία 167

1. Υποχρέωση μισθωτή 167

2. Σκοπός 167

3. Ελαττώματα μισθίου 168

4. Δικαιώματα τρίτου 170

5. Έγκαιρη γνωστοποίηση σε εκμισθωτή 171

6. Σχέση της ΑΚ 589 με την ΑΚ 578 173

7. Δικαίωμα εκμισθωτή για αποζημίωση 173

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

ΒΑΡΗ ΚΑΙ ΦΟΡΟΙ ΜΙΣΘΙΟΥ (ΑΚ 590)

Ι. Βάρη και φόροι του μισθίου (ΑΚ 590) 175

Α. Νομοθεσία 175

Β. Ερμηνεία 175

1. Υποχρέωση εκμισθωτή για κάλυψη βαρών και φόρων του μισθίου 175

2. Σκοπός 175

3. Βάρη μισθίου 175

4. Φόροι που βαρύνουν το μίσθιο 176

5. Διάταξη ενδοτικού δικαίου 177

6. Συνήθεις ρήτρες 177

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ

ΔΑΠΑΝΕΣ ΜΙΣΘΩΤΗ ΣΤΟ ΜΙΣΘΙΟ (ΑΚ 591, 603)

I. Αναγκαίες και επωφελείς δαπάνες του μισθωτή στο μίσθιο (ΑΚ 591) 179

Α. Νομοθεσία 179

Β. Ερμηνεία 179

1. Δαπάνες και κατασκευάσματα μισθωτή στο μίσθιο 179

2. Σκοπός 181

3. Νομική αντιμετώπιση ανά κατηγορία δαπανών 182

4. Αναγκαίες δαπάνες (ΑΚ 591 εδ. α’) 182

5. Επωφελείς δαπάνες (ΑΚ 591 εδ. β’) 184

α. Έννοια 184

β. Απόδοση κατά τις περί διοικήσεως αλλοτρίων διατάξεις (ΑΚ 730-740) 184

γ. Δαπάνες προς το συμφέρον του εκμισθωτή κατά την πραγματική ή εικαζόμενη
βούληση αυτού ή επιτασσόμενες από τον νόμο ή/και τα χρηστά ήθη (ΑΚ 730) 185

δ. Υποχρεώσεις και ευθύνη μισθωτή κατά την τέλεση των επωφελών δαπανών
(ΑΚ 731) 188

ε. Ευθύνη μισθωτή που ενήργησε προς αποτροπή κινδύνου (ΑΚ 732) 190

στ. Χρόνος ενημέρωσης εκμισθωτή από τον μισθωτή για τέλεση επωφελούς
δαπάνης (ΑΚ 733) 191

ζ. Υποχρέωση μισθωτή για λογοδοσία και απόδοση κτηθέντων (ΑΚ 734) 194

η. Μισθωτής ανίκανος ή περιορισμένα ικανός για δικαιοπραξία (ΑΚ 735) 195

θ. Αξίωση μισθωτή για απόδοση επωφελών δαπανών και ανόρθωση ζημιών
(ΑΚ 736 και ΑΚ 713 επ. αναλογικώς εφαρμοζόμενα) 195

ι. Αξίωση μισθωτή για απόδοση επωφελών δαπανών ως αδικαιολόγητο
πλουτισμό, όχι όμως για ανόρθωση ζημιών (ΑΚ 737 και ΑΚ 904 επ.) 199

ια. Αποκλεισμός αξίωσης μισθωτή για απόδοση επωφελών δαπανών και
αποζημίωσης λόγω πρόθεσης του μισθωτή για μη διεκδίκηση αυτών (ΑΚ 738) 200

ιβ. Υποχρεώσεις και αξίωση μισθωτή που προβαίνει σε επωφελείς δαπάνες
στο μίσθιο ως εάν να ήταν δικό του (ΑΚ 739 σε συνδυασμό προς ΑΚ 904 επ.) 201

ιγ. Μη εφαρμογή της ΑΚ 740 στις επωφελείς δαπάνες 201

ιδ. Νομολογία 202

6. Παραγραφή αξίωσης μισθωτή κατά εκμισθωτή για δαπάνες (ΑΚ 603) 202

7. Κατασκευάσματα (ΑΚ 591 εδ. γ’) 202

α. Έννοια 202

β. Δικαίωμα μισθωτή 202

γ. Υποχρεώσεις μισθωτή κατά την αφαίρεση 203

δ. Ενδοτικό δίκαιο 204

ε. Χρόνος και ειδικές προϋποθέσεις άσκησης αξίωσης - Τροπή σε αξίωση
αδικαιολόγητου πλουτισμού 204

στ. Ένσταση επίσχεσης μισθωτή κατά εκμισθωτή και άσκηση δικαιώματος αφαίρεσης μισθωτή μετά την απόδοση του μισθίου σύμφωνα με την καλή πίστη -
Η ΜονΠρωτΑθ 620/2019 205

8. Εργασίες του ιδίου του μισθωτή προσωπικά 207

9. Σχέση της ΑΚ 591 με την ΑΚ 578 επί πραγματικών ελαττωμάτων
και ελλείψεως συμφωνηθεισών ιδιοτήτων 209

10. Σχέση της ΑΚ 591 με την ΑΚ 589 περί υποχρέωσης του μισθωτή
για ειδοποίηση του εκμισθωτή σε σχέση με ελαττώματα του μισθίου 210

11. Διάταξη ενδοτικού δικαίου 211

12. Συνήθεις συμβατικές συμφωνίες 212

13. Συμβατική υποχρέωση μισθωτή για τέλεση εργασιών στο μίσθιο
και καταβολή μειωμένου μισθώματος 212

II. Παραγραφή αξιώσεων μισθωτή για δαπάνες (ΑΚ 603) 213

Α. Νομοθεσία 213

Β. Ερμηνεία 213

1. Εξάμηνη παραγραφή 213

2. Σκοπός 213

3. Χρονικά σημεία αφετηρίας παραγραφής 213

4. Καλυπτόμενες αξιώσεις 216

5. Εμπλεκόμενα πρόσωπα 216

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΚΤΟ

ΦΘΟΡΕΣ Ή ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΑΠΟ ΜΙΣΘΩΤΗ (ΑΚ 592)

I. Φθορές ή μεταβολές οφειλόμενες στη συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου
(ΑΚ 592) 217

Α. Νομοθεσία 217

Β. Ερμηνεία 217

1. Απαλλαγή εκ του νόμου του μισθωτή από ευθύνη για φθορές ή μεταβολές
εκ της συμφωνηθείσας χρήσης (ΑΚ 592) 217

2. Σκοπός 217

3. Απαλλαγή μισθωτή από ευθύνη για φθορές ή μεταβολές εκ της συνήθους χρήσης 218

4. Έννοια συμφωνηθείσας και συνήθους χρήσης 219

5. Έννοια φθορών 220

6. Σχέση με πραγματικά ελαττώματα 220

7. Έννοια μεταβολών 222

8. Σχέση μεταβολών με δαπάνες (ΑΚ 591) 222

9. Επιτρεπόμενες εργασίες στο μίσθιο τελούμενες από τον μισθωτή 222

10. Φθορές ή μεταβολές από τρίτους 223

11. Υπομίσθωση 223

12. Αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ φθορών ή/και μεταβολών και συμφωνηθείσας
χρήσης 224

13. Βάρος απόδειξης 224

14. Ενδοτικό δίκαιο - Συμφωνία ευθύνης μισθωτή για φθορές ή μεταβολές 224

15. Συμφωνία για αποκατάσταση φθορών από συμφωνημένη χρήση 225

ΙΙ. Ευθύνη μισθωτή για φθορές ή μεταβολές μη οφειλόμενες
στη συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου (ΑΚ 592) 225

Α. Ευθύνη μισθωτή για φθορές ή μεταβολές εκφεύγουσες της συνήθους
χρήσεως (ΑΚ 592 εξ αντιδιαστολής) 225

Β. Φθορές ή μεταβολές εκτός συμφωνηθείσας χρήσης ως κακή χρήση μισθίου
(ΑΚ 594) 226

Γ. Ευθύνη μισθωτή για φθορές ή μεταβολές εκτός συμφωνηθείσας χρήσης δυνάμει υποχρέωσης απόδοσης μισθίου στην κατάσταση που το παρέλαβε (ΑΚ 599) 226

ΙII. Γενική υποχρέωση μισθωτή για διατήρηση μισθίου στην κατάσταση
στην οποία το παρέλαβε (ΑΚ 592, 594, 599) 226

Α. Γενική υποχρέωση μισθωτή για επιμελή μεταχείριση του μισθίου
(ΑΚ 592, 594 και 599) 226

Β. Αξίωση εκμισθωτή για αποζημίωση λόγω φθορών του μισθίου
(ΑΚ 599 παρ. 1, 592, 330, 297, 298) - Το ορισμένο της αγωγής 227

Γ. Προϋποθέσεις απαλλαγής μισθωτή από την υποχρέωση αποζημίωσης
(ΑΚ 592, 335 και 336) 229

IV. Σιωπηρή συναίνεση εκμισθωτή σε επεμβάσεις μισθωτή στο μίσθιο 229

V. Συμβατική ρήτρα ανάληψης δαπανών επισκευών από μισθωτή
και παραμονής βελτιώσεων στο μίσθιο 229

VΙ. Ασφάλιση μισθίου 230

VΙΙ. Συμβατικό δικαίωμα εκμισθωτή για περιοδικό έλεγχο της κατάστασης
του μισθίου 231

VΙΙΙ. Αξιώσεις εξ αδικοπραξίας για φθορές στο μίσθιο 232

IΧ. Αξιώσεις εκμισθωτή για αποζημίωση λόγω μεταβολών ή φθορών (ΑΚ 602) 232

Α. Νομοθεσία 232

Β. Ερμηνεία 232

1. Παραγραφή αξιώσεων εκμισθωτή (ΑΚ 602) 232

2. Σκοπός 232

3. Χρονικά σημεία αφετηρίας παραγραφής 233

4. Καλυπτόμενες αξιώσεις 234

5. Εμπλεκόμενα πρόσωπα 234

6. Μη καλυπτόμενες αξιώσεις 234

α. Αξιώσεις εξ αδικοπραξίας - Πενταετής παραγραφή - ΑΚ 937 234

β. Αξιώσεις εξ ολικής καταστροφής - Εικοσαετής παραγραφή - ΑΚ 249 234

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΒΔΟΜΟ

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΚΑΙ ΙΔΙΩΣ ΥΠΟΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΚΑΙ ΑΠΟΒΟΛΗ ΥΠΟΜΙΣΘΩΤΗ (ΑΚ 593, 599 παρ. 2)

Ι. Δικαίωμα παραχώρησης της χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή
σε τρίτον, και ιδίως δικαίωμα υπομίσθωσης 235

Α. Νομοθεσία 235

Β. Ερμηνεία 235

1. Παραχώρηση χρήσης μισθίου σε τρίτον, εφόσον δεν υφίσταται αντίθετη
συμφωνία των μερών (ΑΚ 593 εδ. α’) 235

2. Σκοπός 235

3. Σχέση με την ΑΚ 574 236

4. Υπομίσθωση 236

α. Εξαρτημένη και αυτοτελής μίσθωση 236

β. Έννομο συμφέρον υπομισθωτή για άσκηση αναγνωριστικής αγωγής
κατά του εκμισθωτή της κύριας μίσθωσης 238

5. Δικαίωμα μισθωτή για περαιτέρω παραχώρηση χρήσης 238

6. Υποχρεώσεις και ευθύνη μισθωτή έναντι εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου
(ΑΚ 593 εδ. α’) 239

7. Συναίνεση εκμισθωτή στην παραχώρηση στον τρίτον και επίδραση αυτής
στην ευθύνη του μισθωτή έναντι του εκμισθωτή (ΑΚ 593 εδ. β’) 240

8. Έννομες συνέπειες σε βάρος υπομισθωτή ή τρίτου προκαλούμενες δυνάμει
της κύριας μίσθωσης 241

9. Ακυρότητα κύριας μίσθωσης 242

10. Εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις (άρθρο 11 ΠΔ 34/1995).
Σχέση της ΑΚ 593 με το άρθρο 11 ΠΔ 34/1995 242

11. Διατάξεις ενδοτικού δικαίου - Συμβατικές ρήτρες 243

α. Ενδοτικό δίκαιο 243

β. Σκοπός 243

γ. Συμβατικές δυνατότητες 244

δ. Δικαίωμα εν λευκώ υπομίσθωσης 244

ε. Δικαίωμα υπομίσθωσης μόνον μετά από προηγούμενη ρητή έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή - Έννομες συνέπειες παράβασης - Δυνατότητα πρόβλεψης μόνον αιτιολογημένης άρνησης συναίνεσης 245

στ. Δικαίωμα υπομίσθωσης με απλή ενημέρωση εκμισθωτή 247

12. Μη υπεισέλευση, πλην αντίθετης συμβατικής συμφωνίας 248

ΙΙ. Αξίωση εκμισθωτή κατά υπομισθωτή για απόδοση μισθίου
(ΑΚ 599 παρ. 2) 248

Α. Νομοθεσία 248

Β. Ερμηνεία 248

1. Αξίωση εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου σε αυτόν 248

2. Σκοπός 248

3. Προϋποθέσεις εφαρμογής 249

4. Εφαρμογή της ΑΚ 599 και επί άκυρης μίσθωσης 249

5. Σχέση εκμισθωτή και υπομισθωτή ή τρίτου 249

6. Αξιώσεις εκμισθωτή για αποβολή υπομισθωτή ή τρίτου 250

7. Απόδοση μισθίου στην κατάσταση που όφειλε να το αποδώσει ο μισθωτής 250

8. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης συνολικώς 251

9. Αδιάφοροι οι όροι της υπομίσθωσης ή της παραχώρησης 251

10. Αδιάφορη η συμπεριφορά του υπομισθωτή ή του τρίτου 251

11. Αδιάφορη η τυχόν προστασία της υπομίσθωσης ως εμπορικής μίσθωσης 251

12. Αξιώσεις μεταξύ μισθωτή και υπομισθωτή ή τρίτου 252

13. Μη εξάρτηση υπομίσθωσης από αίρεση 252

14. Νομολογία - Η ΑΠ 281/2020 252

ΙΙΙ. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης 253

Α. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης εν συνόλω - Ενδεχόμενη ανάγκη συναίνεσης αντισυμβαλλομένου 253

Β. Τύπος μεταβίβασης και συναίνεσης - Δυνατός ο άτυπος χαρακτήρας 253

Γ. Εκχώρηση δικαιωμάτων και αναδοχή υποχρεώσεων (ΑΚ 361, 455 επ. και 471) 254

Δ. Μη μεταβολή των όρων της μισθωτικής σχέσης που παραμένει αναλλοίωτη 254

Ε. Πλήρης αποκοπή του παλαιού μισθωτή από τη μισθωτική σχέση -
Αντίθετη συμφωνία 254

ΣΤ. Αρχή της μη αναδρομικότητας της υπεισέλευσης του τρίτου,
εκτός αντίθετης ειδικής συμφωνίας 255

1. Κατ’ αρχήν μη αναδρομικότητα 255

2. Κατ’ εξαίρεση συμφωνία οριστικής εκκαθάρισης έννομης σχέσης αποχωρούντος εκμισθωτή ή μισθωτή 256

Ζ. Ερμηνεία συμβατικών όρων εν αμφιβολία ύπαρξης συνολικής μεταβίβασης
μισθωτής σχέσης και ιδίως επί ύπαρξης σύμβασης παραχώρησης χρήσης
μισθίου σε τρίτον - ΑΚ 173 και 200 256

Η. Υπεισέλευση νέου μισθωτή στη μισθωτική σχέση με σιωπηρή έγκριση
εκμισθωτή - Νομολογία 257

Θ. Εξαίρεση στη νομοθεσία εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων
του ΠΔ 34/1995 257

ΙV. Κληρονομική διαδοχή 258

Α. Ο κληρονομητός χαρακτήρας της μισθωτικής σχέσης 258

Β. Θάνατος συμβαλλομένων φυσικών προσώπων 259

1. Θάνατος εκμισθωτή 259

2. Θάνατος μισθωτή 259

Γ. Συμφωνίες μερών 260

V. Μετασχηματισμοί νομικών προσώπων 261

Α. Έννοια και περιπτώσεις εταιρικών μετασχηματισμών 261

Β. Συγχώνευση 261

1. Έννοια και είδη συγχώνευσης 261

2. Αποτελέσματα συγχώνευσης και χρόνος επέλευσης αυτών 262

3. Εφαρμογή στο δίκαιο της μίσθωσης 262

α. Γενικά 262

β. Απορροφώσα εκμισθώτρια ή μισθώτρια 262

γ. Απορροφώμενη εκμισθώτρια ή μισθώτρια χωρίς σύσταση νέας εταιρείας 262

δ. Συγχωνευόμενη εκμισθώτρια ή μισθώτρια με σύσταση νέας εταιρείας 263

Γ. Διάσπαση 263

1. Έννοια και είδη διάσπασης 263

α. Κοινή διάσπαση 263

β. Μερική διάσπαση 264

γ. Απόσχιση κλάδου 265

2. Αποτελέσματα διάσπασης και χρόνος επέλευσης αυτών 266

3. Εφαρμογή στο δίκαιο της μίσθωσης 266

α. Γενικά 266

β. Απορροφώσα εκμισθώτρια ή μισθώτρια 266

γ. Διασπώμενη εκμισθώτρια ή μισθώτρια σε κοινή διάσπαση 267

δ. Διασπώμενη εκμισθώτρια ή μισθώτρια σε μερική διάσπαση 268

ε. Εκμισθώτρια ή μισθώτρια σε απόσχιση κλάδου 270

Δ. Μετατροπή 271

1. Έννοια μετατροπής 271

2. Αποτελέσματα μετατροπής και χρόνος επέλευσης αυτών 271

3. Εφαρμογή στο δίκαιο της μίσθωσης 272

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΟΔΓΟΟ

ΠΡΟΛΗΠΤΙΚΕΣ ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΕΙΣ ΤΗΡΗΣΗΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ
ΑΠΟ ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ι. Εγγύηση τρίτου για τήρηση υποχρεώσεων μισθωτή 273

Α. Νομοθεσία 273

Β. Ερμηνεία 275

1. Σύμβαση εγγύησης σε σχέση με σύμβαση μίσθωσης (ΑΚ 847 επ.) 275

2. Εγγύηση σε περίπτωση συμβαλλομένου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας 276

3. Αντικείμενο εγγύησης σε μίσθωση (ΑΚ 847-848) 278

4. Έγγραφος συστατικός τύπος σύμβασης εγγύησης (ΑΚ 849) 279

5. Εγγύηση για άκυρη οφειλή (ΑΚ 850) 280

6. Έκταση ευθύνης εγγυητή (ΑΚ 851-852) 280

7. Ενστάσεις εγγυητή (ΑΚ 853, 855-857) 281

α. Μη προσωποπαγείς ενστάσεις εγγυητή (ΑΚ 853) 281

β. Ένσταση διζήσεως (ΑΚ 855, 856) 282

γ. Απώλεια ένστασης διζήσεως (ΑΚ 857) 282

δ. Βάρος απόδειξης (ΑΚ 855, 857) 285

8. Ευθύνη περισσοτέρων εγγυητών εις ολόκληρον (ΑΚ 854) 286

9. Αναγωγή και υποκατάσταση εγγυητή (ΑΚ 858-860) 286

10. Ασφάλεια υπέρ του εγγυητή από πρωτοφειλέτη (ΑΚ 861) 289

11. Ελευθέρωση εγγυητή (ΑΚ 862-868) 290

α. Απαλλαγή εγγυητή λόγω αδυναμίας ικανοποίησης απαίτησης από πταίσμα
του εκμισθωτή (ΑΚ 862) - Νομολογία 290

β. Απαλλαγή εγγυητή λόγω παραίτησης δανειστή από ασφάλειες (ΑΚ 863) 291

γ. Απαλλαγή εγγυητή λόγω απόσβεσης κύριας οφειλής (ΑΚ 864) 292

δ. Απαλλαγή εγγυητή λόγω σύγχυσης κύριας οφειλής και εγγύησης
στο ίδιο πρόσωπο (ΑΚ 865) 292

ε. Απαλλαγή εγγυητή επί εγγύησης ορισμένου χρόνου λόγω αδράνειας δανειστή
(ΑΚ 866) 292

στ. Απαλλαγή εγγυητή επί εγγύησης αορίστου χρόνου λόγω αδράνειας δανειστή
(ΑΚ 867-868) 293

12. Εντολή πίστωσης τρίτου (ΑΚ 870) 294

ΙΙ. Καταβολή χρηματικού ποσού εγγυοδοσίας στον εκμισθωτή καλούμενης
στη συναλλακτική πρακτική ως «εγγύησης» 294

Α. Συνήθης συμβατικός όρος και βασικά στοιχεία αυτού 294

Β. Νομικό θεμέλιο η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361) 296

Γ. Νομική φύση εγγυοδοσίας («εγγύησης») 297

Δ. Νομική φύση αξιώσεων των μερών σχετικά με την εγγυοδοσία («εγγύηση»)
μετά τη λήξη της μίσθωσης 297

1. Καταλογισμός ποσού εγγυοδοσίας σε βάρος του μισθωτή μετά τη λήξη
της μίσθωσης έναντι οφειλών ή κατάπτωση ως ποινική ρήτρα 297

2. Αξίωση μισθωτή κατά εκμισθωτή για επιστροφή μετά τη λήξη της μίσθωσης - Συμψηφισμός εκ του νόμου 298

Ε. Ισχυρισμός περί ακυρότητας της κατάπτωσης μέρους εγγυοδοσίας
που υπερβαίνει το θεμιτό επιτόκιο υπερημερίας του οφειλόμενου
μισθώματος ως τοκογλυφικού - Η ΜονΕφΑιγαίου 95/2019 301

ΣΤ. Αναλογική εφαρμογή και επί εγγυοδοσίας της ΑΚ 409 περί προσαρμογής
στο προσήκον μέτρο 301

Ζ. Πρόωρη άσκηση αξίωσης επιστροφής εγγυοδοσίας - Σχέση εκκαθάρισης
μισθωτικής σχέσης - Η ΜονΠρωτΑθ 620/2019 302

ΙΙΙ. Σύμβαση ποινικής ρήτρας 302

Α. Νομοθεσία 302

Β. Ερμηνεία 303

1. Συμβατικός όρος σε μίσθωση 303

2. Συνδυασμός με εγγυοδοσία - Συνήθης συμβατικός όρος στις συναλλαγές 303

3. Λειτουργία ποινικής ρήτρας 304

4. Ποινική ρήτρα για καθυστερημένη απόδοση της χρήσης του μισθίου
από τον μισθωτή στον εκμισθωτή μετά τη λύση ή λήξη της μίσθωσης 304

5. Σκοπός 306

6. Προσαρμογή στο προσήκον μέτρο 306

7. Ενδοτικό δίκαιο 306

ΙV. Έλεγχος φερεγγυότητας μισθωτή 306

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΝΑΤΟ

ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ (ΑΚ 595-596)

Ι. Χρόνος καταβολής μισθώματος (ΑΚ 595) 308

Α. Νομοθεσία 308

Β. Ερμηνεία 308

1. Υποχρέωση καταβολής μισθώματος 308

2. Χρόνος, διαστήματα και προθεσμίες καταβολής μισθώματος 308

α. Ελευθερία συμβατικού καθορισμού - Η ΑΚ 595 ως διάταξη ενδοτικού δικαίου 308

β. Χρόνος καταβολής μισθώματος ως δήλη ημέρα καταβολής αυτού -
Χρόνος καταβολής άλλων ποσών οφειλόμενων κατά τη σύμβαση μίσθωσης 310

γ. Μερική καταβολή (ΑΚ 422 εδ. δ’ περ. δ’) 311

δ. Μίσθωμα ως ποσοστό επί κύκλου εργασιών ή κερδών ή σε σχέση
με άλλους παράγοντες 311

3. Απόδειξη καταβολής μισθώματος 313

4. Εργασίες ως μέρος μισθώματος 313

5. Ανοικοδόμηση μισθίου με δαπάνες μισθωτή - Μεικτές συμβάσεις
μίσθωσης - έργου - Οι δαπάνες κατασκευών ως μίσθωμα 313

6. Χαμηλό μίσθωμα ως στοιχείο εικονικότητας της μίσθωσης 314

7. Αγωγή για οφειλόμενα μισθώματα 314

8. Προφορική τροποποίηση σύμβασης μίσθωσης ως προς το ύψος
του μισθώματος - Νομολογία 315

9. Σιωπηρή τροποποίηση σύμβασης μίσθωσης ως προς το ύψος του μισθώματος - Νομολογία 316

10. Καταβολή μισθώματος σε περισσότερους εκμισθωτές 317

11. Αφανές μίσθωμα για φορολογικούς λόγους - Κατισχύουσα προφορική συμφωνία 317

ΙΙ. Καταβολή μισθώματος επί μη χρήσης μισθίου για λόγους
που αφορούν στον μισθωτή (ΑΚ 596) 318

Α. Νομοθεσία 318

Β. Ερμηνεία 318

1. Μη απαλλαγή μισθωτή από το μίσθωμα λόγω μη χρήσης του μισθίου
για λόγους που τον αφορούν (ΑΚ 596 εδ. α’) 318

2. Δικαίωμα μισθωτή για αφαίρεση από το μίσθιο της ωφέλειας του εκμισθωτή
από τη μη χρήση (ΑΚ 596 εδ. β’) 320

ΙΙΙ. Καταβολή εφάπαξ ποσού άυλης εμπορικής αξίας («αέρα»)
στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης 321

Α. Καταβολή εφάπαξ ποσού άυλης εμπορικής αξίας 321

Β. Κύρος ρήτρας 322

IV. Ένσταση μισθωτή λόγω ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος του μισθίου
που παρακωλύει τη χρήση - Καταβολή από τον μισθωτή του κατ’ αυτόν οφειλόμενου μειωμένου μισθώματος στον ενδιάμεσο χρόνο
ως προϋπόθεση άρσης της υπερημερίας του 322

Α. Δικαίωμα μισθωτή επί πραγματικού ελαττώματος 322

Β. Προβολή κατ’ ένσταση 323

Γ. Καταβολή έστω του κατά τον μισθωτή οφειλόμενου μειωμένου μισθώματος
(ΑΚ 288) 323

V. Άμυνα μισθωτή επί ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος του μισθίου
με ισχυρισμό περί συμφωνίας εκμισθωτή για συναινετική μείωση
του μισθώματος - Ερμηνεία σύμβασης 324

VΙ. Άμυνα μισθωτή επί ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος του μισθίου
με ένσταση επίσχεσης - Η ΜονΕφΑθ 1277/2021
(διαδικασία μισθωτικών διαφορών) 325

VΙΙ. Ένσταση εξόφλησης ή συμψηφισμού του μισθωτή εναγόμενου
για οφειλές από τη μίσθωση κατά του ενάγοντος εκμισθωτή -
Εκκρεμοδικία - Αναστολή εκδίκασης 326

VΙΙΙ. Άμυνα μισθωτή με ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος 330

ΙΧ. Εκχώρηση μισθώματος 330

Α. Σύμβαση εκχώρησης μεταξύ εκμισθωτή και τρίτου (ΑΚ 455 επ.) 330

Β. Μη αναφορά στη σύμβαση μίσθωσης - Αποκλεισμός εκχώρησης 331

Γ. Εμπράγματη ενέργεια εκχώρησης - Αναγγελία - Καταβολή στον εκδοχέα
(ΑΚ 460) 332

