ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Χαιρετισμός Διοικητή ΑΑΔΕ

Γεώργιος Ι. Πιτσιλής

Διοικητής Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων

Καλησπέρα σας

Χαίρομαι που βρισκόμαστε σήμερα εδώ, μετά από δύο χρόνια όλοι μαζί με φυσική παρουσία. Είναι όντως μεγάλη διευκόλυνση η ψηφιακή τεχνολογία και η συνεδρία μέσω τηλεδιασκέψεων νομίζω όμως τίποτα δεν μπορεί να αντικαταστήσει τη δυνατότητα να βρισκόμαστε όλοι μαζί στον ίδιο χώρο και να έχουμε την ευκαιρία να συζητάμε και να ανταλλάζουμε απόψεις. Είναι μεγάλη μου τιμή που βρίσκομαι στο συνέδριο αυτό το οποίο ήδη αποτελεί θεσμό.

Ακόμη μεγαλύτερη τιμή και συγκίνηση που σήμερα τιμώμενο πρόσωπο είναι ο αγαπημένος Καθηγητής όλων μας, ο κύριος Απόστολος Γεωργιάδης. Για εμάς που είχαμε την τύχη να τον συναντήσουμε στη Νομική Σχολή του Πανεπιστημίου Αθηνών στα τελευταία χρόνια της θητείας του, ήταν το ισοδύναμο του «Ιερού τέρατος», η μορφή ενός σπουδαίου δασκάλου ο οποίος με την αφοσίωση και την εμβρίθεια των αναλύσεών του έγινε ορόσημο σε οποιαδήποτε νομική ανάλυση γύρω από τα θέματα του αστικού δικαίου. Είναι πολύ μεγάλη μου τιμή κύριε Καθηγητά που σήμερα βρίσκομαι σε μία σε μία τέτοια εκδήλωση με τιμώμενο πρόσωπο εσάς. Και επίσης είναι πολύ μεγάλη τιμή που δίπλα σας βρίσκεται ο έτερος αγαπημένος μας Καθηγητής, ο κύριος Φίλιππος Δωρής. Και οι δύο κόσμησαν το Πανεπιστήμιο και είμαστε πάρα πολύ τυχεροί που τους είχαμε ως δασκάλους.

Η σημερινή συζήτηση περιστρέφεται γύρω από το δίκαιο των ακινήτων και φυσικά αφορά και τη φορολογία ακινήτων, αφού πέρα από το αστικό υπάρχει και ένα μεγάλο μέρος του φορολογικού δικαίου που συνδέεται με την κατοχή και την απόκτηση ακινήτων, αλλά και με την ψηφιοποίηση του πεδίου αυτού.

Αν εξαιρέσουμε τον ΕΝΦΙΑ που από την αρχή λειτούργησε ψηφιοποιημένα, η ψηφιοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης των ακινήτων ήταν από τα πιο δύσκολα, σύνθετα και δυστυχώς μέχρι σχετικά πρόσφατα παραμελημένο πεδίο, με αποτέλεσμα να υπάρχει αρκετή ταλαιπωρία για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση, ταλαιπωρία τόσο των συναλλασσομένων όσο και των υπηρεσιών μας. Η πανδημία έκανε τα πράγματα ακόμα πιο δύσκολα διότι θα έπρεπε να εξυπηρετηθούν όλες αυτές οι συναλλαγές με τις εφορίες κλειστές και σε πολύ δύσκολες συνθή-

κες. Στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων επιχειρήσαμε αμέσως να βρούμε λύσεις. Η πρώτη μας ενέργεια ήταν να θεσπίσουμε πλαίσιο ώστε να μπορούμε να παραλαμβάνουμε τις δηλώσεις χωρίς την ανάγκη φυσικής παρουσίας, με αποστολή με e-mail ή μέσω ταχυδρομείου και να διεκπεραιώνονται στο συντομότερο δυνατό χρόνο ώστε να μπορούν να προχωρούν οι μεταβιβάσεις. Αμέσως προχωρήσαμε και στο επόμενο βήμα, στη δημιουργία της πλατφόρμας myProperty για την ψηφιακή υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων καθώς και των δηλώσεων φόρου δωρεών και γονικών παροχών ακινήτων. Στο πρώτο έτος λειτουργίας αυτής της πλατφόρμας, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 και μετά, παραλάβαμε σχεδόν 100.000 τέτοιες δηλώσεις ενώ στις πρώτες 100 ημέρες του 2022 έχουμε παραλάβει σχεδόν 70.000 τέτοιες δηλώσεις.

Κύριοι, συνάδελφοι είμαστε όλοι και ξέρουμε τι πάει να πει «δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου». Αυτό μεταφραζόταν σε τουλάχιστον δύο επισκέψεις στην εφορία για την διεκπεραίωση των δηλώσεων αυτών.

Δεν σταματάμε όμως εδώ γιατί για μας ο κεντρικός μας στόχος είναι μέσω της ψηφιοποίησης να έχουμε όλο και περισσότερο διαδικασίες end-to end ψηφιακές. Το myProperty τους επόμενους μήνες θα εμπλουτιστεί με τις δηλώσεις φόρου κληρονομιάς, καθώς και με τις δηλώσεις για τις πλασματικές μεταβιβάσεις. Έτσι θεωρούμε ότι συνολικά, μέχρι το τέλος του έτους, θα διευκολυνθεί ακόμα περισσότερο η ψηφιακή διεκπεραίωση των δηλώσεων και της καταβολής των σχετικών φόρων. Μέσα από τη δυνατότητα πληρωμής από το σύστημα Iris, η πληρωμή του φόρου μπορεί να επιβεβαιωθεί αμέσως και έτσι και η δήλωση φόρου και η καταβολή του φόρου μπορούν να γίνουν σε μία εργάσιμη ημέρα επιτρέποντας και την υπογραφή των συμβολαίων σύντομα μετά από τα βήματα αυτά.

Στόχος μας επίσης είναι η ψηφιοποίηση της έκδοσης φορολογικής ενημερότητας όταν υπάρχουν οφειλές. Είναι ένα έργο το οποίο υλοποιείται σε συνεργασία με τα Υπουργεία Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Η έκδοση ενημερότητας όταν υπάρχουν οφειλές είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους ακόμα εξακολουθούμε να έχουμε επισκέψεις στις εφορίες και οι οποίες πολλές φορές δημιουργούν και τριβές με τους φορολογούμενους.

Ένας άλλος τομέας στον οποίο φιλοδοξούμε μέσα στο 2022 να έχουμε τουλάχιστον πιλοτικά μία σημαντική διευκόλυνση είναι η αυτοματοποιημένη συμπλήρωση του Ε9 μετά την υποβολή των δηλώσεων μέσα από το myProperty. Έχουμε ήδη ξεκινήσει και τις συζητήσεις με το Κτηματολόγιο για το πώς θα συνδέσουμε το Κτηματολόγιο με τη βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ. Νομίζω ότι με αναφορά τις κτηματολογικές εγγραφές μπορούμε και εμείς από την πλευρά μας να χτίσουμε ένα μητρώο ιδιοκτησίας και διαχείρισης των ακινήτων, έτσι ώστε ο κάθε πολίτης να βλέπει συγκεντρωμένα σε μία σελίδα τα εμπράγματα δικαιώματα που έχει σε κάθε ακίνητο και να μπορεί να δηλώνει μέσα από εκεί τη χρήση του κάθε ακινήτου

(εάν δηλαδή το χρησιμοποιεί ο ίδιος, εάν το έχει εκμισθώσει ή αν το έχει παραχωρήσει) και ταυτόχρονα μέσα από την ίδια διαδικασία να βλέπει και τα ακίνητα για τα οποία είναι ο ίδιος χρήστης, κάτοχος, μισθωτής κ.λπ..

Θα μπορούσα να πω και άλλα, όμως δεν θέλω να καταχραστώ τον χρόνο.

Θα κλείσω όμως με μία διαβεβαίωση και με μία σκέψη.

Η διαβεβαίωση είναι ότι θα συνεχίσουμε, όπως ήδη το κάνουμε, πολύ εντατικά, πολύ συστηματικά αυτό το κεφάλαιο που λέγεται φορολογία ακινήτων να το κάνουμε ακόμα πιο εύκολο και φιλικό για τους πολίτες και τις επιχειρήσεις. Στο πλαίσιο αυτό μάλιστα συζητάμε και τη συγκέντρωση όλων των τμημάτων κεφαλαίου που σήμερα βρίσκονται στη διάφορες Δ.Ο.Υ. για τις οποίες έχουμε παρατηρήσει διαφορές στην απόδοση,να τα συγκεντρώσουμε σε δύο υπηρεσίες κεφαλαίου: μία υπηρεσία κεφαλαίου στην Αττική και μία υπηρεσία κεφαλαίου στην Θεσσαλονίκη. Συγκεντρώνοντας δυνάμεις θα μπορούμε να παρέχουμε ακόμα πιο ποιοτική και εξειδικευμένη εξυπηρέτηση σε συναδέλφους δικηγόρους και συμβολαιογράφους που έρχονται σε καθημερινή επαφή με τις δικές μας υπηρεσίες. Η διαβεβαίωση είναι αυτή.

Η σκέψη είναι η εξής. Ο Αστικός Κώδικας μετρά σχεδόν 80 χρόνια ζωής από το 1946. Το κείμενο αυτό έχει επιζήσει στο χρόνο, νομίζω όμως είναι ευκαιρία να τον ξαναδιαβάσουμε και να τον ξανασκεφτούμε υπό το φως των δυνατοτήτων που μας παρέχει η ψηφιοποίηση. Πολλά τμήματα του ΑΚ, διαδικαστικές διατάξεις, όπως οι μεταγραφές, θα μπορούσαμε (και νομίζω ότι εδώ το έργο που γίνεται στο Κτηματολόγιο είναι πάρα πολύ σημαντικό) να τα ξαναδούμε με σκοπό να τα απλοποιήσουμε. Να μην περιμένουμε άλλες ενέργειες του πολίτη μετά από μία μεταβίβαση, αλλά η μεταγραφή, για παράδειγμα, να γίνεται αυτοματοποιημένα χωρίς να χρειάζεται όλη αυτή η διαδικασία που απαιτείται σήμερα και κυρίως χωρίς να υπάρχει αυτό το κενό εμφάνισης της μεταβολής στη δημόσια εικόνα και στα δημόσια βιβλία που σήμερα παρουσιάζεται μεταξύ των μεταβιβάσεων (και ιδίως σε περίπτωση κληρονομιών).

Ευχαριστώ και πάλι και εύχομαι καλή επιτυχία στις εργασίες του Συνεδρίου.

1 Προθεσμία και παραγραφή στο προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου

Καλλιρρόη Δ. Παντελίδου

Καθηγήτρια Νομικής Σχολής ΔΠΘ

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ

1. Εισαγωγή

2. Η σημασία της προθεσμίας για τη σύναψη της συμβάσεως

α. Ο τύπος της προθεσμίας

β. Η προθεσμία ως χρόνος εκπληρώσεως

3. Η έναρξη και ο χρόνος της παραγραφής

4. Η διαλυτική προθεσμία

5. Ειδικώς η αποδυνάμωση της αξιώσεως

6.Τελικές παρατηρήσεις

1. Εισαγωγή

Το στοιχείο του χρόνου το οποίο είναι τόσο σημαντικό σε όλες τις συμβάσεις, στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων, στην εξασθένιση των αξιώσεων και στην απόσβεση των δικαιωμάτων, έχει ιδιαίτερη λειτουργία στο προσύμφωνο, τη γνωστή μας προπαρασκευαστική σύμβαση που είναι δημοφιλής στην ελληνική έννομη τάξη. Αυτό συμβαίνει, διότι αφενός προβλέπεται συχνά προθεσμία για τη σύναψη της οριστικής σύμβασης και αφετέρου η αξίωση για τη σύναψη της οριστικής δεν μπορεί να διαιωνίζεται. Συνεπώς, θα εξετασθούν στην αρχή τα ζητήματα που είναι σχετικά με την προθεσμία και στη συνέχεια τα σχετικά με την παραγραφή, ιδίως η συνάντηση προθεσμίας και παραγραφής. Συναφές είναι το θέμα της αποδυνάμωσης, που απαιτεί μεν πρόσθετες προϋποθέσεις, αλλά η παραγραφή δεν έχει συμπληρωθεί ακόμη.

2. Η σημασία της προθεσμίας για τη σύναψη της συμβάσεως

Δεν είναι απαραίτητο για το κύρος του προσυμφώνου, αλλά πάντως προβλέπεται συχνά προθεσμία για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως. Πράγματι είναι

δυνατό να συμφωνηθεί με το προσύμφωνο ο χρόνος καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου, ως και να ορισθεί προθεσμία εκπληρώσεως της παροχής των συμβληθέντων. Οι συμβαλλόμενοι μπορεί να προέβλεψαν την προθεσμία ως μέσο πιέσεως, ούτως ώστε να μην επαναυπαυθεί ούτε ο δικαιούχος, αλλά ούτε και ο υπόχρεος και αναβάλλουν επί μακρόν τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως. Μπορεί ακόμη να προέβλεψαν ότι τα τυχόν εμπόδια για τη μη σύναψη και την αναβολή της οριστικής συμβάσεως θα αρθούν μέσα στο χρόνο που προβλέπουν στο προσύμφωνο. Δύσκολα πάντως θα γίνει δεκτή σιωπηρή πρόβλεψη προθεσμίας, ακόμη και αν συνδέεται και έχει ως αφετηρία συγκεκριμένο γεγονός, π.χ. από τη χορήγηση της απαιτούμενης άδειας.

Εάν πάντως δεν έχει καθορισθεί προθεσμία καταρτίσεως της οριστικής συμβάσεως, μπορεί ο δικαιούχος να θέσει εύλογη προθεσμία στον έτερο προς σύμπραξη και αν αυτή παρέλθει άπρακτη να υπαναχωρήσει ή να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκπλήρωση (ΑΚ 383).

α. Ο τύπος της προθεσμίας

Εάν το προσύμφωνο προβλέπει προθεσμία για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, θα πρέπει να τηρηθεί και στην προθεσμία ο ίδιος τύπος που απαιτείται για το προσύμφωνο, δηλ. ο τύπος της οριστικής συμβάσεως, αφού ο συστατικός τύπος πρέπει να καλύπτει καταρχάς και τα ουσιώδη, αλλά και τα επουσιώδη, δηλ. όλα τα στοιχεία της δικαιοπραξίας. Αναλόγως με τη σημασία που προσέδωσαν οι συμβαλλόμενοι στην πρόβλεψη προθεσμίας μέσα στο προσύμφωνο, αυτή θα ανήκει τουλάχιστον στα υποκειμενικώς ουσιώδη στοιχεία της δικαιοπραξίας. Πρέπει όμως να δεχθούμε ότι η μη τήρηση τύπου για την προθεσμία δεν καθιστά άκυρο το υπόλοιπο περιεχόμενο του προσυμφώνου, εφόσον δεν χρειάζεται οπωσδήποτε να προβλέπει προθεσμία για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως το προσύμφωνο.