Δ. Εκχώρηση σε δανειστή του εκμισθωτή 333

Χ. Αναπροσαρμογή μισθώματος και ποσοστού αναπροσαρμογής
μισθώματος (ΑΚ 388, 288) 333

Α. Νομοθεσία 333

Β. Ερμηνεία 333

1. Αγωγή για αναπροσαρμογή μισθώματος λόγω απρόοπτης μεταβολής
συνθηκών (ΑΚ 388) 333

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 333

β. Τρόποι άσκησης δικαιώματος - Το ορισμένο της αγωγής 334

γ. Η οικονομική κρίση ως βάση της ΑΚ 388 εμπίπτουσα στην έννοια
της απρόοπτης μεταβολής συνθηκών 335

δ. Διακριτική ευχέρεια Δικαστηρίου 335

i. Απόφαση αναγωγής της παροχής του οφειλέτη στο προσήκον μέτρο 336

ii. Απόφαση λύσης σύμβασης 337

2. Αγωγή για αναπροσαρμογή μισθώματος λόγω αντίθεσης
προς την καλή πίστη (ΑΚ 288) 337

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 337

β. Διακριτική ευχέρεια Δικαστηρίου 339

3. Σώρευση των νομικών βάσεων των ΑΚ 388 και 288 στο ίδιο δικόγραφο
ως κύριας και επικουρικής 339

α. Σώρευση νομικών βάσεων 339

β. Προτιμώμενη νομική βάση από τη νομολογία αυτή της ΑΚ 288
έναντι αυτής της ΑΚ 388 339

4. Κρίσιμος χρόνος συνδρομής στοιχείων δικαιώματος ο χρόνος πρώτης συζήτησης
της αγωγής στο ακροατήριο (άρθρα 69, 70, 223, 224, 269 και 281 ΚΠολΔ) 340

5. Απόρριψη αγωγής για λόγους μη ουσιαστικούς και άσκηση νέας
κατ’ ΑΚ 263 περ. 2 340

6. Αίτημα αγωγής κατά τις ΑΚ 288 και 388 340

α. Αίτημα αγωγής κατά την ΑΚ 388 340

i. Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης 340

ii. Πραγματικά περιστατικά που καταδεικνύουν μεταβολή συνθηκών 342

iii. Απόδοση της μεταβολής των συνθηκών σε γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα 342

iv. Παροχή υπέρμετρα επαχθής σε σχέση με την αντιπαροχή 342

v. Έλλειψη υπαιτιότητας οφειλέτη 342

β. Αίτημα αγωγής κατά την ΑΚ 288 342

γ. Αίτημα τροποποίησης του όρου περί αναπροσαρμογής του μισθώματος 343

δ. Το ορισμένο της αγωγής των ΑΚ 388 ή 288 - Η ΜονΕφΑιγαίου 95/2019 344

7. Άσκηση μεταγενέστερης αγωγής 346

8. Στοιχεία αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος στο πλαίσιο των ΑΚ 388 και 288 347

α. Ισχυρισμός ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα είναι διαφορετικό του δυνάμενου
να επιτευχθεί στην αγορά 347

β. Στοιχεία για τον δικαστικό προσδιορισμό του μισθώματος 347

i. Μεταβολή τιμαρίθμου 348

ii. Μεταβολή οικονομικής κατάστασης μισθωτή - Επιρροή στην πορεία
της επιχείρησης του μισθωτή σε εμπορική μίσθωση 348

iii. Μεταβολή στη ζήτηση ομοίων μισθίων και, επί ακινήτων, μισθίων
στην ίδια περιοχή 348

iv. Μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών ακινήτων 349

v. Αντικειμενική δυνατότητα χρήσης από νομική και πραγματική άποψη 350

γ. Διαδικασία αναζήτησης και απόκτησης συγκριτικών στοιχείων 351

9. Άκυρη εκ των προτέρων παραίτηση από το δικαίωμα της ΑΚ 388 και της ΑΚ 288 352

10. Αναπροσαρμογή βάσει των ΑΚ 388 και 288 στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις (σε συνδυασμό προς άρθρο 7 παρ. 4 ΠΔ 34/1995) 352

α. Νομοθεσία 352

β. Ερμηνεία 352

i. Γενικά 352

ii. Αναπροσαρμογή βάσει της ΑΚ 388 (άρθρο 7 παρ. 4 ΠΔ 34/1995)
και εφεξής περαιτέρω νόμιμη αναπροσαρμογή 352

iii. Αναπροσαρμογή βάσει της ΑΚ 288 353

iv. Η ΑΠ 62/2019 - Αναπροσαρμογή μισθώματος κατά την καλή πίστη δυνάμει
της ΑΚ 388 ή της ΑΚ 288 στις εμπορικές μισθώσεις 353

v. Η ΜονΕφΠειρ 135/2021 360

11. Διαπλαστικός χαρακτήρας δικαστικής απόφασης αναπροσαρμογής 363

ΧΙ. Παραγραφή αξίωσης καταβολής οφειλομένου μισθώματος 364

Α. Νομοθεσία 364

Β. Ερμηνεία 364

1. Πενταετής γενική παραγραφή (ΑΚ 250 αρ. 16) 364

2. Έναρξη χρόνου παραγραφής (ΑΚ 253) 364

3. Δημόσιο και ΟΤΑ 364

4. Αναστολή (ΑΚ 255 επ.) και διακοπή (ΑΚ 260 επ.) παραγραφής 366

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΚΑΤΟ

ΠΕΡΑΤΩΣΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ι. Συναινετική λύση μίσθωσης 367

Α. Συμβατική ελευθερία μερών για σύναψη και λύση σύμβασης και όροι λύσης 367

1. Αρχή ελευθερίας συμβάσεων (ΑΚ 361) 367

2. Σιωπηρή συναγωγή νεώτερης συμφωνίας λύσης μίσθωσης από ανεπιφύλακτη παραλαβή κλειδιών 368

3. Τροποποίηση με νεώτερη προφορική ή σιωπηρή συμφωνία, ακόμη και αν
είχε συμφωνηθεί ότι η σύμβαση τροποποιείται μόνον εγγράφως - Η ΑΚ 361 368

Β. Περιορισμός συμβατικής ελευθερίας στην εμπορική ή επαγγελματική
μίσθωση του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 13 Ν 4242/2014 και άρθρο 5 ΠΔ 34/1995) 369

Γ. Περιορισμός συμβατικής ελευθερίας στη μίσθωση κύριας κατοικίας
(άρθρο 2 παρ. 1 Ν 1703/1987) 370

Δ. Μη νόμιμο το αίτημα χορήγησης προθεσμίας απόδοσης μισθίου 371

Ε. Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθμό Α 1044/31.3.2023 - Τροποποίηση
της ΠΟΛ. 1162/2018 (Απόφασης Διοικητή Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων
Εσόδων) με τίτλο «Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας
μέσω διαδικτύου» (Β’ 3579) 372

ΙΙ. Λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου με παρέλευση αυτού χωρίς καταγγελία
(ΑΚ 608 εδ. α’) 373

Α. Νομοθεσία 373

Β. Ερμηνεία 373

ΙΙΙ. Λύση μίσθωσης με καταγγελία 376

A. Γενικά - Λήξη και λύση μίσθωσης 376

Β. Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου στον μισθωτή
(ΑΚ 585) 376

1. Νομοθεσία 376

2. Ερμηνεία 377

α. Δικαίωμα μισθωτή για καταγγελία μίσθωσης λόγω μη έγκαιρης παραχώρησης ή μεταγενέστερης αφαίρεσης χρήσης μετά από άπρακτη παρέλευση προθεσμίας αποκατάστασης που έθεσε στον εκμισθωτή (ΑΚ 585 εδ. α’) 377

β. Δικαίωμα μισθωτή για καταγγελία μίσθωσης λόγω μη έγκαιρης παραχώρησης
ή μεταγενέστερης αφαίρεσης χρήσης χωρίς θέση προθεσμίας αποκατάστασης
στον εκμισθωτή (ΑΚ 585 εδ. β’) 381

Γ. Αποκλεισμός καταγγελίας λόγω ελαττωμάτων ή έλλειψης ιδιοτήτων
χωρίς ευθύνη του εκμισθωτή (ΑΚ 586) - Δικαίωμα μισθωτή για καταγγελία
λόγω ελαττωμάτων ή έλλειψης ιδιοτήτων με ευθύνη του εκμισθωτή 383

1. Νομοθεσία 383

2. Ερμηνεία 383

α. Δικαίωμα μισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης κατά την ΑΚ 586 383

β. Αντίθετη συμφωνία μερών 383

γ. Η σχέση της ΑΚ 586 με την ΑΚ 585 και με τις ΑΚ 576-584 384

δ. Αποκλεισμός δικαιώματος καταγγελίας μισθωτή κατά την ΑΚ 586 385

ε. Σκοπός της ΑΚ 586 386

Δ. Ενέργεια της καταγγελίας (ΑΚ 587) 386

1. Νομοθεσία 386

2. Ερμηνεία 386

α. Εφαρμογή σε κάθε καταγγελία μίσθωσης 386

β. Ενέργεια καταγγελίας για το μέλλον και επιστροφή τυχόν προκαταβληθέντος
μισθώματος (ΑΚ 587 εδ. α’) 387

i. Ενέργεια καταγγελίας για το μέλλον (ΑΚ 587 εδ. α’) 387

ii. Επιστροφή τυχόν προκαταβληθέντος μισθώματος (ΑΚ 587 εδ. α’) 388

γ. Αποκλεισμός αξίωσης αποζημίωσης κατά του δικαιούμενου να καταγγείλει
τη μίσθωση (ΑΚ 587 εδ. β’) 390

Ε. Καταγγελία μίσθωσης κατοικίας από μισθωτή λόγω σπουδαίου κινδύνου
υγείας (ΑΚ 588) 390

1. Νομοθεσία 390

2. Ερμηνεία 390

α. Δικαίωμα του μισθωτή για καταγγελία μίσθωσης κατοικίας 390

β. Σκοπός 391

γ. Αναγκαστικό δίκαιο 391

δ. Προϋποθέσεις άσκησης 392

ε. Τρόπος άσκησης 394

στ. Αδιάφορη η προηγούμενη συμπεριφορά του μισθωτή 394

ζ. Σχέση με ΑΚ 576-581, 584 περί ελαττωμάτων 395

ΣΤ. Καταγγελία από τον εκμισθωτή για κακή χρήση του μισθίου
από τον μισθωτή (ΑΚ 594) 395

1. Νομοθεσία 395

2. Ερμηνεία 395

α. Δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία μίσθωσης 395

β. Δικαίωμα του εκμισθωτή για αποζημίωση σωρευτικώς με το δικαίωμα καταγγελίας 395

γ. Σκοπός 396

δ. Ενδοτικό δίκαιο 397

ε. Προϋποθέσεις άσκησης 398

i. Μεταχείριση μισθίου με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή μη τήρηση
της προσήκουσας συμπεριφοράς έναντι των λοιπών ενοίκων 398

ii. Η μη χρήση του μισθίου ως περίπτωση κακής χρήσης - Νομολογία 405

iii. Διαμαρτυρίες εκμισθωτή 405

iv. Εξακολούθηση συμπεριφοράς μισθωτή παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή 406

στ. Τρόπος άσκησης δικαιώματος εκμισθωτή για καταγγελία 406

ζ. Νομολογία - Η ΜονΠρωτΚαλαμάτας 6/2019 406

Ζ. Καταγγελία από τον εκμισθωτή λόγω καθυστέρησης καταβολής
του μισθώματος (ΑΚ 597-598) 409

1. Καταγγελία από τον εκμισθωτή λόγω καθυστέρησης καταβολής
μισθώματος - Προϋποθέσεις - Προθεσμίες - Άρση αποτελεσμάτων (ΑΚ 597) 409

α. Νομοθεσία 409

β. Ερμηνεία 409

i. Δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία μίσθωσης (ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. α’) 409

ii. Δικαίωμα του εκμισθωτή για αποζημίωση σωρευτικώς με το δικαίωμα
καταγγελίας (ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. β’) 409

iii. Σκοπός 410

iv. Ενδοτικό και αναγκαστικό δίκαιο. Η ΑΚ 598 410

v. Προϋποθέσεις άσκησης δικαιώματος εκμισθωτή για καταγγελία λόγω
καθυστέρησης μισθώματος (ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. α’) 411

vi. Προϋποθέσεις άσκησης δικαιώματος εκμισθωτή για αποζημίωση λόγω πρόωρης
λύσης μίσθωσης ως αποτέλεσμα της καταγγελίας λόγω καθυστέρησης μισθώματος
(ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. β’) 412

vii. Τρόπος άσκησης δικαιώματος εκμισθωτή για καταγγελία 415

viii. Επέλευση εννόμων αποτελεσμάτων καταγγελίας (ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. α’) 416

ix. Μη επέλευση αποτελεσμάτων καταγγελίας επί εμπρόθεσμης καταβολής (ΑΚ 597 παρ. 2). 417

x. Άμυνα μισθωτή με ένσταση ή αντίθετη αγωγή για μείωση μισθώματος
λόγω πραγματικών ελαττωμάτων 420

xi. Αγωγή αναπροσαρμογής κατά τις ΑΚ 288 ή 388 420

xii. Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος εκμισθωτή για καταγγελία δυνάμει της ΑΚ 597 421

xiii. Πλήρης καταβολή μετά την παρέλευση του χρόνου προμηνύσεως 422

xiv. Καταβολή μισθωμάτων μετά την έκδοση πρωτόδικης απόφασης 423

xv. Σύγκριση της ΑΚ 597 με αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω επανειλημμένης καθυστέρησης (δυστροπίας) (ΕισΝΚΠολΔ 66) 423

xvi. Σύγκριση της ΑΚ 597 με αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου
λόγω μη καταβολής μη δεδουλευμένων μισθωμάτων (ΚΠολΔ 637 επ.) 424

xvii. Αγωγή ή διαταγή πληρωμής για είσπραξη οφειλομένων καθυστερούμενων
μισθωμάτων 425

2. Ακυρότητα συμβατικών ρητρών διαφοροποίησης προθεσμιών της ΑΚ 597
σχετικών με την καταβολή καθυστερούμενου μισθώματος (ΑΚ 598) 426

α. Νομοθεσία 426

β. Ερμηνεία 426

i. Ακυρότητα εκ του νόμου συμφωνιών μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή αντίθετων
στην ΑΚ 597 426

ii. Σκοπός 427

iii. Απαγορευμένες και άρα άκυρες συμφωνίες 428

H. Καταγγελία μίσθωσης αορίστου χρόνου (ΑΚ 608 εδ. β’, 609, 610) 428

1. Λύση μίσθωσης αορίστου χρόνου με καταγγελία (ΑΚ 608 εδ. β’) 428

α. Νομοθεσία 428

β. Ερμηνεία 428

2. Προθεσμίες καταγγελίας μίσθωσης αορίστου χρόνου (ΑΚ 609) 430

α. Νομοθεσία 430

β. Ερμηνεία 430

i. Ένταξη στο σύστημα κανόνων της μίσθωσης 430

ii. Προϋποθέσεις εφαρμογής 431

iii. Χρόνος προμηνύσεως 431

iv. Σκοπός 432

v. Αναγκαστικό και ενδοτικό δίκαιο 432

3. Λήξη μίσθωσης διάρκειας άνω των 30 ετών ή ίσης προς τη ζωή
ενός των συμβαλλομένων (ΑΚ 610) 432

α. Νομοθεσία 432

β. Ερμηνεία 433

i. Προϋπόθεση εφαρμογής 433

ii. Σκοπός 434

iii. Δικαίωμα εκμισθωτή και μισθωτή για καταγγελία 434

iv. Έννομα αποτελέσματα - Παραπομπή στις ΑΚ 608 εδ. β’ και 609 -
Δικαίωμα αποζημίωσης 435

v. Διάταξη αναγκαστικού δικαίου 435

vi. Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος καταγγελίας και δικαίωμα αποζημίωσης 436

vii. Μη εφαρμογή της ΑΚ 610 σε μακροχρόνιες μισθώσεις τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών συναπτόμενες εντός συνθέτων τουριστικών καταλυμάτων
(άρθρο 9 παρ. 7 εδ. α’ Ν 4002/2011) 437

viii. Μη εφαρμογή της ΑΚ 610 σε μισθώσεις Ολυμπιακών συγκροτημάτων
(άρθρο 35 παρ. 2 Ν 3342/2005) 437

Θ. Καταγγελία λόγω θανάτου του μισθωτή (ΑΚ 612) 437

1. Νομοθεσία 437

2. Ερμηνεία 438

α. Δικαίωμα κληρονόμων θανόντος μισθωτή για καταγγελία μίσθωσης
(ΑΚ 612 παρ. 1) 438

i. Προϋποθέσεις (ΑΚ 612 παρ. 1 εδ. α’) 438

ii. Σκοπός 438

iii. Τρόπος άσκησης (ΑΚ 612 παρ. 1 εδ. β’) 439

iv. Έννομα αποτελέσματα 439

β. Δικαίωμα συζύγου αποβιώσαντος μισθωτή για καταγγελία μίσθωσης
οικογενειακής στέγης (ΑΚ 612 παρ. 2) 440

i. Γενικά 440

ii. Προϋποθέσεις 440

iii. Σκοπός 441

iv. Τρόπος άσκησης (ΑΚ 612 παρ. 2 σε συνδυασμό προς ΑΚ 612 παρ. 1 εδ. β’) 441

v. Έννομα αποτελέσματα 442

vi. Εγερθείσες αξιώσεις κατά θανόντος μισθωτή προ του θανάτου του -
Η ΜονΠρωτΑθ 152/2021 442

Ι. Καταγγελία από τον εκμισθωτή μίσθωσης οικογενειακής στέγης
με κοινοποίηση στον ή στη σύζυγο του μισθωτή (ΑΚ 612Α) 444

1. Νομοθεσία 444

2. Ερμηνεία 444

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής της ΑΚ 612Α 444

β. Προϋποθέσεις κύρους καταγγελίας από τον εκμισθωτή μίσθωσης
οικογενειακής στέγης (ΑΚ 612Α) 446

γ. Έννομες συνέπειες μη τήρησης προϋποθέσεων 447

δ. Σκοπός 447

ε. Αναγκαστικό δίκαιο 448

ΙΑ. Καταγγελία μίσθωσης κατοικίας από μισθωτή μετατιθέμενο δημόσιο
υπάλληλο (ΑΚ 613 σε συνδυασμό προς ΑΚ 608 παρ. 2 και 609) 448

1. Νομοθεσία 448

2. Ερμηνεία 448

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 448

β. Έννομες συνέπειες 449

γ. Σκοπός 450

δ. Αναγκαστικό δίκαιο 450

ΙΒ. Καταγγελία μίσθωσης για σπουδαίο λόγο μη προβλεπόμενο
από ειδική διάταξη του δικαίου της μίσθωσης 451

1. Μίσθωση ορισμένου χρόνου 451

2. Μίσθωση αορίστου χρόνου 453

ΙΓ. Καταγγελία ή αυτοδίκαιη λύση μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο
προβλεπόμενο από ειδική ρήτρα συμφωνηθείσα συμβατικώς
από τα μέρη κατ’ ΑΚ 361 453

ΙΔ. Καταγγελία μίσθωσης από δανείστρια τράπεζα 454

1. Νομοθεσία 454

2. Ερμηνεία 455

α. Εγγραφή υποθήκης δυνάμει της ιδιωτικής βούλησης για εξασφάλιση δανείου
προς βιομηχανική ή άλλη επιχείρηση 455

β. Απαγόρευση εκμίσθωσης με ποινή ακυρότητας 455

ΙΕ. Διακοπή χρήσεως μισθίου από τον μισθωτή: Δεν αποτελεί λόγο αυτοδίκαιης
λύσεως της μισθώσεως αλλά ενδεχομένως λόγο καταγγελίας λόγω κακής
χρήσης κατά την ΑΚ 594 456

ΙΣΤ. Μετατροπή καταγγελίας επί μιας βάσεως σε καταγγελία επί άλλης βάσεως 456

1. Μετατροπή καταγγελίας κατά την ΑΚ 182 456

2. Μετατροπή άκυρης έκτακτης καταγγελίας της ΑΚ 585 σε έγκυρη καταγγελία
εμπορικής μίσθωσης αορίστου χρόνου του άρθρου 13 παρ. 1 εδ. γ’ Ν 4242/2014 457

3. Πρόταση μετατροπής κατ’ ένσταση από τον εναγόμενο 459

ΙΖ. Επικουρική βάση αγωγής σε περίπτωση περάτωσης μισθωτικής σχέσης 459

ΙΗ. Καταγγελία από τον καταγγέλλοντα άλλως από πληρεξούσιο. 459

1. Εξουσιοδότηση από τον εξωδίκως καταγγέλλοντα, επίδειξη πληρεξουσίου
εγγράφου κατά την επίδοση και ίαση προ αποκρούσεως 459

2. Έγκυρη καταγγελία με επιδιδόμενη μισθωτική αγωγή, εφόσον
η πληρεξουσιότητα παρουσιασθεί στη δικάσιμο (ΚΠολΔ 94) 460

3. Πληρεξουσιότητα στη δευτεροβάθμιο δίκη 461

4. Πληρεξουσιότητα στο πλαίσιο άσκησης αγωγής - Η ΠολΠρωτΡοδ 41/2019
(τακτική) 461

5. Φερόμενη καταγγελία μίσθωσης μέσω γραπτών μηνυμάτων
σε κινητό τηλέφωνο - Η ΜονΕφΠειρ 28/2021 462

ΙΘ. Λύση μίσθωσης με καταγγελία ακόμη και επί μη προσφοράς της τυχόν
συμβατικώς συμφωνηθείσας αποζημίωσης μη προβλεπόμενης στον νόμο 463

1. Η προσφορά και καταβολή συμβατικώς συμφωνηθείσας αποζημίωσης δεν συνιστά στοιχείο του κύρους της καταγγελίας, εκτός αν άλλως ρητώς συμφωνήθηκε 463

2. Αναλογική εφαρμογή άρθρου 43 ΠΔ 34/1995 επί παλαιών εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων - Νομολογία - Η προσφορά και καταβολή
της αποζημίωσης δεν συνιστά προϋπόθεση του κύρους της καταγγελίας 463

3. Δυνατή αντίθετη ρητή ειδική συμβατική συμφωνία 463

4. Λύση μίσθωσης - Αποζημίωση χρήσης 463

5. Εκ των υστέρων διεκδίκηση συμβατικώς συμφωνηθείσας αποζημίωσης 464

6. Αναλογική εφαρμογή και επί μη εμπορικών και μη επαγγελματικών μισθώσεων 464

Κ. Πλασματική καταγγελία (ΚΠολΔ 619) 464

1. Νομοθεσία 464

2. Ερμηνεία 464

ΚΑ. Λύση και περάτωση εκκαθάρισης νομικού προσώπου εκμισθωτή ή μισθωτή 465

1. Λύση νομικού προσώπου 465

α. Συνέχιση σύμβασης μίσθωσης 465

β. Σπουδαίος λόγος καταγγελίας 465

γ. Εξυπηρέτηση σκοπού εκκαθάρισης 465

2. Περάτωση εκκαθάρισης νομικού προσώπου 466

α. Νομικό πρόσωπο ως μισθωτής 466

β. Νομικό πρόσωπο ως εκμισθωτής 467

ΚΒ. Άμυνα μισθωτή σε ισχυρισμό περί περάτωσης της μίσθωσης -
Σιωπηρή επικουρικότητα 467

ΚΓ. Αξίωση αποζημίωσης κατά του καταγγείλαντος μέρους σύμβασης μίσθωσης 468

1. Αξίωση αποζημίωσης 468

2. Μισθωτικές διαφορές (ΚΠολΔ 614) 468

3. Νομολογία 468

ΚΔ. Αποζημίωση χρήσης 468

1. Λύση ή λήξη μίσθωσης 468

2. Μη επιβολή τέλους χαρτοσήμου 468

3. Τοκοφορία 469

4. Νομολογία - Η ΑΠ 281/2020 - Σύμβαση ανάληψης από την υπομισθώτρια
της υποχρέωσης καταβολής της αποζημίωσης χρήσης έναντι της εκμισθώτριας - Αδιάφορες οι αξιώσεις κατά άλλων εταιρειών του ιδίου ομίλου -
Απόρριψη ενστάσεων από τις ΑΚ 179 και 281 469

ΚΕ. Συρροή ενδοσυμβατικής και αδικοπρακτικής βάσης για αξίωση αποζημίωσης εκμισθωτή κατά μισθωτή από αθέτηση υποχρεώσεων - Ηθική βλάβη νομικού προσώπου (ΑΚ 914 επ., 919, 932) - Ορισμένο αγωγής 474

ΚΣΤ. Εξέλιξη συμβάσεων μίσθωσης σε περίπτωση πτώχευσης 476

1. Νομοθεσία: N 4738/2020 με τίτλο «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης
ευκαιρίας και άλλες διατάξεις» 476

2. Ερμηνεία 478

α. Γενικά 478

β. Πτώχευση με κατ’ ιδίαν εκποίηση περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη
(άρθρο 103 παρ. 1 Ν 4738/2020) 478

γ. Πτώχευση με εκποίηση επιχείρησης ή κλάδων της ως συνόλων
(άρθρο 103 παρ. 2 Ν 4738/2020) 479

δ. Πτώχευση με εκποίηση επιχείρησης ή κλάδων της ως συνόλων
(άρθρο 104 Ν 4738/2020) 479

ε. Λοιπές διατάξεις (άρθρα 105-108 Ν 4738/2020) 479

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΝΔΕΚΑΤΟ

ΑΠΟΒΟΛΗ ΜΙΣΘΩΤΗ ΛΟΓΩ ΜΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ
ΑΠΟ ΔΥΣΤΡΟΠΙΑ ΧΩΡΙΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ)

Ι. Νομοθεσία 480

ΙΙ. Ερμηνεία 480

Α. Αγωγή απόδοσης μισθίου κατά δυστροπούντος μισθωτή χωρίς καταγγελία
της μίσθωσης (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) 480

Β. Εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις (άρθρο 15 εδ. β’ ΠΔ 34/1995) 481

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ ΩΔΕΚΑΤΟ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΚΑΤΑ ΤΗ ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΚΑΙ ΣΧΕΤΙΚΕΣ ΑΞΙΩΣΕΙΣ (ΑΚ 599-601)

Ι. Απόδοση μισθίου κατά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΚ 599) 482

Α. Νομοθεσία 482

Β. Ερμηνεία 482

1. Απόδοση μισθίου από τον μισθωτή στην ίδια κατάσταση,
στην οποία το παρέλαβε αυτός (ΑΚ 599 παρ. 1) 482

2. Υπερημερία δανειστή - εκμισθωτή αρνούμενου να παραλάβει μίσθιο
ακόμη και με φθορές (ΑΚ 599 παρ. 1, 592, 288 και 349) 485

3. Ακριβής συμβατική περιγραφή κατάστασης μισθίου κατά την παραλαβή
του από τον μισθωτή μετά τη σύναψη της μίσθωσης 487

4. Υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης (ΑΚ 599 παρ. 2) 487

5. Έννομες συνέπειες μη απόδοσης μισθίου από τον μισθωτή
στην ίδια κατάσταση, στην οποία το είχε παραλάβει 488

α. Μη παρακώλυση απόδοσης 488

β. Ευθύνη μισθωτή για φθορές ή μεταβολές εκτός συμφωνηθείσας χρήσης
(ΑΚ 592) - Ενδοτικό δίκαιο - Δυνατή η αντίθετη συμβατική συμφωνία 488

i. Ευθύνη μισθωτή για φθορές ή μεταβολές εκφεύγουσες της συνήθους χρήσεως
(ΑΚ 592 εξ αντιδιαστολής) και αξίωση εκμισθωτή για αποζημίωση 488

ii. Ευθύνη μισθωτή για φθορές ή μεταβολές εκ της συνήθους χρήσεως δυνάμει
συμβατικής συμφωνίας (ΑΚ 592 σε συνδυασμό προς συμβατική ρήτρα)
και αξίωση εκμισθωτή για αποζημίωση 489