Η προθεσμία καταρτίσεως της οριστικής συμβάσεως είναι δυνατόν να παρατείνεται. Εάν οι συμβαλλόμενοι με νεότερη συμφωνία αποφασίσουν παράταση του αρχικού χρόνου συνάψεως της οριστικής συμβάσεως, και η νεότερη αυτή συμφωνία υπόκειται στον ίδιο τύπο του προσυμφώνου. Το ίδιο συμβαίνει και αν το πρώτον μετά από την κατάρτιση του προσυμφώνου, αποφασίσουν να θέσουν και προθεσμία καταρτίσεως. Και στις δύο περιπτώσεις πρόκειται για τροποποίηση του περιεχομένου τυπικής δικαιοπραξίας, οπότε ο νόμιμος συστατικός τύπος της

δικαιοπραξίας πρέπει να τηρείται και για τις ουσιώδεις τροποποιήσεις της (βλ. και ΑΚ 164).

β. Η προθεσμία ως χρόνος εκπληρώσεως

Ερωτάται ποιος είναι ο νομικός χαρακτηρισμός της προθεσμίας και ποιες είναι οι συνέπειες από την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας, δηλ. χωρίς να συναφθεί η σύμβαση. Οι συμβαλλόμενοι μπορούν βεβαίως να προσδιορίσουν οι ίδιοι το περιεχόμενο της προθεσμίας και τις συνέπειες από την πάροδό της. Μπορούν καταρχάς να προσδώσουν σε αυτή, τη σημασία του χρόνου εκπληρώσεως της παροχής, δηλ. του χρόνου κατά τον οποίο ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την παροχή του και ο δανειστής δικαιούται να την απαιτήσει, με άλλα λόγια, του χρόνου κατά τον οποίο η παροχή γίνεται ληξιπρόθεσμη. Ας σημειωθεί ότι ο χρόνος αυτός μπορεί μεν να είναι ένα ορισμένο χρονικό σημείο, π.χ. μια ημερομηνία, μπορεί όμως να είναι μια ορισμένη προθεσμία η οποία επιτρέπει στον οφειλέτη να έχει κάποια χρονικά όρια εκπληρώσεως. Στην περίπτωση αυτή μεγαλύτερη σημασία έχει το τέλος της προθεσμίας. Εάν δεν προβλέπεται αφετηρία, αυτή θα είναι φυσικά η ημερομηνία καταρτίσεως του προσυμφώνου. Στο τέλος όμως επέρχεται το ληξιπρόθεσμο και ο υπόχρεος πρέπει να εκπληρώσει. Επομένως η πάροδος της προθεσμίας εκπληρώσεως σημαίνει ότι η αξίωση για την σύναψη της οριστικής συμβάσεως έγινε ληξιπρόθεσμη.

Αυτό βεβαίως δεν συμβαίνει εάν το προσύμφωνο έχει συναφθεί υπό αναβλητική αίρεση, διότι τότε αναβάλλεται ο χρόνος εκπληρώσεως της παροχής. Συνδυασμός όμως αιρέσεως και προθεσμίας μπορεί να σημαίνει ότι η υποχρέωση για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως γίνεται ληξιπρόθεσμη αφού παρέλθει μια προθεσμία από την πλήρωση της αιρέσεως. Εάν δεν προβλέπεται προθεσμία από την πλήρωση της αιρέσεως, κατά κανόνα η παραγραφή θα αρχίζει να τρέχει από την πλήρωση της αιρέσεως.

Ο υπόχρεος δικαιούται κατά κανόνα να εκπληρώσει και πριν από την πάροδο της προθεσμίας αυτής κατά τους όρους της ΑΚ 324. Εφόσον όμως η υποχρέωσή του συμβαδίζει με το ληξιπρόθεσμο της αντιπαροχής στο αμφιμερώς δεσμευτικό προσύμφωνο, δεν τον συμφέρει η προεκπλήρωση, εκτός αν έχει ήδη ικανοποιηθεί.

Εάν η προθεσμία που έχει την παραπάνω σημασία παρέλθει άπρακτη, το προσύμφωνο δεν αποβάλλει την ισχύ του και δεν ανατρέπεται, αλλά η αξίωση του δικαιούχου καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει να τρέχει η εικοσαετής παραγραφή, επέρχεται λόγω δήλης ημέρας υπερημερία του οφειλέτη – υποχρέου και γεννάται δικαίωμα υπαναχωρήσεως του αντισυμβαλλομένου, αφού ο τελευταίος τάξει εύλογη προθεσμία (βλ. και ΑΚ 383). Συγκεκριμένα, όπως δέχεται η νομολογία, αν με το προσύμφωνο δεν ορίσθηκε ο χρόνος κατάρτισης της οριστικής σύμβασης και δεν συνάγεται ούτε από το προσύμφωνο ούτε από τις περιστάσεις και ιδίως από τη φύση της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος, που ενδιαφέρεται για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης δικαιούται να τάξει στον αντισυμβαλλόμενο εύλογο χρόνο και να τον προσκαλέσει να συμπράξει μέσα στο χρόνο αυτόν προς κατάρτιση της οριστικής σύμβασης. Αν ο αντισυμβαλλόμενος αρνηθεί ή παρέλθει άπρακτος ο εύλογος χρόνος, που τάχθηκε σε αυτόν, μπορεί ο συμβαλλόμενος να ασκήσει τα δικαιώματα που παρέχονται από τα άρθρα 383 επ. ΑΚ στο δανειστή, δηλ. να ζητήσει αποζημίωση για μη εκπλήρωση ή να υπαναχωρήσει από το προσύμφωνο.

3. Η έναρξη και ο χρόνος της παραγραφής

Από την πάροδο της προθεσμίας καταρτίσεως αρχίζει να τρέχει η παραγραφή της αξιώσεως για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, η οποία θα είναι εικοσαετής (ΑΚ 249). Η παραγραφή βεβαίως αρχίζει από τότε που γεννήθηκε η αξίωση και είναι δυνατή η δικαστική της επιδίωξη (ΑΚ 251). Αφού όμως η ενοχική απαίτηση γεννάται κατά κανόνα αμέσως και η δικαστική επιδίωξη δεν είναι δυνατή πριν από την πάροδο της δήλης ημέρας ή της εξομοιούμενης με αυτήν προθεσμίας εκπληρώσεως, σημαίνει ότι στην ουσία η έναρξη της παραγραφής συμπίπτει με το ληξιπρόθεσμο. Το ίδιο ισχύει και για την παραγραφή της αξιώσεως προς καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως.

Έτσι η νομολογία επαναλαμβάνει ότι η πρακτική σημασία του ζητήματος καθορισμού του χρόνου κατά τον οποίο θα συναφθεί η κύρια σύμβαση συνίσταται, μεταξύ

άλλων, στο ότι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει η παραγραφή.