γ. Γενική υποχρέωση μισθωτή για διατήρηση μισθίου στην κατάσταση,
στην οποία το παρέλαβε αυτός (ΑΚ 592, 594, 599) 489

i. Γενική υποχρέωση μισθωτή για επιμελή μεταχείριση του μισθίου
(ΑΚ 592, 594 και 599) 489

ii. Αξίωση αποζημίωσης εκμισθωτή 490

iii. Στοιχεία του ορισμένου της αγωγής του εκμισθωτή 490

iv. Νομολογία - Η ΜονΕφΠειρ 28/2021 - Αοριστία αγωγής αποζημίωσης
λόγω φθορών - Αποδεικτικά μέσα 491

v. Προϋποθέσεις απαλλαγής μισθωτή 492

δ. Σιωπηρή συναίνεση εκμισθωτή σε επεμβάσεις μισθωτή στο μίσθιο
ως λόγος απαλλαγής του μισθωτή από την ευθύνη του 492

ε. Συμβατική ρήτρα ανάληψης δαπανών επισκευών από μισθωτή και παραμονής βελτιώσεων στο μίσθιο ως λόγος απαλλαγής του μισθωτή από την ευθύνη του 493

ΙΙ. Αξίωση εκμισθωτή ή μισθωτή για αποζημίωση σε σχέση με μίσθιο
ασφαλισμένο για πυρκαϊά (ΑΚ 600) 493

Α. Νομοθεσία 493

Β. Ερμηνεία 493

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 493

2. Έννομες συνέπειες 495

3. Σκοπός 496

ΙΙΙ. Αξίωση εκμισθωτή κατά του μισθωτή για αποζημίωση χρήσης λόγω παρακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΚ 601) 496

Α. Νομοθεσία 496

Β. Ερμηνεία 496

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 496

2. Έννομες συνέπειες 498

3. Η ΑΠ 206/2019 499

4. Σκοπός 500

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΚΑΤΟ ΤΡΙΤΟ

ΕΝΕΧΥΡΟ ΣΤΑ ΕΙΣΚΟΜΙΣΘΕΝΤΑ (ΑΚ 604-607)

Ι. Έκταση νομίμου ενεχύρου στα εισκομισθέντα στο μίσθιο πράγματα
και ασφαλιζόμενες απαιτήσεις (ΑΚ 604) 501

Α. Νομοθεσία 501

Β. Ερμηνεία 501

1. Έκταση νομίμου ενεχύρου στα εισκομισθέντα (ΑΚ 604 παρ. 1-2) 501

α. Νόμιμο ενέχυρο επί των κινητών του μισθωτή, της συζύγου και των τέκνων του
(ΑΚ 604 παρ. 1) 501

β. Νόμιμο ενέχυρο επί των κινητών του υπομισθωτή, της συζύγου
και των τέκνων του (ΑΚ 604 παρ. 2) 503

2. Αναλογική εφαρμογή διατάξεων συμβατικού ενεχύρου (ΑΚ 1246, ΑΚ 1209 επ.) 503

3. Έννομες συνέπειες και ασφαλιζόμενες απαιτήσεις (ΑΚ 604 παρ. 3 και 1237) 503

4. Σκοπός 504

ΙΙ. Δικαιώματα τρίτων στα εισκομισθέντα στο μίσθιο (ΑΚ 605) 504

Α. Νομοθεσία 504

Β. Ερμηνεία 504

ΙΙΙ. Κινητά εισκομισθέντα στο μίσθιο και μετέπειτα απομακρυνθέντα (ΑΚ 606) 505

Α. Νομοθεσία 505

Β. Ερμηνεία 505

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 505

2. Έννομες συνέπειες 506

3. Σκοπός 506

ΙV. Δικαίωμα μισθωτή για απαλλαγή από ενέχυρο έναντι παροχής ασφάλειας
(ΑΚ 607) 506

Α. Νομοθεσία 506

Β. Ερμηνεία 506

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΚΑΤΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

ΣΙΩΠΗΡΗ ΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ (ΑΚ 611)

Ι. Νομοθεσία 508

ΙΙ. Ερμηνεία 508

Α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 508

Β. Έννομες συνέπειες 511

Γ. Σκοπός 512

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΚΑΤΟ ΠΕΜΠΤΟ

ΤΥΧΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΕΚΠΟΙΗΣΗ (ΑΚ 614 - 618, 1208),
ΛΗΞΗ ΕΠΙΚΑΡΠΙΑΣ (ΑΚ 1164), ΚΑΤΑΣΧΕΣΗ (ΚΠολΔ 997)
Ή ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ (ΚΠολΔ 1009) ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ

Ι. Διατήρηση χρήσης επί εκποιήσεως του μισθίου (ΑΚ 614-618, 1208) 513

Α. Γενικά - Η σημασία του ζητήματος 513

Β. Γενική συνοπτική περιγραφή εφαρμογής των ΑΚ 614-618 513

Γ. Σκοπός των ΑΚ 614-618 514

ΙΙ. Εκποίηση μισθίου σε μίσθωση αποδεικνυόμενη με έγγραφο
βεβαίας χρονολογίας (ΑΚ 614) 515

Α. Νομοθεσία 515

Β. Ερμηνεία 515

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 515

α. Μεταβίβαση κυριότητας ή εμπραγμάτου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση
του μισθίου στον μισθωτή (ΑΚ 614 εδ. α’) 515

β. Μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος που δεν αποκλείει τη χρήση
του μισθίου στον μισθωτή (ΑΚ 614 εδ. β’) 516

2. Έννομες συνέπειες 516

α. Υπεισέλευση τρίτου στη θέση του εκμισθωτή και συνέχιση της μίσθωσης
(ΑΚ 614 εδ. α’) 516

β. Περισσότεροι κληρονόμοι 518

γ. Μη υπεισέλευση τρίτου στη θέση του εκμισθωτή και μη συνέχιση της μίσθωσης
(ΑΚ 614 εδ. α’ σε συνδυασμό προς αντίθετη συμφωνία) 518

δ. Μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος που δεν αποκλείει τη χρήση
του μισθίου στον μισθωτή (ΑΚ 614 εδ. β’) 519

3. Σκοπός 520

ΙΙΙ. Μίσθωση μη αποδεικνυόμενη με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας (ΑΚ 615) 520

Α. Νομοθεσία 520

Β. Ερμηνεία 521

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 521

2. Έννομες συνέπειες 521

α. Δικαίωμα τρίτου για καταγγελία μίσθωσης με προμήνυση (ΑΚ 615 παρ. 1) 521

β. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση κατά του εκμισθωτή (ΑΚ 615 παρ. 2) 524

3. Σκοπός 525

ΙV. Το ανίσχυρο έναντι του νέου κτήτορα των προκαταβολών, εκχωρήσεων
και κατασχέσεων μισθωμάτων σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου (ΑΚ 616) 525

Α. Νομοθεσία 525

Β. Ερμηνεία 526

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 526

2. Έννομες συνέπειες 527

3. Σκοπός 528

V. Το ανίσχυρο έναντι των ενυπόθηκων δανειστών των προκαταβολών,
εκχωρήσεων και κατασχέσεων μισθωμάτων σε ενυπόθηκο μίσθιο (ΑΚ 617) 529

Α. Νομοθεσία 529

Β. Ερμηνεία 529

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 529

2. Έννομες συνέπειες 531

3. Σκοπός 532

VI. Ισχύς μίσθωσης άνω των 9 ετών έναντι του νέου κτήτορα μόνο
με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή (ΑΚ 618, 1208) 533

Α. Νομοθεσία 533

Β. Ερμηνεία 533

1. Προϋπόθεση εφαρμογής 533

α. Μίσθωση άνω των εννέα ετών 533

β. Συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή 534

2. Έννομες συνέπειες 534

3. Σκοπός 535

VIΙ. Τύχη εκμίσθωσης κατά τη λήξη της επικαρπίας (ΑΚ 1164) 535

Α. Νομοθεσία 535

Β. Ερμηνεία 535

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 535

2. Έννομες συνέπειες (ΑΚ 614 επ.) 536

3. Σκοπός 536

VIIΙ. Ζήτημα εφαρμογής ή μη των ΑΚ 614-618 στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις του ΠΔ 34/1995 και του άρθρου 13 Ν 4242/2014 536

Α. Άποψη περί εφαρμογής των 614-618 ΑΚ στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις του ΠΔ 34/1995 και του άρθρου 13 Ν 4242/2014 που συνάπτονται
μετά την 28.2.2014 536

Β. Άποψη περί μη εφαρμογής των ΑΚ 614-618 στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις του ΠΔ 34/1995 που έχουν συναφθεί προ της 28.2.2014
σε συνδυασμό προς άρθρο 13 παρ. 1 Ν 4242/2014 537

1. Νομική θεμελίωση άποψης περί μη εφαρμογής 537

2. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης σε νέο κτήτορα με τη μεταγραφή επί υιοθέτησης
της άποψης περί μη εφαρμογής των ΑΚ 614-618 στις εμπορικές μισθώσεις 537

3. Ανάλυση της ΑΠ 999/2014 - Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης εκ του νόμου
σε εμπορική μίσθωση υπαγόμενη στο ΠΔ 34/1985 χωρίς τήρηση των διατυπώσεων των ΑΚ 614-615 - Απόκτηση ιδιότητας εκμισθωτή και σχετικών δικαιωμάτων με μόνη τη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης επικαρπίας επί του μισθίου - Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης συναφθείσας προ της 28.2.2014 για ιδιόχρηση 538

4. Η ΑΠ 1046/2020 542

5. Η ΜονΠρωτΚαλαμάτας 6/2019 542

IΧ. Δικαίωμα υπερθεματιστή για καταγγελία της μίσθωσης
του εκπλειστηριασθέντος μισθίου ακινήτου (ΚΠολΔ 997) 543

Α. Νομοθεσία 543

Β. Ερμηνεία 544

1. Δικαίωμα υπερθεματιστή για καταγγελία μίσθωσης κατασχεθέντος ακινήτου
(ΚΠολΔ 997 παρ. 1 εδ. β’) 544

α. Έγκυρη μίσθωση κατεσχημένου 544

β. Προϋποθέσεις άσκησης δικαιώματος 544

γ. Σκοπός 545

2. Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης επί πολλαπλών κατασχέσεων
της ΚΠολΔ 997 παρ. 5 545

α. Το ζήτημα και η κρατούσα άποψη 545

β. Κριτική 546

3. Έννομα αποτελέσματα καταγγελίας (ΚΠολΔ 997 παρ. 1 εδ. γ’-δ’) 546

4. Σύγκριση με καταγγελία μίσθωσης εκπλειστηριασθέντος ακινήτου
δυνάμει της ΚΠολΔ 1009 546

α. Είδος μίσθωσης 546

β. Αποσβεστική προθεσμία 546

γ. Επέλευση εννόμου αποτελέσματος καταγγελίας 547

Χ. Δικαίωμα υπερθεματιστή για καταγγελία της μίσθωσης
του εκπλειστηριασθέντος μισθίου ακινήτου (ΚΠολΔ 1009) 547

Α. Νομοθεσία 547

Β. Ερμηνεία 548

1. Νομική θέση υπερθεματιστή έναντι μισθωτή μετά την κατακύρωση
μισθίου ακινήτου (ΚΠολΔ 1005) 548

α. Ο υπερθεματιστής ειδικός διάδοχος του καθ’ ου η εκτέλεση εκμισθωτή 548

β. Εκμισθωτής και κύριος διαφορετικά πρόσωπα - Νέα διαδικασία εκτέλεσης
κατά του μισθωτή 549

2. Δικαίωμα υπερθεματιστή για καταγγελία εμπορικής μίσθωσης
εκπλειστηριασθέντος μισθίου (ΚΠολΔ 1009 εδ. α’, δ’) 549

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 549

β. Έννομες συνέπειες 551

i. Δικαιώματα υπερθεματιστή για καταγγελία και άμεση εκτέλεση 551

iii. Χρόνος άσκησης δικαιωμάτων 552

iii. Διαδικασία άσκησης δικαιωμάτων 552

iv. Χρόνος επέλευσης εννόμων αποτελεσμάτων 552

v. Αναγκαστικό δίκαιο - Συμβατικές συμφωνίες 553

vi. Νομική θέση υπερθεματιστή 553

vii. Υπεισέλευση υπερθεματιστή στη θέση του εκμισθωτή επί μη άσκησης καταγγελίας 553

γ. Μέσα άμυνας μισθωτή - Διαδικασία 554

δ. Αθέμιτη άσκηση πίεσης από τον υπερθεματιστή κατά του μισθωτή -
Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος 554

ε. Κριτική 554

στ. Διαχρονικό δίκαιο 555

ζ. Ανάλυση της ΜονΕφΛαρ 431/2019 - Δικαίωμα υπερθεματιστή για καταγγελία
μίσθωσης από το δικονομικό δίκαιο - Διαχρονικό δίκαιο 555

i. Πραγματικά περιστατικά 555

ii. Πρωτόδικη απόφαση 556

iii. Κρίση Εφετείου - Νομικά ζητήματα 556

iv. Κρίση Εφετείου - Υπαγωγή 557

3. Δικαίωμα υπερθεματιστή για καταγγελία μίσθωσης κατοικίας
εκπλειστηριασθέντος μισθίου (ΚΠολΔ 1009 εδ. β’, γ’, δ’) 559

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 559

β. Έννομες συνέπειες 562

4. Διαχρονικό δίκαιο 563

5. Σκοπός 563

6. Προϊσχύσαν δίκαιο και σκοπός αυτού 564

α. Ερμηνεία 564

β. Νομολογία - Η ΕιρΣικυώνος 137/2018 564

ΧΙ . Ανακοπή του μισθωτή ως τρίτου κατά την ΚΠολΔ 936 σε περίπτωση πλειστηριασμού από τον δανειστή του εκμισθωτή - Η ΑΠ 1046/2020 567

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΚΑΤΟ ΕΚΤΟ

ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΚΑΤΑΧΡΗΣΤΙΚΗΣ ΑΣΚΗΣΗΣ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ
ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΚΑΙ ΜΙΣΘΩΤΗ (ΑΚ 281, 288)

I. Γενικά 572

II. Προϋποθέσεις καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος εκμισθωτή ή μισθωτή 572

Α. Μη ανεκτή η μεταγενέστερη άσκηση ενός υφιστάμενου δικαιώματος 572

Β. Καλή πίστη και χρηστά ήθη 572

Γ. Συνδρομή έστω και ενός των ανωτέρω 572

Δ. Προφανής υπέρβαση ορίων άσκησης δικαιώματος 573

Ε. Μη ανεκτή η άσκηση του δικαιώματος λόγω προγενέστερης συμπεριφοράς
του δικαιούχου 573

ΣΤ. Συνδυασμός των ανωτέρω 574

ΙΙΙ. Διαφορά από άρνηση αγωγής 575

IV. Συγκριτική αξιολόγηση συνεπειών για δικαιούχο και υπόχρεο 575

Α. Γενικά 575

Β. Άσκηση δικαιώματος εκμισθωτή για απόδοση μισθίου με τη λήξη της μίσθωσης 575

Γ. Άσκηση δικαιώματος εκμισθωτή για είσπραξη οφειλομένων μισθωμάτων
ή/και απόδοση μισθίου 575

1. Δυσμενείς συνέπειες για μισθωτή 575

2. Δυσμενείς συνέπειες για εκμισθωτή 576

V. Νομολογία - Η ΟλΑΠ 2/2019 576

ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΕΙΔΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΤΜΗΜΑ ΠΡΩΤΟ

ΕΙΔΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

ΝΕΟ ΔΙΚΑΙΟ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

Ι. Διάρθρωση νομοθετικού πλαισίου εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων - Παράλληλα συστήματα μισθώσεων βάσει χρόνου σύναψης - Διαχωρισμός
σε νέες και παλαιές μισθώσεις με κρίσιμη ημερομηνία την 28.2.2014 577

Α. Νομοθεσία 577

Β. Ερμηνεία 578

1. Το δίκαιο της εμπορικής και επαγγελματικής μίσθωσης ως ειδικό εξαιρετικό
δίκαιο - Πολιτική επιλογή 578

2. Μισθώσεις δύο ταχυτήτων με συνύπαρξη ρυθμίσεων νέων και παλαιών
εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων 579

3. Κριτήριο διαχωρισμού ο χρόνος σύναψης (28.2.2014) 580

4. Σκοπός άρθρου 13 Ν 4242/2014 580

5. Κριτική 582

6. Προτάσεις 584

7. Διατάξεις κοινές σε νέες και παλαιές εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις 584

8. Τρόπος ανάπτυξης 585

ΙΙ. Νέες εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις που συνήφθησαν
μετά την 28.2.2014 (άρθρο 13 Ν 4242/2014) - Τομές 586

Α. Νομοθετική οριοθέτηση έννοιας νέων εμπορικών και επαγγελματικών
μισθώσεων 586

Β. Νομικό πλαίσιο - Εφαρμοστέες και μη διατάξεις του ΠΔ 34/1995 586

1. Εφαρμοστέες διατάξεις του ΠΔ 34/1995 586

2. Μη εφαρμοστέες διατάξεις του ΠΔ 34/1995 587

3. Συμβατική πρόβλεψη εφαρμογής μη εφαρμοστέων διατάξεων 587

4. Τομές - Νέες διατάξεις δυνάμει άρθρου 13 Ν 4242/2014 588

ΙΙΙ. Παλαιές εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις που συνήφθησαν
πριν την 28.2.2014 (άρθρο 13 Ν 4242/2014) - Τροποποιήσεις 588

Α. Νομοθετική οριοθέτηση έννοιας παλαιών εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων 588

Β. Τροποποιήσεις και κατάργηση παλαιών διατάξεων για τις παλαιές
εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις 589

Γ. Διατήρηση σε ισχύ λοιπών διατάξεων ΠΔ 34/1995 589

Δ. Παλαιές διατάξεις διατηρούμενες μόνο για τις παλαιές εμπορικές
και επαγγελματικές μισθώσεις 590

IV. Κωδικοποίηση διατάξεων, καταργούμενες διατάξεις,
έναρξη ισχύος ΠΔ 34/1995 590

Α. Κωδικοποίηση διατάξεων (άρθρο 65 ΠΔ 34/1995) 590

1. Νομοθεσία 590

2. Ερμηνεία 590

Β. Καταργούμενες διατάξεις (άρθρο 66 ΠΔ 34/1995) 592

1. Νομοθεσία 592

2. Ερμηνεία 592

Γ. Έναρξη ισχύος ΠΔ 34/1995 (άρθρο 67 ΠΔ 34/1995) 592

1. Νομοθεσία 592

2. Ερμηνεία 593

Δ. Εφαρμογή διατάξεων Αστικού Κώδικα (άρθρο 44 ΠΔ 34/1995) 593

1. Νομοθεσία 593

2. Ερμηνεία 593

3. Νομολογία - Η ΜονΕφΑιγαίου 95/2019 595

Ε. Αρμοδιότητα Υπουργείου Εμπορίου για εμπορικές και επαγγελματικές
μισθώσεις (άρθρο 64 ΠΔ 34/1995) 595

1. Νομοθεσία 595

2. Ερμηνεία 595

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ
ΝΕΕΣ ΚΑΙ ΠΑΛΑΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Ι. Προστατευόμενες εμπορικές μισθώσεις (άρθρα 1 και 3 ΠΔ 34/1995) 596

Α. Νομοθεσία 596

Β. Ερμηνεία 597

1. Γενικά για τις προστατευόμενες εμπορικές μισθώσεις
(άρθρο 1 παρ. 1 και άρθρο 3 ΠΔ 34/1995) 597

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 597

β. Χρήση μισθίου 597

γ. Τύπος εμπορικής μίσθωσης και φορολογικές διατάξεις 599

δ. Δίκαιο ειδικό και αναγκαστικό 599

ε. Νομικός χαρακτηρισμός μίσθωσης ως εμπορικής ή μη 600

2. Οι κατ’ ιδίαν προστατευόμενες χρήσεις του μισθίου
(άρθρο 1 παρ. 1 και άρθρο 3 ΠΔ 34/1995) 600

α. Επιχείρηση εμπορικών πράξεων ή άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας
που προστατεύεται από το ΠΔ 34/1995 (άρθρο 1 παρ. 1 περίπτ. α’ ΠΔ 34/1995) 601

i. Γενικά 601

ii. Κριτήριο ο χαρακτηρισμός πράξης ως εμπορικής 601

iii. Τέλεση αντικειμενικώς ή υποκειμενικώς εμπορικών πράξεων στο μίσθιο 601

iv. Μισθώτρια κατά νόμον εμπορική εταιρεία 602

v. Στέγαση στελεχών ή εργαζομένων ΑΕ 602

vi. Δράσεις κοινωφελείς και μη κερδοσκοπικές 603

vii. Τέλεση μέρους εμπορικής δραστηριότητας 603

viii. Τραπεζικές εργασίες 603

ix. Μίσθωση προσοδοφόρου 603

x. Μίσθωση ακινήτου με σκοπό την εκμετάλλευση αυτού με βραχυχρόνιες μισθώσεις
μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας τύπου AirBnB 604

xi. Η μίσθωση βοηθητικών χώρων για εξυπηρέτηση του σκοπού της μισθώτριας
ως εμπορική μίσθωση - Ανάλυση της ΑΠ 279/2020 604

β. Εκπαιδευτήρια και παιδικοί σταθμοί (άρθρο 1 παρ. 1 περίπτ. β’ ΠΔ 34/1995) 608

γ. Κλινικές και κάθε φύσης νοσηλευτικά ιδρύματα (άρθρο 1 παρ. 1 περίπτ. γ’
ΠΔ 34/1995) 609

δ. Εντελώς απαραίτητοι βοηθητικοί χώροι άλλων ακινήτων
(άρθρο 1 παρ. 1 περίπτ. δ’ ΠΔ 34/1995) 609

ε. Φαρμακεία και φαρμακαποθήκες (άρθρο 1 παρ. 1 περίπτ. ε’ ΠΔ 34/1995) 611

στ. Οίκοι ευγηρίας (άρθρο 1 παρ. 1 περίπτ. στ’ ΠΔ 34/1995) 611

ζ. Κατάργηση προστασίας μισθώσεων σε περιοχές λιμένων ή σιδηροδρομικών
σταθμών με μισθωτές αναπήρους ή τραυματίες πολέμου (άρθρο 1 παρ. 1
εδ. τελ. ΠΔ 34/1995 σε συνδυασμό προς άρθρο 8 παρ. 3 Ν 52/1975
και προς άρθρο 36 Ν 813/1978) 612

η. Χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων στο κοινό (άρθρο 3 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 613

3. Σκοπός και κριτική 614

α. Προστασία δραστηριοτήτων διενεργούμενων σε αλλότρια ακίνητα
και προστασία συμφερόντων μισθωτών 614

β. Απουσία μέριμνας για προστασία εκμισθωτών και κυρίων των μισθίων 616

4. Μεικτή χρήση (άρθρο 1 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 616

ΙΙ. Προστατευόμενες επαγγελματικές μισθώσεις (άρθρο 2 ΠΔ 34/1995) 617

Α. Νομοθεσία 617

Β. Ερμηνεία 617

1. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 617

2. Προστασία επαγγελματικών και όχι εμπορικών μισθώσεων 618

3. Πεδίο εφαρμογής 618

4. Μεικτή χρήση (άρθρο 1 παρ. 2 σε συνδυασμό προς άρθρο 2 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 619

III. Μη προστατευόμενες από το ΠΔ 34/1995 εμπορικές και επαγγελματικές
μισθώσεις (άρθρο 4 ΠΔ 34/1995) 619

Α. Νομοθεσία 619

Β. Ερμηνεία 622

1. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 622

2. Εξαιρετικό δίκαιο 623

3. Σκοπός - Κριτική 623

4. Μη προστατευόμενες μισθώσεις 624

α. Μισθώσεις συνήθους διάρκειας κάτω του έτους κατά την καλή πίστη
και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. α’ ΠΔ 34/1995) 624

β. Μισθώσεις χώρων διαφήμισης και διαφημιστικών πινακίδων
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. β’ ΠΔ 34/1995) 625

γ. Μισθώσεις οικοτροφείων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. γ’ ΠΔ 34/1995) 626

δ. Μισθώσεις σε χώρους σχετιζόμενους με μέσα μαζικής μεταφοράς
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. δ’ ΠΔ 34/1995) 626

ε. Μισθώσεις εντός κοινοχρήστων χώρων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ε’ ΠΔ 34/1995) 626

στ. Μισθώσεις εντός νεκροταφείων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. στ’ ΠΔ 34/1995) 627

ζ. Μισθώσεις εντός αρχαιολογικών χώρων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ζ’ ΠΔ 34/1995) 627

η. Μισθώσεις εντός ιδρυμάτων του πανεπιστημιακού και τεχνολογικού τομέα
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. η’ ΠΔ 34/1995) 627

θ. Μισθώσεις διατηρητέων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. θ’ ΠΔ 34/1995
και άρθρο 17 παρ. 3 και 4 Ν 3853/2010) 627

ι. Μισθώσεις σχολικών κυλικείων και ακινήτων του ΟΣΚ
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ι’ ΠΔ 34/1995) 628

ια. Μισθώσεις εντός κοινοχρήστων χώρων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιβ’ ΠΔ 34/1995) 629

ιβ. Μισθώσεις εντός κοινοχρήστων χώρων (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιγ’ ΠΔ 34/1995) 630

ιγ. Μισθώσεις εντός Μεγάρου Μουσικής Αθηνών
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιδ’ ΠΔ 34/1995) 630

ιδ. Μισθώσεις ακινήτων της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιε’ ΠΔ 34/1995) 630

ιε. Μισθώσεις Κεντρικών Λαχαναγορών (άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιστ’ ΠΔ 34/1995) 630

ιστ. Μισθώσεις με κύριο ή εκμισθωτή το Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιζ’ ΠΔ 34/1995) 630

ιζ. Μισθώσεις ακινήτων κτηθέντων με εισαγωγή συναλλάγματος
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιη’ ΠΔ 34/1995) 631

ιη. Μισθώσεις ακινήτων με χρηματοδοτική μίσθωση
(άρθρο 4 παρ. 1 περίπτ. ιθ’ ΠΔ 34/1995 και άρθρο 6 παρ. 11 Ν 1665/1986) 632

ιθ. Μισθώσεις εντός Ολυμπιακών συγκροτημάτων (άρθρο 35 παρ. 2 Ν 3342/2005) 632

κ. Μισθώσεις ακινήτων διαχείρισης της ΓΑΙΑΟΣΕ (άρθρο 6 παρ. 9 Ν 3891/2010) 633

κα. Μισθώσεις χώρων Επιστημονικού και Τεχνολογικού Πάρκου
(άρθρο 23 παρ. 1 περίπτ. δ ii Ν 2741/1999) 633

κβ. Μισθώσεις διεπόμενες από ειδικές διατάξεις 633

IV. Μισθώσεις χειμερινών και θερινών κινηματογράφων και θεάτρων
(άρθρο 15 παρ. 11 Ν 4013/2011) 634

Α. Νομοθεσία 634

Β. Ερμηνεία 635

V. Νομοθετικός περιορισμός αναπροσαρμογής μισθώματος ετών 2022 και 2023
στις εμπορικές μισθώσεις 635

A. Νομοθεσία 635

Β. Ερμηνεία 636

VΙ. Μη εφαρμογή γενικών διατάξεων περί μισθώσεων Δημοσίου
και ΝΠΔΔ στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις 637