Υποστηρίχθηκε ότι αν ελλείπει εντελώς ο καθορισμός του χρόνου σύναψης της οριστικής σύμβασης, θα εφαρμόζεται αναλογικώς η ΑΚ 323, με προσαρμογή στις ιδιομορφίες του προσυμφώνου και ιδίως στο γεγονός ότι συνήθως δεν είναι δυνατή η άμεση σύναψη της οριστικής σύμβασης. Συγκεκριμένα ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει κατά την άποψη αυτή να καλέσει το άλλο μέρος προς σύμπραξη για κατάρτιση της σύμβασης σε εύλογο χρόνο που προσδιορίζεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Η άποψη αυτή δεν με βρίσκει απολύτως σύμφωνη. Η ΑΚ 323 προβλέπει ακριβώς το αντίθετο από το να θέσει ο δικαιούχος εύλογο χρόνο για να γίνει η παροχή ληξιπρόθεσμη και μάλιστα ότι αν δεν έχει συμφωνηθεί ή δεν συνάγεται κάτι άλλο, ότι ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει αμέσως. Ο εύλογος χρόνος θα έπληττε την αναγκαία για την έναρξη της παραγραφής ασφάλεια δικαίου. Ορθότερο φαίνεται, όπως υποστηρίχθηκε παραπάνω, η εύλογη προθεσμία να συνδέεται με τις συνέπειες της υπερημερίας στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, δηλαδή την υπαναχώρηση ή την αξίωση αποζημίωσης (ΑΚ 383). Από την άλλη μεριά, θα ήταν άδικο να έτρεχε η παραγραφή, ενώ δεν είναι δυνατή η δικαστική επιδίωξη της αξίωσης κατά την ΑΚ 251 που προϋποθέτει το ληξιπρόθεσμο, αλλά και το απαιτητό της αξίωσης.

Ως προς την διάρκεια, έχει υποστηριχθεί και η εφαρμογή του χρόνου παραγραφής της οριστικής συμβάσεως. Η τελευταία άποψη έχει το πλεονέκτημα ότι συντελεί στο να μην παραμένουν επί μακρόν εκκρεμότητες από το προσύμφωνο, όταν η οριστική σύμβαση της οποίας προπαρασκευή αποτελεί το προσύμφωνο έχει πολύ συντομότερο χρόνο παραγραφής. Από την άλλη όμως μεριά, όπως φαίνεται ιδίως από τον μακρό κατάλογο της ΑΚ 250, δηλ. των αξιώσεων που υπόκεινται σε πενταετή παραγραφή, πρόκειται για αξιώσεις που πηγάζουν από συμβάσεις που έχουν συναφθεί και αφορούν τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτές, κυρίως καταβολή αμοιβών, μισθών, δαπανών, περιοδικών παροχών και όχι για μια αξίωση καταρτίσεως οριστικής συμβάσεως. Για παράδειγμα η αξίωση καταβολής μισθώματος είναι πενταετής (ΑΚ 250 περ. 16). Η ίδια η μίσθωση πράγματος προβλέπει και πολύ συντομότερες παραγραφές, για δαπάνες του εκμισθωτή ή του μισθωτή, μόλις έξι μηνών (ΑΚ 602 - 603). Με άλλα λόγια η αξίωση συνάψεως δεν μπορεί να συμπορεύεται με επιμέρους αποκαταστατικές αξιώσεις που

απορρέουν από μια σύμβαση και οι οποίες μπορεί να διαφέρουν ουσιωδώς μεταξύ τους. Συνεπώς υπόκειται κατά κανόνα στη συνήθη εικοσαετή παραγραφή.

Εάν η αξίωση για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης παραγραφεί, ο δικαιούχος μπορεί να έγινε κύριος του πράγματος που είναι αντικείμενο του προσυμφώνου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, δηλαδή εάν ασκεί νομή, τη φυσική εξουσία με διάνοια κυρίου, επί είκοσι έτη (ΑΚ 1045). Αυτό προϋποθέτει ότι η νομή έχει μεταβιβασθεί στον δικαιούχο συγχρόνως με την κατάρτιση του προσυμφώνου ή και μεταγενέστερα. Με τη σύναψη του προσυμφώνου βεβαίως δεν μεταβιβάζεται η νομή, εκτός αν έχει συμφωνηθεί ιδιαιτέρως. Μπορεί επίσης οι συμβαλλόμενοι να συμφώνησαν την άτυπη παράδοση της νομής με υλική παράδοση (ΑΚ 976 εδ. 1) και ο δικαιούχος να αρχίσει να νέμεται το αντικείμενο. Εάν το προσύμφωνο δεν προβλέπει τίποτε για την παράδοση της νομής, αυτή θα παραδοθεί με την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, η εκπλήρωση της οποίας περιλαμβάνει και τη μεταβίβαση της κυριότητας και την παράδοση της νομής. Ενδέχεται επίσης να μεταβιβάστηκε η κατοχή από τον υπόχρεο, οπότε ο δικαιούχος θα πρέπει να εκδηλώσει ιδία πρόθεση κυριότητας και η τελευταία να συνδυασθεί με γνώση του νομέα, δηλαδή ο κάτοχος να αντιποιηθεί τη νομή για να απολεσθεί αυτή για το νομέα (ΑΚ 982). Αυτό μπορεί να συμβεί στο εργολαβικό προσύμφωνο, όταν ο οικοπεδούχος παραδίδει την κατοχή στον εργολάβο και αυτός ως έμμεσος κάτοχος την παραδίδει στον αγοραστή του διαμερίσματος (άμεσο κάτοχο). Ο οικοπεδούχος -υπόχρεος ασκεί στην περίπτωση αυτή τη νομή μέσω άλλου (ΑΚ 980 § 1).

4. Η διαλυτική προθεσμία

Οι συμβαλλόμενοι μπορούν όμως να συμφωνήσουν ρητά ή σιωπηρά ανατροπή του προσυμφώνου, εάν η οριστική σύμβαση δεν καταρτισθεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, οπότε αυτή θεωρείται διαλυτική προθεσμία, και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των αιρέσεων (βλ. και ΑΚ 210). Η διαλυτική προθεσμία έχει την έννοια ότι τα αποτελέσματα του προσυμφώνου παύουν αν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη, δηλ. η δεσμευτικότητα του προσυμφώνου για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως έχει κυριολεκτικά παρέλθει. Σιωπηρή διαλυτική προθεσμία δεν πρέπει να γίνει κατά κανόνα δεκτή, διότι δεν συμβιβάζεται με την προστασία των συμβαλλομένων και ιδίως του δικαιούχου. Η χρήση του όρου “διαλυτική” δεν είναι απαραίτητη, αλλά εκφράσεις του τύπου “σύναψη της

συμβάσεως μόνον εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας” σημαίνουν ότι οι ίδιοι οι συμβαλλόμενοι επέλεξαν να μην υπάρχει υποχρέωση συνάψεως μετά από την πάροδο της προθεσμίας.

Ερωτάται αν δεν προκύπτει με σαφήνεια η βούληση των συμβαλλομένων, ποια θα είναι η νομική φύση της προθεσμίας που περιέχεται στο προσύμφωνο. Η νομολογία είναι συνήθως φειδωλή στο χαρακτηρισμό της προθεσμίας ως διαλυτικής και κλίνει περισσότερο προς την προθεσμία εκπληρώσεως με την πάροδο της οποίας δεν ανατρέπεται το προσύμφωνο, εκτός αν προκύπτει σαφής βούληση των συμβαλλομένων. Αυτό συμβαίνει ιδίως όταν έχει καταβληθεί προκαταβολή και έχει παραδοθεί η νομή. Έτσι η ΕφΑθ 8528/2005, τονίζει με αρκετές παραπομπές σε παλαιότερες αποφάσεις ότι “Έχει γίνει παγίως δεκτό από τη νομολογία ότι, αν επί προσυμφώνου πώλησης ακινήτου έχει προκαταβληθεί εκ μέρους του αγοραστή αξιόλογο μέρος του τιμήματος (πολύ περισσότερο ολόκληρο το τίμημα), έχει δε παραδοθεί στον αγοραστή η κατοχή του πράγματος ήδη από τη σύναψη του προσυμφώνου, τότε κατά κανόνα η ταχθείσα προθεσμία σύναψης της οριστικής σύμβασης δεν είναι διαλυτική, αλλά ορίστηκε ως προθεσμία εκπλήρωσης της παροχής των συμβληθέντων”.

Εκτός από την καταβολή μέρους του τιμήματος, ως στοιχείο που συνηγορεί στη μη ανατροπή του προσυμφώνου είναι και η παροχή εξουσίας αυτοσυμβάσεως στο δικαιούχο για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως και τη μεταβίβαση της κυριότητας.

Η θέση αυτή της νομολογίας είναι ορθή κατ’ αποτέλεσμα, πρέπει όμως να σημειωθούν ορισμένες παρατηρήσεις προς αποφυγή παρεξηγήσεων. Οι πρόσθετοι όροι σε μια δικαιοπραξία, όπως η προσθήκη αιρέσεων ή προθεσμιών, ιδίως όταν οι τελευταίες είναι διαλυτικές και ανατρέπουν κυριολεκτικά τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας, αποτελούν οπωσδήποτε εξαίρεση σε σχέση με ένα σύνηθες περιεχόμενο. Είναι λοιπόν εύλογο ότι πρέπει να συνάγεται με σαφήνεια η βούληση των συμβαλλομένων. Τέτοια βούληση δεν συνάγεται όταν το προσύμφωνο προβλέπει απλώς μια προθεσμία για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως.

Όταν όμως αντιστρόφως προβλέπει ότι η σύναψη θα γίνει αποκλειστικώς μέσα σε ορισμένη προθεσμία, η βούληση είναι σαφής και δεν χρειάζεται να ανατρέξουμε σε πρόσθετα στοιχεία για να ερμηνευθεί. Ακόμη δηλ. και αν έχει γίνει μερική εκτέλεση των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων που θα επιφέρει η οριστική σύμβαση, πάλι πρέπει να δεχθούμε ότι η προθεσμία είναι διαλυτική. Δεν υπάρχει άλλωστε ανάγκη προστασίας των συμβαλλομένων, οι οποίοι δεν πρέπει να αναβάλλουν τη σύναψη της οριστικής, δεν εμποδίζονται από την άσκηση αγωγής και μπορούν με νεότερη συμφωνία να μεταβάλλουν τη νομική σημασία της προθεσμίας ή να την παρατείνουν.

Εκτός από την πάγια θέση της σχετικώς με την προθεσμία εκπληρώσεως, η νομολογία τονίζει ότι Οι συμβαλλόμενοι όμως, μπορούν να ορίσουν ρητά ή σιωπηρά ότι η άπρακτη πάροδος της παραπάνω προθεσμίας, ανεξάρτητα από το λόγο που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η προθεσμία λειτουργεί ως διαλυτική, κατά την έννοια του άρθρου 210 ΑΚ. Θα μου επιτρέψετε να εκφράσω επιφυλάξεις ως προς τη σιωπηρή σύναψη της συγκεκριμένης διαλυτικής προθεσμίας. Εφόσον δεχόμαστε ότι πρόκειται κατά κανόνα για προθεσμία εκπληρώσεως, δεν είναι δυνατόν η εξαίρεση να συμφωνείται σιωπηρώς.

Υποστηρίχθηκε ότι στο ετερομερώς δεσμευτικό προσύμφωνο που προβλέπεται αξίωση μόνον του ενός για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως, η μη άσκηση της αξιώσεως εντός προθεσμίας, μπορεί να δηλώνει παραίτηση του δικαιούχου. Εάν όμως εφαρμοσθεί η άποψη για τη μη ανατροπή του προσυμφώνου κατά κανόνα, εάν παρέλθει η προθεσμία, επειδή για τη διαλυτική προθεσμία πρέπει να προκύπτει, όπως αναπτύχθηκε, σαφώς η βούληση των συμβαλλομένων ως προς την προσθήκη του όρου αυτού, συνεπέστερο είναι να μη δεχθούμε άνευ ετέρου παραίτηση του δικαιούχου. Το αντίθετο θα ήταν άλλωστε υπερβολικά επικίνδυνο γι’ αυτόν.

Γενικώς η δεσμευτικότητα που παράγεται από το προσύμφωνο, σε συνδυασμό με το στοιχείο του χρόνου και τη δημιουργία καταστάσεων η ανατροπή των οποίων θα είναι οδυνηρή, δικαιολογεί την προσπάθεια «διατηρήσεως» της ισχύος του προσυμφώνου. Από την άλλη μεριά, η μακρόχρονη αβεβαιότητα που παράγει η μη κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως θα πρέπει να συνυπολογίζεται κατά την ερμηνεία της προθεσμίας που προβλέπεται στο προσύμφωνο, όπως και η συμπεριφορά του δικαιούχου κατά το διαδραμόντα χρόνο. Από μόνη την αδράνεια του δικαιούχου να επιδιώξει τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως, είτε δεν έχει προβλεφθεί προθεσμία εκπληρώσεως, είτε έχει ταχθεί με τη σημασία αυτή και όχι

ως διαλυτική προθεσμία, δεν αποδυναμώνεται το δικαίωμά του. Ιδίως αυτό συμβαίνει όταν δικαιούται να ζητήσει τη μεταβίβαση κυριότητας πράγματος το οποίο ήδη νέμεται. Αν όμως έχουν αρθεί τα εμπόδια για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως, αδιαφορεί παντελώς για τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως και συγχρόνως έχει αποξενωθεί από το αντικείμενό της, η μετά ταύτα επιδίωξη καταρτίσεως της οριστικής συμβάσεως μπορεί να είναι καταχρηστική.

5. Ειδικώς η αποδυνάμωση της αξιώσεως

Ερωτάται αν μπορεί να γίνει λόγος για αποδυνάμωση των δικαιωμάτων του πωλητή, ώστε αν και δεν έχουν παραγραφεί οι αξιώσεις, μήπως κινδυνεύουν να αποκρουστούν με την ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος (ΑΚ 281).

Το ζήτημα έχει ερευνηθεί με αφορμή την αντίστροφη πλευρά, των αξιώσεων του δικαιούχου, ο οποίος διαθέτει την αξίωση για καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως (ΑΚ 949). Η απαγόρευση δικαιώματος όταν υπάρχει προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλονται από τα κριτήρια της ΑΚ 281 και εν προκειμένω κυρίως της καλής πίστης και του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, ασφαλώς περιλαμβάνει και την αξίωση για την καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, παρόλο που αυτή ασκείται με αγωγή. Κυρίως πρόκειται για έλεγχο της αποδυναμώσεως του δικαιώματος όταν ο δικαιούχος δεν άσκησε το δικαίωμα για πολλά χρόνια και συγχρόνως, με την συμπεριφορά ή κυρίως με την αδράνειά του έδωσε ευλόγως την εντύπωση ότι δεν θα το ασκήσει.