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΝΕΩΝ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ
ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Ι. Ελάχιστη διάρκεια νέων μισθώσεων (άρθρο 13 παρ. 1-2 Ν 4242/2014) 638

Α. Νομοθεσία 638

Β. Ερμηνεία 638

1. Διάκριση συμβατικής και κατά νόμον διάρκειας μίσθωσης 638

2. Ελάχιστη κατά νόμον διάρκεια (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. α’ Ν 4242/2014) -
Ανανέωση και μετατροπή μίσθωσης σε αορίστου χρόνου
(ΑΚ 611 ΑΚ σε συνδυασμό προς ΑΚ 608 παρ. 2 και 609) 639

3. Δεσμευτικός χαρακτήρας ελάχιστης κατά νόμον διάρκειας 639

ΙΙ. Συμβατική λύση νέων μισθώσεων (άρθρο 13 παρ. 1-2 Ν 4242/2014) 640

Α. Νομοθεσία 640

Β. Ερμηνεία 640

1. Λύση μίσθωσης (άρθρο 13 Ν 4242/2014) 640

α. Συμβατική λύση με νεώτερη συμφωνία με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας
(άρθρο 13 παρ. 1 εδ. β’ Ν 4242/2014) 640

β. Λύση με έγγραφη καταγγελία μετά παρέλευση τριμήνου
(άρθρο 13 παρ. 1 εδ. γ’ Ν 4242/2014) 641

γ. Καταγγελία μίσθωσης που έχει λήξει λογιζόμενη ως εναντίωση στη σιωπηρή
αναμίσθωση της ΑΚ 611 645

δ. Λύση λόγω περάτωσης νομικής προσωπικότητας μισθωτή - νομικού προσώπου 646

ε. Αυθαίρετη μονομερής αποχώρηση μισθωτή και σιωπηρή αποδοχή αυτής
από τον εκμισθωτή 646

2. Ρήτρες αποζημίωσης σε περίπτωση λύσης σύμβασης 646

3. Εσφαλμένος προσδιορισμός χρόνου λήξης μίσθωσης από τον ενάγοντα -
Αίτημα απόδοσης μισθίου σε χρόνο προγενέστερο του χρόνου λήξης
της μίσθωσης (άρθρο 48 παρ. 2 ΠΔ 34/1995 και ΚΠολΔ 69) - Νομολογία 647

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΝΕΩΝ ΚΑΙ ΠΑΛΑΙΩΝ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΩΝ
ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Ι. Διάρκεια και λύση 649

Α. Αναγκαστική παράταση διάρκειας νέων και παλαιών επαγγελματικών
μισθώσεων λόγω κορωνοϊού (άρθρο 111 Ν 4790/2021) 649

1. Νομοθεσία 649

2. Ερμηνεία 650

α. Προϋποθέσεις (άρθρο 111 παρ. 1-2, 4 Ν 4790/2021) 650

β. Δικαίωμα μισθωτή και τρόπος άσκησης (άρθρο 111 παρ. 3 Ν 4790/2021) 651

γ. Έννομες συνέπειες (άρθρο 111 παρ. 1, 3, 5 Ν 4790/2021) 651

δ. Υπομισθώσεις (άρθρο 111 παρ. 6 Ν 4790/2021 σε συνδυασμό προς άρθρο 111
παρ. 1-4 αναλογικώς εφαρμοζόμενο) 651

ΙΙ. Μίσθωμα 652

Α. Καθορισμός και αναπροσαρμογή (άρθρο 7 ΠΔ 34/1995 και άρθρο 121
Ν 4926/20.4.2022) 652

1. Νομοθεσία 652

2. Ερμηνεία 654

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 654

β. Καθορισμός και αναπροσαρμογή μισθώματος (άρθρο 7 ΠΔ 34/1995) 654

i. Ελεύθερος καθορισμός από σύμβαση (άρθρο 7 παρ. 1 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 654

ii. Αναπροσαρμογή 655

γ. Καθορισμός ανωτάτου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές
και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022
(άρθρο 121 Ν 4926/20.4.2022) 660

Β. Αξία μισθίου (άρθρο 8 ΠΔ 34/1995) 661

1. Νομοθεσία 661

2. Ερμηνεία 665

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 665

β. Αξία μισθίου (γενικά) (άρθρο 8 ΠΔ 34/1995) 665

i. Προσδιορισμός βάσει συντελεστών (άρθρο 8 παρ. 1-3 ΠΔ 34/1995) 665

ii. Τύπος υπολογισμού (άρθρο 8 παρ. 4 ΠΔ 34/1995) 667

Γ. Αξία ακαλύπτων χώρων (άρθρο 9 ΠΔ 34/1995) 667

1. Νομοθεσία 667

2. Ερμηνεία 667

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 667

β. Αξία ακαλύπτων χώρων (άρθρο 9 ΠΔ 34/1995) 668

i. Έννοια ακαλύπτου χώρου (άρθρο 9 παρ. 1 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 668

ii. Τρόπος υπολογισμού εφόσον υφίστανται και κτίσματα
(άρθρο 9 παρ. 1 εδ. β’ και γ’ ΠΔ 34/1995) 668

iii. Τύπος υπολογισμού (άρθρο 9 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 668

Δ. Αξία κτιρίων ειδικών χρήσεων (άρθρο 10 ΠΔ 34/1995) 668

1. Νομοθεσία 668

2. Ερμηνεία 669

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 669

β. Αξία κτιρίων ειδικών χρήσεων (άρθρο 10 ΠΔ 34/1995) 669

Ε. Επιτροπές Διακανονισμού για τις Εμπορικές Μισθώσεις
(άρθρο 15 παρ. 1-10 Ν 4013/2011) 669

1. Νομοθεσία 669

2. Ερμηνεία 671

α. Αντικείμενο ρύθμισης (άρθρο 15 παρ. 1 Ν 4013/2011) 671

β. Πεδίο εφαρμογής (άρθρο 15 παρ. 1 και 10 Ν 4013/2011) 671

γ. Συγκρότηση Επιτροπής Διακανονισμού και δεσμεύσεις μελών
(άρθρο 15 παρ. 2-4 Ν 4013/2011) 671

δ. Προϋποθέσεις υπαγωγής στη διαδικασία εξώδικης επίλυσης ενώπιον
της Επιτροπής Διακανονισμού (άρθρο 15 παρ. 5 Ν 4013/2011) 672

ε. Μη διακοπή και μη αναστολή προθεσμιών (άρθρο 15 παρ. 5 Ν 4013/2011) 672

στ. Διαδικασία εξέτασης αναφοράς (άρθρο 15 παρ. 6 και παρ. 9 εδ. α’ Ν 4013/2011) 673

ζ. Διαδικασία και έννομες συνέπειες επίτευξης ή μη επίτευξης συμβιβασμού
(άρθρο 15 παρ. 7 και παρ. 9 εδ. β’ Ν 4013/2011) 673

η. Επικύρωση Πρακτικού Συμβιβασμού χωρίς κρίση της Επιτροπής
(άρθρο 15 παρ. 8 Ν 4013/2011) 673

ΣΤ. Ειδικές περιπτώσεις αναπροσαρμογής μισθώματος
(άρθρο 53 παρ. 1 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 674

1. Νομοθεσία 674

2. Ερμηνεία 674

ΙΙΙ. Υπομίσθωση - Παραχώρηση χρήσης - Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης -
Φάρμακεια - Μίσθωση από μη δικαιούμενο 674

Α. Προστασία υπομισθώσεων (άρθρο 57 ΠΔ 34/1995) 674

1. Νομοθεσία 674

2. Ερμηνεία 675

Β. Παραχώρηση χρήσης (άρθρο 11 ΠΔ 34/1995) 676

1. Νομοθεσία 676

2. Ερμηνεία 676

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 676

β. Παραχώρηση χρήσης μισθίου σε τρίτον με συμφωνία των μερών
(άρθρο 11 παρ. 1 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 677

i. Διάταξη ενδοτικού δικαίου 677

ii. Συμβατικές δυνατότητες παραχώρησης 677

iii. Υπομίσθωση 677

iv. Ευθύνη μισθωτή έναντι του εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου - Επικουρική
εφαρμογή της ΑΚ 593 ως γενικής στις μισθώσεις του ΠΔ 34/1995,
μόνον αν δεν έρχεται σε αντίθεση προς το άρθρο 11 ΠΔ 34/1995 678

γ. Παραχώρηση χρήσης σε εταιρεία, στην οποία μετέχει ο μισθωτής κατά 35%
(άρθρο 11 παρ. 1 εδ. β’-στ’ ΠΔ 34/1995) 679

i. Παραχώρηση κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη εκ του νόμου (άρθρο 11 παρ. 1
εδ. β’ ΠΔ 34/1995) 679

ii. Όροι παραχώρησης (άρθρο 11 παρ. 1 εδ. β’ ΠΔ 34/1995) 679

iii. Εις ολόκληρον ευθύνη μισθωτή και εταιρείας έναντι του εκμισθωτή
(άρθρο 11 παρ. 1 εδ. γ’ ΠΔ 34/1995) 679

iv. Μεταβολή προσώπων λοιπών εταίρων πλην μισθωτή (άρθρο 11 παρ. 1
εδ. δ’-ε’ ΠΔ 34/1995) 680

v. Έγγραφη γνωστοποίηση στον εκμισθωτή (άρθρο 11 παρ. 1 εδ. στ’ ΠΔ 34/1995) 680

δ. Μη υπεισέλευση, πλην αντίθετης συμβατικής συμφωνίας
(άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) - Διάταξη ενδοτικού δικαίου 680

ε. Κυρώσεις επί μη νόμιμης υπομίσθωσης (άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 681

στ. Σκοπός και κριτική 681

ζ. Νομολογία - Η ΑΠ 781/2018 - Υπομίσθωση με μίσθωμα ανερχόμενο πάντα
σε ορισμένο ποσοστό του υπομισθώματος - Αφανές συμφωνητικό
συμπληρωματικού κρυφού υπομισθώματος - Άρση αυτοτέλειας
νομικού προσώπου δυνάμει ΑΚ 281, 288 και 200 682

Γ. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης λόγω πλήρους ανικανότητας εξαιτίας
βαρείας νόσου του μισθωτή (άρθρο 12 ΠΔ 34/1995) 687

1. Νομοθεσία 687

2. Ερμηνεία 687

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 687

β. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης λόγω πλήρους ανικανότητας εξαιτίας
βαρείας νόσου του μισθωτή (άρθρο 12 ΠΔ 34/1995) 687

Δ. Φαρμακεία - Φαρμακαποθήκες (άρθρο 13 ΠΔ 34/1995) 688

1. Νομοθεσία 688

2. Ερμηνεία 689

α. Πρόσληψη συνεταίρου, συστέγαση και παραχώρηση χρήσης μισθίου
(άρθρο 13 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 689

β. Επίδοση αντιγράφου καταστατικού στον εκμισθωτή (άρθρο 13 εδ. β’ ΠΔ 34/1995) 689

γ. Συνέχιση ίδιας μίσθωσης επί αποχώρησης ή αποσυστέγασης
(άρθρο 13 εδ. γ’ ΠΔ 34/1995) 690

Ε. Μίσθωση από μη δικαιούμενο (άρθρο 14 ΠΔ 34/1995) 690

1. Νομοθεσία 690

2. Ερμηνεία 691

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 691

β. Μίσθωση από μη δικαιούμενο (άρθρο 14 ΠΔ 34/1995) 691

i. Προϋποθέσεις δέσμευσης κυρίου ή νομέα ακινήτου (άρθρο 14 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 691

ii. Κληρονομιαίο ακίνητο (άρθρο 14 παρ. 2 ΠΔ 34/1995). 691

γ. Εξαίρεση από τη βασική αρχή της σχετικότητας της μισθωτικής σχέσης 692

IV. Καταγγελία και λήξη μίσθωσης - Απόδοση μισθίου 692

Α. Γενικές διατάξεις (άρθρο 15 ΠΔ 34/1995) 692

1. Νομοθεσία 692

2. Ερμηνεία 693

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 693

β. Γενικές ρυθμίσεις (άρθρο 15 ΠΔ 34/1995 και άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) - Γενική διάταξη 693

γ. Απουσία πρόβλεψης καταγγελίας νέας μίσθωσης εκ του νόμου για ιδιόχρηση, ανοικοδόμηση, ιδιοκατοίκηση, δημιουργία κύριας κατοικίας, κατεδάφιση
ετοιμόρροπου και πτώχευση του μισθωτή 693

3. Απουσία πρόβλεψης καταγγελίας εκ του νόμου λόγω
μεταμέλειας του μισθωτή 694

δ. Έξωση δυστροπούντων μισθωτών (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) 694

ε. Περιπτώσεις καταγγελίας κατά τον Αστικό Κώδικα
(άρθρο 44 ΠΔ 34/1995) 694

Β. Καταγγελία για ιδιόχρηση - Ειδικές διατάξεις - Άσκηση αγωγής
(άρθρο 19 ΠΔ 34/1995) 695

1. Νομοθεσία 695

2. Ερμηνεία 695

α. Άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου μετά την καταγγελία (άρθρο 19 ΠΔ 34/1995)
και ερμηνευτικά ζητήματα από τη διατήρηση σε ισχύ της διάταξης
του άρθρου 19 ΠΔ 34/1995 με το άρθρο 13 παρ. 1 Ν 4242/2014 695

β. Άσκηση αγωγής εντός εξαμήνου με ποινή ανισχύρου της καταγγελίας
(άρθρο 19 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 696

γ. Επί μη εμπρόθεσμης άσκησης αγωγής νέα καταγγελία μετά τριετία
(άρθρο 19 εδ. β’ ΠΔ 34/1995) 696

Γ. Καταγγελία για ανοικοδόμηση - Ειδικές διατάξεις - Διατυπώσεις
(άρθρο 27 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 696

1. Νομοθεσία 696

2. Ερμηνεία 697

α. Ερμηνευτικά ζητήματα από τη διατήρηση σε ισχύ της διάταξης του άρθρου 27
παρ. 1 ΠΔ 34/1995 με το άρθρο 13 παρ. 1 Ν 4242/2014 697

β. Διατυπώσεις καταγγελίας (άρθρο 27 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 697

Δ. Καταγγελία για εγκατάσταση υπηρεσιών (άρθρο 41 ΠΔ 34/1995) 698

1. Νομοθεσία 698

2. Ερμηνεία 698

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 698

β. Καταγγελία από Δήμο ή Δημόσιο για εγκατάσταση υπηρεσιών
(άρθρο 41 ΠΔ 34/1995) 698

i. Καταγγελία από Δήμο (άρθρο 41 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 698

ii. Καταγγελία από Δημόσιο και ΝΠΔΔ (άρθρο 41 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 699

iii. Δικαιώματα μισθωτή επί μη στέγασης των υπηρεσιών των ΟΤΑ ή του Δημοσίου
και λοιπών δικαιούχων (άρθρο 41 παρ. 3 ΠΔ 34/1995) 699

Ε. Καταγγελία από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου (άρθρο 42 ΠΔ 34/1995) 699

1. Νομοθεσία 699

2. Ερμηνεία 700

α. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 700

β. Καταγγελία από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου κ.λπ. (άρθρο 42 ΠΔ 34/1995) 700

i. Καταγγελία από Δήμο (άρθρο 42 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 700

ii. Επέλευση εννόμων αποτελεσμάτων καταγγελίας (άρθρο 42 παρ. 2 εδ. α’ ΠΔ 34/1995) 700

iii. Αναλογική εφαρμογή διατάξεων μόνον στις παλαιές μισθώσεις (άρθρο 42 παρ. 2
εδ. β’ ΠΔ 34/1995 σε συνδυασμό προς άρθρο 13 παρ. 1 εδ. α’ Ν 4242/2014) 700

V. Παραίτηση εκμισθωτή και μισθωτή εμπορικής μίσθωσης
από τα δικαιώματά τους (άρθρο 45 ΠΔ 34/1995) 701

Α. Νομοθεσία 701

Β. Ερμηνεία 701

1. Ισχύς σε νέες και παλαιές μισθώσεις 701

2. Παραίτηση από δικαιώματα (άρθρο 45 ΠΔ 34/1995) 701

3. Παραίτηση από δικαίωμα δυνάμει διάταξης αναγκαστικού δικαίου
μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης - Θεμέλιο στην ΑΚ 361 -
Η ΑΠ 1000/2019 702

VΙ. Ειδικές δικονομικές και διαδικαστικές διατάξεις δικαίου εμπορικών
και επαγγελματικών μισθώσεων 703

Α. Αρμοδιότητα επί μισθωτικών διαφορών, εφαρμογή ΚΠολΔ 69, μη αναστολή εκτέλεσης αποφάσεων αποβολής λόγω δυστροπίας από τον Άρειο Πάγο
(άρθρο 48 ΠΔ 34/1995) 703

1. Νομοθεσία 703

2. Ερμηνεία 704

α. Καθ’ ύλην αρμοδιότητα (άρθρο 48 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) 704

β. Εφαρμογή της ΚΠολΔ 69 επί απόδοσης μισθίου (άρθρο 48 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 705

γ. Αποκλεισμός αναστολής εκτέλεσης ενώπιον του Αρείου Πάγου
(άρθρο 48 παρ. 3 ΠΔ 34/1995) 706

Β. Υποχρεώσεις ΔΟΥ (άρθρο 52 ΠΔ 34/1995) 707

1. Νομοθεσία 707

2. Ερμηνεία 707

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ

ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΠΑΛΑΙΩΝ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΩΝ
ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Ι. Διάρκεια 708

Α. Ελάχιστη διάρκεια και συμβατική λύση παλαιών μισθώσεων
(άρθρο 5 ΠΔ 34/1995) 708

1. Νομοθεσία 709

2. Ερμηνεία 711

α. Ελάχιστη διάρκεια και συμβατική λύση (άρθρο 5 ΠΔ 34/1995) 711

i. Ελάχιστη διάρκεια 12 ετών (άρθρο 5 παρ. 1, 2α και 4 ΠΔ 34/1995) 711

ii. Δεσμευτικός χαρακτήρας ελάχιστης κατά νόμον διάρκειας 711

iii. Ειδικές περιπτώσεις διάρκειας εκ του νόμου - Μισθώσεις για στέγαση
δημοσίων εκπαιδευτηρίων (άρθρο 5 παρ. 3 ΠΔ 34/1995) 711

iv. Συμβατική λύση (άρθρο 5 παρ. 1, 2α και 4 ΠΔ 34/1995) 712

β. Καλούμενη άυλη εμπορική αξία - Τα καταργηθέντα άρθρα 60 και 61 ΠΔ 34/1995
(άρθρο 13 παρ. 3 εδ. α’ Ν 4242/2014) 713

γ. Κατ’ εξαίρεση αποκατάσταση άυλης εμπορικής αξίας παλαιών μισθώσεων
με μεταβατική διάταξη (άρθρο 13 εδ. β’ Ν 4242/2014) 714

Β. Αναγκαστικές παρατάσεις της διάρκειας των μισθώσεων (άρθρο 58 ΠΔ 34/1995) 715

1. Νομοθεσία 715

2. Ερμηνεία 717

ΙΙ. Μίσθωμα 717

Α. Ειδικές περιπτώσεις αναπροσαρμογής μισθώματος (άρθρο 53 ΠΔ 34/1995) 717

1. Νομοθεσία 717

2. Ερμηνεία 718

Β. Ειδικές περιπτώσεις αναστολής αναπροσαρμογής (άρθρο 54 ΠΔ 34/1995) 719

1. Νομοθεσία 719

2. Ερμηνεία 719

ΙΙΙ. Παραχώρηση χρήσης (άρθρο 11 παρ. 3 ΠΔ 34/1995) 720

Α. Νομοθεσία 720

Β. Ερμηνεία 720

IV. Καταγγελία και λήξη μίσθωσης - Απόδοση μισθίου 721

Α. Καταγγελία για ιδιόχρηση - ειδικές διατάξεις 721

1. Γενικά - Προϋποθέσεις καταγγελίας για ιδιόχρηση (άρθρο 16 ΠΔ 34/1995) -
Άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας (άρθρο 17 ΠΔ 34/1995) -
Κυριότητα άλλου ακινήτου (άρθρο 18 ΠΔ 34/1995) - Συνενωμένη χρήση
(άρθρο 20 ΠΔ 34/1995) 721

α. Νομοθεσία 721

β. Ερμηνεία 723

i. Εισαγωγικά 723

ii. Προϋποθέσεις καταγγελίας λόγω ιδιόχρησης 723

iii. Ανάλυση της ΑΠ 999/2014 - Μεταβίβαση δικαιώματος άσκησης επικαρπίας
από τον εκμισθωτή σε τρίτον και απόκτηση από αυτόν της ιδιότητας του εκμισθωτή
και του δικαιώματος ιδιόχρησης - Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης συναφθείσας
προ της 28.2.2014 για ιδιόχρηση - Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαρόχου 724

iv. Έννομες συνέπειες 727

v. Παραίτηση από δικαίωμα 727

2. Ανάκληση καταγγελίας (άρθρο 21 ΠΔ 34/1995) 727

α. Νομοθεσία 727

β. Ερμηνεία 727

i. Προϋποθέσεις ανάκλησης και άσκηση δικαιώματος εκμισθωτή 727

ii. Έννομες συνέπειες 728

iii. Σκοπός 728

3. Διατηρητέα (άρθρο 22 ΠΔ 34/1995) 729

α. Νομοθεσία 729

β. Ερμηνεία 729

Β. Καταγγελία για ανοικοδόμηση - ειδικές διατάξεις 730

1. Γενικά - Προϋποθέσεις (άρθρο 23 ΠΔ 34/1995 σε συνδυασμό προς
άρθρο 13 παρ. 2γ Ν 4242/2014) - Επίδοση άδειας (άρθρο 24 ΠΔ 34/1995) 730

α. Νομοθεσία 730

β. Ερμηνεία 731

i. Προϋποθέσεις καταγγελίας λόγω ανοικοδόμησης 731

ii. Έννομες συνέπειες 731

iii. Αντίθετη συμφωνία 732

2. Ακάλυπτοι χώροι (άρθρο 25 ΠΔ 34/1995) 732

α. Νομοθεσία 732

β. Ερμηνεία 732

3. Προτίμηση (άρθρο 26 ΠΔ 34/1995) 733

α. Νομοθεσία 733

β. Ερμηνεία 733

Γ. Κοινές διατάξεις επί καταγγελίας για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση 734

1. Διατυπώσεις (άρθρο 27 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 734

α. Νομοθεσία 734

β. Ερμηνεία 734

2. Αποτελέσματα (άρθρο 28 ΠΔ 34/1995) 734

α. Νομοθεσία 734

β. Ερμηνεία 735

3. Βασική αποζημίωση (άρθρο 29 ΠΔ 34/1995) 736

α. Νομοθεσία 736

β. Ερμηνεία 737

i. Δικαίωμα μισθωτή για αποζημίωση λόγω καταγγελίας για ιδιόχρηση
ή ανοικοδόμηση (άρθρο 29 παρ. 1 και 3 ΠΔ 34/1995) 737

ii. Δικαίωμα μισθωτή για αυξημένη αποζημίωση λόγω ειδικών συνθηκών
μετά από δικαστική κρίση (άρθρο 29 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 737

iii. Υπομίσθωση (άρθρο 29 παρ. 4 ΠΔ 34/1995) 738

iv. Καταβολή αποζημίωσης ως προϋπόθεση απόδοσης μισθίου
(άρθρο 29 παρ. 5 ΠΔ 34/1995) 738

4. Όμοια χρήση (άρθρο 30 ΠΔ 34/1995) 739

α. Νομοθεσία 739

β. Ερμηνεία 739

5. Ακάλυπτοι χώροι (άρθρο 31 ΠΔ 34/1995) 740

α. Νομοθεσία 740

β. Ερμηνεία 740

6. Παράλειψη ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης (άρθρο 32 ΠΔ 34/1995) 741

α. Νομοθεσία 741

β. Ερμηνεία 741

7. Περαιτέρω αποζημίωση - Επανεγκατάσταση (άρθρα 33 και 47 παρ. 2 ΠΔ 34/1995) 742

α. Νομοθεσία 742

β. Ερμηνεία 742

8. Απαλλαγή εκμισθωτή από ευθύνη αποζημίωσης (άρθρο 34 ΠΔ 34/1995) 743

α. Νομοθεσία 743

β. Ερμηνεία 744

9. Προϋποθέσεις απαλλαγής εκμισθωτή από αποζημίωση στις περιπτώσεις
του άρθρου 34 περίπτ. β’ ΠΔ 34/1995 - Δικαίωμα επανεγκατάστασης
μισθωτή (άρθρο 35 ΠΔ 34/1995) 745

α. Νομοθεσία 745

β. Ερμηνεία 745

10. Βιοτεχνική επιχείρηση (άρθρο 36 ΠΔ 34/1995) 746

α. Νομοθεσία 746

β. Ερμηνεία 746

Δ. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση (άρθρο 37 ΠΔ 34/1995) 747

1. Νομοθεσία 747

2. Ερμηνεία 748

α. Προϋποθέσεις καταγγελίας λόγω ιδιοκατοίκησης 748

β. Έννομες συνέπειες 749

γ. Υποχρεώσεις εκμισθωτή 749

Ε. Καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας (άρθρο 38 ΠΔ 34/1995) 750

1. Νομοθεσία 750

2. Ερμηνεία 750

α. Προϋποθέσεις καταγγελίας για διαμόρφωση και χρήση μισθίου
ως κύριας κατοικίας 750

β. Έννομες συνέπειες 751

ΣΤ. Καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου (άρθρο 39 ΠΔ 34/1995) 752

1. Νομοθεσία 752

2. Ερμηνεία 752

Ζ. Καταγγελία για πτώχευση του μισθωτή (άρθρο 40 ΠΔ 34/1995) 753

1. Νομοθεσία 753

2. Ερμηνεία 753

Η. Καταγγελία από τον μισθωτή - Δικαίωμα μεταμέλειας μισθωτή
(άρθρο 43 ΠΔ 34/1995) 753

1. Νομοθεσία 753

2. Ερμηνεία 754

α. Προϋποθέσεις εφαρμογής 754

β. Άποψη περί εφαρμογής και επί νέων μισθώσεων συναπτόμενων
μετά την 28.2.2014 - Κριτική 756

i. Δικαίωμα μισθωτή για καταγγελία μίσθωσης λόγω μεταμέλειας με ευνοϊκούς
όρους (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. γ’ Ν 4242/2014) 756

ii. Κριτική - Αντίθεση της ανωτέρω άποψης στο γράμμα, στο πνεύμα
και στον σκοπό του άρθρου 13 Ν 4242/2014 758

γ. Τύπος και τρόπος άσκησης 759

δ. Έννομες συνέπειες - Δικαιώματα και υποχρεώσεις μερών 759

ε. Επέλευση εννόμων αποτελεσμάτων καταγγελίας μισθωτή λόγω
μεταμέλειας ανεξάρτητα από την καταβολή της αποζημίωσης 760

στ. Παραμονή μισθωτή στο μίσθιο μετά την καταγγελία 760

ζ. Ειδικές μεταβατικές διατάξεις 760

η. Έγκυρη παραίτηση μισθωτή από το δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης λόγω
μεταμέλειας κατ’ άρθρο 43 ΠΔ 34/1995 μετά τη σύναψη της σύμβασης
μίσθωσης - Έρεισμα στην ΑΚ 361 - Η ΑΠ 1000/2019 760

Θ. Καταγγελίες παρελθόντων ετών βάσει παλαιότερων νόμων
(άρθρο 55 ΠΔ 34/1995) 765

1. Νομοθεσία 765

2. Ερμηνεία 765

Ι. Καταγγελίες για δημόσια ωφέλεια (άρθρο 56 ΠΔ 34/1995) 766

1. Νομοθεσία 766

2. Ερμηνεία 766

ΙΑ. Ανάρτηση πινακίδων και επισκέψεις στο μίσθιο προ της λήξης
της μίσθωσης (άρθρο 46 ΠΔ 34/1995) 767

1. Νομοθεσία 767

2. Ερμηνεία 767

α. Ανάρτηση πινακίδων - Επισκέψεις του μισθίου 767

V. Ειδικές δικονομικές διατάξεις δικαίου εμπορικών
και επαγγελματικών μισθώσεων 770

Α. Νομοθεσία 770

Β. Ερμηνεία 770

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΚΤΟ

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΤΜΗΜΑ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕΣΩ ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΗΣ
ΠΛΑΤΦΟΡΜΑΣ (ΤΥΠΟΥ AIRBNB)

I. Νομοθεσία 776

ΙΙ. Ερμηνεία 777

Α. Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας
ως μια νέα μορφή εκμετάλλευσης ακινήτων 777

Β. Νομοθετική αναγνώριση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων
μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας (άρθρο 111 Ν 4446/2016) 778

Γ. Ενδιάμεση μορφή εκμετάλλευσης εκμισθούμενων ακινήτων 778

Δ. Βασικά στοιχεία της διάταξης του άρθρου 111 Ν 4446/2016 778

Ε. Διαδικαστικές προϋποθέσεις άρθρου 111 Ν 4446/2016 780

ΣΤ. Έννομες σχέσεις 780

Ζ. Ευθύνη πλατφόρμας - Παροχή διαδικτυακών υπηρεσιών - Όχι παροχή
υπηρεσιών ακινήτων - Υποχρέωση πλατφόρμας για παροχή στοιχείων
στη φορολογική αρχή 781

1. Παροχή υπηρεσιών διαδικτύου 781

2. Διασυνοριακός χαρακτήρας 782

3. Υποχρεώσεις πλατφόρμας από φορολογικές διατάξεις 782

4. Νομολογία Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου (άρθρα 56 και 114 ΣΛΕΕ,
μη εφαρμογή Οδ 2000/31/ΕΚ) 783

5. Σύγκρουση της διάταξης του άρθρου 111 Ν 4446/2016 προς το άρθρο 56
εδ. α’ ΣΛΕΕ 783

Η. Ζητήματα από βραχυχρόνια εκμετάλλευση ακινήτων μέσω διαδικτυακής
πλατφόρμας σε σχέση και με κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών σε κτίρια
ή συγκροτήματα 784

1. Έντονη διαφοροποίηση από την αστική μίσθωση 784

2. Διατάραξη χρήσεων και σχέσεων λοιπών συνιδιοκτητών κτιρίου
ή συγκροτήματος 784

3. Ατελείς ή ασαφείς κανονισμοί σχέσεων συνιδιοκτητών - Ερμηνεία αυτών 785

4. Αθέμιτος ανταγωνισμός σε βάρος τουριστικών επιχειρήσεων 785

Θ. Νομολογία 785

1. ΜονΠρωτΘεσ 2513/2022 (ειδ.) 786

2. ΜονΠρωτΘεσ 16158/2018 (ειδ.) 786

3. ΜονΕφΘεσ 986/2020 (ειδ.) 786

4. ΜονΠρωτΝαυπλ 263/2019 (ασφ.) 786

5. ΜονΠρωτΑθ 1259/2019 (ειδ.) 786

α. Μη διασταλτική ερμηνεία έννοιας «οικοτροφείου» 786

β. Εξέταση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης ξεχωριστά 787

γ. Εξέταση γενικών και ειδικών περιορισμών κανονισμού κτιρίου 787

δ. Συγκριτική αξιολόγηση με τουριστικά καταλύματα 787

ε. Η βραχυχρόνια μίσθωση ως μορφή οργανωμένης εκμετάλλευσης ακινήτου 788

Ι. Προτάσεις - σκοποί - αίτημα 788

ΙΙΙ. Υπόδειγμα κατοικίας με υπομίσθωση για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης από τον υπεκμισθωτή 789

ΤΜΗΜΑ ΤΡΙΤΟ

ΣΥΓΧΡΟΝΕΣ ΜΟΡΦΕΣ ΜΕΙΚΤΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ ΜΕ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ι. Θεμέλιο στην ελευθερία ανάπτυξης της προσωπικότητας
και στην ελευθερία των συμβάσεων 793

ΙΙ. Μεικτή σύμβαση 793

Α. Έννοια 793

Β. Προεξάρχων χαρακτήρας και δίδυμη σύμβαση 794

1. Συνύπαρξη στοιχείων από διαφορετικές συμβάσεις 794

2. Περισσότερες επώνυμες συμβάσεις 794

3. Προεξάρχων χαρακτήρας 794

4. Δίδυμη σύμβαση 794

Γ. Γενικοί κανόνες δικαίου αμφοτεροβαρών συμβάσεων 795

Δ. Επί περισσοτέρων παροχών ορισμός του είδους της σύμβασης
βάσει της κύριας παροχής ερμηνευτικώς 795

ΙΙΙ. Παραχώρηση χρήσης πράγματος με υποχρέωση τέλεσης εργασιών - Έργο 795

Α. Αντικείμενο σύμβασης 795

Β. Μεικτή σύμβαση και προέχων χαρακτήρας 796

Γ. Κόστος εργασιών ως μέρος μισθώματος 797

Δ. Θεμελίωση μεικτών συμβάσεων στην αρχή της ελευθερίας
των συμβάσεων (ΑΚ 361) 797

Ε. Μορφές μεικτών συμβάσεων 797

1. Συμβάσεις με μία κύρια και περισσότερες παρεπόμενες παροχές 797

2. Δίδυμες συμβάσεις με ισοδύναμες κύριες παροχές 798

3. Παροχές διαφορετικού τύπου από κάθε συμβαλλόμενο 798

4. Συμβάσεις ενιαίας μεικτής παροχής 798

ΣΤ. Νομολογία - Το ζήτημα του κύριου χαρακτήρα της σύμβασης κρίνεται
ερμηνευτικά κατ’ ΑΚ 173 και 200 - Μεικτή σύμβαση μίσθωσης
ξενοδοχείου και έργου ανακαίνισης - Η ΜονΕφΑθ 1277/2021 798

Ζ. Νομολογία - Μεικτή σύμβαση μίσθωσης πράγματος (ξενοδοχείου), μίσθωσης υπηρεσιών και πώλησης - Προέχον το στοιχείο της μίσθωσης πράγματος -
Θεωρία απορρόφησης - Η ΜονΠρωτΕυρυτανίας 13/2021 800

Η. Φορολόγηση εκμισθωτή για την ωφέλεια από το έργο 801

ΙV. Παραχώρηση χρήσης πράγματος με υποχρέωση τέλεσης εργασιών - Εταιρεία 801

Α. Μεικτή σύμβαση με στοιχεία μίσθωσης και εταιρείας 801

Β. Αντάλλαγμα για την παραχώρηση της χρήσης 801

Γ. Μίσθωση 801

Δ. Προνομιούχες μετοχές σε ΑΕ 802

Ε. Εισφορά χρήσης ακινήτου σε είδος 802

ΣΤ. Παραχώρηση χρήσης ακινήτου με σύμβαση 802

Ζ. Μισθωτική σύμβαση 802

Η. Παραεταιρική σύμβαση 803

Θ. Παραχωρών μέτοχος ή εταίρος μειοψηφίας 803

Ι. Διαφορά παραχώρησης χρήσης και εισφοράς ακινήτου κατά χρήση 804

ΙΑ. Διάρκεια παραχώρησης χρήσης 804

ΙΒ. Διάρκεια σχέσης επί εισφοράς ακινήτου κατά χρήση 804

ΙΓ. Αδυναμία παραχώρησης χρήσης ακινήτου ως εισφοράς σε είδος 804

ΙΔ. Ζητήματα από την ανώμαλη εξέλιξη της εισφοράς 805

ΙΕ. Εξωκεφαλαιακές εισφορές 805

V. Παραχώρηση χρήσης πράγματος χωρίς αντάλλαγμα. Χρησιδάνειο 805

Α. Σύγκριση μίσθωσης με χρησιδάνειο 805

Β. Νομολογία - Σύμβαση φερόμενη ως σύμβαση μίσθωσης αλλά κριθείσα
ως χρησιδάνειο - Η ΜονΕφΛαρ 92/2021 807

VΙ. Παραχώρηση κατοχής πράγματος χωρίς χρήση - Παρακαταθήκη 808

Α. Διαφορά από παρακαταθήκη 808

Β. Αντάλλαγμα 808

Γ. Σκοπός 808

Δ. Μεικτή σύμβαση 808

Ε. Συμψηφισμός ανταλλαγμάτων 809

ΣΤ. Παραχώρηση θυρίδας από τράπεζα 809

VΙΙ. Μίσθωση ακινήτου και παροχή υπηρεσιών 809

Α. Γενικά 809

Β. Μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου 809

VΙΙΙ. Συμβάσεις σε εμπορικά κέντρα, πολυκαταστήματα και εκπτωτικά χωριά 809

Α. Νομοθεσία 809

Β. Ερμηνεία 810

1. Μεικτές ή πολλαπλές συμβάσεις σε εμπορικά κέντρα, πολυκαταστήματα
ή εμπορικά - εκπτωτικά χωριά - Σύμβαση εμπορικής συνεργασίας
(Commercial Cooperation Agreement, CCA) 810

2. Έννοια εμπορικού κέντρου κατά τη φορολογική νομοθεσία - Δικαίωμα
επιλογής καθεστώτος ΦΠΑ 812

ΙΧ. Συμβάσεις μίσθωσης και υπηρεσιών σε συγκροτήματα κατοικιών 813

Χ. Συμβάσεις μίσθωσης στο πλαίσιο σύμβασης δικαιόχρησης (franchise) 814

ΧΙ. Σύμβαση μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης αγοράς ακινήτου 814

Α. Γενικά - Βασικά χαρακτηριστικά 814

Β. Σκοποί 815

1. Κατοχύρωση επιχειρηματικής ευκαιρίας 815

2. Σώρευση υπεραξίας στο μίσθιο 815

3. Διατήρηση της καλής κατάστασης του μισθίου 815

Γ. Νομική βάση 815

Δ. Τρόπος και τύπος σύναψης 815

ΧΙΙ. Ανάληψη ενοχικής υποχρέωσης μεταβίβασης ακινήτου στο πλαίσιο
σύμβασης μίσθωσης και καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως 816

ΧΙII. Σύμβαση μίσθωσης με υποχρέωση συντήρησης, ανακαίνισης ή και ανέγερσης κτίσματος επί του μισθίου και με δικαίωμα υπομίσθωσης προς τον σκοπό διαχείρισης ή/και εκμετάλλευσης του μισθίου από τον μισθωτή 817

Α. Σκοπός 817

Β. Βασικά χαρακτηριστικά 817

Γ. Βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας 818

Δ. Μίσθωση με ανακαίνιση υφιστάμενου ακινήτου 818

Ε. Μετεξέλιξη του δικαίου της μίσθωσης 818

1. Από τον προστατευτισμό στην ανάπτυξη 818

2. Ρήτρες περιορισμού υπομίσθωσης ή παραχώρησης χρήσης σε τρίτους 818

3. Σκοπός η βιωσιμότητα της μίσθωσης 818

ΣΤ. Μορφές 819

1. Σύμβαση μίσθωσης με δικαίωμα υπομίσθωσης 819

2. Σύμβαση μίσθωσης με υποχρέωση διαχείρισης - Συνδυασμός με υπομίσθωση 820

3. Εταιρείες διαχείρισης ακινήτων 821

4. Σύμβαση μίσθωσης με υποχρέωση ανέγερσης κτίσματος επί αλλοτρίου οικοπέδου 821

α. Αντικείμενο σύμβασης 821

β. Ανέγερση κτίσματος ως δικαίωμα του μισθωτή 821

γ. Ανέγερση κτίσματος ως υποχρέωση του μισθωτή 822

δ. Κατεδάφιση κτίσματος και ανέγερση νέου από τον μισθωτή 822

ε. Επίλυση ζητημάτων σχετικώς με το ακίνητο 822

στ. Μεικτός ή μη χαρακτήρας μίσθωσης 823

ζ. Άδεια ανέγερσης ακινήτου και λοιπές διοικητικές άδειες 823

η. Διάρκεια 824

θ. Υπολογιζόμενα κόστη μισθωτή - εργολήπτη 825

ι. Εναλλακτικές μορφές συμβατικών σχέσεων 825

ια. Φορολογικά ζητήματα 826

ιβ. Ανάληψη υποχρέωσης κατεδάφισης στη λήξη ή λύση της μίσθωσης 826

ιγ. Ρήτρα κατεδάφισης και μη τήρηση αυτής 827

ιδ. Αντέγγραφο (side letter) 827

ιε. Λοιπά στοιχεία σύμβασης έργου 828

ιστ. Ευθύνη εκμισθωτή για παραβίαση διατάξεων από μισθωτή
κατά την τέλεση των εργασιών 829

ιζ. Δανεισμός 831

ιη. Τύπος 832

ιθ. Απόσβεση επένδυσης και κερδοφορία μέσω εκμετάλλευσης - Κίνδυνος
και ανεπιείκεια αποβολής μισθωτή από το μίσθιο σε μεικτή σύμβαση 832

XΙV. Σύμβαση μίσθωσης για εγκατάσταση κεραίας κινητής τηλεφωνίας 834

XV. Υπόδειγμα σύμβασης μίσθωσης με δικαίωμα υπομίσθωσης
και στοιχεία διαχείρισης ακινήτου 835

ΤΜΗΜΑ ΤΕΤΑΡΤΟ

ΕΞΥΠΝΕΣ ΑΥΤΟΜΑΤΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΚΑΙ ΑΥΤΟΕΚΤΕΛΟΥΜΕΝΕΣ ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ (SMART LEASE AGREEMENTS)

I. Έξυπνα συμβόλαια (smart contracts) σε σχέση με την αρχή
της ελευθερίας των συμβάσεων 846

Α. Έννοια - ένταξη στο παραδοσιακό δίκαιο των συμβάσεων 846

Β. Ορισμοί 846

Γ. Χαρακτηριστικά 847

Δ. Ισχυρές και ασθενείς έξυπνες συμβάσεις (strong and weak smart contracts) 847

ΙΙ. Σύναψη, εκτέλεση και λύση της «έξυπνης» σύμβασης μίσθωσης
(smart lease contract) 848

Α. Προσυμβατικό στάδιο και σύναψη της σύμβασης μίσθωσης 848

Β. Εκτέλεση σύμβασης μίσθωσης 848

Γ. Παρέλευση συμβατικού χρόνου 849

ΙΙΙ. Δεσμευμένος λογαριασμός (escrow account) 849

IV. Έξυπνες συμβάσεις στο Διαδίκτυο των Πραγμάτων 850

V. Διασυνοριακές συμβάσεις 850

VΙ. Ενδεικτικές περιπτώσεις διεθνούς αντιμετώπισης 850

Α. Μεγάλη Βρετανία 850

Β. Ιταλία 851

VΙΙ. Έξυπνες συμβάσεις μίσθωσης και ελευθερία των συμβάσεων 852

Α. Υπαγωγή στην αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων 852

Β. Αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων στο πλαίσιο της αυτοεκτέλεσης 852

Γ. Αθέμιτοι περιορισμοί της συμβατικής ελευθερίας 852

Δ. Ελευθερία προσφυγής στη δικαιοσύνη 853

ΤΜΗΜΑ ΠΕΜΠΤΟ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ (LEASING)

I. Νομοθεσία 854

ΙΙ. Ερμηνεία 854

Α. Νομικό πλαίσιο 854

Β. Συμβαλλόμενοι 854

Γ. Αντικείμενο - θεμελιώδη στοιχεία 854

1. Απλή σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) 854

2. Πώληση και χρηματοδοτική μίσθωση του πωληθέντος (sale and lease back) 855

Δ. Διάρκεια 855

Ε. Συστατικός τύπος 855

ΣΤ. Νομική φύση 855

1. Νομοθεσία - πλαίσιο 855

2. Στοιχεία σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης 856

Ζ. Σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης 856

1. Σχέση σύμβασης πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης 856

2. Κατάρτιση σύμβασης πώλησης 856

3. Συμφωνίες σχετικά με τη σύμβαση πώλησης στο πλαίσιο της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης 856

4. Άσκηση δικαιώματος υπαναχώρησης - Η παραχώρηση της χρήσης
του πωληθέντος πράγματος ως δικαιοπρακτικό θεμέλιο της χρηματοδοτικής
μίσθωσης - Καταγγελία 857

Η. Συνολική αξία πράγματος (μίσθωμα και τίμημα εξαγοράς) 858

Θ. Σκοπός 858

Ι. Μη εφαρμογή διατάξεων περί εμπορικών μισθώσεων 859

ΤΜΗΜΑ ΕΚΤΟ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΣΧΕΤΙΖΟΜΕΝΕΣ ΜΕ ΤΟΝ ΤΟΥΡΙΣΜΟ

I. Νομοθεσία 860

ΙΙ. Ερμηνεία 861

Α. Γενικά 861

Β. Περιπτώσεις μίσθωσης δωματίων ξενοδοχείου 861

1. Σύμβαση ξενίας: Σύμβαση μίσθωσης μεταξύ ξενοδοχείου ως εκμισθωτή
και πελάτη ως μισθωτή για μεμονωμένο δωμάτιο (μεμονωμένες κλίνες) -
Σύμβαση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας 861

2. Ξενοδοχειακή μίσθωση: Σύμβαση μίσθωσης μεταξύ ξενοδοχείου ως εκμισθωτή
και ταξιδιωτικού οργανισμού ή τουριστικού γραφείου ως μισθωτή 862

α. Γενικά χαρακτηριστικά 862

β. Μορφές 862

γ. Μεικτή σύμβαση 863

3. Δικονομικά ζητήματα - Αοριστία αγωγής 863

α. Στοιχεία ορισμένου αγωγής 863

β. Διαδικασία περιουσιακών - μισθωτικών διαφορών 864

4. Μίσθωση ξενοδοχείου: Σύμβαση μίσθωσης προσοδοφόρου 864

Γ. Μίσθωση επιχείρησης ως μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος 864

Δ. Μίσθωση ξενοδοχείου ως μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος
και εμπορική μίσθωση 865

Ε. Μη εφαρμογή των ΑΚ 610, 616, 617 σε μακροχρόνιες μισθώσεις τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών συναπτόμενες εντός συνθέτων τουριστικών
καταλυμάτων (άρθρο 9 παρ. 7 εδ. α’ Ν 4002/2011) 865

ΣΤ. Μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων για κάλυψη αναγκών δημόσιας
υγείας κατά την περίοδο του κορωνοϊού 866

Ζ. Ειδικές περιπτώσεις παράτασης μισθώσεων κατά την περίοδο του κορωνοϊού 866

ΤΜΗΜΑ ΕΒΔΟΜΟ

ΧΡΟΝΟΜΕΡΙΣΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ

Ι. Νομοθεσία 867

ΙΙ. Ερμηνεία 867

Α. Νομοθετικό πλαίσιο 867

Β. Συμβαλλόμενοι - Αντικείμενο 868

Γ. Διάρκεια 868

Δ. Συστατικός τύπος 868

Ε. Διατάξεις ΑΚ περί μίσθωσης πράγματος 869

ΣΤ. Νομική φύση 869

Ζ. Αναγκαστικό δίκαιο - Περιορισμός ελευθερίας συμβάσεων 869

ΤΜΗΜΑ ΟΓΔΟΟ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΕΡΙΠΤΕΡΩΝ

Ι. Νομοθεσία 870

ΙΙ. Ερμηνεία 870

Α. Νομικός χαρακτηρισμός 870

Β. Νομοθετικό πλαίσιο 871

1. Ειδική νομοθεσία 871

α. Ισχύον καθεστώς - Άρθρο 1 παρ. ΣΤ.3 Ν 4254/2014, άρθρο 1 παρ. ΣΤ.2
Ν 4093/2012 και άρθρα 2-3 Ν 3919/2011 871

β. Παλαιό καθεστώς - Κατάργηση παλαιών διατάξεων 871

2. Διατάξεις Αστικού Κώδικα 871

3. Μη εφαρμογή διατάξεων εμπορικών μισθώσεων 871

Γ. Σκοπός νέας νομοθεσίας 872

1. Επαγγελματική ελευθερία 872

2. Προστασία πρόσβασης σε κοινόχρηστους χώρους και ασφάλειας 872

3. Προστασία ομάδων που έχουν ανάγκη 872

Δ. Διάρκεια σύμβασης εκμίσθωσης δικαιώματος εκμετάλλευσης περιπτέρου 872

1. Ελαστική διάρκεια με ανώτατο όριο δέκα έτη 872

2. Παλαιό καθεστώς ανελαστικής διάρκειας 873

3. Σκοπός νέας νομοθεσίας 873

ΤΜΗΜΑ ΕΝΑΤΟ

ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Ι. Γενικά 874

II. Μίσθωση κύριας κατοικίας 874

Α. Νομοθεσία 874

Β. Ερμηνεία 874

1. Τριετής διάρκεια μίσθωσης κατοικίας - Άρθρο 2 παρ. 1 Ν 1703/1987 874

2. Πρόωρη λύση με νεώτερη συμφωνία - Η 608 παρ. 1 ΑΚ 874

3. Τροποποίηση με νεώτερη προφορική ή σιωπηρή συμφωνία, ακόμη και αν
είχε συμφωνηθεί ότι η σύμβαση τροποποιείται μόνον εγγράφως - Η ΑΚ 361 875

4. Μεικτή χρήση κατοικίας και επαγγελματικής στέγης 875

ΙΙΙ. Προστασία Κύριας Κατοικίας - Μισθώσεις ευάλωτων οφειλετών
στο πλαίσιο της πτωχευτικής διαδικασίας 876

Α. Νομοθεσία 876

Β. Ερμηνεία 876

1. Προστασία κύριας κατοικίας ευάλωτων οφειλετών (άρθρα 13 επ. Ν 4916/2022) 876

2. Συνεισφορά Δημοσίου 876

3. Μεταβίβαση κύριας κατοικίας στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης 877

4. Διαδικασία 877

5. Υποχρεώσεις Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης 877

6. Μίσθωση κύριας κατοικίας από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης
στον ευάλωτο οφειλέτη 877

7. Επαναγορά κύριας κατοικίας από τον ευάλωτο οφειλέτη 877

ΙV. Υπόδειγμα σύμβασης μίσθωσης κατοικίας 878

ΤΜΗΜΑ ΔΕΚΑΤΟ

ΔΙΚΑΙΟ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΔΗΜΟΣΙΟΥ, ΝΠΔΔ ΚΑΙ ΟΤΑ

Ι. Γενικά 882

ΙΙ. Μισθώσεις ακινήτων τρίτων με μισθωτή το Δημόσιο 882

Α. Νομοθεσία 882

Β. Ερμηνεία 882

1. Νομοθετικό πλαίσιο 882

2. Πεδίο εφαρμογής (άρθρα 2 και 26 Ν 3130/2003) 883

3. Θεμελιώδης αρχή (άρθρο 1 Ν 3130/2003) 883

4. Τρόποι διενέργειας μισθώσεων (άρθρο 3 Ν 3130/2003) 883

5. Διάρκεια μισθώσεων (άρθρο 4 Ν 3130/2003) 884

6. Διαδικασία προηγούμενη της δημοπρασίας (άρθρα 6-9Α Ν 3130/2003) 884

7. Διεξαγωγή δημοπρασίας (άρθρο 10 Ν 3130/2003) 885

α. Στάδιο υποβολής προσφορών (άρθρο 10 παρ. 1-5 Ν 3130/2003) 885

β. Στάδιο διαπίστωσης καταλληλότητας προσφερόμενων ακινήτων
(άρθρο 10 παρ. 6 και άρθρο 11 Ν 3130/2003) 885

γ. Στάδιο προφορικής μειοδοτικής δημοπρασίας καταλλήλων προσφερθέντων
ακινήτων (άρθρα 11 παρ. 2, 12 και 13 Ν 3130/2003) 885

δ. Στάδιο έγκρισης πρακτικών από Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών
(άρθρο 14 Ν 3130/2003) 886

ε. Κατ’ εξαίρεση έγκριση υψηλότερης προσφοράς για το ακίνητο όπου ήδη
στεγάζεται η υπηρεσία (άρθρο 14 παρ. 5 Ν 3130/2003) 886

8. Σύμβαση μίσθωσης (άρθρα 15 και 20 Ν 3130/2003) 886

α. Περιεχόμενο 886

β. Συμβαλλόμενοι 887

9. Επαναληπτική και νέα δημοπρασία (άρθρο 16 Ν 3130/2003) 887

10. Παράδοση και παραλαβή ακινήτου κατά την έναρξη και λήξη
της μίσθωσης (άρθρο 17 Ν 3130/2003) 887

α. Παράδοση στο Δημόσιο (άρθρο 17 παρ. 1-3 Ν 3130/2003) 887

β. Επιστροφή στον εκμισθωτή (άρθρο 17 παρ. 4 Ν 3130/2003) 888

11. Φθορές στο μίσθιο (άρθρο 18 Ν 3130/2003) 888

α. Υποχρέωση μισθωτή για επισκευή φθορών συνήθους χρήσεως σε προθεσμία μονομερώς τασσόμενη από την υπηρεσία (άρθρο 18 παρ. 1 Ν 3130/2003) 888

β. Απαλλαγή Δημοσίου από ευθύνη (άρθρο 18 παρ. 2 Ν 3130/2003) 889

12. Πρόωρη λύση μίσθωσης (άρθρο 19 παρ. 1 Ν 3130/2003) 889

α. Μονομερές δικαίωμα Δημοσίου για αζήμια πρόωρη λύση μίσθωσης
(άρθρο 19 παρ. 1 Ν 3130/2003) 889

13. Καταβολή μισθώματος - Μεταβολή στο πρόσωπο του εκμισθωτή
(άρθρο 21 Ν 3130/2003) 889

14. Εξωσυμβατική χρήση - Παράταση μίσθωσης (άρθρο 22 Ν 3130/2003) 890

15. Νέα μίσθωση για το ίδιο ακίνητο μετά τη λήξη της πρώτης μίσθωσης
(άρθρο 23 Ν 3130/2003) 890

ΙΙΙ. Μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή ή μισθωτή ΝΠΔΔ 890

Α. Νομοθεσία 890

Β. Ερμηνεία 890

1. Νομικό πλαίσιο και νομική φύση 890

α. Νομικό πλαίσιο 890

β. Σύμβαση ιδιωτικού δικαίου 891

2. Μίσθωση ακινήτου με συμβαλλόμενο ΝΠΔΔ ως μισθωτή
(άρθρα 26-37 ΠΔ 715/1979) 891

α. Τρόπος και διάρκεια μίσθωσης (άρθρο 26 ΠΔ 715/1979) 891

β. Μίσθωση χωρίς διαγωνισμό (άρθρο 27 ΠΔ 715/1979) 891

γ. Διεξαγωγή διαγωνισμού (άρθρα 29-32 ΠΔ 715/1979) 892

δ. Κατάρτιση σύμβασης μίσθωσης, παράδοση μισθίου στο ΝΠΔΔ
και εκτέλεση σύμβασης (άρθρα 33-36 ΠΔ 715/1979) 892