Ο Άρειος Πάγος έχει δεχθεί ότι ο δικαιούχος δικαιούται να ζητήσει την καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως ακόμη και μετά από πάροδο αρκετού χρόνου, υποκείμενος όμως στην προβολή της καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος εκ μέρους του εναγομένου. Ακριβέστερα η απόφαση έκρινε ότι δεν υπήρχε λόγος εφαρμογής της ΑΚ 281 σε αγωγή για καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως που ασκήθηκε δώδεκα χρόνια μετά από την κατάρτιση του προσυμφώνου. Επρόκειτο για προσύμφωνο μεγάλης παραθαλάσσιας οικοπεδικής εκτάσεως στο οποίο είχε συμφωνηθεί ότι η οριστική σύμβαση θα καταρτιζόταν μέσα σε δύο χρόνια και όταν εξεδίδετο άδεια κατατμήσεως της εκτάσεως, η οποία όμως τελικώς αποδείχθηκε ότι υπήρχε ήδη κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου. Συγχρόνως, δικαστικές διαμάχες μεταξύ των αρχικών δικαιοπαρόχων κράτησαν αρκετά χρόνια.

Καταρχάς ο εύλογος χρόνος που πρέπει να έχει παρέλθει για να κριθεί αν μια αξίωση ασκείται μετά ταύτα καταχρηστικά επειδή έχει αποδυναμωθεί, είναι ορθό να εκκινεί από την πάροδο της προθεσμίας εκπληρώσεως όταν τα μέρη την προέβλεψαν, και όχι από την κατάρτιση του προσυμφώνου όπως δέχθηκε παραπάνω ο Άρειος Πάγος. Επειδή στο προσύμφωνο υπάρχει πάντοτε απόσταση μικρότερη

ή μεγαλύτερη από την οριστική σύμβαση, ο χρόνος “αποδυναμώσεως” θα πρέπει να κρίνεται με μεγαλύτερη ευρύτητα από ό,τι σε μια οριστική σύμβαση, αφού ακόμη και με την ομαλή εκπλήρωση των υποχρεώσεων οπωσδήποτε θα απείχε η κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως.

Έπειτα, όταν πρόκειται για μεταβίβαση κυριότητας, συνήθως συντρέχει άτυπη “μεταβίβαση” και ελέγχεται αν είναι καταχρηστική ή μη η διεκδίκηση του αντικειμένου μετά από αρκετά έτη. Στο προσύμφωνο θα ελέγχεται αμφίπλευρα η αποδυνάμωση: Και από την πλευρά του μέρους που δικαιούται να ζητήσει την καταδίκη και στο οποίο συνήθως έχει παραδοθεί το ακίνητο και (σπανιότερα) από την πλευρά του πωλητή, δηλαδή αυτού που έχει μετανιώσει και επιθυμεί να αναλάβει το πράγμα πίσω. Η αξίωση για καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως μπορεί να “αποδυναμωθεί”, αλλά δυσχερώς, αφού ο χρόνος θα μετρηθεί επιεικέστερα για το δικαιούχο, ο οποίος όσο κατέχει το αντικείμενο, δεν αδρανεί.

Ο αμφίπλευρος έλεγχος της αποδυνάμωσης είναι ο δικαιότερος σε αμφοτεροβαρή σύμβαση. Όταν αμελεί να ασκήσει την αξίωση ο πωλητής, θα πρέπει να ελεγχθεί εκτός από το χρόνο που πέρασε, το κατά πόσο έδωσε την εντύπωση ότι δεν θα ασκήσει το δικαίωμά του. Θα εξετασθεί επίσης η καθόλου συμπεριφορά του πωλητή, εάν λ.χ. προσπαθούσε ιδίως και σκοπίμως να αναβάλει τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως ή εάν αδιαφορούσε για τη σύναψη και είχε δώσει την εντύπωση ότι την είχε εγκαταλείψει. Συνήθως, όσο πιο πολύ κακόπιστη είναι η συμπεριφορά του υποχρέου, τόσο κινδυνεύει από αποδυνάμωση.

6. Τελικές παρατηρήσεις

Με την ανάπτυξη που προηγήθηκε, ερευνήθηκαν ορισμένα ζητήματα σχετικά αφενός με την προθεσμία που συχνά προβλέπεται στο προσύμφωνο και αφετέρου με την παραγραφή της αξίωσης για κατάρτιση της οριστικής σύμβασης. Η προβλεπόμενη προθεσμία καταρτίσεως της οριστικής σύμβασης είναι κατά κανόνα προθεσμία εκπληρώσεως. Η εικοσαετής παραγραφή της αξίωσης για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, αρχίζει με την πάροδο της προθεσμίας αυτής. Η αποδυνάμωση κρίνεται αυστηρότερα στο προσύμφωνο, δηλαδή μεταξύ των άλλων ο απαιτούμενος χρόνος που δικαιολογεί αποδυνάμωση θα είναι μακρότερος. Τελικώς το προσύμφωνο αποδεικνύεται αρκετά δυνατό απέναντι στον πανδαμάτορα χρόνο, επιβιώνει και ενισχύεται ή τουλάχιστον δεν εξασθενίζει.

2 Σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής*

Ζαφείριος Ν. Τσολακίδης

Αναπλ. Καθηγητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή του ΕΚΠΑ

Ι. Έννοια, νομική φύση και οικονομική λειτουργία

1. Αντικείμενο της συμβάσεως

Παρ’ ότι η σύμβαση με αντικείμενο την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής δεν γνωρίζει την άνθηση του προηγούμενου αιώνα, ιδίως των δεκαετιών μετά τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο, αποτελεί μία πολύ συχνή στις συναλλαγές, τυποποιημένη ως προς τα δομικά της στοιχεία, σύμβαση. Κατά την τυπική της διαμόρφωση, αποτελεί σύμβαση με προέχουσα παροχή την κατασκευή πολυώροφης οικοδομής, η οποία δεν ρυθμίζεται μεν ειδικώς στον νόμο, υπάγεται όμως σε κατά κανόνα λεπτομερή (αν και όχι πάντοτε πλήρη) ρύθμιση από τα συμβαλλόμενα μέρη.

Παροχή του ενός μέρους, του εργολάβου, αποτελεί η ανέγερση με δική του επιμέλεια και δαπάνη, πολυώροφης οικοδομής (πολυκατοικίας), σε ακίνητο που ανήκει στον άλλο συμβαλλόμενο, τον οικοπεδούχο. Δεν αποκλείεται η μελέτη και ο σχεδιασμός της οικοδομής να έχει γίνει από τον οικοπεδούχο ή να επιφυλάσσεται υπέρ αυτού, κατά κανόνα όμως και η μελέτη ανατίθεται στον εργολάβο. Ο εργολάβος παρέχει τα αναγκαία για την κατασκευή υλικά, και αναλαμβάνει επί μέρους υποχρεώσεις, όπως την καταβολή των φόρων και λοιπών εξόδων. Η πολυώροφη οικοδομή συμφωνείται ότι θα υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929). Επομένως, αυτή δεν θα ανήκει ως ενιαίο ακίνητο στον κύριο του εδάφους (ΑΚ 948), αλλά θα είναι δυνατή η αυτοτελής κυριότητα επί

ορόφων ή τμημάτων (διαμερισμάτων) ορόφων της οικοδομής, η οποία συνδυάζεται αναγκαίως με ιδανική συγκυριότητα επί του εδάφους και των κοινοχρήστων στοιχείων της οικοδομής (άρθρο 2 ν. 3741/1929).