ε. Μονομερής λύση μίσθωσης από το ΝΠΔΔ (άρθρο 34 παρ. 3-4 ΠΔ 715/1979) 893

3. Μίσθωση ακινήτου με συμβαλλόμενο ΝΠΔΔ ως εκμισθωτή
(άρθρα 38-49 ΠΔ 715/1979) 893

α. Τρόπος και διάρκεια εκμίσθωσης (άρθρο 38 ΠΔ 715/1979) 893

β. Εκμίσθωσις άνευ διαγωνισμού (άρθρο 39 ΠΔ 715/1979) 893

γ. Διεξαγωγή διαγωνισμού (άρθρο 40-44 ΠΔ 715/1979) 894

δ. Διασφάλιση πλειοδοτικού χαρακτήρα διαγωνισμού
(άρθρα 38 παρ. 1 και 40 παρ. 1 περίπτ. ιδ’ ΠΔ 715/1979) 894

ε. Νομιμότητα κατ’ εξαίρεση μη επιλογής πλειοδότη (άρθρο 43 ΠΔ 715/1979) 894

στ. Σύναψη, εκτέλεση και λύση σύμβασης μίσθωσης με εκμισθωτή το ΝΠΔΔ -
Απαλλαγή από ευθύνη (άρθρα 44 επ. ΠΔ 715/1979) 895

4. Οι διαφορές από εκμίσθωση ακινήτου ΝΠΔΔ σε τρίτον για άσκηση
εμπορικής δραστηριότητας ως ιδιωτικές και όχι διοικητικές διαφορές -
Η ΠολΠρωτΡοδ 41/2019 (τακτική). 896

5. Σχέση διατάξεων εμπορικών μισθώσεων με διατάξεις μισθώσεων Δημοσίου
και ΝΠΔΔ - Οι ΑΠ 650/2022, ΑΠ 206/2019, ΜονΕφΑιγαίου 95/2019,
ΜονΕφΠειρ 135/2021 και ΜονΠρωτΠατρ 298/2022 898

α. Η ΑΠ 650/2022 898

β. Η ΑΠ 206/2019 899

γ. Η ΜονΕφΑιγαίου 95/2019 903

δ. Η ΜονΕφΠειρ 135/2021 904

ε. Η ΜονΠρωτΠατρ 298/2022 = Μίσθωση ακινήτου ΝΠΔΔ με πλειοδοτικό
διαγωνισμό - Μίσθωση επαγγελματικής στέγης - Σχολικό κυλικείο 904

6. Εκμίσθωση ακινήτου από τον ΟΣΚ ως εκμισθωτή σε τρίτον - Η ΣτΕ 804/2022 905

IV. Εκμισθώσεις και μισθώσεις ακινήτων Φορέων Κοινωνικής Ασφάλισης 905

Α. Νομοθεσία 905

Β. Ερμηνεία 906

1. Εφαρμογή ουσιαστικής νομοθεσίας περί εμπορικών μισθώσεων
και σε εκμισθώσεις ακινήτων των ΝΠΔΔ 906

2. Εφαρμογή ειδικής νομοθεσίας περί διαδικασίας και τύπου εκμισθώσεων
ακινήτων ΝΠΔΔ 907

3. Εφαρμογή νομοθεσίας περί εμπορικών μισθώσεων στους φορείς κοινωνικής ασφάλισης που είναι ΝΠΔΔ - Έλλειψη περιορισμού μέγιστης διάρκειας
εμπορικής μίσθωσης κατά την εκμίσθωση των ακινήτων των φορέων αυτών 907

V. Μισθώσεις ΟΤΑ 907

A. Νομοθεσία 907

Β. Ερμηνεία 908

1. Γενικά 908

2. Οι διαφορές από μίσθωση ακινήτου με συμβαλλόμενο ΟΤΑ ως ιδιωτικές
και όχι διοικητικές διαφορές 908

3. Εκμίσθωση και μίσθωση πραγμάτων με Δήμο ως συμβαλλόμενο
(Ν 3463/2006, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν 4555/2018, Κλεισθένης Ι) 909

α. Εισαγωγικά 909

β. Εκμίσθωση ακινήτων των Δήμων κατόπιν δημοπρασίας
(άρθρο 192 παρ. 1 Ν 3463/2006) 909

γ. Εκμίσθωση ακινήτων των Δήμων με απευθείας συμφωνία
(άρθρο 192 παρ. 1 Ν 3463/2006) 909

δ. Εκμίσθωση ακινήτων των Δήμων που χρήζουν ανακαίνισης
ή ανακατασκευής κατόπιν δημοπρασίας με μειωμένο μίσθωμα
(άρθρο 192 παρ. 3 εδ. α’ Ν 3463/2006) 910

ε. Παράταση μακροχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων των Δήμων που χρήζουν
ανακαίνισης ή ανακατασκευής κατόπιν δημοπρασίας με μειωμένο μίσθωμα
(άρθρο 192 παρ. 3 εδ. β’ Ν 3463/2006 σε συνδυασμό προς άρθρο 192
παρ. 4 περίπτ. α’ και προς άρθρο 192 παρ. 3 εδ. α’ Ν 3463/2006) 910

στ. Μακροχρόνια εκμίσθωση ακινήτων των Δήμων κατόπιν δημοπρασίας
κατά παρέκκλιση της ΑΚ 610 (άρθρο 192 παρ. 4 Ν 3463/2006) 911

ζ. Υπεκμίσθωση (άρθρο 192 παρ. 5 Ν 3463/2006) 911

η. Εκμίσθωση λατομείων (άρθρο 192 παρ. 6 Ν 3463/2006) 911

θ. Χρηματοδοτική μίσθωση (άρθρο 193 Ν 3463/2006) 912

ι. Μίσθωση ακινήτου με Δήμο ως μισθωτή με δημοπρασία (άρθρο 194 Ν 3463/2006) 912

ια. Μίσθωση ακινήτου με Δήμο ως μισθωτή απευθείας χωρίς δημοπρασία
(άρθρο 194 Ν 3463/2006) 912

ιβ. Εκμίσθωση καλλιεργήσιμης γης με Δήμο ως εκμισθωτή με δημοπρασία
(άρθρο 195 Ν 3463/2006) 912

ιγ. Μεταγραφή σύμβασης εκμίσθωσης δημοτικού ακινήτου άνω των 9 ετών
(άρθρο 196 Ν 3463/2006) 913

ιδ. Εκμετάλλευση δημοτικού δάσους (άρθρο 197 Ν 3463/2006) 913

ιε. Διαχείριση - Εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας που ανήκει
σε περισσότερους Δήμους ή Κοινότητες (άρθρο 198 Ν 3463/2006) 913

ιστ. Εκμίσθωση κινητών των Δήμων με δημοπρασία ή με απευθείας συμφωνία
(άρθρο 199 Ν 3463/2006) 913

ιζ. Δημοπρασίες (άρθρο 201 Ν 3463/2006) 913

4. Σχέση Ν 3463/2006 προς ΠΔ 270/1981 913

5. Όργανα, διαδικασία και όροι διενέργειας δημοπρασιών για εκμίσθωση
πραγμάτων των Δήμων και Κοινοτήτων (ΠΔ 270/1981, ΦΕΚ Α’ 77) 913

α. Γενικά 913

β. Σκοπός η επίτευξη του βέλτιστου οικονομικού αποτελέσματος 914

γ. Συμβάσεις και διαφορές ιδιωτικού δικαίου 914

δ. Όργανα διενέργειας δημοπρασιών (άρθρο 1 ΠΔ 270/1981) 914

ε. Δημοπρασία (άρθρα 2-8 ΠΔ 270/1981) 914

i. Τόπος (άρθρο 2 ΠΔ 270/1981) 914

ii. Πρώτη δημοπρασία (άρθρο 3 παρ. 1-2 ΠΔ 270/1981) 914

iii. Τρόπος διεξαγωγής δημοπρασίας (άρθρο 5 ΠΔ 270/1981) 915

iv. Επανάληψη δημοπρασίας (άρθρο 6 ΠΔ 270/1981) 915

στ. Ανάλογη εφαρμογή διατάξεων και σε νομικά πρόσωπα, ιδρύματα
ή συνδέσμους των Δήμων (άρθρο 9 παρ. 2 ΠΔ 270/1981) 916

7. Παρατάσεις μισθώσεων δημοτικών ακινήτων και κυλικείων
(άρθρο 49 Ν 4795/2021) 916

α. (άρθρο 49 παρ. 1-2 Ν 4795/2021) 916

β. Μισθώσεις κυλικείων δημοσίων σχολείων (άρθρο 49 παρ. 3 Ν 4795/2021) 916

8. Καθορισμός προϋποθέσεων, τρόπου και διαδικασίας εκμίσθωσης
ή μίσθωσης με συμβαλλόμενη Περιφέρεια (ΠΔ 242/1996 ΦΕΚ Α' 179,
άρθρο 283 παρ. 2 Ν 3852/2010) 916

α. Γενικά 916

β. Διαδικασία εκμίσθωσης ακινήτων (άρθρα 1-6 ΠΔ 242/1996) 917

i. Φανερή προφορική δημοπρασία με πλειοδοσία 917

ii. Κατακύρωση δημοπρασίας 917

iii. Επανάληψη δημοπρασίας 917

iv. Σύναψη σύμβασης μίσθωσης (άρθρο 7 ΠΔ 242/1996) 917

v. Λύση σύμβασης μίσθωσης (άρθρο 8 ΠΔ 242/1996) 918

γ. Εκμίσθωση κινητών (άρθρο 9 ΠΔ 242/1996) 918

δ. Μίσθωση ακινήτων που ανήκουν σε τρίτους με μισθωτή την Περιφέρεια
(άρθρο 16 ΠΔ 242/1996) 918

i. Μίσθωση μετά από δημοπρασία (άρθρο 16 παρ. 1 ΠΔ 242/1996) 918

ii. Μίσθωση χωρίς δημοπρασία (άρθρο 16 παρ. 2-3 ΠΔ 242/1996) 918

iii. Διενέργεια δημοπρασίας σε δύο στάδια (άρθρο 17 ΠΔ 242/1996). 919

iv. Κατακύρωση δημοπρασίας 919

v. Επανάληψη δημοπρασίας (άρθρο 18 ΠΔ 242/1996) 919

vi. Μονομερής λύση της συμβάσεως μισθώσεως (άρθρο 19 ΠΔ 242/1996) 920

vii. Εγκατάσταση άλλης υπηρεσίας (άρθρο 20 ΠΔ 242/1996) 920

viii. Παράταση μίσθωσης (άρθρο 21 ΠΔ 242/1996) 921

ε. Μίσθωση κινητών (άρθρο 22 ΠΔ 242/1996) 921

στ. Νομικά πρόσωπα Περιφερειών (άρθρο 25 ΠΔ 242/1996) 921

VI. Αναγκαστική μείωση μισθωμάτων ακινήτων που μισθώνει
το Δημόσιο ή φορείς του δημοσίου τομέα λόγω οικονομικής κρίσης 921

Α. Νομοθεσία 921

VII. Ειδικοί Λογαριασμοί Κονδυλίων Έρευνας 921

Α. Νομοθεσία 921

VIIΙ. Εκμετάλλευση προσοδοφόρων ακινήτων της Δημόσιας Υπηρεσίας
Απασχόλησης 922

ΙΧ. Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (ΕΕΕΠ) 922

Α. Νομοθεσία 922

Χ. Χώροι μισθωμένοι από την «ΑΘΗΝΑ 2004» 922

Α. Νομοθεσία 922

ΧΙ. Εκποίηση και εκμίσθωση κινητών και ακινήτων περιουσιών
υπό εκκαθάριση με κληρονόμο το Δημόσιο 922

Α. Νομοθεσία 922

ΧΙΙ. Μίσθωση ακινήτου για στέγαση υπηρεσιών της Επιτροπής Ανταγωνισμού 922

Α. Νομοθεσία 922

Β. Ερμηνεία 922

ΧIII. Ειδικές εξαιρέσεις για συμβάσεις υπηρεσιών
(άρθρο 10 της Οδηγίας 2014/24/ΕΕ) 922

Α. Νομοθεσία 922

XIV. Διαδικασία συμβιβασμού 923

Α. Νομοθεσία 923

XV. Εφαρμογή της ΑΚ 388 και στις μισθώσεις Δημοσίου του ΠΔ 715/1979 -
Ν 3996/2011 923

Α. Νομοθεσία 923

XVI. Μισθώσεις δημοτικών ακινήτων με εκμισθωτή ΟΤΑ α’ βαθμού ή ΝΠΔΔ
ή ΝΠΙΔ ή δημοτική ή κοινωφελή επιχείρηση ή δημοτικό ίδρυμα υπαγόμενα
σε αυτόν και μισθώσεις χώρων για άσκηση αθλητικής δραστηριότητας 923

Α. Νομοθεσία 923

Β. Ερμηνεία 923

XVII. Μισθώσεις ακινήτων για στέγαση δημοσίων εκπαιδευτηρίων σε κωμοπόλεις 924

Α. Νομοθεσία 924

XVIII. Μισθώσεις ακινήτων για στέγαση Υποθηκοφυλακείων ή Κτηματολογικών Γραφείων με μισθωτή το Δημόσιο ή τον άμισθο Υποθηκοφύλακα 924

Α. Νομοθεσία 924

XIX. Μισθώσεις ακινήτων του ΠΔ 34/1995 με εκμισθωτή το Δημόσιο,
ΝΠΔΔ, ΟΤΑ ή φορείς ευρύτερου δημοσίου τομέα πλην ΕΤΑΔ
και συμβάσεις παραχώρησης λοιπών δικαιωμάτων εκμετάλλευσης 925

Α. Νομοθεσία 925

ΧX. Αναγκαστική παράταση διάρκειας νέων και παλαιών μισθώσεων
του ΠΔ 34/1995 μισθίων εντός Βαρβακείου Αγοράς 925

Α. Νομοθεσία 925

Β. Ερμηνεία 925

1. Προϋποθέσεις 925

2. Έννομες συνέπειες 925

3. Διαδικασία υλοποίησης παράτασης 926

XXI. Μισθώσεις σε Ολυμπιακά Συγκροτήματα 926

Α. Νομοθεσία 926

XXII. Μισθώσεις ακινήτων διαχείρισης ΓΑΙΑΟΣΕ 927

Α. Νομοθεσία 927

Β. Ερμηνεία 927

XXIII. Μισθώσεις χώρων Επιστημονικών και Τεχνολογικών Πάρκων 927

Α. Νομοθεσία 927

Β. Ερμηνεία 927

XXIV. Μισθώσεις ακινήτων που περιέρχονται στο ΤΑΙΠΕΔ (νυν ΕΤΑΔ) 927

Α. Νομοθεσία 927

Β. Ερμηνεία 927

ΤΜΗΜΑ ΕΝΔΕΚΑΤΟ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΛΑΤΟΜΕΙΩΝ

Ι. Νομοθεσία 929

ΙΙ. Ερμηνεία 929

Α. Νομοθετικό πλαίσιο 929

Β. Πεδίο εφαρμογής 929

1. Γενικά 929

2. Αντικείμενο εξόρυξης - Λατομικά ορυκτά 929

3. Τοποθεσία ακινήτων - Λατομικές περιοχές 930

Γ. Μίσθωμα λατομείου 930

1. Πάγιο μίσθωμα 930

2. Αναλογικό μίσθωμα 930

Δ. Συμβαλλόμενοι 930

1. Δικαιούχος έρευνας και εκμετάλλευσης (άρθρο 44 Ν 4512/2018) 930

2. Μισθωτής 930

Ε. Διάρκεια 930

ΣΤ. Υπομίσθωση - Μεταβίβαση δικαιωμάτων εκμετάλλευσης 931

ΜΕΡΟΣ ΤΡΙΤΟ

ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ (ΚΠολΔ 614 παρ. 1)

I. Νομοθεσία 933

II. Ερμηνεία 933

Α. Υπαγωγή μισθωτικών διαφορών στην ειδική διαδικασία περιουσιακών
διαφορών, (άρθρο 614 περίπτ. 1 ΚΠολΔ) 933

Β. Έναρξη ισχύος διατάξεων ΚΠολΔ για τις μισθωτικές διαφορές 934

Γ. Έννοια μισθωτικής διαφοράς και μισθωτικής δίκης 934

1. Γενικά περί της έννοιας των μισθωτικών διαφορών 934

α. Μισθωτική διαφορά 934

β. Διάδικοι μισθωτικής δίκης 935

2. Διαφορές από έγκυρη ή άκυρη μίσθωση κάθε είδους πράγματος 935

α. Κάθε διαφορά σε σχέση με κάθε μίσθωση 935

β. Διαφορές για το κύρος μίσθωσης 935

γ. Διαφορές από διαπραγματεύσεις για μίσθωση 935

δ. Αίτημα απόδοσης μελλοντικών μισθωμάτων (ΚΠολΔ 69 ε’) 935

3. Διαφορές από κάθε είδος μίσθωσης 936

4. Διαφορές σχετικές με την παράδοση ή απόδοση μισθίου 936

5. Διαφορές σχετικές με την καταβολή μισθωμάτων ή αποζημίωσης χρήσης 936

α. Μισθώματα 936

β. Αποζημίωση χρήσης 937

γ. Κονδύλια αποζημίωσης επί καθυστερούμενης παράδοσης μισθίου (ΑΚ 601) 937

6. Διαφορές σχετικές με τη νομιμότητα της καταγγελίας και την πρόωρη
ή μη λύση της μισθωτικής σύμβασης 937

7. Διαφορές σχετικές με αποζημίωση του εκμισθωτή από τον μισθωτή 938

8. Διαφορές από κατάπτωση ποινικής ρήτρας σε βάρος του μισθωτή
και υπέρ του εκμισθωτή 938

9. Διαφορές από επιστροφή εγγύησης (εγγυοδοσίας) στον μισθωτή 938

10. Αναπροσαρμογή μισθώματος 939

11. Αποζημίωση λόγω φθορών ή ζημιών 939

12. Λοιπές διαφορές συνδεόμενες με τη λειτουργία της μισθωτικής σύμβασης (αδικοπραξία, αδικαιολόγητος πλουτισμός) 939

13. Διαφορές από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί
μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας 940

14. Διαφορές από μίσθωση αγροτικού κτήματος ή άλλου προσοδοφόρου
αντικειμένου ή από επίμορτη αγροληψία 941

15. Διαφορές σχετικές με την απόδοση κοινοχρήστων δαπανών 941

16. Ένσταση επίσχεσης μισθωμάτων για πραγματικά ελαττώματα. 941

17. Διαφορές από μεικτή σύμβαση 941

α. Έννοια μεικτής σύμβασης 941

β. Υπαγωγή διαφοράς από μεικτή σύμβαση στην έννοια της μισθωτικής διαφοράς 942

18. Διαφορές από δίδυμη σύμβαση - Σύνθετες μεικτές συμβάσεις - Σύμβαση
έργου και μίσθωσης 942

α. Έννοια δίδυμης σύμβασης 942

β. Αμφισβήτηση υπαγωγής στην έννοια της μισθωτικής διαφοράς 942

γ. Μεικτή σύμβαση έργου - μίσθωσης 942

δ. Σύνθετες διαφορές από περίπλοκες μεικτές συμβάσεις 943

19. Διαφορές από σύμβαση leasing (Ν 1665/1986) 943

20. Διαφορές από ξενοδοχειακή σύμβαση 943

α. Μορφές 943

β. Σύμβαση ξενίας 944

γ. Άποψη περί υπαγωγής στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών -
Προέχον το στοιχείο της μίσθωσης 944

δ. Άποψη περί μη υπαγωγής στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών 944

21. Διαφορές από έξυπνα συμβόλαια μίσθωσης (smart contracts) 944

22. Μη υπαγωγή διαφορών μεταξύ συνεκμισθωτών 945

23. Ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου (άρθρο 642 εδ. β’ ΚΠολΔ), ανακοπή κατά διαταγής πληρωμής για καταβολή ποσών οφειλόμενων
από μίσθωση και ανακοπή κατά της εκτέλεσης 945

α. Ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης μισθίου 945

β. Ανακοπή κατά διαταγής πληρωμής μισθωμάτων 945

γ. Ερημοδικία ανακόπτοντος (άρθρο 39 Ν 4842/2021) 945

δ. Εισαγωγή σε μη προσήκουσα διαδικασία (τακτική ή ειδική) 945

ε. Σώρευση αιτήματος πληρωμής οφειλόμενων ποσών στην αίτηση
διαταγής απόδοσης 946

στ. Επαναφορά πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση 946

ζ. Συνεκδίκαση ανακοπών κατά διαταγής απόδοσης χρήσης και πληρωμής 947

η. Σώρευση αιτήματος ακύρωσης πράξεων εκτέλεσης σε ανακοπή
κατά διαταγής πληρωμής 947

θ. Σώρευση ανακοπής κατά της εκτέλεσης με ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης 947

24. Διαφορές από σύμβαση ελλιμενισμού σκαφών 947

Δ. Μη προσκομιδή βεβαίωσης δήλωσης μισθωμάτων στην εφορία 948

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΓΕΝΙΚΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΩΝ
ΣΤΙΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 614 ΠΕΡΙΠΤ. 1 ΚΠολΔ
(ΚΠολΔ 591)

I. Νομοθεσία 949

II. Ερμηνεία 951

A. Εφαρμογή γενικών διατάξεων ειδικών διαδικασιών στις μισθωτικές
διαφορές (άρθρο 591 ΚΠολΔ) 951

1. Ρητή νομοθετική παραπομπή στις γενικές διατάξεις 951

2. Γενικά περί αποδεικτικών μέσων στις ειδικές διαδικασίες και άρα
και στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών - Αποδεικτικά μέσα
που δεν πληρούν τους όρους του νόμου 951

3. Αποδεικτικές συμβάσεις 953

4. Ένορκες βεβαιώσεις 954

5. Ανυπόστατα αποδεικτικά μέσα 957

6. Αιτιολόγηση διατήρησης ειδικών διαδικασιών - Προφορικότητα - Κριτική 957

7. Συμφωνία διαδίκων περί μη παράστασης στη συζήτηση 957

8. Απόρριψη ενδίκου μέσου ή βοηθήματος σε ερημοδικία του ασκούντος αυτό 958

9. Αυτοψία και πραγματογνωμοσύνη 958

10. Αξιολόγηση αναμόρφωσης Ν 4335/2015 958

11. Αξιολόγηση αναμόρφωσης Ν 4842/2021 959

Β. Μη νόμιμη η επιλογή κανόνων ειδικής διαδικασίας 959

Γ. Νομολογία περί αποδεικτικών μέσων 959

1. Η ΜονΕφΠειρ 177/2021 959

2. Ιδιωτικές γνωμοδοτήσεις 960

3. Φωτογραφίες και φωτοτυπίες αυτών 960

4. Υπεύθυνη δήλωση Ν 1599/1986 961

5. Απλή μη ένορκη βεβαίωση 961

6. Μηνύματα κινητού τηλεφώνου 961

Δ. Επίδοση αγνώστου διαμονής 961

Ε. Ερημοδικία εναγομένου 962

ΣΤ. Η κατ’ έφεση μισθωτική δίκη 962

1. Εφαρμογή ειδικής διαδικασίας μισθωτικών διαφορών και γενικών διατάξεων
στην κατ’ έφεση δίκη 962

2. Άσκηση έφεσης κατά ερήμην απόφασης και σχετικά δικονομικά ζητήματα -
H ΜονΕφΠειρ 28/2021) 962

3. Συμπροσβολή μη οριστικών αποφάσεων (ΚΠολΔ 513 παρ. 2) 964

4. Επιτρεπτή η ενσωμάτωση προτάσεων α’ βαθμού στις προτάσεις β’ βαθμού 964

5. Εσφαλμένος νομικός χαρακτηρισμός σχέσης, αναφορά νομικών κανόνων
και υπαγωγή δεν συνιστούν λόγο απόρριψης αγωγής 964

Ζ. Καθ’ ύλην αρμοδιότητα για την εκδίκαση μισθωτικών διαφορών
(άρθρα 14 παρ. 1 περίπτ. β’, 16 περίπτ. 1, 17Α και 19 ΚΠολΔ) 965

1. Γενικά 965

2. Περιπτώσεις 965

3. Συμβατικό μίσθωμα για τον προσδιορισμό της καθ’ ύλην αρμοδιότητας 965

4. Προσωρινό δικαστικό μίσθωμα στο πλαίσιο αντιδικίας για αναπροσαρμογή
του μισθώματος 966

5. Υπολογισμός αναπροσαρμογών 966

Η. Κατά τόπον αρμοδιότητα για την εκδίκαση μισθωτικών διαφορών
(άρθρο 29 ΚΠολΔ) 966

Θ. Παρέκταση αρμοδιότητας στις μισθωτικές διαφορές
(άρθρα 42 παρ. 1 εδ. β’ και 44 ΚΠολΔ) 966

1. Γενικά 966

2. Νόμιμη συμφωνία 967

3. Ρητή συμφωνία 967

4. Τρίτα πρόσωπα 967

5. Συντρέχουσα αρμοδιότητα 967

6. Νομολογία - Η ΜονΠρωτΑθ 620/2019 967

Ι. Συνέπειες αναρμοδιότητας 967

ΙΑ. Αποκλειστική διεθνής δικαιοδοσία τόπου ακινήτου κατά το άρθρο 24
παρ. 1 Κανονισμού ΕΕ 1215/2012 968

ΙΒ. Διαμεσολάβηση 968

1. Ενημέρωση για διαμεσολάβηση (άρθρο 3 παρ. 2 Ν 4640/2019) 968

2. Δυνατότητα αναπλήρωσης έλλειψης ενημερωτικού εντύπου (άρθρο 227 ΚΠολΔ) 969

3. Υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης (άρθρο 6 Ν 4640/2019) 970

ΙΓ. Διαιτησία 970

ΙΔ. Πληρεξουσιότητα 970

1. Γενικά 970

2. Τρόπος χορήγησης και έκταση (ΚΠολΔ 96) 970

3. Έλεγχος ύπαρξης πληρεξουσιότητας 970

4. Εξουσία πληρεξουσίου δικηγόρου, περιορισμός και διάρκεια αυτής
(ΚΠολΔ 96, 97, 98) 971

5. Παύση πληρεξουσιότητας (ΚΠολΔ 100) 971

6. Νομολογία - Η ΜονΠρωτΑθ 620/2019 972

ΙΕ. Προβολή ένστασης επίσχεσης στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών
(AK 325) 972

ΙΣΤ. Προσωρινή εκτελεστότητα (ΚΠολΔ 907, 908, 910) 973

1. Αίτημα διαδίκου 973

2. Ευχέρεια Δικαστηρίου σε ειδικές περιπτώσεις 973

3. Υποχρεωτική προσωρινή εκτελεστότητα 973

4. Συνδυαστική εφαρμογή περιπτώσεων προσωρινής εκτελεστότητας - Νομολογία 974

ΙΖ. Ορισμένο αγωγής επί μεταβίβασης της κυριότητας 974

ΙΗ. Αγωγή για απόδοση επί τυχόν περισσοτέρων εκμισθωτών 974

1. Αδιαίρετη η ενοχή για απόδοση μισθίου 974

2. Εφαρμογή διατάξεων περί κοινωνίας (ΑΚ 785 επ.) 974

3. Αίτημα 975

4. Ενεργητική εις ολόκληρον ενοχή - Αναγκαστική ομοδικία 975

5. Αγωγή για καταβολή μισθωμάτων 975

6. Αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος 975

ΙΘ. Δικαιοδοσία τακτικών πολιτικών και διοικητικών δικαστηρίων 976

Κ. Μικροδιαφορές (ΚΠολΔ 591 παρ. 8) 976

1. Καθεστώς προ του Ν 4842/2021 976

2. Καθεστώς μετά τον Ν 4842/2021 977

ΚΑ. Ζητήματα συνεκδίκασης μετά τον Ν 4335/2015 (άρθρο 246 ΚΠολΔ) 977

1. Συνεκδίκαση μισθωτικής διαφοράς με άλλες περιουσιακές
μη μισθωτικές διαφορές (ΚΠολΔ 246) 977