Η «αντιπαροχή» του οικοπεδούχου προς τον εργολάβο, που έδωσε το όνομά της στην σύμβαση, δεν είναι η καταβολή αμοιβής σε χρήμα, όπως κατά κανόνα στην σύμβαση έργου (ΑΚ 681). Ο οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει, είτε στον εργολάβο, είτε σε τρίτα πρόσωπα που αυτός θα του υποδείξει, ορισμένα από τα διαμερίσματα της οικοδομής και το αναλογούν σε αυτά ποσοστό συγκυριότητας επί των κοινοχρήστων τμημάτων της οικοδομής. Ο αριθμός και τα ειδικότερα χαρακτηριστικά των διαμερισμάτων (εμβαδόν, όροφος κ.ο.κ.) εκφράζουν το ύψος της συμφωνημένης αμοιβής του εργολάβου, η οποία ανέρχεται περίπου σε ποσοστό 60% της αξίας της οικοδομής. Στις σχετικές συμβάσεις είναι σύνηθες να περιλαμβάνονται όροι για την εξασφάλιση τόσο του εργολάβου (λ.χ. η παροχή ανέκκλητης πληρεξουσιότητας να εκποιήσει τα διαμερίσματα που δικαιούται ή και να τα αποκτήσει ο ίδιος με αυτοσύμβαση) όσο και του οικοπεδούχου (ποινικές ρήτρες, ρήτρες εκπτώσεως κ.ο.κ.).

2. Νομική φύση- τύπος

Η σύμβαση ανεγέρσεως οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής δεν ανταποκρίνεται στο τυπικό πρότυπο της συμβάσεως έργου, στο πλαίσιο της οποίας ο εργολάβος κατασκευάζει και μεταβιβάζει έργο προς τον εργοδότη, και ο τελευταίος του καταβάλλει χρηματική αμοιβή. Εν πρώτοις, ο εργολάβος δεν αναλαμβάνει υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα του έργου στον εργοδότη, αφού ο τελευταίος αποκτά ούτως ή άλλως την κυριότητα στην οικοδομή με ένωση, διότι τα οικοδομικά υλικά (που ανήκουν στον εργολάβο) θα καταστούν συστατικά του εδάφους (ΑΚ 1057). Περαιτέρω, η αμοιβή του εργολάβου δεν είναι χρηματική, αλλά συνίσταται σε υπόσχεση για μεταβίβαση δικαιώματος επί μελλοντικού πράγματος (του διαμερίσματος) προς αυτόν ή προς τρίτον που αυτός θα υποδείξει.

Κατά την κρατούσα, και ορθή, γνώμη, δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 683 ΑΚ, η οποία ούτως ή άλλως είναι ερμηνευτική και εφαρμόζεται εάν δεν είναι δυνατόν να συναχθεί τι τύπο συμβάσεως θέλησαν οι συμβαλλόμενοι. Σε κάθε περίπτωση, ύλη για την εκτέλεση του έργου δεν παρέχει μόνον ο εργολάβος (τα οικοδομικά υλικά), αλλά και ο εργοδότης, αφού το έδαφος (που παρέχει ο οικοπεδούχος-εργοδότης) υπάγεται και αυτό στην αναγκαία για την εκτέλεση του έργου ύλη, και μάλιστα θεωρείται ότι αποτελεί το κύριο μέρος της ύλης που θα χρησιμοποιηθεί. Ως εκ τούτου, αποκλείεται η εφαρμογή των διατάξεων για την πώληση.

Πρόκειται, επομένως, για αμφοτεροβαρή σύμβαση, στην οποία κύριες παροχές είναι αφενός η κατασκευή της οικοδομής και αφετέρου η μεταβίβαση διαμερισμάτων και ποσοστών επί του εδάφους. Οι παροχές αυτές ανήκουν σε διαφορετικά είδη συμβάσεων και, ως εκ τούτου, η σύμβαση κατατάσσεται στις μικτές συμβάσεις. Η σύμβαση χαρακτηρίζεται, ειδικότερα, μικτοτυπική (δίμορφη) σύμβαση, στην οποία οι διαφορετικές, ισότιμες παροχές ανήκουν σε διαφορετικό τύπο συμβάσεως, και η κάθε παροχή υπόκειται στην ρύθμιση του οικείου συμβατικού τύπου. Επομένως, ως προς την παροχή του εργολάβου θα εφαρμοσθούν κατ’ αρχήν οι διατάξεις της συμβάσεως έργου και ως προς την αντιπαροχή του εργοδότη θα εφαρμοσθούν κατ’ αρχήν οι διατάξεις της πωλήσεως.

Η νομολογία αναφέρεται συχνά σε μικτή σύμβαση που συνδυάζει στοιχεία αφενός έργου και «αφετέρου προσυμφώνου εμπράγματης σύμβασης μεταβίβασης των επεχόντων θέση εργολαβικής αμοιβής ποσοστών οικοπέδου». Η θέση αυτή δεν είναι ακριβής. Στην σύμβαση ο οικοπεδούχος δεν αναλαμβάνει υποχρέωση να συνάψει στο μέλλον σύμβαση (πωλήσεως ή άλλης) με τον εργολάβο ή τους

τρίτους, αλλά καταρτίζει οριστική υποσχετική σύμβαση και αναλαμβάνει με αυτήν οριστικές υποχρεώσεις προς μεταβίβαση των διαμερισμάτων και των ποσοστών επί του εδάφους.

Αφού η παροχή του εργοδότη συνίσταται στην μεταβίβαση ποσοστών κυριότητας επί του ακινήτου, η σύμβαση απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 369 ΑΚ, να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στον ίδιο τύπο υπάγεται, ως κύρια παροχή της ενιαίας συμβάσεως και η ανάληψη της υποχρεώσεως του εργολάβου για την ανέγερση της οικοδομής. Αντιθέτως, τυχόν συμφωνία με την οποία ο εργοδότης υπόσχεται πρόσθετη αμοιβή σε χρήμα δεν υπόκειται στον ίδιο τύπο, εκτός εάν με αυτήν τροποποιείται η υποχρέωση του εργοδότη να μεταβιβάσει ποσοστά κυριότητας.

3. Ωφέλεια για τα συμβαλλόμενα μέρη

Η διάδοση της συμβάσεως οφείλεται στην οικονομική ωφέλεια που αντλούν οι συμβαλλόμενοι. Ο οικοπεδούχος, στον οποίο ανήκει το οικόπεδο, δεν έχει όμως, ή πάντως δεν επιθυμεί να διαθέσει, τους πόρους για την ανοικοδόμησή του αποκτά διαμερίσματα στην οικοδομή που θα ανεγερθεί, χωρίς να υποστεί δαπάνη. Ο εργολάβος, αντιστοίχως, δεν προβαίνει σε δαπάνη για την απόκτηση της κυριότητας οικοπέδου, αλλά βαρύνεται μόνον με το κόστος της κατασκευής της οικοδομής. Στα πρώτα μεταπολεμικά έτη θεσπίσθηκε μάλιστα το ψήφισμα ΚΗ΄/23.8.1947 («Περί παροχής διευκολύνσεων δια την υπό ιδιωτών ανοικοδόμησιν»), το οποίο απήλλασσε την ανέγερση οικοδομών από φόρο και τέλη χαρτοσήμου. Δεν αποκλείεται μάλιστα ο εργολάβος να μην απαιτείται να διαθέτει καν ρευστότητα για την αποπεράτωση της οικοδομής, αφού προσδοκά την πώληση προς τρίτους (ημιτελών) διαμερισμάτων που αναλογούν στην αντιπαροχή του και την χρηματοδότηση των εργασιών με τις προκαταβολές που θα λάβει.