2. Συνεκδίκαση αγωγών που ασκήθηκαν πριν και μετά τον Ν 4335/2015 978

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ (ΚΠολΔ 615-620)

Ι. Δικαστικώς οριζόμενη προθεσμία παράδοσης ή απόδοσης χρήσης μισθίου
(ΚΠολΔ 615) 979

Α. Νομοθεσία 979

Β. Ερμηνεία 979

1. Διάρκεια προθεσμίας και αφετηρία αυτής 979

2. Υποβολή αιτήματος ή αυτεπάγγελτη διάταξη 979

3. Διακριτική ευχέρεια δικαστή 979

4. Διενέργεια πράξεων εκτέλεσης διαρκούσης της προθεσμίας 980

5. Μη εφαρμογή επί διαταγής απόδοσης 980

6. Σκοπός 980

7. Προϋπόθεση εφαρμογής 980

ΙΙ. Εκτέλεση κατά υπομισθωτών και τρίτων (ΚΠολΔ 616) 981

Α. Νομοθεσία 981

Β. Ερμηνεία 981

1. Εκτέλεση κατά άλλων προσώπων πλην του μισθωτή 981

2. Σύγκριση με διάταξη άρθρου 1009 ΚΠολΔ 981

3. Πρόσωπα συνδεόμενα συμβατικώς με τον μισθωτή 981

4. Πρόσωπα συνδεόμενα συμβατικώς με τον μισθωτή 982

5. Πεδίο εφαρμογής 982

6. Απόδοση χρήσης κινητών 982

7. Αδιάφορη η ρητή αναφορά στα τρίτα πρόσωπα 982

8. Τρόπος εκτέλεσης κατά των τρίτων 982

9. Μέσα άμυνας τρίτων 983

10. Σκοπός 983

ΙΙΙ. Επανεγκατάσταση (ΚΠολΔ 617) 983

Α. Νομοθεσία 983

Β. Ερμηνεία 984

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής 984

2. Εξαφάνιση εκτελεσθείσας απόφασης παράδοσης ή απόδοσης χρήσης μισθίου
και απόρριψη αγωγής 984

Γ. Εξαφάνιση εκτελεσθείσας διαταγής απόδοσης κατόπιν παραδοχής ανακοπής 985

1. Δικαίωμα του καθ’ ου η εκτέλεση για υποβολή αιτήματος επανεγκατάστασης 986

2. Δικαιούχοι 986

3. Τρόπος και χρόνος υποβολής και διαδικασία (άρθρο 617 παρ. 2 ΚΠολΔ) 986

4. Εκτέλεση απόφασης επανεγκατάστασης (άρθρο 617 παρ. 3 ΚΠολΔ) 986

5. Εκτέλεση κατά τρίτων πλην του εκμισθωτή 987

6. Εκτέλεση κατά του νέου μισθωτή 987

7. Αποζημίωση (άρθρο 940 ΚΠολΔ) 987

8. Σκοπός 987

IV. Καταβολή ληξιπροθέσμων μισθωμάτων ως λόγος κατάργησης δίκης
απόδοσης χρήσης μισθίου εκ μη επανειλημμένης δυστροπίας (ΚΠολΔ 618) 988

A. Νομοθεσία 988

B. Ερμηνεία 988

1. Καταβολή οφειλομένων κατά τη διάρκεια εκκρεμούς δίκης 988

α. Ληξιπρόθεσμα μισθώματα και λοιπά εκ της μισθώσεως οφειλόμενα 988

β. Δικαστικά έξοδα 988

2. Έννοια καταβολής 989

3. Προσφορά και παρακατάθεση 989

4. Εκκρεμής δίκη για απόδοση χρήσης μισθίου λόγω μη επανειλημμένης
δυστροπίας 989

5. Μη προηγηθείσα καταγγελία 989

6. Χρόνος καταβολής οφειλομένων 989

7. Έννοια «τέλους της συζήτησης στο ακροατήριο» 989

8. Καταβολή μέχρι την κατάθεση της προσθήκης 990

9. Συνδυαστική θεώρηση δικαιωμάτων εκμισθωτή κατ’ άρθρα 597 ΑΚ,
618 ΚΠολΔ και 66 ΕισΝΚΠολΔ 990

10. Κατάργηση δίκης με καταβολή από μη δύστροπο μισθωτή σε αγωγή
άνευ καταγγελίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) 991

11. Κατάργηση δίκης με καταβολή και από δύστροπο μισθωτή μετά από καταγγελία
(ΑΚ 597) 991

12. Επικουρική άσκηση δικαιωμάτων από τα άρθρα 597 ΑΚ και 66 ΕισΚΠολΔ 991

13. Σώρευση αγωγής της ΑΚ 597 με αυτήν της ΕισΝΚΠολΔ 66 991

14. Εφαρμογή άρθρου 618 εδ. α’ ΚΠολΔ επί απλής δυστροπίας 992

15. Μη εφαρμογή άρθρου 618 ΚΠολΔ επί επανειλημμένης δυστροπίας 992

16. Εφαρμογή της ΑΚ 597 ΑΚ επί επανειλημμένης δυστροπίας 992

17. Καταγγελία της ΑΚ 597 εμπεριεχόμενη σε μισθωτική αγωγή
των ΚΠολΔ 614 αρ. 1 και 615 επ. 992

18. Ανακοπή ερημοδικίας και έφεση 993

19. Παραδοχή ενός βάσιμου λόγου έφεσης 993

20. Έννομη συνέπεια καταβολής οφειλομένων 993

21. Μη εφαρμογή επί επανειλημμένης δυστροπίας (άρθρο 618 εδ. β’ ΚΠολΔ) 993

22. Έννοια επανειλημμένου χαρακτήρα δυστροπίας 994

23. Κριτική προσέγγιση διάταξης μη εφαρμογής επί επανειλημμένης δυστροπίας 994

24. Επανειλημμένη δυστροπία επί επαναλαμβανόμενης άσκησης δικαιωμάτων
μισθωτή χωρίς καταβολή οφειλομένων 994

25. Δυστροπία και επί μη προσφυγής στο Δικαστήριο 995

26. Το επανειλημμένο της δυστροπίας ως αντένσταση του εκμισθωτή 995

27. Κατάχρηση δικαιώματος εκμισθωτή 995

28. Σκοπός 995

V. Άσκηση αγωγής ισχύουσα ως καταγγελία (ΚΠολΔ 619) 996

Α. Νομοθεσία 996

Β. Ερμηνεία 996

1. Καταγγελία ως έννομη συνέπεια της αγωγής απόδοσης χρήσης μισθίου
(πλασματική καταγγελία) 996

2. Επέλευση αποτελεσμάτων καταγγελίας δυνάμει του ουσιαστικού δικαίου 996

3. Εξαίρεση επί αγωγής του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ 996

4. Αίτημα αγωγής 997

5. Παραίτηση από το δικόγραφο ή απόρριψη για τυπικούς λόγους 997

VI. Τελεσίδικες αποφάσεις διαφορών άρθρου 17 παρ. 3 ΚΠολΔ (ΚΠολΔ 620) 997

Α. Νομοθεσία 997

Β. Ερμηνεία 997

1. Περιεχόμενο διάταξης 997

2. Περιπτώσεις 997

3. Έκταση δεδικασμένου 997

4. Κριτική επί της αναγκαιότητας 998

5. Κριτική επί της θέσης της διάταξης 998

6. Δεδικασμένο στα παρεμπίπτοντα 998

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ (ΚΠολΔ 637-645)

I. Διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω καθυστέρησης μισθώματος
από δυστροπία (ΚΠολΔ 637) 999

A. Νομοθεσία 999

Β. Ερμηνεία 999

1. Συστηματική ένταξη - Σκοπός - Κριτική 999

α. Συστηματική ένταξη 999

β. Σύγκριση με το προϊσχύσαν δίκαιο 999

γ. Σκοπός η άμεση έκδοση εκτελεστού τίτλου 1000

δ. Δημιουργία εκτελεστού τίτλου χωρίς διάγνωση της διαφοράς 1000

ε. Εκτελεστοί τίτλοι 1000

στ. Διακριτική ευχέρεια μισθωτή για επιλογή διαδικασίας διαταγής απόδοσης 1000

ζ. Δικαιολογητική βάση 1000

η. Κριτική προσέγγιση 1001

θ. Γενικά επί του άρθρου 637 ΚΠολΔ και σύγκριση με προϊσχύσαν δίκαιο 1001

2. Προϋποθέσεις αίτησης (άρθρο 637 εδ. α’ ΚΠολΔ) 1001

3. Μίσθωση ακινήτου 1001

4. Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας 1001

5. Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος 1002

α. Μίσθωμα και αποζημίωση χρήσης 1002

β. Μη καταβολή λοιπών χρηματικών υποχρεώσεων του μισθωτή 1002

γ. Συμβατική εξομοίωση λοιπών χρηματικών υποχρεώσεων προς μίσθωμα 1002

δ. Μερική μη καταβολή 1003

ε. Μη καταβολή μικρού μέρους μισθώματος 1003

στ. Διάρκεια καθυστέρησης 1003

6. Καθυστέρηση οφειλόμενη σε δυστροπία του μισθωτή 1004

α. Η ρύθμιση 1004

β. Έννοια και τεκμήριο δυστροπίας 1004

γ. Υπαίτια καθυστέρηση 1004

δ. Δυστροπία και επί οικονομικής αδυναμίας ή δυσχέρειας του μισθωτή 1004

ε. Μη καταβολή ασφαλιστικής αποζημίωσης 1005

στ. Καθυστέρηση από άλλες αιτίες χωρίς υπαιτιότητα του μισθωτή 1005

ζ. Αποκλεισμός δυστροπίας επί ανωτέρας βίας 1005

η. Καθυστέρηση λόγω εύλογης αμφιβολίας ως προς το ύψος του μισθώματος 1005

θ. Αναπροσαρμογή μισθώματος δυνάμει της ΑΚ 388 1005

ι. Αναπροσαρμογή μισθώματος δυνάμει της ΑΚ 288 1006

ια. Αγωγή μισθωτή με αίτημα την αναπροσαρμογή 1006

ιβ. Νομολογία υπέρ της ΑΚ 288 1006

ιγ. Άρση δυστροπίας λόγω εύλογης αμφιβολίας 1006

ιδ. Προσωρινή δικαστική προστασία επί αναπροσαρμογής 1006

7. Έγγραφη απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης 1007

α. Η ρύθμιση 1007

β. Έγγραφη απόδειξη εξακολούθησης της μίσθωσης 1007

γ. Ενεργός ή και λυθείσα σύμβαση μίσθωσης 1007

δ. Απόδειξη με λοιπά έγγραφα πλην μισθωτηρίου 1009

ε. Μη επαρκής η έμμεση συναγωγή της έναρξης της μίσθωσης 1009

στ. Σκοπός έγγραφης απόδειξης η ασφάλεια δικαίου στην ερήμην
του καθ’ ου διαδικασία 1009

ζ. Ηλεκτρονική υποβολή στη φορολογική αρχή 1010

8. Επίδοση έγγραφης όχλησης στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή
15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης 1010

α. Γενικά 1010

β. Σκοπός έγγραφης όχλησης η ασφάλεια δικαίου 1010

γ. Περιεχόμενο εξωδίκου οχλήσεως 1010

δ. Όχληση σαφής, ορισμένη και χωρίς αιρέσεις 1011

ε. Εξώδικη καταγγελία λογιζόμενη και ως όχληση 1011

στ. Οικογενειακή στέγη 1011

ζ. Χρόνος έναρξης υπερημερίας μισθωτή 1011

η. Πληρεξούσιο για την υπογραφή της εξωδίκου οχλήσεως 1012

θ. Απόκρουση χωρίς υπαίτια καθυστέρηση οχλήσεως χωρίς επίδειξη
πληρεξουσίου εγγράφου 1012

9. Αδιάφορη η τυχόν εκκρεμής μισθωτική αγωγή 1012

10. Άρση προϋποθέσεων με καταβολή οφειλομένων εντός 15 ημερών
από την όχληση (άρθρο 637 εδ. β’ ΚΠολΔ) 1013

α. Η ρύθμιση 1013

β. Έγγραφη απόδειξη της καταβολής 1013

γ. Καταβολή μόνο των αναφερόμενων στην εξώδικο όχληση ποσών 1013

δ. Καταβολή όλων των αναφερόμενων στην εξώδικο όχληση ποσών μισθωμάτων 1014

ε. Οφειλή άλλων ποσών πλην μισθωμάτων 1014

11. Αποκλεισμός άρσης προϋποθέσεων - Επανειλημμένη δυστροπία - Επίδοση
μόνον την πρώτη φορά (άρθρο 637 εδ. β’-γ’ ΚΠολΔ) 1015

α. Η ρύθμιση 1015

β. Πρώτη και δεύτερη όχληση 1015

γ. Το «επανειλημμένο» της δυστροπίας 1015

δ. Καθυστέρηση μισθώματος για δύο φορές 1016

ε. Καθυστέρηση μόνον στο πλαίσιο ίδιας μίσθωσης 1016

12. Αντιστοιχία προς άρθρο 618 εδ. β’ ΚΠολΔ 1016

II. Αρμοδιότητα καθ’ ύλην και κατά τόπον για έκδοση διαταγής απόδοσης
μισθίου (ΚΠολΔ 638) 1016

A. Νομοθεσία 1016

B. Ερμηνεία 1017

1. Καθ’ ύλην αρμόδιο δικαστήριο (άρθρο 638 εδ. α’ ΚΠολΔ σε συνδυασμό
προς άρθρο 14 παρ. 1 ΚΠολΔ) - Περιπτώσεις 1017

2. Ενιαία ρύθμιση στο δικονομικό δίκαιο των μισθώσεων 1017

3. Ορισμός μισθώματος 1017

α. Συμβατικό μίσθωμα 1017

β. Μη συνυπολογισμός χαρτοσήμου 1017

γ. Προσωρινό δικαστικό μίσθωμα στο πλαίσιο αντιδικίας για αναπροσαρμογή
του μισθώματος 1017

4. Κώλυμα έκδοσης διαταγής απόδοσης επί προσωρινώς ορισθέντος μισθώματος
στο πλαίσιο αντιδικίας για αναπροσαρμογή 1018

5. Υπολογισμός αναπροσαρμογών 1018

6. Κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο (άρθρο 638 εδ. β’ σε συνδυασμό
προς άρθρο 29 ΚΠολΔ) 1018

α. Η ρύθμιση 1018

β. Μίσθιο στην περιφέρεια περισσοτέρων δικαστηρίων 1018

γ. Παρέκταση (άρθρα 42 και 44 ΚΠολΔ) 1019

δ. Συνέπειες αναρμοδιότητας 1019

III. Στοιχεία αίτησης απόδοσης μισθίου, συνυποβαλλόμενα έγγραφα
και διαδικασία κατάθεσης (ΚΠολΔ 639) 1019

Α. Νομοθεσία 1019

Β. Ερμηνεία 1020

1. Κατάθεση της αίτησης και σύνταξη έκθεσης κατάθεσης 1020

α. Αιτών 1020

β. Κατάθεση 1020

γ. Μη επίδοση 1020

δ. Εφαρμοστέο δίκαιο 1020

2. Υπογραφή αίτησης 1020

3. Έννομες συνέπειες κατάθεσης αίτησης 1020

4. Περιεχόμενο αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης (άρθρο 639 παρ. 2
ΚΠολΔ σε συνδυασμό προς άρθρα 117 ή 118 και 119 παρ. 1 ΚΠολΔ) 1021

5. Περιεχόμενο έκθεσης κατάθεσης αίτησης 1022

6. Περιεχόμενο αίτησης κατ’ άρθρο 118 ΚΠολΔ 1022

7. Περιεχόμενο αίτησης κατ’ άρθρο 119 παρ. 1 ΚΠολΔ 1023

8. Απαίτηση εκμισθωτή ορισμένη και εκκαθαρισμένη 1023

9. Έγγραφα επισυναπτόμενα στην αίτηση (άρθρο 639 παρ. 3 εδ. α’ ΚΠολΔ) 1023

α. Έγγραφο απόδειξης μίσθωσης 1023

β. Έκθεση επίδοσης όχλησης 1024

γ. Λοιπά σχετικά με τη μισθωτική σχέση έγγραφα 1024

δ. Όχι φορολογικά πιστοποιητικά 1024

10. Διαδικασία εξέτασης αίτησης 1024

α. Εφαρμοστέες διατάξεις 1024

β. Απόφαση για την έκδοση ή μη έκδοση της διαταγής από τον δικαστή
χωρίς διαδικασία με τη συμμετοχή τρίτων 1025

γ. Κλήση αιτούντος προς ένορκη βεβαίωση περιστατικών απαιτούμενων
για την έκδοση της διαταγής απόδοσης (άρθρο 639 παρ. 3 εδ. β’ ΚΠολΔ) 1025

δ. Κλήση αιτούντος προς παροχή εξηγήσεων, συμπληρώσεις ή βεβαίωση
υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων (άρθρο 639 §4 ΚΠολΔ) 1025

ε. Παροχή εξηγήσεων 1025

στ. Υπόδειξη συμπληρώσεων ή διορθώσεων 1026

ζ. Βεβαίωση υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων 1026

η. Ελλείποντα έγγραφα 1026

IV. Έκδοση και περιεχόμενο διαταγής απόδοσης μισθίου (ΚΠολΔ 640) 1026

A. Νομοθεσία 1027

B. Ερμηνεία 1027

1. Προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης (άρθρο 640 παρ. 1 ΚΠολΔ) 1027

2. Επιτασσόμενα με τη διαταγή απόδοσης (άρθρο 640 παρ. 1 ΚΠολΔ) 1027

3. Έγγραφη κατάρτιση και ελάχιστο υποχρεωτικό εκ του νόμου περιεχόμενο
διαταγής απόδοσης (άρθρο 640 παρ. 2 ΚΠολΔ) 1028

4. Εκτελεστός τίτλος (άρθρο 640 παρ. 3 εδ. α’ ΚΠολΔ) 1028

α. Η ρύθμιση - άσκηση δικαιώματος 1028

β. Όχι δικαστική απόφαση 1029

γ. Χρόνος και προϋποθέσεις εκτέλεσης (άρθρο 640 παρ. 3 εδ. β’ ΚΠολΔ) 1029

δ. Οι καθ’ ων η εκτέλεση (άρθρο 640 παρ. 3 εδ. γ’ ΚΠολΔ) 1029

ε. Εκτέλεση διαταγής (άρθρο 943 ΚΠολΔ) 1029

5. Άσκηση αγωγής 1030

V. Απόρριψη αίτησης έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου - Δυστροπία
(ΚΠολΔ 641) 1030

Α. Νομοθεσία 1030

Β. Ερμηνεία 1030

1. Λόγοι απόρριψης (άρθρο 641 παρ. 1 ΚΠολΔ) 1030

2. Σημείωση λόγου απόρριψης (άρθρο 641 παρ. 2 ΚΠολΔ) 1030

3. Λάθη που δεν συνιστούν λόγο απόρριψης 1030

4. Ομοδικία 1030

5. Μη παραγωγή δεδικασμένου (άρθρο 641 παρ. 3 ΚΠολΔ) 1031

6. Παραγόμενες δεσμεύσεις 1031

VI. Ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης μισθίου (ΚΠολΔ 642) 1031

A. Νομοθεσία 1031

B. Ερμηνεία 1031

1. Άσκηση ανακοπής 1031

2. Σκοπός και σημασία ανακοπής 1031

3. Μη άσκηση ενδίκων μέσων 1032

4. Προθεσμία άσκησης ανακοπής 1032

5. Τρόπος άσκησης ανακοπής 1032

6. Καθ’ ύλην αρμοδιότητα (άρθρο 14 §1 περ. β’ ΚΠολΔ) 1032

7. Κατά τόπον αρμοδιότητα (άρθρο 29 ΚΠολΔ) 1032

8. Εφαρμοστέα διαδικασία 1032

9. Ανακόπτων 1032

10. Αναγκαστική ομοδικία συμμισθωτών 1033

11. Καθ’ ου η ανακοπή 1033

12. Έννομες συνέπειες άσκησης 1033

13. Νόμιμοι λόγοι ανακοπής 1033

α. Περιεχόμενο λόγων ανακοπής 1033

β. Ανακοπή λόγω καταβολής και απόκρουση λόγω επανειλημμένης δυστροπίας 1033

γ. Ανακοπή λόγω καταβολής και απλής δυστροπίας 1034

δ. Καθυστέρηση από εύλογη αιτία, ως επί εύλογης αμφιβολίας
για το ύψος του μισθώματος 1034

ε. Οικονομική αδυναμία ή δυσχέρεια 1034

στ. Καθυστερημένη κοινοποίηση στη σύζυγο επί οικογενειακής στέγης 1034

ζ. Εξόφληση και χρόνος αυτής 1034

η. Υπογραφή εξωδίκου οχλήσεως μόνον από δικηγόρο χωρίς επίδειξη πληρεξουσίου 1034

θ. Συμψηφισμός 1035

ι. Πραγματικό ελάττωμα που παρακωλύει τη χρήση 1035

ια. Κατάχρηση δικαιώματος 1035

14. Βάρος απόδειξης 1035

15. Απόδειξη βάσει εγγράφων της διαταγής 1036

16. Σώρευση ανακοπής κατά της διαταγής με ανακοπή κατά της εκτέλεσης 1036

17. Πρόσθετοι λόγοι ανακοπής (άρθρο 585 παρ. 2 ΚΠολΔ) 1036

VII. Αναστολή εκτέλεσης διαταγής απόδοσης μισθίου (ΚΠολΔ 643) 1036

A. Νομοθεσία 1036

B. Ερμηνεία 1036

1. Εκτέλεση διαταγής απόδοσης και ανακοπή 1036

2. Αίτηση αναστολής εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης
(άρθρο 643 ΚΠολΔ σε συνδυασμό προς άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ) 1037

3. Προϋποθέσεις χορήγησης αναστολής 1037

4. Ευχέρεια άρθρου 615 ΚΠολΔ 1037

5. Αίτηση αναστολής από τρίτους του άρθρου 616 ΚΠολΔ 1037

VIII. Αποδοχή ανακοπής και ακύρωση διαταγής απόδοσης μισθίου (ΚΠολΔ 644) 1038

A. Νομοθεσία 1038

B. Ερμηνεία 1038

1. Απόφαση επί της ανακοπής (άρθρο 644 παρ. 1 ΚΠολΔ) - Ερημοδικία
ανακόπτοντος (άρθρο 591 παρ. 7 εδ. β’ ΚΠολΔ) 1038

α. Ακύρωση διαταγής 1038

β. Απόρριψη ανακοπής και επικύρωση διαταγής 1038

γ. Απόρριψη ανακοπής επί ερημοδικίας ανακόπτοντος
(άρθρο 591 παρ. 7 εδ. β’ ΚΠολΔ) 1038

2. Δεδικασμένο 1038

3. Παραγραφή και αποσβεστική προθεσμία (άρθρο 644 παρ. 2 ΚΠολΔ
σε συνδυασμό προς άρθρο 634 ΚΠολΔ) 1039

4. Ένδικα μέσα (άρθρο 591 ΚΠολΔ) 1039

5. Δικαίωμα επανεγκατάστασης - Επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα
κατάσταση μετά την τελεσίδικη ακύρωση εκτελεσθείσας διαταγής απόδοσης
(άρθρο 644 παρ. 3 ΚΠολΔ σε συνδυασμό προς άρθρο 633 παρ. 3 ΚΠολΔ) 1039

6. Δικαίωμα αποζημίωσης 1041

IX. Σώρευση αιτήματος καταβολής οφειλόμενων μισθωμάτων και λοιπών
οφειλών από μίσθωση σε αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου
(ΚΠολΔ 645) 1041

A. Νομοθεσία 1041

B. Ερμηνεία 1041

1. Σώρευση στην αίτηση για διαταγή απόδοσης και αιτήματος καταβολής
μισθωμάτων, κοινοχρήστων, τελών και λογαριασμών 1041

2. Σώρευση με αίτημα απόδοσης - Ενιαία διαταγή απόδοσης και πληρωμής 1041

3. Διαταγή πληρωμής και άνευ οχλήσεως 1042

4. Ληξιπρόθεσμος χαρακτήρας 1042

5. Έγγραφη απόδειξη παράδοσης μισθίου για διαταγή πληρωμής μισθωμάτων 1042

6. Μισθώματα συμβατικού ή νόμιμου χρόνου 1042

7. Ποινική ρήτρα 1042

8. Απόδειξη ύψους οφειλομένων από έγγραφα 1043

9. Αναλογική εφαρμογή λοιπών διατάξεων 1043

α. Άρθρα 638 έως 645 ΚΠολΔ 1043

β. Άρθρο 624 ΚΠολΔ 1043

γ. Καθ’ ου αγνώστου διαμονής 1043

δ. Άρθρο 626 παρ. 2 ΚΠολΔ 1043

ε. Άρθρο 626 παρ. 3 ΚΠολΔ 1044

στ. Άρθρο 630 στοιχ. γ’, δ’ και ε’ ΚΠολΔ 1044

ζ. Άρθρο 634 ΚΠολΔ 1044

10. Κοινή ανακοπή (αναλογική εφαρμογή άρθρου 642 ΚΠολΔ)
και κοινή αίτηση αναστολής 1045

α. Εφαρμοστέες διατάξεις 1045

β. Προθεσμία άσκησης κοινής ανακοπής 1045

ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ 1047

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ 1059

ΑΛΦΑΒΗΤΙΚΟ ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ 1063

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

I. Η μίσθωση ως θεμελιώδης τρόπος αξιοποίησης περιουσίας και κατανομής πόρων

Η μίσθωση κινητών και ακινήτων αποτελεί έναν από τους πλέον θεμελιώδεις τρόπους συναινετικής αξιοποίησης περιουσιακών στοιχείων με κατανομή των κοινωνικών και οικονομικών πόρων από υποκείμενα δικαίου, φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα, τα οποία είναι δικαιούχοι εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών, συνήθως ως κύριοι ή επικαρπωτές, είτε κινητών, είτε ακινήτων, και τα οποία, ενδεχομένως, δεν έχουν την οικονομική ή την πρακτική δυνατότητα ή τη βούληση να τα εκμεταλλευθούν και να τα αξιοποιήσουν ή έστω απλά να τα χρησιμοποιήσουν.

Με τον τρόπο αυτόν, αφενός, ωφελούνται τα παραπάνω πρόσωπα ως εκμισθωτές, αλλά και οι συγκεκριμένοι μισθωτές που αποκτούν την κατοχή του μισθίου διαθέτοντας λιγότερους πόρους από αυτούς που θα απαιτούνταν για να το αποκτήσουν κατά κυριότητα ή κατά επικαρπία, και, αφετέρου, ωφελείται το κοινωνικό σύνολο και η εθνική οικονομία από την εκμετάλλευση των περιουσιακών αυτών στοιχείων.

Κατά τούτο μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι η σύμβαση της μίσθωσης είναι μια από τις θεμελιωδέστερες συμβάσεις διευκόλυνσης της ορθολογικής συναινετικής αξιοποίησης περιουσιακών στοιχείων και εξασφάλισης της οικονομικής ανάπτυξης, της κοινωνικής συνοχής και της γενικής ευημερίας.