ΙΙ. Σχέσεις οικοπεδούχου- εργολάβου

1. Παροχή και αντιπαροχή

Όπως ήδη ελέχθη, η παροχή την οποία αναλαμβάνει ο εργολάβος συνίσταται στην κατασκευή πολυώροφης οικοδομής στο οικόπεδο του εργοδότη, όχι όμως η μεταβίβαση της κυριότητας του έργου, την οποία ο εργοδότης αποκτά ούτως ή άλλως, ως κύριος του εδάφους. Η προσήκουσα εκτέλεση του έργου καθορίζεται

κατά κανόνα από σχετική λεπτομερή «συγγραφή υποχρεώσεων» του εργολάβου, στην οποία περιγράφεται ανά χρονικά στάδια το είδος και η έκταση των εκτελεστέων εργασιών. Ο εργολάβος βαρύνεται επίσης με την καταβολή των δαπανών για την εκτέλεση του έργου, τόσο έναντι των εργαζομένων του, όσο και έναντι δημοσίων φορέων (Δημοσίου, Οργανισμών Κοινωνικής Ασφαλίσεως κ.ο.κ.).

Η παροχή του εργοδότη συνίσταται στην μεταβίβαση της κυριότητας οριζόντων ιδιοκτησιών και του αναλογούντος σε αυτές ποσοστού συνιδιοκτησίας στο έδαφος και του κοινοχρήστους χώρους της οικοδομής. Η εκπλήρωση της υποχρεώσεως αυτής θα γίνει είτε προς τον εργολάβο, είτε, συνηθέστερα, προς τρίτους, τους οποίους θα υποδείξει ο εργολάβος. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η καταβολή προς τον τρίτο θα επιφέρει απόσβεση της υποχρεώσεως του εργοδότη έναντι του εργολάβου, κατ’ εφαρμογήν του άρθρου 417 ΑΚ, ως καταβολή σε πρόσωπο το οποίο ο δανειστής όρισε ότι μπορεί να την αποδεχθεί με αποσβεστικό αποτέλεσμα.

Η συμφωνία αυτή για τον τρόπο αμοιβής του εργολάβου επηρεάζει και την διαμόρφωση και των δικών του υποχρεώσεων. Στην υποχρέωσή του για προσήκουσα και πλήρη αποπεράτωση της οικοδομής περιλαμβάνεται, κατ’ ακρίβεια, η υποχρέωση για αποπεράτωση των οριζόντιων ιδιοκτησιών που θα περιέλθουν στον οικοπεδούχο, καθώς και των κοινοχρήστων χώρων. Αντιθέτως, η καθυστέρηση ως προς την ολοκλήρωση των οριζόντιων ιδιοκτησιών που αποτελούν την εργολαβική αμοιβή ή η μη προσήκουσα εκτέλεσή τους δεν επιφέρει ευθύνη του εργολάβου έναντι του οικοπεδούχου. Από την άλλη πλευρά βέβαια, τυχόν αδυναμία του οικοπεδούχου να μεταβιβάσει σε τρίτους, ακριβώς εξαιτίας των ελαττωμάτων αυτών, τις οριζόντιες ιδιοκτησίες δεν θα επιφέρει δική του ευθύνη έναντι του εργολάβου, διότι δεν θα οφείλεται σε πταίσμα δικό του (του οικοπεδούχου), αλλά του εργολάβου. Ως προς την καταβολή της αμοιβής του, ο εργολάβος θα είναι στην περίπτωση αυτή υπερήμερος δανειστής, αφού δεν θα έχει προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για την προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής (ΑΚ 351).

2. Υποχρεώσεις του οικοπεδούχου- εξασφάλιση των απαιτήσεων του εργολάβου

Η παροχή του οικοπεδούχου προς τον εργολάβο συνίσταται, όπως έχει λεχθεί, στην μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν συμφωνηθεί ως εργολαβική αμοιβή και των εξ αδιαιρέτου ποσοστών που αντιστοιχούν σε αυτά. Ο οικοπεδούχος

ευθύνεται για κάθε μορφή υπαίτιας μη εκπληρώσεως κατά τις γενικές διατάξεις. Περαιτέρω, ευθύνεται κατά τις ειδικές διατάξεις για την πώληση σε περίπτωση που το οικόπεδο έχει νομικό ή πραγματικό ελάττωμα ή λείπει συνομολογημένη μεταξύ των μερών ιδιότητα. Είναι, πάντως, εύλογο ότι είναι πιθανότερο να τεθεί ζήτημα ευθύνης λόγω νομικού ελαττώματος (λ.χ. δανειστές του οικοπεδούχου επιβάλλουν κατάσχεση στο οικόπεδο) παρά για πραγματικό ελάττωμα, αφού την προσήκουσα κατασκευή της οικοδομής έχει αναλάβει ο εργολάβος.

Σημειώνεται εν προκειμένω ότι, όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η απαίτηση του εργολάβου για την μεταβίβαση των ποσοστών υπόκειται σε κατάσχεση από τους δανειστές του (ακόμη και από τον ίδιο τον οικοπεδούχο, εάν έχει ανταπαίτηση κατά του εργολάβου), κατά τη διαδικασία των άρθρων 1022 επ. ΚΠολΔ (ως απαίτηση εξαρτώμενη από αντιπαροχή).

Για να διασφαλίσει την ομαλή είσπραξη της απαιτήσεώς του, ο εργολάβος είναι σύνηθες να ζητά και να λαμβάνει ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα, να μεταβιβάσει, ως άμεσος αντιπρόσωπος του οικοπεδούχου, είτε σε τρίτους είτε και στον εαυτό του τα διαμερίσματα που έχουν συμφωνηθεί. Η παραίτηση του οικοπεδούχου από το δικαίωμα ανακλήσεως της εντολής και της πληρεξουσιότητας είναι έγκυρη, αφού αυτές εξυπηρετούν προεχόντως το συμφέρον του εργολάβου, να εισπράξει την αμοιβή του (ΑΚ 724 εδ. β΄, 218 εδ. β΄). Αντιστοίχως, η μεταβίβαση από τον εργολάβο στον ίδιο ατομικώς με αυτοσύμβαση θα είναι επιτρεπτή, αφού ο οικοπεδούχος θα έχει επιτρέψει την σχετική δικαιοπραξία, σε κάθε δε περίπτωση αυτή θα συνιστά εκπλήρωση της υποχρεώσεως του οικοπεδούχου (ΑΚ 235). Η χορήγηση της εντολής και της πληρεξουσιότητας τελεί συνήθως αφενός υπό την διαλυτική αίρεση της μη έγκαιρης και προσήκουσας αποπερατώσεως του έργου και γενικά της αθετήσεως των υποχρεώσεων του εργολάβου και αφετέρου υπό την αναβλητική αίρεση της αδικαιολόγητης αρνήσεως του οικοπεδούχου να συμπράξει στην μεταβίβαση των διαμερισμάτων. Εφόσον οι προϋποθέσεις αυτές πληρωθούν, ο εργολάβος καλεί τον οικοπεδούχο να προσέλθει σε συγκεκριμένο συμβολαιογράφο και, εάν αυτός δεν ανταποκριθεί, συντάσσεται σχετική πράξη μη εμφανίσεως και ακολουθεί η σύναψη της συμβάσεως από τον εργολάβο ως αντιπρόσωπο. Εάν, όμως, ο εργολάβος καταρτίσει δικαιοπραξία χωρίς να έχουν συντρέξει οι σχετικές προϋποθέσεις, ενεργεί ως ψευδοαντιπρόσωπος (ΑΚ 229). Κατά συνέπεια, το κύρος των δικαιοπραξιών που έχει συνάψει είναι μετέωρο και εξαρτάται από την έγκριση του οικοπεδούχου.