II. Προστασία της ιδιοκτησίας

Στο υφιστάμενο σύστημα κανόνων δικαίου και, ευρύτερα, κοινωνικής και οικονομικής οργάνωσης, η ιδιοκτησία προστατεύεται από το Σύνταγμα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 17 παρ. 1 του οποίου: «1. Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος.».

Με τη διάταξη αυτή του άρθρου 17 παρ. 1 του Συντάγματος επιτάσσεται το κράτος να προστατεύει την ιδιοκτησία και τα απορρέοντα από αυτήν δικαιώματα σε κάθε περίπτωση, εκτός αν τα δικαιώματα των ιδιοκτητών που απορρέουν από την ιδιοκτησία τους ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος.

Δεδομένου ότι το δίκαιο της μίσθωσης συντελεί, ως αναφέρθηκε ανωτέρω, στην κατανομή των κοινωνικών και οικονομικών πόρων, μπορεί να υποστηριχθεί ότι βοηθά στην άμβλυνση των κοινωνικών συγκρούσεων και αντιπαραθέσεων, αφού, χωρίς να θίγει το συνταγματικώς κατοχυρωμένο δικαίωμα της ιδιοκτησίας, παρέχει τη δυνατότητα σε περισσότερα πρόσωπα - κοινωνούς του δικαίου, να μετάσχουν των ωφελειών της, και άρα να μην αισθάνονται, και αντικειμενικώς να μην είναι, αποκλεισμένοι από τις ωφέλειες αυτές, πράγμα που ενδεχομένως θα τους εξωθούσε σε άλλες μορφές αντίδρασης.

Με την έννοια αυτή δύναται και δικαιούται κανείς να παρατηρήσει ότι το δίκαιο της μίσθωσης, δεν επιτελεί απλά τον ρόλο της διευθέτησης του τρόπου εκμετάλλευσης των περιουσια-

κών στοιχείων, αλλά επιτελεί και έναν ευρύτερο κοινωνικό ρόλο και άρα με τον τρόπο αυτόν προστατεύει τελικώς και το ίδιο το δικαίωμα της ιδιοκτησίας.

III. Ο Αστικός Κώδικας στυλοβάτης των συμβάσεων του ενοχικού δικαίου παρά τους ειδικούς νόμους

Το Δίκαιο της Μίσθωσης Πράγματος ανήκει στο Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο (άρθρα 574 επ. Αστικού Κώδικα). Τα δε δικαιώματα που αποκτώνται δυνάμει της σύμβασης της μίσθωσης πράγματος είναι ενοχικά, εντασσόμενα στην ευρύτερη κατηγορία των «προσωπικών» δικαιωμάτων, ήτοι σε εκείνα τα δικαιώματα, δυνάμει των οποίων η βούληση του δικαιούχου ρυθμίζει την έναντι αυτού συμπεριφορά άλλου ατόμου (ή ατόμων) (εν προκειμένω του μισθωτή έναντι του εκμισθωτή και αντιστρόφως), σε αντίθεση προς τα πραγματικά δικαιώματα, δυνάμει των οποίων η βούληση του δικαιούχου ρυθμίζει τη συμπεριφορά των προσώπων προς κάποιο πράγμα.

Όπως προκύπτει από το σύνολο της παρούσας μελέτης το δίκαιο της μίσθωσης διακατέχεται από μία ακατάσχετη και ακατάπαυστη πολυνομία, η οποία δεν παρουσιάζει τάσεις ανάσχεσης σε βάθος χρόνου, αλλά αντίθετα χαρακτηρίζεται από μία αξιοθαύμαστη ανθεκτικότητα σε όλες τις καταστάσεις, ακόμη και τις πλέον απρόσμενες, όπως τα σκοτεινά χρόνια των μνημονίων και του κορωνοϊού.

Οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. του Αστικού Κώδικα παραμένουν απλές, συνοπτικές, περιεκτικές και ουσιαστικές, μετά από πάνω από μισό αιώνα ζωής, αποτελώντας παράδειγμα προς μίμηση για τον σύγχρονο νομοθέτη. Δεν είναι εξάλλου τυχαίο ότι στις περισσότερες ειδικές διατάξεις του Δικαίου της Μίσθωσης που ρυθμίζουν επιμέρους ειδικές περιπτώσεις μισθώσεων πάντα υπάρχει η νομοθετική ή νομολογιακή επωδός ότι κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Αυτό δε είναι ακόμη περισσότερο εντυπωσιακό, αν συνδυαστεί προς το γεγονός ότι ο Ελληνικός Αστικός Κώδικας πηγάζει από το Ρωμαϊκό και το Βυζαντινό Δίκαιο, ενώ διατάξεις του είναι εμπνευσμένες από τον Γερμανικό και τον Γαλλικό Αστικό Κώδικα.

IV. Νομοθετική επιβολή εναντίον συμβατικής ευελιξίας στη μίσθωση ακινήτων

Το δίκαιο της μίσθωσης, ιδίως προδήλως των ακινήτων, ιστορικά χαρακτηρίσθηκε από αυστηροποίηση, ενίοτε δραματική, μέσω άτεγκτων κανόνων αναγκαστικού δικαίου, οι οποίοι πρωτίστως στόχευαν στην τεχνητή, ήτοι με νομοθετική παρέμβαση, επιβολή της παράτασης της διάρκειας της μίσθωσης μονομερώς υπέρ του μισθωτή, παρά την, ενδεχομένως, αντίθετη βούληση του εκμισθωτή, ο οποίος θα ήταν συνήθως και ο κύριος ή επικαρπωτής.

Ακόμη, πλήθος κανόνων είχαν ως σκοπό και αποτέλεσμα τη νομοθετική επιβολή συγκεκριμένων κανόνων που αλλοίωναν τη μισθωτική σχέση ακινήτων από οικονομική άποψη μονομερώς υπέρ του μισθωτή, όπως οι κανόνες για τις τεράστιες αποζημιώσεις που όφειλε να καταβάλει ο εκμισθωτής επί αποχωρήσεως του μισθωτή, ασχέτως των περιουσιακών του δυνατοτήτων και της εισοδηματικής του κατάστασης, τιμωρούμενος ουσιαστικά για την ίδια τη διατήρηση ενός ακινήτου στην ιδιοκτησία του χωρίς να το εκμεταλλεύεται ή να το χρησιμοποιεί ο ίδιος.

Ο δε μονομερής χαρακτήρας των ρυθμίσεων αναγκαστικού δικαίου υπέρ των μισθωτών ακινήτων καθίστατο έκδηλος στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονταν, και υπάγονται, στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34/1995 προ του άρθρου 13 Ν 4242/2014. Σε αυτές, ο εκμισθωτής κατά το χρονικό διάστημα μετά την παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, αλλά πριν την παρέλευση του κατά τον νόμο αναγκαστικού χρόνου αυτής, δύνατο να απαλλαγεί από τον, για αυτόν πλέον ανεπιθύμητο, μισθωτή, μόνον μετά από την καταβολή σε αυτόν υπέρογκων αποζημιώσεων για πλήθος λόγων, όπως η περίφημη ιδιόχρηση και άλλοι, ενώ ακόμη και μετά το πέρας του αρχικού κατά νόμον χρόνου όφειλε να καταβάλει υπέρογκες αποζημιώσεις στον μισθωτή του καλούμενες «άυλη εμπορική αξία». Και όλα αυτά, τη στιγμή που ο μισθωτής, ο οποίος είχε συμβληθεί με τον εκμισθωτή στη σύμβαση μίσθωσης, ενδεχομένως είχε ο ίδιος συναινέσει σε συμβατικό χρόνο βραχύτερο από τον προβλεπόμενο από τον νόμο. Αντίθετα, ο μισθωτής είχε δικαίωμα να αλλάξει αυθαιρέτως γνώμη, ή κατά την εύσχημη έκφραση του νομοθέτη, «να μεταμεληθεί», κατά το άρθρο 43 ΠΔ 34/1995, καταγγέλλοντας τη μίσθωση με χρόνο προμηνύσεως ορισμένων μηνών και καταβάλλοντας στον εκμισθωτή μία ιδιαιτέρως χαμηλή, συγκριτικά με τις αντίστοιχες αποζημιώσεις του εκμισθωτή κατά τα ανωτέρω, αποζημίωση με την αποχώρησή του. Οι ετεροβαρείς και τιμωρητικές αυτές διατάξεις σε βάρος της ιδιοκτησίας ισχύουν ακόμη για μισθώσεις συναφθείσες προ της 28.2.2014.

Μπορεί, επομένως, να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι το σύνολο των κανόνων αυτών είχε ως αποτέλεσμα τη δραστική και ενίοτε ακραία περιστολή των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ως εκμισθωτών όσον αφορά στην εκμετάλλευση της περιουσίας τους μέσω από την περιστολή της συμβατικής ελευθερίας αυτών και τελικώς τη διατάραξη της συμβατικής συναλλακτικής ισορροπίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή σε τέτοιον βαθμό, ώστε να αλλοιώνεται και αυτός ακόμη ο χαρακτήρας της μίσθωσης ως αμφοτεροβαρούς σύμβασης.

Βασικός δικαιοπολιτικός σκοπός ή έστω δηλωμένη επιδίωξη των ρυθμίσεων αυτών υπήρξε η κοινωνική σταθερότητα όσον αφορά στις μισθώσεις κατοικίας, και η εμπορική, επιχειρηματική και επαγγελματική βεβαιότητα και ασφάλεια όσον αφορά στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων.

Όμως, η επιδίωξη αυτή είχε και άλλες παράπλευρες συνέπειες, ως ενδεικτικώς την επιφυλακτικότητα πολλών ιδιοκτητών να εκμισθώσουν τα ακίνητά τους υπό τον φόβο της μακροχρόνιας ανέλεγκτης δέσμευσης αυτών χωρίς να μπορούν να τα εκμεταλλευθούν ή ακόμη και να τα εκποιήσουν, αν παρίστατο ανάγκη, αφού το κοινό των υποψηφίων αγοραστών περιορίζεται ενίοτε επί μισθωμένων ακινήτων, και με συνακόλουθο πρακτικό αποτέλεσμα τη μείωση της προσφοράς ακινήτων προς εκμίσθωση.

Σε κάθε περίπτωση, δεν θα ήταν υπερβολή να σημειωθεί ότι η κατάσταση αυτή νομικής επιβολής κανόνων αναγκαστικού δικαίου αφιστάμενων σε τέτοιον βαθμό της ελεύθερης βούλησης του ενός από τα δύο μέρη μίας σύμβασης του ιδιωτικού ενοχικού δικαίου, ώστε να καταργείται στην πράξη η συμβατική ευελιξία και ελευθερία, αποτελούσε μια έκτακτη συνθήκη που δεν μπορούσε να εξακολουθήσει δια παντός.

Η ανωτέρω ιδιόμορφη κατάσταση τερματίστηκε, σε μεγάλο βαθμό με το άρθρο 13 Ν 4242/2014 που κατάργησε τις διατάξεις για την εξοντωτική αποζημίωση της «άυλης εμπορικής αξίας» των άρθρων 60 και 61 ΠΔ 34/1985 και για τις κατά τον χρόνο θέσης σε ισχύ του Ν 4242/2014 (28.2.2014), ενώ για τις μισθώσεις που συνάπτονταν μετά από την ημερομηνία

αυτή κατάργησε και τις διατάξεις περί ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης 12 ετών, καθώς και μια σειρά από ειδικές διατάξεις καταγγελίας και αποζημίωσης, σε μια σαφή και εκπεφρασμένη βούληση του νομοθέτη να επαναφέρει τη σύμβαση της μίσθωσης στον φυσικό της χώρο, αυτόν της ελευθερίας των συμβάσεων στο πλαίσιο αμφοτεροβαρών κανόνων που κατ’ αρχήν διαπνέει όλο το ενοχικό δίκαιο.

V. Εξοντωτική φορολόγηση διατήρησης ιδιοκτησίας ανεξαρτήτως εισοδήματος - Αναγκαία η σύνδεση της φορολόγησης με το εισόδημα

Έντονο προβληματισμό δημιουργεί, άλλως θα έπρεπε να δημιουργεί το γεγονός ότι η φορολογία επί της ιδιοκτησίας ακινήτων επιβάλλεται σε βάρος των κυρίων (ή επικαρπωτών) των ακινήτων σε μεγάλο βαθμό αδιακρίτως και ανεπιεικώς, ανεξαρτήτως του εισοδήματος που τα ακίνητα αυτά αποφέρουν στους ιδιοκτήτες τους, ακόμη και αν τα ακίνητα δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα, ανεξαρτήτως του αν τα ακίνητα έχουν αποκτηθεί με δανεισμό που εξακολουθεί να είναι οφειλόμενος και να αποπληρώνεται και ανεξαρτήτως του αν τα ακίνητα ιδιοχρησιμοποιούνται ή έχουν κτηθεί για επενδυτικό σκοπό, ανεξαρτήτως του αν τα ακίνητα έχουν κτηθεί από κληρονομία σε κληρονόμο που δεν διαθέτει εισοδήματα ή με αγορά, ανεξαρτήτως του αν τα ακίνητα προορίζονται για ιδιωτική ή επαγγελματική χρήση ή ανεξαρτήτως κάθε άλλης συνθήκης ή προϋπόθεσης.

Η φορολόγηση επιβάλλεται μόνο και μόνο λόγω της διατήρησης εμπραγμάτου δικαιώματος κυριότητας (ή επικαρπίας) επί ενός ακινήτου σε μια δεδομένη χρονική στιγμή.

Ο άδικος χαρακτήρας της φορολόγησης της διατήρησης της κυριότητας (ή επικαρπίας) ακινήτων (που σήμερα καλείται Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ΕΝ.Φ.Ι.Α., και παλαιότερα, προτού καταστεί μόνιμος φόρος καλείτο Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών, Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε., αφού αρχικά παρουσιάσθηκε ως δήθεν προσωρινό, για να επιβληθεί με τις μικρότερες κατά το δυνατόν αντιδράσεις) καθίσταται ακόμη περισσότερο έκδηλος, αφού συνδυάζεται με τον μονομερή από το Δημόσιο καθορισμό της βάσης υπολογισμού του φόρου διατήρησης ιδιοκτησίας των ακινήτων μέσω του καλούμενου συστήματος «αντικειμενικού» προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων από το Δημόσιο. Επομένως, η αξία του ακινήτου, επί της οποίας θα υπολογισθεί ο εκάστοτε φορολογικός συντελεστής του φόρου κατοχής ενός ακινήτου, δεν είναι εκείνη που δύναται να διαμορφωθεί σε συνθήκες ελεύθερης αγοράς, αλλά μια αφηρημένη υποθετική αξία που έχει ορισθεί από το Δημόσιο και κατά της πράξης ορισμού της οποίας ο ιδιοκτήτης δύναται να προσφύγει στα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια επωμιζόμενος το κόστος χρήματος και χρόνου και την εν γένει επιμέλεια της σχετικής διαδικασίας, και με αβέβαια αποτελέσματα. Η προβολή του συστήματος αυτού ως «αντικειμενικού» δεν είναι επομένως ακριβής, αλλά έχει την αιτιολόγησή της στην προσπάθεια παρουσιάσεως του συστήματος ως «αντικειμενικού» προς τους φορολογούμενους πολίτες.

Ακόμη πιο σημαντικό, όμως, είναι το γεγονός ότι ο φόρος διατήρησης της ιδιοκτησίας των ακινήτων δεν έχει ουδεμία σχέση με τις πραγματικές συνθήκες διατήρησης της ιδιοκτησίας αυτής από τον δικαιούχο του εμπραγμάτου δικαιώματος της κυριότητας ή της επικαρπίας επί του ακινήτου.

Ειδικότερα, αν το ακίνητο δεν αποφέρει εισόδημα στον κύριο ή επικαρπωτή αυτού, και πάλι επιβαρύνεται με τη φορολογία της διατήρησης της ιδιοκτησίας, ακόμη και αν ο κύριος ή επικαρπωτής για οποιονδήποτε λόγο δεν έχει άλλα εισοδήματα. Αυτό, βεβαίως, μπορεί να συμβαίνει και χωρίς καμία υπαιτιότητα του κυρίου ή επικαρπωτού, ιδίως αν αυτός είχε κάποια εισοδήματα κατά τον χρόνο κτήσης του ακινήτου τα οποία έπαυσε να έχει στη συνέχεια, ενδε-

χομένως λόγω απώλειας της εργασίας ή της επιχείρησής του, ή αν αυτός απέκτησε το ακίνητο από κληρονομία.

Στην Ελλάδα ο φόρος διατήρησης της ιδιοκτησίας (καλούμενος σήμερα ΕΝ.Φ.Ι.Α.) επιβάλλεται αδιακρίτως επί της ακίνητης περιουσίας χωρίς καμιά απολύτως πρόβλεψη για απαλλαγή των ακινήτων που δεν αποφέρουν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους. Ακόμη και τα ακίνητα μηδενικού ή ακόμη και αρνητικού (λόγω κόστους συντήρησης, κόστους ασφάλισης, κοινοχρήστων κλπ) εισοδήματος, όπως κενά ή μη δυνάμενα να εκμισθωθούν, επιβαρύνονται εις το διηνεκές με το 100% του φόρου διατήρησης ιδιοκτησίας, ώστε ο ιδιοκτήτης τους να είναι υποχρεωμένος να αναζητήσει άλλες πηγές εισοδήματος, αν επιθυμεί να τα διατηρήσει στην κυριότητά του, άλλως θα είναι αναγκασμένος τελικώς να τα παραχωρήσει στο Ελληνικό Δημόσιο, για να μην γεννούν περαιτέρω φορολογικές υποχρεώσεις, οι οποίες θα απειλούν και την ενδεχομένως υφιστάμενη λοιπή περιουσία του, συνιστάμενη σε άλλα περιουσιακά στοιχεία (ως ενδεικτικώς αυτοκίνητα).

Σε αυτή την περίπτωση η φορολόγηση της διατήρησης της ιδιοκτησίας δύναται να οδηγεί σε αδιέξοδο τον ιδιοκτήτη, αφού μπορεί να μην υπάρχει σχετική αγορά για την εκποίηση του ακινήτου, ενώ είναι προφανές ότι αυτός θα είναι και εξαιρετικά ευάλωτος σε μια διαπραγμάτευση για την εκποίηση του ακινήτου με μηδενική διαπραγματευτική ισχύ. Και αυτό, διότι ο υποψήφιος αγοραστής, αν τελικώς εμφανισθεί, θα γνωρίζει ότι τυχόν καθυστέρηση στην εκποίηση του ακινήτου οδηγεί με μαθηματική βεβαιότητα σε ουσιαστική δήμευση αυτού χωρίς αποζημίωση, διότι κάθε έτος που παρέρχεται οδηγεί σε επιβάρυνση με μία ακόμη πράξη επιβολής ετήσιου φόρο διατήρησης της μη αποφέρουσας εισόδημα και μη εκποιούμενης ιδιοκτησίας.

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ο ανωτέρω φόρος που επιβάλλεται αδιακρίτως επί της διατήρησης της ιδιοκτησίας δύναται να θεωρηθεί ότι συνιστά παραβίαση της διάταξης του άρθρου 4 παρ. 5 του Συντάγματος που ορίζει ότι «οι Έλληνες πολίτες συνεισφέρουν χωρίς διακρίσεις στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τις δυνάμεις τους» και αποτελεί εξειδίκευση της αρχής της ισότητας στο ζήτημα της φορολόγησης, σε σχέση και σε συνδυασμό προς τις διατάξεις του άρθρου 17 του Συντάγματος περί προστασίας της ιδιοκτησίας, αφού επιτάσσει την καταβολή φόρου ανεξαρτήτως των πραγματικών δυνάμεων του φορολογούμενου σε κάποιες περιπτώσεις.

Η ανωτέρω θεώρηση επιτάσσει την τροποποίηση του ανωτέρω ισοπεδωτικού συστήματος αδιάκριτης φορολόγησης της διατήρησης της ιδιοκτησίας και την εξαίρεση από αυτό των περιπτώσεων αντικειμενικής και ανυπαίτιας αδυναμίας καταβολής του φόρου αυτού, προτάσσοντας την προστασία των συνταγματικώς κατοχυρωμένων δικαιωμάτων της ισότητας και της ιδιοκτησίας έναντι της «γενικής οικονομοκεντρικής θεώρησης» που έχει αναγάγει την, αδιάκριτη και χωρίς εξέταση ποιοτικών χαρακτηριστικών, συγκέντρωση δημοσίων εσόδων σε αυτοτελή ανώτατη ερμηνευτική αρχή, δικαιολογούσα κάθε νομοθέτηση.

Ενδεχομένως, μια ορθολογική και δίκαιη προσέγγιση θα ήταν αυτή της εξάρτησης του φόρου διατήρησης ιδιοκτησίας από την αποκομιδή εισοδήματος από το συγκεκριμένο ακίνητο ή από το συνολικό εισόδημα του φορολογουμένου ιδιοκτήτη του ακινήτου. Με βάση μια τέτοια προσέγγιση, ο φόρος διατήρησης ακίνητης περιουσίας θα μπορούσε να καταβάλλεται ετησίως από τα εισοδήματα του ιδιοκτήτη, τα οποία προέρχονται κατά συνήθη χρήση από την περιουσία αυτή, ώστε η συνολική φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη να μην υπερβαίνει, κατά προσέγγιση, ένα ποσοστό του συνολικού εισοδήματος που παράγεται από αυτή την περιουσία. Στο ίδιο πλαίσιο θα μπορούσε και θα έπρεπε να λαμβάνεται υπ’ όψη η χρήση ή η δυνατότητα χρήσης του ακινήτου, ως ιδίως και ενδεικτικώς το εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται ενδεχομένως ως πρώτη κατοικία ή για ίδια επαγγελματική χρήση ή αν αυτό δύναται να χρησιμοποιηθεί για εκμετάλλευση.

Ακόμη, στη φορολόγηση της διατήρησης της ιδιοκτησίας θα έπρεπε να μπορεί να λαμβάνεται υπ’ όψη η τυχόν επιβάρυνση της κτήσης ή/και επισκευής του ακινήτου με δανεισμό, ώστε οι τόκοι από τον δανεισμό που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο να είναι δυνατόν να εκπίπτουν από το φορολογητέο από το συγκεκριμένο εισόδημα ακίνητο, ακόμη και αν το ακίνητο προορίζεται για κατοικία.

Τέλος, θα όφειλε με νομοθετική πρόβλεψη να συνεκτιμάται το ενδεχόμενο κτήσης του ακινήτου από κληρονομία σε συνδυασμό προς τα εισοδήματα από το ίδιο το ακίνητο και προς τα συνολικά εισοδήματα του φορολογουμένου κληρονόμου, ώστε να απαλλάσσεται από τον φόρο διατήρησης της ιδιοκτησίας του ο μη έχω εισοδήματα κληρονόμος που απέκτησε από κληρονομία ακίνητο, από το οποίο δεν αποκομίζει έσοδα.

Αναγκαία είναι επομένως η εισαγωγή εισοδηματικού κριτηρίου επί του φόρου που επιβάλλεται κατά τρόπο ισοπεδωτικό και αδιάκριτο εκ μόνης της διατήρησης ακίνητης περιουσίας (κεφαλαίου), ώστε να παύσει να θίγεται ο πυρήνας του δικαιώματος της ιδιοκτησίας κατά τρόπο αντίθετο προς τις συνταγματικά κατοχυρωμένες αρχές της ισότητας και της προστασίας της ιδιοκτησίας.

VI. Ενοποίηση νομοθεσίας εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων - Ενιαίος κώδικας μισθώσεων

Η διατήρηση ενός καθεστώτος δύο ταχυτήτων στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις για αδικαιολογήτως μακρό χρονικό διάστημα, ήτοι από την 28.2.2014, με παράλληλη ισχύ αφενός των διατάξεων διαφόρων παλαιότερων νόμων που είχαν κωδικοποιηθεί με το ΠΔ 34/1995 και αφετέρου των διατάξεων του άρθρου 13 Ν 4242/2014, δεν δικαιολογείται σε καμία περίπτωση, και δημιουργεί σύγχυση και ανασφάλεια δικαίου στους συναλλασσομένους ή στους επιθυμούντες να συναλλαγούν με αντικείμενο τη μίσθωση εμπορικού ή επαγγελματικού ακινήτου.

Ακόμη, η παράλληλη διατήρηση μισθώσεων δύο διαφορετικών νομικών καθεστώτων δημιουργεί αδικαιολόγητες ανισότητες μεταξύ τόσο των ιδιοκτητών όσο και των μισθωτών, ανάλογα με τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης, που επηρεάζουν αθεμίτως και αδικαιολογήτως αφενός την αξία των προς μίσθωση ακινήτων και αφετέρου το κόστος λειτουργίας των εμπορικών επιχειρήσεων και των επαγγελματιών.

Αναγκαία είναι η άμεση ενοποίηση του δικαίου των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων με έναν νέο ενιαίο νόμο για τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις που θα ρυθμίζει συνολικά το ζήτημα και θα εξειδικεύει τις όποιες τυχόν επιμέρους ρυθμίσεις ακινήτων ειδικών χρήσεων, ενώ θα προβλέπει παράλληλα και μια μεταβατική περίοδο για την προσαρμογή των υφιστάμενων μισθώσεων στο νέο καθεστώς.

Το παράδειγμα της άμεσης κατάργησης των αναχρονιστικών διατάξεων των άρθρων 60 και 61 ΠΔ 34/1995 περί αποκατάστασης της φερόμενης «άυλης εμπορικής αξίας» των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων δια του άρθρου 13 Ν 4242/2014, ακόμη και για τις τότε σε ισχύ ευρισκόμενες μισθώσεις καταδεικνύει ότι η προσαρμογή της νομοθεσίας στην εμπορική λογική ποτέ δεν μπορεί να εκληφθεί κατά τρόπο αρνητικό.

Έτσι και τώρα, μια εμπορική ή επαγγελματική μίσθωση που έχει συναφθεί προ της 28.2.2014, ήτοι προ οκτώ ή και περισσοτέρων ετών, δεν δύναται να θεωρηθεί ότι αντιμετωπίζεται ανεπιεικώς, εφόσον τεθεί σε ισχύ ένας νέος νόμος, ο οποίος θα ενσωματώνει μέρος των ισχυουσών διατάξεων, και θα προβλέπει μεταβατική περίοδο εξακολούθησης ισχύος των παλαιών.

Η ενοποίηση του δικαίου των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων και ο εκσυγχρονισμός του νομοθετήματος του ΠΔ 34/1995 που αποτελεί συνονθύλευμα παλαιών νόμων, με παράλληλη απλοποίηση της σχετικής νομοθεσίας, θα συμβάλει στην ασφάλεια δικαίου και θα καταστήσει ευχερέστερες τις σχετικές συναλλαγές.

VII. Κωδικοποίηση και ουσιαστική ενοποίηση του Δικαίου της Μίσθωσης σε έναν ενιαίο Κώδικα

Αναγκαία είναι όχι απλά η κωδικοποίηση αλλά και η ίδια η ουσιαστική ενοποίηση του όλου Δικαίου της Μίσθωσης με ενσωμάτωση σε έναν ενιαίο κώδικα του συνόλου των κανόνων που διέπουν οποιανδήποτε μίσθωση κάθε είδους, μορφής και σκοπού, και με οποιονδήποτε συμβαλλόμενο εκμισθωτή ή μισθωτή. Με τον τρόπο αυτόν θα ενισχυθεί η συμμόρφωση των κοινωνών του δικαίου προς τους κανόνες του δικαίου της μίσθωσης, θα διευκολυνθούν οι συναλλαγές και τελικά θα ενδυναμωθεί η ασφάλεια δικαίου προς όφελος του κοινωνικού συνόλου.

Σελ. 9